滋 賀 大 教 育 学 部 紀 要 人 文 ・社 会 ・教 育 科 学, No.36 p.p.73-87, 1986 73
民 間分 譲共 同住 宅 居住 者 の管理 観(そ の2)
民間分譲共同住宅居住者の管理参加
山崎古都子
The Residents'Attitudes towards the Management of Private Condominiums
The Participation of Residents in the Management of the Private Condominiums
Kotoko YAMASAKI 1 研 究 目的 及 び 方 法 本 研 究 は分 譲 共 同 住 宅 の居 住 者 の 管 理 観 を把 握 し、 その 特 徴 と問 題 点 を明 らか に した 上 で 、 ど の よ う な条 件 を変 え れ ば 、居 住 環 境 の 維持 保 全 の好 ま しい 方 向 へ 管 理観 を発 展 させ る可能 性 が あ るか を検 討 す る こ とを 目的 に して い る。 本 研 究 の う ち、 居 住 者 の 管理 意 識 の 型 分 類 と、各 管 理 意 識 型 と居 住 者 の特 性 との 相 関 、住 宅 を求 め る際 の 行 動 、 入居 後 の管 理 要 求 等 へ の 影響 に つ いて は既 報 で述 べ た。本 報 告 で は 、運 営 管 理 に関 す る居住 者 の 関心 や参 加 につ い て述 べ る。 本 研 究 の 方 法 は民 間分 譲 共 同 住 宅 の居 住 者 を 対 象 にア ンケ ー ト調 査 を し、 分 析 して い る。 (1)調 査対 象:調 査 は1963年 か ら1978年 にか け て 神 戸市 以東 大津 市 以 西 で 分 譲 され た民 間分 譲 共 同 住 宅 の 中 か ら物 件 の 約1/40を ラ ン ダム に抽 出 し、 次 に抽 出 した物 件 か ら住 戸 区画 の1/3を お ラ ン ダ ム に 抽 出 し た 。 (2)調 査 時 期:1980年10月 (3)調 査 方 法:各 戸 を 訪 問 し留 置 自 記 式 ア ン ケ ー ト (4)回 収 状 況:対 象 物 件 中2物 件 は 管 理 人 に よ っ て 居 住 者 調 査 を 拒 否 さ れ 、34物 件1205戸 に 配 票 、887票(回 収 率73.6%)を 回 収 し た 。 (5)調 査 対 象 の 概 要 は 表1∼ 表6に 示 し た 。 2 結果及び考察 2.1居 住 者 組 識 の 役 員 経験 まず 居 住 者 が 過 去 に居 住 者 組 織 にた ず さ わ っ て き た様 子 を役 員 の経 験 に よ って み る。 本 調 査 対 象 中居 住 者 組 織 の役 員 を経 験 した 者 は管 理組 合 、 自治 会 を合せ て32%で あ る。 役 員 の 経 験 の 有 無 は 世 帯 主 の 年 齢 ・学 歴 ・RCア パ ー トの居 住 経 験 ・所 得 階層 な ど に よ って 違 い が み られ る 。 まず 表7に よ って世 帯 主 の 年 齢 別 に見 る と、役 員 の経 験 者 は40∼60歳 の 人 が 多 くて そ の 比 率 は 41.7%に 達 し、 と くに45∼50歳 の 人 の経 験 が多 い 。 が 、 反対 に35歳 未 満 の 人 は少 な く、15 .9% に止 まる。 経 験 した役 職 につ い て は 、50代 の 人 は理 事 や 会 長 が 多 く、35∼50歳 の 人 は副 理:事や副 会長 が 多 い。 次 に 、表8に よ って 世帯 主 の学 歴 の違 いで 見 る と、 高 学 歴 の 人 に経 験 者 が 多 く、そ の 役 職 も 理 事 長 ・会 長 が 多 くな っ て い る。 1986年9月24日 受 理 母 集団:1972年 以 前 の 分譲 物 件 「日本 高 層 住 宅 協 会 マ ンシ ョ ン統 計 資 料 」 1973-76年 〃 1976年 以 後 〃 「不 動 産 経 済 研 究 所 全 国 マ ンシ ョ ン市 場 動 向 」 「長 谷 川 工 務 店 全 国 マ ン シ ョ ン市 場 動 向」 に収 録 され て い る物 件
{2線 表1 分 譲 共 同 住 宅 の 質 に よる ラ ンク 総 計 1 .2 3 4 物件数 100%34件 52.9.20.5 8.8 、 14.7 世帯数 887戸100% 53.7 22.9 9.0 14.3 ※ 譲 単 価指数 3.00 3.00 平 均 住戸 専有 面 積 未 満 以 上 70㎡ 未 満 1 3 70㎡ 以 上 2 4 当該 物 件の 平均 分譲 単 価( 分 譲 単価指 数 一 同年 の第 一種 中 高層 公 営住 宅 標準 建設 費単 価 ゆ 表2 管理型の分類 業務委託 の 有 無 有 (委託型) 無 (自 力型) 組 識 無 有 有 管 理 人 有&無 有 & 無 有 無 意思 決 定 機 関、委託先 集 会 理 事 会 そ の 他 集 理 そ 事 の 会 会 他 一 管 理 型 全 面 委託型 委託・集会 機 能 型 委託畷邸 会主導型 委託 ・組織 非 機 能 型 自か 管理 人雇 用型 自力 ・管 理 人無 型 34物 件▼ 100% 11.8 20.5 26.5 23.9 2.9 14.7 7 100% 7.0 24.5 31.1 19.8 4.5 10.5 ▼ 調 査 対 象 表3 調 査 対 象 物 件 ・世 帯 の 概 要 (単位%) 総 分 譲 年 度 (昭 和) 吻 件 の 総 住 戸 数 齢 42年 竃3 鱒 45 4§ 47 璽 49 50 52 ● ■ 51 53 39戸 以 下 40以 上60 59以 下 ∼ 80 ∼ 100 ∼ 120 ∼ 140 、 :60 ∼ 200 ∼ 鋤 ∼ 500 ∼ 物拝数 34件 100% 59 59 11￡ 363 142 265 88 126 168 88 118 59 88 118 59 29 29 世帯数 887件 :00% 56 8!7 82 354 163 25!7 19 88 84 87 149 60 108 !85 142 44 55 表4 調 査 対 象 世 帯 の概 要(そ の1) (単位%) 世 帯 の 年 収 現 住 宅 の 所 有 関 係 総 2002003004005006007008009001000 1300不 持 借 給 そ 不 万. 以 の 円 上 ∼ ∼ ∼ ∼ ∼ ∼ ∼ ∼ ∼ 明 家 家 与 他 現 計 未 300 測 未 満 887肚 帯 29 7.8 185 183 14.2 97 6メ塁 4.2 24 42 4.1 86 874 32 53 35 0.5 100%
民 間分譲共同住宅居住者の管理観(そ の2) 75 表5 調査 対 象 世帯 の 概 要(そ の2) (単位%) 総 世 帯 主 の 隼 齢 住 戸 専 有, 面 稜 29 30 35 40 45 50 55 60 70 不 銭 以 40 40 50 60 70 80 90 100 不刀♂ 以 以 上 ∼ ∼ ∼ ∼ ∼ ∼ ∼ 未 上 ∼ ∼ ∼ ∼ ∼ ∼ 計 下 35 明 潤 50 明 未 未 満 潮 887蹄 100% 8」3 22.8 18.5 12.9 11.0 9.4 53 43 18 53 2A 5.5 15A 48.6 175 35 32 3.7 0.6 表6 調 査 対 象 世帯 の概 要(そ の3) (単 位%) 世 帯 主 の 職 策 家 族 人 教 組 計 辱 管 弔 販 技 会 自 自 学 そ 無 不 門 社 営 の 繊 理 弼 亮 能 役 由 生 他 職 明 員 1 2 3 4 5 6 不 人 以 上 開 脚 世帯 100% 22.5 16.9 15.9 7.7 7.0 10.1 42 3!7 02 1愚 2.9 68 7.6 22.9 19.7 363 7.6 1.0 4.7 RCア パ ー トの 居 住 経 験 が 役 員 の 経 験 に影 響 して い るか ど うか をみ て み る と居 住経 験 が 長 い 人 に役 員 の経 験 者 が多 く、 理 事 長 ・会 長 に な る 人 が 多 い こ とが わ か る。 又 、 所 得 階層 に よる違 い で は 、高 所 得 層 ほ ど経 験 者 が 多 く、低 所 得 層 ほ ど少 な い傾 向 が み られ る。. 以 上 は 、居 住 者 個 人 の特 性 に よる違 い か ら分 析 した が 、住 ん で い る物 件 の特 性 の 違 い が どの よ う に反 映 す るの で あ ろ うか 。 住 ん で い る物 件 の特 性 の うち 住戸 数 ・ラ ンク ・管 理 型 に よっ て 違 い が み られ る。 住 戸 数 につ い て 見 る と、 住 戸 数 が 増 え るほ ど 役 員経 験 者 の 比 率 が下 る。 これ は、役 員 の 人 数 が住 戸 数 に 比例 して い ない こ との 反 映 で あ る 。 ラ ン ク別 に よ る と、 ラ ンクが 高 い 方 が役 員 の 経 験 者 が 明 らか に 多 い とい う結 果 が 出 た 。 こ れ に は、低 ラ ン ク に住戸 数が 多 い こ と も原 因 して い る と思 わ れ る。 2.2 今 後 役 員 を引 き受 け る意 思 で は今 後役 員 を引 き受 け る意 思 が どの 程 度 あ るの だ ろ うか 。 「自 ら し ょ う と思 う」 は全 体 の 2.9%し か な い。 「た の まれ れ ばす る」 が38.4% 「既 にや った の で 廻 って こ ない 」 が9 .3%、 「断 る」 が26.9%、 「分 か ら な い」 が22.4%、 とい う分 布 で あ っ た 。 今後 の役 員 を引 き受 け る意 思 に つ い て は過 去 の 役 員経 験 と非 常 に よ く似 た 傾 向 が み られ る(図1)。 ま ず 、 過 去 に 長 く役 員 を経 験 し た グ ル ー プ は 今 後 も 「自 ら し ょ う と思 う」 と 回 答 した も の が 8.8%を 占 め 、 他 に 比 べ て 多 く、 又 、 「た の まれ れ ば す る 」 も、 や は り一 番 多 く(47.1%)両 者 あ わ せ る と55.9%に な る 。 し か し 、1回 だ け 経 験 し た グ ル ー プ で は 「も う ま わ っ て こ な い 」 と い う 回 答 が29.7%に も 及 び 最 も 多 い 。 「引 き受 け て も よ い 」 と す る 回 答 は48.4%に お ち る 。 過 去 に 役 員 経 験 が な い 者 は 、 今 後 も 自 ら や ろ う と い う意 思 を 表 わ した 者 が39.4%し か な く 、 「断 る 」 が33 .8%、 「分 ら な い 」 が26.7%と 、 管 理 運 営 に 参 加 す る こ と を さ け て い る 様 子 が よ く わ か る。 居 住 者 の 特 性 別 に つ い て み る と 、 や は り過 去 の 役 員 経 験 と類 似 の 傾 向 が 見 ら れ た 。 世 帯 主 の 年 齢 別 で は(表7)「 自 ら し ょ う と 思 う」 と 「た の ま れ れ ば す る 」 と を合 せ た 引 き 受 け る 意 思 が あ る 人(以 下 「引 き 受 け る 」 と す る)は50∼70歳 に 多 く、 「断 る 」 は70歳 以 上 に 特 に 多 い(71.4%)。 「分 ら な い 」 と 意 思 を 決 め か ね て い る 人 は40歳 未 満 の 若 い 人 に 多 い 。 世 帯 主 の 学 歴 別 で は(表8)高 学 歴 の 人 ほ ど 「引 き 受 け る 」 と回 答 し た 比 率 が 高 い。 RCア パ ー トの 居 住 経 験 別 に 役 員 を 引 き 受 け る 意 思 を み る と、 居 住 経 験 者 の47.6%が 「引 き
0 過去 に 長 くや っ た 過 去 に1回 や っ た 過 去 に や って な い 全 体 50 100% ● ● O ● ● ・ . ● ・ O ● ○ ● ● O ・ , ■ , ・ .o●●●.o.… .●・・ ・ ,●… ●9・・.●o●・. 9●●●・・….,・●● た の ま れれ ば す る 断 る もう わ ・らな い ま わ って しょ う と思 う こ な い 図1 過去 の役 員 経 験 別 今 後 役 員 を引 きう け る意 思 表7 世 帯 主 の年 齢 別 役 員 の 経 験 と今 後 引 き受 け る意 思 不 明を抜 く 役 員 経 験 今 後 役 員 を ひ 舌 う け る 意 翼 世帯主年齢 世 帯 致 長 い経 験 1回 経験 経験 な し し ょ う と 思 う たの まれ れ ば す る 一 回 したの で まわって ζな い 断 わ る 分 らない 計 821鵬 43 27.8 68.0 2.9 393 9.1 26.7 22.0 30歳 未 凋 77 1.3 6.5 92.2 葡 36.4 3.9 29.9 29.9 30以 上 35未 満 201 3.0 15.9 81.1 4.0 33.0 7.0 26.5 29.5 35∼ 159 1.3 33.3 65.4 .3.2 44.3 7.6 20.9 24.1 40∼ コ12 7.1 25.9 67.0 3.6 39.6 9.0 27.0 20.7 45∼ 96 9.4 41.7 49.0 4.2 35.8 17.9 24.2 17.9 50∼ 81 3.7 34.6 61.7 1.3 48.1 10.1 26.6 13.9 55∼ 44 6.8 43.2 50.0 23 45.5 11.4 31.8 9.1 60∼ 21 9.5 333 57.1 4.3 43.5 4.3 30.4 17.4 65∼ 15 一 53.3 46.7 一 53.3 13.3 26.7 6.7 70∼ 14 一 50.0 50.0 一 14.3 14.3 71.4 一 ・表8 世帯 主 の学 歴 別 (璽複回答あ り、単位各世捲数 に対す る%) 役 員 の経 験 と今 後 引 き受 け る意 思 役 員 の 経 険 役 員 を 今 後 引 き 受 け る 意 思 不明を抜 く 世 屠 数 長い経 験 1回 経 験 経験 な し す る たの まれ れ ばす る 一 回 した の で まわ って ζない 断わ る 分 らない 計 777世 帯 4.1 28.1 67.8 2.8 40.0 9.3 25.9 21.9 義務教育卒 溺 校 卒 大 学 卒 そ の 他 幻 279 417 舗 一 3.6 5.0 1.9 22.2 26.2 26.9 50.0 π.8 69.9 684 48.1 一 2.5 3.6 一 37.0 38.4 41.0 42.6 一 6.5 11.3 13.0 33.3 29.3 23.9 23.3 29.6 23.2 20.2 24.1 (重 複囹 答有 り.単 位 各世 幣 数 に対 す る%)
民 間分譲共同住宅居住 者の管理観(そ の2) 77 受 け る」 音 思が あ り、非 経 験 者 の371%よ り明 とえ は4ラ ンクで は 「ひ き うけ る」 と答 え て い ら か に引 き受 ける 音 聾 を もつ もの が 多 い こ とが る 人か577%い るが 、1ラ ンクで な371%し か わか る。 な い。 ラ ン ク別 に は(図2参 昭)ラ ンク が高 くな る 管 理 型 別 にみ る と(図3)現 在 、居 住 者 組 織 ほ と引 き受 け る音 巴を もつ 人 の 比率 が 高 い。 た が な い全 面 委 託 型 の居 住 者 は 「断 る」 と回 答 し 0 50 100% 1 2 3 4 体 全 たのまれればす る 断 る もう わか らない ま わ って しょう と思 う こな い (分 譲共同住宅の質によ るランクの設定 は表 1 に基づ く) 図2 分譲共同住宅の質によるラノク別 役員 を引 きうける音 響 0 50 100 集 会 機 能 型 委 理 事 会 主 導 型 託 組 織 非 機 能 型 型 全 面 委 託 型
1[1難
全 体 、騎 ㌔5 ● ' 、豊 灘 ・. たのまれればす る 断 る もう わか らない まわ らない しょうと思 う (現 住宅の管理型は表 2に 基 づ く) 図3 現住宅の管理型別役員 を引 きうける音{9た 者 が 最 も 多 く(34%)、 又 、 決 め か ね て い る 者 も32.1%あ り、 こ の 両 方 を あ わ せ る と66.1% に 達 す る 。 自 力 ・管 理 人 雇 用 型 も決 め か ね て い る 者 が41.4%も あ り、 ひ き う け る 意 思 の あ る 者 が 少 な い 。 そ の 反 対 に 、 自 力 ・管 理 人 無 型 で は 49.3%が 「引 き受 け る 」 意 思 を も ち 、 他 の 管 理 型 に 比 べ て 一 番 「引 き 受 け る 」 態 度 が は っ き り し て い る 。 そ こ で 、 前 節 で 明 ら か に した 居 住 者 の 管 理 意 識 の 型 の 座 標 に 役 員 の 経 験 及 び今 後 引 き受 け る意 思 を プ ロ ッ トして み た(図4)。 そ の 結 果 、 過 去 に 長 い役 員 経 験 が あ る者 は 「自力 型 管 理 意 識 」 に 近 い 「監 理 型 管 理 意 識 」 に、 又 、1度 の 役 員経 験 が あ る者 は 「回 避 型 管理 意 識 」 に 近 い 「監理 型 管 理 意 識 」 に プ ロ ッ トされ た の に対 し て 、未 経 験 者 は 「無 関心 型管 理 意 識」 の側 に プ ロ ッ トされ 、 経験 者 と未 経験 者 が 反対 座 標 に プ ロ・ッ トされ て い る 。 次 に、 今 後 の 引 き受 け る意 思 に つ い て み る と、 「役 員 をす る」 とい う積 極 的 な 回 答 を した者 は 「自力 型 管 理 意 識 」 に 、「たの まれればす る」 は 「監 理 型 管 理 意識 」 に プ ロ ッ トされ 、一 方 、 「断 る」 は 「回 避 型 管 理 意 識 」 に 「分 ら な い」 は 「無 関心 型 管 理 意 識 」 に プ ロ ッ トさ れて 、 凡 例 役 員 をす る 意 思 O役 員 を す る ・ 口 たの ま れれ ばす る △ や っ たか らも う しな い ▽ わか らな い × こ とわ る 1軸 ● 長い経験有 ■ 経験者 ・書 記 ▲ な し 02 ● 経験 した役員の種類 (無関心型管理意識) (回避 型 管理 意 識) ・ 自治 会 婦人 部 ・子 供 会 α ● 環境防犯 △ × ●衛 生 9 ・0 ▲ α 02 0 ●副会 長 .広 報 企 画 (自力 型 管 理 意 識) 0 前理 一〇」 鱒q2 ● ●会 長 ・会 計 .理 事 長 会計 1軸 (監理型管理意識) ・Q3 る 図4 管理意識型 別居住者組織の役員の経験 と今後引 き受 ける意思
民間分譲 共同住宅居住者の管理観(そ の2) 79 そ の志 向 性 の 相 関 が極 め て明 確 で あ る。 この座 標 軸 は現 住 宅 の 選 択 理 由 を数 量 化 理 論 皿類 に よ って 構 成 し、 そ の後 居 住 者 の 管 理 観 との斉 合 るし 性 を確 認 して 位 置 づ け た も の で あ る が 、住 宅 の 選 択 か ら入 居 後 の 管 理 へ の か か わ り ま で そ の 行 動 と志 向 性 が 一 貫 して い る 様 が 明 確 に 分 か る 。 2.3 役 員 の 決 あ 方 な ら ば 、 役 員 の 選 び 方 は ど の よ う に した ら よ い と考 え て い る の で あ ろ う か 。 ア ン ケ ー ト結 果 に よ る と 、 役 員 の 選 び 方 は 「順 ・番」 が 居 住 者 回 答 の 中 で 一 番 多 くて48% 、 次 が 「推 薦 」23%、 「互 選 」13.5%の 順 に 多 い 。 「選 挙 」 は6 .8%し か な い 。 推 薦 者 は 「管 理 人 ・売 主 」 が 多 い 。 な ぜ そ の よ う な 選 び 方 を す る か と い う理 由 は 選 び 方 に よ っ て 相 当 異 な る (表9)。 中 で も 、 役 員 の 選 び 方 は 「平 等 に 分 担 」 す る 方 法 が 最 も よ い と さ れ(全 体 の 58.3%)、 次 が 「適 任 者 が 得 ら れ る 」 こ と (22.7%)、 「も め な い 」(10.6)な ど と な っ て い る が 、 全 調 査 対 象 の50.5%が 「平 等 に 分 担 」 が で き る 「順 番 制 」 が よ い と し て い る 。 「推 薦 が よ い 」 と す る 者 の 理 由 は 「適 任 者 が 選 べ る 」 こ と を あ げ て い る(「 推 薦 」 を 選 ん だ 者 の う ち 85.8%)。 過 去 の 役 員 経 験 別 に 役 員 の 選 び 方 に 対 す る意 見 を み る と 、 長 くや っ た 経 験 が あ る 者 は 、 「選 挙 」 が よ い と す る者 が22.9%あ り他 に 比 べ て 多 い 反 面 、 「順 番 」 ・ 「推 薦 」 は 少 な い 。1回 経 験 して い る者 は 「順 番 」 が76.1%と きわ だ っ て 多 く、 反 対 に 「選 挙 」 は10.4%し か な い 。 さ ら に 未 経 験 者 は 「推 薦 」 が18.7%と 多 く、 「順 番 」 が46.4%し か な い 。 そ の 理 由 は 経 験 者 が 「平 等 に選べ る」 を70%以 上 が あげ て い る の に対 して 、 未 経験 者 は 「平等 に選 べ る」 は50.2%し か な く、 「適 任 者 が 選べ る」 と回答 す る者 が29 .2%と 経 験 者 の2倍 の 比 率 を占 め てい る。 そ の 他 、 役 員 の選 び方 は世 帯 主 の学 歴 と関 係 が み られ た(表9)。 ど の学 歴 で も 「順 番 」 が 一 番 多 い の には 変 りが な いが、 高校 ・大 学 卒 業 の 人 は 「選 挙 」 が 多 く、 義 務 教 育 卒 業 の 人 は 「順 番 」 が 多 い 。その理 由について も、や は り 学 歴 に よ りあ げ る理 由 に差 が み られ る 。 大 学 卒 業 の 人 、 そ の他 は 「平 等 に分 担 」 をあ げ る 人が 、 そ れ ぞ れ63.1%、67.3%あ り多 い が 、 高 校 卒 業 は 「適 任 者 を選 べ る 」が31.9%、 義務 教 育 卒 業 は 「もめ な い」 が21.1%、 「ボ ス化 す る の を防 げ る」15。8%と トラブ ル を さ け る こ と を望 む比 率 が 高 い。 2.4居 住 者 組 織 の役 員経 験 者 の 仕 事 の 評価 と こ ろで 、 居 住 者組 織 の役 員 は どの 程 度 の忙 しさな の で あ ろ うか 。 1)仕 事 の1亡しさの 評価 図5は 、管 理 型 別 に仕 事 量 を評 価 して も らっ た もの で あ る。 約4割 の 人 がi亡しい とこ た え て い る。 しか し、 それ は管 理 型 に よって か な りの 差 が み られ る。 自力 ・管 理 人 無型 は 「忙 しい 」 と回答 した 人が53.2%あ り、 委託 型 に 比べ て 高 い 。次 に委 託 ・理 事 会 主 導 型 が39.8%、 委 託 ・ 集 会 機 能 型 は37.3%で あ り、委 託 ・組 織 非 機 能 型 は 「忙 しい」 と回 答 した人 が 最 も少 な く、 逆 に 「忙 し くな か っ た」 と 回 答 し た 人 が46.4% あ って 最 も多 か った 。 尚 、 自力 ・管 理 人 雇 用 型 は回 答 者 が 少 な く分 析 か らはず した。 こ の結 果 は 、管 理 型 の もつ 特 性 と附合 す る点 が きわ め て 表9 世帯主の学歴別役 員を選 ぶ根拠 世 帯数 豪 え らべ る適任者 が もめな い 負担 の 平等 防 げ るボス化 を その他 計 714 23.3 11.2 59.1 4.2 3.5 義務 教育卒 高 校 卒 大 学 卒 そ の 他 19 257 388 49 15.8 31.9 18.8 16.3 21.1 9.7 19.3 6.1 47.4 52.5 63.1 67.3 15.8 5.4 2.8 4.1 一 2.7 3.9 6.1 (奈 不 明 を省 く) (重複 回答 が あ る。 各世 帯数 に 対す る%)
0 50 100% 「 集 会 機 能 型 委 理 事 会 主 導型 託 組 織 非 機 能 型 型 L全 面 委 託 型 ド 自 管 理 人 雇 用型 力 型 管 理 人 類 型 」 全: 体 ・b , 大 変 忙が しい 図5 忙 しh あま り忙 しくない (現 住宅の管理型の設定は表 現住宅の管理型別居住者組織役員の忙 しさ評価 い た コ ー カ つ い な く し 忙 り あ や が ) く づ 基 に 2 0 50 100% 1 2 3 4 体 全 ' ∂. ' 、 ↑ 大 変 忙し い あま り忙 しくない 忙 しくない 忙 しい や りがい があ る 分譲 共同住 宅の質 によるランクは住戸専有面 積と 分譲単 価指 数で指標化 した もので ある(ラ ンクの設定 は表 1 に基づ く) 図6 分 譲共同住宅の質に よる ラ!ク 別居住者組織役員の忙 しさの評価
民 間分譲共同住宅居住者の管理観(そ の2) 81 多 い 。住 戸 数 との相 関 はあ ま りみ ら れ なか った 。 この評 価 は ラ ンク と も相 関 が み られ る。 図6 は ラ ンク別 に役 員 の 仕 事 量 、評 価 を たず ね た も の で あ るが 、 ラ ンクが 低 い 程 「忙 しい 」 と回 答 す る 人が 多 くな る こ とが 明確 に分 る。 勿 論 そ の 反 対 に 「忙 し くない 」 と回 答 した人 は ラ ン クが ヨ 高 い ほ ど多 くな って い る 。既 報 にお い て 、 ラ ンク と管 理 水 準 とは強 い相 関が あ り、 ラ ン クが 高 い ほ ど高 い 管 理 水 準 の サ ー ビ ス を受 け て い る こ とを明 らか に して きた が 、 こ こ に役 員 の仕 事 量 の評 価 にお い て 、 さ らに追 認 す る こ とが で き た 。 と こ ろで 、 居 住 者組 織 の役 員 は高 学歴 、高 収 入 層 、 中 堅 年 齢 の 人 に 多 くが 集 中 して い たが 、 役 員 の 人 材 に はそ れ な りの資 質 が 要 求 され る の で あ ろ うか 。 そ の た め に各 就 任 者 の 経歴 等 に よ る専 門 性 が 役 に 立 っ た か ど うか を質 問 して み た。 2)役 員 を引 き受 け る ため の経 験 の 必 要性 役 員 個 人 の 専 門性 が役 員 の仕 事 に役立 つ か否 か 。 役 立 っ た と 回答 した 人が11.4%、 「常 識 的 な こ とで 済 ん だ」 が66.8%、 「管 理 の 仕 事 は始 め て で 知 らな い こ とば か りで あ った 」 が21.8% で あ る。 管 理 型 の ち が い で み る と、 「非 常 に役 立 った」 と回 答 した 人 は委 託 ・集 会 機 能 型 、委 託 ・理 事 会 主 導 型 が 他 の型 に比 べ る と多 く、 「知 らな い こ とば か りだ っ た」 は 自力 ・管理 人 無 型 、委 託 ・理事 会主 導 型 に多 い 。 委 託 ・組 織 非機 能 型 は「常 識 的 な こ とで 済 んだ」が75.4%で 他 の 型 に比 べ て と くに多 い。 これ に よ って 、相 当 深 く管理 業 務 を まか されて い る委 託 ・理 事 会 主 導 型 と自力 ・管理 人無 型 は、 した が って 、 あ ら か じめ管 理 業 務 に精 通 して お く何 らか の手 立 て が必 要で あ る とい うこ とが で き るだ ろ う。一 方 、 委 託 ・組 織 非 機 能 型 は名 称 通 り、 管 理 業 務へ の か か わ りが 浅 い こ とが よ く分 る。 3)役 員 就 任 中 の 早朝 ・夜 間の 呼 び出 し 「早 朝 ・夜 間 の 呼 び 出 し」 は4割 程 度 の 人 が 経 験 して い る 。 や は り、委 託 型 の 場 合 に は管 理 人 の 行 う業 務 も、管 理 人 が無 い ため に居 住者 組 織 の役 員 が担 当 して い る 自力 ・管 理 人 無 型 で 多 い 。委 託 ・集 会機 能型 で は 「時 々あ る」 とい う 回 答 が 多 い。 こ の 反対 が委 託 ・組 織 非 機 能 型 で 「全 然 呼 び 出 しが な い」 と回答 した人 の 比 率 が 39.3%で あ り、他 の 管 理 型 に比 べ て と くに高 い 。 4)役 員 の 引 継 ぎ 役 員 の 人 が 「こ れ ま で の こ と を 知 ら な か っ た り 、 記 録 が な か っ た り し て 困 っ た こ と が あ る か ど うか 」 と い う 質 問 を し た と こ ろ 「そ う い う こ と は よ く あ る 」49%、 「時 々 あ る」 が22 .8%に な っ た 。 こ れ を物 件 の 特 性 別 に み る と3ラ ン ク に 違 い が み ら れ 「よ くあ る 」11.5%、 「時 々 あ る 」 が34.6%を 占 め 、 い ず れ も他 の ラ ン ク と の 間 に 大 き な 差 が あ る 。 2.5規 約 の 逡 守 規 約 の 利 用 に つ い て は 「以 前 に 読 ん だ こ と が あ るJ程 度 が66%で あ り 「何 か あ る ご と に 読 む 」 と い う 人 は28.1%程 度 で 、 「読 ん だ こ と が な い 」 人 が6.9%あ る 。 こ れ も 学 歴 に よ る 差 が み ら れ る 。 高 校 卒 業 以 上 の 人 は よ く読 む と 回 答 し て い る 比 率 が26%以 上 と 高 い の に 対 し て 、 中 学 卒 業 は12.0%し か な い 。 反 対 に 「読 ん だ こ と が な い 」 人 は 、 中 学 卒 業 で20.0%も あ る が 、 高 校 卒 業 以 上 の 人 で は7.0%以 下 しか な い とい う 結 果 が 出 た 。 ま た 、RCア パ ー トの 居 住 経 験 の 違 い か ら み る と 、 居 住 経 験 年 数 が7年 以 上 と そ れ 未 満 の 間 に差 が 出 た 。 す な わ ち 、 居 住 経 験 が 長 く な る ほ ど次 第 に 「何 か あ る ご と に 読 む 」 と 回 答 し た 比 率 が 増 え 、7年 以 上 と 比 較 的 長 い 人 達 は 「何 か あ る ご と に 読 む 」 が34%以 上 を 占 め る が 、7年 以 下 の 短 い 人 達 は30%以 下 し か な い 。 一 方 、 居 住 年 数 が 短 い 人 達 は 「か つ て 読 ん だ こ と が あ る」 が70%弱 あ る 。 し か し な が ら 「読 ん だ こ と が な い 」 と い う 回 答 に は 居 住 年 数 の 差 が な い (表10)。 物 件 の 特 性 別 で は ど う で あ ろ う か 。 ラ ン ク 別 で も管 理 型 の 違 い に よ っ て も 、 回 答 に 差 が あ ら わ れ た 。 表11に よ っ て ラ ン ク 別 に 検 討 す る と 、 「何 か あ る ご と に 読 む 」 は 明 ら か に ラ ン ク が 高 くな る ほ ど 比 率 が 増 え て お り、1ラ ン ク で は25.3%し か な い が 、4ラ ン ク で は43.9%に 達 す る 。 そ の 反 対 に 「以 前 に 読 ん だ こ と が あ る 」 は ラ ン ク が 低 い ほ ど 多 い 。 ま た 、 「読 ん だ こ と が な い 」 は 比 率 は 小 さ い が 、1・3ラ ン ク の 方 が2・4ラ ン ク よ り多 い(4ラ ン ク は0で あ る)。 表12は 管 理 型 別 に 表 し た も の で あ る が 、 「何 か あ る ご と に 読 む 」 の 比 率 は こ れ ま で の 分 析 で
居 住 者 参 加 が 比 較 的 熱心 で あ る こ との わ か っ た 自力 ・管 理 人 無 型(40.5%)と 委 託 ・集 会 機 能 型(35.6%)に 多 く、他 の 管理 型 と異 な る。 一 方 「読 ん だ こ とが な い」 は 、居 住 者 参 加 に逃 避 的 態 度 が み え た 全 面 委 託 型(16.7%)、 自力 ・ 管 理 人 雇 用 型(12.1%)が 他 に比 べ て と くに多 い こ とが 分 る。 2.6集 会 へ の 参加 集 会 へ の 出席 は過 去 の役 員 経 験 と強 い 相 関 が あ る。過 去 に 長期 に わ た っ て役 員 を経 験 した 者 は 「い つ も出席 す る」 と回答 した比 率 が 過 半 数 を越 し、 さ らに 「時 々 出席 す る」 とい う回 答 ま で 加 え る と、9割 が 出席 して い る。 しか し、 過 去 の 役 員経 験 が1回 の者 は 「い つ も出 席 す る 」 と回 答 した比 率 が わず か18%に 減 り、 そ の積 極 表10RCア パ ー ト居 住 経 験 年 数別 規 約 の利 用 利用 年 数 計 何か あ るごとによ む 以前ICよ んだ こ と が あ る 読ん だζ とが ない 計 749世 帯 %100.0 212283 49766.4 40 5.3 0年 331 100.0 25.7 68.0 63 1 ∼ 84 100.0 23.8 71.4 4.8 3 ∼ 87 100,0 24.1 69.0 6.9 5 ∼ 86 】00.0 29.ユ 68.6 23 7 ∼ 60 100,0 40.0 55.0 5.0 52 9 ∼ 100.0 34.6 59.6 5.8 11 ∼ 49 100.0 38.8 59.2 2.0 (不 明 を省 く 単位 勇) 表11分 譲 共 同 住 宅 の 質 に よる ラ ンク別 規 約 の 利 用 設 定 は表1に 基 づ く。 利用 ランク 計 何か あ るご とによ む 以前 によ んだ こと が あ る 読ん だ こ とが ない 計 775 % 世帯 100.0 214 283 500 66.2 41 5.4 1 2 3 ﹂蟻 441 100.0 190 100.0 56 100.0 98 100.0 25.3 258 32.1 43.9 67.9 69.5 60.7 56.1 68 4.7 7.1 0.0 性 が 弱 ま って い る。 さ らに 、 一 度 も役 員 を経 験 して い ない 者 で は 「いつ も出席 す る」 は1回 の 役 員 経 験 者 と変 ら な い が 、 「時 々 出 席 す る」 と い う回 答 が わ ず か26%に な り、 そ の両 者 を合 せ て も半 数 に満 た な い状 態 で あ る 。調 査 中の ヒヤ リ ン グで 「分譲 共 同住 宅 の管 理 は役 員 にな って み な い と理 解 され な い」 と しば しば聞 い た が 、 集 会 の 出席 に お い て も、 よ くそ の 声 を裏 づ け て い る 。 区 分所 有 法 に は集 会 の 成 立 に必 要 な定足 数 な どに 関 す る規 定 は ない 。 した が って きわ め て少 数 者 の 出席 しか な くて も集 会 は成 立 した こ とに な る 。 しか しなが ら、 定 足 数 を無 制 限 に して お くの も公 序 良 俗 に 反 す る危 険 が あ る の で、 改 正 法 が 国 会 を通過 した の ち 、1983年10月 建 設 省住 宅 宅 地 審 議 会 で作 られ た標 準 管 理 規約 第45条 に お い て 「総 会 の 会議(改 正 法 の集 会 に あた る) は 議 決 権総 数 の半 数 以 上 を有 す る組 合 員 が 出席 しな け れ ば な らな い」 と い う規 定 を設 けた 。 し か し、組 合 員 は書 面 に よ る代 理 議 決 権 の 行 使 を 認 め られ て い る た め に そ の 出席 は委 任 状 の 提 出 で か え る こ とが で きる。 と こ ろが 、集 会 成 立 に 有 効 な 委任 状 の数 は無 制 限 で あ る。 したが って 、 出席 者 数 の9割 以 上 が 委 任 状 に よ って 占 め られ て い る こ と も起 り得 る こ と に な る。 図8は 日本 住 宅 公 団(現 住 宅 ・都 市 整 備 公 団)が 首 都 圏 に分 譲 した 中 高 層 分 譲 共 同住 宅 の 調 査 か ら得 られ た もの で あ る が 、 参 加 者が 全 組 合 員 数 の20%前 後 とい うの が圧 到 的 に多 い こ と が わ か る。 これ らの 資料 か らみ る と、現 行 の集 会 の 中 に は実 質 議 案 の提 案者 に よ って 議題 が 審 議 さ れ て い る所 が 多 い とい う事 実 が 明 らか に な って くる。 集 会 の成 立 要 件 と して 委任 状 の無 0 50 10096 (不 明 を省 く 単位%) 分 譲共 同住宅 の質 による ラ ンクは住戸専有 面積 と 分譲単 価指 数で揖 漂化 した ものであ る(ラ ンクの 1 設定 は表1に 基づ く)。:。 長 期 1 回
款ε
いつ も出席 す る 時 々出席 す る ほ とん ど .、 欠庸8.3 54.2 37.5 ::・:・: o●,・・o :・:・:: ・:・:・ , ρ 9 ' 9 . ■ 9 ' ' ' r' 19工 57.4 瞥':'「16.2= . .。 ㌔'・・' ' 亀 ρ o ' l o , ,8 :灘:・:・'・'・噸・●・'●'蝿::::二::: 20.9V.25.6難 轍..毒 繕 4.0 図7 役員経験別集会 出席 会 な し 7.4幻 の ぞ ( 観 理 智 の 者 住 居 宅 住 同 共 議 分 間 異 体 理 理 理 管 管 管 主 用 託 全 自 併 委 0 50 10096 吻 出席 率 管 理 形 態 別 集会 の 出席 率 (6) 20(ト・599 (26) 500-8991 (26) 900一 (71) 1%組 合数 髪勿 出席 率 住 戸 規 模 別集 会 の 出席 率 図8 集 会 の 出席 率 住宅 管 理 組 合 連 絡 協 議 会 「公的 分 譲 集 会 住 宅 の 維 持 管 理 に 関 す る研 究 」P17 昭 和53年 報 告 より引 用
睡
9 0 50 1 (71) (2`)) (lt) (4の 組 合 数 民間 公ほ 公団 勘 住宅 住零 住宅 ●蟷
.16 `重00, 14 .(931 186 (91) 1`7, 」4く2聾 `3, 毘 め る 偲 め な い 125-4-1-130一 一厄1答な し 285-20一 窟6-321 8」」■ 」「 `}由 比% ●停能状出席 を偲 める鳩 合の.総 配 合"救 に珂 ナ る糾 合 1民間庄宅公社住宅 公団伐宅 趾 99%、go% 覧 0 L 2 89 幅80 7 0 1 8 79 -70 4 2 1 7 69 ∼60 6 且 3 監0 59 、50 亀9 且 3 23 49 -40 9 3 2 14 39 鞠30 23 盒 1 25 29 軸20 乳3 置 o 重4 乳9 一 覧0 4' 1 o S 9甑 下 1 0 0 1 不 聯 69 6 2 η 図9 集 会 出 席 率 日 本住 宅 公団 管理 部 「集 合 分譲 住 宅 の 管 理 と実 際」P82(1981)よ り引用 表12 現 住 宅 の管 理 型 別 規 約 の 利 用 現 住宅 の 利 用 管 理型 計 何 か あ るご とによ む 以醜に よ ん だ こと が あ る 読ん だζ とが ない 計 世 帯738 100。0 212 28.7 488 66.1 38 5.1 委 託 型 集 会 機 能 型 理事 会主導 型 組 織 非楓 能型 全 面 委 託 型 180 100.0 257 100.0 148 100.0 54 100.0 35.6 24.1 29.1 14.8 61.7 724 67.6 68.5 2.8 3.5 3.4 16.7 自 力 型 管理 人雇 用型 管 理 人 無 型 25 10Q.0 74 100,0 20.0 40.5 68.0 50.0 129 9.5 (不 明を省 く 単 位%) (現住宅 の管理 型の設定 は表2に 基づ く) 83制 限 な 取扱 い を認 め る か ぎ りこ の事 態 は続 くと 思 わ れ る。 委任 状 の 制 限 につ い て は、 管 理 に 無 関 心 な 組 合 員 を組 織 して集 会 を 開催 し、 委 任 状 が 無 制 限 で あ れ ば こ そ集 会 を成 立 させ る こ とが で きた 経験 を もつ 熱心 な理 事 経 験 者 ほ ど否 定 的 で あ る。 委 任状 を総 組 合 員 の30%未 満 に制 限 し て い るの は 、民 間分 譲 共 同住 宅 の11%し か な い とい う調 査経 果 が あ る1ニレ 2.7集 会 の 決 議 事 項 と議 決数 1)集 会 の 決議 事 項 集 会 で 決 議 す る内容 につ い て は改 正 区 分所 有 法 で 明 記 され た事 項 と、 そ の 他 が あ る。 表13は 改正 区分 所 有 法 及 び、 そ れ を う けて 建 設 省 住 宅 宅 地 審議 会 が1983年10月 に作 成 した標 準 管 理 規 約 に規 定 され てい る決 議 事 項 を まとめ た もの で あ る 。 表13で は特 別 決議 と普 通 決 議 に分 類 してあ る が 、 特 別 決議 は 、法 定 化 され た もの で集 会 以 外 で 決 す る こ とは で きな い。 普 通 決 議 は集 会 で 決 す る こ と を原則 と して い るが 、 規 約 で別 段 の 定 め をす る こ とに よ って 、集 会 以 外 で 決す る こ と もで きる。 な お 、特 別決 議 も普 通 決 議 も書 面 に 表13 改正区分所有 法及び標準管理規約に よる集会の決議事項 と議決数 改 正 区 分 所 有 法 普 普 普 普 普 普 特 待 普 特 持 持 普 普 普 普 特 待 持 標 準 管 理 規 約 ( 宅 地 審 議 会 一 九 八 三 、 十 ) 普 決 議 事 項 建 物の敷 地 および共 用部分 の管理 に関す る ζと(規 約 で 別段 の定 めが可能) 管理 者の選 任 ・解任 ( 〃 ) 管理 者の 職務 ( 〃 ) 管理 者が い ない時の規 約等 の保管 者 ( " ) 集会 の議 長の選 臼…' ( " ) 管 理者(又 は管理組 合法人 あ理事)に よる年1回 の邸 務銀 告 規 約の設 定 ●変更又 は廃止 敷 地及 び共用 部分の 変更 弩 以下の建伽 滅失`こ対する例 日 ( 〃 ) %以 上の建物の滅失に対する復旧 建 替 管 理組 合法 人の成立 解散 〃 を代表 する卵 α∫、 藍 那の選 任 ・解 任( " ) " の理事 の職務 の委任 " の事務 共 同の 利益 に反す る行 為の停止 の請 求及 び訴訟 " 者 に対す る専有 部分 の使 用 の禁止の 請求 及 び訴訟 " が はなは だ しき時 の行 為者の 区分所有 権及 び敷地 利用 権の 競売の 請求及 び訴訟 上記の 場合 の行為者 が占有 者で ある場 合IL 33い て、 占有 者が 占有す る専有 部分の 使 用 に関す る契約 及び、 その專有 部分 の引 渡 しの 請求 、及 び訴訟 収支 決算及 び事業報 告、 収支 予算及 び事 業計画 管 理費等 及び 専用使 用料の額 並び に願課徴 収方 法 規約 の変 更及 び使用細 則の制定 又は 変更 特 別の管 理の実 施並 びに それ に充 てる ための資金 の借 入れ及び修 繕積 立金の 取崩 し 上記 訴訟 を提起 すべ き者 の選 任 建 物の 一部が滅 失 した場合の滅 失 した共用 部分のall日 役 員の選 任及 解任並 びに役員 活動 費の額及 び支払 い方 法 組 合管理 部分 に関す る管理業 務委託 契約 の締 結 その 他管 理組 合の業務 に関す る重要事 項 (改 正 区分所有 法の定 めた扇項 は省 く) 多 数 決 に 必 要 な 議 決 数 全 区分所有者 数及 び議 決 過半 数(た だ し、 規約 で 別段 の定 めが で きるので、 出席 者 数の過 半数 に す るζ ともで きる。 標準管理 規約 の欄参 照) 全区頒 儲 及び鰍 認 卿 上
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同上(た だ し、 区分所 有者 の定数 は規 約で過 半数 まで 醜ず る ことが で きる 全区分所有者及び徽 勧 結 以上 同 上}一
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の 暑以上 全区分所儲 及び議瀟 の各和 上 総会 は総議 決権数 に総 組合 員数の 過 半数 の出席 で成 立 し左記 事項の 議 決 は出席者 の過 半数 で決議 す る =普 通 決議、 特=特 別決議 注)議 決 権は専有 面積割 合で あるが、規 約で定 め るζ とが で きる◎民間分譲共同住宅居住者の管理観(そ の2) 85 よ る全 員 の合 意 が 得 られ た場 合 には 集 会 の決 議 にか え る こ とが で きる 。 次 に、 各 決 議事 項 の 決 議 数 で あ るが 、 それ を 述 べ る前 に 、 まず 、議 決 権 を明 らか にす る必 要 が あ る。 2)議 決 権 議 決 資 格 を区分 所 有 者 に限 る こ とは既 述 した。 区 分 所 有 法 に よれ ば そ の議 決権 は規 約 に 別段 の 定 め が な い 限 り各 区分 所 有 者 の 共用 部 分 割 合 と す る。 な お 、 共 用持 分 の割 合 は 、 そ の共 有 者 の くなコ 有 す る専 有 部 分 の床 面 積 の 割 合 に よる と規 定 され て い る。 標 準 管 理 規 約 で は 「組 合 員 は そ の所 有 す る住 戸1戸 につ き各1個 の議 決 権 を有 す る」 と して い る。 こ こで 問 題 に な る の は住 戸 と区 分所 有者 が1 対1の 対 応 を しな い時 で あ る。 これ につ い て は 1区 画 を共 有 して い る場 合 は 「1つ の所 有権 を 数 人 で 共 同 して 持 って い る ので す か ら、 そ の数 人 で1つ の 構 成 員 とみ るべ きで し ょう。(中 略) 共 有 者 全 員 で1人 の 区 分所 有 者 と して取 り扱 う べ き、(中 略)ま た1人 で 数個 の専 有 部 分 を所 有 して い る時 も、 区分 所 有 者 の 数 にお い て1人 で あ る こ と も変 わ りませ ん。 したが って 、 た と え ば3個 の 専 有 部 分 を3人 で共 有 して い る時 も、 区 分所 有 者 の 数 は3人 で1人 と数 え ます 。」 と 解 釈 されて い る。 以 上 に よれ ば 、 と くに 後者 の1人 で 数 個 の 専 有 部 分 を所 有 して い る場 合 、 こ れ を1つ と考 え る点 か らす る と、 組 合 員 数 は しば しば変 動 す る こ とに な る。 な ぜ な らば 、1人 が2戸 ・3戸 の 住 戸 を買 い 増 しす る例 は経 年 的 にふ えて い くか らで あ る。 した が って 、他 の組 合 員 の議 決 権 も 変 動 が 起 り、 組 合 員 数 が 減 る に従 って 、1人 の 権 利 の重 み が 増 す こ とに な る。 3)各 項 目の 議 決 数 集 会 で 決 議 す る(す るべ き)項 目は特 別 決 議 事 項 と普 通 決 議 事 項 にわ か れ る(表13参 照)。 特 別 決 議 事 項 は、 設 定 、 変更 、消 滅 な ど、 現 状 を大 幅 に変 更 す る事 柄 の 決定 で、 こ れ は必 ず 集 会 で 議 決 しな けれ ば な らな い事 項 であ る。 特 別 決議 事 項 の 決 議 は全 て 議 決権 と組 合 員 数 両 方 の 規 定 数 を満 さ な けれ ば な らな い。 議 決 権 は規 約 上 定 め が なけ れ ば 共 有持 分(専 有 面 積 割 合) の 割 合 に な るが 、規 約 で 異 な る定 め を して も よ い 。 一般 に 、単 純 な形 に規定 さ れ る傾 向 が あ り、 標 準 管 理 規 約 に み る よ う に組 合 員1人 に1議 決 権 とす る と こ ろ も多 い。 この 場合 は議 決 権 数 二 組 合 員 数 とな り、 先 の規 定 は意 味 をな さ な くな る。 ま た、 特 別 決 議 権 数 は必 ず 全 議 決 母 体 を母 数 と して 定 め られ て い る。 な お 、そ の 割 合 は建 替 え に 関す る こ と以 外 は全 議 決 数 の 暑 以 上 の決 議 で成 立 す る こ とに な って い る。 こ れ ら は規 約 で も変 更 で きな い。 ただ し、 共用 部 分 の 変 更 につ い て は組 合員 数 を暑 か ら過 半 数 まで減 ず る こ と が で き る。 これが 行 わ れ る と、組 合 員 数 よ り、 議 決権 数 の方 が重 視 され る こ とに な る。 す な わ ち、 大 きな専 有面 積 を持 つ 区 分所 有者 の 意 見 が 重 視 され る こ とに な る。 普 通 決 議 は集 会 の 出席 数 の過 半 数 で 決 せ られ る。 と こ ろで 、 旧 区 分所 有 法 で は重 要 事 項 は 「全 員 の 書 面 に よ る合 意」 を原 則 と して お り、所 有 権 の保 護 を規 定 して い た。 しか し、1983年 に改 正 され た 区分 所 有 法 で は管 理責 任 を前 面 に 出 し た た め に 「区 分所 有 権 は一 般 の不 動 産 所 有 権 と 異 な り、種 々 の 団体 的 拘 束 に服 すべ き特 殊 な所 有権 で あ る」 と して 、全 て の 決 議 は(特 別)多 数 決 の 原 則 に 基づ くこ とに な った 。 旧法 の ど こ に原 則 の 根 本 的 な 変更 を必 要 とす る困 難 な点 が あ った か をみ る と、 旧 法 の もとで は① 規 約 の改 廃 ② 建 替 え の 決 議 が 「全 員 の 書 面 に よ る合 意 制 」 で 、 これ が 、 しば しば管 理 の 遂 行 上 大 きな ネ ック に な って い る とい わ れて きた 。 例 え ば 、従 来 、 分 譲 業者 が規 約 を用 意 し、 売 買 契 約 時 に まだあ ま り管理 が現 実 の 問題 に な っ て い な い購 入 者 が 対 の 売 買契 約 関係 書 類 と共 に 捺 印 した の を もって 「全 員 の書 面 に よる合 意 」 に な っ て い た こ とが 多 か った 。 した が っ て 、後 に 区 分所 有者 が 自 主的 な規 約 に変 更 し よ う と し て も、 「全 員 の』 が ネ ック に な っ て で き な い と い う声 を調 査 時 に 多 く聞い た。 しか し、 著者 が 収 集 した 規 約 を分 析 してみ る と、 旧 法 の も とで 作 成 され て い て も 「規 約 の改 廃 は全 員 の 書 面 に よ る 合 意」 を 残 して い た 規 約 は13%に す ぎ な か っ た 。 旧 法 の も と にお い て も、 残 り8割 以 上 の とこ ろで 、区 分 所 有 者 の 告 以下 に減 じた規 約
を定 め て い た。 とす る と、 旧 法 と改 正法 に よ る 違 い は 、 こ の よ う な規 定 を設 け るに 当 た っ て の 手続 きの 問題 に帰 す る と考 え られ る。改 正 法 は よ り手 続 きを緩 和 した もの とい え るで あ ろ う。 しか し、手 続 き を緩 和 す る こ とが 、果 して 公 序 良俗 に基 づ く合 意 形 成 に役 立 つ の で あ ろ うか。 次 の事 例 を もって 説 明 して み よ う。 事 例 、27区 画 の 小 規 模 物 件 に お い て 、 当初15 台 分 の駐 車 スペ ー ス が あ った が 、保 有 台 数 が 多 く、17台 分 に まで拡 張 した 。 そ の後18台 目の 所 有 者 か ら、 誰 に も敷 地 の 等 分 な利 用 権 が あ る か ら駐 車 す る権 利 を認 め て ほ しい 旨 の要 求 が あ っ た。 しか し、 これ 以 上駐 車 台数 を増 す こ とは子 ど もに も危 険 で あ る の で好 ま し くな い ため に 、 総 会 にお いて 「駐 車 台 数 は現 状 の ま まに して 、 将 来 、 附近 に営 業 用駐 車場 が で きた時 に は、 そ こ と賃 貸 契 約 を して駐 車 場 を確 保 し、順 番 に そ こ を利 用 す る こ とにす る。 そ れ まで は現 状 通 り (権 利)」 と い う決 定 を多 数 決 で 議 決 した。 こ の議 決 方 法 は一 見合 理 的 で あ る。 しか し、 決 議 の結 果 は、 こ こで は 問 わ な い上 で 、 決 議 の方 法 だ け につ い て い え ば 、組 合 員 の 前 提 をみ る と、 27人 中17人 は既 に権 利 を有 して い る こ と、 自動 車 を持 た ない 者 は こ の決 定 に利 害 を持 って い な い こ と、 した が っ て権 利 を持 た ない 残 りの者 と 先 に権 利 を有 して い る17名 との 間 には 、 決議 を す る 前 か ら多 数決 に よ る方 法 で はす で に力 関係 が 成 立 して し まっ てい る状 態 で あ った こ とが わ か る。 この 事例 の よう な場 合 に は、 多 数 決 に よる方 法 が 妥 当 で あ るか ど うか の 吟 味 を して お く必 要 が あ る 。 この よ うに 、多 数 決 で は、 少 数者 の権 利 に ど の よ うな配 慮 をす るか 十 分 考慮 した上 で 実 行 し な い と、少 数 者 の 権利 は 、 無視 され て しま う こ と も しば しば起 って くる と考 え られ る。 多 数 決 は確 か に民 意 を反 映 す るた め の 合理 的 な方 法 で は あ るが 、 そ れが 執 行 され る集 会 が そ こ に は ど うい う意 見 の 人 が い る の か 、 どの よ うな立 場 の 人が い るの か 、 と くに 出 発点 か ら決 定 に弱 者 で あ る 人 に どの よ う な配 慮 を して い る のか を十 分 吟 味 して おか ない 限 り、 あ ま り公 平 な方 法 で あ る と もい え ない 。 以 上 の よ うな事 例 を通 してみ る と、 果 して 法 律 が こ こ まで管 理 方 法 に立 ち 入 るべ きで あ っ た か ど うか 疑問 が 残 る と ころ で あ る 。 以 上 、 区 分所 有法 を 中心 に集 会 の運 営 につ い て 述 べ て きた 。 所 有 権 を左 右 す る可 能 性 を十 分 含 ん だ 管 理 を 、 集 会 に お い て意 思 決 定 をす る こ と は、 重要 な原 則 で あ る 。 そ の集 会 が 改 正 法 にお い て 絶対 的 な 法 的位 置 を確 保 した こ と を認 識 した 上 で 、 そ の 法 的 な措 置 を、 個 々 の 生 活者 の主 体性 を生 か し た管 理 に活 用 す るか 、 法 に よっ て 、本 来 管 理 す る主 体 者 で あ る はず の居 住 者 を、 管理 され る対 象 に追 い込 む よ うな 危 険 に陥 込 む か とい うこ と が 、 各 団 体 に問 わ れ る こ とに な る 。 そ の た め の 第1条 件 は 日頃 か ら優 れ た コモ ン ・セ ン ス を共 有 して お く必 要 が あ る であ ろ う。 そ の ため の 第 一 歩 は優 れ た コ ミュテ ィ関 係 をつ く ろ う とい う共 通 の 目的 を もつ こ と だ ろ う と考 え る。 3 ま とめ 本 報告 の結 果 を ま とめ る と以下 の よ うに な る。 1管 理 の た め の 居 住 者 組 織(管 理 組 合 、 自 治 会)の 役 員 を経験 した 者 は約32%お り、 その うち5%弱 は長 い経 験 を持 って い る。 役 員 の 経 験 者 は40代 後 半 か ら50代 前 半 の年 齢層 で 、高 学 歴 の人 に多 い 。 2 今 後 役 員 を引 き受 け る 意 思 を積 極 的 に 持 って い る人 は3%ほ どで少 ない が 、 たの まれ た らす る とい う人 は40%ほ ど い る。 積 極 的 に役 員 を引 き受 け る意 思 の あ る人 は過 去 に役 員 の 経 験 が 長 い 人 に 多 い。 その 他 の 人 は、 当 番 制 で あ る か ら断 わ る こ と は な い が 、1回 や れ ば後 は 廻 って こな い と思 っ てい る人 達 で あ る。 3 役 員 の 経 験 及 び 今 後 引 き受 け る 意 思 と 「管理 意 識 の型 」 との 対 応 関 係 をみ る と、過 去 に 長 い経 験 が あ る者 は 「自立 型 管 理 意 識 」 に近 い 「監 理 型 管 理 意 識 」 と対 応 して い る。 また1 度 の役 員 経 験 が あ る者 は 「回 避 型 管 理 意 識」 に 近 い 「監 理 型 管 理 意 識 」 と対 応 した 。 これ に対 して、 未 経 験 者 は 「無 関心 型 管 理 意 識」 と対 応 し、経 険 者 と未 経 験 者 が 両 極 に 対 座 して い る 。 同 じ く、 今 後 引 き受 け る意 思 が あ る者 は 「自力 型 管 理 意 識 」 に 、 た の まれ れ ば す る 者 は 「監 理 型 管 理 意 識 」 に 、 断 る と い う非 協 力 的 な 者 は
民 間分譲共同住宅居住者の管理観(そ の2) 87 「回避 型 管 理 意 識」 に、分 らない とい う者 は、 「無 関心 型 管 理 意 識」 との対 応 が み られ る。 4 「管 理 意 識 の型 」 は現 住 宅 の 選 択理 由 を 基 に分 類 し、 そ の 後 、居 住 者 の 管 理 観 との斉 合 性 を確 認 して 決 定 した もので あ るが 、 さ らに こ の型 は上 記 の 如 く、 管理 組 合 の役 員 経験 、 お よ び役 員 を引 き受 け る意思 と も相 関 を示 した。 こ の こ と と、 既 報 の 結 果 を含 めて 、 住 宅 の 選択 か ら入居 後 の 管 理 へ の か か わ り方 まで 居 住者 の行 動 と指 向 性 が 一 貫 して い る様 が 明 確 にな った。 5 役 員 の 決 め 方 は居 住 者 全 員 が 公 平 に負 担 で きる 「順 番 制 」 を支持 す る者 が 一 番 多 い 。 し か し、 よ り適 任 者 を選 ぶ方 法 と して 「選 挙」 を 支持 す る者 が 、 高 学 歴 、過 去 に長 く役 員 を経 験 した者 にみ られ る。 しか しな が ら、 義 務 教 育卒 の者 に は 「ボ ス化 す る の を防 ぐ」 とか 「もめ な い」 な ど トラ ブル を さ ける こ と を望 む者 が 多 く、 そ の た め に は 「選 挙 」 よ りも 「順 番制 」 を望 ん で い る。 6 役 員 の 仕 事 は管 理 型 とラ ンク に よ って 差 が あ る。委 託 管 理 に よ って 、 日常 維 持 管 理 業 務 や 来 訪 者 のチ ェ ック に至 る居 住 者 へ のサ ー ビ ス 業 務 まで受 託 者 が 行 っ てい る所 で は役 員 の仕 事 は少 な く、役 員 の負 担 は少 ない 。 自力管 理 や、 委 託 管 理 で も理 事 会 主 導 型 で は役 員 が 管理 の実 務 も引 き受 け て お り、 その 負 担 は重 い 。 中 に は 夜 間 の 呼 び 出 しが あ っ た り、役 員 の期 間 中 は外 出 を控 え て い る人 もい る。 7 役 員 を して い な い一 般 の居 住 者 の 管 理 に 対 す る関 心 は低 い 。規 約 につ い て もあ ま り関 心 を払 わ ず 、 集 会 へ の 出席 も年 々悪 くな っ て い く。 集 会 の 出 席 率 が わ ず か10%程 度 とい う状 態 も決 して 例 外 で はな く、管 理 組 合 の 役 員 の 数 の方 が 多 い 状 態 の 集 会 も少 な か らず あ る。 集 会 に は役 員 経 験 者 の 方 が 多 く出席 して い る。 参考文献 (1)拙 著:民 間 分 譲 共 同 住 宅 居 住 者 の 管 理 観 、 日本 建 築 学 会 計 画 系 論 文 報 告集 、(1986) (2)分 譲 共 同住 宅 の 質 に よ る ラ ン ク につ い て は拙 著 :民 間 分譲 共 同住 宅居 住 者 の特 性 、家 政 学研 究 、 32、2、(1986)で 詳 述 (3)管 理 型 につ い て は拙 著:民 間 分 譲 共 同 住 宅 の 管 理 体 制 に 関 す る研 究 、 滋 賀 大 学 教 育 学 部 紀 要 、 34(1984)で 詳 述 (4} 「管 理 意識 型 」 につ い て は 前 掲(1)で詳 述 ・設 定 して い る (5)日 本 住 宅 公 団 管 理 部:集 合 分 譲 住 宅 の 管 理 と実 際 、p.82、 図5-5(1981) 注) 一部 共用 部 分(附 属 の建 物 で あ る もの を除 く) で 床 面 積 を有 す る もの が あ る と きは 、 そ の 一 部 共 用 部 分 の 床 面 積 は 、 これ を共 用 す べ き 各 区 分 所 有 者 の 専 有 面 積 の 割 合 に よ り配 分 して そ れ ぞ れ の 区分 所 有 者 の 専 有 部 分 の床 面 積 に其 人 す る もの とす る。
