独学マンション管理士 独断と偏見の区分所有法! 第 1 章建物の区分所有第一節総則 < 1 条 > [ 建物の区分所有 ] 1 棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居 店舗 事務所又は倉庫その他の建物としての用途に供することができるものがあるときは その各部分は この法律の定めるところに

独学マンション管理士、独断と偏見の区分所有法！

第１章 建物の区分所有

第一節 総則 ＜ １条＞ [ 建物の区分所有 ] １棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他の建物としての用 途に供することができるものがあるときは、その各部分は､この法律の定めるところにより､それぞれ所有権 の目的とすることができる。 「この法律の定めるところにより・・・」とは、区分建物は民法だけでは対応できない特殊な建物だから区分所有 法に従って、という意味であり、民法に優先して適用されることになる。 区分所有法の対象でとなるものは、区分所有建物であるが、いわゆるマンションだけではない。 （マンション管理適正化法はマンションを意味している。） 区分建物の部分には、区分所有権の目的になるものとならないものがある。 その目的となるものは、「 構造上の独立性 」＋「 利用上の独立性 」がある部分である。 構造上の独立性とは、・・・（ 壁、天井、床等によって、他の部分から遮断されていること ） 常に、遮断されている必要がある・・・「× 」（車が自由に出入りできる車庫を専有部分にあたるとした判例） 利用上の独立性とは、・・・（ 独立して建物の用途に供することができること ） ・・その部分だけで、通常の１戸建建物と同じように独立の出入口があって、直接外部に通じていることが必要。 この２つの要件が、満たされていなければならない。 トイレ、バスルームは、専有部分にならないのは、どうして？ ・・・・・（ 構造上の独立性はあるが、利用上の独立性がないからである。直接、外部に出られない。 ） （マンションの場合、廊下、階段等を利用するが、この場合は、利用上の独立性がある。） ＜ ２条＞ [ 定義 ] １ この法律において｢区分所有権｣とは、前条に規定する建物の部分（第４条第２項の規定により共用部分 とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。 ２ この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。 ３ この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。 ４ この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及 び第４条第２項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。 ５ この法律において「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第５条第１項の規定により建物の敷地 とされた土地をいう。 ６ この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。 下記を区別できていますか。理解していますか。 専有部分＝区分所有権の目的である建物の部分＝「構造上の独立性」＋「利用上の独立性」がある部分。 建物の部分とは・・・専有部分と共用部分に分けられる。 専有部分とは・・・・区分所有権の目的である建物の部分。 一棟の建物のうち構造上及び利用上の独立性のある部分であって、規約共用部分でないもの。 共用部分とは・・・・専有部分以外の建物の部分と専有部分に属しない建物の附属物及び４条２項による規約共用 部分。区分所有法は一棟の建物の各部分は必ず専有部分か共用部分の一方に属させている。 ① 一棟の建物のうち専有部分以外の部分 ② 専有部分に属しない建物の附属物 ③ 規約共用部分とされた附属の建物（別棟の建物等、必ずあるものではない。） 建物の附属物とは・・電気配線、ガス・水道の配管、エレベーター、消防設備、貯水槽等がある。 そして、専有部分に属しないものは、法定共用部分である。

附属の建物とは・・・区分建物に対し、従物的な関係にある別個の建物。 （Ex、集会所、車庫、倉庫としての建物あり、当然に共用部分とはならず、規約において共用部分となる。） 当然に、共用部分とならないとは、・・ 区分所有権の目的「専有部分」である場合があるから、第４条２項 建物の敷地とは・・・法定敷地と規約敷地である。 法定敷地とは・・・・建物の所在する土地 規約敷地とは・・・・建物の底地とは別筆の土地であり、建物及びその底地と一体的に管理又は使用する土地で、 規約で建物の敷地と定めたもの。 規約共用部分の登記は、建物の表示の登記後に共用部分たる旨の登記がされる。 一棟の建物の各部分のうち建物の表示の登記がされていないものが法定共用部分である。 建物の表示登記がされているもののうち、表題部に共用部分たる旨の登記がされているものが規約共用部分である。 建物の表示登記がされているもののうち、規約共用部分の登記がされていないものが専有部分である。 上記の用語は、名称、意味の区別を完璧に、試験時に混乱しないように理解こと。 ＜ ３条＞ [ 区分所有者の団体 ] 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定 めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共 用に供されるべきことが明らかな共有部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理す るときも､同様とする。 マンション管理のイメージ（全体像）を、区分所有者全員で構成する団体により区分法に定める方法によって、集 会を開き、規約を定め、管理者を置いて管理し、その団体の集会は意思決定機関であり、規約は根本規則、管理者 は業務実施者として大きく表現しています。団体であり、管理組合とは、いっていない。 ここでも「この法律の定めるところにより・・・」とあり、この区分法に従ってとの意味。 ※ 規約を定めず、管理者もいない場合もある・・・・・・・・・・・・・・・・・・「○ 」 「・・・・・できる」ということは、しなければならないということではありません。 また、１棟の建物に２つの管理組合が並存できる。（ 全体の区分所有者の団体と一部の区分所有者だけの団体 ） ※ 一部共用部分を区分所有者全員で管理せず、一部区分所有者だけで管理する場合、一部区分所有者だけの 団体が当然に成立するでしょうか・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・「○ 」 ※ 一部共用部分とは・・・（ 「 ・・・のみの・・・されるべきことが明らかな・・・」 ）下線に注意 ※ 条文の「・・それらの区分所有者が管理するときも、・・」の「・ときも・」は、「・場合・」と理解。 その場合でないときもあり、１１条１項ただし書き・１６条・３１条２項は、関連条項であり本条とあわせて 理解のこと。 ※ 附属施設とは・・・建物に附属する一切の施設、すなわち建物の附属物、附属の建物又は工作物。 （ 第２条の用語と同様に、確実に区別して理解のこと。 ） 読み替えると、「 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び建物の附属物、附属の建物又は工作物の管理 を行うための団体を構成し、・・・・・ 」である。 さらに細かく、建物を（ ）と（ ）にその敷地を（ ）と（ ）に分けることができる。 参 考 非法人の管理組合が、「権利能力無き社団」とみなされる条件（判例上、みたす必要がある要件） １．団体としての組織を備えている。 ２．団体の意思決定は多数決の原則に基づいている。 ３．構成員を変更しても団体が存続する。 ４．代表選出の方法、総会の運営、財産の管理等、団体として主要な点が確定している。 上記によれば、多くの管理組合が「権利能力無き社団」とみなされると考えられる。

民事訴訟法第２９条（法人でない社団等の当事者能力）・・・「法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定め があるものは、その名において訴え又は訴えられることができる。」とあり、上記の要件が成立する場合、法人でな い管理組合もその名においての当事者能力があることになります。 区分所有法第２６条「管理者の権限」管理者の訴訟追行権との関係もあり、知っておくべき条文です。 ＜ ４条＞ [ 共用部分 ] １ 数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき 建物の部分は､区分所有権の目的とならないものとする。 ２ 第１条に規定する建物の部分及び附属の建物は､規約により共用部分とすることができる。この場合には、そ の旨の登記をしなければ、これをもって第三者に対抗することができない。 共用部分は、（ 法定共用部分 ）と（ 規約共用部分 ）である。 法定共用部分とは・・・ ・支柱、耐力壁、屋上、外壁、基礎等の建物全体の基本的構造部分 これらの物が専有部分の内側、専有部分に接着している場合は、共用部分とはならない・・・（ × ）・・・ ・・・建物全体を維持する為に必要なものであり、専有部分の範囲に属しないものであるから ・数個の専有部分に通ずる廊下、階段室、エレベーター室の構造上区分所有者の共用に供される建物部分） これらは、独立して建物としての用途に供することはできない。 ・水道・ガス・電気の配管配線、消火設備、エレベーター等の建物の附属物の内、専有部分に属するもの以外 第１条に規定する建物の部分とは、区分所有権の目的となる部分、専有部分、共用部分以外の部分であり、第１条 は、専有部分の要件を規定している。 規約共用部分とは・・・ 規約によって共用部分とした、①区分所有権の目的となる建物の部分（専有部分等）、②区分建物の従物的な関係 にある附属の建物 （ ① 利用上、区分所有者全員の共用に供される集会室、管理事務室、倉庫、車庫、機械室等 ） 特に、管理事務室は、法定共用部分 or 区分所有権の目的物になるかに争いがあり、その基準的なものとして、 登記通達（S５０年、民三第１４７号民事局長通達）があり、３つに分類されているので注意が必要。 （ ② 別個の建物となっている倉庫、車庫、集会棟等 ） 規約共用部分とすることができる範囲は、区分所有権の目的となる建物の部分と附属の建物であり、専有部分と共 用部分の区別は、区分法により定まっており、規約で定めれば、そうなるというものではないことに注意。 専有部分内の建物の附属物（配管配線類）は、規約で共用部分とすることができる・・・（ × ） 現実問題として、組合に資金的余裕があって、組合の管理化とする意味合とするものであれば、その規約の規定を 否定することもできないと考えられます。（なお、標準規約第２１条第２項でも可能といえるが・・） 規約共用部分の登記・・・不動産登記法第５８条を参照 規約共用部分の登記は謄本のどこになされるか？・・・不動産登記法事務取扱手続準則第１０３条を参照 [ 区分建物の表題部（専有部分の建物の表示）の「原因及びその日付」欄に「平成 年 月 日規約設定、 共用部分」と記載。表示登記日付の次の欄です。] 登記されると共用部分である旨以外の記載は抹消されます。 建物の表示登記は残るが、所有権その他の権利に関する登記は、一切されません。 ＜ ５条＞ [ 規約による建物の敷地 ] １ 区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用する庭、通路その他の土地は、規約によ り建物の敷地とすることができる。 ２ 建物が所在する土地が建物の一部の滅失により建物が所在する土地以外の土地となったときは、その土地は、 前項の規定により規約で建物の敷地と定められたものとみなす。建物が所在する土地の一部が分割により建物 が所在する土地以外の土地となったときも､同様とする。

建物の敷地とは、建物が所在する土地である・・・・・「× 」（ 参照 ２条５項 ） 建物の敷地とは、・・・（ ）（ ） 法定敷地とは、・・・（ 建物が所在する土地、つまり底地であり、数筆の土地の上に建物があれば、その数筆の 土地全部が法定敷地である。） 規約敷地とすることができる土地とは、・・・ （・区分所有者が、建物と一体として管理又は使用する庭、通路その他の土地 ） （・区分所有者が、建物が所在する土地と一体として管理又は使用する庭、通路その他の土地 ）である。 規約敷地とは、建物とその建物が所在する土地と一体として区分所有者が管理又は使用している必要がある。 その土地は、建物が所在する土地と離れていてもよい。 １項に、「・・・と一体として管理又は使用する・・」とあり、区分所有者の共有とはいっていない。 ※ 規約敷地とみなされるのは、規約で敷地と定められたものに限る・・・・・「 × 」 ２項 法定敷地と規約敷地は、専有部分と一体化する。＜２２条「敷地利用権」もあわせて理解する必要がある＞。 ＜ ６条＞ [ 区分所有者の権利義務等 ] １ 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行 為をしてはならない。 ２ 区分所有者は、その専有部分又は共有部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有 者の専有部分又は自己の所有に属しない共有部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区 分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。 ３ 第１項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。 「建物の管理又は使用に関し・・・」よく出てくる文章です。 また、区分所有者の共同の利益に反する行為とは、建物の不当毀損行為・不当使用行為・プライバシーの侵害ない しニューサンス・建物の不当外観変更があるが、抽象的な表現なので、（試験では、どんな表現・形で出題されるか 予想できないので）いろいろなテキスト、センターQ&A 等、具体例で理解しましょう。 マンションの場合、ニューサンスすべて、共同の利益に反する行為になる・・・「 × 」（ ） ちなみに、マンションの外壁には換気口がありますが、円筒型の穴を開け、換気装置等を設けることは不当毀損行 為になります、何故？・・・・・（ ） １項の規定は、占有者（賃借人等）にも準用され、占有者は、区分所有者が、「・・の管理又は使用に関し共同の 利益に反する行為をしてはいけない」という同一の義務を負っているとのこと。 共同の利益に反する行為とは・・・ 規約違反のすべてが共同の利益に反する行為になるとは限らないことに注意。 ４６条に、「占有者は、建物・・・の使用方法につき、区分所有者が規約又は、集会の決議に基づいて負う義務と同 一の義務を負う」と、あるので注意。 占有者の「共同の利益に反する行為をしてはならない」は、「・・管理又は使用に関し」であり、「規約又は、集会 の決議に基づいて負う義務」は、「・・の使用方法につき」である。 占有者は、管理費等を組合に納入しなければならない・・・・・「 × 」 占有者は、建物の使用に関してのみ、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。・・・・・「 × 」 標準管理規約では、「占有者は、規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出しなければ ならない」と規定している。・・・・・・・・・・・・・・・・・「 × 」 ＜ ７条＞ [ 先取特権 ] １ 区分所有者は、① 共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対 して有する債権又は② 規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務 者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権 を有する。③ 管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権につ いても、同様とする。

２ 前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については共益費用の先取特権とみなす。 ３ 民法（明治２９年法律第８９号）第３１９条の規定は、第１項の先取特権に準用する。 先取特権とは、法律の定める一定の債権を有する者が、債務者の財産から、他の債権者に優先してその債権の弁済 を受け取ることができる法定の担保物権です。ただし、第７条第１項の先取特権は、民法上の「一般の先取特権」 の中の「共益費用の先取特権」と同順位となります。 民法第３１９条・・「 第１９２条から第１９５条までの規定は、３１２条から前条までの規定による先取特権につ いて準用する」 試験的には、２項・３項についての内容と理解は、民法の解説書などで確認のこと。 この先取特権の実行に、債務名義は必要ありません。 どのように実行するのですか？・・・（ 民事執行の手続に従い実行する。 ） 動産・不動産、どちらからでも先取特権が実行できる・・・・・「× 」（ 民法３３５条１項 ） この先取特権は、未登記の抵当権でも、劣後する・・・「× 」（ 民法３３６条 ） ＜ ８条＞ [ 特定承継人の責任 ] 前条第１項に規定する債権は､債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。 管理費等を滞納のまま、マンションの所有権が移転したとき、誰に請求しますか？ ・・・（ 前区分所有者、新区分所有者の双方に対して請求することができる。 ） 新区分所有者とは、 ・包括承継人――相続等で区分所有権が移転した場合の権利義務の一切を承継する、その相続人等。 ・特定承継人――売買や、競売等で区分所有権の取得（特定の権利だけを承継）した者。 包括承継人には、前区分所有者の権利義務の一切を引き継がれるので、当然、請求できることになります。 特定承継人へは、前条第一項に規定する債権．．．．．．．．．．．．とは、区分所有法第７条第１項に規定する先取特権により保護されて いる債権であり、その範囲は、以下のよう規定されています。（第７条の①②③） ① 共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権。 （ 特定の区分所有者が、他の区分所有者が負担すべき費用を立替えた場合の立替金請求権等 ） ② 規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権。 （ 組合全体的な意思決定に基づく、マンションの維持管理のために必要な組合が有する債権。 管理費、修繕積立金等 ） ③ 管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権。 （ 管理者が、自己の名において、共用部分の保存行為等で立替えた場合等 ） 管理組合が、この範囲に該当する債権（滞納管理費等）を有していれば、特定承継人へ請求できる。 区分所有法第８条の「債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。」とは、先取特権が認めら れている債権を、新区分所有者に請求できるとのことであり、先取特権の実行によるものではありません。 区分所有法第７条、第８条は、管理費等の徴収を確保するとの趣旨であり、管理組合の構成員の地位がその財産上 の持分も含め区分所有権の移転に伴って移転することの反映であるといわれ、管理費等を滞納している場合、その 責任は前区分所有者だけではなく、特定承継人にも及ぶとしています。これは、新区分所有者が、その滞納につい て、「知る」、「知らない」にかかわらず、その義務を負うことになります。 （不真正連帯債務） 滞納管理等は、前所有者及び承継人へ請求できますが、どちらか一方が履行すれば、他方の債務は消滅します。そ の当事者間の関係に管理組合は、関係なく、当事者の内部において処理されることになります。

「規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権」について、・・・ 改正「マンション標準規約」第２６条には、「管理組合が管理費等．．．．について有する債権は、区分所有者の包括承継 人及び特定承継人に対しても行うことができる。」と規定されています。 この管理費等．．．．とは、第２５条にある管理費、修繕積立金が該当し、「規約に基づく他の区分所有者に対して有する 債権」としては、管理費と修繕積立金だけになると考えられます。 しかし、管理組合が徴収しているものには、 他にも水道使用料、灯油使用料、駐車場使用料等があります。これらは、区分所有法の第７条、第８条の先取特権 の範囲として適用があるか否かは、この使用料の性格、使用形態等で違ってくる（要司法判断！？）と考えられま す（認めた判例あり）。 いずれにせよ、規約に、その旨の規定がなければ、「規約に基づく他の区分所有者に対して有する債権」には、該当 しないと考えられ、承継人へは請求できなくなるともいえます。 特に、駐車場使用料については、総戸数に対して駐車場が不足しているマンションでは、専有部分の譲渡及び貸与 の場合は、駐車場使用契約は効力を失うと規定されています。また、管理費等の滞納により駐車場使用契約を解除 された場合、そもそも新区分所有者は、駐車場を使用できないことになり、それでも前区分所有者の駐車場使用料 を請求できるだろうか？ （参考、標準管理規約第１５条） 総戸数に対する駐車場があり、各戸１台利用できるとする専用使用が認められ、規約に新区分所有者にも承継でき る旨の規定がある場合は、別の考え方ができるように思われますが、駐車場不足のマンションにおいては、駐車場 使用料を先取特権の範囲とすることは難しいと考えられます。 マンションの滞納管理費等は、承継人へ請求できますが、そもそも、その滞納は前所有者が支払うべきものであり、 承継人へ請求できるとしても、前所有者への督促等をしない等、放置するようことは、問題があると考えます。 最近の管理費等の請求事件において、再度最高裁の判決は、その消滅時効について５年としました。この事件では、 管理組合が、適切な対応をされていなかったと思われ、結果、約１７０万円の滞納金のうち、約１００万円が消滅 時効で回収できなくなりました。 関連として、区分所有法第２９条（区分所有者の責任等）第２項 前項の行為により第三者が区分所有者に対して有する債権は、その特定承継人．．．．．．．に対しても行うことができる。 ＜ ９条＞ [ 建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定 ] 建物の設置又は保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存に あるものと推定する。 その瑕疵、欠陥が専有部分であるときはその占有者又は所有者（区分所有者）が損害賠償責任を負います。 （土地工作物責任、所有者の無過失責任）瑕疵部分の立証責任は被害者にありますが、それが不明の時は共用部分 と推定されます。条文の他人には、区分所有者も含まれると考えられています。 あくまで、「推定」であり、「みなす」ではありません。（混同に注意） 被害者の立証責任の軽減の為であり、「建物の設置又は保存に瑕疵があることにより」と限定。 ＜１０条＞ [ 区分所有権売渡し請求権 ] 敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利を有する者は､その区分所有 者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。 専有部分の収去とは、・・・（ 専有部分を取り壊して更地に戻すこと。 ） 敷地権が賃借権である時の賃貸借契約の解除（賃料不払い等）の場合、タウンハウスの場合等（底地ごとに分筆さ れ区分所有者が単独所有している場合、その底地のみ売却した場合）を理解してください。 売渡し請求権といい、いわゆる「形成権」です。

第二節 共用部分等 ＜１１条＞ [ 共用部分の共有関係 ] １ 共用部分は､区分所有者全員の共有に属する。 ただし、一部共有部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。 ２ 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。 ただし、第２７条第１項の場合を除いて､区所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることができない。 ３ 民法第１７７条の規定は､共用部分には適用しない。 １項の規定を、別段の定めをする場合は、あくまで規約だけで定められ、条文は「ただし」と続きます。 ２７条１項の管理所有者は、管理者（規約に特別の定めがあるとき）及び区分所有者以外の第三者はなれません。 管理者の資格・・・制限はない。 （ 区分所有者以外の第三者、管理会社等の法人でも可。人数・任期も規約・集会決議で任意に定められる。 ） 民法１７７条の規定とは・・・（ 不動産物件の対抗要件、登記。 ） 水道の枝管が床下にあるものは、共用部分である。・・「 × 」 （床とその下のスラブの間の空間に配置） ＜ 参 考 ＞ （最判平成１２年３月２１日）・・・床下コンクリートスラブと階下天井板との間に設置された上 階専用の枝管は、自己の専有部分から枝管の点検・修理を行うことが不可能であり、「専有部分に属しない建物の附 属物」にあたり、区分所有者全員の共用部分にあたるとした。 ＜１２条＞ [ 共用部分の共有関係（二） ] 共用部分が区分所有者の全員又はその一部の共有に属する場合には、その共用部分の共有については、次条から第 １９条までに定めるところによる。 区分所有法上、 共用部分の使用は、持分に応じ、全体を用法に従って使用できる。・・・「 × 」 共用部分の持分の割合は、専有部分の床面積の割合である。・・・「 × 」 共用部分の保存行為以外の管理は、集会の普通決議で決することができる。・・・「 × 」（重大変更の場合は？） 共用部分の費用の負担は、持分に応じて負担する。・・・「 × 」（規約に別段の定めがない限り・・である） ＜１３条＞ [ 共用部分の使用 ] 各共有者は、共用部分をその用法に従って使用することができる。 民法上の共有と区分法の共用部分の共有との違いを理解のこと。（ 混同に注意 ） その用法とは、（ 共用部分の性質や構造に反しない使用。不当使用は区分所有者の共同の利益に反する行為となる。） 規約共用部分の使用方法は、規約の定めによって決まります。＜不当使用行為＞・・（ ） ＜１４条＞ [ 共用部分の持分の割合 ] １ 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。 ２ 前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有するものがあるときは、 その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して､そ れぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。 ３ 前２項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。 ４ 前３項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。 ２項の計算方法は、しっかり理解してください。何度も練習してください。 マンションは壁芯計算で販売され、内法によって登記されます。 ４項に規約で別段の定めができるので、 標準規約での床面積の計算方法は・・・（ １０条コメントより壁芯計算、区分法１４条３･４項より ）

標準規約での専有部分の範囲は・・・・（ ７条１項より住戸番号を付した住戸、２項・３項も注意 ） 標準規約第１０条関係コメント・・・「敷地及び附属施設の共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約等に よって定まるものであり、共用部分の共有持分は規約で定まるものである」とあります。 ＜１５条＞ [ 共用部分の持分の処分 ] １ 共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。 ２ 共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することが できない。 専有部分と敷地利用権との一体化とは意味が違います。（建物と土地の関係、建物全体の関係） ２項の「この法律に別段の定めがある場合」とは、どのような場合でしょう？ ・・・（ 規約により、特定の区分所有者や管理者を共用部分の所有者としたり、持分割合を変更した場合 ） 処分とは、売却、譲渡という意味だけではなく、法律行為としての処分であり、抵当権、質権等の設定、差押、競 売等も該当します。 ＜１６条＞ [ 一部共用部分の管理 ] 一部共用部分の管理のうち、区分共有者全員の利害に関係するもの又は第３１条第２項の規約に定めがあるものは 区分所有者全員で、その他のものはこれを共用すべき区分所有者のみで行う。 一部共用部分の管理の３つの方法は（この管理は、広義の管理の意味であり、変更及び保存行為を含む） １．・・（ 全員の利害に関係するものは当然に全員で ） ２．・・（ 全員の利害に関係しないものでも全員の規約により、全員で行なうと定めたものは全員で ） ３．・・（ 上記以外は、一部区分所有者のみで行なう ） 一部共用部分の管理について、全員の利害に関係しないものを全員で管理する場合、その一部区分所有者の定数又 は議決権の「四分の一超」の反対なく（第３１条第２項）、規約が定められた場合、全員で管理できる。 （１１条１項ただし書、１６条、３０条２項、３１条２項が関係している） 一部共用部分を一部の組合員で管理するときは、別途の団体と並存でき、この法律によることになります。 この団体（一部共用部分管理組合）は、その集会の構成も、規約の設定等の決議も、その一部組合員だけが対象に なります。 次に、その一部区分所有者だけで管理を開始した場合、全体の区分所有者の団体が全体で管理すると規約で定めた ときは、その一部区分所有者の団体は、どうなりますか？・・・（ 消滅する。ただし、第３２条第２項 ） ３１条２項の「四分の一超」は、全員ではなく一部区分所有者であり、更に定数（頭数）または議決権である 一部区分所有者の、定数でも議決権でもどちらかの反対で規約を定めることはできません。（勘違いに注意） ＜１７条＞ [ 共用部分の変更 ] １ 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。＝「重大変更」とします）は、区分 所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する。 ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。 ２ 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所 有者の承諾を得なければならない。 形状の変更とは、・・・（ その外観、構造等を変更すること。 ） 効用の変更とは、・・・（ その機能や用途を変更すること。 ） 特別決議となる重大変更とは、・・・（ 形状の変更又は効用の変更にあたり、そして、それが著しいもの。 ） その形状又は効用の著しい変更を伴うものとは、階段をエレベーターに変更するなど

共用部分の変更が、重大変更になるかの判断は、形状又は効用の変更になるのかどうかを考え、そして、それが著 しいものなのかを考える、２段階での判断である。 特別決議事項（決議は区分所有者の定数と議決権総数の両方とも４分の３以上の多数が必要です。） しかし、この特別決議事項だけが、区分所有者の定数（頭数）を規約で過半数まで減らすことができます。 「・・に特別の影響を及ぼすべきとき」は、専有部分の「使用」に関して、であり、「権利」ではないので注意。 似た条項として、３１条の規約の設定・変更・廃止の場合の、「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべ きときは・・」があるので、混同しないように！ ２項は１８条１項本文にも準用されるので、理解のこと。（普通決議事項にも適用される） 今後、大規模修繕は普通決議で決することが可能になりました。 現標準規約との関係では、改正区分法の趣旨から、特別決議事項とする規定がある場合でも、普通決議で実施でき るものと考えられています。（商事法務版） 普通決議事項ということは、１８条２項（３９条も関係あり）との関係により、規約で集会の決議以外とする決定 方法を定めることが可能である。（理事会の決議で又、管理者が決定すると規約で定めることができます。） では、大規模修繕の決議を、単に、総議決権の４分の３以上で決するとする規約の定めは、有効か・・・「 ○ 」 ＜１８条＞ [ 共用部分の管理 ] １ 共用部分の管理に関する事項は､前条の場合を除いて、集会の決議で決する。 ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。 ２ 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。 ３ 前条第２項の規定は、第１項本文の場合に準用する。 ４ 共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。 区分法は、１７条で重大変更を、１８条で軽微変更・狭義の管理・保存行為について規定している。 管理とは・・管理行為――保存行為（ 財産の現状を維持するのに必要な一切の行為 ） ――利用行為（ 狭義の管理行為 テキスト等で確認 ） ――改良行為（ 狭義の管理行為 テキスト等で確認 ） ・・変更行為――軽微変更（ テキスト等で確認 ） ――重大変更（ テキスト等で確認 ） 共用部分の管理は、原則、集会の決議によります。原則ですから例外があります。 ２項より、共用部分の管理に関する事項は、重大変更（その形状又は効用の著しい変更を伴うもの）以外は、規約 で別段の定めをすることができます。 普通決議事項の決定方法は、原則、集会において、区分所有者及び議決権の各過半数で決しますが、規約で別段の 定めができます. 保存行為を集会の決議が必要とすることもできます。（何でも単独で行なわれるのは問題だと考えれば・・） １８条３項は、第一項本文の場合とありますので、保存行為は含まれません。つまり、「専有部分の使用に特別の影 響を及ぼすべきとき」であっても、保存行為の場合、承諾は必要ありません。 （専有部分の使用に）特別の影響とは・・・（ ） ＊実務的には、区別の明確な基準がなく難しい表現であり、やはり何かするときは連絡した方がよいのでしょう。 保存行為の範囲とは、 例えば、その工事等を行う為の業者との契約行為やその費用の取立ては含まれますか？・・・「 ○ 」 ＜１９条＞ [ 共用部分の負担及び利益収取 ] 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を 収取する。 規約に別段の定めがない場合、共用部分の負担と収益はその持分に応じてです。 共用部分の使用は・・・（ 持分に関係なく全部をその用法に従って使用できる、民法上は共用物の全部について

持分に応じた使用ができる ）（混同注意） １４条に関連しますが、持分の割合と無関係に負担・収益割合を規約で定めることができることに注意｡ 民法上、共用部分の費用は持分に応じて負担する。・・・・・・「 ○ 」 ＜２０条＞ [ 管理所有者の権限 ] １ 第１１条第２項の規定により規約で共用部分の所有者と定められた区分所有者は、区分所有者全員（一部共用 部分については､これを共用すべき区分所有者）のためにその共用部分を管理する義務を負う。この場合には､ それらの区分所有者に対し、相当な管理費用を請求することができる。 ２ 前項の共用部分の所有者は、第１７条第１項に規定する共用部分の変更をすることができない。 規約で定められた、共用部分を管理する為の所有者であり、その所有権は信託的所有権である。 管理目的以外に行使できず、当然譲渡することはできない。共用部分が管理所有されていても、その変更は、 必ず集会の特別決議事項であり、区分所有者の共用部分の持分は専有部分と一体であり不可分的なものである。 管理所有者は、重大変更以外の上記の管理行為と軽微変更ができます。 ただし、区分所有者全員の為に管理しなければなりません。（義務が明記されている） ＜２１条＞ [ 共用部分に関する規定の準用 ] 建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）が区分所有者の共有に属する場合 には､第１７条から第１９条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。 建物の敷地及びその利用に関する権利、附属施設及びその利用に関する権利は、区分所有建物の共用部分ではない ので、共用部分の管理の規定は、そのまま適用されず、民法の共有に関する規定が適用されることになる。そこで、 これらのものが区分所有者の共有（準共有）にされている場合は、共用部分と同一の扱いをすることとしたもので ある。 この共用部分に関する規定（１７～１９条）は、敷地が「共有に属する場合」には、敷地にも準用され、敷地の変 更は特別決議事項になる。 特別決議となる重大変更とは、・・・（ 形状の変更又は効用の変更にあたり、そして、それが著しいもの。 ） 尚、敷地利用権が区分所有者の共有、準共有に属する場合の持分割合の算定方式は規定、準用されていません。 ２１条は１４条を準用していない。 「・・・・・区分所有者の共有に属する場合には、・・・・」とあります。 では、共有に属さない建物の敷地又は共用部分以外の付属施設の管理、又は使用に関する事項は、どのように決定 するのでしょう。・・・（ 棟割り長屋やタウンハウス形式の区分建物の敷地が分有の場合、２１条の共用部分に関 する規定は準用されない。しかし、３０条１項より、規約で定めることはできるので、規約を定めれば、その管理 を集会の決議で決める又､管理者等に決定を委ねることができることになる。 ） 第三節 敷地利用権 ＜２２条＞ [ 分離処分の禁止 ] １ 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には､区分所有者は、その有する専有部分とその専 有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは､こ の限りではない。 ２ 前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に係る敷地利用権の割 合は､第１４条第１項から第３項までに定める割合による。ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められ ているときは、その割合による。 ３ 前２項の規定は、建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である 場合に準用する。 条文の「所有権その他の権利」とは、 共有・・（ 所有権 ）、準共有・・（ 地上権、借地権 ）

＊二筆の土地の上に建物が建っている物件で一筆が所有権、他が借地権であるマンションもありました。 分有形式とは・・（区分建物の敷地が数筆に分かれ、区分所有者がこの敷地のうち一筆又は数筆の土地を単独で所有 権・地上権・賃借権を有する場合 ） 分有に属する場合は、そもそも一体化の原則は適用されません。（単独、形態がポイント） 分有形式の例としてタウンハウスがあります。（イメージしてください。） 敷地利用権が区分所有者の共有、準共有の属する場合には、分離処分できませんが、条文には「ただし」とあり、 共有、準共有でも可能となってしまいます。 それでは、１項ただし書きの規約で分離処分ができると定める（適当と考えられる）場合とは、 ・・・（棟割長屋やタウンハウスの敷地利用権が分有ではなく共有の場合、及び分譲業者の場合など） この規約は、３２条で公正証書により単独で設定できるとされています。 ２項では、区分所有者が数個の専有部分を所有する時だけ、敷地利用権の割合の算定方式として１４条が準用され ています。さらに、共用部分の持分割合は原則、内法で計算されるが規約で別段の定めをすることができます。 しかし、共用部分の持分割合を規約で別段の定め（壁芯計算による）があっても、敷地利用権の割合は１４条４項 が準用されていないので適用できません。つまり、算定方式は内法で計算するしかありません。 しかし、さらにですが、ここでも条文には「ただし」があります。規約で別に定めることができます。 「規約でこの割合（内法での計算）と異なる割合が・・・、その割合による。」とあり、その規約の割合とは、具体 的に（・・号室は○分の○、・・号室は○分の○）定める必要があり、「壁芯計算による・・・の割合による」との 定めはできません。 条文の処分とは、売却、譲渡のみならず、事実行為は含めない法律行為としての処分であり、抵当権、質権等の設 定、差押等も該当します。（事実行為とは・・・建物を取り壊す等。） それでは土地のみに、地上権、地役権を設定することは・・・（できる、地下鉄の為の地上権、通行地役権） ２２条は、十分、時間をかけて理解してください。 ＜２３条＞ [ 分離処分の無効の主張の制限 ] 前条第１項本文（同条第３項において準用する場合を含む。）の規定に違反する専有部分又は敷地利用権の処分に ついては、その無効を善意の相手方に主張することができない。ただし、不動産登記法（明治３２年法律第２４号） の定めるところにより分離して処分することができない専有部分及び敷地利用権であることを登記した後に、その 処分がされたときは､この限りではない。 分離処分の禁止の適用開始は、・・・（ 一括して同時に表示登記を申請したとき ） ＜２４条＞ [ 民法第二百五十五条の適用除外 ] 第２２条第１項の本文の場合には、民法第２５５条（同法第２６４条において準用する場合を含む。）の規定は、 敷地利用権には適用しない。 民法２５５条・・・（ 共有者の一人が相続人なくして死亡した場合、その共有持分は他の共有者に帰属する ） 分離処分が可能な敷地利用権には適用されず、民法２５５条が適用されない分有形式の場合は適用されません。 第四節 管理者 ＜２５条＞ [ 選任及び解任 ] １ 区分所有者は､規約に別段の定めがない限り集会の決議によって､管理者を選任し、又は解任することが できる。 ２ 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を 裁判所に請求することができる。 管理者の資格に（任期、人数、第三者、法人）制限はありません。

管理組合には、「必ず管理者を置かなければならない」→「×」・・・（理由 区分法は区分建物、その敷地、附属 施設は、区分所有者全員で構成する団体が管理すべきとしています。「管理者を選任できる」です。） ここの「規約のさだめ」とは、選任方法（選挙による等）、又、特定の者を定める等です。 規約で定めた特定人を集会の決議で解任する又、規約で定めた選任方法を変更する等は「規約の変更」になり特別 決議事項になる。よって、「規約に別段の定め」の文言に、注意。 「規約に選任方法を定めてあるが、区分所有法により集会の普通決議により選任した。」――→「×」 「集会で選任された場合、当然に管理者となる。」→「×」、・・・（ 就任の承諾が必要、法人の理事も同様 ） 「管理組合法人の総会で管理者を選任した。」→「×」・・・（ 法人には理事を置かなければならず、４７条８項 より管理者に関する規定は適用されません。） 標準規約３３条に、理事は総会で選任され、理事長は理事の互選により選任するとあり、更に標準規約３６条に理 事長を区分所有法に定める管理者と明記されています。この「理事の互選」が、「規約の別段の定め」になる。 尚、４６条１項の総会決議事項に役員の選任と解任があります。 「ひとりごと」 理事会の互選とある場合、理事長職（管理者）を理事会で解任できるか？・・・（ ） 解任できるとする解釈・見解がありますが、現実的に理事長職（管理者）だけを解任できるのであろうか。標準規 約では、「互選により選任する」とあり、文章に解任の文字はありません。そして、その解任は、それなりの大きな 理由がある訳であり、それを理事会だけで解任できるとすることは問題があると思え又、実質、役員の解任であり 標準規約上、役員の解任は総会決議となっています。問題の原因が、理事長にある場合と、その逆である場合も考 えられ、その問題は、組合員が共有すべきであり、互選とある場合、単に、理事会で解任できるとすることに疑問 をもちます。この２５条１項では、「規約に別段の定めがない限り、集会の決議・・・」とあるので、規約に「理事 会で解任できる」との定めが明記ある場合以外は、その解任は理事会での決議とすることはできないと考えます。 尚、「互選」の法的なものは確認していません、又、「互選」だけで、マンション管理運営を考えることもできない と思え、あくまで「ひとりごと」です。 ２項、各区分所有者が、・・・その解任を裁判所に請求できます。 規約、集会で解任できるのにどうしてこの条項があるのでしょうか？ 集会で解任決議が否決され解任できないと決まったが、裁判所に請求できるか。・・・（ 請求できる。当該管理者 が区分所有者であるときは議決権を行使でき、集会の決議が得られない時、その管理者に不正行為等、管理者とし て適さない事情があるときは、各区分所有者は請求できます。） ＜２６条＞ [ 権限 ] １ 管理者は、共用部分並びに第２１条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項および第４７ 条第６項において「共用部分等」という。）を①保存し、② 集会の決議を実行し、並びに③ 規約で定めた行 為をする権利を有し、義務を負う。 ２ 管理者は、その職務に関し、④ 区分所有者を代理する。第１８条第４項（第２１条において準用する場合を 含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利 得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。 ３ 管理者の代理権に加えた制限は､善意の第三者に対抗することができない。 ４ 管理者は､規約又は集会の決議により、その職務（第２項後段に規定する事項を含む。）に関し、区分所有者の ために、⑤ 原告又は被告となることができる。 ５ 管理者は、前項の規約により原告又は被告となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければ ならない。この場合には､第３５条第２項から第４項までの規定を準用する。 管理者の権限・・・・・「管理者」と「管理所有者」と混同しないように。 管理者の職務に関する権利と義務 ① 保存行為・・・管理者は、区分所有者と同様に単独でできる。 管理者を定めた場合、保存行為について、区分所有者はできない―→ [ × ]（区分所有者と並存、１８条但書） 管理者は、すべての建物の敷地及び附属施設の保存行為ができる―→ [ × ]・・・

（２１条に規定する場合、つまり、建物の敷地又は共用部分以外の附属施設が区分所有者の共有に属する場合） ② 集会の決議の実行・・・集会で決議された事項を実行する。 ③ 規約で定めた行為を実行する・・・規約で、管理者の職務権限に属すると定めた行為を行う。 ②と③について、管理事務の執行であり、集会の決議又は規約に定めるところによるので、広範囲である。 ④ 代理権・・・管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。 管理者が、その職務として行った行為の効果が直接区分所有者に帰属するということ。 職務に関し、修繕工事等の請負契約の締結等、損害保険請求権、共用部分への不法行為等への損害賠償請求権、 不法占拠への不当利得返還請求権等の区分所有者に代理しての請求及び受領。 例えば、損害保険において、管理者は、その保険金について区分所有者の代理人として請求し受領するが、管 理者のものではなく、区分所有者に帰属するものである。区分所有者でない管理会社が管理者の場合で考えて みると共用部分について、管理者は所有しておらず、その帰属は共用部分を居有している区分所有者のもので ある。 現実的には、区分所有者に帰属はするが、組合の口座に入金され、組合が管理することになる。 ⑤ 訴訟追行権・・・管理者の職務に関するもので、規約．．又は集会の決議．．．．．により訴訟追行権がある場合、管理費等 の滞納者に対して又、工事等の不履行による請負業社への損害賠償請求等への訴訟提起等。 滞納管理費等の請求者について、標準規約においては・・・（ ） ⑥ その他として、（集会の招集）、（規約、集会の議事録の保管、閲覧）、（事務報告） 「・・・区分所有者を代理する」管理者の代理という行為の効果は、組合という団体ではなく、直接区分所有者全 員に帰属します。よって、「・・・管理者の職務に関し、」原告、被告としての判決の効力は区分所有者全員に及ぶ のであり、敗訴した場合、区分所有者が再度提訴することはできません。 「職務に関し」の職務とは、２６条 1 項＋２項の保険金と共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得によ る返還金に関しての権限事項になり、区分所有者全員の為です。 一部の区分所有者の為の原告、被告は、認められません。 共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金とは、・・・（ テキスト等で確認 ） これら損害賠償請求権及び不当利得返還請求は、分割（金銭）債権であり、各区分所有者に分割的に帰属するが、 これらについても管理者に代理権及び訴訟追行権が認められます。 管理組合法人も、法人自体に同様の適用となるので注意のこと。（法人理事長ではない）（４７条６項・８項） 「原告・被告になる」とは、管理者が自己の名において訴訟の当事者になることであり（区分所有者の訴訟代理人 ではない）、区分所有者全員の権利義務の為に、当事者として訴訟を追行できるとの主旨から、支払督促（原告・被 告と言わない）、民亊執行、調停等も行えることになります。よって、本条によって、支払督促の申立てを行った 場合、５項に基づき、区分所有者全員に通知する必要があります。当然、訴訟費用は区分所有者全員の負担です。 なお、その旨を通知するとありますが、相手の氏名等特定する等は、規定されていませんので、実務上は、その点 留意する必要があると考えます。 ＜２７条＞ [ 管理所有 ] １ 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。 ２ 第６条第２項及び第２０条の規定は、前項の場合に準用する。 特定の区分所有者はなれますか・・・（管理者だけでなく、区分所有者もなれる。区分法１１条２項・２７条１項） 区分所有者３人を特定して管理所有者とした ―→ [ ○ ] ・・・（ 人数に制限なし ） 区分所有者以外の第三者はなれますか・・・（ なる方法は、管理者であればよい ） 一部共用部分を区分所有者全員が管理所有者になった。―→ [ ○ ] 建物の敷地の管理所有は可能か、・・・（ できません ） 管理所有にしたが、その所有権はどこに登記されるか・・・（ 移転登記はされません。 ） 管理所有者の管理行為は、重大変更以外は単独で行うことができる。 管理所有、管理所有者、管理者は混同するので又、権限と義務は完璧に区別し、理解してください。

＜２８条＞ [ 委任の規定の準用 ] この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は､委任に関する規定に従う。 委任は、民法（６４３条～）で勉強してください。代理、委任、請負は十分理解のこと。 委任に関連して、管理者が被保佐人と宣告を受けた場合、・・・（ 委任の終了原因になっていない ） 委任関係の終了・・・委任者の死亡・破産 と 受任者の死亡・破産・後見開始の審判 と 法人の場合の解散 ・ 委任――誠実に事務を処理する義務があるが、その仕事を完成させる義務はありません。 その事務処理に自由裁量、独立性があるが、善管注意義務その他義務がある。 ・ 請負――その仕事の完成が義務である。 ・ 代理――代理権の範囲内で行った法律行為の効果が、直接本人に帰属させる。 代理の成立要件・・・（ 顕名があること ）+（ 代理人が代理権を有すること ） 受任者が代理権を付与されている場合に、代理権の範囲を超えた行為を委任者に無断で行い、委任者に損害を与え た場合、 委任者と受任者の関係は・・・（ 善管注意義務違反として損害賠償の問題が起きる ） 委任者と相手方の関係は・・・（ 表権代理が成立すれば、その法律行為の効果は委任者に帰属する ） 善管注意義務は抽象的な表現であり、基準が明確にならないが、問題の主旨を理解しての判断が必要。 ＜２９条＞ [ 区分所有者の責任等 ] １ 管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ずべき割合は、 第１４条に定める割合と同一の割合とする。ただし、規約で建物並びにその敷地及び附属施設の管理に要する 経費に付き負担の割合が定められているときは、その割合による。 ２ 前項の行為により第三者が区分所有者に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行うことができる。 「現状、管理組合が管理する場合、合計の管理経費の負担割合を規約で定めています。」 しかし、 受験対策としては、 ①共用部分の費用は（１４条）・・・（ ） ②建物の敷地や共用部分以外の附属施設の費用（２１条、１９条）・・（ ） ③そして、上記の費用の負担割合は、規約で別段の定めができます。（１９条、２１条） 上記の表現は・・・２９条の責任とは、つまり費用負担についてのことであり、復習として ① 共用部分の管理費用は１９条より、共用部分の持分による負担が原則であり、その持分は１４条１項より専有 部分の床面積の割合（規約で別段の定めができる）によるのが原則です。 ② 区分所有者の共有に属する建物の敷地や共用部分以外の附属施設の管理費用は２１条から１９条を準用して、 共用部分の持分による負担です。（２１条は１４条を準用していない。） ③ そして、持分割合とは無関係に負担割合をさだめることができます。（１９条） 試験的には、「共用部分の費用」と問題文がなっていれば、①を考えることになり、単に「管理費用の負担」との文 であれば上記全体を考えることになります。 細かくなりましたが、上記のように区分所有法は規定しています。その結果、上記「下線」となります。 第五節 規約及び集会 ＜３０条＞ [ 規約事項 ] １ 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は､この法律に定める もののほか､規約で定めることができる。 ２ 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは､区分所有者全員の規約に定めがある 場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。 ３ 前２項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属 施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有 者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなけれ ばならない。

４ 第１項及び第２項の場合には、区分所有者以外の者の権利を害することができない。 ５ 規約は、書面又は電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方 式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものとして法務省令で定めるものをい う。以下同じ。）により、これを作成しなければならない。 規約には、個別的な規約事項（絶対的規約事項）と一般的な規約事項（相対的規約事項）がありますが、強行規定 に反する規約は無効です。（規約事項・・規約で何を定めることができるか） 絶対的規約事項・・規約事項で規約によってのみ定めることを認めている事項。（テキスト等で確認） 区分法中、個別的に規約で定めることができると規定されている事項 相対的規約事項・・規約事項で集会の決議のように規約以外でも自由に定められる事項。（テキスト等で確認） 区分所有者相互間の・・・の管理と使用に関する事項に関して定められます。 「区分所有者相互間」と「管理と使用」がポイント。 さらに、規約の設定、改廃は必ず「集会の決議による」である。 条文の「建物」には共用部分だけでなく、専有部分も含まれる。 専有部分の管理、使用に関して、規約で定められるが、区分所有者相互間の事項に限られる・・・「 ○ 」 専有部分の譲渡禁止、賃貸禁止は定められますか ―→ [ × ]（ 定めても効力はない ） 専有部分での営業行為の禁止は、 ―→ [ ○ ]（尚、マンションの全体の使用目的から考えることになる。） 専有部分での動物飼育禁止、ピアノを弾くことへの制限は、 ―→ [ ○ ] 専有部分に属する配管の定期的な点検補修は、 ―→ [ ○ ] 上記の区別はどのような判断からですか・・・（ 管理又は使用、区分所有者相互間 ） 「規約で別段の定めをすることできる」等の明文がない場合は、その条項は強行規定であり規約で別に定めること ができません。定めても拘束力はありません。 例えば、理事会で管理者である理事長が、管理員を規約の保管者として決定した。 ―→ [ × ] ３３条より、 保管者は管理者、管理者いない時は・・集会で決議、そして「規約で別段の・・・」の文言がないので強行規定 ３項について、 ※ ・・・・・これらの（ ）、（ ）、（ ）、（ ）及び（ ）並びに （ ）その他の事情を総合的に考慮して、・・・・・。暗記！！ ※ 利害の衡平を著しく、害する内容の規約は、無効と判断されることになる。 ※ 改正前の既存の規約も、同様と考えられています。 ２項について、 １６条に「一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するもの又は・・・全員で」 ２項に「一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは・・・その一部区分所有者で」 非常に似た文章です。混乱しないように！！ １６条「管理」 一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するものは当然全員で管理する。 一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係しないものは規約で定めると全員で管理できる。 上記以外について、一部区分所有者だけで管理できる。 ２項「関する事項の定め」 一部共用部分の関する事項は、区分所有者全員の利害に関係するものの定めは、全員の規約によって行う。 一部共用部分の関する事項は区分所有者全員の利害に関係しないものの定めも、全員の規約で定めることができる。 ただし、一部区分所有者の「四分の一超」の定数でも議決権でもどちらかの反対で規約を定めることはできません。 上記以外について、一部区分所有者だけの規約で定めることができる。 法務省令（第４７号）は、一読してください。 （電磁的記録とは、・・・ＦＤ、ＣＤ、ＩＣカード等）

＜３１条＞ [ 規約の設定、変更及び廃止 ] １ 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によってする。 この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、 その承諾を得なければならない。 ２ 前条第 2 項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は､当該一部共用部分を共 用すべき区分所有者の4分の１を超える者又はその議決権の４分の１を超える議決権を有するものが反対した ときは､することができない。 規約の設定､変更及び廃止 ―― 区分所有法の強行規定です。 規約の変更について、区分所有者及び議決権の４分の３以上の賛成が書面で集まったので集会を開催しなかった。 ―→ [ × ] （ 集会の決議による ） マンション管理上から規約は法律上当然に、定めなければいけない。 ―→ [ × ] ２項の「一部の区分所有者の・・に特別の影響を・・・」は、「権利」に関して、であり、「使用」ではないので注 意。 そして、区分所有者ではなく一部の区分所有者である。引っ掛けに注意。１７条に似た文章がある。 ４５条１項以外、必ず集会を開催しての特別決議事項です。 再度、２項の「四分の一超」は、全員ではなく一部区分所有者であり、更に定数（頭数）または議決権である。 一部区分所有者の、定数でも議決権でもどちらかの反対で規約を定めることはできません。（勘違いに注意） ＜３２条＞ [ 公正証書による規約の設定 ] 最初に建物の専有部分の全部を所有する者は､公正証書により、第４条第２項､第５条第１項並びに第２２条第１項 ただし書及び第２項ただし書（これらの規定を同条第３項において準用する場合を含む。）の規約を設定すること ができる。 条文の「最初」と「公正証書」がポイント。 定めることができる規約事項は、（ テキスト等で確認 ）（ ）（ ）（ ） 単独で定めることができる者は、分譲業者である ―→ [ × ] （一般的にはそうだが） あくまで、「最初に建物の・・・・・・・・・者は」であり、分譲業者とは言っていない。 設定時期は、建物の建築が進み所有権の対象となった状態から設定できる。 いわゆる、規約（案）承認販売方式による時の「規約」とは区別すること。（４５条１項） 専有部分の全部を所有する段階で規約としての効力があり、分譲されると購入者を拘束します。 公正証書による「規約」である以上、その変更や廃止を行うには・・・（ ３１条１項 ） ３１条１項によるだけですか・・・（ ４５条１項 ） 公正証書規約事項を第三者に対抗するためには、その旨の登記が必要。 表示登記はどのようになされるか、・・・（ テキスト等で確認 ） そのためにも、公正証書規約は分譲前に確定した方がいいので、「最初に建物の・・・・・者は」である。 不動産登記法の「区分建物」とは・・・（ 専有部分 ） ＜３３条＞ [ 規約の保管及び閲覧 ] １ 規約は､管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは､建物を使用している区分所有者又は その代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない ２ 前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて規 約の閲覧（規約が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で 定める方法により表示したものの当該規約の保管場所における閲覧）を拒んではならない。 ３ 規約保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。 強行規定、「別段の定め」等がない。