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2013
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宅
建業法
・権利関
係
e-planning
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e-pla 宅建
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►►► 宅建業法・権利関係
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T-text
2013
e-pla宅建2013
第 1 単元（電子書籍版）
【注意事項】
1 . 当「電子書籍版 e-pla 宅建テキスト」は、本年度弊社受講者限定サービスです。
受講者以外のご利用は固く禁じます。
2 . 当「電子書籍版テキスト」は、本年度弊社受講者が、個人で利用する以外、他媒体（ツール）への複写、
全部または一部のプリント出力は、厳禁とします。
3 . 当「電子書籍版テキスト」の著作権は、書籍版と同様に、株式会社教育プランニングにあります。
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はしがき
当テキストは、宅建試験の合格を目指す皆様が、より分かりやすく、より効果的
に学習できるように制作されております。
過去５年の宅建試験の合格点は、50 点満点中の 30 点から 36 点（６割から７割
強程度）の間でした。決して、満点を目指す勉強ではなく、本テキストでは、「合
格点を余裕でクリアする。でも満点を目指さない。」ということを目的に、「きわめ
て難易度の高い設問」、「出題頻度の低い項目」、「落とすための問題」などに対応す
る記述を意識的に削除しました。
また、多くの方が、お仕事等で大変に忙しい中で学習していることでしょう。そ
のような方でも、常に携帯し、全ての試験範囲の学習を終えられるようにと、２色
刷りでコンパクトなＡ５サイズのものにしました。本テキストと付属の過去問題等
のサブ教材も最大限に活用して、是非、宅建試験合格の栄冠を手にしてください。
■当テキストの活用方法
１．当テキストは、平成 25 年 1 月 1 日施行の法令に基づいて記述しています。
２．各項目の項目名の横に、本試験直近 8 年間の出題状況を記載しています。
３．本文中の重要な語句等はゴシック体にしています。
４．本文中に「図解」「イラスト」「事例」「アドバイス」「語呂合わせ」等の役立
つコメント等を多く記載しております。
５．本文の左側に、過去 8 年分を中心とする本試験問題の出題年度を、以下のよ
うに表示しています。
（例）平成 24 年度の出題 ⇒
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平成 23 年度の出題 ⇒
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宅 建 業 法
NEW COMPACT TAKKEN 2013
最初に勉強するのは「宅建業法」（正確には「宅地建
物取引業法」）です。宅建業法からは、毎年20問（平
成20年度までは16問）が出題されます。
宅建試験ですから、この科目が最も重要になるのは当
然ですから、出題数も全科目中で最も多くなっています。
他の科目と比べて、理解し易く、正解し易い科目です。
当テキストが、宅建業法の勉強から始めているのは、
このためです。
★ 宅建業法の必須正解数 ★
18問正解
／20問出題中
13問以下
14問
15問
16問
17問
18問
19問
20問
目標正解数 ＝ 19問
必須正解数 ＝ 18問
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宅地建物取引業（以下「宅建業」という。）を行う者が、「宅地建物取引業
者」（以下「宅建業者」という。）である。
宅建業法は、まず「宅建業者としての免許がなければできない行為」と「免
許がなくてもできる行為」を区別するために、「宅地」「建物」「取引」「業」
という用語の定義（用語の意味）を定めている。宅建業者は、後述する重要
事項説明義務等の宅建業法が定める規制を受けることになる。
第 1 項では、この「用語の定義」について学習する。
⑴ 宅地 ＋ ⑵ 建物 ＋ ⑶ 取引 ＋ ⑷ 業 ＝ 宅地建物取引業
1． 宅地
宅建業法における「宅地」とは、大きく分けて次の 2 つのものをいう。
（１）建物の敷地に 供きょうされる土地
① 現に建物が建っている土地
② 建物を建てる目的で取引される土地
この場合、その土地の登記簿に記載されている地ち目もく（宅地、田、畑、山林
など）が何であるかや、現況が何であるかを問わない。
（２）用よう途と地域内の土地（但し、例外あり）
用途地域とは、第一種低層住居専用地域、商業地域など、12種類の地域の
ことをいう。現在、何に使用されていても、いずれは建物を建てることが予
定されていると考えられる。そのため、用途地域内の土地は、原則として、
宅地として扱われるのである。
但し、用途地域内の土地であっても、現在公共の用途（公共の目的）に使
用されている土地（道路・公園・河川・広場及び水路）は、例外として、宅
建業法では宅地としては扱われない。
「用途地域内の農地」や「用途地域内の駐車場用地」も宅建業法
上は、宅地となる。
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（第 1 単元・第 1 項）
用語の定義
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▼過去直近8年の出題傾向（年度は平成）
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用途地域・内 用途地域・外
建物の敷地に
供される土地
現況
○（宅 地）
予定
公共の用途に
供される土地
現況 ×（宅地でない）
×（宅地でない）
予定 ○（宅 地）
上記以外の土地
（農地や山林等） ○（宅 地） ×（宅地でない）
2． 建 物
戸建ての建物だけでなく、マンションのような一棟の建物の他と区分され
た部分（例：201号室等）も独立した「建物」として扱われる。
また、共有会員制のリゾートクラブの会員権（宿泊施設等のリゾート施設
の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの）も、「建物」と同様に扱われる。
3． 取 引
宅建業法における「取引」とは、宅地又は建物について、以下の行為を行
うことをいう。
① 自らが当事者として（自分が直接、又は他人に代理や媒介を依頼して）
売買又は交換①
を行うこと
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① 「交換」とは、当事者間で物と物を取り替えることをいう。法律的には、売買と同じよ
うに取り扱われる。
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② 他人から依頼されて宅地又は建物の売買・交換又は貸借（賃貸借・使用
貸借②
）の代理や媒介③
を行うこと
宅地建物を自ら当事者（貸主）として貸借することは「取引」に当たらな
い。従って、宅地建物の貸主には、宅建業の免許は必要ない。
また、宅地又は建物の賃借人が転てん貸たいしゃく借④
することも、「当事者として貸
借」することであるから「取引」に当たらず、宅建業の免許は必要ない。
▼ 宅建業の「取引」に該当する行為 売買（または交換） 貸借
① 自らが当事者として ○ ×
② 他人から依頼されて代理 又は 媒介 ○ ○
下記の売主Ａのように、直接取引を行う場合（①のア）だけでなく、他の
業者Ｂに代理や媒介を依頼して取引を行う（①のイ）の場合も「自ら当事者
として」取引をすることであり、それを「業として行う」ならば、宅建業の
免許が必要である。
■上記①の（ア）
（売主）A
（売主が自ら直接）
（売主）A
（媒介）B
不特定多数の買主
不特定多数の買主
■上記①の（イ）
①買主を
探すよう依頼
②買主を探す
③売買契約
売買契約
要・免許
要・免許
要・免許
case（事例）
また、依頼者が国や地方公共団体等の宅建業の免許がなくても宅建業を営
むことができる者（P15参照）であったとしても、その者より代理または媒
介を依頼されて宅建業を営む者は、宅建業の免許が必要である。
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4． 業
「業として行う」とは、不特定多数の人に対して、反復継続して行うこと
をいう。
例えば、会社が自社の社員だけを対象として自社所有不動産を売却する行
為は、「特定の者」を対象としているから、「業」にあたらない。
反復継続性は、現在の状況だけでなく、過去の行為や将来の行為の予定、
及びその可能性も含めて判断される。また、一回の販売行為として行われる
ものであっても、区画割りして行う宅地の販売等複数の者に対して行われる
ものは反復継続の取引に該当する。
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単元
② 「賃貸借」とは、賃料の支払を伴う物の貸し借りをいう。これに対して「使用貸借」とは、
無償で物を貸し借りすることをいう。
③ 「代理」とは、例えば売買契約の売主から代理権を与えられて、買主との間で売買契約を締
結することをいう。この結果が依頼者である売主に帰属する。これに対し、「媒介」とは、
例えば売買契約の売主から依頼されて、買主との間を取りもって、売主と買主との間に売
買契約を成立させることをいう。一般には仲介・あっせんともいう。代理も媒介も、他人
から依頼されて取引を行うことでは共通する。代理については、「権利関係」で学習する。
④ 「転貸借」とは、自らが借りている土地建物等を他人に又貸しすることをいう。
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宅建業を行うために必要な免許の種類には、「国土交通大臣免許」と「都
道府県知事免許」の 2 種類がある。宅建業を行おうとする者はいずれかの免
許が必要になるが、その判断基準として「事務所」が重要な意味を持つ。
また、原則として、宅建業を行うことができる者は、宅建業の免許を有す
る者に限られる。しかし、特別な例外として、免許を有していなくても宅建
業を行うことができる場合がある。
第 2 項では、「免許の種類」と「事務所」等について学習する。
1． 免許の種類
宅建業の免許には、国土交通大臣免許（以下「大臣免許」という。）と都
道府県知事免許（以下「知事免許」という。）の二種類がある。
大臣免許 2 つ以上の都道府県に事務所がある場合
知事免許 1 つの都道府県のみに事務所がある場合
つまり、免許の種類を分ける基準は、「事務所の設置される都道府県の数」
である。「設置される事務所の数」ではない。
2． 事務所
事務所は、主しゅたる事務所（「本店」ともいう。）と従じゅうたる事務所（「支店」
ともいう。）、その他に区分される。
宅建業法において「事務所」は、免許の種類、専任の取引主任者
の設置、供託すべき営業保証金の額等において重要となる。
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（１）主たる事務所（本店）
① 直接に宅建業を行っていれば「事務所」となる。
② 本店自体が宅建業を行っていなくても、支店のうち、 1 つでも宅建業を
行っていれば、本店も「事務所」となる。
なぜなら、支店で行われる業務の基本的事項を決定するのは本店である
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（第 1 単元・第 2 項）
免 許
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▼過去直近8年の出題傾向（年度は平成）
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からである。
（２）従たる事務所（支店）
直接に宅建業を行っているもののみが「事務所」となる。
case（事例）
＝宅建業→事務所○
＝建設業→事務所×
支店Ａ
支店Ｂ
本 店
＝主たる事務所
→事務所○
甲県 乙県
丙県
本店は甲県に、支店Ａは乙県に、支店Ｂは丙県にある法人が、これから
宅建業の免許を取得しようとしている。支店Ａでは宅建業を営むが、支店
Ｂでは建設業のみを営んでいる場合とする。
この事例の法人は、本店で直接宅建業を営むか否かに関わりなく、大臣
免許を要する。
（３）その他の政令で定める場所
商業登記（簿）には支店として登載されていないが、継続的に業務を行う
ことができる施設のある場所で、宅建業に係る契約を締結する権限を有する
使用人（営業所長や出張所長のように、支店長と同様の契約締結権限を有す
る者）を置くところも、宅建業法上の「事務所」として扱われる。
3． 免許の効力
（１）場所的効力
宅建業者として業務を行うことができる場所は、免許の種類に関係しない。
すなわち、たとえＡ県知事免許の宅建業者であっても、Ａ県内に限らず全国
の宅地建物を取り扱うことができる。
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（２）時間的効力
免許の有効期間は、 ５ 年である。
免許を更新する際には、免許の有効期間の満了する90日前から30日前まで
の間に、免許更新申請書を免許権者（当該宅建業者に免許を与えた大臣又は
知事）に提出しなければならない。
▲
90 日前
満了90日前から30日前まで
の間に更新申請書を提出
▲
30 日前 満了日▲
なお、免許の更新を申請しても、従前の免許の有効期間満了時までに更新
がなされない場合、新たな免許の交付を受けるまでは、これまでの免許の効
力が継続される。そして、更新された場合の新免許の有効期間は従前の免許
の有効期間の満了日の翌日から ５ 年となる。
免許の更新は、たとえ業務停止処分期間中であっても、申請することがで
きる。
（３）人的効力
宅建業の免許は、譲渡、相続、法人の合併により引き継がれない。免許は
免許基準（P16参照）に適合する者のみが取得できるものであるからである。
したがって、個人の宅建業者が、株式会社等の法人に組織を変更した場合
には、その法人は、あらためて宅建業の免許を取得しなければならない。
4． 無免許営業等の禁止
① 免許を受けていない者は、宅建業を営んではならず、また宅建業を営む
旨の表示をし、又は宅建業を営む目的をもって広告をしてはならない（無
免許営業の禁止）。
② 宅建業者は、自己の名義をもって他人に宅建業を営ませてはならず、ま
た自己の名義をもって他人に宅建業を営む旨の表示をさせ、又は宅建業を
営む旨をもってする広告をさせてはならない（名義貸しの禁止）。
この場合、名義を貸す相手が宅建業者であるか否かは関係ない。
免許を受けていない者が業として行う宅地建物取引に、宅建業者が代理
又は媒介として関与した場合でも、その取引は無免許営業にあたる。
なお、無免許営業等の違反に対しては、宅建業法上もっとも重い罰則が適
用される（P108参照）。
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5． 免許の取消し等と取引の結了
宅建業の免許が効力がなくなったり、取り消されたりした場合には、宅建
業を行うことができなくなる。
しかし、例外として、例えば売買した不動産の引渡や所有権登記の移転等、
免許の効力がなくなる前に行った契約の内容を履行する行為については宅建
業者とみなされる。つまり、免許を取消された宅建業者であった者、宅建業
者が個人で死亡した場合の相続人は、契約の内容を履行する限度では宅建業
者であるとみなされる。宅建業者とみなされる間は、業務に関する規定が適
用され、後述する営業保証金の取戻し（P44参照）もできないことになる。
6． 特 例
（１）国・地方公共団体等の特例
国又は地方公共団体（都道府県又は市町村）は、宅建業法の規定が全て適
用されない。
したがって、宅建業を行うに際して免許は不要である。また、後述するよ
うな営業保証金の供託も専任の取引主任者の設置も不要であり、宅建業法に
基づく監督や罰則の対象とならない。
また、独立行政法人都市再生機構（旧、都市基盤整備公団）は「国」とみ
なされ、地方住宅供給公社は「地方公共団体」とみなされる。
なお、農業協同組合は、国にも地方公共団体にもみなされることはなく、
宅建業法の規定が適用される。
（２）信託会社等の特例
信託会社や信託業務を兼業する銀行は、国土交通大臣に届け出ることで、
大臣免許を受けた宅建業者とみなされる。
したがって、信託会社や信託業務を兼業する銀行が宅建業を行うに際して
免許は不要である。しかし、免許以外の宅建業法の規定は適用されるため、
後述する営業保証金の供託も、一定数の専任の取引主任者の設置も必要であ
る。宅建業法に基づく監督や罰則の対象にもなる。
同じ特例といっても、（ １ ）と（ ２ ）では、免許がいらない点の
みが同じで、その他は、全く異なるので注意すること。
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