企業の福利厚生施設見直しに連動した土地の有効利用，
積極的誘導の方向性について
―東京 23 区を中心として―
平成12 年度土地関係研究最終レジュメ 本文目次 第一章 はじめに...3 はじめに：東京で働き，豊かに住まうという事...3 第二章 研究の目的・意義...4 (1)研究の目的と本研究の構造...4 (2)主な先行研究 ...5 (3)研究実施項目とその内容 ...6 (4)研究の実施経過...7 第三章 研究の成果...8 １）従前住居系施設の転換と地域...8 (1)日本の住宅政策の発展と社宅の関係の整理 ...8 a.戦前の住宅施策 ...8 b.昭和 20 年代の住宅施策 ...9 c.昭和 30 年代の住宅施策 ...11 d.昭和 40 年代の住宅施策...12 e.昭和 50，60 年代の住宅施策...13 f.バブルの発生から崩壊まで...13 g.バブル崩壊後の企業にとってのインセンティブの変化と社宅 ...15 h.小括...16 (2)東京における住宅所有と家族の関係からみた給与住宅とその分布の傾向...18 a.居住地の類型と給与住宅...18 b.企業城下町的給与住宅集積地区の詳細分析...20 c.改変の生じた集積地域における詳細調査...22 d.小括...29 (3)バブル崩壊後の社宅の改変状況と自治体 ...30 a.1995 年時点での自治体別民間企業の社宅の状況...30 b.国有宿舎の見直し状況 ...31 c.区有官舎の見直し...32 d.住宅地図上で確認した改変の様子(千代田区，中央区，大田区の状況)...33 e.小括 ...39 ２）従前非住居系施設の転用...40 第四章 改変のパターン別誘導・利活用の可能性について...43 １）都心区における定住人口向上という観点から見た住宅施策としての応用意向...43 ２）ヒアリングおよび日本経済新聞検索(1992-1999)による活用の事例...43 (1)行政の取組み ...43
a.仲介業としての役割...43 b.建替えの推進...44 c.減少傾向にある社宅の公共による供給 ...45 d.公社住宅供給種地としての活用...46 e.高齢者施設としての改装と転用 ...48 (2)企業の動き...48 a.企業社宅の社員外貸与 ...48 b.企業による開発 ...49 ３）活用の方策と課題とりまとめ...49 a.情報整備の必要性，予算運用のプール化という観点から ...49 b.従前企業の福利厚生施設規模と転用の観点から...50 c.従前住居系施設の土地の履歴と土地建物の所有との観点から ...51 d.建物がさほど老朽化していない物件のリユースという観点から ...51 おわりに...53
第一章 はじめに
はじめに：東京で働き，豊かに住まうという事 「東京で住むことはいつも後回しになってしまった。住み側の市民を代表し，あるい は代弁する機関や団体もほとんどない。住宅に関する官庁も，専ら住宅建設を行う一種 のディベロッパー的な立場の代弁や建設業あるいは建設資材会社の代弁になり，住む人 を代弁するものは住民があまりにも減ってしまった都心の区ぐらいであろう」(田村明 『江戸東京まちづくり物語』時事出版社，1992 年，423 頁) 日々懸命に働き，豊かに住まう事は，人間の基本的かつ根源的な権利ではないだろう か？このことは，映画の”my life(原題)”を観たときに，ふと感じた事であるが，日本 語では，｢生活｣と｢人生｣は異なる言語として存在する。“日々の生活”と，“一生の間の 時間をさす人生”とは別物として捕らえられているのであるが，これが英語になると” life”の語で包括される。言語体系における単語の使い分けと同一は，すなわち概念とし ての分離と同一を示している。つまり，英語圏においては，日々の生活が人生そのもの なのである。この概念の差は，実は非常に大きなことであると考えられる。 これを都市の生活におきかえてみるとどうであろうか？ 東京大都市圏の多くの勤労者世帯にとって，日々の生活を織りなす労働空間，居住空 間，およびそれらをつなぐ空間的拡がりは「人生」としてみたときの質的充足欲求を満 足させるには，あまにも禁欲的だとはいえないだろうか？我々は，日々の生活の一場面 一場面を切り取って，それがあなたの人生そのものであるといわれて，心から満足でき る都市空間および都市構造を持ちえているのであろうか？ あるものは居住空間の質的向上を求めて郊外へとその居を求め，長距離通勤という時 間的拘束を負っており，時間的余裕を求めるものは，個人の居宅内，もしくは集合住宅 団地等における街区内という囲われた空間の中にのみ質的充足を求めるしかないのであ る。勤労者が豊かに過ごすためには，通勤時間に捕らわれず，かつ空間的にも豊かな都 市空間と都市構造を実現しなければならないのではなかろうか？その意味では，日本の 大都市，東京はあまりにも，主体として働く人が，豊かに過ごすことには不具合が多い と感じられる。 これから，願わくば東京で働いて，そして家庭を築いていく一人として，本研究が， 日本の勤労者の「職と住」のあり方を考える1 つの枠組みとなることを願っている。第二章 研究の目的・意義
(1)研究の目的と本研究の構造 本研究では，バブル崩壊に伴う昨今の企業の福利厚生施設の改変に際し，その土地利 用上の課題を抽出することを目的とする。その際，企業の福利厚生施設をⅠ住居系とⅡ 非住居系に大別し，それぞれの中で，問題を整理する1。 Ⅰ．住居系(社宅) ①「住」の施策体系の変遷を中心に考察し，住宅施策上の社宅の位置付けと機能を考 察する事，②東京都の23 区の中での現在の家族の居住状況とその住宅状況の整理から， ｢給与住宅｣と｢家族｣の関係を考察する事，③特殊地域として「給与住宅」が非常に集積 している地域の特徴を整理する，④一般既成市街地内の転用について，自治体レベルで の計画誘導のあり方について考察を行う。 Ⅱ．非住居系(記念会館，研修所，グランド等) 千代田/中央区，大田区において，住宅地図上で確認された非住居系福利厚生施設の類 型化とパターン別課題の整理を行う。 図 1 研究の目的と調査項目の構成 1 これは，都市計画理論の歴史的な発展，経緯等と照らし合わせて，住居系は独立して捉えられている事が多いということを 加味している。 不況に伴う企業の福利厚生施設の転換 →新たな土地利用誘導の必要性 従前施設が住居系？ Ⅰ．従前住居系 ① 景気変動との関係でみた住宅施 策上の社宅の役割変遷 ② 給与住宅が多い地域の類型化 ③ 自治体の住宅施策との関係でみ た社宅転換用地の誘導方策 Ⅱ．従前非住居系 ① 都心区(中央・千代田区)での転 用の類型化と課題整理 ② 周辺区(大田区)での転用の類型 化と課題整理 Yes No ︹ 問 題 構 造 の 整 理 ︺ ︹ 調 査 目 的 の 設 定 ︺ 企業の福利厚生施設転換跡地の 計画的誘導に向けて ︹ 考 察 ︺(2)主な先行研究 日本の社宅に関する都市サイドの先行研究は少ない。国会図書館作成のCD-ROM1975 −2000.3 までで「社宅」と検索したところ 222 件であり，そのほとんどが労政時報，労 務事情，福利厚生，労働統計調査，企業福祉といった福利厚生関係の雑誌で取り上げら れている。タイトル(及び一部その内容)から社宅を住宅施策の一環としてとりあげてい るもの及び地域との関係について分析しているものと推測されるのは，わずかに，以下 の論文である。 (1) 小林延秀(1984)｢京浜臨海工業地帯後背市街地における給与住宅の変容と市街地整 備 上 の 課 題 に つ い て ― 川 崎 区 を 中 心 に ― ｣ 日 本 都 市 計 画 学 会 論 文 集 No.19 pp133-138 (2) 趙 暉・深海隆恒（1990）「戦後日本の給与住宅の実態およびその役割」都市計画 p70-79 (3) 篠部 裕(1990)｢都市施設の有効利用に関する基礎的研究ｰ 3−企業の持ち家政策 により変換した旧給与住宅地における居住環境の実態と今後の整備課題｣呉工業高 等専門学校研究報告 26(1) p115- 124 (4) 山島哲夫(1996)｢東京圏の給与住宅の特性について｣ 都市住宅学 p41-46 また，調査としては，以下のようなものがある。 (1) 財団法人 日本住宅総合センター(1991.3)｢首都圏における社宅居住者の意識調 査｣ (2) 財団法人 日本住宅総合センター(1994.3)｢首都圏における社宅居住者の意識調査 ２｣
(3)研究実施項目とその内容 前述した調査目的に対応する調査の手法は以下のとおりである。 Ⅰ．住居系 ①住宅施策の発展と社宅の住宅施策上の役割 ・ 日本の大都市圏の就業状況でもっとも多い中堅勤労者世帯をめぐる住宅施策は，官 民でどのように展開されてきているのか？ ②給与住宅の多い地域の家族の居住と地域特性 ・ 現在の東京の住宅所有状況と家族の居住傾向はどのようになっているのか？ そ の中で社宅はどのような機能を果たしているのか？ ・ 給与住宅が多い地区とは，どういう地区なのか？ ③社宅の改変による地域の変化とは何か ・ 1995 年以降―現在の社宅の改変状況がどのようになっているのか？ ・ 社宅の転用を地域としてみた場合どのような変化が生じているのか？ ・ 企業は今後の社宅の運営について，どのように考えているのか？2 ・ また，社宅の転用によって，居住者の生活にはどのような変化が生じているのか？ Ⅱ．非住居系 ①②非住居系の企業の福利厚生施設の転用パターンの類型化と地域の関係 表 1 分析の視点と手段 視点 分析内容 分析手段 住 宅 施 策 と の 関連 日本の大都市圏の就業状況でもっとも多 い中堅勤労者世帯をめぐる住宅施策は，官 民 で ど の よ う に 展 開 さ れ て き て い る の か？ 文献調査 ･住宅施策関連文献 ･雑誌労務時報の整理 社 宅 と 居 住 の 地 域 特 性 家族の住宅所有状況はどのようになって いるのか？ その中での社宅の機能 特に多い地区における詳細調査 国勢調査・住宅地図・用途地域 ・家族属性別住宅所有状況地域 分布 ・町内会長ヒアリング 社宅の転用によって，地域としてみた場合 どのような変化が生じているのか？ 住宅地図,住民基本台帳 ･変化のﾊﾟﾀｰﾝ抽出 ･近隣へのヒアリング 住居系 変 化 に よ る 影 響 また，社宅の転用によって，居住者の生活 にはどのような変化が生じているのか？ 旧社宅居住者アンケート 非住居系 変 化 の 類 型 化 と影響 非住居系福利厚生施設の変容 住宅地図，近隣へのヒアリング 考察 活 用 の 可能性 遊休社宅や企業の福利厚生施設の転用を， 都市計画として位置付けた場合，どのよう な形が望ましいのか？ 過去の事例とヒアリング 2 本ページ網掛け調査に関しては，企業の協力が得られなかった為，実施していない
(4)研究の実施経過 8 月中旬― 住宅施策，住宅地計画の理論的発展の整理 9 月中 1995-99 年の住宅地図のコピーと地域別居住傾向の整理 10―11 月 1995 年時点での社宅プロットと 1999 年との比較 12―１月 区の職員宿舎アンケート調査，典型地区の摘出，用途地域図の製作 ２―３月 現地踏査，ヒアリング
第三章 研究の成果
１）従前住居系施設の転換と地域 (1)日本の住宅政策の発展と社宅の関係の整理 a.戦前の住宅施策 産業基盤整備中心へと傾倒してしまった経緯 わが国においての住宅問題は，明治初期における産業の発展過程で起こった。産業革 命の技術導入後の明治 17，18(1884,1885)年頃から年は急激に膨張しはじめ，急速に進 んだ都市の人口集中のための都市生活者のための住宅不足が拡大した。企業は，これら の労働者のために社宅としての長屋や女工の為の寄宿舎などの建設を行ったが，それは， 小規模・低質な住宅であった。 もちろんわが国の近代化の課程において都市政策が展開されないできたわけではない。 しかし，それは時の国家的計画主題実現のための舞台として都市を整備する為であり， その認識は，1884 年，東京市の市区改正に当たって，ときの東京府知事兼内務少輔芳川 顕正が内務卿山県有朋に提出した上申書にある「道路・橋梁・河川ハ本ナリ．水道・家 屋・下水は末ナリ」の言葉に象徴されるものであった。つまり，都市づくりの基本は産 業を支える道路，橋梁，河川であって，生活の基盤たる水道，住宅，下水道は二の次， 三の次でいいということである。 大正時代になると，第一次世界大戦の戦勝国として大正4(1915)年下半期頃より，わが 国の経済状態は好転したが，好況になると家賃が高騰し，住宅難世帯が増加した。しか し，前述の「家屋は末ナリ」の認識は，以降の内務省土木局を支配し，わが国の都市政 策の基本思想をなしてきた。1919 年に内務省社会局が｢小住宅改良要綱｣を定め，公益住 宅建設などの政策を打ち出してはいるが，戦前のわが国で住宅政策がなかなか本格的に 打ち出されずにきたのは，そのせいである。また，東京圏では大正 12(1923)年の関東大 震災によって，約46 万戸の住宅を失ってしまい，震災後の住宅難世帯の急増は深刻であ った。昭和に入ってからは，わが国は昭和２(1927)年に最大ともいえる経済恐慌に見舞 われ，不況による賃金の切り下げやレイ・オフなどによって，家賃の支払いが困難とな った世帯が急増した。しかし，これらの住宅問題に対して，政府が行ったことといえば， 低所得借地借家人の保護がほとんどである。具体的には，借地法・借家法は大正10(1921) 年に制定され，昭和16(1941)年に一部改正されたが，借地権・借家権は著しく保護され てきた。まず，借家法では，借家契約の正当事由が認められるのはかなり限定された。 さらに，地代家賃統制令が昭和 14(1939)年に制定され，家賃や地代についても統制が実施された。これは，戦争遂行に際して建築資材の不足や新規住宅建設の制限によって住 宅の需給に不均衡が生じ，家賃や地代が不当に値上がりする事を防止する為であった。 この統制令施行前の昭和13(1938)年には，厚生・内務・商工の 3 次官の通達として，時 勢により家賃改正の停止が行われ，家賃はこの時点において釘付けとなった。翌昭和 14(1939)年の第一次統制令では，この停止額が一年間の有効期間をもって家賃とみなさ れ，その翌年の第二次統制令によって地代家賃の適正水準による認可が行われるように なった。昭和 12(1937)年の日中戦争の勃発に続いて，昭和 16 年には第二次世界大戦へ 突入し，戦時体制に入ると，建築資材の統制，不要不急建築物の新規建築の禁止などが 行われ，住宅水準はかなり低水準のまま推移した。 この戦時体制に入って，都市に立地した軍需工場に集中した徴用工等の応急的住宅対 策のために厚生省に住宅課が設置されたのを唯一の例外として，国家が本腰を入れて財 政的裏づけのある住宅政策に取り組む事がなかったのが，戦前のわが国であったのであ る。つまり，戦前における住宅政策の特徴は，住宅供給面では公益住宅，住宅営団(1941 年設立)の住宅であったが(1946 年閉鎖，戦前・戦後を通じて建設された 7 万 5000 戸が 処分された)，供給量はきわめてわずかであった点である。住宅問題は，借地法・借家法 の制定，地代家賃統制令など法的規制によって問題を解決しようとした事にある。 また市民の側も，そうした国家のあり方を容認してきた。我が国では歴史的に見て， 人間が生存する上での住まいの重要性がそれほどの位置を占めてこなかった。わが国の 場合，住まいとはまったく私的なものとされて，その調達が私人にゆだねられてきた経 緯があり，市民として住宅政策にそれほどの感心を向けることがなかった。それで「家 屋ハ末ナリ」とされてきたのに対しても，そんなに無茶なことだとは認識されないでき た経緯がある。 関東大震災の後も戦災後の復興も，災害対策用の応急的な住宅は作られたものの，国 家も都市と住宅を欧米のそれ並につくりかえるのが可能であった 2 度のチャンスを逃し てしまったのであった。3 b.昭和 20 年代の住宅施策 第二次大戦後のわが国の住宅の量的不足は，深刻なものがあった。戦時中の空襲によ り焼失した住宅は210 万戸にのぼり，これに大量の海外からの引揚者，軍人の復員によ る需要増加を加えると，実に420 万戸の住宅が不足すると推計された。 戦災を受けた多くの都市では「家をよこせ運動」が広がっていた。政府は，1945(昭和 20)年 9 月 4 日に｢罹災都市応急簡易住宅建設要綱｣を閣議決定し，全国の主要戦災都市に 30 万個の越冬用応急簡易住宅を建設する事となった(これが 1951(昭和 26)年 6 月に制定 3 本間義人『自治体住宅政策の検討』日本経済評論社 1992 年 11 月
された｢公営住宅法｣による公営住宅の前身である)。 しかし，1945 年から 49 年までの公営住宅の建設は年間 4.8 万程度行われたに過ぎず， それを大幅に増やす事は当時の財政事情では困難な事であった。このような状況のもと では，大部分の住宅建設は民間の自力にまたねばならなかった。しかし，その当時，自 力で住宅を建設する事はきわめて困難であり，長期･低利の住宅資金融資が行われる必要 があった。この頃の民間金融機関は短期の金融に専念せざるを得ず，長期の住宅金融に 対応していく事はできなかった。さらに，当時は産業振興重点の資金配分がとられ，民 間金融機関の金融も産業に対する融資に重点がおかれていた。 このような状況のもとで，「国民大衆が健康で文化的な生活を営むに足る住宅の建設(住 宅のように供する土地の取得及び造成を含む。)に必要な資金で，銀行その他一般金融機 関が融資する事を困難とするものを融資する事を目的」(「住宅金融公庫法」第 1 条第 1 項)として，住宅金融専門の住宅金融公庫が 1950 年に制定された。 1951 年には，「公営住宅法」が制定され，いままでに応急処理的に建設された公営住 宅が制度化された。低所得者を対象とし，入居者の収入基準が政令で定められ，また， 国の補助率は第１種公営住宅が2 分の１，第 2 種公営住宅が 3 分の２であった。 しかし，1951-1955 年度間の公営住宅建設戸数は 22 万 4000 戸(年平均 4 万 5000 戸)， 公営住宅建設戸数は24 万 5000 戸(年平均 4 万 9000 戸)にすぎず，当時の住宅不足を解決 するに足りるものではなかった。 一方，｢地代家賃統制令｣は，戦後においては 1946 年に第三次統制令が施行されたが， 1950 年の改正では統制の対象を 1950 年 7 月 10 日以前に建築された住宅およびその敷 地のみに限定し，その後に建築された住宅については統制の対象から除き，民間家賃を 市場メカニズムにまかせることとした(地代家賃統制令は 1986 年末に廃止)。地代・家賃 の統制により，良好な賃貸住宅の新たな建設は著しく阻害されてたため，統制令の対象 を限定し，新規建設住宅には適用しない事とし，事実上，廃止に近いものにしたのであ る。 また「借家法」によって借家権が保護されていたから，家主はできるだけ狭い貸し家 を供給し，数年で転居する単身者や，子供が生まれたら転居せざるを得ない夫婦を中心 に供給しようとした。借家はこのような法的規制による損失をさける形での供給が主力 となり，それはその後も引き続いており，現在に至っている。 このように，地主や家主の犠牲によって住宅問題を解決する事は，一時的短期的には 効果がありえても，長期的には逆効果をもたらしてしまう。このことは，地代･家賃の統 制が，良好な賃貸住宅の新たな建設を阻害し，それが賃貸住宅の不足をもたらし，逆に 家賃を上昇させてしまう事になった事からもあきらかであろう。(なお，ヨーロッパでは 家賃統制の撤廃とそれによって苦しくなった弱者に対する救済策が同時に行われた。)
c.昭和 30 年代の住宅施策 普通世帯数は，昭和30 年代前半から急増し始め，昭和 40 年代後半まで続いた。その 上，住宅難世帯(非住宅居住，同居，老朽住宅居住，狭小過密住宅居住世帯(2-3 人世帯で ９畳未満，４人以上の世帯で12 畳未満))は，1958 年 10 月には 475.7 万世帯(普通世帯の 26.2％)にのぼった。ここでいう住宅難世帯数は絶対的不足戸数に狭小過密住宅居住など 相対的不足戸数を加えた不足戸数ともいうべきもので，この意味での不足戸数が，昭和 30 年代の時期にかなり大きかったのである。しかも，この住宅難世帯は，地域別には大 都市地域に集中している(1963 年，全国のうち，東京圏 31.6％，東海 7.9％，近畿 18.7％ でこれらの大都市地域で全国の58.2％を占めている)。 昭和30 年代は，このように住宅の不足戸数がかなり大きかった上に，普通世帯数の増 加による新規住宅需要が急増した。したがって，この時期には，資金が住宅へ大きく配 分されるべき時期であった。しかし，この時期には，民間金融機関は，産業設備投資へ の資金供給に追われ，また，政府の資金は，産業設備への資金供給と産業基盤投資への 配分比重を高めなければならない事情にあった。すなわち，国民の住生活を犠牲にして， 民間設備投資が増加し，高い経済成長率が実現されていったのである。 ところで，1962-65 年度に民間設備投資は 1956-61 年度の急増期から一転してのび率 の低下期を迎えた。したがって，ここで資金の供給構造も変わっていかざるを得なかっ た。このような時期を契機として，民間の金融機関には，住宅ローンへの資金を回す余 力が生じ，わずかながら住宅貸し出しがはじめられた。だが，昭和30 年代後半の住宅金 融の特徴は，預金集めとリンクされていたことである。都市銀行４行は1960 年に 3-5 年 の貸付期間で，しかも一定額の定期預金積み立てを条件として住宅ローンをはじめた。 また，日本不動産銀行(昭和 32 年設立)は 1962 年に償還期間 7 年の住宅融資を積み立て 型の住宅金融として｢積立フドー制度｣をはじめており，東洋信託銀行もまた積み立て型 住宅金融を1961 年にはじめている。 しかし，これら民間金融機関の融資額はわずかで，1965 年度末の全国銀行･相互銀行 の住宅ローン残高は 450 億円にすぎず，それらは，これらの金融機関の総貸出残高の 0.2％を占めるにすぎなかった。 昭和 30 年代においては，以上のように民間金融機関の住宅金融は期待できなかった。 このような時期には公的資金による住宅供給を図る必要性が特に強かったが，それはわ ずかなものにとどまった。とりわけ，先に述べたように，大都市地域へ人口が急激に集 中し，新規宅地需要が急増して，今までのような既成市街地の利用によって住宅の建設 を進めることは困難となっていた。また公営住宅では，大都市地域への人口の流入によ って増大した住宅需要，とくに賃貸住宅の需要に十分に対応できるものではなかった。 新市街地の開発，規制市街地の再開発のすすめ，とくに，大都市地域において賃貸住宅 の建設をすすめていく事が大きな課題となったのである。
このような状況のもとで，1955 年に大都市において賃貸住宅を大量に供給する政府機 関として｢日本住宅公団｣が設立され，主として大都市近郊に耐火中層アパート団地をつ くり，また宅地造成を行った。こうして，わが国の住宅施策は，公営，公団，公庫の 3 本柱で展開される事となった。また，特別融資を行う特殊法人として｢年金福祉事業団｣ が設立された。同事業団は，1962 年度から住宅に対する貸付をはじめている。 しかし，『建設白書』によると，公的資金による住宅(政府施策住宅)の建設戸数は， 1956-60 年度 98.9 万戸(年平均 19.8 万戸)，1961-65 年度 144.9 万戸(年平均 29 万戸)に すぎなかった。住宅建設戸数に占める公的資金住宅戸数の割合は，1956-60 年度 38.3％， 1961-65 年度 36.8％にすぎなかった。(それらは，公営，公団，公社等の賃貸住宅である。) d.昭和 40 年代の住宅施策 戦後のベビーブーム期に生まれた年齢階層(いわゆる団塊の世代)の独立により，昭和 40 年代には貸家着工戸数が増加している。 この昭和40 年代には民間住宅金融がわが国で初めて増加期を迎えた。その貸付条件は 著しく改善され(貸付年数の長期化)，世帯の資金調達可能額も増加しつづけ，これが持ち 家需要，とくに分譲住宅の増加をもたらした。1965 年度までは，持ち家系住宅(持ち家 と分譲住宅)の着工はほとんど注文個人建設持ち家であったのが，昭和 40 年度以降にな ると，分譲住宅の着工が増え，比重を増した。この分譲住宅のうち昭和50 年代までは戸 建てが中心であったが，昭和50 年代後半からはマンション(共同分譲住宅)が急増し，昭 和60 年代以降は戸建てを上回った。 政府の予算，財政投融資も，昭和30 年代の産業基盤関係重視から，昭和 40 年代には 住宅，生活関係重視に大きく変わった。公的資金住宅の建設戸数は，昭和40 年代になる と大幅に増加し，1966-70 年度 256.5 万戸，1971-75 年度 310.8 万戸と拡充された。と くに，住宅金融公庫の融資戸数は1966-70 年度 108.8 万戸で，1961−65 年度 63 万戸に 比べて大幅に増加した。1971-75 年度は 166.4 万戸とさらに増加している。住宅金融公 庫の財政投融資額は，1966-70 年度平均 20.8％，1971-75 年度平均 32.1％の伸び率で増 加したが，それは，財政投融資額の年平均伸び率を大きく上回る伸び率であった。 また，住宅金融公庫の融資戸数の大幅な増加とともに，持ち家の増加も進んだ。住宅 建設5 カ年計画の第 2 期計画(1971-75 年度)をみると，公営・公団の公的機関の住宅は計 画戸数をかなり下回り，逆に公庫戸数は計画戸数をかなり上回っている。1971 年度以降 になると，公的機関の住宅建設は用地取得等でかなり難しくなってきた。住宅建設5 カ 年計画は公的機関の住宅建設の減少を公庫戸数を増やす事によってカバーし，戸数あわ せをした感も否めない。 昭和40 年代は，民間住宅金融が条件の改善を伴って著しく増大するとともに，住宅金
融公庫融資が増大し，また，貸付条件も改善されて，世帯の資金調達可能額を金融面で 著しく高めた。 e.昭和 50，60 年代の住宅施策 水準向上による住宅需要 世帯数の増加や婚姻件数は1972 年をピークに減少し，住宅需要は，住み替え需要に対 するものと変質してきた。また，住宅取得能力は世帯の可処分所得の増加，公庫融資な ど長期低利融資の増大によって，昭和50-53 年度まで増加した。これが，この時期の持 ち家系住宅の着工戸数の増加，住宅ブームの要因になった。この時期の新築住宅着工数 では，持ち家建設，分譲住宅取得が非常に高い伸びを示してきている。 f.バブルの発生から崩壊まで 第一次オイル･ショック，第二次オイルショック後において景気対策のための公庫融資 の追加が頻繁に行われた(第一次オイル･ショック後，1975 年，77 年，78 年の景気対策， 第二次オイルショック後，1980 年，82 年，83 年)。1985 年秋のプラザ合意後，円高不 況に対処するため，内需拡大策がとられた。1985 年 10 月 15 日の経済対策閣僚会議では， ｢特別割増貸付制度｣(財投金利並み金利で貸付額を増加)が創設され，また，貸付枠２万戸 が追加された。さらに，1985 年 12 月 28 日の経済対策閣僚会議では住宅取得促進税制の 創設，1986 年 4 月 8 日の経済対策閣僚会議では貸付金利の引下げ，受付時期の繰り上げ， 86 年 9 月 19 日の経済対策閣僚会議では貸付枠３万戸追加，特別割増貸付額増加，87 年 5 月 29 日の経済対策閣僚会議では貸付枠 2.5 万戸増加，貸付限度額の引き上げ，特別割 増貸付の増加を行っている。 国が補助して家賃を低める住宅には，地方公共団体が建設･供給する公営住宅しかなか ったが，民間の土地所有者等の建設する賃貸住宅の入居者に対し，その者の収入等負担 能力に応じて低家賃の住宅を供給する｢特定優良賃貸住宅制度｣が 1993 年に法制化され た。さらに，1996 年の公営住宅法改正で，いままで公営住宅は地方公共団体が直接建設 する仕組みであったが，これに加えて新たに民間住宅の借上げ，買い取り方式が導入さ れた。また家賃は入居者の収入，住宅の便益に応じて支払う制度に改め，今までの家賃 原価方式によるものが，大きく変更された。このように低所得者のための，低家賃住宅 は民間住宅を活用し，家賃を低所得者の収入に応じたものとするように大きく変わった
が，これは，住宅市場を活用した政策の導入といえよう。 以上の公営住宅政策の動きは，量的住宅需要は既に沈静化の段階に達しているので， 市場メカニズムを活用した政策へ転換しなければならない事を示している。 また，この時期の社宅の世間での捉えられ方は，実に興味深い4。 一般誌・大衆紙においての取り上げられ方を参考に考察してみよう。以下は，｢大宅壮 一｣のCD-ROM にて「社宅」で検索(ただし，CD-ROM 化された 1997 まで)をかけたも のである。結果，103 件のヒットがあった。タイトルによって大きく分類すると， ①会社の財政破綻による社宅の追い出し(ただし 96 年と 97 年のみ) 5 件 ②社宅内の人間関係(独身寮はなかった)(コンスタントにある) 17 件 ③社宅の狭さを克服(収納術) 2 件 ④豪華さに対する揶揄 41 件 ⑤社員獲得，会社選びのための宣伝・情報 47 件(内，1988-91 年が 43 件) ⑥社員管理の体質に関する異議 6 件 ⑦社宅から持ち家に移行するための貯蓄 3 件 となっている。これ以外に昨年の週刊ダイヤモンドで取り上げられたような，社宅が 消えていくことに関する記事は，1998 年以降に見受けられるものだと推測される。実際 に，これを，国勢調査の住宅所有状況別世帯数で確認してみると，昭和 45 年から一貫 して減少してきた給与住宅(官舎等も含む)が，平成 2 年から平成 7 年にかけて，実数， 比率ともに上昇を見せている。今後平成12 年の調査結果が待ち遠しいところであるが， おそらく，減じているものと推測される。 表 2 戦後の住宅所有関係の推移 (単位：年，世帯数) 4 東京都住宅局『東京都住宅白書』2000.2 p4-30 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 3500000 4000000 1 948 1953 1958 1963 1968 1970 1973 1975 1980 1985 1990 1995 間借り 給与住宅 民営借家 公的借家 持ち家
景気がよい時(労働市場において売り手市場となる時)には，たとえ地価が高くとも， 賃金も高く，福利厚生も手厚い。つまり，日本の異常な地価高騰期に居住を支えたのは 民間企業の福利厚生であったといえよう。この意味で，日本の住宅市場における緩衝機 能的な役割を社宅が行っているのが面白く，日本の住宅施策を考察する場合に，触れな くてはならなくなるだろう。 g.バブル崩壊後の企業にとってのインセンティブの変化と社宅 バブルの崩壊後，企業にとっての社宅を取り巻く状況は不況ばかりではなかった。か つては，自社所有の土地があるということが銀行からの融資を受ける為の最も手早い手 法であったが，その関係はなくなってきている。次表は，労政時報別冊『’96 年度版福 利厚生事情』『’98 年度版福利厚生事情』によると，給与住宅の全国的な経年傾向であ る｡わずか2 年の間ではあるが，全体として，社宅は社有のものから，借上げ型のものへ と移行しつつある｡これには，買い替え特例の影響も示唆される5。 また，家族数に対する平均住宅規模も減少している。これには，1997 年の法人税改革 の影響6が推測される。これにより，「社有社宅→転用」「借上げ社宅→価格を抑えたもの に」というトレンドにあるといえる。 ソフト面での変化としては，対象者が転勤者を対象とするものへと移行している｡それ 以外の項目では特に変化は見られない。企業の社宅保有状況の変化の背景としては，地 価の低迷による社宅保有益の減失，不況による会社の福利厚生部門の見直し，従業員の 社宅に対するニーズの低下があると思われる。 表 3 社宅制度の特徴点(上段 96 年度，下段 98 年度) 区分 所有 借り上げ 社有･借上の両方 60.2％ 社有のみ 6.7％ 借上のみ 23.4％ いずれも無し 9.7% 社宅の有無 社有･借上の両方 62.5％ 社有のみ 6.2％ 借上のみ 24.7％ いずれも無し 6.5% 66.9％ 83.6％ 社有･借上別 保有率 68.7% 87.3％ 一企業あたり 集計無し 集計無し 5社宅売却には1998 年制定されたの買換特例があてはまる。 対象売却資産は 1999 年 1 月 1 日現在での所有期間が 10 年超の 土地建物構築物であり，寮社宅なら対象となるものが多い。買換対象資産は、土地･建物･構築物･機械･装置。買換期間は売却 年の前年・当年・翌年。寮社宅の売却益に対する法人税を払いたくないのならば、この期間内に取得する買換対象資産をすべ て買換資産として申告することも可能。機械や装置までも買換資産にすることができる。さらに。そうして買換として処理す れば、本来支払う法人税等のうち80％は支払わないで済む。(買換特例は平成 12 年末までの時限立法) (バードレポート 1999 年5 月 17 日 第 256 号) 6福利厚生費の法人税課税「従業員一人当たり50 万円超の福利厚生費は損金(経費)に認めない。」という項目 (1997 年 11 月 10 日 バードレポート第 183 号)
保有戸数, 入居率 中位数 70 戸 入居率 80.7％ 中位数 98 戸 (内転勤者用 約 8 割) 転勤者一般を問わ ない 60.9％ 転勤者のみ 29.5％ 転勤者一般を問わ ない 36.1％ 転勤者のみ 56.1％ 入居対象 転勤者一般を問わ ない 60.8％ 転勤者のみ 30.2％ 転勤者一般を問わ ない 36.3％ 転勤者のみ 57.9％ 2 人 49.3 ㎡ 4 人 69.0 ㎡ 独身 29.2 ㎡ 4 人 64.㎡ 家族数別の広さ 2 人 47.6 ㎡ 4 人 67.0 ㎡ 独身 30 ㎡ 4 人 60 ㎡ 独身 1 万 067 円 4 人 1 万 8029 円 家賃の 22∼24％ 負担 使用料推移 3 部屋 89 年 8805 円 93 年 9749 円 97 年 1 万 2209 円 4 部屋 89 年 1 万 1701 円 93 年 1 万 2837 円 97 年 1 万 6766 円 独身 1 万 100 円 4 人 1 万 8000 円 家賃の 23％負担 期限有 63.4％ 年数 10 年 45 歳 までが主流 期限有 53.8％ 平均 9.3 年 入居制限 期限有 62.4％ 年数 10 年 45 歳ま でが主流 期限有 51.3％ 平均 9.3 年 (’96 年度版と 98 年度版の『福利厚生事情』より作成) h.小括 日本の住宅施策は，戦前においては国家的な産業基盤整備優先の風潮，およびわが国 の住欲求がまったくの私的なものとされてきた歴史的経緯から２の次３の次とされてき た。同様に社宅の前身である，長屋･寄宿舎も当時は｢住宅｣として設置されたというより も，｢生産施設の一環｣として設置されており，労働者の住空間としてはいずれも小規模 で低質な住宅であった。 戦後は圧倒的な住宅の量的な不足が生じたが，20 年代には，公営住宅の供給は非常に わずかなものとなり，またこの時期に民間自力での住宅建設は非常に難しい状況にあっ た。この時期は低所得者に対する住宅施策が展開され始めたばかりであり，中堅所得者 層への住宅施策は皆無であったといってよい。また，戦争未亡人等の保護のために，借 地･借家人を強く保護する｢地代･家賃統制令｣が施行された為に，供給される賃貸住宅の 質はかなり低迷したまま推移する事となった。 昭和20 年代後半，都市における住宅の不足戸数が高かったにもかかわらず，民間の金 融機関の住宅金融融資が不備であった事により，企業の従業員確保の為の社宅建設が盛 んになる。これに追随するような形で昭和 30 年代では公団の耐火中層アパート団地で ある賃貸住宅が供給されるようになる。官民によって賃貸系の住宅供給が多かったのは，
当時の資金供給の構造が産業関連部門へと傾倒しており，多くの勤労世帯にとって持ち 家の資金得る(公庫･銀行等から借り入れる)事が困難であった事が推測される。 昭和40 年代以降のバブルまでは，政府の予算，財政投融資も昭和 30 年代の産業基盤 関係重視から，生活関係重視に代わった事，その一方，公庫･公団による公的住宅の供給 が用地取得等で難しくなってきた事を公庫融資の強化で補った事等により，持ち家の増 加がみられた。住宅需要としては，量的な不足の時代から，住み替え時の質的向上へと シフトした。 バブルの発生後は，東京では地価が著しく上昇し，特に都心区においてはあまりの人 口流出に，定住人口の確保の為の自治体独自の住宅施策を講じなければならない状況に 陥った。このバブルの時期，一時は旧時代の産物として雑誌等でも中傷されていた｢社宅｣ が低家賃で好立地名ところに住める1 つの選択肢として，再度脚光を浴びるようになる。 また，企業の側としても，好景気の時の人材確保のインセンティブとして，「豪華な独身 寮」を建設するという動きがみられた。不況となった現在，老朽化した家族寮，捕食室･ 浴室等が供用のドミトリータイプの独身寮を中心に改変が行われている。 東京での居住継続において，地価の上昇は非常に重要なファクターとなる。この地価 の上昇は，景気に追随して生じている。現在における｢社宅｣は，あたかも，こうした景 気変動にフレキシブルに対応できない (特に中堅所得層向けの)住宅施策の緩衝材とし て機能したとはいえないだろうか。
(2)東京における住宅所有と家族の関係からみた給与住宅とその分布の傾向 a.居住地の類型と給与住宅 市街地を町丁目毎に，家族形態・住宅の所有状況・住宅の建て方という3 つの変数群 7を用いて主成分分析をして，地域の特色の整理を試みる。家族の類型は，①6 歳未満 の子供がいる核家族世帯，②18 歳未満の子供がいる核家族世帯，③6 歳未満の子供が いる核家族外世帯，④18 歳未満の子供がいる核家族外世帯，⑤夫婦のみの世帯，⑥65 歳以上の構成員のいる夫婦のみの世帯，⑦単身世帯，⑧高齢者の単身世帯，という 8 分類とした。 第1 軸：戸建て住宅率・持ち家率の高い「戸建て持ち家型同居型家族居住地区」が出 現 第2 軸：2 階建て以下の共同住宅率・民間借家率が高い「アパート単身世帯居住地区」 が出現． 第3 軸：給与住宅比率が高い「給与住宅型核家族居住地区」が出現 第4 軸：長屋や戸建て住宅が多く間借りも多い「密集型高齢者単身型地区」が出現 第5 軸：6 階建て以上のマンションを所有しているタイプの「分譲マンション型同居 世帯地区」が出現する． 一方，都心6 区では，以下のようになっている． 第1 軸：「間借り・アパート型の単身世帯」が出現 第2 軸：「親と同居型の持ち家ファミリー世帯軸」が出現． 第3 軸：「給与住宅型核家族居住地区」が出現 表 4 家族形態別住宅の建て方・所有関係の相関(23 区) 戸建て 共同1-2 階建 共同 3-5 階建 共同 6 階建 以上 長屋 建て 持ち家 民間 借家 公的 借家 給与 住宅 間借り 核家族6 -.030 -.088** .107** .118** -.127** -.141** -.038* .073* .197** -.262** 核家族18 .361** -.163** -.169** -.187** .208** .479** -.417** .127** -.219** -.305** 同居家族6 .421** -.089* -.180** -.161** .073** .315** -.207** .044 -.164** -.020 同居家族18 .583** -.115** -.282** -.217** .119** .509** -.266** -.079** -.223** .088** 夫婦 -.160** -.232** .141** .221** -.191** -.160** -.047* .239** -.016 .056* 高齢者夫婦 .287** -.112** -.123** -.165** .147** .407** -.353** .094** -.178** .134* 単身世帯 -.373** .403** .149** -.087** -.083** -.431** .639** -.493** .150** .075** 単身世帯65 .056** -.162** -.026 -.052** .183** .252** -.256** .141** -.071** .374** 注)両側検定で**は 1％水準で有意，*は 5％水準で有意を示す 7 これらはいずれも 1995 年の国勢調査の小地域集計数値を元にした。
表 5 家族形態別住宅の建て方・所有関係の相関(都心 6 区) 戸建て 共同1-2 階建 共同 3-5 階建 共同 6 階建 以上 長屋 建て 持ち家 民間 借家 公的 借家 給与 住宅 間借り 核家族6 -.413** -.015 .208* .2303** -.229** -.437** .235** -.218** .271** -.114** 核家族18 -.363** -.144 .207** .339** -.207** -.303** .068 -.076 .290** -.189** 同居家族6 .261** -.078 -.078 -.163** .159** .310** -.224** .116 -.123** .186** 同居家族18 .464** -.180** -.188 -.306** .091 .510** -.347** -.080 -.213** .214** 夫婦 -.346** -.070 .114* .335** -.205** -.350** .271** -.059 -.204** .053 高齢者夫婦 .438** -.234** -.151** -.285** .100 .569** -.503** .250** -.203** .124* 単身世帯 -.429** .425** .191** .178** -.113* -.549** .526** -.269** .212** -.113** 単身世帯65 .371** -.180** -.140** -.249** .199** .442** -.397** .396** -.235** .312** 注)ともに両側検定で**は 1％水準で有意，*は 5％水準で有意を示す 表 6 家族形態と地域の住宅ストックの関係（成分行列） 23 区全体の場合 都心6 区の場合 主成分1 主成分2 主成分3 主成分4 主成分5 主成分1 主成分2 主成分3 主成分4
核家族6 .125 -.121 .917 -6.2E-02 -8.5E-02 核家族6 -2.13E-03 -8.00E-03 .881 -.109
核家族18 .119 -.320 .893 -7.4E-02 -2.0E-02 核家族18 -9.64E-02 .119 .935 -6.85E-02
同居家族6 .768 -8.7E-02 .178 -4.7E-02 9.8E-03 同居家族6 -.168 .685 -.167 -7.35E-02
同居家族18 .841 -.166 4.7E-02 6.3E-02 .103 同居家族18 3.30E-02 .852 -7.44E-02 -7.35E-02
単身世帯 -.567 .615 -.358 -.142 -1.0E-02 単身世帯 .453 -.703 -.397 -5.44E-02
単身世帯65 4.1E-02 -.308 -.762 .319 -9.1E-02 単身世帯65 -.507 .384 -.465 .269
戸建て .726 .188 2.0E-02 .504 .234 戸建て .526 .674 -.131 .260
共同1-2 2.4E-02 .902 -1.9E-02 .130 1.9E-02 共同1-2 .663 -7.02E-02 -.325 .353
共同3-5 -.158 -1.6E-02 2.8E-02 -.166 -.926 共同3-5 4.54E-02 -.224 -6.05E-02 .875
共同6 以上 -.431 -.631 1.9E-02 -.434 .424 共同6 以上 -.532 -.220 .240 -.744
長屋建 8.5E-02 -5.6E-02 -8.9E-02 .647 8.4E-02 長屋建 2.03E-02 .498 -9.45E-02 -.375
持ち家 .470 -.324 -5.3E-02 .338 .527 持ち家 .415 .633 .204 -.113 給与住宅 -.548 -.300 .350 .357 -.203 給与住宅 -.188 -.382 .740 1.10E-02 公的借家 -.882 -6.64E-02 -.233 3.64E-02 民間借家 -.187 .861 -.114 -.116 -.38E-02 民間借家 .776 -.243 -.319 3.05E-02 間借り -6.4E-02 .166 -.352 .582 .192 間借り .593 .236 -.111 .272 分散％ 19.7 18.9 17.7 10.9 9.8 分散％ 21.5 20.8 18.8 11.5 累積％ 19.7 38.6 56.3 67.2 77.1 累積％ 21.5 42.2 61.1 72.6 注）kaiser の正規化を伴うﾊﾞﾘﾏｯｸｽ法７回の反復で回転収束 注）住宅所有状況で公的借家は存在する町丁目が少なく除外 注）回転法：kaiser の正規化を伴うバリマックス法 13 回の反復で回転収束
b.企業城下町的給与住宅集積地区の詳細分析 23 区の区別の町丁目単位での給与住宅の集積の度合いは，以下のとおりである。地価 の高い都心3 区および新宿区，臨海部に埋め立て地を持つ江東区において，町丁目単位 でみて集積の多い。 これを，立地傾向の分布としてみると，23 区の町丁目別，給与住宅の集積地区の全体 図は，以下のとおりである。 表 ７ 給与住宅世帯の比率が高い町丁目の自治体にないに置ける割合(単位町丁目数)
以上の表および図は，町丁目に占める給与住宅の世帯比率のみを元にしたものである が，ここでさらに，一般規制市街地方とは異なる ここから，1 点目の給与住宅の多い町丁目として，23 区内に 3000 超ある町丁目の中 で，単一町丁目内に (イ) 1000 世帯以上が居住している大規模な町丁目 (ロ) そのうち20%以上が給与住宅に居住している地区 を選定し，その地域概要，立地特性，等を整理した。（20%以上の特殊地区は，全体の 町丁目のおよそ１％にあたる 32 地区が確認された。全地区の詳細に関しては，事例シ ートを参照） 凡例 5%未満 5％以上-10％未満 10%以上-15％未満 15%以上 図 2 東京 23 区内における給与住宅集積地区
これによると，社宅が非常に集積していて，ミクロで見た場合転用による影響が大き いところには，大きく言って以下のような2 つの地域類型に大別される。 1. 河川・臨海沿い 2. 台地上の住宅地 また，同一もしくは隣接する敷地内に大規模な公的住宅が存在する地区も見られた。 それぞれの区における町丁目規模と給与住宅世帯の比率の詳細は以下のようになってい る。 c.改変の生じた集積地域における詳細調査 前述の町丁目のうち，多少なりとも変化が生じたところ(世田谷区池尻 4 丁目，新宿 区下落合2 丁目，文京区春日 2 丁目)に関しては，その影響のヒアリングを町内会長， 地域住民に対して行った。まず，地区概要について整理する。 表 8 町丁目規模別給与住宅世帯比率階層別町丁目数
事例①世田谷区池尻4 丁目 第一勧銀の社宅は更地に，日本通運の社宅は東側の3 棟が研修所に，国民金融公庫のアパートは 建物現存のまま「メゾン世田谷」というものへ 第一勧銀池尻アパート あさひ銀行社宅 JR 東日本池尻アパート 国民金融公庫アパート 第一生命池尻アパート 公 務 員 池 尻 住 日本通運社宅 1 種住居 200/60 1 中高 200/60 2 中高 200/60 1 中高 200/60 近商200/80
事例②新宿区下落合２丁目 神戸精養軒の寮が建物がそのままで名称がなくなっている。NTT のｱﾊﾟｰﾄは従前４階建てであっ たのが15 階建てに。 １低層150/60 1 種住居 200/60 準工400/60 準工200/60 日立目白クラブと社宅 リーがロイヤル ホテル寮 神戸精養軒寮 NTT ｱﾊﾟｰﾄ 古川電工㈱ｱﾊﾟｰﾄ 公務員住宅
事例③文京区春日２丁目 第一勧業銀行のｱﾊﾟｰﾄが，建物はそのままで社名が抜けている。洗濯物をみると居住世帯も少なく 過渡期にある。また，大蔵省宿舎は誰も住んでいないようである。 1 中高 200/60 商業600/80 2 種住居 300/80 １種住居300/80 近商400/80 建設省宿舎 第一勧業銀行ｱﾊﾟｰﾄ ㈱泉谷工業所寮 大蔵省宿舎 朝日生命独身寮
ヒアリングの内容 ヒアリングの内容としては，町内会長，またはその街に古い人を紹介してもらい，① なぜ給与住宅が集積しているのか経緯を知っているか？また，土地の履歴に関して，知 っている事，②町内会の活動と給与住宅居住者のかかわり，③給与住宅の改変時になに 問題は生じたか？の3 点を中心に行った。 ①土地の履歴と給与住宅集積地域 これに関して，世田谷区池尻4 丁目の副会長市川氏は， 市川氏談：江戸時代は農地，しかし，比較的大きな土地が空いていた。その後，企業 の工場等が立地し，工場がなくなった後に社宅ができた。昭和30 年代頃から，社宅の 建設は始まった。 また，新宿区下落合2 丁目の町内会長の黒木氏は， とコメントしている。この地域では，当時の大名屋敷の庭園部が，なるべく当時の形 に近い形で，公園として残っている。この公園にはカルガモが棲息しており，地域の住 民でそれを守っていこうとする動きもあり，往時の縁が実際の空間に残っている地域で ある。 最後に，文京区春日2 丁目の町内会長の伊藤氏は， 黒木氏談：下落合2 丁目は，江戸時代には大名相馬氏の別宅だった。しかし，第二次 世界大戦後，農地解放と同じように，都市においても利用されていない家屋に対して は，非常に高い課税がなされた。それが払えない時には，現在の大蔵省が税金の対象 として，土地を没収して，官舎を建てたり，全体もしくは部分的に競売にかけたりし た。大名の別宅等は，大名家によっても違うが，相当大きなもので，台地上と立地も いいため，住宅団地を作るのには，適していたのだろう。 伊藤氏談：大蔵省の官舎が集積している場所は，徳川慶喜の邸宅だった。また，第一 勧業銀行の社宅団地がある場所は，嘉永7 年の頃は，金剛寺という寺地と戸田，室と いう家の屋敷だった。現在の勧業銀行社宅地の大きさに土地が統合されたのは，戦前 の鉄道大臣の時の邸宅が作られた時。転用の契機についてはわからない。
とコメントしており，２地区において，若干なりとも「江戸時代のお屋敷」との関連 性が確認された。 つまり，国勢調査における「給与住宅」が集積している地域の質的傾向としては，河 川沿いもしくは臨海の「新規造成埋立地」，の他に，江戸時代の邸宅跡地という「土地柄 のいい住宅地」という傾向がみられた。 給与住宅集積地の江戸時代の土地利用この他の詳細地域において(資料の制約上，ほぼ 江戸時代の朱引き線内)も，『復元江戸情報地図(朝日新聞社)8』 を用いて分析を行った結 果，以下のような関係を得た。当時の都市人口と現在の都市人口には歴然の差があるた め，往時の土地利用が百姓地であるのが多いのは共通するが，特に給与住宅の中でも， 官舎が集積している地区は，江戸時代における武家地であった傾向があり，民間企業の 社宅が多い地域では寺社地が多かったという土地履歴上の特性が見られた。 ②社宅や官舎が多い地域の地域コミュニティ 調査当初から想像された事ではあったが，地域のコミュニティにおいて，社宅もしく は官舎居住者と，自治会の結びつきは非常に薄い。 まず，地域活動と運営･問題に関して世田谷区池尻4 丁目では 市川氏談： ・年間の行事は，旅行が一回。防災訓練，青少年の集いの開催 ・地域連合会と共同で，餅つき，緑の見学会，交通安全キャンペーンをしている ・地区全体を班に分け，ゴミ関係の連絡のコミュニケーションをとってもらうこともあるが，多 くの場合，活動は役員が中心に動いている為，一般の人が関わる事はあまりない。また社宅や 官舎はそこの中で班を作ってもらっている。 ・役員の考えが変わってきており，無償ではやりたくないという人がいることが運営上の問題 と，コメントしている。新宿区下落合では， 8 『復元江戸情報地図1:6500』1994.10.30 朝日新聞社 表 9 給与住宅集積地の江戸時代の土地利用
黒木氏談： ・ 町会に加入している家で，成人者が出たり，敬老者が出た時にお祝い品を贈呈 ・ 老人クラブの実施 ・ 警察の防犯協会・交通協会，消防署の防火協会等の催し物を主催 ・ 町内会回覧物の作成 ・ 町内会費：月間100 円− ・ 日常においては，特に問題は無いが，地域のコミュニティが希薄になる事の問題点は，防災 時があると思う。例えば，避難所に集合しても，全く見たことの無い人とかだと集団生活し にくい ・ 公務員官舎には管理人がいて，管理人を母体とした町会とのかかわりとなっている。その為， ここの居住者との関わりはほとんど無い ・ 最近流行りのピッキングに関しては，マンション等集合住宅が狙われると聞いている。そう いうものを防ぐためにも，町内会等の地域のつながりは重要だと思う。というのは，公道は 街路灯がつけられているが，私道には街路灯が無い。こうした地域では住民が話し合って， 玄関灯を夜どおし点けておくか，または，私道にも街路灯を設置してもらって，その電気代 を町内会費から供出するなどしないといけないと思う 日立社宅管理人談： ・ 日立の社宅に関しては，社宅団地内にごみ処理施設が有り，ごみ処理も自敷地内で行ってい るため，町内会は会費を払っているのみ 資生堂社宅管理人談： ・ 資生堂の独身寮に関しては，ごみ捨てに関して地域の住民から文句がきたことがある(管理人 が対応し，問題は解決) とコメントしており，最後に文京区春日2 丁目では，以下のようなお話を伺った。 ・ 特に主だった事は行っていない ・ 現在の８0 代の人が若かった頃の自治会とは変わってきている。地域の人に相談する事を嫌う ・ 近所づきあいが無いため，回覧等が回らない。そのため，弔時のお知らせ等まで掲示板形式 になってきている ・ 現在までに，もちつきや拍子木などが，「うるさい」という事で廃止された ・ 町会とは，あまりかかわりが無く，会費を払う他はラジオ体操に参加する程度 ・ 社宅居住者との地域の中でのつながりとしては運動会，ＰＴＡを中心としたつながりが強い ・ 近所づきあいを好まないのは，一般のマンション居住者と同様。社宅が分譲マンションに変 わっても地域のコミュニティには良くも悪くも関係ないと思う。(最近では集合住宅のみなら ず戸建て居住者の間でもコミュニケーションが難しい) ③社宅の建替えと地域 社宅の建替え・改変が起きていたため，その時の地域の様子を聞いた。 世田谷区池尻4 丁目では， 変化の内容：更地化 市川氏談：社宅･官舎の居住者は若い人が多いので，社宅居住者が少なくなってきて，地域内の子 供の数が減った。その為，以前は町内でチームをつくり，町内対抗で奨学生の野球チームの大会 によく出場していたのに，それができなくなった。
という，地域の子供の活動の事を挙げている。今回の３地区の中では，最も給与住宅 の集積があり，かつ変化も著しい地区である為であろう。一方，他の２地区では，以下 のようなコメントを頂いた。 新宿区下落合２丁目では 変化の内容：高層化 黒木氏談：特に町内会全体として問題になった事は無い。そのため，町会として仲裁に入った事 も無い。最終的には影響を受ける個々人の家と企業とで解決。日影となる北側に駐車場を作るこ とで影響を少なくしている。 という，高層化の問題が近隣環境の悪化につながったという指摘があり，文京区春日 ２丁目では， 変化の内容：団地化，名称抜け 伊藤氏談：昔は，木造の戸建て住宅だったが，30 年前くらいに，4 階建ての団地に変わった。敷 地が広いのと，高層ではないため，日影等で当時周辺ともめた記憶は無い。現在の社名が抜けて いる状況については，変化があったことも知らなかった。 というように，過渡期にあるためにあまり認知されていないという例も見られた。 d.小括 以上より，相対的に地価の高い東京都区部において，1995 年における若年ファミリー 層が偏って多く居住している地区というのは，同居による戸建て住宅地であるか，それ 以外の核家族の場合は公的借家及び給与住宅の供給によって形成されているという実態 である。地域における若年ファミリー層を支える住宅形態のうち，相続が起きない限り 安定的である持ち家や計画的に供給された公的借家と異なり，給与住宅は一企業の動向 や景気によって左右されるなど流動的であり，また，都市計画的な誘導も望めない。地 域とのつながりが薄くなった昨今，子供のPTA 等を中心としたつながりが地域のネット ワークの主体となっているようである為，世田谷区池尻４丁目で指摘されたように，そ れらの担い手である若年世帯の流出は，地域活動を大きく減退させるきっかけとなるこ とも予測される。主成分分析でも明らかにされたように，特異に給与住宅が集積してい る地区と，核家族の若年ファミリー層との間には強い関係が見られ，こうした地域での 改変に当たっては，公務員住宅に関しては，慎重な検討が必要であり，また，官民の所 有を問わず，跡地利用の推進が必要であるといえる。
(3)バブル崩壊後の社宅の改変状況と自治体 a.1995 年時点での自治体別民間企業の社宅の状況 東京都区部における特に核家族世帯の居住と，給与住宅は大きく関係している事が示 唆されたが，その給与住宅に占める，官舎と社宅の比率はどれくらいなのであろうか。 東京都特別区の住宅地図で確認しえた範囲では，官舎としては，国管轄，都管轄，他道 府県管轄，区管轄の4 つのタイプが確認された。この内，国と東京都，特別区の管轄分 については，データが手に入った為，民間企業の社宅世帯数を 民間企業社宅世帯数=国勢調査の給与住宅世帯−(国･都･区管轄の官舎) と定義すると，以下のような結果となっている。(表中，「-」はアンケートに協力しても らえなかった自治体。また官舎は設置戸数ではなく，入居世帯数。) これによると，中央区，港区，大田区において，民間企業の社宅が多い事がわかる。 表 10 1995 年自治体別住宅所有状況：民間社宅の比率
b.国有宿舎の見直し状況 大蔵省の HP には国有財産の公開がなされている。この国有財産の中から，東京都 特別区に存在する宿舎の戸数と平成 10 年から平成 12 年間の変化を整理すると，以下 のようになる。官舎は改変等が少ないのではと推測していたが，まったくのゼロではな い事，また改変の内容は都心区と周辺区では多少異なった様相を呈している事がわかる。 都心区では，集約化のための売却が多いのに対し，周辺区では，現在地での建替えが多 い。推測の域を出ないが，都心区では，売却が行われ，周辺区での宿舎建替えの際に， 従前よりも高容積で建替えを行い，そちらに集約しているものと思われる。 また，国有官舎を巡る動きとしては，以下のようなものもある。 都心の１等地に住めるかも：（朝日新聞2001 年 2 月 16 日金朝刊 政治面） 公務員住宅の建替え，民間に分譲・賃貸検討：自民がチーム発足へ 「都心の一等地を公務員だけに使わせていいのか」。こんな問題意識から自民党は15 日，都心の国家公務員住宅を高層住 宅に建替え，民間にも分譲賃貸する方針を決めた。週明けにも党内に「公有地高度利用プロジェクトチーム」(仮称)を発足 させ，具体的な方法の検討に入る。公務員住宅は老朽化しているところも多いものの，立地はよく，民間マンションより低 い料金で「職住近接」の環境を享受している。①東京都千代田，中央，港の三区内，②一箇所で敷地面積3000 平方メート ル以上，③築後30 年以上―という条件で建替え事業に適した公務員住宅を探したところ，都内の白金，南麻布，四番町， 港南，の四ヵ所に敷地計三万五千平方メートル，四百八十八戸の住宅があった。現在は３−５階建て程度の低層だが，「で きれば40-50 階建て」(亀井静香自民党政調会長)に建替え，公務員のほか民間のオフィスを入れたり，民間サラリーマンの 住宅として分譲，賃貸したりして，緑地も作ろうという構想だ。老朽化のため退去要請中の白金住宅を手始めに，2002 年 度から事業に着手したいという。事業は亀井氏の発案で，石原慎太郎東京都知事と協議済みだという。 現在地建替 種別替 集約化のための売払所管換 所属替 売払 用途変更 変更なし 01千代田区 268 9 118 45 1053 1493 02中央区 30 186 216 03港区 51 345 47 490 933 04新宿区 319 64 5 1756 2144 05文京区 74 216 19 10 362 681 06台東区 27 27 08江東区 2 667 669 09品川区 110 6 1185 1301 10目黒区 1059 38 57 883 2037 11大田区 30 587 617 12世田谷区 566 10 116 2343 3035 13渋谷区 119 14 17 625 775 14中野区 314 53 14 1040 1421 15杉並区 60 1 1 126 657 845 16豊島区 1 1 151 153 17北区 6 62 439 974 1481 18荒川区 97 97 19板橋区 21 787 808 20練馬区 48 1271 1319 21足立区 24 84 108 22葛飾区 665 665 23江戸川区 352 352 総計 2303 968 40 62 1445 241 16118 21177 宿舎変更状況(H10→H12) 区名 総計 表 11 国有宿舎の改変戸数とその内容
c.区有官舎の見直し
区の担当者へのアンケートにより，以下の改変意向結果を得た。これによると，改変 の主な理由は老朽化や住宅整備水準の低質さによる低利用化の改善が目的となってい る。
d.住宅地図9上で確認した改変の様子(千代田区，中央区，大田区の状況) 自治体別の傾向として，都心区である千代田区・中央区，周辺区である大田区を選定 した。都心区と周辺区を選定したのは，住居系以外の土地需要も高い都心区と，周辺区 では転用の形態や住宅施策上の位置付けが異なるのではないか，という仮説による。ま た，周辺区のうち大田区を選定したのは，同区の給与住宅比率の高さもさることながら， 前段で整理した，河川および臨海地域の工業系集積と思われる給与住宅と，良質な住宅 地に存在する給与住宅の双方を自治体内に内包し，かつそれらの両地域特性地区に社宅 が存在し変化が生じている為である。 9住宅地図を用いて社宅の改変状況をみる意味と限界：住宅地図での社宅の判別は，基本的に住居表示に現れていないものに関 しては，不可能である。また，住宅地図を用いた場合，建物棟数での変化は確認できても，今までの前段と結びつけるような 形での世帯数での変遷はみる事ができない。そのため，定量的な分析に耐える精度のものは期待できない。そこで，ここで明 らかになる事は，社宅の改変のパターンと立地的傾向の考察が中心となる。 図 3 大田区１99５年従前住居系施設分布状況 図 4 大田区 1995-1999 年従前住居系施設で変化の生じた施設
社宅の改変のパターン 都心区と周辺区の土地利用の変化の違いとして，住居系転用への大小が指摘できる。 都心区においての変化のあった社宅の数が少ない為，統計的な検定は行えないが，都心 区においては，住居系への転用が少ない。一方，周辺区では変化のあった社宅用地のほ ぼ3 分の１において，同じく住居系への転用が行われている。 表 13 従前が社宅の都心区と周辺区の社宅の変化と変化の内容 (単位：棟数) 図 5 大田区従前社宅転用内容比率 大田区 集合住宅 22% 準住居 2% 産業地化 8% 建設中不明 2% 更地化 8% 建替え 4% 別会社寮 9% 社名抜け 19% 戸建て住宅 11% 建物現存 15% 凡例： １．新設住宅 「新設社宅」：社宅以外の用途から社宅へと転用されたもの（つまり変化前の総計には含まれていない） ２．住居系 「別会社寮」：他の会社の寮になったもの 「建替」：社宅および寮の主体は変わらず建替えが生じているもの 「集合住宅」：建物建替えがあり，住宅地図の表記に企業の名前がなくなっているもの 「戸建住宅」：社宅が戸建て住宅になっているもの ３．用途未定 (建物の改変がなく，空き物件となっていると判断されたもの) 「社名抜け」：建物の建替え等がなく，住宅地図の表記に企業の名前がなくなっているもの 「建物現存」：建物の建替え等がなく，名称がまったく記載されていないもの ４．その他 「建設中不明」：社宅であった用地に「（建）」という記載があり，地図上での把握が困難なもの 「更地化」：社宅から「更地(名称なし)」への転用が起きているもの ｢変化前｣：1995 年当時の社宅の棟数
事例④ 大田区南馬込6 丁目 （住居系・集合住宅タイプ） 破線円内，明星電気㈱桐里寮が「サンヴェール南馬込」という集合住宅へ。4 階建てであ ったのが6 階建てになっている。地区の概況としては，小学校のある閑静な住宅街である。 立面図でもわかるように，この物件は地域全体の高さより，若干高い建物となっている。 色彩がダークグレーで落ち着いた感じがするものである点，両隣が同じく中高層建物である 為，それほど地域に奇異な感じを与えてはいない。当物件の立地する全面道路は歩道の整備 が不十分な割には，タクシー等の通過交通の多い通りとなっている。南が道路に面している ため，建物１階一部を通路とし，後ろ北側が駐車場となっている。そのためか，日照等も含 め，高度化にあたり，もめなかった。(近隣居住者通行人談) １中高200/60 準工200/60 明星電気㈱桐里寮
事例⑤ 大田区上池台5 丁目 (用途未定・建物現存タイプ，建設中タイプ) 戸建て住宅が非常に多い地域。 朝日麦酒社宅が２棟，未使用化。近隣の人いく人かに聞いてみたが，転用の計画等の説明 はないらしい。朝日麦酒の社宅に関しては，世帯向けの造りをしていたので，近所のクリー ニング屋(上池台 5-7-16 さかきクリーニング店主)にヒアリングを行った。それによると，２ 年位前から引っ越しが続き，１軒置いて隣に立地する身としては，売上が激減した事，夜に 暗くて物騒な事等の変化が指摘された。日本たばこ寮は，現在は更地だが，東急ストアにな る計画がある(隣で開業しているタバコ屋「大田区上池台 5-20-1 たばこ小山商店」のおばあさ ん談)。 朝日麦酒㈱上池台ｱﾊﾟｰﾄ 日本たばこ社宅 ２中高200/60 １中高200/60 ２特 200/60 近商300/80
事例⑥ 大田区矢口３丁目 (非住居系・産業地化(事業所化)タイプ) 変化の内容：「㈱スズキ自販東京大田(営)サービス工場」が，寮併設であったのが，建物形態 は変わらないが，工場のみの施設へと変化。また，「東邦海陸運輸矢口社員寮」は駐車場へと 変化している。 地域概要：当地域は，第2 京浜道路沿いにあり，工場が多く立地し，住居は比較的戸建てで 狭小なものが多くなっている。また，地区内に駐車場もおおく存在している。それぞれの変 化について，地域の通行人に尋ねてみたが，その影響等を感じている人は少ないようである。 準工200/60 ㈱スズキ自販東京大 田(営)サービス工場 東 邦 海 陸 運 輸 矢口社員寮
