ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
宮城県の中部に位置する県庁所在地、政令指定都市
東北地方の政治・経済・文化の中心都市
仙台：概況
仙 台 市
青葉区 太白区不動産マーケット概況
2014/4Q 2014年第4四半期(10～12月) 内 容 出 所 1) 人 口 2009年：1,031,961人 → 2014年：1,069,995人 (+3.7%) 統計情報せんだい 2) 世 帯 数 2009年：453,783世帯 → 2014年：486,311世帯 (+7.2%) 統計情報せんだい 3) 総 面 積 785.8k㎡ 統計情報せんだい 4) 人 口 集 中 地 区 面 積 割 合 2005年：16.6% → 2010年：17.2% 国勢調査 5) 主 要 商 業 地 仙台駅周辺～一番町界隈 6) 主 要 産 業 サービス業(24%)、卸売・小売業(18%)、製造業(7%) ※製造業は石油・石炭製品等の基礎素材型が中心 市民経済計算・工業統計 7) 事 業 所 数 2004年：13,650 → 2007年：12,757 (-6.5%) 商業統計調査 8) 小 売 業 事 業 所 数 2004年：8,417 → 2007年：8,012 (-4.8%) 商業統計調査 9) 小 売 業 売 り 場 面 積 2004年：1,172,725㎡ → 2007年：1,342,999㎡ (+14.5%) 商業統計調査 10) 新 設 住 宅 着 工 数 2012年：9,859 → 2013年：10,623 (+7.7%) 住宅着工統計 11) 持 ち 家 率 2005年：48.9% (全国平均62.1%) → 2010年：48.9% (全国平均61.9%) 国勢調査 12) Ｊ － Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ 物 件 数 総数：69 (レジデンス：41、オフィス：12、商業施設：10、ホテル：1、倉庫・物流施設：2、その他：3) 不動産証券化協会 1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2015年1月5日時点のデータをもとに弊社集計 出所：日本銀行「地域経済報告(2014年10月) 東北」【 都市 基本 デー タ】
【 景 気 情 勢 】
消費税率引き上げの影響による反動がみられるものの、基調的には緩やかに回復している 項 目 一戸建 成約件数・価格 高水準で横ばいに推移 マンション 新築・中古 ともに価格高騰、取引件数は少 賃 貸 賃料単価は横ばい 空室率は小幅に減少 売 買 仙台駅を挟み 東西で取引有 賃 貸 成約件数は減少 ファミリータイプの賃料回復 居住用 不動産 オフィスビルＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
仙台：主要エリア
主要エリア
仙台市青葉区の主要エリア
錦町 駅 名 青葉区 商業地 中央 ＪＲ『仙台』駅西口周辺。百貨店や高層店舗ビルが集積する高度商業地区。 市営地下鉄東西線の開通、駅の大幅リニューアルなどが進行中であり、 将来の発展が期待される。 一番町 仙台市営地下鉄南北線『広瀬通』駅徒歩圏。 アーケード街を中心に店舗ビルや飲食店が建ち並ぶ高度商業地区。 住宅地 錦町 ＪＲ『仙台』駅徒歩圏。 高級住宅地域であり、中高層マンションも軒を連ねる。 五橋 ＪＲ『仙台駅』西口から徒歩圏。高層マンションが建ち並んでいる。 事務所ビルも多く、商業地区の要素も備えた地域である。 五橋 住宅地 商業地 地図使用承認©昭文社第49G056号 一番町 仙台 広瀬通 中央ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
居住用不動産
<戸建市況>
成約件数・価格 高水準で横ばいに推移
(図表1参照) 【成約件数】 183件 前期に続き、高い水準で推移している。 成約件数は2013年に急増したが、2014年も前年と同水 準であり、2年連続で成約件数が多い年となった。 【平均成約価格】 2,526万円 2012年から2013年にかけて価格は上昇傾向にあった が、2014年は上値感で横ばいに推移しており、比較的高 い水準を維持し続けた。<マンション市況>
新築・中古 ともに価格高騰、取引件数は少
●中古マンション (図表2参照) 【成約件数】 254件 前年下半期から増加傾向にあり、四半期あたり300件前 後の取引があったが、今期は増加以前の水準に戻った。 【平均成約価格】 1,840万円 【平均坪単価】 86万円/坪 2014年の平均坪単価は小幅に上昇し続けた。当然に成 約価格も上昇傾向にあり、今期は2012年以降最高額と なった。 ●新築マンション 【錦町】 当該エリアで分譲事例はみあたらないが、周辺地域にお ける分譲マンションの売れ行きは好調である。 高騰した建築費が転嫁された分譲価格であってもエンド ユーザーの購買意欲が追い付いている。このような旺盛な 需要を背景に、分譲価格はやや上昇傾向にある。 【五橋周辺】 仙台市内全体的に供給戸数は減少している。一方、現 在の低金利水準もあってエンドユーザーの購買意欲は旺 盛であり、建築費高騰の影響もあいまって、マンション価格仙台：居住用不動産
【図表2】仙台市 中古マンション 市況推移資料：「REINS Market Information」 2,000 2,200 2,400 2,600 2,800 160 170 180 190 200 万円 件 成約件数 平均成約価格 【図表1】仙台市 戸建 成約状況 ※新築を含む
資料：「REINS Market Information」
1,400 1,600 1,800 2,000 200 250 300 350件 万円 成約件数 平均成約価格 65 70 75 80 85 90万円/坪 坪単価の推移 223 212 五橋 仙台駅 錦町
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オフィスビル
<賃貸市況>
賃料単価は横ばい 空室率は小幅に減少
●需給 (図表1参照) 震災後間もなくは、老朽化ビルからの移転、復興需要に よる建築関連企業のオフィス増床や新設、建屋倒壊による 郊外から市内への流入など、大きなオフィス需要が創出さ れた。2014年において需要は一段落し、新規供給も1棟の みとなった。 ●ビジネス地区の賃料・空室率 (図表2・3参照) 【平均募集賃料単価】 9,103円/坪 2014年は、年間を通して大きな変動はなく、横ばいに推 移した。 募集賃料引上げなど賃料の見直しができる物件は、仙 台駅周辺の築浅大規模ビルなど、一部に限られている。 【空室率】 11.06% 2014年12月時点の空室面積は約51,000坪。前年同月よ り約4,600坪減。小幅な変動にとどまった。仙台：オフィス
【図表2】仙台市 オフィス平均空室率・募集賃料推移 資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず 【図表1】仙台市 オフィス新規供給・新規需要面積推移資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」
9,000 9,050 9,100 9,150 9,200 10.0 11.5 13.0 14.5 16.0 円／坪 平均募集賃料単価 空室率 駅東 空室率 賃料 駅前 空室率 賃料 一番町周辺 空室率 賃料 県庁・ 市役所周辺 空室率 賃料 ■仙台主要ビジネス地区のオフィス動向 仙台駅 地図使用承認©昭文社第49G056号 -10,000 -5,000 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 坪 新規供給面積 新規需要面積 空室率は-0.49%～0.49%、平均賃料は-49円/坪～49円/坪を それぞれ横ばいと定義 ％ 【図表3】仙台ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料 （2014年12月時点） 資料：三鬼商事「オフィスレポート」 空室率 前期比 賃料単価(円/坪) 前期比 仙台ビジネス地区 11.06% -0.18% 9,103 1 駅前地区 9.79% -0.78% 10,312 6 一番町周辺地区 9.29% -0.33% 8,828 0 県庁・市役所周辺地区 11.69% 0.99% 8,476 -36 駅東地区 17.94% 0.38% 9,821 6
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オフィスビル
<売買市況>
仙台駅を挟み 東西で取引あり
●投資期待利回り (図表4参照) 震災直後に上昇した期待利回りは、2012年以降大幅 に低下している。2013年の地点で震災前と同水準に回 復し、以後も安定して低下し続けている。 他の全国主要都市に比べて、青葉通りの下がり幅は非 常に大きい。 ●売買状況 ・価格の判明している取引は、宮城野区で1件。クリネック ススタジアム至近のレジデンスをいちご不動産投資顧問 が取得している（下図『売買事例一覧』１．参照）。 ・青葉区ではゴールドマン・サックス関連のＳＰＣが中央 四丁目のビルを取得している（価格不明）。詳細はマー ケット・トピックス参照。仙台：オフィスビル
6.6 6.8 7.0 7.2 7.4 2010.04 10 2011.04 10 2012.04 10 2013.04 10 2014.04 10 【図表4】Ａクラスビルの投資期待ＮＯＩ 利回り（青葉通り） 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 ●売買事例一覧 期間：2014年10月～12月 ■売買事例位置図 % № 成約月 物件名称 所在 交通 延床面積(㎡) 築年 （百万円）価格 利回りNOI 売主 買主 1 11月 仙台MMビル（改：いちご仙台イーストビル） 宮城野区宮城野1-12-1 榴ヶ岡駅 歩4分 6,453.11 2008年 1,840 6.5% （いちごグループ関連のSPC） いちご不動産（投） 1 ※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づくＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
レジデンス
<賃貸市況>
成約件数は減少 ファミリータイプの賃料回復
●賃貸市場動向※築20年以内・駅徒歩圏内の物件 (図表1参照) 【ファミリータイプ】 成約件数：41件 平均賃料：102,878円 2014年の平均賃料は下落傾向が続き、第1四半期と第3 四半期で10,000円以上の差が生じた。しかし今期は上昇 し、前年同期とほぼ同水準にまで回復した。 一方、成約件数については第3四半期まで増加傾向に あったが、今期は2012年以降最少となった。 【シングルタイプ】 成約件数：44件 平均賃料：53,239円 2014年の成約件数は毎期高水準で推移していたが、今 期は前期の半分程であった。 平均賃料は2013年第2四半期以降大きな変化はみられ ず、55,000円前後で横ばいの状況が続いている。 ●需給 【ファミリータイプ】 『仙台駅周辺』エリアの成約が多く、平均賃料は160,000円 と市内平均よりはるかに高い。2010年築・青葉区一番町の 高層マンション（29階建）『ザ・レジデンス一番町』中層階の 成約があり、全体平均賃料が引上げられた。 他に成約の多かったエリアは、太白区『富沢』エリア。平均 専有面積約61㎡と、他エリアと比較して小規模な物件が多 く、平均賃料は82,250円。 【シングルタイプ】 中央区『仙台駅周辺』エリア、および太白区『南仙台』エリ アの成約が多い。 『仙台駅周辺』の成約物件は、いずれも築10年以内の築 浅の物件が多く、平均賃料は67,500円と全体より高い水準 である。 『南仙台』の成約物件の平均賃料は45,400円。2000年以 前竣工の物件が多く、全体平均より低い金額であった。仙台：レジデンス
90,000 95,000 100,000 105,000 110,000 30 55 80 105 130 円 件 成約件数 平均賃料 【図表1】仙台市 マンション平均成約賃料推移 資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成 45,000 50,000 55,000 60,000 65,000 30 55 80 105 130 円 件 成約件数 平均賃料 【シングルタイプ】 専有面積30㎡未満 【ファミリータイプ】 専有面積50㎡以上 ファミリータイプ 平均専有面積 （㎡） 2013年 2014年 1Ｑ 2Q 3Q 4Q 1Ｑ 2Q 3Q 4Q 68.43 67.37 64.58 64.10 66.24 65.58 65.17 65.36 仙台駅 富沢 南仙台ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
レジデンス
<売買市況>
リートの取得2件 利回りは低水準
●需給・売買状況 (図表2参照) ・震災後に上昇した投資期待利回りは、2012年には震災 前の水準に戻った。以降安定的に低下し続けている。 ・下図『売買事例一覧』の１．を購入したアドバンス・レジデ ンス投資法人は、同時期に東京、名古屋、札幌、福岡で 取得している。NOI 利回りについては、札幌で取得した2 棟（どちらもNOI 利回り7.3%）より低い。仙台：レジデンス
6.5 7.0 7.5 8.0 8.5 2010.04 10 2011.04 10 2012.04 10 2013.04 10 2014.04 10 【図表2】レジデンスの投資期待ＮＯＩ 利回り（ワンルーム） 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 % № 成約月 物件名称 所在 交通 延床面積(㎡) 築年 （百万円）価格 利回りNOI 売主 買主 1 11月 レジディア仙台一番町(改：グランエターナ仙台一番町) 青葉区一番町1-7-6 仙台駅 歩8分 4,032.26 2006年 1,083 6.7% （アドバンス・レジデンス 投資法人とスパークス・ グループのＳＰＣ） アドバンス・レジデンス（投） 2 11月 HF仙台レジデンスEAST 宮城野区元寺小路 220 仙台駅 歩8分 5,662.45 2008年 1,630 6.3% 平和不動産 平和不動産リート（投） ●売買事例一覧 期間：2014年10月～12月 ※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく ■売買事例位置図 2 1 地図使用承認©昭文社第49G056号ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
仙台：店舗・物流施設等
6.5 7.0 7.5 8.0 8.5 2010.04 10 2011.04 10 2012.04 10 2013.04 10 2014.04 10 都心型 郊外型 商業店舗の投資期待ＮＯＩ 利回り 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 %
その他のアセット
<店舗・商業施設>
売買取引なし 大型商業施設開業は2016年以降
●直近の 商業施設 開業情報 ●売買の状況 ・商業施設の期待利回りは、オフィスやレジデンスと比較す ると低下に転じた時期は遅かったが、都心型・郊外型共に 2013年に震災前の水準に回復し、以降低下し続けている。 ・市内で商業施設等の取引はみられなかった。 1 2、3 1‥同店では、閉店する泉区の仙台ミニショップが行っていた被 災地への復興支援を引継ぐ。 2‥仙台駅東西自由通路拡幅工事に伴う駅舎改修工事の一環。 南棟と北棟の2棟が建設される予定。 3‥旧マルチメディア仙台の建替え。完成後は、現在第2ビルで 営業しているマルチメディア仙台が入居する。 仙台市内 平均募集賃料 20,000 21,000 22,000 23,000 2011 下 2012 上 2012 下 2013 上 2013 下 2014 上 資料：『店舗賃料トレンド 2014 秋』 一般財団法人日本不動産研究所、スタイルアクト株式会社 株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト 円/坪 エリア 1階部分 1階以外 仙台市内 21,600円/坪 12,800円/坪 2012年以降、1階部分については21,000円台、1階以外の部 分については12,000円台で横ばいに推移している。 ●平均募集賃料単価（2014．3Ｑ時点） 1 イケア仙台 開発 イケア・ジャパン 開業 2014年7月 所在 太白区あすと長町二丁目 延床 28,855㎡（店舗部分） 店舗 イケア 2 仙台駅東口再開発の商業棟 開発 ＪＲ東日本、仙台市 開業 2016年春 予定 所在 （仙台駅内） 延床 43,000㎡（駅施設含む） 店舗 -3 ヨドバシ仙台第1ビル 開発 ヨドバシカメラ 開業 2016年春 予定 所在 宮城野区榴岡一丁目 延床 116,700㎡（駐車場含む） 店舗 マルチメディア仙台 地図使用承認©昭文社第49G056号ＴＬＩＳ マーケット・レポート
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仙台：店舗・物流施設等
3,500 3,750 4,000 4,250 4,500 円/坪 【図表1】仙台市東部 物流施設 平均募集賃料(坪単価)推移
資料：CBRE「Japan Industrial Market View」
その他のアセット
<倉庫・物流施設>
売買取引・新規供給は無く 賃料相場は上昇
●賃貸市況 (図表1参照) 2014年の募集賃料単価は4,000円台前半で推移した。 概ね3,000円台後半で推移した前年と比較すると、高水 準であったといえる。 直近でマルチテナント型施設の供給が少なく、空施設 の希少性が増したため、賃料相場は上昇傾向にある。 ●売買の状況 市内で物流施設等の取引はみられなかった。 ●県内の物流施設情報 宮城県富谷町で生協向け物流施設を開発 プロロジス 東北６県の生協が参加する『コープ東北サンネット事業連 合』向け専用施設になる。建設地は東北自動車道の泉イン ターチェンジから約1㎞。 隣地にはみやぎ生活協同組合が所有する『コープ富谷共 同購入物流センター』（東北６県の生協が冷凍倉庫として共 同利用）が建っている。同センターもプロロジスが2011年に 開発した。 <開発の概要> プロロジスパーク富谷 所在：宮城県黒川郡富谷町成田9-7 敷地面積：28,706．10㎡ 延床面積：40,843．38㎡ 構造・階数：ＲＣ造・Ｓ造 3階建 工期：2015年5月 竣工予定 地図使用承認©昭文社第49G056号ＴＬＩＳ マーケット・レポート
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