目次 1 オリックス不動産投資法 の運 理念 今後の運営戦術 オリックス不動産投資法 の運 理念 2 現状の環境認識に即した運営戦術 32 今回のポイント 本投資法 の成 戦略 33 今回のポイント 3 ポートフォリオクオリティの向上 34 運 成果 参考資料 運 ハイライト 5 決算ハイライト (

2017年4月14日

オリックス・アセットマネジメント株式会社

1

目次

オリックス不動産投資法⼈の運⽤理念

今後の運営戦術

オリックス不動産投資法⼈の運⽤理念

2

現状の環境認識に即した運営戦術

32

今回のポイント

本投資法⼈の成⻑戦略

33

今回のポイント

3

ポートフォリオクオリティの向上

34

運⽤成果

参考資料

運⽤ハイライト

5

決算ハイライト　(実績)

36

本施策とその効果

6

第29期（2016.8期）-　第32期（2018.2期）の損益計算書

37

1⼝当たり分配⾦の安定的成⻑

7

第30期（2017. 2期）業績予想・実績比較

38

1⼝当たり分配⾦向上策のイメージ

8

第31期（2017. 8期）業績新旧予想比較

39

投資主価値向上の推進

9

第29期（2016. 8期）実績と第30期（2017. 2期）実績の比較

40

成⻑戦略の推進

第30期（2017. 2期）実績と第31期（2017. 8期）予想の比較

41

環境変化に応じた成⻑機会の多様化①

11

第31期（2017. 8期）予想と第32期（2018. 2期）予想の比較

42

環境変化に応じた成⻑機会の多様化②

12

増資の概要（9期連続）

43

スポンサーパイプラインと活⽤実績

13

第30期（2017.2期）売却物件

44

オリックスグループの不動産保有事例

14

ポートフォリオの状況

45

外部成⻑関連

ポートフォリオ成⻑の推移

46

本施策における取得物件（サンルートプラザ東京）

17-18

ポートフォリオ一覧

47

本施策における取得物件（ホテル⽇航姫路）

19

ポートフォリオMAP

48

オリックスグループのホテル等に関する実績

20

ポートフォリオデータ

49

内部成⻑関連

鑑定評価の概要

50

ダイレクトPMによる内部成⻑の実績：稼働率・テナント⼊替推移

鑑定評価額一覧①

51

（分配⾦予想の前提）

_{鑑定評価額一覧②}

₅₂

ダイレクトPMによる内部成⻑の実績：既存テナントの賃料改定推移

投資⼝の状況

53

（分配⾦予想の前提）

_{環境への取り組み}

₅₄

内部成⻑の実績：テナント退去リスクへの対応

25

スポンサーとの取引とコンプライアンス体制

55

内部成⻑実績の事例

26

オリックス・アセットマネジメント株式会社　組織図

56

財務関連

本資料で使⽤する⽤語等について

57-59

財務戦略

29

財務関連資料

30

23

24

2

オリックス不動産投資法⼈の運⽤理念

ポートフォリオの収益性と安定性の向上及び財務面のコスト低減と安定性の向上を図り、投資主価値の安定的

成⻑を目指す

3

今回のポイント

懸念材料

左記への対応策

具体的施策

外

部

成

⻑

優良物件は品薄

オリックスグループの強みを

活かした厳選投資

多様な成⻑要因の取り込

み

スポンサーから希少性の高いホテルを

取得（サンルートプラザ東京、ホテル

⽇航姫路）⇒ P17-19

環境変化に応じた成⻑機会の多様

化 ⇒ P11-12

ポートフォリオクオリティの向上

⇒ P34

内

部

成

⻑

オフィスの⼤量供

給によるテナント

退去リスク

⼤⼝退去区画の埋め戻しと

賃貸条件の改善を推進

資産規模の拡⼤及びテナン

ト分散により⼤⼝退去の影

響は低減

ダイレクトPMによる内部成⻑の実績

⇒ P23-26

•

アークヒルズサウスタワーのリーシ

ング進捗状況（P25）

•

テナントの分散状況（P25）

財

務

戦

略

⾦利上昇リスク

財務の安定性向上

機動的な物件取得のため

の借⼊余⼒を確保

返済期⽇の分散及び資⾦コストの

低減を推進 ⇒ P29

LTV及び借⼊余⼒の推移⇒P29

5

取得価格

582,478

596,111

31,600

5,270

622,441

622,441

物件数

106

108

2

1

109

109

賃貸NOI利回り

5.1%

5.1%

5.8%

6.2%

5.1%

5.1%

償却後利回り

4.0%

4.0%

4.9%

6.0%

4.1%

4.1%

含み損益

82,635

83,022

120

1,048

94,591

94,591

(期限前弁済：21,800百万円)

有利⼦負債残高

269,117

269,117

295,917

274,117

LTV(総資産ベース)

45.5%

44.2%

46.3%

42.6%

26,800

－

本施策前

第29期末

(2016.8期末)

(2017.2期末)

第30期末

本施策（期限前弁済除く）

本施策後

本物件

取得

本物件

売却

2016年9⽉ 増資時予想 （本施策前） 前回決算 発表時予想 今回決算発表時 （2017年4⽉14⽇） （本施策後） 第30期 (2017.2期)

2,980円

_{（＋20円）}

3,000円

_{（＋252円）}

3,252円

(実績) 第31期 (2017.8期)

2,930円

_{（＋40円）}

2,970円

3,040円

(予想)

（＋70円）

第32期 (2018.2期)

－

－

3,080円

(予想)

オフィス稼働率は、97%前後と高稼働を維持

（P23ご参照）

オフィス・商業施設におけるテナント⼊替及び既存テナントの賃料改定において、

賃貸条件の改善を推進

（P23〜24ご参照）

各戦略の推進により、投資主価値の安定的成⻑を推進

将来の分配⾦安定化のため、物件売却に伴い8.9億円を圧縮記帳により

内部留保（合計27.4億円/1⼝当たり1,024円）

（P6ご参照）

オリックスグループにて⻑年にわたり保有・経営に関与してきた希少性の高い、⽇

本有数のテーマパークにおけるオフィシャルホテル「サンルートプラザ東京（268億

円）」とエリアNo.1のフルサービスホテル「ホテル⽇航姫路（48億円）」を取得

（P17〜19ご参照）

将来的な物件競争⼒等を考慮し、オフィス1物件を売却

（P44ご参照）

平均調達コスト1.09%（2016.8期）→ 1.03%（2017.2期）

（P29ご参照）

本施策後の有利⼦負債の固定比率は93.7%、平均残存年数は4.4年

（P30ご参照）

外部成⻑ 〜強みを活かせる物件に厳選投資を継続〜

投資主価値の安定的成⻑

Equity

Debt

ポートフォリオの収益性と安定性の向上

運⽤ハイライト

資⾦コスト低減と財務の安定性向上

Asset

内部成⻑ 〜稼働率向上と賃貸条件改善の推進〜

資⾦コスト低減と財務の安定性向上を両⽴

（注1）「本施策」とは、2017年3⽉増資、本物件取得（「ホテル⽇航姫路」及び「サンルートプラザ東京」の取得）、本物件売却（「東陽MKビル」の売却）並びに本物件取得に伴う有利⼦負債の調達及び返済の総称です。また、「本施策

後」とは、これら施策が完了した後の2017年4⽉14⽇（決算発表⽇）時点をいいます。

（注2) 「1⼝当たり内部留保額」は、「第29期末（2016.8期末）」及び「本施策前」においては第29期末（2016.8期末）の内部留保額を各時点の発⾏済投資⼝数で除した数値を、「本施策後」においては第30期末（2017.2期末）

の内部留保額を当該時点の発⾏済投資⼝数で除した数値を、単位未満を切り捨てて記載しています。

（注3）「1⼝当たりNAV（内部留保考慮後）」とは、各時点において右記の計算式により求められる⾦額をいいます。（出資総額＋含み損益＋内部留保額）÷発⾏済投資⼝数

1⼝当たりNAV

（内部留保考慮後）

（注3）

各指標の推移

1⼝当たり分配⾦

機動的な物件取得のための取得余⼒を創出

本施策によりLTV（総資産ベース）を引き下げ、成⻑のための借⼊余⼒を

239億円拡⼤。LTV50％までの借⼊余⼒は949億円

（P6ご参照）

（単位：百万円）

1⼝当たり内部留保額

（注2）

第29期末

（2016.8期末）

本施策前

本施策後

762円

(総額1,847百万円）

（総額1,847百万円）

731円

(総額2,745百万円）

1,024円

第29期末

（2016.8期末）

本施策前

本施策後

150,841円

151,601円

156,947円

6

本施策前

前回決算発表時

本施策後

増減

709億円

(44.2%)

709億円

(44.2%)

949億円

(42.6%)

+239億円 (-1.6%pt)

借⼊余⼒の拡⼤

18.4億円

(731円)

18.4億円

(731円)

27.4億円

(1,024円)

+8.9億円 (+293円)

第31期

(2017.8期)

2,930円

2,970円

3,040円

+110円

(+3.8%)

第32期

(2018.2期)

3,080円

1⼝当たり固都税費⽤化

⾒込額

約15円

調整後予想分配⾦

2,930円

2,970円

3,065円

+135円

(+4.6%)

要因：

稼動率向上と賃貸条件の

改善による賃料収⼊の増加

1⼝当たり

予想

分配⾦

借⼊余⼒

(注1)

(LTV(総資産ベース))

内部留保額

(1⼝当たり内部留保額)

1⼝当たり分配⾦の安定性向上

1⼝当たり分配⾦の安定的成⻑

(_注2) (_注3)

投資主価値の安定的成⻑に資する各種施策を推進

着実に1⼝当たり分配⾦⽔準を向上させつつ将来の投資主価値の安定成⻑のために借⼊余⼒と内部留保を拡⼤

（注1）「借⼊余⼒」は、LTV（総資産ベース）50％までの借⼊余⼒を記載しています

（注2) 1⼝当たり固都税費⽤化⾒込額（約15円）は、「サンルートプラザ東京」及び「（仮称）ホテルリブマックス名古屋栄アネックス」の取得により、第33期（2018.8期）に費⽤化することが想定される固定資産税及び都市計画税の総額を

本施策後の発⾏済投資⼝数で割った数値を記載しています。

（注3）第32期（2018.2期）の1⼝当たり予想分配⾦から1⼝当たり固都税費⽤化⾒込額を控除した数値を記載しています。

本施策とその効果

オフィス1物件を売却

8.9億円を圧縮記帳

により内部留保

売却・

内部留保

2017年

12⽉

第30期末

（2017.2期末）

10⽉

前回決算発表

2017年3⽉

2⽉

増資公表

4⽉

今回決算発表

11⽉

第29期末

（2016.8期末）

9⽉

1⽉

3⽉

（公表⽇ベース）

2016年

ホテル1物件(48億

円）を取得

物件取得

PO資⾦

ホテル⽇航姫路

ホテル１物件

（15億円）を

2017年12⽉

に取得予定

物件取得

Cash

（仮称）ホテルリブマックス

名古屋栄アネックス

ホテル１物件（268億円）

を取得

物件取得

Debt

サンルートプラザ東京

「サンルートプラザ東

京」取得に伴う短期

借 ⼊ ⾦ （ 218 億

円）を期限前弁済

東陽ＭＫビル

期限前弁済

PO資⾦

8⽉

2016年9⽉

増資公表

対前期比 +40円 （P42） 対前回比 +70円 （P39）

7

2,604

2,717

2,727

2,926

3,000

2,980 3,000

3,205

2,970

202

63

47

2,400

2,500

2,600

2,700

2,800

2,900

3,000

3,100

3,200

3,300

（注1）「1年前予想」とは、当該決算期の2期前の決算発表⽇時点の予想分配⾦をいい、 「半年前予想」とは、当該決算期の1期前の決算発表⽇時点の予想分配⾦をいいます。

（注2）「売却相当額」は、当該期に発生する物件売却による売却益から圧縮記帳による圧縮積⽴⾦繰⼊額及び期限前弁済に係る費⽤を控除し、当該期末時点の発⾏済投資⼝数で除した⾦額を、単位未満で

切り捨てて記載しています。但し、第29期（2016.8期）に関しては、圧縮記帳による圧縮積⽴⾦繰⼊額が売却益を超えるため売却相当額はありません。詳細についてはP40をご参照下さい。

外部成⻑・内部成⻑・財務の各戦略を駆使して1⼝当たり分配⾦の成⻑を推進

第30期（2017.2期）、第31期（2017.8期）とも半年前予想を上回る

1⼝当たり分配⾦の安定的成⻑

1⼝当たり分配⾦の推移

（注1）

_P40〜42

_{2016.8期の実績及び2017.2期〜2018.2期の実績/予想対前期比}

増資実施

第25期

（2014.8期）

（2015.2期）

第26期

（2015.8期）

第27期

（2016.2期）

第28期

増資実施

予想・実績比較

P38

増資実施

第29期

（2016.8期）

増資実施

1⼝当たり分配⾦の

更なる向上のための

主な施策

外部成⻑戦略

年間フリーキャッシュフロー：約50億円

LTV50%までの借⼊余⼒：949億円

内部成⻑戦略

賃料増額等の賃貸条件の改善

財務戦略

借換等による平均調達コストの低減

取得余⼒の

活⽤による

機動的な物件取得

2,929

増資実施

第30期

（2017.2期）

2,989

1年前

予想

半年前

予想

今回

予想

今回

予想

3,040

（予想）

3,080

（予想）

分配⾦

（円／⼝）

売却

相当額

（注2）

第31期

（2017.8期）

増資実施

3,252

実績

半年前

_予想

第32期

（2018.2期）

増資実施

業績新旧予想比較

P39

+252

売却

相当額

（注2）

+70

+40

8

多様な戦略を駆使することで引き続き中⻑期的な分配⾦の安定的成⻑を目指す

1⼝当たり分配⾦向上策のイメージ

1⼝当たり分配⾦向上のための施策例とその効果（シミュレーション）

（注）以下の各数値は、各施策による業績上の影響を本資産運⽤会社が一定の前提条件を基に試算し、1⼝当たり分配⾦への影響として

示したものです。その実現性、⾦額及び時期について何ら保証するものではありません。特に、物件取得の成否については、⽇々変化す

る不動産マーケットの状況に左右されるため、下記の条件での物件取得について何ら保証するものではありません。また実際の1⼝当たり

分配⾦は、下記以外の要因に影響を受けて変動する可能性があります。

本施策後のポートフォリオ・財務状況の効果

（シミュレーション）

既存オフィス物件の賃料増減率

（0.5％）

約20円/⼝

第27期(2015.8期)〜第30

期(2017.2期)のオフィステナン

ト⼊替・賃料改定時における賃

料増減実績等を勘案した想定

賃料増減率(0.5%)に基づく、

本施策後保有オフィスの想定賃

料収⼊総額(約100億円)の増

減による1⼝当たり分配⾦への

影響

（注1)

平均調達コストの変動率

（0.06％pt）

約30円/⼝

本施策後の有利⼦負債残高

(2,741億円)に対する想定平

均調達コスト変動率(0.06%)

に基づく融資関連費⽤の増減に

よる1⼝当たり分配⾦への影響

フリーキャッシュフロー（50億

円）活⽤による物件取得

約35円/⼝

1年間に創出されるフリーキャッ

シュフローのうち50億円(P7ご参

照)を取得資⾦として、償却後

利回り約3.8%(第27期

(2015.8期)〜第30期

(2017.2期)におけるポートフォリ

オの償却後利回りの実績と同⽔

準)の物件を取得し、当該物件

の運⽤収益(資産運⽤報酬等

を控除したもの)が通期で寄与し

た場合の1⼝当たり分配⾦への

影響

本施策後の借⼊余⼒949億円

(P7ご参照)のうち、LTV(総資

産ベース)約1%相当額の100

億円を取得資⾦として、償却後

利回り約3.8%(第27期

(2015.8期)〜第30期

(2017.2期)におけるポートフォリ

オの償却後利回りの実績と同⽔

準)の物件を取得し、当該物件

の運⽤収益(資産運⽤報酬及

び借⼊に係る調達コスト等を控

除したもの)が通期で寄与した場

合の1⼝当たり分配⾦への影響

多様な資⾦を活⽤した外部成⻑の効果

（シミュレーション）

（注1）⽤途ごとのテナント⼊替・賃料改定の頻度を踏まえ、保有物件の賃料総額のうち約50%を占めるオフィス賃料の増減による1⼝当たり分配⾦への影響を記載しています。

（注2）1⼝当たり分配⾦を算出する際の投資⼝数は、本施策後の投資⼝数である2,680,000⼝を前提としています。

借⼊余⼒（100億円）

活⽤による物件取得

約50円/⼝

9

104,670 110,488 115,784 122,652 130,683 137,534 144,824 150,841 156,947

100,000

110,000

120,000

130,000

140,000

150,000

160,000

第22期末 (2013.2期末) 第23期末 (2013.8期末) 第24期末 (2014.2期末) 第25期末 (2014.8期末) 第26期末 (2015.2期末) 第27期末 (2015.8期末) 第28期末 (2016.2期末) 第29期末 (2016.8期末) 本施策後 2,352 2,411 2,479 2,604 2,717 2,727 2,926 3,000 3,205

2,200

2,400

2,600

2,800

3,000

3,200

3,400

第22期 (2013.2期) 第23期 (2013.8期) 第24期 (2014.2期) 第25期 (2014.8期) 第26期 (2015.2期) 第27期 (2015.8期) 第28期 (2016.2期) 第29期 (2016.8期) 第30期 (2017.2期) 2,929 2,989 3,252 47 42 40 34 32 345 661 762 1,024

0

500

1,000

1,500

第22期末 (2013.2期末) 第23期末 (2013.8期末) 第24期末 (2014.2期末) 第25期末 (2014.8期末) 第26期末 (2015.2期末) 第27期末 (2015.8期末) 第28期末 (2016.2期末) 第29期末 (2016.8期末) 本施策後 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 2013/2末 2013/8末 2014/2末 2014/8末 2015/2末 2015/8末 2016/2末 2016/8末 2017/2末

投資主価値向上の推進

成⻑機会の多様化により投資主価値を向上

第22期(2013.2期)

2,352

円

（注1）

第30期(2017.2期)

（売却相当額除く）

3,205

円

+

8.0

%/年

第22期末(2013.2期末)

104,670

円

（注）

本施策後

156,947

円

+

10.3

%/年

（注1）本投資法⼈は2013年2⽉28⽇を基準⽇とし、2013年3⽉1⽇を効⼒発生⽇として、投資⼝1⼝につき5⼝の割合による投資⼝の分割を⾏っています。 第22期（2013.2期）の1⼝当たり分配⾦については、当該期における分配⾦実績を当該期末の5倍の投資⼝数にて除した⾦額を、単位未満を切り捨 てて記載しています。 （注2）売却相当額を除いた⾦額を記載しています。 （億円）

分配⾦の安定的成⻑

1⼝当たりNAVの向上

流動性の向上

■1⼝当たり分配⾦：

■1⼝当たりNAV：

（内部留保考慮後）

第22期末(2013.2期末)

1,551

億円

3.0

倍

2017年3⽉31⽇時点

4,727

億円

■時価総額：

■1⼝当たり内部留保額：

第22期末(2013.2期末)

47

円

（注）

（総額68百万円）

本施策後

1,024

円

（総額2,745百万円）

（円） （注）本投資法⼈は2013年2⽉28⽇を基準⽇とし、2013年3⽉1⽇を効⼒発生⽇として、投資⼝1⼝につき5⼝の割合による投資⼝の分割を⾏っています。 第22期末（2013.2期末）の1⼝当たりNAV（内部留保考慮後）については、当該期におけるNAV（内部留保考慮後）を当該期末の5倍の投資⼝ 数にて除した⾦額を、単位未満を切り捨てて記載しています。 （円） （注2） （注2） （円） （注2） （注）本投資法⼈は2013年2⽉28⽇を基準⽇とし、2013年3⽉1⽇を効⼒発生⽇として、投資⼝1⼝につき5⼝の割合による投資⼝の分割を⾏っています。 第22期末（2013.2期末）の1⼝当たり内部留保額については、当該期における内部留保額を当該期末の5倍の投資⼝数にて除した⾦額を、単位未満を切り 捨てて記載しています。 （注1） （注） （注）

11

3,558

5,021

6,224

3,000億円

3,500億円

4,000億円

4,500億円

5,000億円

5,500億円

6,000億円

6,500億円

環境変化に応じた成⻑機会の多様化①

（注1）上図には本投資法⼈が第23期（2013.8期）以降に取得した物件の一部を記載しています。

（注2）「資産規模推移」は、各期末時点の取得価格の総額の推移を記載しています。

成⻑機会の

多様化

2012年12⽉

第2次安倍

内閣発足

2013年4⽉

⽇銀の

異次元緩和

2013年10⽉

消費増税

決定

2014年4⽉

消費増税

実施

2014年10⽉

⽇銀の

追加緩和

2015年4⽉

⽇経平均株価

20,000円回復

2013年9⽉

東京五輪

誘致決定

2016年1⽉

マイナス⾦利

導⼊

資産規模

5,000億円超え

格付引き上げ

JCR

外部環境

本投資法⼈

の状況

2016年12⽉

以降⽶国での

利上げ

収益性と安定性を

兼ね備えた商業施設

都心ターミナル駅近物件

政令指定都市の

好⽴地築浅オフィス

都心高グレードオフィス

資産規模

S&P

格付け引き上げ

外部環境や本投資法⼈の状況(資産規模の拡⼤・財務安定性の強化)に応じた多様な成⻑機会の取り込みを実現

2013年2⽉期末

2015年2⽉期末

浜松アクトタワー 堂島プラザビル プライムスクエア 広瀬通

2017年２⽉期末

資産規模推移

クロスガーデン川崎 テックランド⼾塚店 （底地） aune 有楽町 クロスアベニュー原宿 セントラルクリブ六本⽊ バロー鈴⿅ ショッピングセンター ベルファース東十条 インターヴィレッジ大曲 渋谷パインビル MG⽩⾦台ビル グランマート手形 ベルファース⾦沢⾹林坊 アールスタイルズ 武蔵小杉 岩槻ロジスティクスセンター aune 池袋 ORE錦二丁目ビル ラウンドクロス秋葉原 オリックス淀屋橋ビル ⻘⼭サンクレストビル （追加取得） 北⻘⼭ビル ホテル京阪 札幌 ヴィアイン 心斎橋ビル ラウンドクロス 銀座2丁目 アークヒルズ サウスタワー 外苑⻄通りビル ⾼輪デュープレックス C’s プリゼ天神 ORE大宮ビル ウエストパークタワー池袋 JouLe SHIBUYA

オフィス

商業

_施設

物流

_施設

住宅

ホテル

_等

ホテル・サービスアパートメント

サンルートプラザ東京 ホテル日航姫路

2016年6⽉

英国EU離脱

国⺠投票

⽶国⼤統領選

2016年11⽉

12

東京都心6区

41.9%

その他東京23区

11.4%

首都圏その他

地域

20.3%

その他地域

26.4%

環境変化に応じた成⻑機会の多様化②

今後も環境変化に柔軟に対応した成⻑機会の多様化を目指し、⽤途比率・地域比率の目安を変更

⽤途区分「その他」をポートフォリオの実態に即して「ホテル等」へ名称変更

オフィス

55.9%

商業施設

17.7%

住宅

11.0%

物流施設

6.0%

9.5%

⽤途

地域

首都圏

73.6％

[目安]

オフィス比率

変更前

変更後

概ね60％±10％

概ね50％±10％

[目安]

首都圏比率

変更前

変更後

概ね80％±10％

概ね70％±10％

サンルートプラザ東京

ホテル⽇航姫路

クロスゲート

_{高輪デュープレックスC’s}

⾼齢者住宅

ホテル中心の複合施設

ホテル

サービスアパートメント

物件の取得⽅針に変更はなし。今後も本投資法⼈の強み（総合型REIT・ORIXシナジー・運営⼒）を活かせる物件へ厳選投資

成⻑が期待される宿泊・滞在需要という他⽤途とは異なる収益要因の取り込みにより、ポートフォリオクオリティ（収益性・安定性・成⻑性）の向上を目指す

ヴィアイン

心斎橋ビル

ホテル京阪

札幌

リッチモンドホテル

山形駅前

グッドタイムリビング新浦安

投資⽐率の目安と⽤途区分の名称の変更

【本施策後の投資比率（取得価格ベース）】

⽤途区分の名称変更

「その他」

「ホテル等」

投資⽐率の目安の変更

13

スポンサーパイプラインと活⽤実績

ORIXシナジーを活⽤して外部成⻑を推進

オリックスグループの不動産セグメント資産の状況

（注）

_{（簿価ベース・2016年12⽉31⽇時点）}

（注）2017年1⽉26⽇付オリックス株式会社公表の「2017年3⽉期第3四半期決算補足資料」を基に、本資産運⽤会社にて独自に作成したものです。なお、上記グラフにおける「⽤途」及び「所在地」の定義は、オリックス株式会社の

定義に依拠しています。

■賃貸不動産（所在地別）

■賃貸不動産（⽤途別）・運営事業資産等

2,234億円

580

1,428

980

377

₂₄₂

897

0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 オフィスビル 商業施設 賃貸マンション 物流施設 その他 運営事業資産 その他資産 開発中 賃貸中 賃貸不動産 3,924億円 （億円） 1,629 332 1,054 129 248 148 384 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 東京 関東 （除く東京） ⼤阪 関⻄ （除く⼤阪） 名古屋 札幌・仙台 ・福岡 その他 開発中 賃貸中 （億円）

オリックスグループからの取得実績

（注）第23期（2013.8期）は「インターヴィレッジ⼤曲（匿名組合出資持分）」を含む数値を、第27期（2015.8期）は「アークヒルズ サウスタワー（優先出資証券）」を含む数値を記載しています。

33,030

28,025

48,825

42,243

31,624

48,572

26,142

45,233

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

第23期

（2013年8⽉期）

第24期

（2014年2⽉期）

第25期

（2014年8⽉期）

第26期

（2015年2⽉期）

第27期

（2015年8⽉期）

第28期

（2016年2⽉期）

第29期

（2016年8⽉期）

第30期

（2017年2⽉期）

外部

スポンサー

（百万円）

▶

9期連続の増資をスタートした第23期（2013.8期）以降、合計3,036 億円（取得価格ベース）を取得。うち約88％がスポンサーからの取得

14

オリックスグループの不動産保有事例

幅広い⽤途にわたる開発・賃貸・運営等の多様な専門性を有する総合⼒を活⽤可能

住宅

賃貸マンション、ホテル・サービスア

パートメント、オフィス及び商業施設

の複合施設

HUNDRED CIRCUS East Tower

（東京都新宿区百⼈町）

ホテル・サービスアパートメント

1992年8⽉竣工

オリックス上野1丁目ビル

（東京都台東区上野）

オフィス

2016年9⽉竣工

JRユニバーサルシティ駅徒歩

約3分、客室数600室のユニ

バーサル・スタジオ・ジャパン

®

オフィシャルホテル

ホテル

2005年7⽉開業

ホテル ユニバーサル ポート

（⼤阪府⼤阪市此花区）

豊かな自然に囲まれた会津盆

地を一望できる、絶景露天風

呂の⽼舗温泉旅館

旅館

1961年3⽉開業

御宿 東鳳

（福島県会津若松市）

オフィス

2017年夏竣工予定

（仮称）

八重洲通りプロジェクト

(東京都中央区八丁堀)

八重洲通りに面した都心オフィ

ス。東京メトロ⽇比谷線八丁

堀駅徒歩約4分、JR東京駅も

徒歩圏内

那覇新都心センタービル

（沖縄県那覇市）

2011年7⽉竣工

オフィス

開発が進む那覇新都心おもろま

ちに所在。⼤和ハウスグループと

共同開発したオフィスとホテルの

複合施設

ホテル

オリックスグループによりメイン

ダイニング、露天風呂、チャ

ペル、バンケットルーム等の

改修を実施

オリックスグループによりメイ

ンダイニング、客室等の改

修のほか、キャラクターのコ

ンセプトルーム、スイートル

ーム等の設置を実施

（注）上記各物件について、決算発表⽇（2017年4⽉14⽇）時点で本投資法⼈が取得する予定はありません。

オフィス

2016年11⽉竣工

S-GATE赤坂山王

(東京都港区赤坂)

外堀通りに面した都心オフィ

ス。株式会社サンケイビルとの

共同事業

中央通りに面し、環境性能や

BCPにも配慮した6駅6路線が

徒歩4分以内に利⽤可能な都

心オフィス

ヒルトン沖縄北谷リゾート

（沖縄県中頭郡北谷町）

2014年7⽉開業

ホテル

ヒルトン・ワールドワイドと共同

開発した客室数346室を有す

るリゾートホテル。

2015年秋にホテルに隣接する

リゾートウェディングがオープン

②決算概要及び業績予想

17

わが国No.1の⼊園者数を誇るテーマパーク、東京ディズニーリゾート・オフィシャルホテル

オリックスグループにて⻑年にわたり保有・経営に関与

サンルートプラザ東京

⽴地/物件特性

テナント特性

取得価格

26,800百万円

鑑定評価額

26,900百万円

（注）

賃貸NOI利回り

5.6%

（注）

償却後利回り

4.7%

（注）

稼働率

100%

※客室稼働率とは異なります

客室数

696室

⽤ 途

ホテル等

所在地

千葉県浦安市

敷地面積

19,834.00㎡

延床面積

既存棟:29,384.20㎡

_{増築棟:9,104.40㎡}

構造規模

既存棟:鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋

コンクリート・鉄骨造陸屋根⽡葺地

下1階付9階建

増築棟:鉄骨造陸屋根8階建

建築時期

既存棟:1986年6⽉

_{増築棟:2003年10⽉}

契約形態

普通借家契約

テーマパークとして世界有数の来場者数を誇り、わが国ではNo.1の⼊園者数を誇る「東京ディズニーリゾート

（TDR）」の希少なオフィシャルホテル。浦安市はTDRの比類なき集客⼒により国内屈指の宿泊市場規模

を誇る

本物件の2016年3⽉期客室稼働率は95%、ADR

（注）

_{は約19,700円。東⽇本⼤震災の影響下にあっ}

た2012年3⽉期においても客室稼働率は78%、ADRは約17,300円を維持

東京ディズニーリゾート・オフィシャルホテルは、ディズニーリゾートライン（モノレール）や巡回バスによる交通利

便性に優れるほか様々な特典を有する等、TDR⼊園者に対して高い訴求⼒を有する

客室構成は16〜20㎡192室、24〜28㎡483室、33〜96㎡21室の計696室。チャペル・バンケット等の

婚礼施設のほか、和洋レストラン、ディズニーショップ等を併設

現状、オフィシャルホテルの新規供給計画は無い

賃借⼈兼ホテル経営会社にはオリックスグループが2002年以降出資をしており（本書の⽇付現在の出資割合約

３割）、オリックスグループと連携した施設運営が可能

賃料形態は最低保証賃料＋売上歩合賃料だが、最低保証賃料の比率が約97%と高く、安定した収益性を期

待できる

▲

2016年３⽉に和⾷ビュッフェを提供する 「浜風」を

改装

本施策における取得物件

（注）「ADR」とは平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊部門売上高合計（サービス料を除く）を同期間の販売客室数合計で除した

値をいいます。

（注）物件取得決定時に取得した鑑定評価書に基づく数値です。

詳細は定義集をご参照ください

18

993 1,603 2,205 2,547 2,535 3,130 _3,019 33 122 181 0 1,000 2,000 3,000 4,000 _{TDR⼊園者数（万⼈） 外国⼈来園者数（万⼈）} TDL 10周年 TDS開業 TDR 開業 （万⼈） TDL 20周年 TDL 30周年 TDS 10周年

本施策における取得物件

出所：マーケットレポートを基に本資産運⽤会社が作成 TDL：東京ディズニーランド TDS：東京ディズニーシー

■東京ディズニーリゾート関連ホテル区分

■主要都市の延べ宿泊者数と延べ宿泊数⼈⼝倍率

出所：観光庁「宿泊旅⾏統計調査2015年10⽉〜2016年9⽉」及び総務省 「住⺠基本台帳に基づく⼈⼝、⼈⼝動態及び世帯数（平成28年1⽉1⽇ 現在）」を基に本資産運⽤会社が作成

▲

クルージングキャビン

▲

マウンテンルーム

固定賃料

93%

(323百万円/⽉）

変動賃料

7%

■ホテル等の⽤途の賃料形態

割合

（賃料ベース）

（2017年２月28日時点）

■東京ディズニーリゾートの年度別⼊園者数推移

■■延べ宿泊者数(左軸) -●-延べ宿泊数⼈⼝倍率(右軸) (百万⼈) (倍) ■TDR⼊園者数(万⼈) ■外国⼈来園者数(万⼈)

ディズニー

ホテル

オフィシャル

ホテル

パートナー

ホテル

グッドネイバー

ホテル

ホテル数

4

6

4

12

ロケーション

(東京ディズニーセレブレーションホテル除く)

TDRエリア内

TDRエリア内

TDR周辺

TDR近郊

巡回バス

_{(東京ディズニーセレブレーションホテル除く)}

○

○

×

×

優先⼊場

○

×

×

×

⼊場制限時の

⼊園保証

○

○

×

×

バゲッジデリバリー

無料

無料

有料

×

ディズニーショップ

○

○

○

×

出所：マーケットレポートを基に本資産運⽤会社が作成 （注）上記の詳細は定義集をご参照下さい

19

新幹線停⾞駅JR姫路駅前に⽴地し、⼤小宴会場、チャペル、フィットネス等を備え

た姫路市No.1のフルサービスホテル。オリックスグループが2007年より保有・経営

姫路市は⼈⼝53万の中核市。臨海部を中心に製造業が集積する工業都市であり、

兵庫県⻄部、播州地⽅の経済・商業の中心地

姫路駅から徒歩圏にある姫路城は、⽇本で最初に登録を受けた世界文化遺産。

トリップアドバイザー「⾏ってよかった！⽇本の城ランキング2016」で第1位に選ばれる

など海外での知名度も高い

本施策における取得物件

世界文化遺産「姫路城」をのぞむオリックスグループ経営のナショ

ナルブランドホテル

取得価格

4,800百万円

鑑定評価額

4,820百万円

（注）

賃貸NOI利回り

7.1%

（注）

償却後利回り

5.7%

（注）

稼働率

100

_{※客室稼働率とは異なります}

%

客室数

257室

_{(うちシングル170室)}

⽤ 途

ホテル等

所在地

兵庫県姫路市

敷地面積

5,353.41㎡

延床面積

35,011.19㎡

構造規模

鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 地下1階付15階建

建築時期

1990年9⽉

契約形態

定期借家契約

ホテル日航姫路

⽴地/物件特性

テナント特性

「ニッコー」ブランドはアジアで広くネットワークを持っており、増加するアジアからの観光

客に訴求⼒を有する

（注）物件取得決定時に取得した鑑定評価書に基づく数値です。詳細は定義集をご参照ください

（仮称）

ホテルリブマックス名古屋栄アネックス

取得予定価格

1,500百万円

鑑定評価額

1,670百万円

（注）

賃貸NOI利回り

5.2%

（注）

償却後利回り

3.4%

（注）

稼働率

100

_{※客室稼働率とは異なります}

%（予定）

客室数

113室

（予定）

契約形態

定期建物賃貸借契約

_{（固定賃料）（予定）}

所在地

愛知県名古屋市中区栄

取得予定⽇

2017年12⽉26⽇

オリックスグループの全国ネットワークを活⽤し、テナントの新規

開業ホテルをリースバック

ホテル売買マーケットに過熱感あるなか、外部から相対取引に

より売買契約締結時鑑定評価額対比約90%で取得予定

オリックスグループの全国ネットワークを活⽤

※本物件が竣工し、許認可

取得等が完了した後に本物

件を取得します。

20

ホテル等の再⽣・開発事例

⽇本有数の温泉地である箱根にオリックス

グループ初の新築旅館である「箱根・芦ノ

湖 はなをり」を2017年8⽉開業予定。

客室数154室、絶景を堪能できる温泉、

新しいブッフェスタイルを体感できるレストラ

ンなどを設置

札幌・⼤阪に続くクロスホテルブランドの

第3弾として、約300室を有するホテル

を2018年秋開業予定。京都の観光ス

ポットに加え、⼤阪等の関⻄エリアへのア

クセスも非常にスムーズな⽴地

別府温泉にある創業約70年の⽼舗旅館。

経営指導や、数々の新規設備投資の実施

により、稼働率が⼤きく向上。国内外から⼈

気を集め、⼤規模温泉旅館の再生成功事

例として注目されている

「別府 杉乃井ホテル」

再生事例

開発事例

「クロスホテル京都

（仮称）」

オリックスグループのホテル等に関する実績

ホテル等における⻑年の豊富な開発・運営実績

1986年

不動産事業参⼊

1990年

ホテル等の運営開始

2002年

オリックス不動産投資法⼈上場

25年以上の

実績

ホテル等に関する事業展開

ノウハウとパイプライン

オペレーション

商品企画・開発

⾦融・ファイナンス

施設タイプ

ビジネスホテル

シティホテル

リゾートホテル

旅館

サービスアパートメント

運営区分

自社運営

運営委託（MC）

オペレーターへ賃貸

各種の専門性を活かし、取得・開発・運営を通じて幅広い事業領域を展開

（注）上記各物件について、決算発表⽇（2017年4⽉14⽇）時点で本投資法⼈が取得する予定はありません。

「箱根・芦ノ湖 はなをり

」

開発事例

②決算概要及び業績予想

23

98.4 98.7 99.2 99.0 98.9 _98.6 98.9 98.4 98.7 96.5 97.4 98.6 98.8 97.6 97.7 97.9 96.8 96.9 97.6 97.0 99.4 99.4 99.5 _99.1 99.5 99.0 99.3 99.3 99.6 96.8 _96.8

95

96

97

98

99

100

全体

オフィス

オフィス以外

オフィス前回決算発表時想定

12,600 _8,200 8,000 _{5,600 6,700} 9,700 6,800 12,500 18,100 -11,000 -6,500 -5,000 -5,400 -8,600 -10,000 -4,600 -17,900 -17,300 -10,000 -16,500 9,400 13,900 17,000 11,400 -17,000 -15,000

-30,000

-20,000

-10,000

0

10,000

20,000

30,000

ダイレクトPMによる内部成⻑の実績：稼働率・テナント⼊替推移（分配⾦予想の前提）

第24期末

（2014.2期末）

⼊居の前提

退去の前提

確定した契約に加え、テナントとの交渉状況や賃貸マーケット状況等を勘案し退去を想定

確定した契約（増・減額共）に加え、テナントの引き合いや賃貸マーケット状況等を勘案して⼊居を想定

業績予想の想定条件

期末稼働率

（㎡）

（%）

⼊退去⾯積（上）、テナント⼊替による賃料増減率（下） （オフィス・商業施設のみ）

⼊居（第31期（2017.8期）以降は⼊居確定） ⼊居想定

テナント⼊替に伴う賃料増減率（点線は想定）

オフィス稼働率：第30期末（2017.2期末）以降、97%前後で推移すると想定

（注）⼊退去面積は、100㎡未満を四捨五⼊して記載しております。

（注）点線は想定

第25期末

（2014.8期末）

（2015.2期末）

第26期末

（2015.8期末）

第27期末

（2016.2期末）

第28期末

（2016.8期末）

第29期末

（2017.2期末）

第30期末

（2017.8期末）

第31期末

（想定）

退去（第31期（2017.8期）以降は退去確定） 退去想定

前回決算発表時⼊居想定

前回決算発表時退去想定

前回決算発表時想定のテナント⼊替に伴う賃料増減率

第23期末

（2013.8期末）

第22期末

（2013.2期末）

（2018.2期末）

第32期末

（想定）

第24期

（2014.2期）

（2014.8期）

第25期

（2015.2期）

第26期

（2015.8期）

第27期

（2016.2期）

第28期

（2016.8期）

第29期

（2017.2期）

第30期

（2017.8期）

第31期

（想定）

第23期

（2013.8期）

第22期

（2013.2期）

（2018.2期）

第32期

（想定）

-17% -23% -2% _-4% 10% -1% 2% 5% 7% 7% -2%

1%

_0%

-30%

-20%

-10%

0%

10%

内、アークヒルズ サウスタワーの⼤⼝2テナント退去

面積(共有持分25％相当)：約5,300㎡

内、シーフォートスクエア/セ

ンタービルディングの⼤⼝1

テナント退去想定面積：

約8,400㎡

内、⽇本橋本町1丁目ビルの⼤⼝

1テナント退去面積：約4,300㎡

賃貸条件の改善

退去抑制による

稼働率向上

高稼働率を

維持

24

ダイレクトPMによる内部成⻑の実績：既存テナントの賃料改定推移（分配⾦予想の前提）

賃料増額・

減額改定

の前提

業績予想の想定条件

確定した契約に加え、マーケット賃料との乖離や交渉状況等を勘案して賃料増額・賃料減額を想定

賃料増額改定面積：第30期（2017.2期）実績、第31期（2017.8期）想定ともに、19,000㎡以上を⾒込む

（注）点線は想定

第26期

（2015.2期）

（2015.8期）

第27期

（2016.2期）

第28期

（2016.8期）

第29期

（2017.2期）

第30期

（2017.8期）

第31期

（想定）

第32期

（2018.2期）

（想定）

第26期

（2015.2期）

（2015.8期）

第27期

（2016.2期）

第28期

（2016.8期）

第29期

（2017.2期）

第30期

（2017.8期）

第31期

（想定）

第32期

（2018.2期）

（想定）

（注）賃料改定面積は、100㎡未満を四捨五⼊して記載しています。

（㎡）

既存テナントの賃料改定⾯積（オフィス・商業施設のみ）

増額（第31期（2017.8期）以降は増額確定） 増額想定

前回決算発表時増額想定

減額（第31期（2017.8期）以降は減額確定） 減額想定

前回決算発表時減額想定

既存テナントの賃料改定動向（オフィス・商業施設のみ）

増額改定面積：約19,800㎡

増額率：6％

＜第30期（2017.2期）＞

減額改定面積：約700㎡

減額率：-8％

全体面積：約64,800㎡

＜第29期（2016.8期）＞

全体面積：約78,300㎡

9,100

_8,600

12,600

13,700

19,800

19,700

2,100

-400

-600

_-700

_{-2,400 -1,200}

17,100

12,900

-2,300

-1,400

_-5,000

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

9%

5%

6%

9%

6%

6%

0%

4%

_3%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

増減率

前回決算発表時想定の増減率

賃料増減率（オフィス・商業施設の賃料改定部分のみ）

同額更新

68%

賃料改定

32%

増額改定

97%

同額更新

83%

賃料改定

17%

増額改定

100%

減額改定3%

増額面積の増加

賃貸条件の改善

25

契約済み+

条件合意

済み

65%

リーシング中

35%

大⼝退去区画埋め戻し状況

内部成⻑の実績：テナント退去リスクへの対応

資産規模の拡⼤とテナント分散に伴い⼤⼝退去の影響は低減

アークヒルズ サウスタワーの埋め戻しは順調に進捗

アークヒルズ サウスタワー（共有持分25%を保有、記載面積は100%の値）

•

2016年10⽉、⼤⼿飲料メーカー約5,600㎡が退去

•

2017年2⽉、⼤⼿IT企業約15,400㎡が退去

•

資産規模の拡⼤に伴い1テナントの

動向が与える影響は低下

•

オフィス最上位のテナントで約1.5%

•

9位以下は1%未満

ポートフォリオ全体のテナント数：1,001社 ⽉額賃料合計：3,288百万円 オフィスのテナント数：837社

テナントの分散状況（賃料ベース 2017年2月28日時点）

⼤⼝2テナントの退去があったものの、本書の⽇付現在65％

（11フロア中7フロア相当）埋め戻しに目処

上位10テナント 17%

（注）賃貸借契約別テナント比率（固定賃料の契約のみ） （注）上記の面積は、100㎡未満を四捨五⼊して記載しています。

合計約21,000㎡

（内、本投資法⼈

持分約5,300㎡）

26

オフィス

都市型商業施設

ホテル等（サービスアパートメント・ホテル）

[政令指定都市の大規模複合施設]

浜松アクトタワー

（静岡県浜松市）

内部成⻑実績の事例

様々な⽤途・エリアにおいて内部成⻑を推進

[政令指定都市の好⽴地オフィス]

札幌ブリックキューブ

（北海道札幌市）

[都心住宅地のサービスアパートメント]

⾼輪デュープレックスC‘s

（東京都港区）

2016年6⽉取得

都心の高級住宅街に⽴地する希少性・利

便性の高いサービスアパートメント

第31期（2017.8期）において契約賃料

が+3%

2016年４⽉取得

オフィス、ホテル、商業施設で構成さ

れる複合施設

取得以降本書の⽇付現在までの、

オフィス区画における、契約賃料の

増額事例は計13件

2016年４⽉取得

新規供給が限定的なエリア

取得以降本書の⽇付現在までの、

⼊替を含む契約賃料の増額事例は

計11件・平均+10%

[大阪の繁華街に⽴地するホテル]

ヴィアイン心斎橋ビル

（⼤阪府⼤阪市）

2015年9⽉取得

⼤阪を代表するショッピングスポットである心斎

橋エリアに⽴地する築浅の宿泊特化型ホテル

第31期（2017.8期）において商業区画の

１テナントの契約賃料が+67%

[都心繁華街の都市型商業施設]

aune有楽町

（東京都千代田区）

2013年4⽉取得

東京メトロ⽇比谷駅直結、JR有楽町駅徒

歩約2分の好⽴地。携帯ショップ、飲⾷店

等が⼊居

第31期（2017.8期）以降において契約

賃料の増額事例は計6件・平均+12%

[都心の好⽴地オフィス]

ラウンドクロス銀座2丁目

（東京都中央区）

2015年9⽉取得

JRを含む7駅8路線が利⽤可能な

交通利便性に優れた⽴地

取得以降本書の⽇付現在までの、

⼊替を含む契約賃料の増額事例は

計4件・平均+11%

②決算概要及び業績予想

29

0 10,000 20,000 30,000 40,000 第30期 （17.2期） 第31期 （17.8期） 第32期 （18.2期） 第33期 （18.8期） 第34期 （19.2期） 第35期 （19.8期） 第36期 （20.2期） 第37期 （20.8期） 第38期 （21.2期） 第39期 （21.8期） 第40期 （22.2期） 第41期 （22.8期） 第42期 （23.2期） 第43期 （23.8期） 第44期 （24.2期） 第45期 （24.8期） 第46期 （25.2期） 第47期 （25.8期） 第48期 （26.2期） 第49期 （26.8期） 第50期 （27.2期） 第51期 （27.8期） 0 10,812 13,055 14,480 9,213 28,717 30,407 36,676 29,083 46,918 42,995 43,191 45,842 54,139 53,876 70,990 47,700 94,914 50.3 48.6 _{48.3 48.2} 48.9 46.8 46.7 46.3 47.1 45.5 46.0 46.1 45.9 45.4 45.5 44.2 _46.3 42.6 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 42 44 46 48 50 52 第22期末 （2013.2期末） 2013年3⽉ 増資後 第23期末 （2013.8期末） 2013年10⽉ 増資後 第24期末 （2014.2期末） 2014年3⽉ 増資後 第25期末 （2014.8期末） 2014年9⽉ 増資後 第26期末 （2015.2期末） 2015年3⽉ 増資後 第27期末 （2015.8期末） 2015年9⽉ 増資後 第28期末 （2016.2期末） 2016年3⽉ 増資後 第29期末 （2016.8期末） 2016年9⽉ 増資後 第30期末 （2017.2期末） 本施策後 借⼊余⼒（右軸） LTV（総資産ベース）（左軸） （％） （百万円）

資⾦コストと平均残存年数の推移

財務戦略

LTV（総資産ベース）及び借⼊余⼒の推移

有利⼦負債の返済期限の状況（本施策後）

資⾦コスト低減と財務安定性向上を推進

機動的な物件取得を可能とする借⼊余⼒を拡⼤

有利⼦負債残高：274,117百万円

平均残存年数：4.4年

（百万円） （注）各増資についての詳細はP43「増資の概要（9期連続）」をご参照ください。

借換

既存有利⼦負債

第30期（2017.2期）以降に返済期限が到来した⻑期借⼊

_{物件取得に伴う借⼊}

第31期（2017.8期）に期限前弁済した物件取得に伴う短期借⼊

3.1 3.4 3.6 3.7 3.7 4.4 4.2 4.4 3.8 4.4 1.85 1.60 1.52 _1.47 1.38 1.31 1.20 1.09 1.03 0.5 1.0 1.5 2.0 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 第22期 (2013.2期) 第23期 (2013.8期) 第24期 (2014.2期) 第25期 (2014.8期) 第26期 (2015.2期) 第27期 （2015.8期） 第28期 （2016.2期） 第29期 （2016.8期） 第30期 （2017.2期） 本施策後 平均残存年数（左軸） 平均調達コスト（右軸） （年） （％）

コミットメントライン 335億円

30

財務関連資料

格付の状況

⻑期借⼊⾦借⼊先⾦融機関⼀覧

合計 29社/254,617百万円

合計 19,500百万円

投資法⼈債

財務指標

コミットメントラインの状況

決算発表日（2017年4月14日）時点

決算発表日（2017年4月14日）時点

決算発表日（2017年4月14日）時点

決算発表日（2017年4月14日）時点

⾦融機関名

_{（百万円）}

設定総額

あおぞら銀⾏

7,500

三井住友信託銀⾏

6,000

三菱UFJ信託銀⾏

6,000

みずほ銀⾏

3,000

三井住友銀⾏

5,000

三菱東京UFJ銀⾏

4,000

りそな銀⾏

2,000

合計

33,500

コミットメントライン使⽤額

0

コミットメントライン借⼊未実⾏残高

33,500

有利⼦負債残⾼

295,917

百万円

274,117

百万円

ＬＴＶ(総資産ベース)

46.3

％

42.6

％

ＬＴＶ(出資総額ベース)

49.8

％

45.9

％

平均調達⾦利

0.80

％

0.85

％

平均調達コスト

1.03

％

-固定⾦利⽐率

82.9

％

93.7

％

平均残存年数

3.8

年

4.4

年

第30期末

（2017.2期末）

本施策後

S&P

⻑期会社格付け ： A

_{短期会社格付け ： A-1}

アウトルック：

安定的

R&I

発⾏体格付 ： A+

格付の⽅向性： 安定的

JCR

⻑期発⾏体格付 ： AA

格付の⾒通し： 安定的

⾦融機関名

_{（百万円）}

残⾼

⾦融機関名

_{（百万円）}

残⾼

三井住友信託銀⾏ 39,835 15.6 ％ 第四銀⾏ 3,000 1.2 ％ 三井住友銀⾏ 33,428 13.1 ％ 静岡銀⾏ 2,000 0.8 ％ 三菱UFJ信託銀⾏ 27,605 10.8 ％ 七⼗七銀⾏ 2,000 0.8 ％ ⽇本政策投資銀⾏ 26,440 10.4 ％ オリックス銀⾏ 1,000 0.4 ％ みずほ銀⾏ 21,259 8.3 ％ ⾹川銀⾏ 1,000 0.4 ％ 三菱東京UFJ銀⾏ 18,590 7.3 ％ 太陽生命保険 1,000 0.4 ％ りそな銀⾏ 11,860 4.7 ％ 百五銀⾏ 1,000 0.4 ％ 農林中央⾦庫 11,350 4.5 ％ 広島銀⾏ 1,000 0.4 ％ 新生銀⾏ 11,260 4.4 ％ 三井住友海上火災保険 1,000 0.4 ％ みずほ信託銀⾏ 9,840 3.9 ％ 横浜銀⾏ 1,000 0.4 ％ あおぞら銀⾏ 6,550 2.6 ％ みなと銀⾏ 800 0.3 ％ 福岡銀⾏ 5,900 2.3 ％ 新銀⾏東京 500 0.2 ％ 全国信⽤協同組合連合会 5,800 2.3 ％ 東邦銀⾏ 500 0.2 ％ 全国共済農業協同組合連合会 5,000 2.0 ％ 島根銀⾏ 300 0.1 ％ ⻄⽇本シティ銀⾏ 3,800 1.5 ％

シェア

シェア

残高

（百万円）

利率

発⾏年⽉⽇

期間

第5回無担保投資法⼈債

5,000

0.760%

2013年2⽉8⽇

5年

第6回無担保投資法⼈債

5,000

0.440%

2014年1⽉20⽇

4.5年

第7回無担保投資法⼈債

2,500

1.200%

2014年1⽉20⽇

10年

第8回無担保投資法⼈債

2,000

0.308%

2014年8⽉11⽇

5年

第9回無担保投資法⼈債

3,000

0.901%

2014年8⽉11⽇

10年

第10回無担保投資法⼈債

2,000

0.886% 2014年12⽉19⽇

10年

32

現状の環境認識に即した運営戦術

中⻑期的な投資主価値の安定成⻑のため、各戦略を推進

Asset

Debt

Equity

財務戦略

環境認識

国内外の経済・政治における不透明感の広がり

方針

「内部成⻑」「外部成⻑」 「財務戦略」各戦略を駆使し、中⻑期的な

投資主価値の安定成⻑を目指す

- 1⼝当たり分配⾦、１⼝当たりNAV、流動性の向上を目指す

- 売却益を活⽤した内部留保（財務安定性強化）の検討

外部成⻑戦略

内部成⻑戦略

環境認識

⾦融緩和策により資⾦調達環境は概ね良好

⽶国での利上げ実施の影響等に伴う国内の⾦利上昇リスクの高まり

財務戦略方針

財務の安定性強化に重きをおきつつ、資⾦コスト低減を図る

機動的な物件取得のため、取得余⼒を確保

（LTVコントロール、フリーキャッシュフローは物件取得と戦略的CAPEX

に活⽤）

環境認識

⼤都市のオフィスを中心に空室率は低⽔準で、賃料は緩やかな上昇傾向

都心におけるハイグレードオフィスの⼤量供給の影響が懸念材料

ホテル等については、短期的には為替等の影響はあるものの、中⻑期的に

は訪⽇外国⼈の増加による需要増加が期待される

運営戦術

各⽤途毎に強みを活かし、高稼働を維持し賃貸条件を改善

環境認識

不動産の取得競争は引き続き厳しく、優良物件は品薄状態

投資戦術

強みである「総合型REIT」「ORIXシナジー」「運営⼒」を活かし、

ポート

フォリオクオリティ（収益性・安定性・成⻑性）を向上

「⽤途に拘らず厳選投資」

により多様な成⻑機会の取込

現状はオフィス・ホテル・複合物件を中心に取得を検討

機動的な⼊替戦略により、将来的に競争⼒低下が懸念される物件や

収益性が比較的低い物件の売却を検討

33

Equity

Asset

Debt

機動的な

物件取得

売却益を

活⽤した

内部留保

本投資法⼈の成⻑戦略

「総合型REIT」、「ORIXシナジー」、「運営⼒」の強みを背景に各種戦略を実⾏

ポートフォリオ及び財務の安定性強化と成⻑機会の多様化により、投資主価値の安定的成⻑を目指す

外部成⻑戦略

内部成⻑戦略

運営⼒による収益性・安定性・成⻑性の強化

財務戦略

取得余⼒の確保

ダイレクトPMを⽤いた運営

賃料増額機会の拡⼤

強みを活かせる物件に厳選投資

多様な成⻑機会の取り込み

多様な資⾦を活⽤した物件取得

資⾦コストの低減

財務の安定性向上

（格上げ等）

マーケット環境を捉えた物件⼊替

運営⼒

ORIXシナジー

総合型REIT

収益の安定成⻑

リスク分散

投資機会の拡⼤

全国ネットワーク

専門性

パイプライン

ダイレクトＰＭ

ファンドマネジメント

（注）

フリーキャッシュフローの有効活⽤

（物件取得・戦略的CAPEX）

1⼝当たり分配⾦の安定的成⻑

1⼝当たりのNAVの向上

流動性の向上

(注)ファンドマネジメントとは、外部成⻑戦略・内部成⻑戦略・財務戦略を駆使して投資主価値の安定的成⻑を目指すことをいいます。

34

ポートフォリオクオリティの向上

本投資法⼈の強みを活かせる物件への厳選投資の継続によりポートフォリオクオリティの向上を目指す

（注）「ダウンサイドリスクマネジメント」とは、⼤⼝テナントの退去によるキャッシュフローの減少や景気後退時における保有資産の価値の下落等のリスクの低減を図ることをいいます。

成⻑性

Growth

Profitability

収益性

ポートフォリオ

クオリティの向上

安定性

Stability

オリックスグループの専門性

（ホテル等の運営を含む）の活⽤

ダイレクトPMによる内部成⻑

多様な成⻑要因の取り込み

・企業業績（オフィス等）

・個⼈消費（商業施設等）

・旅⾏・観光需要（ホテル等）

⽤途・テナント等の分散

オリックスグループならではのダウンサイドリスクマネジメント

（注）

・柔軟なリーシング（⽤途変更・区画分割等）

・全国の多様な業種の企業とのリレーション（リーシング等）

・ホテル等での25年超の運営実績

（バックアップオペレーター含む）

総合型REITならではの取得機会の拡⼤（複合施設等）

物件⼊替による収益性の向上

36

決算ハイライト（実績）

（注1）「1⼝当たりNAV」は、「（出資総額＋含み損益）÷ 発⾏済投資⼝数」で算出されます。

（注2）「1⼝当たりNAV（内部留保考慮後）」は、「（出資総額＋含み損益＋内部留保額）÷ 発⾏済投資⼝数」で算出されます。

（百万円）

営業収益

17,028

19,403

19,895

20,365

22,203

営業利益

7,469

9,121

9,369

9,155

10,650

経常利益

5,776

7,275

7,705

7,591

9,121

当期純利益

5,762

7,252

7,698

7,575

9,107

出資総額

234,589

252,424

264,720

280,753

297,867

純資産額

240,421

259,747

273,193

289,865

308,823

総資産額

504,894

532,695

559,742

592,110

639,534

発⾏済投資⼝数

2,120,884 ⼝

2,235,735 ⼝

2,320,701 ⼝

2,421,323 ⼝

2,524,623 ⼝

1⼝当たり純資産額

113,359 円

116,180 円

117,720 円

119,714 円

122,324 円

1⼝当たり分配⾦

2,717 円

2,929 円

2,989 円

3,000 円

3,252 円

1⼝当たりNAV

（注1）

_{130,651 円}

_{137,188 円}

_{144,162 円}

_{150,078 円}

_{155,452 円}

1⼝当たりNAV

（内部留保考慮後）

（注2）

130,683 円

137,534 円

144,824 円

150,841 円

156,539 円

（百万円）

取得価格

502,187

515,578

558,056

582,478

622,441

物件数

96

96

102

106

109

賃貸NOI利回り

5.0 ％

5.0 ％

4.9 ％

5.1 ％

5.1 ％

償却後利回り

3.8 ％

3.8 ％

3.8 ％

4.0 ％

4.1 ％

含み損益

42,507

54,293

69,837

82,635

94,591

FFO

9,341

9,675

10,549

11,447

12,121

減価償却費

3,487

3,629

3,718

3,860

3,956

リース売上原価

91

92

86

74

74

資本的支出

624

253

794

454

665

フリーキャッシュフロー

2,954

3,467

3,010

3,479

3,364

第26期

（2015.2期）

（2015.8期）

第27期

（2016.2期）

第28期

（2016.8期）

第29期

（2017.2期）

第30期

第26期

（2015.2期）

（2015.8期）

第27期

（2016.2期）

第28期

（2016.8期）

第29期

（2017.2期）

第30期