販売用資料
2016.9
ご留意事項 ●当資料は三井住友トラスト・アセットマネジメントが作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類ではありません。 ●ご購入のお申込みの際は最新の投資信託説明書（交付目論見書）の内容を必ずご確認のうえ、ご自身でご判断ください。 ●投資信託は値動きのある有価証券等（外貨建資産には為替変動リスクを伴います。）に投資しますので基準価額は変動します。したがって、投資元本や利回りが保証されるものではありません。 ファンドの運用による損益は全て投資者の皆様に帰属します。 ●投資信託は預貯金や保険契約とは異なり預金保険機構および保険契約者保護機構等の保護の対象ではありません。また、証券会社以外でご購入いただいた場合は、投資者保護基金の保護 の対象ではありません。 ●当資料は信頼できると判断した各種情報等に基づき作成していますが、その正確性、完全性を保証するものではありません。また、今後予告なく変更される場合があります。 ●当資料中の図表、数値、その他データについては、過去のデータに基づき作成したものであり、将来の成果を示唆あるいは保証するものではありません。また、将来の市場環境の変動等により 運用方針等が変更される場合があります。 ●当資料で使用している各指数に関する著作権等の知的財産権、その他の一切の権利はそれぞれの指数の開発元もしくは公表元に帰属します。Ｊ-ＲＥＩＴ・リサーチ・オープン
（毎月決算型）／（年2回決算型）
追加型投信／国内／不動産投信
Ｊ-ＲＥＩＴ その魅力と、不動産市場の動向
Ｊ-ＲＥＩＴ・リサーチ・オープン
（毎月決算型）／（年2回決算型）
追加型投信／国内／不動産投信
目 次
当ファンドの参考指数で使用するインデックスの著作権等について
東証ＲＥＩＴ指数とは、株式会社東京証券取引所（以下「東証」といいます。）が算出、公表する指数で、東京証券取引所に上場しているＲＥＩＴ（不動産投資信託証券）全銘柄を対 象とした時価総額加重型の指数です。「配当込み」指数は、配当収益を考慮して算出したものです。 同指数は、東証の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など同指数に関する全ての権利は、東証が有しています。 なお、東証は、ファンドの設定または売買に起因するいかなる損害に対しても、責任を有しません。
Ｊ-ＲＥＩＴ基本情報 ・・・・・・・・・・・・・・
Ｊ-ＲＥＩＴの投資環境 ・・・・・・・・・・・・
ファンドのご案内 ・・・・・・・・・・・・・・・
Ｐ． ２
Ｐ．１０
Ｐ．２２
販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴ基本情報
Ｊ-ＲＥＩＴとは
スポンサー
（親会社）
現預金・他
不動産
オフィスビル、商業施設、
ホテル、賃貸マンション等
金融機関
（銀行等）
投資家
資産運用会社
（不動産の運用・選定等）
Ｊ-ＲＥＩＴ投資法人
借入金
（負債）
出資金
（純資産）
不動産
借 入
投 資
返済・
利払い
出 資
不動産投資
賃料収入等
分配金
運用の委託
Ｊ-ＲＥＩＴのしくみ
※上記は一般的なイメージ図であり、実際のしくみ（運用）が必ずしも上記の通りになるとは限りません。ポ イ ン ト
投資者は、J-REITを通じて
間接的に様々な不動産の
オーナーになり、不動産の
プロによる運用の成果を享
受することができます。
＊銘柄数は上場日ベース 不動産売却益・ 賃料収入等投資者
Ｊ
-
ＲＥＩＴ
（不動産投資法人）
賃貸料収入・ 売買損益配 当
保有・管理金融機関
（銀行等）
Ｊ-ＲＥＩＴ
とは、
Ｊ
ａｐａｎ
Ｒ
ｅａｌ
Ｅ
ｓｔａｔｅ
Ｉ
ｎｖｅｓｔｍｅｎｔ
Ｔ
ｒｕｓｔ の略で、投資者から集めた資金で複数の不動産に
投資し、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当（正確には分配）する金融
商品です。
2016年7月末現在で55銘柄
＊が取引所に上場しており、一般の株式と同様に売買可能です。
販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴ基本情報
Ｊ-ＲＥＩＴの魅力
不動産への
直接投資
ＲＥＩＴを通じた
不動産投資
投資対象主に住居向け不動産
（マンション、アパート等）多様な物件に投資可能
（オフィス、ホテル、倉庫等） 必要資金多 額
（数千万円超の資金が必要）少額から投資可能
（数万円程度から可能） 物件選定の際の 情報入手困 難
（専門知識が必要）不 要
（ＲＥＩＴが良質な情報を提供） 分散投資困 難
（多額の資金がないと不可能）可 能
（複数物件の分散投資が可能） 物件の維持・ 管理・運営投資者自身が管理
（または外部委託）不 要
（管理者としてＲＥＩＴが管理） 流動性・換金性低 い
（不動産市場で売買）高 い
（証券市場で売買） ※J-REITはわが国の法律に基づく不動産投資信託ですが、国内不動産に限らず、海外不動産を組み入れることも可能です。このため、海外不動産を組み入れた場合には、その部分については 間接的に為替変動の影響を受けることになります。 ※上記は一般的な内容を示したものであり、これに限定されるものではありません。J-REITの魅力
①比較的安定した配当が期待できる
配当原資は不動産の賃貸料などで、比較的安定した配当が期待
できます。
J-REITは円建資産で、直接的には為替変動の影響を受けません。
利益の90％超を配当する等の一定の条件を満たせば実質的に法人
税がかからず、効率よく配当できます。
取引所で売買できるので比較的流動性が高く、換金性に優れて
います。
REITの運用は不動産運用のプロが担うため、運用の手間が不要
です。
様々な用途の不動産（REIT）への分散投資が可能です。
② 流動性が高く換金が容易
③ 専門知識を活用した分散投資が可能
不動産への直接投資とＲＥＩＴ投資の違い
販売用資料
32.5％
100.0％
25.0％
42.6％
売
上
高
構
成
比
62.5％
98.5％
26.7％
10.8％
1.5％
大手不動産Ａ社 【2016年3月期】 Ａ社ｽﾎﾟﾝｻｰ 不動産投資法人 （上場ＲＥＩＴ） 【2015年12月期】 賃貸 開発・分譲 その他資
産
構
成
比
Ｊ-ＲＥＩＴ基本情報
国内株式との違い
ＲＥＩＴの配当原資となる収益は、賃貸事業（賃貸料収入）が主体であるため、比較的安定しています。
また、利益の90％超を配当する等の条件を満たせば実質的に法人税がかからず、高い配当が期待できます。
不動産事業会社とＲＥＩＴの資産構成比と売上高構成比
賃貸事業が主体で
開発・分譲事業の
リスクがない
景気悪化に
よる販売不振
などのリスク
が懸念される
※上記データは不動産株式とREITの比較をしているものですが、全ての不動産株式とREITに 該当するものではありません。 ※構成比は端数処理の関係で100％にならない場合があります。 （出所）Bloombergのデータ、各社決算資料を基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 法人税収益
利益
費用
配当
内部留保収益
利益
費用
配当
（90％超） その他Ｊ-ＲＥＩＴと国内株式の配当のしくみ（イメージ図）
国内株式の場合
Ｊ-ＲＥＩＴの場合
※上記はイメージ図であり、実際のしくみ（運用）が必ずしも上記の通りになるとは限りません。 また、国内株式とＪ-REITの配当のしくみの全てを表したものではありません。販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴ基本情報
上場ＲＥＩＴ銘柄と主なスポンサー企業
（2016年7月末現在） ※スポンサー企業とは、各投資法人（REIT）の資産運用会社に出資する企業です（実質的な出資企業の場合もあります）。※運用資産タイプは、三井住友トラスト・アセットマネジメントが独自に分類。 （出所）東京証券取引所、投資法人各社ホームページ、有価証券報告書、Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 ※上記は特定の有価証券への投資を推奨しているものではありません。また、今後 当ファンドが当該有価証券に投資することを保証するものではありません。 投資法人名 時価総額 投資法人名 時価総額 （運用資産タイプ） （百万円） （運用資産タイプ） （百万円） 日本ビルファンド スターツプロシード （オフィス特化型） （住居特化型） ジャパンリアルエステイト トップリート （オフィス特化型） （総合型） 日本リテールファンド 大和ハウス・レジデンシャル （商業施設特化型） （住居特化型） オリックス不動産 ジャパン･ホテル･リート （総合型） （ホテル特化型） 日本プライムリアルティ 日本賃貸住宅 （総合型） （住居特化型） プレミア ジャパンエクセレント （総合型） （総合型） 東急リアル･エステート 日本アコモデーションファンド （総合型） （住居特化型） グローバル･ワン不動産 MCUBS MidCity （オフィス特化型） （総合型） ユナイテッド･アーバン 森ヒルズリート （総合型） （総合型） 森トラスト総合リート 産業ファンド （総合型） （物流特化型） インヴィンシブル 大和ハウスリート （総合型） （総合型） フロンティア不動産 アドバンス･レジデンス （商業施設特化型） （住居特化型） 平和不動産リート ケネディクス･レジデンシャル （総合型） （住居特化型） 日本ロジスティクスファンド アクティビア･プロパティーズ （物流特化型） （総合型） 福岡リート ＧＬＰ （総合型） （物流特化型） ケネディクス・オフィス コンフォリア・レジデンシャル （オフィス特化型） （住居特化型） 積水ハウス・SIレジデンシャル 日本プロロジスリート （住居特化型） （物流特化型） いちごオフィスリート 星野リゾート・リート （オフィス特化型） （ホテル特化型） 大和証券オフィス ＳＩＡ不動産 （オフィス特化型） （総合型） 阪急リート イオンリート （総合型） （商業施設特化型） 主なスポンサー企業 主なスポンサー企業 889,560 三井不動産 30,463 スターツコーポレーション 810,463 三菱地所 77,000 三井住友信託銀行 643,154 三菱商事 215,050 大和ハウス工業 456,419 オリックス 323,264 Rockrise Sdn Bhd（ロックライズ 社） 393,287 東京建物 143,833 大和証券グループ本社 184,511 エヌ・ティ・ティ都市開発 188,783 新日鉄興和不動産 142,925 東京急行電鉄 226,756 三井不動産 78,877 明治安田生命保険 99,227 三菱商事・ユービーエス・リアル ティ 564,913 丸紅 280,978 森ビル 250,404 森トラスト 207,660 三菱商事 253,632 Calliope合同会社 220,240 大和ハウス工業 271,808 三井不動産 369,980 伊藤忠商事 87,683 平和不動産 97,291 ケネディクス 210,760 三井物産アセットマネジメント・ ホールディングス 320,815 東急不動産 158,364 福岡地所 337,711 グローバル・ロジスティック・プロ パティーズ 259,126 ケネディクス 125,398 東急不動産 128,893 積水ハウス 469,145 プロロジス 122,736 いちごグループホールディング ス 102,605 星野リゾート 84,666 阪急電鉄 169,576 イオン 295,724 大和証券グループ本社 32,293 シンプレクス・インベストメント・ア ドバイザーズ 投資法人名 時価総額 （運用資産タイプ） （百万円） ヒューリックリート （総合型） 日本リート （総合型） インベスコ・オフィス・ジェイリート （オフィス特化型） 日本ヘルスケア （ヘルスケア施設特化型） 積水ハウス・リート （オフィス特化型） トーセイ・リート （総合型） ケネディクス商業リート （商業施設特化型） ヘルスケア＆メディカル （ヘルスケア施設特化型） サムティ・レジデンシャル （住居特化型） ジャパン・シニアリビング （ヘルスケア施設特化型） 野村不動産マスターファンド （総合型） いちごホテルリート （ホテル特化型） ラサールロジポート （物流特化型） スターアジア不動産 （総合型） マリモ地方創生リート （総合型） 主なスポンサー企業 173,408 ヒューリック 105,932 双日 76,825 インベスコ・リミテッド 14,068 大和証券グループ本社 130,077 積水ハウス 19,030 トーセイ 118,328 ケネディクス 12,978 シップヘルスケアホールディング ス 14,243 サムティ 12,984 ケネディクス 631,625 野村不動産ホールディングス 21,398 いちごグループホールディング ス 7,376 マリモ 117,370 ラサール不動産投資顧問 30,299 スターアジア・アセット・マネジメ ント・エルエルシー販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴ基本情報
Ｊ-ＲＥＩＴのタイプ別分類と特徴
オフィスビルは、稼働率、賃料の面で、景気の影響を受けやすいこと が特徴です。 2年など短い期間の契約が中心であることから、好景気の場合、オフィ ス稼働率は上昇し、賃料更改時は、家賃相場の上昇に合わせた賃料 見直しにより、家賃収入の増加が期待されます。 商業施設は、都市型と郊外型とで特徴が異なります。 都市型は、繁華性の高い場所に立地していることから、歩合賃料を契 約に盛り込んでいるケースがあります。 郊外型は、生活に密着し底堅いニーズを満たすため景気の影響を受 けにくい長期固定契約を中心としています。 物流施設は、経済活動の基盤であることから、長期契約が一般的で 景気の影響を受けにくいことが特徴です。 大きな土地を必要とするため郊外に立地しているものが多く、他の用 途に転用しにくいことも特徴です。 賃貸住宅は、景気の影響を緩やかに受けることが特徴です。 契約が一戸毎の契約であり、テナント（入居者）の分散が図られており、 大きく稼働率が変化しにくい特性があります。 住宅地に立地しており、また1物件あたりの金額も相対的に小さいこと から、売却しやすいことも特徴の一つです。 ホテルは、宿泊客数、宿泊単価が景気の影響を受けるため、変動賃 料を導入している場合が多数あり、好景気の場合、賃料の増加が期 待されます。 宿泊客数、宿泊単価は、景気だけでなく天候や自然災害などに左右さ れるなど、リスクも大きいという一面もあります。 REITが運用するヘルスケア施設は、老人ホーム中心であり、テナント は老人ホームを運営するオペレーターといわれる運営会社です。 資産の性格上、長期固定契約を中心としており、景気の影響を受けに くいという特徴があります。商業施設特化型ＲＥＩＴ
（運用対象：ショッピングセンター等）物流特化型ＲＥＩＴ
（運用対象：倉庫等の物流施設）住居特化型ＲＥＩＴ
（運用対象：賃貸マンション等）ホテル特化型ＲＥＩＴ
（運用対象：ホテル、リゾート施設）ヘルスケア施設特化型ＲＥＩＴ
（運用対象：シニア住宅等）オフィス特化型ＲＥＩＴ
（運用対象：オフィスビル）Ｊ-ＲＥＩＴ
Ｊ-ＲＥＩＴのタイプは、単一の用途の不動産に投資する「特化型ＲＥＩＴ」と複数の用途の不動産に投資する「総合型
ＲＥＩＴ」に大きく分けられます。
Ｊ-ＲＥＩＴの主な投資不動産はオフィス、商業施設等に分けられ、それぞれ収益特性が異なります。
特化型ＲＥＩＴ
（単一の用途の不動産に投資） 1つのタイプの投資不動産に 特化して投資されているた め、リスク、リターンの特徴を 捉えやすい。総合型ＲＥＩＴ
（複数の用途の不動産に投資） さまざまなタイプの不動産に より構成されているため、投 資不動産の構成比に応じた、 リスク、リターンの分散効果 が期待できる。 ※上記はREITの特徴の一部であり、すべてを網羅したものではありません。販売用資料
0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 0 2 4 6 8 10 12 14 16 01/9 03/9 05/9 07/9 09/9 11/9 13/9 15/9 （件） （兆円） （年/月） 保有不動産総額(取得価格）(左軸) 保有資産数(右軸)Ｊ-ＲＥＩＴ基本情報
Ｊ-ＲＥＩＴの保有不動産
Ｊ-ＲＥＩＴ保有物件の用途別・地域別構成比
Ｊ-ＲＥＩＴの保有不動産額と保有資産数の推移
Ｊ-ＲＥＩＴ保有物件の用途別構成比（取得価格ベース）
Ｊ-ＲＥＩＴ保有物件の地域別構成比（取得価格ベース）
（2016年7月末現在） ※東証上場銘柄のデータを使用しています。 （出所）三井住友トラスト基礎研究所のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 （2001年9月末～2016年7月末、月次)
Ｊ-ＲＥＩＴの保有不動産額は順調に増加を続けており、2016年7月末現在の保有資産は15兆円に迫っています。
物件用途別ではオフィス、商業施設、住居の順、所在地別では首都圏を中心に投資しています。
保有不動産額：約14.8兆円 保有資産数：3,312件 （2016年7月末現在） ※東京都心主要5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区 ※東京23区：都心主要5区以外 ※構成比は端数処理の関係で100％にならない場合があります。 （出所）三井住友トラスト基礎研究所のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成販売用資料
札幌エルプラザ
東戸塚オーロラシティ
ＱＦＲＯＮＴ（キューフロント）
新宿野村ビル
北海道札幌市北区 神奈川県横浜市戸塚区 東京都渋谷区 東京都新宿区 （日本ﾋﾞﾙﾌｧﾝﾄﾞ投資法人） （日本ﾘﾃｰﾙﾌｧﾝﾄﾞ投資法人） （東急ﾘｱﾙ･ｴｽﾃｰﾄ投資法人） （野村不動産ﾏｽﾀｰﾌｧﾝﾄﾞ投資法人）東京汐留ビルディング
金沢パークビル
イオンモールナゴヤドーム前
Ｇビル心斎橋03
東京都港区 石川県金沢市 愛知県名古屋市東区 大阪府大阪市中央区 （森ﾄﾗｽﾄ総合ﾘｰﾄ投資法人） （ｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄ投資法人） （ﾌﾛﾝﾃｨｱ不動産投資法人） （日本ﾘﾃｰﾙﾌｧﾝﾄﾞ投資法人）イオンモールKYOTO
神戸メリケンパークオリエンタルホテル
ゆめタウン広島
キャナルシティ博多
京都府京都市南区 兵庫県神戸市中央区 広島県広島市南区 福岡県福岡市博多区 （ｲｵﾝﾘｰﾄ投資法人） （ｼﾞｬﾊﾟﾝ･ﾎﾃﾙ･ﾘｰﾄ投資法人） （ﾌﾛﾝﾃｨｱ不動産投資法人） （福岡ﾘｰﾄ投資法人）Ｊ-ＲＥＩＴ基本情報
Ｊ-ＲＥＩＴ保有不動産の例
Ｊ-ＲＥＩＴが保有している不動産は、身近なところにもあります。
※区分所有・(準)共有不動産を含みます。なお、上記は不動産情報の一部であり、すべてを網羅したものではありません。 （出所）各社資料を基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 ※上記は特定の有価証券への投資を推奨しているものではありません。また、今後当ファンドが当該有価証券に投資することを保証するものではありません。 （2016年7月末現在）販売用資料
0 10 20 30 40 50 60 03/3 04/3 05/3 06/3 07/3 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3 14/3 15/3 16/3 （銘柄） （年/月）1,869.32
（2016年7月29日）最高値
2,612.98
（2007年5月31日）最安値
704.46
（2008年10月28日）3,394.01
（2016年7月29日） 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 0 3 6 9 12 15 18 21 （兆円） J-REIT市場時価総額（右軸） 東証REIT指数（左軸） 東証REIT指数（配当込み）（左軸）
Ｊ-ＲＥＩＴ市場はリーマンショックを乗り越え、時価総額で米国に次ぐ世界第2位の市場になっています。
東証ＲＥＩＴ指数は算出開始から約1.9倍に、配当込みの指数は約3.4倍に上昇しています。
Ｊ-ＲＥＩＴ基本情報
Ｊ-ＲＥＩＴ市場
※銘柄数は上場日ベース。 （出所）ARES（不動産証券化協会）、東京証券取引所のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 ※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。東証ＲＥＩＴ指数とＪ-ＲＥＩＴの時価総額および上場銘柄数の推移
（東証REIT指数：2003年3月31日～2016年7月29日、日次）（時価総額、上場銘柄数：2003年3月末～2016年7月末、月次） 上場銘柄数 55銘柄 （2016年7月末）時価総額
約11.8兆円 （2016年7月末）販売用資料
1.0 8.9 10.4 -5.4 -7.1 -2.5 -1.6 -0.5 1.6 1.8 2.9 -1.2 2.8 4.3 -3.5 -4.5 -1.8 -1.3 -0.6 0.5 0.4 0.5 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 12 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 （％） （年） 三大都市圏平均 商業地 三大都市圏平均 住宅地 （2006年～2016年、年次）Ｊ-ＲＥＩＴの投資環境
公示地価の動向
（出所）国土交通省のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成公示地価とは
地価公示法に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会が標準地を選定し、主に都市計画区域内を調査対象として公示す る毎年1月1日時点における標準地の正常な価格とされています。一般の土地取引の指標等として、適正な地価の形成に 寄与しており、昭和45年（1970年）以降毎年実施されています。三大都市圏の公示地価対前年平均変動率の推移
Ｊ-ＲＥＩＴの主要投資地域である東京、大阪、名古屋の三大都市圏の平均公示地価は、住宅地、商業地ともに
3年連続上昇し、特に商業地は上昇基調が強まりました。
販売用資料
134 206 86 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 （年） 消費者物価指数(全国総合、年平均) 名目GDP（暦年） 公示地価(商業地、三大都市圏平均) （1980年～2015年、年次）Ｊ-ＲＥＩＴの投資環境
公示地価とＧＤＰ、消費者物価指数の動向
1980年を起点とすると、公示地価は、名目ＧＤＰや消費者物価指数に比べて低い水準に置かれています。
名目ＧＤＰ・消費者物価指数・公示地価の推移
※1980年＝100として指数化。 ※名目GDPデータは1980年～1993年は確報値、1994年以降は2016年6月8日公表の2次速報値。 （出所）国土交通省、総務省、内閣府のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成販売用資料
50 100 150 200 250 300 05/6 07/6 09/6 11/6 13/6 15/6 50 100 150 200 250 300 93/6 95/6 97/6 99/6 01/6 03/6
東京五輪開催に向け、交通インフラの整備などが進み、東京の都市としての機能の高度化が見込まれます。
過去に先進国で開催された五輪では、開催前だけでなく、開催後も住宅価格の上昇が見られました。
Ｊ-ＲＥＩＴの投資環境
2020年東京五輪と不動産市場
道路輸送インフラの整備予定
（2005年4-6月期～2016年1-3月期、四半期） （出所）Bloombregのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成ロンドンとシドニーの住宅価格指数の推移
ロンドン（英国）
※1993年4-6月期を100として指数化 （1993年4-6月期～2004年1-3月期、四半期）シドニー（オーストラリア）
開催決定 1993年9月 大会開催 2000年9月 上昇率+52.7％
※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。 開催後 上昇率+69.6％
上昇率+38.8％
開催決定 2005年7月 大会開催 2012年7月 リーマンショック （2008年9月） ※2005年4-6月期を100として指数化 開催後 上昇率+47.7％
（年/月） （年/月） ※五輪レーン（紫網掛部分） （出所）内閣官房東京オリンピック競技大会・東京パラリンピック競技大会推進本部事務局「2020年 東京オリンピック競技大会・東京パラリンピック競技大会に向けた政府の取組」資料集販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴの投資環境
賃貸オフィス動向
東京都心部のオフィス空室率は、米国都心部に対して相対的に低下幅が大きくなっています。
都心主要5区のオフィス空室率は、貸し手側優位と言われる5％を下回る水準で推移しており、賃料は緩やかな
上昇が続いています。
都心主要5区のオフィス空室率と賃料の推移
日米都心部オフィス空室率の推移
（米国：2011年4-6月期～2016年4-6月期、四半期） （東京：2011年6月～2016年7月、月次） （2002年1月～2016年7月、月次） ※東京都心部：都心主要5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区（基準階面積が 100坪以上の主要貸事務所ビル）） （出所）REIS、三鬼商事、Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 ※都心主要5区は、左記の「東京都心部」と同じ定義。 （出所）三鬼商事のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 8.6％ 2.5％ 9.4％ 3.9％ 0 2 4 6 8 10 12 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 22,000 24,000 02/1 04/1 06/1 08/1 10/1 12/1 14/1 16/1 （％） （円/坪） （年/月） 賃料 (左軸） 空室率 (右軸） 16.0％ 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 11/6 11/12 12/6 12/12 13/6 13/12 14/6 14/12 15/6 15/12 16/6 （％） （年/月） 米国都心部オフィス空室率 東京都心部オフィス空室率 3.9％販売用資料
30 40 50 60 70 80 90 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 03/9 04/9 05/9 06/9 07/9 08/9 09/9 10/9 11/9 12/9 13/9 14/9 15/9 16/9 17/9 （年/月）Ｊ-ＲＥＩＴの投資環境
Ｊ-ＲＥＩＴの業績動向
東証ＲＥＩＴ指数と1口当たり配当金の推移
※1口当たり配当金は東証REIT指数の1口当たり実績配当金の直近12ヵ月合計を使用。 ※1口当たり配当金予測値は2016年末～2017年末のBloomberg予測値。 （出所）Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 ※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。 （2003年9月末～2016年7月末、月次） （円） 1口当たり配当金 （右軸） 1口当たり 配当金予測値 （右軸） 東証ＲＥＩＴ指数 （左軸）
空室率の低下や賃料の緩やかな上昇などにより、足もとＪ-ＲＥＩＴの1口当たり配当金は増加基調にあります。
また、金利の低下により借り入れコストが下がったことも、Ｊ-ＲＥＩＴの収益拡大に寄与していると考えられます。
販売用資料
3.1 3.5 4.1 3.6 4.1 -0.2 1.5 1.9 0.7 0.1 -1 0 1 2 3 4 5 6 日本 米国 オーストラリア 英国 フランス REIT配当利回り 10年国債利回り （％） 3.1 2.2 -0.2 -1 0 1 2 3 4 （％）Ｊ-ＲＥＩＴ
国内株式
10年国債
Ｊ-ＲＥＩＴの投資環境
国内資産、海外ＲＥＩＴとの利回り比較
国内の投資対象資産の中で比較すると、Ｊ-ＲＥＩＴの配当利回りは高く、相対的に投資魅力が高いといえます。
海外ＲＥＩＴとの比較では、ＲＥＩＴと国債の利回り差から見て、Ｊ-ＲＥＩＴの投資魅力が相対的に高いことが分かり
ます。
※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。また、ファンドの運用実績ではなく、ファンドの運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。 ※日本のREIT配当利回りは東証REIT指数、その他のREIT配当利回りはS&PグローバルREIT指数の各 国インデックスの実績配当利回りを使用。 ※データは小数点以下第2位を四捨五入しています。 （出所）S&Pダウ・ジョーンズ・インデックス、Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント 作成 利回り差4.0％
利回り差3.3％
利回り差2.0％
利回り差2.2％
利回り差2.9％
主要国のＲＥＩＴと国債の利回り差
（2016年7月末現在） ※J-REITの配当利回りは東証REIT指数、国内株式の配当利回りはTOPIX （東証株価指数）の実績配当利回りを使用。 ※データは小数点以下第2位を四捨五入しています。 （出所）Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成国内資産別の利回り比較
（2016年7月末現在）販売用資料
-2 0 2 4 6 8 10 12 05/1 06/1 07/1 08/1 09/1 10/1 11/1 12/1 13/1 14/1 15/1 16/1 （％） （年/月） J-REIT配当利回り 10年国債利回り リスクプレミアム
直近（2016年7月末時点）のリスクプレミアム
*は3.3％と、インフレ傾向であった2005年から2007年の平均（1.7％）
と比較して高い水準にあります。また、デフレ脱却への期待感が膨らんだ2012年12月以降の平均（2.9％）と比較
しても、現在のリスクプレミアム水準は割安と考えられます。
Ｊ-ＲＥＩＴの投資環境
リスクプレミアムの推移
Ｊ-ＲＥＩＴ配当利回りと10年国債利回りの格差（リスクプレミアム）の推移
（2005年1月末～2016年7月末、月次） ※J-REIT配当利回り：東証REIT指数の実績配当利回り ※本ページにおけるインフレ時とは、消費者物価指数（生鮮食品を除く総合、全国、年平均）が対前年比でマイナスを記録しなかった2005年～2007年の期間を三井 住友トラスト・アセットマネジメントが独自に定義するもので、一般的なインフレ時の定義とは異なります。 ※データは小数点以下第2位を四捨五入しています。 （出所）Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 Ｊ-ＲＥＩＴ配当利回り 3.1％ 10年国債利回り -0.2％ リスクプレミアム 3.3％ * リスクプレミアム：金融商品において、リスクに対し支払われる対価。具体的には、金融商品と一般的に無リスクとみなされる「国債」との利回りの差。 ※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。また、ファンドの運用実績ではなく、ファンドの運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。 インフレ時リスク プレミアム 平均 1.7％ デフレ脱却期待 （アベノミクス）以降 リスクプレミアム 平均 2.9％販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴの投資環境
海外ＲＥＩＴと比較したＪ-ＲＥＩＴの価格水準
Ｊ-ＲＥＩＴの価格指数を海外ＲＥＩＴと比較すると、リーマンショック後からの上昇率でみて、依然米国を除く他の先
進国とほぼ同じ価格水準であり、割高感はありません。
（2009年3月31日～2016年7月29日、日次） ※2009年3月31日を100として指数化。 ※使用インデックスは日本：東証REIT指数（配当込み）、その他：S&PグローバルREIT指数の各国インデックス（現地通貨ベース、配当込み）。 （出所）S&Pダウ・ジョーンズ・インデックス、Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 ※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。主要国のＲＥＩＴ指数の推移
50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 09/3 09/9 10/3 10/9 11/3 11/9 12/3 12/9 13/3 13/9 14/3 14/9 15/3 15/9 16/3 （年/月）英 国
299.7
日 本
310.7
ｵｰｽﾄﾗﾘｱ
358.9
米 国
508.2
フランス
370.4
販売用資料
80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 13/6 13/12 14/6 14/12 15/6 15/12 16/6 （年/月） 日本 米国Ｊ-ＲＥＩＴの投資環境
政策動向①
（2013年6月末～2016年7月末、月次） ※2013年6月末を100として指数化。 （出所）FRB（米連邦準備理事会）、日銀のデータを基に三井住友トラスト・アセット マネジメント作成日米のマネタリーベースの推移比較
マイナス金利政策導入後の利回りの変化
※J-REIT配当利回りは東証REIT指数の実績配当利回り。 ※データは小数点第2位以下を四捨五入しています。 （出所）Bloombergのデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 ※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。また、ファンドの運用実績ではなく、ファンドの運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。
日本は2013年4月より量的金融緩和を開始し、その後マネタリーベースが着実に拡大しています。一方、先行し
た米国は既に量的金融緩和を終了しており、金融政策面でのＲＥＩＴ市場へのプラス効果は足もとは日本の方が
大きいと考えられます。
日銀はさらにマイナス金利政策を導入し、国債の利回りの低下により、Ｊ-ＲＥＩＴの利回り面での魅力が高まってい
ます。
0.0 0.3 1.3 3.2 -0.3 -0.2 0.3 3.1 -1 0 1 2 3 4 5年国債 10年国債 30年 超長期国債 J-REIT 配当利回り （％） 2015年12月末 2016年7月末販売用資料
1,108億円
1,401億円
1,778億円
2,696億円
約3,600億円
0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 2012年末（実績） 2013年末（実績） 2014年末（実績） 2015年末（実績） 2016年末（見通し） （億円） （出所）日銀の発表資料を基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成日銀のＪＲＥＩＴの保有残高実績および見通し
（2012年末～2016年末、年次）日銀は世界の中央銀行の中で唯一、ＲＥＩＴを資産買入の対象としています。
資産買入等の基金
（～2013.4.4）量的・質的金融緩和
（2013.4.4～）量的・質的金融緩和の拡大
（2014.10.31～） 2012年末（実績） 2013年末（実績） 2014年末（実績） 2016年末（見通し）補完措置の導入
（2015.12.18～） 2015年末（実績）年間
＋900億円
ペース
日銀は2014年10月の追加金融緩和以降、年間900億円ペースでＪ-ＲＥＩＴの買入を行っており、2％の物価安定
目標達成まで継続が見込まれます。
Ｊ-ＲＥＩＴの投資環境
政策動向②
販売用資料
-1,600 -1,200 -800 -400 0 400 800 1,200 1,600 0 250 500 750 1,000 1,250 1,500 1,750 2,000 14/7 14/9 14/11 15/1 15/3 15/5 15/7 15/9 15/11 16/1 16/3 16/5 16/7 (億円) （年/月） 海外投資家 投資信託 個人投資家 銀行 日銀 ※銀行の定義：銀行法により免許を受けた国内普通銀行ならびに一般社団法人信託協会に加盟している信託銀行 （出所）東京証券取引所のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成ＪＲＥＩＴの主な投資部門別の売買動向と東証ＲＥＩＴ指数の推移
（2014年7月～2016年7月、月次）Ｊ-ＲＥＩＴの投資環境
投資家動向
※売買動向（棒グラフ）は右軸売り越し
買い越し
東証ＲＥＩＴ指数（左軸、月末値） ※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。
日銀のマイナス金利政策導入発表後、2016年2～4月にかけて海外投資家は大幅に買い越しました。
足もと海外投資家の買いは一服していますが、国債の利回りがマイナスとなり、ますます運用難となる中、今後
も利回りに注目した銀行や投資信託を通じた個人投資家の買いが期待されます。
販売用資料
ご参考
インフレヘッジとしての不動産投資
過去の物価上昇時の不動産価格や家賃の平均上昇率は、消費者物価指数の上昇率を上回っています。
物価上昇時には、不動産や賃料も上昇しやすいことから、インフレヘッジ
*資産として、不動産やＪ-ＲＥＩＴなどへ
の投資に注目が集まることが期待されます。
消費者物価指数上昇時の地価と家賃の平均上昇率
※1971年から2015年までの過去45年間で、消費者物価指数（生鮮食品を除く総合）の上昇率が0％を超過していた32年を母集団とした場合。 （出所）国土交通省および総務省のデータを基に三井住友トラスト・アセットマネジメント作成 * インフレヘッジ：物価上昇率を上回って価格が上昇すると見込まれる資産に資金を投じ、インフレによる貨幣価値の下落から財産を守ること。過去のインフレ時には
地価や家賃の上昇率が高い
販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴ・リサーチ・オープン （毎月決算型）／（年2回決算型）
ファンドの特色
1
毎月決算型と年2回決算型があります。
※分配金額については、委託会社が基準価額水準、市況動向等を勘案して決定します。ただし、分配を行わないことがあります。 ※27ページの「収益分配金に関する留意事項」をご覧ください。 ※上記はイメージであり、将来の分配金の支払いおよびその金額について示唆あるいは保証するものではありません。Ｊ-ＲＥＩＴを主要投資対象とし、ファミリーファンド方式で運用を行います。
●
J-REITへの投資は、徹底した銘柄調査と市場分析に基づいて行います。マザーファンドは、不動産研究に特化した三井住友トラスト基礎研究所から
投資助言を受けます。
＜ファンドのしくみ＞安定したインカムゲイン（Ｊ-ＲＥＩＴから得られる配当等の収益）の確保と
投資信託財産の中長期的な成長を目指して運用を行います。
2
3
●
分配対象額は、経費控除後の繰越分を含めた配当等収益および売買益等の全額とします。
●
「毎月決算型」と「年2回決算型」の2種類の収益分配のタイプからお選びいただけます。
※資金動向、市況動向、信託財産の規模等によっては、上記の運用ができない場合があります。 毎年6月17日および12月17日（休業日の場合は翌営業日）に決算を行い、分配金額を決定します。 毎月17日（休業日の場合は翌営業日）に決算を行い、収益の分配を行います。販売用資料
Ｊ-ＲＥＩＴ・リサーチ・オープン （毎月決算型）／（年2回決算型）
運用プロセス
ファンドは、不動産に特化したシンクタンク（三井住友トラスト基礎研究所）と、経験豊富なファンドマネジャー
の強みが融合しています。
卓越したリサーチ力が業界でも高く評価され、不動産分野の研究に特化したシンクタンクである 『三井住友トラスト基礎研究所』と、
不動産の運用経験が豊富なファンドマネジャーによる実地調査等の強みが融合した運用体制です。
※実際の運用は 「J-REIT・リサーチ マザーファンド」を通じて行います（ファミリーファンド方式）｡ 昭和63年に不動産に関する専門の調査・研究機関として設立された研究所です。 不動産市場のリサーチからコンサルティング（投資助言やリスク管理）まで提供しており、 その研究内容や調査レポートは、業界で高く評価されています。 不動産の投資適格性評価、不動産投資市場の将来予測など不動産投資に関する 調査や、主要不動産の需給動向や市場予測、不動産市場に関する調査のコンサル ティング業務などを行っています。また、J-REITのインデックス「SMTRI J-REIT Index」を開発・公表しています。
個別銘柄選定 配当利回りや流動性、時価総額を勘案し、マネジメント評価、定性判断を加味して 個別銘柄を選定 ポートフォリオの構築 個別銘柄選定に基づき売買を行い、ポートフォリオを構築 個別銘柄評価 財務リスクチェックを行い、個別銘柄の評価を行う 投資ユニバース わが国の金融商品証券取引所に上場（上場予定銘柄を含む）している 不動産投資信託証券（J-REIT） 価格査定 個別J-REITが保有する不動産の資産価値を査定する 収益予想 個別J-REITの収益成長性を独自に分析し、収益予想を行う 投資助言 マザーファンドの投資プロセス ※実際の運用は 「J-REIT・リサーチ マザーファンド」を通じて行います（ファミリーファンド方式）｡ ※上記プロセスは、今後変更となる場合があります。 三井住友ト ラ ス ト 基礎研究所 三井住友 ト ラ ス ト ・ アセッ ト マ ネ ジ メ ン ト 投資助⾔
