ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
TOKYU LIVABLE INC,
不動産マーケット概況
2014/3Q 2014年第3四半期(7～9月)東京：概況
東京（都区部）
関東地方の南部に位置する日本の首都
日本の政治・経済・文化の中心都市で、日本最大の都市
内 容 出 所 1) 人 口 2009年：8,807,187人 → 2014年：9,067,225人 (+3.0%) 東京都の統計 2) 世 帯 数 2009年：4,376,801世帯 → 2014年：4,763,324世帯 (+8.8%) 東京都の統計 3) 総 面 積 622.9k㎡ 東京都の統計 4) 人 口 集 中 地 区 面 積 割 合 2005年：100% → 2010年：100% 国勢調査 5) 主 要 商 業 地 銀座、表参道、渋谷、新宿、池袋、六本木、秋葉原等 6) 主 要 産 業 サービス業(21%)、卸売・小売業(20%)、製造業(7%) ※製造業は印刷関連等の生活関連型が中心 市民経済計算・工業統計 7) 事 業 所 数 2004年：137,434 → 2007年：119,223 (-13.3%) 商業統計調査 8) 小 売 業 事 業 所 数 2004年：86,682 → 2007年：77,302 (-10.8%) 商業統計調査 9) 小 売 業 売 り 場 面 積 2004年：7,679,403㎡ → 2007年：7,873,613㎡ (+2.5%) 商業統計調査 10) 新 設 住 宅 着 工 数 2012年：108,668 → 2013年：106,997 (-1.5%) 住宅着工統計 11) 持 ち 家 率 2005年：45.8% (全国平均62.1%) → 2010年：44.2% (全国平均61.9%) 国勢調査 12) Ｊ － Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ 物 件 数 総数：1,387 (レジデンス：776、オフィス：422、商業施設：102、ホテル：21、倉庫・物流施設：10、その他：56) 不動産証券化協会 1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2014年9月30日時点のデータをもとに弊社集計 出所：日本銀行「地域経済報告(2014年7月) 関東甲信越」【 都市 基本 デー タ】
【 景 気 情 勢 】
消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動がみられているが、基調的には緩やかな回復を続けている 項 目 商業地 地価は全体的に上昇 銀座と新宿の上昇幅大 住宅地 中央・港区の上昇率は高いが、総じて上昇幅小 一戸建 平均成約価格は上昇 取引件数は減少が続く マンション 坪単価上昇・専有面積増加 取引件数は減少 賃 貸 空室率は低下傾向 賃料は小幅に上昇 売 買 前期少なかった千代田区の取引増加 賃 貸 賃料は上昇傾向 成約件数は減少 売 買 城北エリアの取引事例増加 土地 居住用 不動産 オフィスビル レジデンスＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
東京：地価
■東京23区【商業地】 公示地価 ◆価格 上位3件 区 所在 地積 (m2) 2014年価格 （円/m2） 上昇率 1 新宿区 新宿3-30-11 741 19,900,000 9.9% 2 中央区 銀座4-5-6 454 29,600,000 9.6% 3 新宿区 新宿3-24-1 1,171 20,900,000 9.4% 4 中央区 銀座5-3-1 707 26,100,000 9.2% 中央区 銀座7-9-19 426 21,400,000 9.2% 区 所在 地積(m2) 2014年価格（円/m2） （円/m2）前年比 1 中央区 銀座4-5-6 454 29,600,000 +2,600,000 2 千代田区 丸の内2-4-1 10,027 28,700,000 +1,700,000 3 中央区 銀座5-3-1 707 26,100,000 +2,200,000 ◆対前年上昇率 上位5件
地価
<商業地>
地価は全体的に上昇 銀座と新宿の上昇幅大
【2014年 公示価格】 ◆対前年 上昇：577地点 同額：5地点 下落：なし 中央区銀座で4地点、新宿区新宿三丁目で2地点が9％ 以上上昇した。千代田区、港区、渋谷区の上昇幅は比較 的小さい。 【2014年 基準地価格】 ◆最高価格：中央区銀座2-6-7 22,600,000円/㎡ ◆最大上昇率：中央区銀座6-8-3 12.1％増 ◆対前年 上昇：315地点 同額：3地点 下落：なし 公示価格と同様に、銀座の各地点および新宿三丁目の 上昇率が高い。他では港区南青山5-1-27が11.9％増と大 きく上昇した。<住宅地>
中央・港区の上昇率は高いが、総じて上昇幅小
【2014年 公示価格】 ◆対前年 上昇：617地点 同額：25地点 下落：なし 港区は『赤坂』『元麻布』などは比較的大きく上昇した が、『高輪』『白金台』の上昇率は高くない。世田谷区、杉 並区の住宅地においては上昇率が4%を超える地点はな く、小幅な上昇にとどまった。 【2014年 基準地価格】 ◆最高価格：千代田区六番町6番1他 3,070,000円/㎡ ◆最大上昇率：中央区月島3-25-3 10.8％増 ◆対前年 上昇：319地点 同額：6地点 下落：なし 上昇率上位10地点は、ほとんどが都心3区（千代田区・ 中央区・港区）である。23区内で前年より下落した地点は 無いが、大きく上昇した地点も少ない。 １．中央区銀座4-5-6 区 所在 地積(m2) 2014価格（円/m2） （円/m2）前年比 1 千代田区 六番町6-1外 2,266 2,960,000 +180,000 2 港区 赤坂1-14-11 1,053 2,680,000 +240,000 3 千代田区 三番町6-25 969 2,280,000 +130,000 区 所在 地積(m2) 2014価格（円/m2） 上昇率 1 中央区 勝どき3-4-18 799 954,000 10.9% 中央区 佃3-3-9 717 1,430,000 10.9% 3 中央区 月島3-25-3 558 952,000 10.8% 4 中央区 佃2-12-12 742 925,000 10.1% 5 港区 赤坂1-14-11 1,053 2,680,000 9.8% ■東京23区【住宅地】 公示地価 ◆価格 上位3件 ◆対前年上昇率 上位5件 調査主体 判定基準日 公表 公示価格 国土交通省 1月1日 3月中旬 基準地価格 都道府県 7月1日 9月中旬ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
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居住用不動産
<戸建市況>
平均成約価格は上昇 取引件数は減少が続く
(図表1参照) 【成約件数】 433件 2014年第1四半期まで毎期500件以上の取引があった が、前期より減少傾向にあり、400件台で推移している。 【平均成約価格】 5,247万円 2012年、2013年は4,000万円台中盤から後半で推移して いたが、2014年より概ね5,000万円前後に上昇している。<マンション市況>
坪単価上昇・専有面積増加 取引件数は減少
●新築マンション (図表2参照) 【販売戸数】 4,121戸 2014年は減少傾向にあり、当期の販売戸数は2012年以 降最低戸数だった。2013年の供給増加の反動、および後 述の価格上昇が要因と思われる。 【平均価格】 6,336万円 【平均坪単価】 307万円/坪 当第3四半期は、坪単価・価格ともに2012年以降最高額と なった。昨今の建築費高騰が販売価格に影響を与えてい ると想定される。 【平均専有面積】 68.18㎡ 平均専有面積は増加傾向にあるが、単価の上昇が続く 以上、専有面積が今後縮小傾向に転じる可能性もある。 【初月申込率】 81.5％ 2013年以降、80％前後で推移。変化は小さいが、総販売 戸数は減っているため、初月販売戸数は減少傾向にある。 ●中古マンション (図表3参照) 【成約件数】 2,950件 2013年より四半期の成約件数は3,000件を超えていた が、今期は7期ぶりに3,000件を割った。 【平均成約価格】3,577万円 【平均坪単価】207万円/坪 平均成約価格に大きな変化はない。坪単価が上昇傾向 にあるが、面積の小さい物件の取引がやや多く、平均価格 が大幅に上昇することはなかった。 【図表3】東京都区部 中古マンション 市況推移資料：「REINS Market Information」
2,000 3,000 4,000 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 件 万円/坪 成約件数 平均成約価格 4,500 4,750 5,000 5,250 5,500 300 400 500 600 700 万円 件 成約件数 平均成約価格
東京：居住用不動産
【図表1】東京都区部 戸建 成約状況 ※新築を含む資料：「REINS Market Information」
【図表2】東京都区部 新築マンション 市況推移 資料：「マーキュリー マンションSummary」 3,000 6,000 9,000 12,000 4,000 5,000 6,000 7,000 戸 万円 販売戸数 平均価格 50 60 70 80 250 270 290 310 ㎡ 万円/坪 平均坪単価 平均専有面積 170 180 190 200 210 万円/坪 坪単価の推移
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オフィスビル
<賃貸市況>
空室率は低下傾向 賃料は小幅に上昇
●需給 (図表1参照) ・2014年の新規供給面積は約19万坪（予定含む）。前年 は供給面積は減少していたが、概ね平年並みの供給量 となった。 ・テナント需要は引き続き強く、大型ビルの多くが高稼働 の状態にあり、新築や築浅ビルには品薄感が見られる。 ●ビジネス地区の賃料・空室率 (図表2・3参照) 【平均募集賃料単価】 16,805円/坪 2013年から16,000円台前半で推移していたが、2014年 6月に16,500円/坪を超え、以降小幅ではあるが上昇を 続けている。 【空室率】 5.65% 2012年より9％前後で推移していた空室率は、2013年 中盤より低下傾向となり、半年で約1%ずつ低下している。 渋谷区は9月に大規模ビルの空室消化があったため、 空室率は2008年4月以来の3%台に低下した。 【図表2】東京ビジネス地区 オフィス空室率・賃料推移 資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず東京：オフィスビル
【図表1】東京23区 オフィス新規供給・新規需要面積推移資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」
15,500 16,000 16,500 17,000 17,500 5.5 6.5 7.5 8.5 9.5 円/坪 平均募集賃料単価 空室率 -200,000 -100,000 0 100,000 200,000 300,000 400,000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 坪 新規供給面積 新規需要面積 【図表3】東京ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料 （2014年9月時点） 資料：三鬼商事「オフィスレポート」 空室率 前期比 賃料※ (円/坪) 前期比 （円/坪） 東京ビジネス地区 5.65% -0.80% 16,805 198 千代田区 5.42% -0.10% 18,450 322 中央区 6.11% -0.27% 16,042 139 港区 6.21% -1.89% 17,174 100 新宿区 5.25% -1.09% 14,178 245 渋谷区 3.96% -0.07% 17,627 246 ※共益費含まず 千代田区 空室率 賃料 新宿区 空室率 賃料 渋谷区 空室率 賃料 港区 空室率 賃料 中央区 空室率 賃料 ■東京ビジネス地区のオフィス動向 地図使用承認©昭文社第49G056号 空室率は-0.49%～0.49%、平均賃料は-199円/坪～199円/坪を それぞれ横ばいと定義 %
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TOKYU LIVABLE INC, ■売買事例位置図
オフィスビル
<売買市況>
前期少なかった千代田区の取引増加
●投資期待利回り (図表4参照) 全体的に低下傾向にあるが、特に『日本橋』と『渋谷』の下 がりが大きい。『日本橋』は、2011年より他のエリアよりいち早 く低下傾向が表れた。『渋谷』は2014年より下がり幅が大きく なっている。東京：オフィスビル
※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づく № 取引月 物件名 所在 交通 延床面積(㎡) 区分/一棟 築年月 （百万円）価格 利回りNOI 売主 買主 1 7月 TTKキャナルサイドビル 港区芝浦4-18-32 田町駅10分 4,625.00 一棟 1991年1月 1,700 - 東京鐵骨橋梁 立花エレテック 2 7月 芝大門センタービル 港区芝大門1-10-11 大門駅3分 1,021.20 区分 1993年7月 800 5.1% 個人 日本プライムリアルティ(投) 3 7月 アークヒルズ サウスタワー 港区六本木1-4-5 六本木一丁目駅 1分 13,260.87 区分 2013年1月 19,150 4.0% 森ビル 森ヒルズリート(投) 4 7月 六本木ヒルズ森タワー 港区六本木6-10-1 六本木駅5分 3,862.91 区分 2003年1月 9,890 4.0% 森ビル 森ヒルズリート(投) 5 7月 台東オリエントビル 台東区台東2-30-10 仲御徒町駅3分 1,496.04 一棟 1986年1月 578 - スパンクリート コーポレーション 港都市開発 6 7月 代官山タカラビル2 目黒区上目黒1-3-2 中目黒駅3分 1,056.85 一棟 非開示 655 - JPTスカーレット 個人 7 7月 新練馬ビル 練馬区豊玉北5-14-6 練馬駅4分 5,425.21 一棟 1997年3月 1,800 - 住友不動産 ブロッコリー 8 8月 新宿アイランド 新宿区西新宿6-5-1 西新宿駅1分 38,352.86 区分 1995年1月 47,550 - 都市再生機構 東急不動産 9 8月 西新宿KFビル 新宿区西新宿8-14-24 西新宿駅3分 9,854.00 一棟 1993年1月 6,000 - 日本土地建物販売 Tiger特定目的会社 10 8月 トーセン池袋ビル 豊島区池袋2-53-5 池袋駅4分 3,477.86 一棟 1988年1月 1,934 5.1% 栄明 ケネディクス・ オフィス(投) 11 9月 紀尾井町ビル 千代田区紀尾井町3-12 麹町駅2分 24,598.85 一棟 1989年1月 34,300 - 白馬キャピタル3特定目的会社 森トラスト総合リート(投) 12 9月 いちご九段南ビル 千代田区九段南3-8-10 市ヶ谷駅8分 535.05 一棟 2007年3月 450 - いちご不動産(投) 非開示 13 9月 西村第一ビル 千代田区三崎町3-2-18 水道橋駅4分 4,926.33 一棟 1996年1月 3,300 - ティー・エヌ・シー、個人 TAC 14 9月 杏林製薬旧本社ビル 千代田区神田駿河台2-5-23 御茶ノ水駅5分 4,078.34 一棟 1965年1月 4,710 - 杏林製薬 中央労働金庫 15 9月 神田中央通ビル 千代田区鍛冶町2-3-3 神田駅1分 3,214.44 一棟 1989年1月 2,778 - プレミア(投) 非開示 16 9月 NKG東京ビル、NKG東京第2ビル 渋谷区桜丘町15-17 渋谷駅3分 3,466.81 一棟 1975年1月 1,870 - 日本基礎技術 東急不動産 17 9月 新宿イーストサイドスクエア 新宿区新宿6-27-30 東新宿駅1分 23,414.36 区分 2012年1月 23,100 4.4% 新宿六丁目 特定目的会社 ジャパンリアル エステイト(投) 18 9月 飯田橋土地・建物 新宿区新小川町1-16 飯田橋駅4分 811.70 一棟 1986年6月 249 - フォーバルテレコム 新英 期間：2014年7月～9月 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 13 14 15 16 17 11 18 3 アークヒルズ サウスタワー ●売買事例一覧 【図表4】Ａクラスビルの投資期待ＮＯＩ 利回り 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 4.0 4.5 5.0 5.5 2011.4 10 2012.4 10 2013.4 10 2014.04 10 丸の内 日本橋 虎ノ門 渋谷 西新宿 %ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
東京：レジデンス
180,000 190,000 200,000 210,000 220,000 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000件 円 成約件数 平均賃料
レジデンス
<賃貸市況>
賃料は上昇傾向 成約件数は減少
●賃貸市場動向 (図表1参照) （築20年以内・駅徒歩圏内） 【ファミリータイプ】 成約件数：1,933件 平均賃料：213,326円 2013年以降、2,000件以上で推移していた成約件数は 今期やや減少した。 平均賃料は上昇傾向にある。今期は2012年以降最高 値であり、初の21万円台となった。 【シングルタイプ】 成約件数：6,414件 平均賃料：80,469円 成約件数は、毎年第1四半期以外は概ね7,000件前後 で推移しているが、2014年は第2・第3四半期ともに若干 少なかった。 成約件数の減少に反して、賃料はやや上昇している。 2012年以降初の8万円台を超えた前期（2014．2Ｑ）から 連続して上昇した。 ●需給・空室状況 【高輪】 月額20万円未満の物件については、単身または小家 族向けの需要がある。高級賃貸マンションへの外国人の 賃貸需要は少し回復し、国内富裕層の賃貸需要も引き 続き堅調なため、空室率も低下傾向で推移している。 【品川】 都心部への接近性の良さなどから相応の賃貸需要が あるが、賃料水準が比較的高いため、タワーマンションな どの需要者は中・高所得層に限られる。 【有明】 当地区は分譲マンションの需要が中心で、賃貸マン ションの需要は少ない。 【佃・月島】 単身者・小家族向けのみならずファミリー向けの物件に 対しても底固い需要がある。そのため、賃貸マンションの 稼働率は従来より高い水準で推移している。 【シングルタイプ】 専有面積30㎡未満 【ファミリータイプ】 専有面積50㎡以上 78,000 79,000 80,000 81,000 82,000 2,000 4,500 7,000 9,500 12,000 円 件 成約件数 平均賃料 【図表1】東京23区 マンション平均成約賃料推移 資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成 2013年 2014年 1Ｑ 2Q 3Q 4Q 1Ｑ 2Q 3Q 64.93 65.76 65.43 66.76 65.13 64.88 65.75 ファミリータイプ 平均専有面積 （㎡） 高輪 東京駅 品川 有明 佃 月島 フジテレビ 東京タワーＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
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東京：レジデンス
レジデンス
<売買市況>
城北エリアの取引事例増加
●投資期待利回り (図表2参照) ワンルームタイプは継続的に低下している一方、超高 層タイプの低下は不安定であり、特に2012年～2013年 は期待利回りに大きな差が生じた。2014年は4月に超 高層タイプが大きく低下し、その差は若干縮小した。 № 取引月 物件名 所在 交通 延床面積(㎡) 区分/一棟 築年月 （百万円）価格 利回りＮＯＩ 売主 買主 1 7月 KDXレジデンス大島 江東区大島4-8-4 大島駅4分 2,720.77 一棟 2008年7月 1,857 5.4% 合同会社クリークイ ンベストメント ケネディクス・レジデ ンシャル(投) 2 7月 KDX レジデンス日本橋浜町 中央区 日本橋浜町3-33-4 浜町駅5分 1,872.23 一棟 2005年3月 996 5.1% ケイディーエックス・ シックス ケネディクス・レジデ ンシャル(投) 3 7月 KDXレジデンス 日本橋人形町 中央区 日本橋堀留町1-8-5 人形町駅3分 1,084.42 一棟 2002年8月 530 5.5% スペースデザイン ケネディクス・レジデ ンシャル(投) 4 7月 KDXレジデンス大山 板橋区大山金井町8-8 下板橋駅8分 5,438.90 一棟 2008年2月 2,679 5.6% 合同会社クリークイ ンベストメント ケネディクス・レジデ ンシャル(投) 5 7月 KDXレジデンス戸越 品川区戸越5-1-1 戸越駅4分 6,179.09 一棟 2006年11月 3,745 5.3% 合同会社クリークイ ンベストメント ケネディクス・レジデ ンシャル(投) 6 7月 森のとなり 品川区小山台1-1-5 武蔵小山駅8分 1,611.63 一棟 2008年6月 1,020 5.2% 第一交通産業 大和ハウス・レジデ ンシャル(投) 7 7月 アクロス目黒タワー 品川区上大崎3-5-8 目黒駅5分 13,127.81 一棟 2003年1月 7,500 - 合同会社ケプラー・ ファンド 目黒レジデンス 合同会社 8 7月 KDXレジデンス 品川シーサイド 品川区東品川3-6-7 天王洲アイル駅 10分 4,918.91 一棟 2006年8月 2,593 5.5% 合同会社クリークイ ンベストメント ケネディクス・レジデ ンシャル(投) 9 7月 KDXレジデンス 自由が丘 目黒区八雲3-11-27 自由が丘駅11分 1,764.80 一棟 2006年3月 1,268 5.1% ケイディーエックス・ シックス ケネディクス・レジデ ンシャル(投) 10 8月 ニューシティーアパート メンツ銀座イーストⅠ 中央区湊3-2-8 新富町駅4分 3,029.70 一棟 2005年1月 2,000 5.0% 合同会社 マイレージツー 日本賃貸住宅(投) 11 9月 レジディア町屋 荒川区町屋6-1-15 町屋駅11分 3,192.87 区分 2009年8月 1,168 5.3% パナホーム アドバンス・レジデンス(投) ■売買事例位置図 地図使用承認©昭文社第49G056号 2 1 3 4 5 6 7 9 10 11 8 期間：2014年7月～9月 ●売買事例一覧 5.0 5.2 5.4 5.6 5.8 6.0 6.2 ワンルーム（城南） 超高層（港区） 【図表2】レジデンスの投資期待ＮＯＩ 利回り 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 % ※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づくＴＬＩＳ マーケット・レポート
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その他のアセット
<店舗・商業施設>
全体的に横ばい 銀座は上昇が続く
●エリア別 賃貸市場 (図表1参照) 【銀座】1階：48,800円/坪 1階以外：26,700円/坪 1階の平均賃料は2013年から上昇に転じ、今期は過去3 年間で最高額になった。住所別での最高値は銀座二丁目 の81,924円/坪。最多募集件数は銀座一丁目の20件。 1階以外の部分も毎期1,000円単位で上昇している。 【表参道】1階：38,400円/坪 1階以外：24,200円/坪 1階の平均賃料は昨年までは上昇傾向にあったが、今期 は2012年以前の水準に戻った。最高値は神宮前六丁目の 88,662円/坪。最多募集件数は神宮前五丁目の35件。 1階以外は、毎期24,000円/坪前後で横ばいで推移。 【新宿】1階：35,900円/坪 1階以外：22,000円/坪 1階の平均賃料は直近4万円前後で推移していたが、今 期は若干減少した。最高値は新宿三丁目の63,869円/坪。 最多募集件数は歌舞伎町一丁目の31件。 1階以外は減少傾向にあったが、今期は上昇した。 【渋谷】1階：34,200円/坪 1階以外：21,500円/坪 下落傾向にあった1階の賃料が急上昇したが、高額事例 が含まれている為である。ヒカリエ開業により、駅前の賃貸 市場は好転しているが、駅から遠い店はテナント付けに苦 戦しているところもみられる。 ●売買市況 (図表2および次々頁参照) ・投資家の期待利回りは、都心型より郊外型（ショッピングセ ンター）の方が若干下がり幅が大きく、都心型との乖離が小 さくなってきている。 ・渋谷区神宮前で2件の取引があった。うち、神宮前一丁目 の『Cute Cube 原宿』（NOI 利回り4.1%）を購入した日本リ テールファンド投資法人は、2014年4月にも神宮前四丁目 の商業施設を取得している。東京：その他のアセット
4.0 5.0 6.0 7.0 都心型（銀座） 郊外型 【図表2】商業店舗の投資期待ＮＯＩ 利回り 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 【図表1】主要商業地店舗 平均募集賃料 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 50,000 2011 下 2012 上 2012 下 2013 上 2013 下 2014 上 ◆1階 円/坪 20,000 22,000 24,000 26,000 28,000 2011 下 2012 上 2012 下 2013 上 2013 下 2014 上 ◆1階以外 円/坪 資料：『店舗賃料トレンド 2014 秋』 一般財団法人日本不動産研究所、スタイルアクト株式会社 株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト 銀座 表参道 新宿 渋谷 銀座 表参道 新宿 渋谷 %ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
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上がっていた空室率は 今期は低下
賃料水準の低いエリアが賃料上昇傾向
●首都圏 賃貸市況 【需給・空室率】（図表3参照） 今期の新規供給は『MFLP久喜』の一棟で、大手物流 会社と食品卸の二社により満床で竣工した。 また、前期までに竣工した新築物件でも空室が徐々に 消化されて新規需要も40,000坪弱まで積み上がり、結 果、空室率は前期の6.1%から4.9% まで低下した。 【賃料動向】（図表4参照） 千葉県柏市・流山市や埼玉県久喜市、川崎市湾岸部 など2年ほど前までは成約賃料水準が3,000円/坪前半と 低かった地域は、賃料の上昇がみられる。 特に川崎市湾岸部は、築年数が比較的古い物件が多 いものの、大田区に隣接した立地にもかかわらず賃料が 低い点が見直されてテナント需要を吸引し、空室が少な い状況が続いている。 一方、東京23区や千葉県市川市などは、都心に近い反 面、賃料水準が高いため、距離が離れていても割安な候 補物件が他にある場合にはやや敬遠される傾向があり、 賃料の上昇ベースは鈍い状況である。 ●売買市況 (図表5および次頁参照) ・投資家の期待利回りは、内陸部の方が湾岸部より低下 幅が大きく、その差は縮小傾向にある。 ・8月にＧＬＰ投資法人が江東区新砂三丁目の物流施設 を取得した。同投資法人は2014年4月にも江東区辰巳三 丁目の隣接する物流施設二棟を取得している。 【図表5】物流施設の投資期待ＮＯＩ 利回り （東京都 シングルテナント） 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 【図表3】首都圏 物流施設 空室率資料：CBRE「Japan Industrial Market View」
2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 2013 1Q 2Q 3Q 4Q 2014 1Q 2 Q 3 Q 【図表4】首都圏 平均募集賃料単価
資料：CBRE「Japan Industrial Market View」
3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 5,500 6,000 2013 1Q 2Q 3Q 4Q 2014 1Q 2 Q 3 Q 内陸 湾岸 ％ 円/坪 首都圏 単価の推移 都道府県別 今期の平均募集賃料単価 （中大型施設） 東京都 千葉県 埼玉県 神奈川県 賃料単価 5,490 3,590 3,980 4,140 対前期比 ▲ 500 ▲ 20 +30 +70 単位：円/坪 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 湾岸部 内陸部 %
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№ 取引月 物件名 所在 交通 延床面積 (㎡) 区分/ 一棟 築年月 価格 （百万円） ＮＯＩ 利回り 売主 買主 店1 7月 東京駐車ビル 中央区銀座3-3-13 銀座駅2分 3,067.92 一棟 1964年1月 11,000 - グリーンキャブ オンワード ホールディングス 店2 9月 Cute Cube 原宿 渋谷区神宮前1-7-1 原宿駅3分 1,729.36 一棟 2013年1月 8,520 4.1% 三菱商事都市開発 日本リテールファンド (投) 店3 9月 SO-CAL LINK OMOTESANDO 渋谷区神宮前4-9-8 表参道駅3分 484.56 一棟 2014年4月 2,300 4.3% オリックス オリックス不動産(投) 店4 9月 ORE池袋 豊島区東池袋1-21-13 池袋駅3分 5,442.38 一棟 2010年8月 6,410 4.4% 特定目的会社 ジョイントアーク14 オリックス不動産(投) ■売買事例位置図<店舗・商業施設>
●売買事例一覧 № 取引月 物件名 所在 交通 延床面積 (㎡) 区分/ 一棟 築年月 価格 （百万円） ＮＯＩ 利回り 売主 買主 物1 8月 GLP東京Ⅱ 江東区新砂3-4-11 高速湾岸線 新木場出口 85,454.94 一棟 2006年4月 36,100 -東京2ロジスティック 特定目的会社 GLP(投)<倉庫・物流施設>
●売買事例一覧 店1 地図使用承認©昭文社第49G056号 店2 店3 店4 物1 期間：2014年7月～9月 期間：2014年7月～9月 Cute Cube 原宿SO-CAL LINK OMOTESANDO
店2
店3
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事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等
1.物流でファーストリテイリングと大和ハウスが協業
ユニクロなどのカジュアル衣料品を展開するファーストリテイリ ング（以下『ＦＲ』）と大和ハウス工業は10月、物流施設に関する 協業を発表した。これまで店舗開発で業務提携しており、協力 関係を物流施設まで拡大する。ＦＲは通販事業の拡大に向け、 全国5～10か所で最新鋭の物流施設を整備する方針で、この 開発、保有、運営を大和ハウス工業が支援していく。 開発面では、ＦＲ専用の物流施設を大和ハウス工業が建設 する。第1弾として、江東区有明一丁目の大和ハウス工業保有 地に、200億円強を投じて地上6階建、延床面積約11万㎡の施 設を開発する。 保有面では、ＦＲ専用施設に特化した私募ＲＥＩＴを大和ハウ ス工業が立ち上げる。運営面に関しては、両者の共同出資で 物流事業会社を設立する予定。 <開発の概要> 仮）Ｄプロジェクト有明Ⅰ 所在：東京都江東区有明一丁目1－8ほか（地番） 交通：首都高速道路湾岸線『有明』Ｉ.Ｃ.約 2㎞ 敷地面積：36,309．00㎡ 延床面積：112,402．87㎡ 構造・階数：ＲＣ・Ｓ造 地上6階建 設計・施工：大和ハウス工業2.300億円強を投じて品川区に物流施設 ＪＲ貨物
日本貨物鉄道（ＪＲ貨物）は、品川区八潮三丁目でマルチテ ナント型物流施設2棟を開発する。合計の延床面積は約22万 ㎡で、総事業費は300億円強である。それぞれ2018年1月と 2020年6月の竣工を予定している。 ＜開発の概要＞ エフ・プラザ東京Ｍ棟 所在：東京都品川区八潮三丁目3－22 他（旧住居表示） 敷地面積：約24,000㎡ 延床面積：約61,000㎡ 構造・階数：ＰＣ造（免震構造） 地上5階建 ＜開発の概要＞ エフ・プラザ東京Ｎ棟 所在：東京都品川区八潮三丁目3－6 他（旧住居表示） 敷地面積：約71,000㎡ 延床面積：約162,000㎡ 構造・階数：ＰＣ造（免震構造） 地上5階建 ※交通は首都高速道路湾岸線『大井南』Ｉ.Ｃ. または首都高速道路Ⅰ号羽田線『平和島』Ｉ.Ｃ. 各約2㎞ ※設計・施工については未定 1 2ＴＬＩＳ マーケット・レポート
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