「東京郊外における緑地の類型別の地価に与える影響について」

1 東京郊外における緑地の類型別の地価に与える影響について ＜要旨＞ 緑地は良好な都市環境の形成を図り、健康で文化的な都市生活の確保のために必要であると 都市緑地法の中で述べられているが、現状として首都圏近郊では都市開発が進むにつれて緑地 は減少しており、それに対して行政は一定規模の緑地の保持などのために介入を行っている。 本研究では東京通勤圏の地域に焦点をあて、緑地を類型別に分類し、地価に与える影響につ いてヘドニック・アプローチを用いて分析した。 まず、データを「緑地であるもの」と「緑地でないもの」とに線引きを行なった。その中で、 更に「市民が中に立ち入って利用することができる緑地」と「利用することができない緑地」 とに線引きを行った。その結果、「緑地であるもの」を「都市公園内の緑地」、「都市公園内では ないけれども市民が入ることができる緑地」、「市民が入ることができない緑地」に分類した。 市民が中に立ち入って利用することができるか利用することができないかに着目した理由は、 緑地の正の外部性において、中に入って散歩などができることにより緑地の効果に差異が生じ ると考えたからである。「市民が中に立ち入って利用することができる緑地」については、地方 自治体に市民が利用可能な緑地等についてのアンケート調査を実施し、データを収集した。 また、「緑地でないもの」については、緑地ではないが緑地に近い機能を持ったものを考え、 「田・その他の農用地」と「緑地（樹林）のない都市公園」とした。以上をふまえてクロス・ セクションデータを作成し、緑地が周囲に与える影響について分析を行った。 その結果、市民が中に入って利用することができる都市公園・緑地は地価を上昇させている という効果の可能性を示した。 本分析の結果をふまえて、緑地保全を効率的に行うために、市民が利用できるような形態の 緑地を増やすことや緑地の適正な維持管理に対するインセンティブの付与などを政策提言とし た。 2018 年（平成 30 年）2 月 政策研究大学院大学 まちづくりプログラム MJU17713 松本 晃子

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目 次

1. はじめに ... 3 2．先行研究と本研究の目的 ... 3 3．緑地の経済学的な位置付け ... 4 3.1 緑地の外部性 ... 4 3.1.1 正の外部性 ... 4 3.1.2 負の外部性 ... 5 3.2 緑地の公共財としての性質 ... 6 4．実証分析 ... 6 4.1 本分析における緑地の定義 ... 6 4.2 アンケート調査 ... 7 4.2.1 分析の対象となる地域 ... 8 4.3 緑地の分類の方法 ... 9 4.3.1 緑地の類型化 ... 9 4.3.2 GIS による緑地データの作成 ... 10 4.4 コントロール変数 ... 11 4.5 分析 ... 11 4.6 推計モデル式 ... 12 4.6.1 分析 1 ... 12 4.6.2 分析 2 ... 12 4.6.3 分析 3 ... 12 4.6.4 分析 4 ... 12 4.6.5 使用する変数の説明と出典（分析 1～分析 4）及び使用データ ... 13 4.7 分析結果 ... 14 4.7.1 分析 1・2 の推計結果 ... 14 4.7.2 分析 1･2 の結果の解釈 ... 16 4.7.3 分析 3 の推計結果 ... 16 4.7.4 分析 4 の推計結果 ... 18 5．まとめ ... 20 5.1 考察 ... 20 5.2 政策提言 ... 20 5.3 今後の課題 ... 21 謝辞 ... 21 引用文献 ... 21 付録：市町村へ E メール等で依頼した質問票内容 ... 22

3 1. はじめに 都市における緑地は、都市のオープンスぺースとして、良好な都市環境の保全、防災、レク リエーション、良好な都市景観の形成など様々な機能を有しており、都市の住民が健康で文化 的な都市生活をする上で不可欠なものであるとされている1。一方、現実をみると首都圏近郊に おいては、ベットタウンとして都市開発が進み、本来存在していた緑地などは減少している。 それに対して、行政は一定の規模の緑地の保持や緑地の減少の速度を緩やかにするための介入 を行っている。 まず、法制度としては、都市緑地保全法が昭和 48 年に制定され、平成 16 年に都市緑地法に 改正された。同法第 2 条第 1 項では、緑地における国及び地方公共団体の任務等が記載されて おり、それによれば、「国及び地方公共団体は、都市における緑地が住民の健康で文化的な生活 に欠くことのできないものであることにかんがみ、都心における緑地の適正な保全と緑化の推 進に関する措置を講じなければならない。」とされている。その目的を達成するために同法にお いては、緑地の保全及び緑化の推進に関する基本計画、緑地保全地域、特別緑地保全地区、地 区計画等緑地保全、管理協定、緑化地域、地区計画等の区域内における緑化率規制、緑地協定、 市民緑地といった制度が設けられている。また、地方公共団体においても、都市緑地法に基づ く制度のほか、条例等を定めることにより、緑地の所有者に対する税の軽減、補助金の交付な どの政府介入を行っている。 また、同法第 3 条第 1 項では、「緑地」とは、樹林地、草地、水辺地、岩石地若しくはその状 況がこれらに類する土地が、単独で若しくは一体となつて、又はこれらに隣接している土地が、 これらと一体となつて、良好な自然的環境を形成しているものとし、緑地の定義を行っている。 このように、緑地の保全のための法律や条例等により介入が行われているものの、実務にお いては台風や積雪後の落木や落ち葉の処理、樹木の自宅敷地や道路への越境、樹木による遮光 についてなど緑地の維持管理に関する市民の相談、苦情を受けているような現状があり、緑地 の保全について必ずしも市民から評価されているわけではない一面も見受けられる。 そこで、本論文においては①緑地は市民生活の良好な都市環境に寄与するなど正の外部性が 存在する一方で、落木や落ち葉により、家や道路が汚れたり破損したりするような負の外部性 が存在するが、市民からの緑地の評価はどうなのか。②東京通勤圏で今後これからも開発が見 込まれるような地域では、緑地に対する政策の方向性はどうであろうかという問題意識を持ち、 ヘドニック・アプローチを用いた実証分析を行い、より市民の理解や評価を得られるための方 向性を示す一端を導き出すことを試みた。 2. 先行研究と本研究の目的 ヘドニック・アプローチに基づく公園便益の分析を行った研究は多いが、緑地のみに関した 研究は比較して多くはない。愛甲（2008）らはヘドニック・アプローチで公園緑地が札幌市の 住居専用地域において地価を上げる要因であることを示しており、渡部（2012）らは江戸川区 1 都市緑地法運用指針 2012 年改正版

4 の線形緑地などが住宅地の地価に対し、形状など利用のされ方の違いにより地価へ与える影響 が異なることを明らかにしている。これらの研究から緑地が一定範囲内に存在することで地価 に影響を与える要因となっていることが示されている。 本研究は、開発の促進と緑地の保全というトレードオフの関係の影響の大きい首都圏の地域 において、大規模な緑地を対象にして緑地を類型化し、地価に対する影響を明らかにすること を目的としている。 本研究の新たな点は、緑地の外部性を考えて市民が中に立ち入って利用することができるか 利用できないかに着目し、緑地についてデータを類型化したことである。 緑地の外部性については、正の外部性の中で広い効果と狭い効果に分類し、更にその狭い効 果から①「市民が入って利用することができる緑地」と②「市民が入って利用することができ ない緑地」について分類して考えた。（後述図 1 参照） 緑地の外部性における広い効果とは環境保全機能などであり、狭い効果とは、中に入って散 歩などができるなどの場合の効果である。このことにより緑地の評価に差異が生じると考えた ものである。 3．緑地の経済学的な位置付け 以下のとおり緑地には外部性と公共財の性質がある。このことは政府が緑地について介入す る根拠となっている。 3.1 緑地の外部性 3.1.1 正の外部性 正の外部性としては、都市緑地法運用指針にあるとおり、防災やレクリエーション、二酸化 炭素の吸収やヒートアイランド現象の緩和、生物多様性などの環境保全機能、その他に傾斜地 のがけ崩れの防止効果が考えられる。 ① レクリエーション 限られた周辺地域のみに効果が及ぶものとして、緑地に入ることができる場合には、近隣の 居住者における散歩・休憩の効果がある。緑地に入ることができない場合には緑を見て楽しむ 効果が考えられる。 ➁ 環境保全機能 ・ヒートアイランド現象の緩和 緑被率が 10％向上すると都市の気温が約 0.3℃低減するというシュミレーション結果２が示 されているものの、実際には数字にあらわせるような具体的な効果を計測することは難しく、 一般的には効果を実感出来ない。 2「みどりの政策の現状と課題」国土交通省 2006

5 ・生物多様性 生物多様性国家戦略の中で、都市においては、「都市緑地法」に基づく特別緑地保全地区や、 「首都圏近郊緑地保全法」及び「近畿圏の保全区域の整備に関する法律」に基づく近郊緑地保 全区域などの指定が、生物多様性の保全上重要な自然的環境を形成する緑地の保全として期待 されている3。 ③ 傾斜地のがけ崩れの防止 もし傾斜地で樹木が伐採されると、雨などの後、がけ崩れが助長誘発される可能性がある４。 下記のとおり、正の外部性については整理して図 1 に示す。 正の外部性 広い効果 狭い効果 二酸化炭素の吸収 ヒートアイランド現象の緩和 生物多様性 ① 緑地に入ることができる場合のみが持っている効果 （レクリエーション） ・近隣の居住者における散歩・休憩 ・散歩によるリフレッシュや健康増進 ・虫の採集 ・そこで遊んだり、ご飯を食べたりすることができる （防災） ・災害時に入って避難することができる ② 緑地に入ることができない場合も持っている効果 ・見るだけで憩うことができる ・傾斜地のがけ崩れの防止 図 1 正の外部性 3.1.2 負の外部性 正の外部性が存在する一方で、緑地には負の外部性が存在する。台風や大雪の後など落木や 落ち葉により、家や道路が汚れたり破損したりすることがある。隣接する民家などに木が倒れ たりした時には、緑地の所有者は破損した箇所を修繕し弁償しなければならない。ただし、緑 地の所有者がこれを行わない場合も考えられるので、その場合には交渉のための取引費用が大 きくなる。その他にうっそうとした緑地や区域のはずれのなどの緑地周辺では、夕方以降は人 があまりおらず物騒だったりして、近隣の住民や通行者は痴漢やひったくりに注意しなければ ならない。 3「生物多様性国家戦略 2012-2020 の実施状況の点検結果」環境省 2014 4 注 東京都などはがけ崩れ防止というだけでなく崖線の緑を貴重な緑として「崖線の緑を保全するためのガイドライン」 を作成し、崖線の緑の評価・保全対策を行っている。

6 3.2 緑地の公共財としての性質 公有の緑地は非排除性と非競合性という公共財としての性格を持つ。しかしながら、民有の 緑地は景観を楽しむといった点では非排除性を持つが、自由に人々が入ることができるかと いう点では排除性を持つ。 4. 実証分析 分析の方法は、前述の先行研究などにより緑地が一定範囲内に存在することが地価に影響を 与える要因となっていることが示されていることから、地価を被説明変数とするヘドニック・ アプローチにより、下記のとおりクロス・セクションデータを作成し、最小二乗法により緑地 の類型別に地価に与える影響を推測した。 なお、本分析の結果の仮説として、「市民が中に立ち入って利用することができる緑地」につ いての評価が高く、また、緑地については面積が大きいほうが評価は高いのではないかと考え た。また、人口密度について、人口密度が高い地区での緑地の評価が高いなど、地域の状況に 応じて評価に差があるだろうと考えた。 4.1 本分析における緑地の定義 本分析において、緑地として主に使用したのは、国土数値情報の都市地域土地利用細分メッ シュデータ（以下細分メッシュデータと略す。）である。これは、数値地図（国土基本情報）電 子国土基本図（地図情報）及び電子地形図 25000（地図画像）を背景基図とし、衛星画像（SPOT, RapidEye）を用いて土地利用現況を土地分類基準に従い判読し、2 次メッシュ単位の正規化座 標で整備したものである。内容としては、全国の土地利用の状況について、3 次メッシュ 1/10 細分区画（100m メッシュ）毎に、各利用区分（田、その他の農用地、森林、荒地、高層建物、 工場、低層建物、低層建物（密集地）、道路、鉄道、公共施設等用地、空地、公園・緑地、河川 地及び湖沼、海浜、海水域、ゴルフ場）を整備している５。 この 17 種類の土地利用の状況のうち、森林・公園・緑地データを「緑地データ」として使用 した。 緑地には公有地と民有地が混在している。民有地については個人情報保護等の観点から情報 があまり公開されておらず、一定期間に全体像を把握することが極めて困難である。このこと から、都市緑地法の定義だと一意に定まらないため、客観的に緑地を分類している細分メッシ ュデータを利用する。細分メッシュデータは衛生画像を用いており、公有地・民地を問わず緑 地の把握が可能である。従って、「緑地データ」は都市緑地法の定義と全く同じではない。また、 この細分メッシュデータで大きな緑地しか拾うことができなかったのは本研究の課題でもある。 上記による「緑地データ」については、まずデータを「緑地であるもの」と「緑地でないも の」とに線引きを行なった。その中で、更に「緑地であるもの」を「市民が中に立ち入って利 用することができる緑地」と「市民が利用することができない緑地」とに線引きを行った。最 5 国土数値情報 都市地域土地利用細分メッシュデータ内容及び作成方法（原典表示）より引用

7 終的には緑地を①「都市公園内の緑地」、➁「都市公園内ではないけれども市民が入ることがで きる緑地」、③「市民が入ることができない緑地」に分類した。 また、「緑地でないもの」については、緑地ではないが緑地に近い機能を持ったものを考え「田・ その他の農用地」と「緑地（樹林）のない都市公園」とした。 「市民が中に立ち入って利用することができる緑地」と「市民が中に立ち入って利用するこ とができない緑地」との線引き」であるが、都市公園以外の緑地で「市民が中に立ち入って利 用することができる緑地」も「市民が中に立ち入って利用することができない緑地」も多数存 在する。よって、地方公共団体にアンケート調査を行い、公有地及び民有地の「市民が中に立 ち入って利用することができる緑地」についてデータを採取し、緑地の分類を行った。 4.2 アンケート調査 緑地の分類のため、東京駅から 30～50km 圏内の 41 市町（埼玉県 19 市町、東京都 9 市町、神 奈川県 13 市町）へアンケート調査をメールにて実施した。そのうち 34 市町の回答を得た。回 答の中で部分的に確認できない箇所のあった市町を除き、30 市町（埼玉県 17 市町、東京都 6 市町、神奈川県 7 市町）の回答を使用した。30～50km 圏内とした理由としては、東京駅まで電 車で約 2 時間以内を限度とした通勤圏を対象としたためである。また、50km 圏外は緑がより豊 かであり、緑地保全の必要性が 50km 圏内と異なってくると推察する。30km 以下は 30～50km 圏 内と比較して自然なままの緑地があまり残っておらず、人工的に整備された緑地が多いと推察 する。 なお、アンケートにおいて緑地は、都市緑地とその他の緑地で樹林地であるものとしている。 その他にアンケートで注意した点は、実際に質問があった事例として、都市緑地という名称で も実際には砂利のみのグラウンドであるなど実態が緑地と大きくかけ離れているものがあり、 それについては該当外とした。 また、市民が中に立ち入って利用することができることの定義は、実際に市民の利用がある かどうか、行政が市民が積極的に利用することを想定しているかを巻末に添付した記載例のと おり質問し、「市民の利用がある」又は「行政が利用を想定している」のどちらかに該当した場 合は、市民が中に入って利用することができるものとみなした。 アンケート調査の概要は図 2 のとおりである。

8 アンケート調査の概要 調査期間： 平成 29 年 11 月 3 日～平成 29 年 12 月 28 日 調査対象： 埼玉県、東京都、神奈川県内 30～50 ㎞圏内 41 市 回 収 率 ： 82.9% 【１】 貴市の所有している緑地（（１）含むもの①都市緑地②都市緑地以外の緑地・ （２）含まないもの①公園(実態が緑地でないもの）②公益施設や道路の植栽・農 地は含まない）について ① 緑地の住所 ② 緑地の面積 【２】 民有の緑地でなおかつ、市民の立ち入りが可能な緑地について ① 緑地の住所 ② 緑地の面積 ③ 法的根拠（例：都市緑地法による市民緑地など） 【３】その他 市民の立ち入りの有無、特定の緑地保全に関わっているボランティアの有無、緑 地の整備（名称看板の有無、遊歩道など歩ける道、広場、ベンチの有無など）な ど全市町に回答について電話。疑問点は説明、質問を行う。 アンケート様式は巻末に示す 図 2 アンケート調査の概要 4.2.1 分析の対象となる地域 以下のとおり(1)に該当する地域を今回の実証分析の対象地域とした。 （1）実証分析に含まれている地域は以下のとおりである。 埼玉県 上尾市、入間市、桶川市、春日部市、川越市、北本市、さいたま市、久喜市、坂戸 市、幸手市、狭山市、鶴ヶ島市、蓮田市、日高市、ふじみ野市、川島町、宮代町 東京都 昭島市、立川市、八王子市、東大和市、福生市、瑞穂町 神奈川県 愛川町、厚木市、綾瀬市、相模原市、藤沢市、横浜市（瀬谷区、旭区、南区、泉区、 港南区、栄区、磯子区、金沢区、戸塚区）海老名市 （2）30～50 ㎞圏内で実証分析に含めていない地域は以下のとおりである。 ①アンケートに回答頂いたが、一部データ不足で分析できなかった地域 東京都 町田市 神奈川県 鎌倉市、大和市、寒川町、葉山町 ➁ アンケートに回答のない地域 埼玉県 伊奈町、杉戸町 東京都 羽村市、日野市 神奈川県 座間市、逗子市

9 4.3 緑地の分類の方法 細分メッシュデータの森林・公園・緑地データを「緑地データ」とし、GIS（地理情報システ ム）を用いて、国土数値情報の都市公園データ）、地価公示データ、都道府県地価調査データ、 駅別乗降客数データ、東京駅からの所要時間のデータ、地方自治体からのアンケート回答と全 て結合していき、下記図 3 で示す緑地・都市公園データに関し、「4.3.1 緑地の類型化」で述 べる 4 種類に分類した。 地価公示及び都道府県地価調査（平成 29 年度）と距離が近く結びついたものを GIS の作業に より抽出したものであり、具体的な作業は「4.3.2 GIS による緑地データの作成」で述べる。 また、地価公示及び都道府県地価調査では標準地コードが住宅地であるものを選択して分析を 行っている。 実際の GIS の画像は下記図 3、4 のとおりである。 図 3（左）CIS 画像の白線は細分メッシュデータの森林・公園・緑地データ。これを緑地の種類 ごとに 4 種類に分類 図 4（右）CIS 画像の黒線は細分メッシュデータの田・その他の農用地データ 4.3.1 緑地の類型化 以下の 4 分類に分類した。 1「都市公園内の緑地」 細分メッシュデータの森林・公園・緑地データと都市公園データ（面積 3,000 ㎡以上）を GIS を用いて結合して、緑地のある都市公園を抽出したもの。面積 3,000 ㎡以上とした理由は、細 分メッシュデータが一定の大きさの面積を拾い、小規模な森林・樹林地は取得していないから である。 2「都市公園内ではないけれども市民が入ることができる緑地」 1「都市公園内の緑地」を除いた細分メッシュデータの森林・公園・緑地データを GIS を用い て、市町村アンケートで回答された「市民が中に立ち入って利用することができる緑地」につ

10 いて結合して抽出したもの。 3「市民が入ることができない緑地」 1、2 の上記の緑地以外の細分メッシュデータの森林・公園・緑地データを抽出したもの。 4「緑地（樹林）のない都市公園」 都市公園データに細分メッシュデータの森林・公園・緑地データを GIS を用いて結合した。 ここで結合することができなかった都市公園は緑地（樹林）がないためであり、これを「緑地 （樹林）のない都市公園」とした。 上記の分類は図 5 のとおりである。 図 5 分析のための緑地の分類 4.3.2 GIS による緑地データの作成 細分メッシュデータを土地の分類ごとに分け、その中で森林、公園・緑地、田、その他の農 用地のデータを抽出する。 それぞれのデータで同じものはひとまとまりになるように GIS で加工する。森林、公園・緑 地の「緑地データ」を作成する。この「緑地データ」にアンケートで回答された緑地を GIS で データを結合し、最寄り距離を計算する。それに更に都市公園データを結合し、最寄り距離を 計算する。都市公園までの距離で並べ替え、(1)50ｍ以内に面積 20000 ㎡未満の都市公園がある 緑地(2)150ｍ以内に面積 20000 ㎡以上の都市公園がある緑地を選択して、①「都市公園内の緑 地」としてデータ作成を行う。この距離と面積については上記の GIS の画像と緑地がどのよう に結び付いているかを幾つかの緑地の例を GIS の画面で実際に確認して判断したものである。 更に GIS の画面の切り替えで、都市公園までの距離と面積が上記以外のものを選択してデー タを作成する。これは「都市公園内にはない緑地」である。この「都市公園内にはない緑地」 を、アンケート回答にあった緑地までの距離(1)50ｍ以内に面積 20000 ㎡未満(2)150ｍ以内に面 積 20000 ㎡以上である緑地を選択して、②「都市公園内ではないけれども立ち入り可能な緑地」 のデータとした。更に GIS の画面の切り替えで今までに作成した以外の「緑地データ」、すなわ

11 ち①「都市公園内の緑地」②「都市公園内ではないけれども立ち入り可能な緑地」以外の「緑 地データ」を選択し、これを③「立ち入り不可能な緑地」とした。 次に都市公園データと「緑地データ」を GIS により結合して最寄り距離を計算した。最寄り 距離が(1)50ｍ以上に面積 20000 ㎡未満(2)150ｍ以上で面積 20000 ㎡以上である都市公園を④ 「緑地（樹林）のない都市公園」とした。 4.4 コントロール変数 ・都心までのアクセスを示すものの一つの指標として、地価及び都道府県地価調査から最寄り 駅までの距離をコントロール変数とした。 ・最寄り駅までの利便性を表すものとして、地価及び都道府県地価調査の最寄り駅から東京駅 までの所要時間、地価及び都道府県地価調査の最寄り駅の乗降者数をコントロール変数とした。 ・土地の属性を表すものとして、地価及び都道府県地価調査の容積率及び地籍をコントロール 変数とした。 ・その地域性を表すものとして都道府県ダミー及び住居地域、住居専用地域をコントロール変 数とした。 4.5 分析 4.5.1 分析 1 緑地の市場での効果を分析するために 4.3 緑地の分類の方法の「都市公園内の緑地」、「都 市公園内の緑地」「市民が入ることができない緑地」を緑地として一括りに考え、一つの変数と して分析を行った。（図 5 分析のための緑地の分類参照） 4.5.2 分析 2 緑地の市場での効果を分析するために 4.3 緑地の分類の方法の「都市公園内の緑地」、「都 市公園内ではないけれども市民が入ることができる緑地」 「市民が入ることができない緑地」 「緑地（樹林）のない都市公園」4 種類について、それぞれを変数として分析を行った。 4.5.3 分析 3 緑地の面積の大きさで市場の効果が変わるかどうかを分析するために行った。 緑地面積 5,000 ㎡以内かまたは面積 5,000 ㎡を超えているかで比較し、効果を計った。「都市 公園内の緑地」「都市公園内ではないけれども市民が入ることができる緑地」「緑地（樹林）の ない都市公園」について面積 5,000 ㎡以内かまたは面積 5,000 ㎡を超えているかでダミー変数 を作成し、距離との交差項を作成して、緑地面積の大きさの効果を計測した。なお、面積は「都 市公園内の緑地」「緑地（樹林）のない都市公園」の都市公園については都市公園データ、「都 市公園内ではないけれども市民が入ることができる緑地」については自治体へのアンケートに より回答のあった面積を使用した。また、「市民が入ることができない緑地」と「田・農用地」 については細分メッシュデータはもともと面積の大きいものしか把握できないため（100m メッ シュを利用しているため）、面積による区別はしなかった。

12 4.5.4 分析４ 人口密度により緑地の市場での効果が変わるかどうかを分析するために行った。 「都市公園内の緑地」「都市公園内ではないけれども市民が入ることができる緑地」「市民が 入ることができない緑地」「緑地（樹林）のない都市公園」「田・農用地」について地価公示ポ イントの人口密度 1,000 人以下/㎢又は 1,000 人超/㎢のダミー変数を作成し、距離との交差項 を作成して、人口密度の差による効果を計測した。なお、人口密度は国勢調査の人口と面積よ り算定した。 4.6 推計モデル式 4.6.1 分析１ In(地価公示及び都道府県地価調査) =β0X0＋β1X1～4･6～10（コントロール変数） ＋β14X14 In(緑地(樹林)の無い都市公園」までの距離 ＋β15X15 In(田・農用地までの距離) ＋β16X16 In(緑地までの距離) （緑地までの距離は「都市公園内の緑地」 「都市公園内ではないけれども市民が入ることがで きる緑地」 「市民が入ることができない緑地」をまとめたもの ） 4.6.2 分析 2 In(地価公示及び都道府県地価調査) =β0X0＋β1X1～4･6～10（コントロール変数） ＋β11X11 In(都市公園内の緑地までの距離) ＋β12X12 In(都市公園内ではないけれども市民が入ることができる緑地までの距離) ＋β13X13 In(市民が入ることができない緑地までの距離) ＋β14X14 In(緑地(樹林)の無い都市公園」までの距離) ＋β15X15 In(田・農用地までの距離) 4.6.3 分析 3 In(地価公示及び都道府県地価調査) =β0X0＋β1X1～4･6～10 （コントロール変数） ＋β17,18X17,18（面積ダミー×In(都市公園内の緑地までの距離) ＋β19,20X19,20（面積ダミー×In(都市公園内ではないけれども市民が入ることができる緑地まで の距離) ＋β21,22X21,22（面積ダミー×In(緑地（樹林）のない都市公園までの距離) ＋β13X13 In(市民が入ることができない緑地までの距離) ＋β15X15 In(田・農用地までの距離) 4.6.4 分析 4 In(地価公示及び都道府県地価調査) =X0＋X1～4･6～10（コントロール変数） ＋β23,24X23,24（人口密度ダミー×In(都市公園内の緑地までの距離) ＋β25,26X25,26（人口密度ダミー×In(都市公園内ではないけれども市民が入ることができる緑地までの距離) ＋β27,28X27,28（人口密度ダミー×In(市民が入ることができない緑地までの距離) ＋β29,30X29,30（人口密度ダミー×In(緑地(樹林)の無い都市公園までの距離) ＋β31,32X31,32（人口密度ダミー×In(田・農用地までの距離)

13 4.6.5 使用する変数の説明と出典（分析 1～分析 4）及び使用データ 表 1 使用する変数の説明と出典（分析 1～分析 4） 変数 説明 出典 In(地価公示及び都道府県地価調査) 対象地域の公示地価価格及び都道府県地価調査の 対数値（円/㎡） 国土数値情報 地価公示データ、都道府県地価調査 データ In(地価及び都道府県地価調査から最寄り駅までの 距離) 地価ポイントから最寄り駅までの距離の対数値 国土数値情報 地価公示データ、都道府県地価調査 データ In(地価及び都道府県地価調査の最寄り駅から東京 駅までの所要時間) 地価ポイントの最寄り駅から東京駅までの所要時 間の対数値 駅すぱあと for web より検索 In(地価及び都道府県地価調査の最寄り駅の乗降者 数) 地価ポイントの最寄り駅の乗降者数の対数値 国土数値情報 駅別乗降客数 In(地価及び都道府県地価調査の容積率) 地価ポイントの容積率の対数値 国土数値情報 地価公示データ、都道府県地価調査 データ In(地価及び都道府県地価調査の地積) 地価ポイントの地籍の対数値 国土数値情報 地価公示データ、都道府県地価調査 データ 埼玉県ダミー 地価ポイントの都道府県が埼玉県であれば 1、そう でない場合に 1 となるダミー変数 国土数値情報 地価公示データ、都道府県地価調査 データ 神奈川県ダミー 地価ポイントの都道府県が神奈川県であれば 1、そ うでない場合に 2 となるダミー変数 国土数値情報 地価公示データ、都道府県地価調査 データ 第一・二種低層住居専用地域 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域 国土数値情報 地価公示データ都道府県地価調査 データ 第一・二種中高層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用 地域 国土数値情報 地価公示データ、都道府県地価調査 データ 第一・二種住居地域 第一種住居地域、第二種住居地域、 国土数値情報 地価公示データ、都道府県地価調査 データ In(都市公園内の緑地までの距離) 地価ポイントから最寄りの「都市公園内の緑地」ま での距離の対数値 国土数値情報 都市地域土地利用細分メッシュデ ータ、都市公園データの位置情報より GIS を使用し て作成 In(都市公園内ではないけれども市民が入ることが できる緑地までの距離) 地価ポイントから最寄りの「都市公園内ではないけ れども市民が入ることができる緑地」（アンケート 回答の緑地）までの距離の対数値 国土数値情報 都市地域土地利用細分メッシュデ ータの位置情報、アンケート回答の住所により GIS を使用して作成 In(市民が入ることができない緑地までの距離) 地価ポイントから最寄りの市民が入ることができ ない緑地までの距離の対数値 国土数値情報 都市地域土地利用細分メッシュデ ータの位置情報より GIS を使用して作成 In(緑地の無い都市公園までの距離) 地価ポイントから最寄りの緑地の無い都市公園ま での距離の対数値 国土数値情報 都市地域土地利用細分メッシュデ ータ、都市公園データの位置情報より GIS を使用し て作成 In(田・農用地までの距離) 地価ポイントから最寄りの田・農用地までの距離の 対数値 国土数値情報 都市地域土地利用細分メッシュデ ータの位置情報より GIS を使用して作成 In(緑地までの距離) 地価ポイントから最寄りの緑地までの距離（緑地は 都市公園内ではないけれども市民が入ることがで きる緑地」 「市民が入ることができない緑地」を まとめたもの） 国土数値情報 都市地域土地利用細分メッシュデ ータ、都市公園データの位置情報、アンケート回答 の住所より GIS を使用して作成 面積 5000 ㎡以内の緑地ありダミー 緑地の面積が 5000 ㎡以内であれば 1、そうでない 場合に 0 となるダミー変数 国土数値情報 都市地域土地利用細分メッシュデ ータ、都市公園データの位置情報と面積、アンケー ト回答の面積より GIS を使用して作成 面積 5000 ㎡超の緑地ありダミー 緑地の面積が 5000 ㎡超であれば 1、そうでない場 合に 0 となるダミー変数 国土数値情報 都市地域土地利用細分メッシュデ ータ、都市公園データの位置情報と面積、アンケー ト回答の面積より GIS を使用して作成 人口密度 1,000 人以下/k ㎡ダミー 緑地の最寄りの地価ポイントの人口密度が 1,000 人以下/k ㎡であれば 1、そうでない場合に 0 となる ダミー変数 国土数値情報 都市地域土地利用細分メッシュデ ータの位置情報、アンケート回答の住所、国勢調査 により GIS を使用して作成 人口密度 1,000 人超/k ㎡ダミー 緑地の最寄りの地価ポイントの人口密度が 1,000 人超/k ㎡であれば 1、そうでない場合に 0 となるダ ミー変数 国土数値情報 都市地域土地利用細分メッシュデ ータの位置情報、アンケート回答の住所、国勢調査 により GIS を使用して作成

14 使用データ 1. 国土数値情報 ・都市地域土地利用細分メッシュデータ（平成 26 年度） ・都市公園データ（平成 23 年度） ・地価公示（平成 29 年度） ・都道府県地価調査（平成 29 年度） ・駅別乗降客数（平成 28 年度） 2. 国勢調査（平成 27 年度）

3. 駅すぱあと for web （https://roote.ekispert.net/ja/）

4.6 分析結果 以下が分析 1 から分析 4 までの結果である。 4.7.1 分析１・分析 2 の推計結果 緑地の市場での効果の推計結果である。 分析１、分析 2 の基本統計量を表 2 に表す 分析１、分析 2 の推計結果を表 3 に表す 表 2 基本統計量（分析 1・分析 2） 変数 観測数 平均値 標準偏差 最小値 最大値 In(地価公示及び都道府県地価調査) 1,275 11.7197000 0.5472648 9.5104450 12.9621900 In(地価及び都道府県地価調査から最寄り駅までの距 離) 1,275 6.7954650 0.7909829 3.4862160 9.0754460 In(地価及び都道府県地価調査の最寄り駅から東京駅 までの所要時間) 1,275 4.1525800 0.1695438 3.6888790 4.6249730 In(地価及び都道府県地価調査の最寄り駅の乗降者 数) 1,189 10.1383500 1.0112810 5.5529590 12.2583000 In(地価及び都道府県地価調査の容積率) 1,275 4.8810580 0.4317712 3.9120230 5.9914650 In(地価及び都道府県地価調査の地積) 1,275 5.1208670 0.4453207 4.1431350 9.1928890 埼玉県ダミー 1,275 0.4760784 0.4996234 0 1 神奈川県ダミー 1,275 0.2658824 0.4419753 0 1 第一・二種低層住居専用地域ダミー 1,275 0.4619608 0.4987465 0 1 第一・二種中高層住居専用地域ダミー 1,275 0.1662745 0.3724730 0 1 第一・二種住居地域ダミー 1,275 0.2235294 0.4167736 0 1 In(都市公園内の緑地までの距離) 1,269 6.4058280 0.9426305 1.7992060 8.1033460 In(都市公園内ではないけれども市民が入ることがで きる緑地までの距離) 1,274 7.5127750 1.0454120 1.9962070 9.8148680 In(市民が入ることができない緑地までの距離) 1,271 6.0528370 1.0163250 1.3325710 8.2285300 In(緑地の無い都市公園までの距離) 1,275 5.4077470 0.9045769 0.3569919 7.7775120 In(田・農用地までの距離) 1,240 5.4865780 1.1483350 0.6756867 7.9943420 In(緑地までの距離) 1,275 5.7163370 1.0327750 1.3325710 7.8410940

15 表 3 分析 1・分析 2 の推計結果 変数 分析結果１ 分析結果 2 係数 標準偏差 有意水準 係数 標準偏差 有意水準 In(地価及び都道府県地価調査から最寄り駅ま での距離) -0.30256560 0.01258780 *** -0.30144520 0.01269290 *** In(地価及び都道府県地価調査の最寄り駅から 東京駅までの所要時間) -1.27650700 0.05662180 *** -1.27385200 0.05702680 *** In(地価及び都道府県地価調査の最寄り駅の乗 降者数) 0.04882790 0.00925620 *** 0.04735770 0.00934890 *** In(地価及び都道府県地価調査の容積率) _{0.56194180 0.06354420 *** 0.54056930 0.06587160 ***} In(地価及び都道府県地価調査の地積) -0.18630410 0.02106690 *** -0.19046590 0.02132970 *** 埼玉県ダミー -0.34225240 0.02280270 *** -0.32820170 0.02389170 *** 神奈川県ダミー 0.04759410 0.02467120 * 0.06171420 0.02546270 ** 第一・二種低層住居専用地域 _{0.55175230 0.05627800 *** 0.52741090 0.05849980 ***} 第一・二種中高層住居専用地域 0.16457070 0.03224870 *** 0.16183620 0.03246610 *** 第一・二種住居地域 _{0.09820280 0.03153860 *** 0.10129370 0.03173900 ***} In(都市公園内の緑地までの距離) _ _ _ 0.00431650 0.01038430 In(都市公園内ではないけれども市民が入るこ とができる緑地までの距離) _ _ _ -0.02370780 0.00914910 *** In(市民が入ることができない緑地までの距 離) _ _ _ 0.03111920 0.00963930 *** In(緑地（樹林）の無い都市公園までの距離) _{-0.031163 0.0102784 *** -0.02864720 0.01041210 ***} In(田・農用地までの距離) 0.0534887 0.0086397 *** 0.05138990 0.00887850 *** In(緑地までの距離) _{0.0262557 0.0088979 ***} 観測数 1,156 1,145 決定係数 0.7024 0.6995 ***、***、*はそれぞれ 1％、5%、10%で有意であることを示す。 【分析１の推計結果】 緑地（「都市公園内の緑地」、「都市公園内ではないけれども市民が入ることができる緑地」、 「市民が利用できない緑地」をあわせたもの）までの距離が１%離れると地価が 0.02%上昇する ことが 1%有意で示された。また、「緑地（樹林）のない都市公園」までの距離が１%離れると地 価が 0.03%下落することが 1%有意で示された。田・農用地までの距離については、１%離れると 地価が 0.05%上昇することが 1%有意で示された。 このことから、緑地、田・農用地の評価は低く、「緑地（樹林）のない都市公園」の評価が高 いということが示される。 【分析 2 の推計結果】 「都市公園内の緑地」までの距離は P 値が有意でなく、効果がなかった。また、「都市公園内 ではないけれども市民が入ることができる緑地」までの距離が１%離れると地価が 0.02%下落す ることが 1%有意で示された。「市民が入ることができない緑地」までの距離は、１%離れると地 価が 0.03%上昇することが 1%有意で示された。「緑地（樹林）のない都市公園」までの距離は、 １%離れると地価が 0.02%下落することが 1%有意で示された。田・農用地までの距離は１%離れ

16 ると地価が 0.05%上昇することが 1%有意で示された。 4.7.2 分析１・分析 2 の結果の解釈 以上を整理して、評価が高い順序に並べると一番高いのは「緑地（樹林）のない都市公園」、 次は「都市公園内ではないけれども市民が入ることができる緑地」、その次は「都市公園内の緑 地」「市民が入ることができない緑地」「田・農用地」となる。分析 1，2 について共通している のは、「緑地（樹林）のない都市公園」の評価は高く、田・農用地の評価は低いということであ る。従ってより詳しく下記のとおり変数ごとに結果の解釈を述べる。 １「緑地（樹林）のない都市公園」の評価が高い理由 細分メッシュは約 3,000 ㎡のまとまった緑地しかひろっていないので、ある程度の樹林があ る公園でも、規模が大きくなければ、「緑地（樹林）のない都市公園」に分類されている。なお、 評価が高い理由は、まとまった緑地がない分、そのスペースに市民が利用しやすいように設備 や遊具が整備され、市民が憩うことができる広場や空間がある都市公園であることが評価され ていると推測される。 ２ 「都市公園内ではないけれども市民が入ることができる緑地」の評価が高い理由 実際に地方公共団体が把握してアンケートに回答した緑地である。地方公共団体が市民の利 用を想定しているか又は実際に市民が利用していることを把握している緑地なので、一定の維 持管理がされている緑地であり、荒れたような緑地はなかったものと推測する。 ３ 「都市公園内の緑地」の効果がない理由 細分メッシュはまとまった緑地をひろっている。本研究では都市公園内の緑地には入ること ができると当初定義したが、都市公園データにはうっそうとした森林部分を持つ森林公園も都 市公園として扱われており、都市公園といっても人が入ることができない緑地を含んでいる都 市公園もあり、それが評価を下げている可能性がある。 4.7.3 分析 3 の推計結果 緑地の面積の大きさで市場の効果が変わるかどうかの推計結果である。 基本統計量（分析 3）の基本統計量を表 4 に表す 分析 3 の推計結果を表 5 に表す

17 表 4 基本統計量（分析 3） 変数 観 測 平均値 標準偏差 最小値 最大値 In(市民が入ることができない緑地までの距離) 1,271 6.0528370 1.0163250 1.3325710 8.2285300 In(田・農用地までの距離) 1,240 5.4865780 1.1483350 0.6756867 7.9943420 In(「都市公園内の緑地」までの距離)×面積 5000 ㎡以内ダミー 1,275 0.0792157 0.2701811 0 1 In(「都市公園内の緑地」までの距離)×5000 ㎡超ダミー 1,275 0.9207843 0.2701811 0 1 In(「都市公園内ではないけれども市民が入ることができる緑地」) ×面積 5000 ㎡以内ダミー 1,275 0.3960784 0.489273 0 1 In(「都市公園内ではないけれども市民が入ることができる緑地」) ×5000 ㎡超ダミー 1,275 0.6039216 0.489273 0 1 In(「緑地の無い都市公園」までの距離)×面積 5000 ㎡以内ダミー 1,275 0.9019608 0.2974843 0 1 In(「緑地の無い都市公園」までの距離)×5000 ㎡超ダミー 1,275 0.0980392 0.2974843 0 1 表 5 分析 3 の推計結果 変数 分析結果 3 係数 標準偏差 有意水準 In(地価及び都道府県地価調査から最寄り駅までの距離) -0.303325 0.01210650 *** In(地価及び都道府県地価調査の最寄り駅から東京駅までの所要時間) -1.241660 0.05490490 *** In(地価及び都道府県地価調査の最寄り駅の乗降者数) 0.0459500 0.00893020 *** In(地価及び都道府県地価調査の容積率) 0.5048188 0.06292260 *** In(地価及び都道府県地価調査の地積) -0.191247 0.02033900 *** 埼玉県ダミー -0.254331 0.02380270 *** 神奈川県ダミー 0.1079030 0.02466460 *** 第一・二種低層住居専用地域 0.4957101 0.05586130 *** 第一・二種中高層住居専用地域 0.1512188 0.03100770 *** 第一・二種住居地域 0.0857179 0.03030690 *** In(市民が入ることができない緑地までの距離) 0.0298328 0.0092075 *** In(田・農用地までの距離) 0.0500454 0.008465 *** In(「都市公園内の緑地」までの距離)×面積 5000 ㎡以内ダミー 0.0049571 0.01073140 In(「都市公園内の緑地」までの距離)×5000 ㎡超ダミー -0.002843 0.00993900 In(「都市公園内ではないけれども市民が入ることができる緑地」)×面積 -0.014165 0.00883740 In(「都市公園内ではないけれども市民が入ることができる緑地」)×5000 -0.037354 0.00881940 *** In(「緑地の無い都市公園」までの距離)×面積 5000 ㎡以内ダミー -0.034396 0.00998590 *** In(「緑地の無い都市公園」までの距離)×5000 ㎡超ダミー -0.029176 0.01076900 *** 観測数 1,145 決定係数 0.7270 ***、***、*はそれぞれ 1％、5%、10%で有意であることを示す。

18 【分析 3 の推計結果】 「都市公園内の緑地」までの距離は P 値が有意でなく、面積の影響はなかった。また、「都市 公園内ではないけれども市民が入ることができる緑地」までの距離は１%離れると面積の大き くとも小さくとも共に地価が下落するが、面積が小さい緑地よりも、大きい面積の地価がより 大きく下落することが示された。「緑地（樹林）のない都市公園」までの距離は、１%離れると 面積の大小共に地価が下落するが、係数に差がないことから面積の大きさは影響しないことが 示された。 4.7.4 分析 4 の推計結果 人口密度で緑地の市場の効果が変わるかの推計結果である。 分析 4 の基本統計量を表 6 に表す 分析 4 の推計結果を表 7 に表す 表 6 基本統計量（分析 4） 変数 観測数 平均値 標準偏差 最小値 最大値 In(「都市公園内の緑地」までの距離)×人口密度 1,000 人以下/k ㎡ダミー _{1,269 0.2705725 1.3055 0 8.0244} In(「都市公園内の緑地」までの距離)×人口密度 1,000 人超/k ㎡ダミー _{1,269 6.135255 1.5833 0 8.1033} In(「都市公園内ではないけれども市民が入ることができる緑地までの距離」) ×人口密度 1,000 人以下/k ㎡ダミー 1,274 0.3584287 1.6781 0 9.6571 In(「都市公園内ではないけれども市民が入ることができる緑地までの距離」) ×人口密度 1,000 人超/k ㎡ダミー 1,274 7.154346 1.8465 0 9.8149 In(「市民が入ることができない緑地」までの距離)×人口密度 1,000 人以下/k ㎡ダミー 1,271 0.2563472 1.2196 0 7.9566 In(「市民が入ることができない緑地」までの距離)×人口密度 1,000 人超/k ㎡ダミー 1,271 5.79649 1.5873 0 8.2285 In(「緑地の無い都市公園」までの距離)×人口密度 1,000 人以下/k ㎡ダミー _{1,275 0.2989197 1.3917 0 7.7775} In(「緑地の無い都市公園」までの距離)×人口密度 1,000 人超/k ㎡ダミー _{1,275 5.108827 1.3921 0 7.6942} In(田・農用地までの距離)×人口密度 1,000 人以下/k ㎡ダミー _{1,240 0.1623916 0.8506 0 6.4442} In(田・農用地までの距離)×人口密度 1,000 人超/k ㎡ダミー _{1,240 5.324186 1.525 0 7.9943}

19 【分析 4 の推計結果】 表 7 分析 4 の推計結果 変数 分析結果１ 係数 標準偏差 有意水準 In(地価及び都道府県地価調査から最寄り駅までの距離) -0.29035160 0.01238880 *** In(地価及び都道府県地価調査の最寄り駅から東京駅までの所要時間) -1.25664500 0.05541010 *** In(地価及び都道府県地価調査の最寄り駅の乗降者数) 0.04231900 0.00908300 *** In(地価及び都道府県地価調査の容積率) 0.44795100 0.06597130 *** In(地価及び都道府県地価調査の地積) -0.14044500 0.02150370 *** 埼玉県ダミー -0.32524180 0.02314090 *** 神奈川県ダミー 0.06109520 0.02469660 ** 第一・二種低層住居専用地域 0.40764360 0.05953440 *** 第一・二種中高層住居専用地域 0.11442090 0.03202190 *** 第一・二種住居地域 0.06370230 0.03110760 ** In(「都市公園内の緑地」までの距離)×人口密度 1,000 人以下/k ㎡ダミー -0.01854050 0.04725010 In(「都市公園内の緑地」までの距離)×人口密度 1,000 人超/k ㎡ダミー 0.00352870 0.01024480 In(「都市公園内ではないけれども市民が入ることができる緑地までの距離」) ×人口密度 1,000 人以下/k ㎡ダミー -0.14454490 0.04788900 *** In(「都市公園内ではないけれども市民が入ることができる緑地までの距離」) ×人口密度 1,000 人超/k ㎡ダミー -0.01657410 0.00904690 * In(「市民が入ることができない緑地」までの距離)×人口密度 1,000 人以下/k ㎡ダミー -0.01710160 0.04032650 In(「市民が入ることができない緑地」までの距離)×人口密度 1,000 人超/k ㎡ ダミー 0.03657410 0.00961150 *** In(「緑地の無い都市公園」までの距離)×人口密度 1,000 人以下/k ㎡ダミー 0.10449270 0.06513410 In(「緑地の無い都市公園」までの距離)×人口密度 1,000 人超/k ㎡ダミー -0.02178970 0.01021150 ** In(田・農用地までの距離)×人口密度 1,000 人以下/k ㎡ダミー 0.08942160 0.04905460 * In(田・農用地までの距離)×人口密度 1,000 人超/k ㎡ダミー 0.04500850 0.00866260 *** 観測数 1,145 決定係数 0.7185 ***、***、*はそれぞれ 1％、5%、10%で有意であることを示す。 【分析 4 の推計結果】 「都市公園内の緑地」までの距離は有意でなく、人口密度の影響はなかった。また、「都市 公園内ではないけれども市民が入ることができる緑地」までの距離は１%離れると人口密度が高 い場合と低い場合と共に地価が下落するが、人口密度が低いほうが地価はより大きく下落する ことが示された。「市民が入ることができない緑地」は距離が１%離れると、人口密度が低いほ うの地価が下落することが示された。「緑地（樹林）のない都市公園」までの距離は、１%離れ ると人口密度が高いほうは地価が下落することが示された。「田・農用地までの距離」は距離が １%離れると、人口密度が低いほうがより大きく地価は上昇することが示された。 解釈として、緑地の評価は地域によって様々であり、その効果に一定の規則性を見出すこと はできなかった。

20 5．まとめ 5.1 考察 今回の分析では全体的に自治体の都市公園・緑地の保全は、市民から一定の評価を得られて いるといえる。分析 1,2 の結果、東京郊外で通勤圏（30ｋｍ～50ｋｍ）の地域に共通していた のは、市民が入って利用することができる場所の評価の評価が高く、市民が入って利用するこ とができない場所の評価が低かったということであった。 また、緑地において市民が入ることができない緑地については、一貫して近くにあると地価 が下落していることから、正の外部性よりも負の外部性のほうが勝っているということを示唆 している。従って、緑地については、緑地を保全していることそのものへ評価がある訳ではな く、緑地を利用することができるということについて評価があると考えられる。ただし、入る ことができるかできないかにかかわらず、緑地がそもそも備えている正の外部性のうち、広く 効果があると推察される生物多様性やヒートアイランド現象の緩和などの環境保持機能につい ては近隣にとどまらない効果があったりするため、今回の地価を被説明変数としたヘドニッ ク・アプローチでは地価に反映されていないという点も注意しなければならない。 また、面積については、都市公園内ではないけれども市民が入ることができる緑地について は面積が大きいほうが評価は高かった。面積の影響がないのは、「都市公園内の緑地」と「緑地 （樹林）のない都市公園」であった。その他に人口密度と緑地の関係については、効果の判別 がしがたい結果なので、個別により詳しく効果をみる必要がある。 5.2 政策提言 東京郊外で通勤圏（30ｋｍ～50ｋｍ）の地方公共団体が緑地の保全そのものを目的として緑 地を保全していくことについて、市民の理解や評価を得て効率的に行うには、市民が入って利 用できるような形態の緑地を増やす施策が有効である。ただし、その整備のための費用と利用 することができる便益を考えて、便益が費用を上回った場合には整備を行うことなども考えな くてはならない。 また、市民が利用することができない緑地は保全する価値は低いと本分析の結果では示され ている。しかし、広く波及する緑地の正の外部性は本分析では反映されていないため、市民が 利用することができない緑地をなくして良いと言い切ることはできない。正の外部性が広く波 及するものであるならば、一地域のみ限定するものでなく大局的な判断に基づく計画を作成し、 実施することが必要である。 また、負の外部性に対処するために自治体は公有地の緑地を適正に維持管理すべきである。 緑地には適正な維持管理に加えて安全性の確保も必要な傾斜地なども存在する。安全性のため に傾斜地などは擁壁を設置するなどの対策が必要となる場合などもあるが、大きな費用が発生 するうえに、市民が入ることも困難な場合がある。従って、維持管理や安全対策にかかる費用 に対して、市民の満足度は低く、費用に見合わないものとなる可能性もある。市民が入ること ができず、適正な維持管理が困難であろうと予見される緑地を将来保全すべき緑地とすること は、自治体はコストが通常より高くなることを考えて費用よりも便益が勝る場合に公有地化し

21 ていくなどの考慮が必要となる。 一方、民地の緑地については、もし住宅街に面した部分の樹木の伐採や剪定を行うなど、近 隣に対して対策などを行った場合には、その外部不経済の対処に応じて補助金をより多く交付 するなど、維持管理のインセンティブをつけることを提案する。 5.3 今後の課題 市民が入って利用することのできない緑地については、もともと地価の低い場所にあるとい う内生性の問題が存在する。地価の高い場所であれば、すでに住宅地として開発されていたり、 整備された公園緑地となっていたりするはずであり、人々にとって価値の低い場所であるから こそ人が入ることができない緑地として残っているという可能性は無視することはできない。 この点についても今後の課題である。 人口密度と緑地の関係については、効果の判別がしがたい結果であったので、個別により詳 しく効果をみることが今後の課題となる。 また、緑地自体の価値を総合して判断するためには、広く波及する緑地の正の外部性などの 部分を正確に評価・分析することが必要である。それをどのようにして今回の分析結果と併せ て全体の評価を行うべきであるかということは課題である。 謝辞 本稿の執筆にあたり、プログラムディレクターの福井秀夫教授、主査の森岡拓郎専任講師、 副査の中川雅之客員教授、杉浦美奈准教授、細江宜裕准教授から丁寧なご指導をいただくとと もに、安藤至大客員教授をはじめとする教員の皆様から大変貴重なご意見をいただき、お力添 えをいただきました。力量不足の私が論文を完成させることができましたのは、教員の皆さま のご指導の賜物であり、この場を借りて深く御礼申し上げます。 また、業務ご多忙にも関わらずアンケート調査にご協力いただきました地方公共団体の担当 職員の皆様に心から感謝いたします。 さらに本学で学ぶ機会を与えていただいた派遣元に改めて感謝申し上げるとともに、この１ 年間の苦楽を共にしたまちづくりプログラムおよび知財コースの同期の皆様、貴重なアドバイ スを下さった諸先輩方、友人、家族に深く感謝申し上げます。 本研究は東京大学空間情報科学研究センター共同研究プロジェクト利用による成果でありま す。（利用データ： 号レベルアドレスマッチングサービス(全てのファイル) ） なお、本稿における見解及び内容に関する誤り等につきましては、全て筆者に帰するもので す。また、本稿はあくまでも筆者の個人的な見解を示すものであり、所属機関の見解を示すも のではないことを申し添えます。 引用文献 愛甲哲也・崎山愛子・庄司康（2008） ヘドニック法による住宅地の価格形成における公園緑 地の効果に関する研究

22 渡部昌之・興水肇（2012）線形緑地の存在が地価に与える影響 都市緑地法 2017 年改正 都市緑地法運用指針 2017 年改正 みどりの政策の現状と課題 国土交通省 2006 生物多様性国家戦略 2012-2020 の実施状況の点検結果 環境省 2014 崖線の緑を保全するためのガイドライン 東京都 2012 アンケート様式（本文） 【アンケート・海老名市】緑地に関するアンケートについて（照会） 時下ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。平成２９年度、国立大学法人 政策研究大 学院大学に派遣されております神奈川県海老名市 職員課付の松本と申します。 お忙しい中、突然の照会で申し訳ございません。 この度、東京駅から３０～５０キロ圏内（神奈川県、東京都、埼玉県）の緑地の周辺地価に 与える影響について調査しております。 下記にアンケートを記載しておりますので、ご回答いただきますようよろしくお願い申し上 げます。（内容によっては電話での回答でもかまいません。） 【貴市の所有する緑地などに関するアンケート】 ※回答期限は《平成２９年月日》とさせてください。 【１】貴市の所有している緑地（（１）含むもの①都市緑地②都市緑地以外の緑地・（２）含ま ないもの①公園(実態が緑地でないもの）②公益施設や道路の植栽・農地は含まない）について ① 緑地の住所 ② 緑地の面積 【２】民有の緑地でなおかつ、市民の立ち入りが可能な緑地について ① 緑地の住所 ② 緑地の面積 ③ 法的根拠（例：都市緑地法による市民緑地、県条例による○○、市条例による○○、市 と所有者との独自契約、特になし など） 民有の緑地についてなど公開できない場合は一部分の回答のみでもかまいません。 別添に回答例をつけておりますが、任意様式でかまいません。 また、市民の立ち入りの有無、特定の緑地保全に関わっているボランティアの有無、緑地の整 備（名称看板の有無、遊歩道など歩ける道、広場、ベンチの有無など）などについて、後日、 お電話で質問させていただく予定です。 以上でアンケートは終了となります。大変お忙しい中、ご協力ありがとうございます。

23 アンケート様式（記載例） 【アンケート・海⽼名市】緑地に関するアンケート （１）貴市の所有している緑地（都市緑地以外の緑地も含む・公園は含まない）について 緑地名 ①住所 ②面積 （㎡） ③緑地の整備の有・無（内容・理 由など） ④市⺠の利⽤（有・ほとんど無・無・禁⽌） 理由（内容・理由など） ⾏政が市⺠が積極的に利⽤することを想定して いる・いない 摘要など 例 えびえび緑地 海⽼名市海⽼名１ 500 有（例 遊歩道） 有 想定している 例 えびえび緑地② 海⽼名市海⽼名２ 600 無（例 急傾斜地） 無（例 急傾斜地） 想定していない 例 えびえび緑地③ 海⽼名市海⽼名３ 700無（例 ⽊が密集した⾃然な状態_{で残しておきたいため）} 無（例 ⽊が密集した⾃然な状態で残しておき_{たいため）} 想定していない （２）⺠有の緑地でなおかつ、市⺠の⽴ち⼊りが可能な緑地について  緑地名 ①住所 ②面積 （㎡） ③緑地の整備の有・無（内容・理 由など） 法的根拠 例 海⽼名緑地 海⽼名市海⽼名２ 500 有（例 遊歩道、園路、広場） 市⺠緑地 例 海⽼名緑地② 海⽼名市海⽼名３ 600 無（例 要望が無いから） 例 市と所有者との独⾃契約 摘要など