平成23年1月29日 財団法人 マンション管理センター 大規模修繕・長期修繕計画作成ガイドラインについて ～注意するポイント～ 大規模修繕・長期修繕計画作成ガイドラインについて 大規模修繕・長期修繕計画作成ガイドラインについて ～注意するポイント～ ～注意するポイント～ 1
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分譲マンションへの永住意識
分譲マンションへの永住意識
分譲マンションへの永住意識
大規模修繕工事を始める前に組合の運営状況
をチェック（
マンション管理標準指針より）大規模修繕工事を始める前に組合の運営状況
大規模修繕工事を始める前に組合の運営状況
をチェック（
をチェック（
マンション管理標準指針より）マンション管理標準指針より） • 管理組合の運営状況 ①総会の運営②理事会 の運営③防災・防犯④その他 • 管理規約の作成及び改正 • 管理組合の経理①予算・決算②管理費等の徴収 ③財産の保全④帳票類の作成、保管 • 建物・設備の維持管理①保守点検の実施②長期 修繕計画の作成・見直し③修繕積立金の積立④ 大規模修繕工事の実施⑤耐震性の検討⑥設計耐震診断・耐震改修 4-1
耐震診断・耐震改修
耐震診断・耐震改修
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• 建築基準法施行令が昭和56年6月改正され、 耐震基準が変更されている。（新耐震基準）そ れ以前に建設された旧耐震基準の分譲マンシ ョンの約１００万戸については、耐震性が劣っ ている可能性有 • さらに旧基準の内、昭和４６年５月に柱の帯筋 間隔の規定が強化されておりそれ以前のもの は特に注意が必要 5耐震診断・耐震改修 4-2
耐震診断・耐震改修
耐震診断・耐震改修
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• 構造上のバランスが悪いマンション ①平面形状又は断面形状が不整形なもの ②上層部と下層部で構造形式が異なるもの ③細長い形状（辺長比が大きい）もの ④ピロティ形式のマンション（１階の駐車場や店 舗により壁が抜けているなど） ⑤耐力壁がバランスよく配置されていないもの耐震診断・耐震改修 4-3
耐震診断・耐震改修
耐震診断・耐震改修
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耐震改修工法のねらい ①強度の向上：建物の壁・柱・梁といった部材を補強 または新設し、建物の頑丈さ（強度）を向上させる ②靭性能の向上：建物の柱に鋼板を巻くなどにより、 建物の靭性の確保する ③構造上のバランス改善：壁などの新設等によって 構造上のバランスを改善 ④地震力の低減：地震のエネルギーを吸収する装置 を建物に設置し、地震時に建物が大きく揺れること を防ぐ（住宅金融支援機構の融資の金利優遇有）7耐震診断の実施状況 4-4
耐震診断の実施状況
耐震診断の実施状況
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• 耐震診断の実施状況 ①診断を行った 16.9％ ②未実施 75.3% ● 耐震診断未実施のうち53.6%が新耐震基準 に適合しているのがその理由 ●耐震診断を実施したマンションのうち75.4%
が耐震性確保している
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■大規模修繕工事の目的
大規模修繕とは
大規模修繕とは
大規模修繕とは
• 大規模修繕：計画修繕等のうち、工事内容、工事 費、工事期間等が多大となる修繕のことをいう。 • 大規模修繕の目的 事故防止 ： タイル剥落、手すり腐食落下 不具合の解消及び予防、耐久性延伸 ： 漏水、赤水 美観・快適性向上 ： 塗装等 居住性･機能性向上 ： 耐震・断熱性の向上 • 大規模修繕：計画修繕等のうち、工事内容、工事 費、工事期間等が多大となる修繕のことをいう。 • 大規模修繕の目的 事故防止 ： タイル剥落、手すり腐食落下 不具合の解消及び予防、耐久性延伸 ： 漏水、赤水 美観・快適性向上 ： 塗装等 居住性･機能性向上 ： 耐震・断熱性の向上大規模修繕
大規模修繕
大規模修繕
• 大規模修繕の実施時期
マンション管理標準指針において、適切な 長期修繕計画に定められた時期を目安とし、 調査・診断の結果に基づいて、計画された 工事の要否、実施する工事内容等を決めて 実施することが標準的な対応とされている。• 大規模修繕の実施時期
マンション管理標準指針において、適切な 長期修繕計画に定められた時期を目安とし、 調査・診断の結果に基づいて、計画された 工事の要否、実施する工事内容等を決めて 実施することが標準的な対応とされている。 11大規模修繕の実施状況等
大規模修繕の実施状況等
大規模修繕の実施状況等
実施した 未実施 不明 外壁塗装 等 鉄部塗装 等 屋上防水 給水設備 排水設備 52.8% 59.9% 51.6% 35.2% 25.9% 20.0% 12.5% 外壁塗装 等 鉄部塗装 等 屋上防水 給水設備 排水設備 表1-1 大規模修繕実施状況 （重複回答） 表1-2 大規模修繕の平均実施時期大規模修繕の工事費調達等
大規模修繕の工事費調達等
大規模修繕の工事費調達等
修繕積立金 一時徴収金 借入金 （公的金融機関） 借入金 （民間金融機関） その他 不明 75.8% 3.4% 4.8% 5.4% 3.8% 23.0% 実施した 調査・ 診断は 行わな かった 不明 マンショ ン管理 業者に 依頼 修繕工 事請負 業者の サービ ス 建築士 事務所 に依頼 調査・ 診断専 門業者 に依頼 マンショ ン保全 診断セ ンター に依頼 「マンショ ンドック」 に依頼 依頼先 は不明 41.1% 9.8% 12.6% 10.7% 0.4% 0.1% 0.7% 2.5% 22.1% （平成20年度国土交通省マンション総合調査結果） 表1- 3 工事費用の調達方法 （重複回答） 表1- 4 建物診断の実施状況 13修繕工事の注意点
修繕工事の注意点
修繕工事の注意点
１．構造上の安全性の確認
２．防火区画等の適法性の確認
３．不燃材料等の内装制限の適合性確認
４．シックハウス対策
５．アスベスト対策
６．床、壁等の共用部分の改造
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１．構造上の安全性の確認
２．防火区画等の適法性の確認
３．不燃材料等の内装制限の適合性確認
４．シックハウス対策
５．アスベスト対策
６．床、壁等の共用部分の改造
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■大規模修繕の基本的進め方
大規模修繕工事の実際
大規模修繕工事の実際
大規模修繕工事の実際
管 理 組 合 の 発 意 管 理 組 合 の 発 意 管 理 組 合 の 発 意 専 門 委 員 会 の 設 置 ･ 検 討 専 門 委 員 会 の 設 置 ･ 検 討 専 門 委 員 会 の 設 置 ･ 検 討 専 門 家 の 選 定 専 門 家 の 選 定 専 門 家 の 選 定 調 査 ・ 診 断 調 査 ・ 診 断 調 査 ・ 診 断 資 金 計 画 資 金 計 画 資 金 計 画 修 繕 基 本 計 画 修 繕 基 本 計 画 修 繕 基 本 計 画 修 繕 設 計 修 繕 設 計 修 繕 設 計 工 事 費 見 積 り 工 事 費 見 積 り 工 事 費 見 積 り 大 規 模 修 繕 工 事 の 施 工 大 規 模 修 繕 工 事 の 施 工 大 規 模 修 繕 工 事 の 施 工 総 会 決 議 総 会 決 議 総 会 決 議 竣 工 竣 工 竣 工 修 繕 等 の 履 歴 情 報 の 整 理 ・ 保 管 修 繕 等 の 履 歴 情 報 の 整 理 ・ 保 管 修 繕 等 の 履 歴 情 報 の 整 理 ・ 保 管 調 査 診 断 委 託 契 約 調 査 診 断 調 査 診 断 委 託 契 約 委 託 契 約 設 計 委 託 契 約 設 計 委 託 設 計 委 託 契 約 契 約 工事 監 理 委 託 契 約 工 事 監 理 工 事 監 理 委 託 契 約 委 託 契 約 工 事 請 負 契 約 工 事 請 負 工 事 請 負 契 約 契 約 施 工 業 者 選 定 施 工 業 者 選 定 施 工 業 者 選 定専門家の選定
専門家の選定
専門家の選定
設計監理方式
設計事務所、管理会社等のコンサルタントを 選び、設計全般と工事監理を委託する方式。 設計と施工が分離し厳正なチェックが期待でき る。責任施工方式
信頼のおける施工会社を選定し、設計から 工事までを請け負わせる方式。設計と施工が 一体なので、 専門的な第三者チェックがない。17■
調査・診断
調査
調査
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診断
診断
調査・診断とは
建物各部や機器の劣化や損傷、作動状
況を調査測定し、将来の影響を予想し、
必要な基本的対策を明らかにすること
調査・診断とは
建物各部や機器の劣化や損傷、作動状
況を調査測定し、将来の影響を予想し、
必要な基本的対策を明らかにすること
長期修繕計画の作成
大規模修繕の時期及び内容を決定
長期修繕計画の作成
大規模修繕の時期及び内容を決定
19修繕基本計画と修繕設計
修繕基本計画と修繕設計
修繕基本計画と修繕設計
修繕基本計画のポイント １ 不具合等が単なる経年劣化か、当初建設 時又は前回改修時の不備か ２ 改良が必要又は望ましいのはどこか ３ 緊急に対処すべき事項と基本的対策法は ４ 大規模修繕としてまとめて行うべき事項、内 容及び時期を提言 修繕基本計画のポイント １ 不具合等が単なる経年劣化か、当初建設 時又は前回改修時の不備か ２ 改良が必要又は望ましいのはどこか ３ 緊急に対処すべき事項と基本的対策法は ４ 大規模修繕としてまとめて行うべき事項、内 容及び時期を提言修繕基本計画と修繕設計
修繕基本計画と修繕設計
修繕基本計画と修繕設計
修繕設計（改修計画） 「調査・診断により修繕すべきとされたものについて、 どのような材料と工法でどのように修繕すべきか明ら かにしたもので、それに基づいて工事費の見積もりが できて、かつ適切な工事施工が行えるもの」 ・修繕設計の手順 １ 材料、工法の詳細検討 ２ 精算項目、指定数量の設定 ３ 設計図書の作成：工事仕様書、設計図 修繕設計（改修計画） 「調査・診断により修繕すべきとされたものについて、 どのような材料と工法でどのように修繕すべきか明ら かにしたもので、それに基づいて工事費の見積もりが できて、かつ適切な工事施工が行えるもの」 ・修繕設計の手順 １ 材料、工法の詳細検討 ２ 精算項目、指定数量の設定 ３ 設計図書の作成：工事仕様書、設計図 21修繕基本計画
修繕基本計画
修繕基本計画
• 調査・診断の結果、補修、修繕・改修の必要性 の確定 • 修繕基本計画書の作成 工事項目、工事内容、工事スケジュール、 概算費用 • 修繕設計：修繕内容、工事仕様の決定調査・診断のフロー
調査・診断のフロー
調査・診断のフロー
調 査 ・ 診 断 の 必 要 性 予 備 調 査 ・ 診 断 評 価 調 査 ・ 診 断 計 画 書 １ 次 診 断 ２ 次 診 断 ３ 次 診 断 評 価 評価 調 査 ・ 診 断 報 告 書 評 価 修 繕 工 事 修 繕 設 計 修 繕 基 本 計 画 通 常 使 用 23診断のレベルと方法
診断のレベルと方法
診断のレベルと方法
主な目的 調査方法 調査対象 予備 診断 不具合の早期発見， 劣化診断の初動調査 目視調査 外壁等目視が 可能な範囲 １次 診断 現状把握， 劣化の危険性の判断 目視調査 軽微な機器 設計図書外観 ２次 診断 劣化の危険性の判断， 改修の要否の判断 非破壊試験 微破壊試験 共用部分主な試験方法
主な試験方法
主な試験方法
対象部位 試験目的 破壊試験 非破壊試験 コンクリート 強度診断 圧縮試験 シュミットハンマー 中性化深さ フェノールフタレイン 外壁タイル モルタル 接着力診断 引張試験 打診調査 赤外線試験 仕上塗り材 塗膜付着強度 診断 引張試験 クロスカット試験 目視調査 指触調査 アスファルト 防水材 物性劣化度 診断 引張試験 折り曲げ試験 針入度試験 目視調査 指触調査 25主な試験方法
主な試験方法
主な試験方法
対象部位 試験目的 破壊試験 非破壊試験 シーリング材 物性劣化度診断 引張試験 伸び試験 目視調査 指触調査 給排水管設備 劣化度診断 抜管試験 内視鏡調査 超音波調査 Ｘ線調査 電気設備 劣化度診断 目視調査 絶縁抵抗測定予備調査・診断
予備調査・診断
予備調査・診断
• 最適の調査・診断方法を決めるための予備調査・ 診断 • 建物・設備・外構など全般の劣化傾向を把握 • 設計図書、過去の調査診断や修繕履歴等の記録 を調査 • 予備調査の一環としてアンケート調査を実施する 共用部分で専用使用されている部分の不具合 の程度を把握する（バルコニー等） • 最適の調査・診断方法を決めるための予備調査・ 診断 • 建物・設備・外構など全般の劣化傾向を把握 • 設計図書、過去の調査診断や修繕履歴等の記録 を調査 • 予備調査の一環としてアンケート調査を実施する 共用部分で専用使用されている部分の不具合 の程度を把握する（バルコニー等） 27目視調査
目視調査
目視調査
• 既存の材料、工法、納まりの確認 • 不具合や問題点の抽出 • 屋上、バルコニー • 外壁 • 共用廊下、階段、共用室 • 金物、鉄部 • 設備、外構 • 既存の材料、工法、納まりの確認 • 不具合や問題点の抽出 • 屋上、バルコニー • 外壁 • 共用廊下、階段、共用室 • 金物、鉄部 • 設備、外構建物の調査・診断方法
建物の調査・診断方法
建物の調査・診断方法
• 躯体：コンクリートひび割れ、コンクリートの中性化、 鉄筋の腐食 • 防水診断 • 外装・外壁診断：屋根まわり、外壁・廊下、手すり、タ イル仕上げ • 調査・診断結果から修繕基本計画策定 • 躯体：コンクリートひび割れ、コンクリートの中性化、 鉄筋の腐食 • 防水診断 • 外装・外壁診断：屋根まわり、外壁・廊下、手すり、タ イル仕上げ • 調査・診断結果から修繕基本計画策定 29コンクリート中性化調査
コンクリート中性化調査
コンクリート中性化調査
・ コンクリート中の鉄筋は、コンクリートの高いアルカリ 性（コンクリート打設時：pH=約12.5）により、腐食か ら守られている。 ・ コンクリートは、経年により空気中の炭酸ガスなどと 反応し、徐々にアルカリ度が低下していく。 ・ この現象は、コンクリートの中性化又は炭酸化と呼 ぶ。 ・ 鉄筋までコンクリートの中性化が進むと不動態化の 条件がくずれ、水分、酸素及び炭酸ガスにより鉄筋 が腐食しやすくなる ・ コンクリート中の鉄筋は、コンクリートの高いアルカリ 性（コンクリート打設時：pH=約12.5）により、腐食か ら守られている。 ・ コンクリートは、経年により空気中の炭酸ガスなどと 反応し、徐々にアルカリ度が低下していく。 ・ この現象は、コンクリートの中性化又は炭酸化と呼 ぶ。 ・ 鉄筋までコンクリートの中性化が進むと不動態化の 条件がくずれ、水分、酸素及び炭酸ガスにより鉄筋 が腐食しやすくなる■
■大規模修繕工事の実施
調査・診断報告書
調査・診断報告書
調査・診断報告書
• 調査・診断内容、調査・診断方法 • 調査・診断結果：各部の劣化・損傷の状態、 今後の耐用性 • 修繕・改修の要否を明記： 時期、材料、改修方法、改修範囲 • 長期修繕計画や大規模修繕工事等の根拠 資料となる。修繕設計のポイント（新築設計との対比）
修繕設計のポイント（新築設計との対比）
修繕設計のポイント（新築設計との対比）
• 修繕部分と非修繕部分のバランス、全体のバ ランス、工事の優先順位 • 居住者・作業員の健康への配慮 • 工事中の生活支障（不便、不快、迷惑等）への 配慮 • 既存欠陥に対する抜本的対策 • 工事の保証内容、保証期間の明示 33設計図書の構成
設計図書の構成
設計図書の構成
• 仕様書：改修部位、範囲、材料 • 見積要項 支払条件、品質保証、保証人などの条件 • 特記仕様書 • 仕上表 • 数量表 • 見積記載項目表 • 既存建物図面見積参加施工会社を公募
見積参加施工会社を公募
見積参加施工会社を公募
• マンションの掲示板に貼り出し • リフォーム専門業界誌や業界新聞などに掲載依頼 • 工事概要、建物概要 • 参加条件（資格、規模、経験など） • 提出書類（会社概要、経歴書、財務諸表など） • マンションの掲示板に貼り出し • リフォーム専門業界誌や業界新聞などに掲載依頼 • 工事概要、建物概要 • 参加条件（資格、規模、経験など） • 提出書類（会社概要、経歴書、財務諸表など） 35工事費見積
工事費見積
工事費見積
• 見積参加会社を公募 • 現場説明会：同一条件での実施 • 質疑応答：工事見積に必要な事項の説 明・確認など、工事費に関するトラブル 防止 • 質疑応答書は、見積もり内訳書とともに 工事請負契約書に添付 • 見積参加会社を公募 • 現場説明会：同一条件での実施 • 質疑応答：工事見積に必要な事項の説 明・確認など、工事費に関するトラブル 防止 • 質疑応答書は、見積もり内訳書とともに 工事請負契約書に添付施工者選定のポイント
施工者選定のポイント
施工者選定のポイント
• 施工会社の技術力： ①工事価格：見積もり内容の正確さ、数量・単価の 妥当性 ②品質管理能力：施工管理体制、改修工事の実績、 熱意・姿勢 • 現場代理人（予定者）の能力： 品質管理能力、経歴、人柄、居住者対応能力 • 施工会社の財務能力 • アフターサービス、工事保証 37工事業者選定の方法（例）
工事業者選定の方法（例）
工事業者選定の方法（例）
1次：書類選考 2次：ヒアリング選考 評価項目 配点 内 容 工程表 ３ 全体工程 詳細工程 居住者に対する配慮 仮設計画 ３ 仮設平面図 足場・架設通路計画 壁つなぎ強度計算書 足場仮設詳細図 工事 車両進入路 工事車両進入路養生等 改修実績 ２ 代表的な改修工事の工事金額（３事例） 会社概要 ４ 設立、資本金、従業員数、年商、業種 工事組織図 ２ 組織図、社内検査体制図、協力業者リスト、緊急連絡体制図、現場常駐技術者業 務分担図等 現場代理人の職歴 ４ 正・副現場代理人の保有資格、改修工事実績 工事・施工上の考慮点 １ 住民への配慮、材料の品質、安全、下地の適切な処理 各社PR ２工事保証（例）
工事保証（例）
工事保証（例）
• 工事保証の対象と保証期間 • 工事保証書（請負者、主要材料メーカー、主要 専門工事業者の三者契約） • 保証内容（請負者の責任で補修する部分の 確定） 39＜住宅金融支援機構の融資の条件等の概要＞ マンション共用部分リフォーム融資とは、マンション管理組合（法人格の有無は問いません）のみなさま が共用部分のリフォーム工事を行うときに、無担保でお借り入れが可能な融資です。 ● 主な融資条件 １．ご利用いただける管理組合 （１）次の事項が管理規約または総会の決議で定められていることが必要です。 ①管理組合が住宅金融支援機構から資金を借り入れること ②修繕積立金を返済金に充当できること、及び今回の借入れの返済には修繕積立金を充当すること ③管理組合が(財)マンション管理センターに保証委託すること （２）毎月の返済額（すでに他の借入れがある場合は、当該借入れにかかる返済額を含む）が毎月徴収 する修繕積立金の額(返済額に充当するために一定額を徴収する場合には、その徴収額を加えた額)の 80％以内となること。 （３）修繕積立金が、一年以上定期的に積み立てられており、管理費や組合費と区分して経理されている こと。また、修繕積立金が適正に保管されており、滞納割合が１０％以内であること。 ２．融資額 対象となる工事費の8割以内で、150万 円×住宅戸数が融資額の限度です。 ３．融資金利 ＜平成23年 月 日現在＞ （金利は毎月見直します。） 一般のリフォーム、バリアフリー工事、省エネルギー工事 ％ 耐震改修工事 ％
41 ○次のような共用部分に対する工事をする場合に 利用できます。 ○ ○次のような共用部分に対する工事をする場合に次のような共用部分に対する工事をする場合に 利用できます。 利用できます。
事 前 の ご 相 談 （機 構 支 店 ） 総 会 の 決 議 等 融 資 の お 申 込 み （機 構 支 店 融 資 の 決 定 工 事 の 着 工 → 竣 工 融 資 総 額 の 決 定 融 資 の ご 契 約 （取 扱 金 融 機 融 資 金 の お 受 け 取 り
