表1-表4-2

③ 地区まちづくりルールの登録

地区まちづくりルールが 登録されたら…

●地区計画、地区まちづくりルールに関すること

 ⇒都市開発課地域整備担当 

☎

03-5744-1339 

FAX

03-5744-1526

●建築協定に関すること

 ⇒建築調整課建築調整担当 

☎

03-5744-1382 

FAX

03-5744-1558

都市計画で定める地区計画は、素案の作成や法的な手続きなどを行わなければなりませんが、

協議会や自治会・町会、商店会等で検討した地域の自主的な取り決め（地区まちづくりルール）

について、区に登録することができます。

地区計画のように法的な拘束力はありませんが、区と地域が連携しながら普及に努め、地域が

目指すまちづくりへの理解を図ります。

●対象地区内の居住者、事業者および土地所有者等への周知、合意形成が図られていること ●まちづくりの基本（都市計画マスタープラン等）と整合していること ●特定の者の利害や特定の事業等に関する活動を行うものでないこと  など 登録した地域団体は、対象地区内 の居住者、事業者、土地所有者等の 理解を得ることやその普及に努め ます。 区は、区ホームページに掲載する など、地区まちづくりルールを公 表します。

登 録

要 件

大田区

まちづくり

推進部

お問い合わせ

大 田 区

わたしたちのまちだから、

わたしたちがつくる「まちのルール」。

み

ん

なで

つくろ

_う

！

まちの

ルール

大 田 区

地 域 団 体

1975 年9月22日

 このパンフレットは、皆さんが住んでいる地区で「地区計画」「建

築協定」「地区まちづくりルール」を活用したまちづくりを検討す

るときの参考にしていただくための手引きです。

 まちのルールを定めることで、ただちにまちなみが変わるわけで

はありませんが、建替え時等にルールに従ったものにすることで、

目標とするまちなみが次第に形成されていきます。

皆さんが作成したまちのルールの実効性を確保するため、「地域力を生かした

大田区まちづくり条例」（以下、「条例」）では次のことを規定しています。

作成した地区計画素案を区へ提案することができます。区は、提案された 地区計画素案を都市計画決定すべきと判断したときは、法的手続きを行い ます。 土地の所有者等が全員の合意によって、建築物の建替えルール等に関して、 建築基準法に基づき定める協定です。区は、建築協定を締結しようとする 土地の所有者等に対し、指導・助言を行います。 地区まちづくり協議会、自治会・町会、商店会等が策定した地域の自主的 な取り決めを「地区まちづくりルール」として区に登録の申請をすること ができます。

①地区計画の策定

（ ⇒ 3 ページ）

  地区計画素案の作成

「地区計画区域」「まちづくりの目標」「具体的なルール」の検討を 行い、地区計画素案のたたき台をつくります。地域へ提案し、皆 さんの意見の検討・素案修正を行い、合意形成に努めます。

  地区計画素案の提案

作成した地区計画素案は区に提案することができます。区は、都 市計画決定すべきと判断した場合は、都市計画の法的手続きを行 います。

③地区まちづくりルールの登録

（ ⇒ 11 ページ） 生活や建築物などに関する地域の自主的な取り決めを区に登録し、 地域と区が連携しながら普及に努めます。

②建築協定の締結

（ ⇒ 9 ページ） 建築物の敷地・位置・構造・用途・意匠などに関して、建築基準 法に基づいて定め、土地の所有者等の皆さんが協定を結びます。 地域の現状・課題を組織の皆さんが 認識するとともに、地域の皆さんに も情報提供し、まちのルールづくり の同意を得ます。 まちへの関心や問題意識を持つことから始まります。 自治会・町会、商店会等の組織と連携し、まちのルール を検討する組織をつくります。

まちのルールをつくるには

検討組織

づくり

認識の共有

ルール

づくり

地区計画素案の提案

（条例第 16 条）

建 築 協 定

（条例第 19 条）

地区まちづくりルールの登録

（条例第 15 条）

地区計画素案の提案

（条例第 16 条）

建 築 協 定

（条例第 19 条）

地区まちづくりルールの登録

（条例第 15 条）

地区計画素案を区に提案する際は、内容などについて要件があります。8 ページに チェックシートスタイルで簡単にまとめました。詳細はお問い合わせください。

「地区計画」は、地域が目指すまちの将来像を実現するために、地域に合ったきめ細やかなルー

ルを決めることができる制度です。 

都市計画や建築基準法等ですでに決められている土地の利用方法や建物の建て方に加えて、

都市計画のひとつとして定めます。

地区計画区域内で建物の建築や開発行為を行う場合などは、建築確認 申請前の届出が必要になります。区は、地区計画との適合を審査し、 適合しない場合は、設計の変更等の指導・勧告を行います。 また、ルールの内容を建築条例として定めることにより、建築確認申 請時の審査対象となります。 地区計画は、区が計画するだけでなく、地域に住んでいる皆さんが、まちづくりに関する考えを 持ち寄り、話し合ってルールづくりをすることができます。 区は、地区計画を検討する団体の支援事業を行っています。 建 物 を 建 て る 際 の ルールを地域の目標 に沿ったものとする ため、関係権利者の 同意が必要です。

地区計画策定支援事業

（条例第 14 条） 地区計画を検討する団体にまちづくり専門家を派遣します。計画策定の可能性を認めた場合、 地区計画素案策定に係る経費の一部を助成します。

 まちづくり専門家派遣

◆

まちづくり専門家派遣の要件

・対象面積が原則として 5,000 ㎡以上であ ること ・特定の者の利害や特定の事業等の賛否に 関する活動を行うものでないこと ・同種の他の補助金を活用していないこと  など

◆

派遣内容

・派遣決定通知日から３年以内、６回まで

 地区計画素案策定経費助成

◆

地区計画素案策定経費助成の要件

・まちづくり認定審査会が地区計画の可能性 を認めていること ・同種の他の補助金を活用していないこと

◆

助成内容

・地区計画素案策定に係る経費の３分の２以 内、限度額 200 万円

① 地区計画

課題を解決するために

地区計画でルールを

つくります

ルールの例 ○建物の用途 ○建物の高さ ○建物間隔の確保 ○道路からの外壁後退 ○敷地面積の最低限度 ○建物のデザイン          など

○ 将 来 像 の 実 現

○ 将 来 像 の 実 現

○ 建物が密集しているまちでは、こんな課題があります。

○ 建物が密集しているまちでは、こんな課題があります。

火災が発生したときに 建物同士が近いため 延焼の危険性が高い 道路が狭いため 救急車や消防車が 入れない 敷地が小さく 狭い道路を広げる 必要がある場合は 建替えが困難 隣との間に空間を作って 火災に強いまちに することができる 道路状の空間を 広げていくことが できる 老朽化した建物の 建替えを進めていく ことができる 生け垣などで緑を 増やしていくことが できる

地区計画が定められると…

建替え時等に

ルールが適用されます

例

えば

住 民 発 意 に よ る 地 区 計 画 づ く り を 支 援 し ま す

！

敷地境界線 高さの最高限度 商 店 風俗店 商 店 日照や採光を確保するため 建物の最高高さを決めます 外壁・柱・梁・床などは 燃えにくい材料を使用 株式会社□□ 株式会社□□ 株式会社 □□□ 株式会社□□

建物のデザイン・色

●建物の色彩や看板の大きさ・色彩のルールを定めます。

建物のデザインや色彩に統一性をもたせることにより、住宅地では調和のとれた落ち着いた まちなみをつくることができます。商業地では、目立ちすぎる看板の設置や刺激色を防ぎ、魅 力あるまちなみをつくっていくことができます。 ○目立ちすぎる看板の、大きさや色を制限します。 ○落ち着いたまちなみとするため、建物の外壁の色  を制限します。

建物の用途

●建物の用途は都市計画と建築基準法で決まっていますが、さらに、地区に合った建物が

 建つように用途の種類を定めます。

住宅地の景観や環境、商業地の商店の連続性、業務地の専用性を確保するなど、地区にふさわ しい建物の用途を誘導するために定めます。 ○沿道の商業地で住宅地と近接している場合の  風俗店等の立地を規制します。 ○商店街の連続性を確保するため、通りに面する  １階を店舗とします。 ○業務地としての専用性を保つため、住宅の立地  を規制します。

建物の高さ

●建物の高さの最高限度を定めます。

極端に高い建物を制限するなど、日照や採光を確保し、まちなみをそろえることができます。

建物の構造・材料

「防災街区整備地区計画」において定めるルール

●準耐火建築物以上とすることを定めます。

密集市街地における防災機能の確保を目的に、建物の壁・柱・梁・床などに一定以上の耐火 性能を有する材料を使うことで、建築物の延焼を防止します。

塀の種類

●垣や柵の種類や高さを定めます。

統一感のある緑豊かなまちの景観づくりや、地震時のブロック塀の倒壊を防ぎ、防犯効果に も寄与します。 ○生け垣、ネット、フェンスなどの種類を決めます。 ○塀やフェンスの高さを「○.○ｍ以下」に制限します。

① 地区計画

建物の間隔の確保

●敷地境界線からの、建物の後退距離を定めます。

敷地境界線から建物を一定距離以上後退させて建築することにより、日照や通風、採光を確 保し、延焼を防止するほか、ミニ開発の防止にも寄与します。 ○民法で定めている敷地境界線から「0.5ｍ」の  距離を定めます。 ○ゆとり空間確保のため「1ｍ」や「1.5ｍ」に  定めた地区もあります。

地 区 計 画 の ル ー ル の 種 類

例

えば

例

えば

例

えば

例

えば

道路境界線 道路境界線 道路境界線 道路 4m この距離を 定めます 1 階部分など一部の高さまで 後退距離を定めることもできます 壁面後退  後退した部分で工作物（塀・柵・門・看板など）を 道路 敷地 敷地 敷地 道路斜線 高度地区による 斜線制限 この部分が カットされる この部分がカットされる 建物高さの 最高限度 道路境界線 道路 4m 工作物設置の制限 道路からの壁面後退 敷地 ルール① ルール② ルール③ 200m2 60m2 70m2 70m2 100m2 100m2 緑地 緑地 広場 行き 止まり 狭く 複雑な 道路 狭い 緑地 サイクル ABC BAKERY ABC BAKERY オオタ靴店 オオタ靴店

地区施設

道路・小規模公園・緑地・広場

●新しく広げたり、つなげたりする道路の配置や幅を定めます。

●小公園や緑地などの配置や大きさを定めます。

地区施設とは、地区内の皆さんが利用する道 路・小公園・緑地・広場などで、それらの配 置や規模を定めることにより、将来のまちの 基盤を決めることができます。 道路については、建替え時等に拡幅したり、行 き止まりを解消することで緊急自動車が進入 できるようになり、延焼防止にも寄与します。

斜線制限と容積率緩和

「街並み誘導型地区計画」において定めるルール

●建物の高さや外壁後退距離などを定めます。

土地の有効利用が困難な地区での良好なまちなみの誘導を目的に、道路が狭い地区におけ る、斜線制限と容積率制限を緩和して建て替えを促進します。 ○適用前 住居系用途地域、容積率 200％、４ｍ道路のみ接道      ⇒容積率 160％制限、斜線制限による３階部分の一部カット      ルール① 道路からの壁面後退      ルール② 道路後退した部分への工作物設置制限      ルール③ 建物高さの最高限度 ○適用後 ⇒道路幅員による容積制限、斜線制限が適用されなくなり、総３階建ての        建築が可能となります

敷地面積の最低限度

●建築敷地の最低限度（面積）を定めます。

建築敷地の最低面積を定め、敷地細分化やミ ニ開発を防ぐことで、良好な住環境を維持し ます。ただし、すでに小規模な敷地である場合 は、その敷地のままで建て替えることができ ます。 ○最低面積を 100 ㎡とした場合、200 ㎡の  敷地は 100 ㎡ずつに２分割することはで  きますが、３分割することはできません。

道路からの外壁後退

●道路境界線からの、建物の壁面後退距離を定めます。

まちなみに統一感を持たせたり、歩行者空間を確保したりするほか、延焼防止にも寄与します。 ○道路状の空間を広げるため「0.5ｍ」後退します。 ○前庭に庭木が植えられるように「1.5ｍ」後退します。

① 地区計画

例

えば

例

えば

例

えば 地 区 計 画 の ル ー ル の 種 類 ゆとりある歩行空間が 確保されます 地区計画の面積形状が 5,000 ㎡以上で、都市計画の考え方に整合している。 地区計画の境界が、道路・河川等で明確に区切られている。 地区計画の内容が、大田区都市計画マスタープラン等の内容と整合している。 特定の者の利害や特定の事業等に賛成・反対するものではない。 区域の関係権利者が同意している。 地区計画の目標が、適正かつ明確である。 土地利用、地区施設の整備、建築物等の整備、整備・開発・保全の各方針が、適正かつ明確である。 道路、公園、広場、緑地、公共空地の配置・規模が適正に定められている。 ルール（建築物等への制限）の内容が妥当である。 樹林地、草地等の保全が妥当である。 建築物等の制限により既存不適格となる件数をおおむね把握している。 地区計画の内容について、住民、町会・自治会や商店会等に周知している。 地区計画の内容について、意見を受け止め、検討修正をすることができる。 建築協定など、他の手法では解決できない課題がある。 基 本 目 標 地 区 施 設 建 築 物 等 土 地 利 用 そ の 他 項 目 チェック 内     容

地区計画素案の要件チェックシート

− 検討の際の参考にしてください −

敷地

位置

構造

用途

形態

意匠

建築

設備

② 建築協定

「建築協定」とは、建築基準法に基づいて、法で定められた基準に上乗せする形で、地域の特

性等に基づく建築物の制限を地域の皆さん自らが設けることのできる制度です。そして、

それをお互いが守っていくことを約束（協定）することによって、例えば、住宅地の居住環

境などを守り、魅力ある個性的なまちづくりを進めることができるようになります。

建築協定の参加者

土地の所有者と借地権者（以下「土地の所有者等」）に限定されます。

土地の所有者等の全員の合意

建築協定を結ぶには、協定区域内の土地の所有者等の全員の合意が必要です。

建築協定区域と建築協定区域隣接地

建築協定に合意した敷地の区域を「建築協定区域」といいます。また、建築協定区域に隣接 した敷地をあらかじめ「建築協定区域隣接地」として定めることができます。この敷地は、 協定発効後でも、簡単な手続きで建築協定に追加して参加できます。

効力の継承

建築協定の区域内で土地の所有者等が変わった場合でも、建築協定の制限はそのまま継承 されます。 建築物に関する様々な内容について協 定に盛り込むことができます。建築基 準法では、建築物の敷地・位置・構造・ 用途・形態・意匠・建築設備について 協定できるように定めています。 建築協定は地域の土地の所有者等が基準をつくり、守っていく ことを約束したものであることから、その運営は土地の所有者 等の皆さんが行っていくことになります。 そのためには、協定参加者の代表によって「建築協定運営委員 会」（任意組織）を設け、建築協定の運営にあたっていくことに なります。 工事に着手したり、建物が完成してからトラブルにならないよ う、あらかじめ運営委員会に建築計画を提出し、承認を得た後 で建築確認申請を行ってください。 また、建築確認申請が必要ない工事でも、建築協定の内容に適 合するかどうかの判断が必要な場合もありますので、注意が必 要です。

建築協定はおおむね次のような流れにより進めていきます。

区役所への事前相談

協定の制度、手続き、制限内容等については、区にご相談ください。

よりよいまちづくりのための話し合い

（勉強会・研究会など） 制限内容、協定の有効期間、協定 違反があった場合の措置などを、 地域の皆さんで話し合って決め ます。 （協定違反があった場合の措置 は、協定の性質上、区から違反者 に対し法的な指導・勧告・命令 等ができないため、あらかじめ協 定の中に盛り込んでおきます。）

建築協定書づくり

「建築協定書」を作成します。

区域の皆さんの合意形成

（合意書づくり） 「建築協定締結合意書」を作成します。 （登記事項や印鑑登録の確認が必要になります。）

認可申請

認可申請書、合意書、協定書他を大田区長宛てに提出します。 協 定 書 の 縦 覧 約 3か月程度

認可、公告

公開による意見の聴取 建築協定の目的となっている土地または建築物の利用を不当に制限 するものでないことなどが確認できれば、大田区長が認可します。 認可の公告があった時点から、建築協定の効力が発生します。 ※認可申請から区が認可し公告するまでには、約３か月程度を要し  ます。

建築協定

運営委員会

の設置

建築協定区域内で

建築工事などを

行う場合

建築協定を結ぶには

建築協定を結ぶには

建築協定の特徴

建築協定の特徴

制限の内容

制限の内容

建築協定認可後は…

建築協定認可後は…