を
ホ
テ
ル
へ
と
再
生
し
、
現
在
も
数
件
の
プ
ロ
ジ
ェ
ク
ト
を
進
行
さ
せ
て
い
ま
す
。
第
一
弾
と
し
て
関
わ
っ
た
築
地
の
ビ
ル
は
、
も
と
も
と
企
業
の
本
社
ビ
ル
で
あ
り
、
建
物
が
凸
型
で
賃
貸
オ
フ
ィ
ス
と
し
て
は
や
や
不
利
な
形
状
の
も
の
で
し
た
。
し
か
し
外
国
人
観
光
客
か
ら
知
名
度
の
高
い
築
地
市
場
に
近
く
、
銀
座
も
徒
歩
圏
と
い
う
立
地
に
着
目
。
ホ
テ
ル
に
コ
ン
バ
ー
ジ
ョ
ン
す
る
こ
と
で
昨
今
の
ホ
テ
ル
需
要
に
マ
ッ
チ
す
る
と
考
え
ま
し
た
」
そ
し
て
現
在
、
東
京
メ
ト
ロ
副
都
心
線
「
新
宿
三
丁
目
」
駅
か
ら
徒
歩
４
分
の
場
所
に
立
地
す
る
ビ
ル
で
第
二
弾
の
コ
ン
バ
ー
ジ
ョ
ン
が
始
ま
っ
て
い
る
。
「
Ｉ
Ｍ
Ａ
Ｎ
Ｏ
Ｔ
Ｏ
Ｋ
Ｙ
Ｏ
」
と
名
付
け
ら
れ
た
当
事
業
で
は
、
オ
ペ
レ
ー
タ
ー
を
Ａ
Ｂ
ア
コ
モ（
東
京
都
千
代
田
区
）
イ
ン
バ
ウ
ン
ド
需
要
増
は
ホ
テ
ル
を
熱
く
さ
せ
て
い
る
。
外
国
人
観
光
客
が
多
く
集
ま
る
銀
座
で
現
在
、
６
件
の
ホ
テ
ル
開
発
が
行
わ
れ
て
い
る
。
ホ
テ
ル
の
売
買
に
関
し
て
も
、
海
外
の
資
産
家
や
企
業
が
東
京
や
地
方
主
要
都
市
、
さ
ら
に
は
温
泉
旅
館
な
ど
に
も
手
を
出
し
て
い
る
と
い
う
。
こ
の
よ
う
な
盛
況
は
他
の
タ
イ
プ
の
不
動
産
を
所
有
す
る
オ
ー
ナ
ー
に
も
魅
力
的
な
選
択
肢
と
し
て
広
が
り
を
見
せ
る
。
オ
フ
ィ
ス
ビ
ル
の
活
況
が
伝
え
ら
れ
て
い
る
も
の
の
エ
リ
ア
と
し
て
は
ビ
ジ
ネ
ス
５
区
と
呼
ば
れ
る
場
所
。
更
に
そ
の
エ
リ
ア
の
な
か
で
も
築
浅
・
駅
近
の
物
件
が
良
い
。
築
古
の
ビ
ル
や
立
地
が
悪
い
ビ
ル
に
お
い
て
例
年
の
厳
し
い
状
況
が
好
転
し
て
い
る
と
い
う
話
で
は
な
い
。
土
地
が
不
整
形
、
管
理
が
不
十
分
な
場
合
、
オ
フ
ィ
ス
ビ
ル
と
し
て
貸
し
出
す
の
に
は
テ
ナ
ン
ト
側
に
「
？
」
が
つ
く
こ
と
は
目
に
見
え
て
い
る
。
そ
の
よ
う
な
土
地
や
ビ
ル
の
た
め
に
リ
ー
シ
ン
グ
に
苦
戦
し
て
い
る
ビ
ル
オ
ー
ナ
ー
も
少
な
く
な
い
。
し
か
し
一
方
で
、
建
替
え
を
行
う
の
に
は
躊
躇
す
る
と
こ
ろ
。あ
る
京
橋
の
ビ
ル
オ
ー
ナ
ー
は「
耐
震
基
準
に
未
達
」
と
い
う
理
由
で
ホ
テ
ル
へ
の
建
替
え
を
行
っ
て
い
る
。
が
、
建
設
費
用
が
高
騰
し
て
い
る
今
日
に
お
い
て
、
大
多
数
の
オ
ー
ナ
ー
は
建
替
え
と
い
う
判
断
は
し
に
く
い
だ
ろ
う
。
そ
の
よ
う
な
壁
を
ク
リ
ア
に
す
る
１
つ
の
手
法
と
し
て
コ
ン
バ
ー
ジ
ョ
ン
が
あ
る
。
築
年
が
古
い
オ
フ
ィ
ス
ビ
ル
で
も
外
装
・
内
装
を
ホ
テ
ル
仕
様
に
改
修
す
る
こ
と
に
よ
っ
て
、
建
替
え
を
せ
ず
に
ホ
テ
ル
と
し
て
稼
働
し
て
い
く
こ
と
が
可
能
と
な
る
。
ビ
ル
オ
ー
ナ
ー
に
と
っ
て
、
オ
フ
ィ
ス
ビ
ル
か
ら
ホ
テ
ル
へ
の
「
変
身
」
は
何
も
建
て
替
え
だ
け
で
は
な
い
の
だ
。
こ
の
コ
ン
バ
ー
ジ
ョ
ン
の
手
法
で
オ
フ
ィ
ス
ビ
ル
を
ホ
テ
ル
に
す
る
こ
と
を
得
意
と
し
て
い
る
の
が
ビ
ー
ロ
ッ
ト
（
東
京
都
港
区
）。
今
年
１
月
に
築
地
に
オ
ー
プ
ン
し
た
「
フ
ァ
ー
ス
ト
キ
ャ
ビ
ン
築
地
」
も
、
も
と
も
と
オ
フ
ィ
ス
ビ
ル
だ
っ
た
空
ビ
ル
を
同
社
が
購
入
し
企
画
し
た
も
の
。
同
社
執
行
役
員
・
経
営
企
画
室
長
の
佐
藤
文
恵
氏
は
そ
の
理
由
に
つ
い
て
次
の
よ
う
に
語
る
。
「
当
社
に
は
豊
富
な
不
動
産
再
生
実
績
が
あ
り
ま
す
。
稼
働
率
の
低
い
不
動
産
に
、
リ
ー
シ
ン
グ
方
法
の
改
善
、
権
利
調
整
、
コ
ン
バ
ー
ジ
ョ
ン
な
ど
を
行
い
高
稼
働
率
の
不
動
産
に
バ
リ
ュ
ー
ア
ッ
プ
し
て
い
ま
す
。
そ
の
一
環
で
ビ
ル
46 ビルオーナーにとって、所有するビルが築古になることは必然。
そのとき、稼働率があがらず、かといって建替えるための資 金もなかったとき、どうすればいいのか。そのようなビルオーナ ーの永遠の悩みに対し、時代のニーズに応えた提案が現れ た。大量の訪日観光客が来ることに合わせた、オフィスビル からホテルへのコンバージョンだ。
ビルからホテルへ
コンバージョン
基準とメリットを探る
特集
築古オフィスビルを稼働させる
新しい可能性はホテルにあり
ホテルという選択肢
▲建物完成イメージ
P046-047_特集3_建て替えの判断基準.indd 46 15/10/01 17:15
ホテルという選択肢
特集
昨今、観光立国政策の効果か、ホテルを取り巻く環境 は活気おびている。観光局の観光白書によると、訪日観 光客は3期連続最高を更新。ホテルの売買件数も増加傾 向にあり、REIT法人のHP等によると、物件取得時は稼 働率に応じた変動型賃料のスキームを選択する傾向にあ るという。上記は、ホテル需要が増加すること、かつ宿
泊費収入自体にもアップサイドの可能性があることを示 している。もちろん、市況には地震の脅威や、宿泊費の 価格競争などリスクも同時に介在しているがそれでも、 2013年度外国人旅行者受入数ランキングでは日本はま だ27位。このインバウンドの風は日本文化、他国との違 いを世界にアピールする好機といえるだろう。当社は、 東京・北海道・福岡・シンガポールの全拠点をあわせて も30名ほどの小さな組織。日本経済の発展、地域社会 の活性化への貢献としていったい何ができるのか。目標 の１つが、パートナー企業に協力を仰ぎながらより柔軟 に、市況のニーズにあった宿泊施設を創り外国人旅行客・ 投資家を日本によびこんでいくことだ。Pray for Japan! 執行役員・経営企画室長
佐藤 文恵氏
インバウンドが
チャンスを確実なものに
に
選
定
、
イ
ン
バ
ウ
ン
ド
向
け
の
ド
ミ
ト
リ
ー
と
し
て
11
月
に
オ
ー
プ
ン
の
予
定
。
ホ
テ
ル
オ
ペ
レ
ー
タ
ー
の
選
定
に
際
し
、
ど
の
よ
う
な
点
に
留
意
す
る
の
か
。
佐
藤
氏
は
「
宿
泊
タ
ー
ゲ
ッ
ト
の
目
線
に
た
ち
、
そ
の
ニ
ー
ズ
に
合
致
し
た
コ
ン
セ
プ
ト
設
定
、
価
格
設
定
を
行
え
る
オ
ペ
レ
ー
タ
ー
で
あ
る
こ
と
が
最
も
重
要
」
と
話
す
。
築
地
は
カ
プ
セ
ル
ホ
テ
ル
な
が
ら
も
高
級
感
を
押
し
出
し
た
タ
イ
プ
の
も
の
で
あ
る
の
に
対
し
、
新
宿
で
は
人
々
の
交
流
・
低
価
格
を
売
り
に
し
て
い
る
。
「
当
社
で
は
、
そ
の
不
動
産
の
個
性
に
着
目
し
、
個
性
を
『
活
か
す
』
と
い
う
前
提
で
コ
ン
バ
ー
ジ
ョ
ン
企
画
を
練
っ
て
い
き
ま
す
。
築
地
・
新
宿
の
両
物
件
と
も
に
昭
和
60
年
代
の
建
物
で
、
形
状
や
立
地
で
オ
フ
ィ
ス
と
し
て
は
競
争
力
に
劣
る
点
が
あ
り
ま
し
た
。
し
か
し
な
が
ら
築
地
で
は
凸
型
の
形
状
が
、
現
在
で
は
よ
り
プ
ラ
イ
ベ
ー
ト
感
あ
る
空
間
の
演
出
に
寄
与
し
て
い
ま
す
。
ま
た
、『
I
M
A
N
O
T
O
K
Y
O
』で
は
、
３
０
０
０
円
台
〜
と
い
う
安
価
な
宿
泊
代
を
設
定
し
多
く
の
人
が
手
軽
に
宿
泊
で
き
る
仕
掛
け
を
し
て
い
ま
す
。
新
築
と
の
比
較
で
は
コ
ス
ト
も
少
な
く
、
ス
ピ
ー
ド
に
お
い
て
も
3
分
の
１
〜
４
分
の
１
程
度
の
感
覚
。
今
の
と
こ
ろ
、
自
社
で
購
入
し
た
不
動
産
に
対
し
て
の
み
の
コ
ン
バ
ー
ジ
ョ
ン
で
す
が
、
将
来
的
に
は
こ
の
ノ
ウ
ハ
ウ
を
一
般
企
業
が
保
有
す
る
遊
休
資
産
の
活
用
な
ど
に
も
展
開
し
て
い
き
た
い
」（
佐
藤
氏
）
２
０
１
４
年
度
訪
日
外
国
人
観
光
客
数
は
１
３
４
１
万
人
を
超
え
、
２
年
連
続
過
去
最
高
を
更
新
し
た
。
老
朽
化
や
稼
働
率
に
悩
む
オ
ー
ナ
ー
に
と
っ
て
は
、
多
数
の
選
択
肢
が
あ
る
が
、
そ
の
真
贋
を
見
極
め
る
の
は
と
て
も
難
し
い
こ
と
だ
。
そ
れ
で
も
、
ハ
イ
リ
タ
ー
ン
を
望
む
オ
ー
ナ
ー
に
と
っ
て
ホ
テ
ル
コ
ン
バ
ー
ジ
ョ
ン
は
一
考
の
価
値
が
あ
る
。
47
特集
ビーロット
▲快適性を高めた内装で宿泊客のニーズに応じている
P046-047_特集3_建て替えの判断基準.indd 47 15/10/01 17:15
