寝屋川市営住宅長寿命化計画
平成 26 年１月
寝 屋 川 市
目 次
１．市営住宅ストックの状況 ･･･････････････････････････････････････････････････････1 １－１ 寝屋川市の住宅事情 １－２ 公的賃貸住宅の状況 １－３ 上位計画・関連計画 １－４ 寝屋川市営住宅の概要 １－５ 市営住宅に関する課題やニーズの整理 ２．長寿命化計画の目的 ･･････････････････････････････････････････････････････････26 ２－１ 計画の背景 ２－２ 計画の目的 ２－３ 計画の位置づけ ２－４ 計画期間 ３．市営住宅の長寿命化に関する基本方針の設定 ････････････････････････････････････28 ３－１ ストックの状態の把握及び日常的な維持管理の方針 ３－２ 長寿命化及びライフサイクルコストの縮減に関する方針 ３－３ 市営住宅等ストック活用の基本方針 ４．長寿命化を図るべき市営住宅の把握 ････････････････････････････････････････････34 ４－１ 団地別活用計画の対象と手法 ４－２ 団地別活用手法の選定基準 ４－３ 団地別活用手法の選定結果 ５．市営住宅における建替事業の実施方針 ･･････････････････････････････････････････44 ５－１ 基本方針 ５－２ 団地別実施方針 ５－３ 建替事業の推進に向けた民間活力の導入 ６．長寿命化のための維持管理計画の策定 ･･････････････････････････････････････････46 ６－１ 計画期間内に実施する修繕管理・改善計画の内容 ６－２ 住棟単位の修繕・改善事業等一覧 ７．長寿命化のための維持管理による効果の整理 ････････････････････････････････････54 ７－１ 予防保全的な維持管理を実施することによる効果１．市営住宅ストックの状況
１－１ 寝屋川市の住宅事情
（１）住宅数の推移
住宅数はこの 5 年間はほぼ横ばいで約 11 万 2 千戸。 空家はやや減少するも約 1 万 6 千戸。 本市の住宅数は増加を続けていたが、 平成 15 年からの 5 年間をみるとほぼ横 ばいで、平成 20 年には約 11 万 2 千戸 となっている。（図 1.1.1） 住宅のうち、空家についてみると、 昭和 58 年から平成 5 年にかけては空家 数、空家率ともに減少していたが、平 成 5 年以降、いずれも増加に転じ、平 成 15 年までの 10 年間で空家数、空家 率ともにほぼ倍増している。平成 20 年には、空家数、空家率ともにやや減 少に転じ、空家数約 1 万 6 千戸、空家 率 14.5％となっている。（図 1.1.2、表 1.1.1） 図 1.1.1 住宅数の推移 図 1.1.2 空家数、空家率の推移 表 1.1.1 空家のうち、賃貸用住宅の空家数 実数 構成比 備考 112,430 16,280 100.0% 空家数/住宅数=14.5％ 住宅数 空家数 資料：住宅・土地統計調査 79,660 82,110 87,950 90,860 93,700 95,720 16,720 18,830 16,290 10,010 14,770 15,660 95,320 96,880 97,960 107,150 112,540 112,430 0 25,000 50,000 75,000 100,000 125,000 昭和58年 63年 平成５年 10年 15年 20年 居住世帯あり 居住世帯なし 資料：住宅・土地統計調査 11,720 11,640 8,260 13,200 17,770 16,280 12.3% 12.0% 8.4% 12.3% 14.5% 15.8% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 昭和 58年 63 年 平成 ５年 10 年 15 年 20年 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 空家数 空家率 ※住宅・土地統計調査は、標本調査による推定値であるこ とから、各項目の合計値と総数が合わない場合がある。2
（２）住宅タイプ
持家戸建が 4 割。文化・アパートはこの 20 年間でほぼ半減。分譲マンションが顕著に 増加。 住宅タイプ別にみると、平成 20 年調査では持家戸建が約 4 万戸（41.8％）と最も多く、 次いで民営借家共同（木造共同：文化・アパート及び非木造共同：賃貸マンション）が 約 2 万 1 千戸（21.8％）、持家共同（分譲マンション）が約 1 万 3 千戸（13.5％）、公的 借家が約 8 千戸（8.3％）、民営借家戸建・長屋建が約 5 千戸（4.8％）などとなっている。 （図 1.1.3、図 1.1.4） 平成 15 年からの推移をみると、分譲マンションの増加が目立っている。（図 1.1.3） 他都市と比較すると、守口市や門真市より持家戸建や持家共同（分譲マンション）の 割合が高く、枚方市と似た傾向にある。（図 1.1.4） 図 1.1.3 住宅タイプ別、住宅数の推移 図 1.1.4 住宅タイプ別、住宅数の割合（他都市比較）：平成 20 年 資料：住宅・土地統計調査 29,478 32,153 38,526 40,970 39,980 7,795 6,308 5,242 4,810 3,710 4,824 6,856 9,190 10,340 12,940 6,858 7,168 7,609 7,590 7,950 6,575 7,091 5,190 5,910 4,580 13,425 10,654 5,840 9,187 12,372 13,287 15,410 2,002 2,711 1,985 1,220 1,140 8,223 20,820 4,600 1,610 1,609 2,633 1,970 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 100,000 昭和 63年 平成 ５年 10年 15年 20年 持家 (戸建) 持家 (長屋建) 持家 (分譲ﾏﾝｼｮﾝ) 公的 借家 民営借家 (戸建･長屋建) 民営借家 (木造共同) 民営借家 (非木造共同) 給与 住宅 その他 ・不詳 ※構造区分なし 資料：住宅・土地統計調査 41.7% 32.3% 33.2% 49.1% 26.2% 52.5% 36.3% 3.9% 9.0% 7.3% 1.4% 3.5% 2.1% 2.5% 13.5% 12.4% 7.7% 12.8% 18.4% 7.7% 14.1% 8.3% 4.0% 9.4% 8.2% 9.2% 6.3% 4.8% 7.1% 7.6% 4.4% 3.7% 6.6% 21.8% 27.9% 17.0% 31.2% 19.4% 1.2% 2.2% 1.3% 2.6% 3.4% 1.9% 9.9% 4.8% 26.2% 30.3% 1.8% 4.8% 5.1% 3.2% 4.5% 4.4% 3.5% 4.4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 寝屋川市 守口市 門真市 枚方市 豊中市 八尾市 大阪府 持家 (戸建) 持家 (長屋建) 持家 (分譲ﾏﾝｼｮﾝ) 公的 借家 民営借家 (戸建･長屋建) 民営借家 (共同) 給与 住宅 その他 ・不詳（３）建築時期
新耐震基準以前の住宅は約 4 割を占めている。 建築時期別にみると、昭和 46 年から 55 年の住宅が全体の 24.0％を占めている。昭和 35 年以前の住宅は大阪府平均よりは少ないものの、耐震性に問題があると指摘される新 耐震基準（昭和 56 年 6 月）以前の住宅の割合は 38.0％で、大阪府平均（36.7％）より も 1.3 ポイント高くなっている。（図 1.1.5）（４）住宅の広さ
１戸あたりの延べ面積は 77.1 ㎡。持家 97.9 ㎡、借家 42.9 ㎡と較差が大きい。 １戸当たり延べ面積をみると、 全体では 77.1 ㎡となっているが、 持家の 97.9 ㎡に対し借家は 42.9 ㎡にとどまっており、倍以上の較 差がみられる。 他都市と比較すると、持家は守 口市や門真市より広くなっている が、借家はほぼ同水準である。大 阪府と比較すると、全体では大阪 府平均より 2.3 ㎡広くなっている ものの、借家はほぼ同水準で、持 ※不詳を除く 資料：住宅・土地統計調査 2.7% 6.7% 5.1% 2.2% 5.0% 5.8% 5.7% 11.3% 13.9% 10.3% 23.9% 15.5% 20.1% 24.0% 23.4% 22.8% 20.7% 24.0% 22.9% 19.7% 21.5% 19.4% 12.6% 8.0% 8.1% 10.4% 8.6% 8.2% 12.7% 14.0% 17.1% 14.2% 14.4% 10.7% 11.2% 10.9% 11.8% 9.7% 12.1% 5.4% 6.7% 4.8% 4.5% 4.1% 4.2% 5.7% 10.5% 13.1% 13.5% 16.7% 20.5% 21.0% 9.7% 14.0% 11.4% 12.9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 寝屋川市 守口市 門真市 枚方市 豊中市 八尾市 大阪府 昭和35年 以前 36～ 45年 46～ 55年 56～ 平成２年 ３～ ７年 ８～ 12年 13～ 17年 18～ 20年９月 37.9 % 36.1 % 41.9 % 36.5 % 41.9 % 41.7 % 36.7 % 0% 20% 40% 60% 昭和55年以前の 住宅の割合 図 1.1.5 建築時期別、住宅数の割合（他都市比較）：平成 20 年 資料：住宅・土地統計調査 図1-27.１戸当たり延べ面積（他都市比較） 97.9 92.3 101.0 77.1 70.4 65.7 82.6 72.2 80.7 74.8 98.3 91.4 100.8 100.2 43.0 42.9 39.5 46.9 45.9 45.2 42.3 20 40 60 80 100 120 140 寝 守 門 枚 豊 八 大 全体 持家 借家 (㎡) 図 1.1.6 1 戸当たり延べ面積（他都市比較）：平成 20 年4
（５）居住面積水準
8,910 世帯が最低居住面積水準未満。民営借家や単身者が多い。 最低居住面積水準未満の世帯数は、 平成 20 年時点で 8,910 世帯（9.3％） と大阪府平均(10.2％)よりもやや低く なっている。（図 1.1.7、図 1.1.8） そのうち、民営借家は 7,370 世帯あ り 82.7％を占めている。（図 1.1.9） 家族類型別に最低居住面積水準未満 世帯の割合を見ると、単身世帯で高く、 65 歳未満の単身世帯 15.0％、65 歳以 上の単身世帯 8.9％が最低居住面積水 準未満となっている。（図 1.1.10） また、誘導居住面積水準を満たす世 帯を見ると、夫婦と 18 歳未満又は 18 歳以上を含む世帯が低い。（図 1.1.11） 資料：住宅・土地統計調査（平成20年） 9.3% 11.6% 16.6% 7.1% 8.9% 6.9% 10.2% 45.8% 45.3% 48.3% 42.2% 43.1% 48.1% 42.7% 40.2% 38.4% 32.1% 46.3% 43.7% 41.6% 42.8% 4.7% 4.7% 3.0% 4.4% 4.3% 3.4% 4.3% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 寝屋川市 守口市 門真市 枚方市 豊中市 八尾市 大阪府 最低居住面 積水準未満 最低居住面積水準以上 誘導居住面積水準未満 誘導居住面 積水準以上 不 詳 図1-23.最低居住水準未満住宅数の推移 資料：住宅・土地統計調査、住宅統計調査大阪府独自集計 図1-24.所有関係別、最低居住水準未満世帯数 資料：住宅・土地統計調査（平成20年） 図1-25.家族類型別、最低居住水準未満世帯の割合 資料：住宅・土地統計調査（平成20年） 図1-26.家族類型別、誘導居住水準以上世帯の割合 資料：住宅・土地統計調査（平成20年） 11,500 8,569 6,680 6,030 8,910 0 5,000 10,000 15,000 20,000 昭和 63年 平成 ５年 10年 15年 20年 最低居住水準面積（抜粋） 1人/ 2人/ 3人 S63:16㎡/29㎡/39㎡ H５:16㎡/29㎡/39㎡ H10:18㎡/29㎡/39㎡ H15:18㎡/29㎡/39㎡ H20:25㎡/30㎡/40㎡ 810 440 180 110 7,370 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 持ち家 公営の借家 公団･公社 の借家 民営借家 給与住宅 47.8% 67.0% 60.1% 34.9% 29.1% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 65歳未満 の単身 65歳以上 の単身 夫婦のみ 夫婦と18歳 未満の者 夫婦と18歳 以上の者 15.0% 8.9% 3.3% 4.7% 6.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 65歳未満 の単身 65歳以上 の単身 夫婦のみ 夫婦と18歳 未満の者 夫婦と18歳 以上の者 図 1.1.8 最低居住面積水準未満世帯住宅数の推移 図 1.1.9 所有関係別、住宅数の最低居住面積 水準未満世帯数：平成 20 年 図 1.1.7 最低居住面積水準別、住宅数の割合 （他都市比較）：平成 20 年 図 1.1.11 家族類型別、誘導居住面積水準 以上世帯の割合：平成 20 年 資料：住宅・土地統計調査 資料：住宅・土地統計調査 資料：住宅・土地統計調査 資料：住宅・土地統計調査 図 1.1.10 家族類型別、最低居住面積水準 未満世帯の割合：平成 20 年（６）新設住宅の状況
近年の貸家着工戸数は、年 200 戸程度で低調だが、平均床面積 60 ㎡前後と拡大傾向 にある。 着工戸数は平成元年をピークに減少傾向にある中、平成 6 年と 18 年にはやや持ち直し たが、その後は再び減少傾向となり、平成 24 年には 1,122 戸となっている。特に貸家の 供給の落ち込みが顕著であり、平成 9 年頃まではおおむね年間 1,000 戸～1,500 戸で推 移していたが、平成 12 年以降は、年間 300 戸前後となり、近年では 200 戸前後にまで落 ち込んでいる。（図 1.1.12） 平均床面積は、全体では平成 12 年ごろまで拡大傾向にあったが、近年 10 年余りは 82 ～104 ㎡の間を増減している。貸家は平成 6 年の 69 ㎡をピークに縮小傾向にあったが平 成 17 年以降は拡大傾向に転じ、ここ 3 ヵ年は 51～62 ㎡と持ち直している。（図 1.1.13） 図 1.1.12 利用関係別、新設住宅戸数 資料：建築統計年報 510 546 600 556 578 527 604 602 699 519 449 424 423 310 300 270 232 291 368 237 220 212 199 216 223 1,3611,501 1,649 970 1,510 1,413 1,280 840 835 1,103 714 532 269 355 276 369 463 284 463 390 251 238 141 279 137 65 58 15 32 13 106 16 19 1 2 0 402 0 1 0 414 995 1,214 1,039 825 1,233 980 1,078 1,308 787 886 821 1,207 1,290 1,212 451 536 691 762 130 45 7 8 1,382 711 433 684 1,439 1,157 3,544 2,678 2,242 2,5292,664 2,985 2,6722,592 2,4482,396 1,936 1,772 1,980 1,4081,5251,516 1,782 2251 2009 1683 1303 876 1187 1122 3,093 0 1,000 2,000 3,000 4,000 昭和 63年 平成 元年 ２ 年 ３ 年 ４ 年 ５ 年 ６ 年 ７ 年 ８ 年 ９ 年 10 年 11 年 12 年 13 年 14 年 15 年 16 年 17 年 18 年 19 年 20 年 21 年 22 年 23 年 24 年 分譲住宅 給与住宅 貸家 持家 （戸） 74 75 68 80 75 78 84 86 84 84 88 93 101 95 93 93 88 93 82 84 104 86 100 96 93 124 123 118 119 123 119 122 126 122 126 132 129 134 135 127 126 133 122 116 124 125 122 126 123 113 49 56 63 69 63 52 58 56 60 55 53 51 62 87 89 84 95 80 78 84 82 84 91 91 96 102 100 102 99 102 100 92 90 114 101 103 107 93 40 60 80 100 120 140 160 全体 持家 貸家 分譲住宅 (㎡) 図 1.1.13 利用関係別、平均床面積6
１－２ 公的賃貸住宅の状況
（１）住宅数
寝屋川市内の公的賃貸住宅は、市営住宅（改良住宅を含む）が 3 団地 664 戸、府営住 宅が 17 団地 4,848 戸、大阪府住宅供給公社が 9 団地 1,707 戸、ＵＲ都市機構住宅が 2 団地 1,585 戸、全体で 31 団地 8,804 戸となっている。府営住宅が全体の 55.1%を占め、 市営住宅は 7.5％となっている。（表 1.2.1） 表 1.2.1 寝屋川市内の公的賃貸住宅一覧 団地名 地域 戸数 構造 建設年度 木造 耐火造 市営住宅 1 高柳住宅 中央 10 10 昭和32年度 2 下木田住宅 南部 18 18 昭和39･43年度（市単費による買取） 3 明和住宅 東部 636 636 昭和40～48年度（改良住宅1棟32戸含む） 小計 664 10 654 府営住宅 1 寝屋川香里 北東 66 66 昭和58～60年度 2 寝屋川成田東 北東 96 96 昭和58･61年度 3 寝屋川大利 中央 80 80 昭和58年度 4 寝屋川春日 中央 271 271 昭和63､平成4･6年度 5 寝屋川高柳 中央 194 194 平成元･4･5年度 6 寝屋川池田 中央 308 308 昭和63、平成4･5･8年度 7 寝屋川御幸西 南部 465 465 平成4･5･9･12･16年度 8 寝屋川三井 北東 510 510 昭和45年度 9 寝屋川泰 北東 785 785 昭和45年度 10 寝屋川打上 東部 484 484 昭和48年度 11 寝屋川点野 西部 518 518 昭和48～49年度 12 寝屋川仁和寺 西部 358 358 昭和48・50年度 13 寝屋川中木田 南部 121 121 昭和48年度 14 寝屋川寝屋 東部 200 200 昭和52～53年度 15 寝屋川河北 南部 302 302 昭和52年度 16 寝屋川萱島東 南部 84 84 平成8･12年度 17 打上(借上げ) 東部 6 6 平成8･12年度 小計 4,848 0 4,848 大阪府 1 香里三井 北東 938 938 昭和42～45年度 住宅供給 2 打上 東部 380 380 昭和49年度 公社 3 香里三井 北東 47 47 昭和63年度 4 ＯＰＨ寝屋川豊野 中央 56 56 平成17～18年度 5 寝屋川池田 中央 70 70 平成11年度(特公賃) 6 いらか 南部 49 49 平成7～8年度(特優賃) 7 萱島南町 南部 83 83 平成11～12年度(特優賃) 8 コンチネント西井 中央 24 24 平成6年度(特優賃) 9 アンド・ユー香里 北西 60 60 平成12年度(特優賃) 小計 1,707 0 1,707 ＵＲ都市 1 寝屋川 東部 1,560 1,560 昭和47年度 機構 2 シティコート寝屋川 中央 25 25 昭和63年度 小計 1,585 0 1,585 総 計 31団地 8,804 10 8,794 平成25年7月現在（２）公的賃貸住宅の占める割合
北河内地域の公的賃貸住宅の状況は表 1.2.2 及び図 1.2.1 のとおり。住宅数に対する 公的賃貸住宅戸数の割合を見ると、北河内地域が 7.7％に比べて、寝屋川市は 8.3％と、 北河内地域平均より 0.6 ポイント高い。大阪府全体の 9.9％よりは 1.6 ポイント低い。 表 1.2.2 北河内地域の公的賃貸住宅戸数比：平成 20 年 図 1.2.1 北河内地域の公的賃貸住宅戸数比：平成 20 年 資料：住宅・土地統計調査 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 大 阪 府 全 体 大 阪 市 府 全 体 大 阪 市 除 く 守 口 市 枚 方 市 寝 屋 川 市 大 東 市 門 真 市 四 条 畷 市 交 野 市 北 河 内 地 域 合 計 公的借家 公営の借家 ＵＲ都市機構・公社の借家 大阪府 全体 大阪市 府全体(大 阪市除く)守口市 枚方市 寝屋川 市 大東市 門真市 四条畷 市 交野市 北河内 地域合 住宅総数 3,685,100 1,262,120 2,422,980 62,130 156,540 95,720 50,880 55,120 21,360 25,650 467,400 持ち家 1,951,800 514,050 1,437,750 33,580 99,260 56,670 29,380 26,600 13,750 18,740 277,980 借家 1,575,100 676,400 898,700 25,640 50,410 34,510 19,780 26,840 7,070 6,530 170,780 公的借家 363,900 140,230 223,670 2,490 12,830 7,950 4,210 5,170 1,000 2,200 35,850 公営の借家 233,300 101,220 132,080 1,840 6,790 5,130 3,760 4,540 580 1,560 24,200 ＵＲ都市機構 ・公社の借家 130,600 39,010 91,590 650 6,040 2,820 450 630 420 640 11,650 民営借家 1,146,000 515,390 630,610 21,760 33,530 25,420 15,160 20,940 5,930 3,650 126,390 給与住宅 65,200 20,780 44,420 1,380 4,050 1,140 410 730 140 670 8,520 大阪府 全体 大阪市 府全体(大 阪市除く)守口市 枚方市 寝屋川 市 大東市 門真市 四条畷 市 交野市 北河内 地域合 住宅総数 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 持ち家 53.0% 40.7% 59.3% 54.0% 63.4% 59.2% 57.7% 48.3% 64.4% 73.1% 59.5% 借家 42.7% 53.6% 37.1% 41.3% 32.2% 36.1% 38.9% 48.7% 33.1% 25.5% 36.5% 公的借家 9.9% 11.1% 9.2% 4.0% 8.2% 8.3% 8.3% 9.4% 4.7% 8.6% 7.7% 公営の借家 6.3% 8.0% 5.5% 3.0% 4.3% 5.4% 7.4% 8.2% 2.7% 6.1% 5.2% ＵＲ都市機構 ・公社の借家 3.5% 3.1% 3.8% 1.0% 3.9% 2.9% 0.9% 1.1% 2.0% 2.5% 2.5% 民営借家 31.1% 40.8% 26.0% 35.0% 21.4% 26.6% 29.8% 38.0% 27.8% 14.2% 27.0% 給与住宅 1.8% 1.6% 1.8% 2.2% 2.6% 1.2% 0.8% 1.3% 0.7% 2.6% 1.8% (注：住宅総数には住宅の所有関係不詳を含む） 資料：住宅・土地統計調査8
（３）公的賃貸住宅ストックの分布
公的賃貸住宅ストックの地域別分布を見ると、東部 3,266 戸、北東部 2,442 戸が集中 している。一方、北西部地域には公的賃貸住宅が 60 戸しか立地していない。公的賃貸住 宅率（世帯数に対する公的賃貸住宅戸数の割合）をみると、東部 26.7％、北東部 15.5％ と高い割合で、北西部、中央部、西部、南部は約 0.3～7.9％となっており、東部・北東 部に立地が集中している。 市営住宅の大半を占める明和住宅は東部に位置している。（図 1.2.2、表 1.2.3） 市営明和住宅 636 戸 市営下木田住宅 18 戸 市営高柳住宅 10 戸 表 1.2.3 公的賃貸住宅の地域的分布 図 1.2.2 公的賃貸住宅ストックの分布図 地域 公的賃貸 住宅戸数 世帯数 公的賃貸 住宅率 Ａ Ｂ Ａ/Ｂ 北西部 60 17,740 0.3% 北東部 2,442 15,740 15.5% 東部 3,266 12,254 26.7% 中央部 1,038 23,303 4.5% 西部 876 11,062 7.9% 南部 1,122 19,079 5.9% 合計 8,804 99,178 8.9% 資料：平成22年国勢調査（４）公的賃貸住宅の空家住戸の発生状況
① 市営住宅 平成 11～24 年度までの 13 年度間に 225 戸が発生。年間平均 17.3 戸が発生した。 平成 24 年度時点の入居戸数 405 戸に対し、年間 4.3％に相当する。（表 1.2.4） ② 府営住宅 平成 16～24 年度まで、年間平均 169 戸が発生（借上げ除く）した。管理戸数 4,842 戸に対し年間 3.51％となる。（表 1.2.5） ③ 大阪府住宅供給公社住宅 大阪府住宅供給公社住宅（一般）の退去戸数を募集可能戸数としてみると、平成 20 年度から 24 年度まで、年間平均 87 戸が発生した。管理戸数 1,421 戸に対し年間 6.12％ となる。（表 1.2.6） 表 1.2.5 府営住宅の募集戸数 表 1.2.4 市営住宅の募集可能戸数 表 1.2.6 大阪府住宅供給公社住宅 表 1.2.6 の募集可能戸数 (府営) a b c＝b/a 年度 管理 戸数 募集 戸数 募集戸 数割合 Ｈ16 4,842 157 3.24% Ｈ17 4,842 106 2.19% Ｈ18 4,842 187 3.86% Ｈ19 4,842 235 4.85% Ｈ20 4,842 215 4.44% Ｈ21 4,842 212 4.38% Ｈ22 4,842 141 2.91% Ｈ23 4,842 126 2.60% Ｈ24 4,842 149 3.08% 平均 4,842 169 3.51% (市営) 年度 管理 戸数 入居 戸数 募集可能 戸数 (累積※) H11 706 630 H12 706 610 20 H13 706 597 33 H14 706 590 40 H15 706 573 57 H16 706 558 72 H17 706 532 98 H18 706 514 116 H19 706 494 136 H20 706 480 150 H21 704 464 166 H22 704 437 193 H23 684 417 213 H24 684 405 225 平均 17.3 ※H11年度の入居戸数と当該年度 の入居戸数との差 (公社・一般) a b c=b/a 年度 管理戸数 募集可能戸数 募集戸数割合 H20年度 1,421 90 6.33% H21年度 1,421 92 6.47% H22年度 1,421 98 6.90% H23年度 1,421 75 5.28% H24年度 1,421 83 5.84% 平均 1,421 87 6.12%10
１－３ 上位計画・関連計画
（１）住生活基本計画（全国計画）（平成23年3月閣議決定）
平成 18 年 6 月、「住生活基本法」が制定され、住宅の「量」の確保から、国民の住生活 の「質」の向上へと本格的な政策の転換を図る道筋が示されるとともに、「住生活基本計画 （全国計画）」が閣議決定された。その後、平成 23 年 3 月に新計画が閣議決定され、住生 活の安定の確保と向上の促進のための基本的施策が示された。 （計画期間） 平成 23 年度～平成 32 年度 （基本的な方針・横断的視点） ○ストック重視の施策展開 ○市場重視の施策展開 ○効果的・効率的な施策展開 ○豊かな住生活を実現するための他分野との連携による総合的な施策展開 ○地域の実情を踏まえたきめ細かな施策展開 （目標） １．安全・安心で豊かな住生活を支える生活環境の構築 1-1．住生活の安全を確保する住宅及び居住環境の整備 1-2．住生活の安心を支えるサービスが提供される環境の整備 1-3．低炭素社会に向けた住まいと住まい方の提案 1-4．移動・利用の円滑化と美しい街並み・景観の形成 ２．住宅の適正な管理及び再生 ３．多様な居住ニーズが適切に実現される住宅市場の環境整備 3-1．既存住宅が円滑に活用される市場の整備 3-2．将来にわたり活用される良質なストックの形成 3-3．多様な居住ニーズに応じた住宅の確保の促進と需給の不適合の解消 ４．住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保 （大都市圏における住宅の供給等及び住宅地の供給の促進） 良好な居住環境の形成に配慮しながら、地域の属性に応じた施策を推進 等 （住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策の総合的かつ計画的な推進） 住生活に関わるすべての主体の連携・協力、政策評価の実施及び計画の見直し、統 計調査の充実 等（２）大阪府住宅まちづくりマスタープラン（平成24年3月策定）
大阪府住宅まちづくりマスタープランは、今後の住宅まちづくり政策が目指すべき目標 を掲げるとともに、その枠組みや施策の展開方向を明示し、大阪府、市町村、公的団体、 事業者、ＮＰＯ、府民など、住宅・まちづくりに関わる様々な主体が連携・協働を図り、 施策を一体的かつ総合的に展開するための指針となるよう策定されており、住生活基本法 に基づく「大阪府住生活基本計画」及び施策別計画である「大阪府高齢者・障がい者住宅 計画」「大阪府営住宅ストック総合活用計画」で構成されている。 【大阪府住生活基本計画】 （計画期間） 平成 23 年度～平成 32 年度 （基本目標） 「安心感が得られる住まいとまちの実現」「選択が可能で活力ある住まいとまちの実現」 （基本目標・施策の方向性） 基本目標① 安心して暮らせる住まいとまちの形成 [1] 今後の住宅セーフティネット構築の方向性 [1]－1 市場機能を活用した住宅セーフティネットの構築 [1]－2 住宅市場における住宅確保要配慮者（高齢者、障がい者等）への対応 [1]－3 公的賃貸住宅の改革とストックの活用 [1]－4 土地取引等における差別の解消 [2] 福祉の住まいとまちづくりの推進 [3] 住まいやまちに関する情報提供・相談体制の充実 基本目標② 安全を支える住まいとまちの形成 [1] 住宅・建築物の耐震化 [2] 災害に強いまちづくり [3] 住まいとまちづくりの様々な安全性への対応 基本目標③ 環境にやさしい住まいとまちの形成 [1] 環境に配慮した住宅・建築物の普及促進 [2] 環境にやさしいまちの構造やライフスタイルへの転換 基本目標④ 活力と魅力あふれる住まいとまちの形成 [1] 健全な住宅関連産業の振興 [2] 多様な住まいやまちを選択できる環境整備 [3] 多彩な機能（職、学、遊、住）をもつまちの形成 [4] 地域の特性を活かした美しく魅力あるまちの形成 （市街地タイプ別の施策の展開） 地域における現状と課題を踏まえて、その地域に応じた施策の展開を図る。12
（３）第五次寝屋川市総合計画（平成23年3月策定）
第五次寝屋川市総合計画は、本市の最上位計画であり、まちづくりを進めていく際の 市民と行政が共有すべき指針であり、今後を展望した総合的かつ計画的な行政運営の指 針でもある。現在、まちづくりの方向性と目標を定めた基本構想と前期基本計画（平成 23 年度～平成 27 年度）に基づいて各種施策が展開されており、前期基本計画の施策体 系においては、「災害に強いまちをつくる」「計画的なまちづくりを推進する」「良好な住 宅・住環境を創出する」等が位置づけられている。 （めざすべきまちの姿） 魅力と活力にあふれる元気都市 寝屋川 （計画期間と将来人口） 平成 23 年度～平成 32 年度の 10 年間。 また、平成 32 年度の人口を 22 万人と想定。 （まちづくり大綱） まちづくりの方向 1.安全で安心できるまちづくり 2.健康でいきいき暮らせるまちづくり 3.夢を育む学びのまちづくり 4.快適でうるおいのあるまちづくり 5.環境を守り育てるまちづくり 6.活力あふれるにぎわいのまちづくり 市政運営の方向 7.市民が主役のまちづくり 8.将来を見据えた自治経営 【都市デザイン】 第五次寝屋川市総合計画では、寝屋川 市の将来都市像である「魅力と活力にあ ふれる元気都市寝屋川」にふさわしい安 全・快適な生活環境を形成するとともに、 ゆとりとにぎわい、うるおいある都市空 間を創出するため、５つの都市デザイン を設定している。（４）寝屋川市住宅マスタープラン
第五次寝屋川市総合計画をはじめ、各種関連計画とも整合を図り、本市の住宅施策に おける基本理念と基本目標を定め、市民の多様なニーズに対応した住宅施策の検討や良 質な住宅ストック形成と良好な住環境の形成を計画的に行うことを目的に、住宅施策の 目標を明らかにするとともに、住宅施策を総合的かつ計画的に推進するため、施策展開 の方向を示した計画である。 （計画期間） 平成 23 年度から平成 32 年度までの概ね 10 年間。 【基本理念】14 【住宅施策の基本目標】
【施策の展開方向（抜粋）】 【住宅確保要配慮者の居住の安定の確保】 セーフティネットとして公的賃貸住宅の適切な維持管理とともに、民間賃貸住宅へ の円滑な入居の支援や誰もが安心して住まいを確保できる環境づくりに努めます。 ○公的賃貸住宅の適切な活用 急激に変化する社会経済状況のもと、市営住宅については、建物の老朽化や耐震性 の不足といったハード面の課題だけでなく、多様化する住宅確保要配慮者への対応や、 長期的な視点から世帯数の減少に備えた住宅管理戸数の見直しといったソフト面での 課題もあります。そのため、今後も市営住宅が柔軟に市民のセーフティネットとして の機能を果たせるよう、人口動向や財政事情、上位計画との整合性を踏まえつつ、市 内の公的賃貸住宅や民間賃貸住宅の動向等も注視し、借り上げ住宅制度などのあらゆ る制度の活用を図ります。
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１－４ 寝屋川市営住宅の概要
ここでは寝屋川市営住宅のうち公営住宅法及び住宅地区改良法に基づくものを対象とす る。 表 1.4.1 市営住宅の住棟別概要 住宅名 住 種別 管理 入居 構造 形式 階数 専用 間取 建設 法定 耐用年超過状況 棟 戸数 戸数 床面積 り 年度 耐用 (H35年時点) (戸) (戸) (㎡) 年限 1/2 超過 2/3 超過 超過 高柳住宅 ５ 公営 10 5 木造 2戸1棟 平屋 28.71 昭32 30年 ● 明和住宅 １ 改良 32 8 中層耐火 ﾗｰﾒﾝ ４階 36.72 ３K 昭40 70年 ● Ａ 公営 32 11 中層耐火 壁式 ４階 32.57 ３K 昭41 70年 ● Ｂ 公営 16 6 中層耐火 壁式 ４階 32.57 ３K 昭42 70年 ● Ｃ 公営 8 4 中層耐火 壁式 ４階 32.57 ３K 昭42 70年 ● Ｄ 公営 16 9 中層耐火 壁式 ４階 32.57 ３K 昭42 70年 ● Ｅ 公営 24 10 中層耐火 壁式 ４階 34.46 ３K 昭42 70年 ● Ｆ 公営 16 9 中層耐火 壁式 ４階 34.46 ３K 昭42 70年 ● Ｇ 公営 24 10 中層耐火 壁式 ４階 34.46 ３K 昭42 70年 ● １ 公営 24 18 中層耐火 壁式 ４階 34.96 ３K 昭45 70年 ● ２ 公営 24 12 中層耐火 壁式 ４階 34.96 ３K 昭45 70年 ● ３ 公営 24 11 中層耐火 壁式 ４階 34.96 ３K 昭45 70年 ● ４ 公営 16 10 中層耐火 壁式 ４階 34.96 ３K 昭44 70年 ● ５ 公営 24 11 中層耐火 壁式 ４階 34.96 ３K 昭44 70年 ● ６ 公営 16 10 中層耐火 壁式 ４階 34.96 ３K 昭44 70年 ● ７ 公営 24 16 中層耐火 壁式 ４階 34.96 ３K 昭43 70年 ● ８ 公営 24 15 中層耐火 壁式 ４階 34.96 ３K 昭43 70年 ● ９ 公営 24 14 中層耐火 壁式 ４階 34.96 ３K 昭43 70年 ● 10 公営 24 14 中層耐火 壁式 ４階 39.84 ３K 昭46 70年 ● 11 公営 20 12 中層耐火 壁式 ４階 40.98 ３K 昭46 70年 ● 12 公営 32 22 中層耐火 壁式 ４階 39.84 ３K 昭46 70年 ● 13 公営 24 16 中層耐火 壁式 ４階 39.84 ３K 昭46 70年 ● 14 公営 24 15 中層耐火 壁式 ４階 39.84 ３K 昭47 70年 ● 15 公営 24 15 中層耐火 壁式 ４階 39.84 ３K 昭47 70年 ● 16 公営 24 22 中層耐火 壁式 ４階 39.84 ３K 昭47 70年 ● 17 公営 24 18 中層耐火 壁式 ４階 39.84 ３K 昭47 70年 ● 18 公営 24 18 中層耐火 壁式 ４階 39.84 ３K 昭47 70年 ● 19 公営 24 21 中層耐火 壁式 ４階 39.84 ３K 昭48 70年 ● 20 公営 24 21 中層耐火 壁式 ４階 39.84 ３K 昭48 70年 ● 小計 636 378 計 646 383 （参考） 下木田 Ａ － 12 9 中層耐火 壁式 ３階 44.46 2DK 昭39 － － － － 住宅 ※ Ｂ － 6 2 中層耐火 壁式 ３階 35.05 2DK 昭43 － － － － 小計 18 11 合計 664 394 （注：入居戸数はH25.7現在。 ※：公営住宅法に基づかない市営住宅。）（１）管理戸数
管理戸数は 2 団地 646 戸。大半が明和住宅。 市営住宅は、2 団地 646 戸である。うち 636 戸（98％）が昭和 40 年代に建設された明和 住宅である。明和住宅のうち 32 戸が住宅地区改良法に基づく改良住宅である。 表 1.4.2 市営住宅の状況（２）入居戸数と空家数
入居戸数は 383 戸、空家は 263 戸（40.7%）。 （平成 25 年７月現在） 入居戸数は計 383 戸（管理戸数の 59.3％）であり、空家数は 263 戸（管理戸数の 40.7％） となっている。 表 1.4.3 市営住宅の入居戸数と空家数（３）入居者の状況
① 世帯人員数 入居世帯の 60.8％（233 世帯）が単身者。そのうち、145 世帯が 65 歳以上の単身者。 市営住宅の入居人員の状況をみると、入居世帯 383 世帯のうち、1 人世帯が 233 世帯 （60.8％）を占めており、その内、145 世帯が 65 歳以上の単身者となっている。 2 人世帯は 114 世帯、29.8%となっており、1～2 人世帯で 90.6%を占めている。一方、3 人以上の世帯は 36 世帯、9.4%となっている。 市営住宅入居者の世帯当たり人員は 1.52 人／世帯（583 人：入居者数／383 世帯：入居 戸数）であり、寝屋川市の世帯当たり人員 2.40 人／世帯（平成 22 年国勢調査）に比して、 管理戸数 入居戸数 空家戸数 入居率 空家率 高柳住宅 10 5 5 50.0% 50.0% 明和住宅 636 378 258 59.4% 40.6% 明和(公営) 604 370 234 61.3% 38.7% 明和(改良) 32 8 24 25.0% 75.0% 計 646 383 263 59.3% 40.7% （平成25年7月現在） (参考) 下木田住宅 18 11 7 61.1% 38.9% 合計 664 394 270 59.3% 40.7% 団地名称 建設年度 経過年数 管理戸数 棟数 構造 階数 敷地面積 高柳住宅 昭和32 54 10 5 木造 1 2276㎡ 明和住宅 昭和40～48 46～38 636 28 中耐 4 約5ｈａ 計 646 33 － 約5.3ｈａ （参考） 下木田住宅 昭和39･43年 47・44 18 2 中耐 3 1039㎡ 合計 664 3518 表 1.4.4 団地別市営住宅入居世帯数の状況 ② 高齢者のいる世帯 高齢者のいる世帯は半数以上（56.9％）を占めている。大阪府平均では 50.5％。 入居世帯で 65 歳以上の高齢者のいる世帯は 218 世帯（56.9％）と半数を超えている。218 世帯のうち 83.9％が高齢者のみの世帯（183 世帯）、64.7％が高齢単身者世帯（141 世帯） と極めて高い比率を示している。大阪府における公営住宅の入居者構成では、高齢者のい る世帯は 50.5％（平成 20 年：「住宅・土地統計調査」）であることから、市営住宅の入居 者構成では、6.4％高くなっている。 表 1.4.5 高齢者のいる世帯 (上段:世帯数 下段:構成比) (参考) 高柳住宅 明和公営 明和改良 計 下木田住宅 合計 4 224 5 233 4 237 80.0% 60.5% 62.5% 60.8% 36.4% 60.2% 1 87 0 88 1 89 25.0% 38.8% 37.8% 25.0% 37.6% 3 137 5 145 3 148 75.0% 61.2% 100.0% 62.2% 75.0% 62.4% 1 110 3 114 6 120 20.0% 29.7% 37.5% 29.8% 54.5% 30.5% 0 27 0 27 1 28 7.3% 7.1% 9.1% 7.1% 0 5 0 5 0 5 1.4% 1.3% 1.3% 0 4 0 4 0 4 1.1% 1.0% 0.9% 5 370 8 383 11 394 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% （平成25年7月現在） ２人世帯 計 ５人以上世帯 ４人世帯 ３人世帯 １人世帯 65歳未満 65歳以上 (上段:世帯数 下段:構成比) 65歳以上のいる世帯 65歳以上のみの世帯 単身者 4 3 3 5 80.0% 75.0% 75.0% 100.0% 206 172 133 370 55.7% 83.5% 64.6% 100.0% 8 8 5 8 100.0% 100.0% 62.5% 100.0% 218 183 141 383 56.9% 83.9% 64.7% 100.0% （平成25年7月現在） （参考） 9 8 3 11 81.8% 88.9% 33.3% 100.0% 227 191 144 394 57.6% 84.1% 63.4% 100.0% 167 42.4% 計 明和改良 合計 明和公営 下木田住宅 高柳住宅 2 18.2% 164 44.3% 0 計 165 43.1% 1 20.0% 65歳以上の いない世帯
③ 入居世帯の年齢別状況 入居者の高齢化率は 46.0％と高い。寝屋川市全体の高齢化率は 24.8％。 入居者の年齢別状況をみると、総入居者数 583 人のうち、65 歳以上の高齢者が 268 人、 46.0％を占めており、寝屋川市全体の 65 歳以上の高齢化率 24.8％を大きく上回る構成比 となっている。
（４）入居者の収入状況と収入超過者・高額所得者
入居者の収入分位Ⅰが 83.8%。一方 6.3％が収入超過者・高額所得者。 入居者の収入分位を見ると、収入分位Ⅰの低所得者が 83.8%を占めている。 その一方、市営住宅の収入超過者、高額所得者の状況をみると、平成 25 年７月時点の入 居世帯のうち、4.7％が収入超過者、1.6％が高額所得者となっている。 表 1.4.6 入居世帯の年齢別状況 表 1.4.7 入居世帯の年間総所得の状況 (上段:世帯数 下段:構成比) 19歳以下 29歳以下 39歳以下 49歳以下 59歳以下 64歳以下 65歳以上 計 1 1 4 6 16.7% 16.7% 66.6% 100.0% 35 46 38 76 68 50 253 566 6.2% 8.1% 6.7% 13.4% 12.0% 8.9% 44.7% 100.0% 11 11 100.0% 100.0% 35 46 39 76 68 51 268 583 6.0% 7.9% 6.7% 13.0% 11.7% 8.7% 46.0% 100.0% 35 280 268 583 6.0% 48.0% 46.0% 100.0% 42,970 138,682 60,052 241,704 17.8% 57.4% 24.8% 100.0% （平成25年7月現在(寝屋川市は平成25年8月1日)） （参考） 2 1 5 11 19 10.5% 5.3% 26.3% 57.9% 100.0% 35 46 41 77 68 56 279 602 5.8% 7.6% 6.8% 12.8% 11.3% 9.3% 46.3% 100.0% 合計 下木田住宅 高柳住宅 明和改良 明和公営 寝屋川市人口 年代別構成 年代別構成 計 収入分位 収入 高額 計 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ 裁量Ⅴ 裁量Ⅵ 超過者 所得者 高柳住宅 80.0% 20.0% 100.0% 明和公営 83.7% 3.2% 1.9% 2.7% 0.5% 1.1% 1.4% 4.9% 0.3% 0.3% 4.9% 1.6% 100.0% 明和改良 87.5% 12.5% 100.0% 計 83.8% 3.1% 2.1% 2.6% 0.5% 1.3% 1.3% 4.7% 0.3% 0.3% 4.7% 1.6% 100.0% （平成25年7月現在） （参考） 下木田住宅 72.7% 9.1% 9.1% 9.1% 9.1% 100.0% 合計 329 12 8 10 3 5 5 19 2 1 19 6 394 83.5% 3.0% 2.0% 2.5% 0.8% 1.3% 1.3% 4.8% 0.5% 0.3% 4.8% 1.5% 100.0% 注）収入分位： Ⅰ（0円～104,000円） Ⅴ（158,001円～186,000円） 裁量Ⅴ（158,001円～186,000円） Ⅱ（104,001円～123,000円） Ⅵ（186,001円～214,000円） 裁量Ⅵ（186,001円～214,000円） Ⅲ（123,001円～139,000円） Ⅶ（214,001円～259,000円）20
（５）居住面積水準の状況
最低居住面積水準未満世帯は入居世帯の 36 世帯（9.4％）。 市営住宅ストックの大半が住戸専用面積(壁芯)40 ㎡未満であり、3 人世帯の最低居住面 積水準の住戸規模に満たない。最低居住面積水準未満の世帯数は 36 世帯（入居世帯の 9.4％）となっている。 表 1.4.8 市営住宅入居世帯の最低居住水準未満世帯の状況 表 1.4.9 最低居住面積水準 世帯人数 最低居住面積 算 定 式 単身者 25 ㎡ ― ２人 30 ㎡ ３人 40 ㎡ ４人 50 ㎡ 10 ㎡×世帯人数＋10 ㎡ 資料：住生活基本計画（全国計画）平成 23 年 3 月 表 1.4.10 【参考】誘導居住面積水準（都市居住型） 世帯人数 最低居住面積 算 定 式 単身者 40 ㎡ ― ２人 55 ㎡ ３人 75 ㎡ ４人 95 ㎡ 20 ㎡×世帯人数＋15 ㎡ 資料：住生活基本計画（全国計画）平成 23 年 3 月 管理戸数 入居戸数 最低居住面積 最低居住面積 水準未満 水準未満率 高柳住宅 10 5 0 0.0% 明和住宅 636 378 36 9.5% 明和公営 604 370 36 9.7% 明和改良 32 8 0 0.0% 計 646 383 36 9.4% （平成25年7月現在） （参考） 下木田住宅 18 11 1 9.1% 合計 664 394 37 9.4%（６）市営住宅ストックの団地別状況（高柳住宅）
管理戸数：5 棟 10 戸 入居戸数：5 戸 木造平屋建 法定耐用年限を超過 ① 築年・構造・戸数 昭和 32 年に建設された木造平屋建の住宅である。平成 22 年に１棟 2 戸を用途廃止し、 現在 10 戸を管理している。入居戸数は平成 25 年 7 月時点で 5 戸である。 ② 敷地及び周辺の状況 京阪寝屋川市駅の南西約 1.2km に位置する。敷地は 2,276.24 ㎡でほぼ平坦である。 周辺は住宅地であり、敷地の南は都市計画道路梅が丘黒原線(W=22m)に接している。北側 には府営寝屋川高柳住宅(194 戸)がある。 ③ 住宅ストックの状況 築後 50 年以上を経過した木造住宅であり、耐用年限を超過し、老朽化が著しい状況に ある。住戸面積は約 29 ㎡と狭く、設備水準も浴室がないなど近年の水準より劣っている。 図 1.4.1 高柳住宅現況図（1:1,000） 都市計画道路梅が丘黒原線22
（７）市営住宅ストックの団地別状況（明和住宅）
管理戸数：28 棟 636 戸 入居戸数：378 戸 RC4 階建 法定耐用年限を約２/３超過 ① 築年・構造・戸数 公営住宅 27 棟 604 戸、改良住宅 1 棟 32 戸、計 28 棟 636 戸。建設年度は昭和 40～48 年であり、いずれも中層耐火造(4 階)である。入居戸数は平成 25 年 7 月時点で 378 戸で ある。 ② 敷地及び周辺状況 寝屋川市の南東部、ＪＲ学研都市線の東寝屋川駅から西 0.5～1km に位置する。京阪寝 屋川市駅からは東に約 2.5km の位置にある。敷地は、北と南の２ブロックに分かれ、合 計約５ha である。周辺は住宅地で、北ブロックは保育所、小学校に隣接している。 住宅の北側約 100ｍに第二京阪道路が整備された。住宅の西側には連絡する都市計画 道路梅が丘黒原線も整備が進んでいる。第二京阪道路の供用開始により、立地環境が大 きく変化し、土地利用は大きな転換期を迎えている。 ③ 住宅ストックの状況 間取りは３Ｋ、住戸面積は約 32～41 ㎡と狭く、今日の居住水準からみるとかなり狭小 である。また、全ての住戸に浴室がなく、全住棟にエレベーターも設置されていない。 また、いずれの 敷地も傾斜地であ り、住棟入り口や 団地内及び周辺の 歩行者動線には、 階段・段差や車い すでは通行困難な 斜路が多い。 なお、明和住宅 においては平成 2 年 ～ 13 年 に 景 観 外壁改善工事・駐 車 場 舗 装 工 事 を 実施している。ま た、平成 16 年～ 平成 22 年はスト ッ ク 総 合 改 善 事 業 で 共 用 階 段 部 分 の 手 す り 設 置 を行っている。 表 1.4.11 明和住宅棟別現況 住 種別 管理 建設 H35年 景観改 構造 階数 二方 浴室 専用 間取 棟 戸数 年度 時建築 善事業 向 面積 り (戸) 後年数 実施年 避難 (㎡) １ 改良 32 昭40 58年 H2 RCﾗｰﾒﾝ ４階 不可 なし 36.72 ３K 南 Ａ 公営 32 昭41 57年 H4 RC壁式 ４階 可 なし 32.57 ３K ブ Ｂ 公営 16 昭42 56年 H4 RC壁式 ４階 可 なし 32.57 ３K ロ Ｃ 公営 8 昭42 56年 H4 RC壁式 ４階 可 なし 32.57 ３K ッ Ｄ 公営 16 昭42 56年 H5 RC壁式 ４階 可 なし 32.57 ３K ク Ｅ 公営 24 昭42 56年 H5 RC壁式 ４階 可 なし 34.46 ３K Ｆ 公営 16 昭42 56年 H5 RC壁式 ４階 可 なし 34.46 ３K Ｇ 公営 24 昭42 56年 H5 RC壁式 ４階 可 なし 34.46 ３K 12 公営 32 昭46 52年 H10 RC壁式 ４階 可 なし 39.84 ３K 13 公営 24 昭46 52年 H10 RC壁式 ４階 可 なし 39.84 ３K 224 １ 公営 24 昭45 53年 H7 RC壁式 ４階 可 なし 34.96 ３K 北 ２ 公営 24 昭45 53年 H7 RC壁式 ４階 可 なし 34.96 ３K ブ ３ 公営 24 昭45 53年 H8 RC壁式 ４階 可 なし 34.96 ３K ロ ４ 公営 16 昭44 54年 H8 RC壁式 ４階 可 なし 34.96 ３K ッ ５ 公営 24 昭44 54年 H9 RC壁式 ４階 可 なし 34.96 ３K ク ６ 公営 16 昭44 54年 H9 RC壁式 ４階 可 なし 34.96 ３K ７ 公営 24 昭43 55年 H9 RC壁式 ４階 可 なし 34.96 ３K ８ 公営 24 昭43 55年 H6 RC壁式 ４階 可 なし 34.96 ３K ９ 公営 24 昭43 55年 H6 RC壁式 ４階 可 なし 34.96 ３K 10 公営 24 昭46 52年 H8 RC壁式 ４階 可 なし 39.84 ３K 11 公営 20 昭46 52年 H7 RC壁式 ４階 可 なし 40.98 ３K 14 公営 24 昭47 51年 H11 RC壁式 ４階 可 なし 39.84 ３K 15 公営 24 昭47 51年 H11 RC壁式 ４階 可 なし 39.84 ３K 16 公営 24 昭47 51年 H12 RC壁式 ４階 可 なし 39.84 ３K 17 公営 24 昭47 51年 H12 RC壁式 ４階 可 なし 39.84 ３K 18 公営 24 昭47 51年 H12 RC壁式 ４階 可 なし 39.84 ３K 19 公営 24 昭48 50年 H13 RC壁式 ４階 可 なし 39.84 ３K 20 公営 24 昭48 50年 H13 RC壁式 ４階 可 なし 39.84 ３K 412 計 636図 1.4.2 明和住宅現況図
都市計画道 路 梅 が
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１－５ 市営住宅に関する課題やニーズの整理
（１）市営住宅に関する課題やニーズ
① セーフティネットの構築について 平成 19 年 7 月には住宅確保要配慮者（低額所得者、被災者、高齢者、障がい者、子育 て世帯など）に対する賃貸住宅の供給の促進を定めた「住宅確保要配慮者に対する賃貸 住宅の供給の促進に関する法律（通称：住宅セーフティネット法）」が施行されたことに より、住宅確保要配慮者の住宅確保に対し、地方公共団体の責務として的確な住宅セー フティネットの構築に努めていく必要がある。 ② 地域的偏在と住宅ストックの老朽化について 寝屋川市における公的賃貸住宅は、市営住宅をはじめ、大阪府営住宅、大阪府住宅供 給公社住宅、ＵＲ都市機構住宅を有しており、その中で、公営住宅は、住宅困窮者に対 する対応を行ってきた。市営住宅は東部にある明和住宅に偏在し、市全体として見ると 地域的にアンバランスな配置となっている。さらに、市営住宅ストックは、昭和 30～40 年代に建設されたもので、住宅規模や設備状況など居住性に様々な課題があり、既存ス トックの何らかの改善を図っていく必要がある。 ③ 入居者の高齢化と多様な世帯の入居の確保について 市営住宅の既存入居者は長期入居者も多く、高齢化が著しい。また、住戸規模が小さ く住宅設備が整備されていないことから、子育て世帯等多様な世帯の入居が困難な状況 もみられ、市営住宅が真に住宅に困窮している世帯が的確に入居できないことも考えら れる。 ④ コミュ二ティ対応について 市営住宅ストックは地域を形作る構成要素のひとつであり、建替えなどにより生み出 された余剰地の活用などにより、地域のまちづくりとの連携に努めていくことが必要で ある。また、入居者間のコミュニティの希薄化や住宅管理上の問題も発生しており、こ れについても対応していく必要がある。 ⑤ 維持管理費用の縮減について 既存の市営住宅の役割を今後も継続していくため、市営住宅ストックの適正な維持管 理を行う必要があるが、市営住宅の改善にあたっては、住戸規模が小さいことや設備（浴 室やエレベーター等）が整備されていないことなどから、大幅な増改築が必要となると 考えられる。そのため、既存住宅ストックの建替え及び長寿命化や維持管理の適正化、 さらに借上住宅制度の活用など、市営住宅の改善に係る総費用（ライフサイクルコスト） の縮減に取り組む必要がある。 注）ライフサイクルコスト：建物を企画・設計・建築し、維持管理を行い、解体・廃 棄するまでの全期間に要する費用。（２）団地ごとに見た問題点と課題
① 高柳住宅 世帯数に対する公的賃貸住宅数の割合が低い市の中央部にあり、寝屋川市駅から約 1.2ｋｍの住宅市街地に位置しており、立地条件には恵まれている。住宅は昭和 32 年に 建設された木造平屋建住宅である。老朽・狭小であるため、住宅ストックの改善が必要 である。 ② 明和住宅 明和住宅の立地する東部地域は、世帯数に対する公的賃貸住宅数の割合が 26.7％と市 域で最も高い地域に位置している。管理戸数 600 戸を越す大規模団地であるが、住戸規 模が狭小で老朽化も進んでいる。入居者の年齢構成状況は、ほとんど高齢者の小規模世 帯となっており、世代の均衡がとれた良好なコミュニティとはなっていない。 この地域においては、地域特性を活かした魅力あるまちづくりへの取り組みが進めら れており、それらを踏まえた明和住宅のあり方を検討する必要がある。 （参考） ③ 下木田住宅 世帯数に対する公的賃貸住宅数の割合が低い市の南部に位置し、昭和 39 年及び昭和 43 年に建設された２棟（３階）、18 戸で、四方を比較的大きい工場などの非住宅地に囲 まれた小規模な敷地であり、住宅地としては適していない。一方、一時的な罹災用住宅 として活用しており、住宅ストックとしては、当面は現状維持するものとする。26
２．長寿命化計画の目的
２－１ 計画の背景
近年、少子・高齢化にともなう人口・世帯数の減少、既存公共施設ストックの有効活用、 地球環境問題への積極的な対応など、市営住宅を取り巻く環境が変化している。こうした中、 平成 18 年に住生活基本法が制定され、住生活全般の「質」の向上を図るとともに、住宅建設 重視から良質なストックを将来世代に継承することを主眼とした政策への転換が求められて いる。さらに、平成 21 年には国土交通省より公営住宅等長寿命化計画策定指針が示され、公 営住宅において点検の強化及び早期の管理・修繕により更新コストの削減を目指すため、公 営住宅等長寿命化計画の策定及びこれにもとづく予防保全的管理、長寿命化に資する改善の 推進が求められている。 また、平成 19 年には住宅セーフティネット法（住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給 の促進に関する法律）が制定され、国及び地方公共団体の責務等を規定し、基本方針におい て、住宅確保要配慮者を対象として、公的賃貸住宅を真に住宅に困窮する者に供給する視点 から、公営住宅の整備及び管理に関する基本的事項や、民間賃貸住宅への円滑な入居の促進 に関する基本的事項等が定められた。 市営住宅は、昭和 30 年代から 40 年代に建設されたもので、耐用年限の約３分の２を経過 し老朽化が進み、一斉に更新や改善が必要な時期を迎えることから、計画的な更新等により、 効率的かつ効果的な事業計画に基づくストックマネジメントが求められている。また、多く の住宅が明和住宅に集中していることから、市営住宅の偏在の解消が求められている。２－２ 計画の目的
本計画では、市営住宅ストックを取り巻く状況や課題を整理し、コミュニティの維持･活性 化に配慮しつつ、市営住宅ストックの有効活用を図り、安全で快適な住まいを長期にわたり 確保するため、「修繕」「改善」「建替え」などの活用手法を定め、長期的な維持管理を目指す ことを目的とする。２－３ 計画の位置づけ
本計画は、「第五次寝屋川市総合計画」・「寝屋川市住宅マスタープラン（寝屋川市住生活基 本計画）」や「大阪府住宅まちづくりマスタープラン（大阪府住生活基本計画）」を上位計画 とする計画で、市営住宅ストックの効率的かつ効果的な活用を図るため、適切な長寿命化を 図りつつ、維持管理、更新を進めるための計画である。なお、本計画は、寝屋川市営住宅ス トック総合活用計画を引き継ぐものである。図 2-1 寝屋川市営住宅長寿命化計画の位置づけ
２－４ 計画期間
・ 本計画の計画期間は、平成26年度から平成35年度までの10年間とする。 ・ 社会情勢の変化、事業の進捗状況等に応じて、必要な時期に見直しを行う。 第五次寝屋川市総合計画 計画期間 H23～32 年度 寝屋川市住宅マスタープラン （寝屋川市住生活基本計画） 計画期間 H23～32 年度 大阪府住宅まちづくりマスタープラン （大阪府住生活基本計画） 計画期間 H23～32 年度 全国住生活基本計画 計画期間 H23～32 年度寝屋川市営住宅長寿命化計画
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３．市営住宅の長寿命化に関する基本方針の設定
３－１ ストックの状態の把握及び日常的な維持管理の方針
・ 住宅の整備、管理データを整理する。 ・ 定期点検を充実し、予防保全的な維持管理を行う。 ・ 維持管理業務にて随時、修繕履歴が確認できるように、住宅の修繕履歴を記録する。３－２ 長寿命化及びライフサイクルコストの縮減に関する方針
・ 対処療法型の維持保全から、予防保全的な維持管理を実施することにより、市営住宅の 長寿命化を図る。 ・ 仕様のグレードアップ等による耐久性の向上、予防保全的な維持管理の実践による修繕 周期の延長などによってライフサイクルコストの縮減を図る。 ・ 修繕周期に先立って定期点検を充実し、建物の老朽化や劣化による事故等を未然に防ぐ とともに、修繕や改善の効率的な実施につなげる。３－３ 市営住宅等ストック活用の基本方針
（１）市営住宅の役割と課題
① 安心して暮らせる住まいづくりの視点 （役割）市営住宅には、安心して暮らせる住まいづくりを実現するため、まず誰もが住まい を安定して確保できるよう、住宅確保要配慮者に対する適切な住まいの安定的供給といっ た住宅セーフティネット機能が求められる。 （課題）市営住宅の戸数は一定あるものの、東部地域に集中して立地し、地域的偏在が著し い。また、将来的には、人口や世帯数の減少が見込まれており、民間賃貸住宅の空家が増 加する中、公的賃貸住宅ストックをどのように活用するかが課題である。真に住宅困窮者 に対する住宅のセーフティネットとしての役割を担うべく、市営住宅の立地を見直し、的 確に対応する必要がある。 ② 質の向上とストック活用による住まいづくりの視点 （役割）市営住宅は、誰もが安心して暮らせる住まいを実現する中で、現代的な生活に必要 な住宅の質を確保することが求められる。 （課題）市営住宅は、昭和32年と昭和40年代に建築されており、老朽化が進み、また居住設 備水準や居住面積水準も低い。真に住宅困窮者に対する住宅のセーフティネットとしての 役割を担うべく、市営住宅の水準を確保し、的確に対応する必要がある。また、これらの 住宅ストックについては、更新の必要があるが、将来の公営住宅需要及び維持管理あるい は更新の費用を勘案して、活用を検討する必要がある。 ③ 地域特性を活かした魅力ある住まいづくりの視点 （役割）市営住宅は、これまで住宅不足の時代に住環境の向上を図り役割を果たしてきた。今後は、住宅が量から質を求める時代に移行するなか、市営住宅ストックを活かし、住宅 セーフティネット機能を確保しつつ、多様な住宅の供給によるソーシャルミックスの実現 など、バランスのとれた活力ある地域コミュニティづくりへの寄与が求められている。 （課題）市営住宅は、多様な住宅供給により多様な世帯が入居することで、地域の多世代間 交流に寄与するとともに、市営住宅敷地や建物景観等地域イメージの構成要素のひとつと して大きな位置を占める。市営住宅敷地を活用し、地域に愛着や誇りを持てる住まいづく りに資する活用を図る必要がある。 ④ 市民等との協働による住まいづくりの視点 （役割）住宅確保要配慮者に対する適切な住まいの確保について、大阪府営住宅や大阪府住 宅供給公社住宅、ＵＲ都市機構住宅、民間賃貸住宅と連携し、住宅セーフティネット機能 の確保と強化を図ることが求められる。 （課題）市営住宅の維持管理や供給にあたっては、公的賃貸住宅等の供給主体と連携し、よ り効率的で効果的に進める必要がある。
（２）市営住宅の活用の基本理念・目標
① 住宅セーフティネットの構築 住宅確保要配慮者の住宅確保に対して、公的賃貸住宅の供給主体と協力して、地域バラ ンスを考慮した的確な住宅セーフティネットの構築に取り組んでいく。 ② 安全で誰もが安心して住める住宅ストックの形成 市営住宅ストックについて、効率的かつ効果的な活用を図るため、建替えや借上住宅等 の最適な活用手法を選択し、既存住宅ストックの更新を図る。特に、高齢者等への対応を 重視し、誰もが安心して住めるユニバーサルデザインの住宅ストックの形成をすすめる。 ③ コミュニティバランスに配慮し地域特性を生かす 今後の市営住宅ストックの形成にあたっては、市域全体でのバランスのとれた配置をめ ざすと共に、地域において多様な住まいの供給が図れるように配慮する。 ④ まちづくりと連動したストックの活用 市営住宅の活用にあたっては、地域のまちづくりの取り組みと協働し、その立地特性や 周辺状況に相応しい活用のあり方を検討し、地域の自主的なまちづくり活動やエリアマネ ジメントの誘導に必要な住宅供給や住宅用地の活用を行う。（３）整備の目標戸数と水準
① 要支援世帯の考え方 ・国土交通省の「公営住宅供給目標量設定支援プログラム」により寝屋川市の需要を推計し た。30 図 3-1 公営住宅供給目標量設定支援プログラムによる年収、居住面積水準、 家賃負担等による住宅困窮状況の類型化と要支援世帯の考え方 ② 要支援世帯の推計のまとめ 要支援世帯 2,955 世帯 (1)うち最低居住面積水準未満の世帯 801 世帯 (2)(1)以外で現に高家賃負担率以上の世帯 1,221 世帯 (3)うち最低居住面積水準未満の世帯 718 世帯 (4)(3)以外で現に高家賃負担率以上の世帯 215 世帯 著しい 困窮年収 公営住宅 入居基準 【１】最低居住面積 水 準 未 満 で 、 著 し い 困 窮 年 収 未 満の世帯 【２】高家賃負 担 率 と な る 世帯 【３】最低居住面積水 準未満で、著しい 困 窮 年 収 以 上 の 世帯 【４】高家賃負 担 率 と な る 世帯 最低居住 面積水準 誘導居住 面積水準 年収 寝 屋 川 市 の 民 間 の 平 均 家 賃 で 最 低 居 住 面 積 水 準 の 住 宅 に、適正な家賃負担 率 で 入 居 で き な い 限度の年収 居住 水準 ※高家賃負担率＝寝屋川市の民営借家に住む低 年収世帯の平均家賃負担率 ②公営住宅層世帯数 ①借家世帯数 ③著しい困窮年収 未満の世帯数 ④現在、最低居住面積 水準未満の世帯数 ⑤現在、最低居住面積 水準以上の世帯数 ⑥高家賃負担率※ となる世帯数 【１】～【４】
要支援世帯
（公営住宅需要を見込む層）図3-2 要支援世帯数の推計 ⑤現在、最低居住面積水準以 上の世帯（誘導居住面積水 準未満） ・5,916 世帯(53.2％) ④現在、最低居住面積 水準未満の世帯数 ・最低居住面積水準未 満の世帯 ・1,519 世帯(13.7％) ○寝屋川市の H25 年度末、H35 年度末の一般世帯数の推計（10 年間で 2,480 世帯減） ・世帯数の将来推計値をもとに推計 ①借家世帯数の推計 ・過去のトレンドから算出した公営住宅数、持ち家住宅数と一般世帯数の推計から推計 ②公営住宅層世帯数（借家世帯数のうち公営住宅入居資格のある世帯数）の推計 ・本来階層、裁量階層（収入分位 25～40％の高齢単身、高齢世帯、子育て世帯）の推計 ・将来推計値から高齢者率の推計 ③著しい困窮年収未満の世帯数の推計 ・最低居住面積水準の住宅に適切な家賃負担率で入居できない低 年収の世帯 ・4,475 世帯(公営住宅層の 40.2％) ⑥高家賃負担となる世帯 数の推計 ・家賃負担率 45.5％以上 の世帯 【１】最低居住面積水準未満、かつ、著し い困窮年収未満の世帯 801 世帯 【３】最低居住面積水準未満、かつ、著し い困窮年収以上の世帯 718 世帯 著しい困窮年収 （H20 住調割合から推計） 最低居住面積水準 （H20 住調割合から推計） 【２】最低居住面積水準以上、かつ、著し い困窮年収未満で高家賃負担率以上世 帯 1,221 世帯 【４】最低居住面積水準以上、かつ、著し い困窮年収以上で高家賃負担率以上世 帯 215 世帯 以上 未満 未満 以上 要支援世帯数
32 ③ 供給目標戸数の推計 (1) 供給可能な公営住宅戸数の推計 府営住宅における 10 年間の供給戸数は、1,701 戸と推計される。 公営住宅 設定戸数 空家募集住戸割合 供給戸数 府営住宅 4,848 戸 3.51％ 1,701 戸 (2) 公営住宅以外の公的賃貸住宅戸数の推計 寝屋川市内の公的賃貸住宅における公営住宅階層の 10 年間の供給戸数は、1,061 戸と 推計される。 公的賃貸住宅 設定戸数 空家募集住戸割合 供給戸数 大阪府住宅供給公社住宅 1,707 戸 6.12％×52.7％ 550 戸 ＵＲ都市機構住宅 1,585 戸 6.12％×52.7％ 511 戸 合計 3,292 戸 1,061 戸 ※ 平成 20 年住宅・土地統計調査から推計すると、公社住宅と機構住宅に住む世帯の 約 52.7％が公営住宅階層の所得水準である。 (3)市営住宅の供給目標戸数 今後 10 年間の寝屋川市内での要支援【1】～【4】著しい困窮年収未満の 2,955 世帯 に対して、公営住宅（市営・府営）をはじめ、公営住宅以外の公的賃貸住宅と連携を 図り、住宅セーフティネットの対応に努める。 市営住宅においては、目標管理戸数（設定戸数）に対して平成 25 年 7 月時点の入 居者 383 世帯との差である 150 戸を供給し、その後、発生する空家については全て公 募を行うとともに、市内の大阪府住宅供給公社住宅やＵＲ都市機構住宅において発生 する空家による供給と連携を図る。 なお、平成25年7月時点の入居世帯数（383世帯）に関わらず533戸を確保するもの とする。 ④ 市営住宅の整備水準 市営住宅が目標とする整備水準は、公営住宅等の整備基準などの関係法令を遵守する ものとし、あわせて以下の項目を目標水準として定める。 (1) 省エネ対応型設備機器の設置推進（新設住戸） (2) 多様な世帯が入居可能な型別供給（新設住戸） (3) ユニバーサルデザインの導入（新設住戸） 市営住宅の供給目標戸数 ５３３戸と設定
（４）管理運営に関する方針
・市営住宅ストックの改善・修繕履歴等のデータを一元的に管理し、計画的な改善・修繕 等の維持管理を図る。また、日常的な保守点検の中で、市営住宅ストックの状況を把握 し、建物の老朽化や劣化による修繕の事業量の平準化を図る。 ・収入超過者の明渡し努力義務、高額所得者の明渡し義務などの周知を図り、対象者に対 して明渡しを容易にするよう住宅のあっせん及び指導を行い、真に住宅に困窮している 世帯への供給を促進する。 ・入居承継については、現入居者の居住の安定を考慮しつつ、公平性の観点からあり方を 検討する。 ・改良住宅については、引き続き事業協力者への必要な対応を図る。 ・指定管理者制度の調査・研究を行い、市営住宅の管理運営制度を検討していく。 ・今後発生する空家について、コミュニティバランスの観点から、多様な世帯の入居に配 慮した公募を行う。34
４．長寿命化を図るべき市営住宅の把握
４－１ 団地別活用計画の対象と手法
（１）対象住宅 本計画の対象住宅は、寝屋川市が管理している市営住宅と改良住宅の合計36棟・646戸とす る。 （２）ストックの活用手法 市営住宅の活用手法には、建替え、維持管理、用途廃止の３つがある。また、維持管理に ついては、改善の方法により全面的改善、個別改善、修繕の３つに別れる。さらに、個別改 善については、その改善の必要内容に応じて、居住性確保型、福祉対応型、安全性確保型、 長寿命化型の４種類がある。 （３）公営住宅等長寿命化計画策定指針に示されている手法選定フロー 活用手法の選定にあたっては、「公営住宅等長寿命化計画策定指針（平成２１年３月国土交 通省住宅局住宅総合整備課）」に示されている手法選定フローを参考とする。36
４－２ 団地別活用手法の選定基準
（１）団地及び住棟単位の社会的特性による判定（１次判定） ＜判定にあたって＞ 経過年数、需要、高度利用の必要性と可能性および改善履歴による評価を行い、維持管 理、建替え、用途廃止の対象とする住棟を判定する。 なお、維持管理、建替え、用途廃止の判定ができなかった住棟については、継続判定を 行う住棟とし２次判定を行う。 ① 経過年数による判断 ＜考え方＞ 住宅の耐用年限は、公営住宅法第44条第１項に基づき、次のとおり構造別に定められて いる。 なお、公営住宅の建替えを実施する際は、公営住宅法第36条（公営住宅建替事業の施行 の要件）に基づき、原則として下記期間の２分の１を経過する必要がある。 構造 耐火構造の住宅 準耐火構造の住宅 木造の住宅 期 間 70年 45年 30年 ＜判断＞ 高柳住宅（木造）は築後年数が56年、明和住宅（耐火）は築後年数が40～48年である。 平成35年時点で耐用年限による ●超過する住宅 （高柳住宅） →建替え または 用途廃止 ●超過しない住宅 （明和住宅） →継続判定 ② 需要による判断 ＜考え方＞ いずれの住宅も、周密な土地利用が図られている市街化区域内に立地し、周辺では民間 住宅が供給されるなど、一定の住宅需要が見込まれる。 ＜判断＞ 需要について、 ●需要なし （対象住宅なし） →用途廃止 または 維持保全 ●需要あり （高柳住宅、明和住宅） →継続判定 ③ 高度利用の必要性・可能性による判断 ＜考え方＞ 住宅の敷地面積や形状から高度利用の可能性を判断する。 高柳住宅は、敷地面積2,276㎡、指定用途地域は第２種中高層住宅専用地域および第２種 住居地域（容積率200％、建ぺい率60％）、幅員22ｍの都市計画道路に面しており、住宅敷 地周辺道路は概ね幅員６ｍで整備済であることから、高度利用は可能であると考えられる。 明和住宅＜公営・改良＞は、敷地面積合計５haを超え、指定用途地域は第１種中高層住 宅専用地域または第１種住居地域（容積率200％、建ぺい率60％）である。２つのブロックにまとまって立地していることから、高度利用は可能である。 ＜判断＞ 高度利用の必要性・可能性について、 ●高度利用の可能性なし（対象住宅なし） →用途廃止 または 維持保全 ●高度利用の可能性あり（高柳住宅、明和住宅）→継続判定 ④ 改善状況による判断 ＜考え方＞ 住宅の改善状況から判断する。高柳住宅は、近年の改善履歴はない。 明和住宅は、平成2～13年に景観改善事業を実施している。また、平成16年～平成22年は ストック総合改善事業で共用階段部分の手すり設置を行っている。 ＜判断＞ 改善状況について、 ●改善なし （高柳住宅） →用途廃止、建替え または 維持保全 ●改善あり （明和住宅） →継続判定 ⑤ １次判定のまとめ ＜判断＞ 改善状況について、 ●高柳住宅 →建替え ●明和住宅 →継続判定 ⑥ １次判定結果 需要 高度利用 改善 状況 一次 団地名 構造 建設 棟数 管理 築後 敷地 用途 指定 項目 年次 判定 年度 戸数 年数 超過 1/2 面積 地域 容積率 高柳住宅 木造 平屋 S32 5 10 56 ● － あり 2,276 ２中高 ２住居 200％ なし － 建替 え 明和住宅 (改良) 中層 耐火 S40 1 32 48 － ● あり 1,121 １住居 200％ 景観改善 屋上防水 Ｈ2 S63 継続 判定 明和住宅 (公営) 中層 耐火 S41 ～48 27 604 40～ 47 － ● あり 51,948 １中高 １住居 200％ 景観改善 屋上防水 Ｈ4～13 S57～H23 継続 判定 H35年度時点 耐用年限
