居住収縮斜面住宅地における空家・空宅地の用途転換と飛び地利用に関する研究 [ PDF

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(1)居住収縮斜面住宅地における空家・空宅地の用途転換と飛び地利用に関する研究居住収縮斜面住宅地における空家・. 安東賢治. １研究の背景と目的. 少を招いた。1 9 7 8 年に高炉の操業が停止された以. わが国では近年、高度経済成長期に開発された. 降も、宅地の利便性の低さから、人口・世帯の減少. 郊外戸建て住宅地において、急速な高齢化や人口. は続き、世帯の高齢化も顕著になっている。. 減少に伴う住宅地全体の管理状態の悪化が問題に. 調査の概要を表 1 に示す。なお、本研究では、枝. なりつつある。特に、居住世帯の減少に伴って増加. 光南地区のうち特に居住収縮が進行している 5 町. する空家や空宅地は管理が疎かになりやすく、防. 会の範囲を対象に分析を行う。. 災面や防犯面等で周辺の住環境を阻害する。こう. ３ . 空家及び空宅地の管理実態. した問題は、斜面住宅地のようにモータリゼー. まず、分析対象エリアにおける空家及び未利用. ションへの対応不足から住宅需要が減退した住宅. な空宅地の管理実態に関して聞き取り調査の結果. 地ではすでに顕在化しており、居住収縮の進行に. をもとに分析を行なう。なお、本研究では、空家に. 伴う住宅・宅地ストックの荒廃を防ぎ、地域の住環. 表 1 調査概要調査名称. 境を保全する住宅地管理の仕組みづくりが急務と. 調査時期調査項目. 調査内容. 【調査①】空家・空宅地の現況調査. なっている。. 2005年. 空家・空宅地の分布. 9月. 住宅形式の確認宅地への車輌進入. 一方、斜面住宅地に点在する空家や空宅地の中. 【調査②】アンケート調査. 2005年. には、倉庫や車庫及び菜園や駐車場に用途を変え、地域住民による利用や管理がなされている事例が見られる。これら空家及び空宅地の用途転換と隣地に止まらない飛び地的な利用及び管理行為は、狭小な自己宅地に不足する機能を補い新たな価値. 空宅地の航空写真分析. 2005年. 建設履歴の確認. 建設履歴が不明な空宅地に関し、1978年以降の航空写真により建設履歴の把握を行った。. 9月∼10月. 【調査④】町会長への聞き取り調査. 2005年 10月. 調査①で把握した空宅地及び調査②で確定空家・空宅地の概要把握した空家に関して、現状に至るまでの経緯や管理状況及び利用者・管理者などを町会長への聞き取り調査により大まかに把握した。. 【調査⑤】. 力の低下を補完し住環境を保全する行為として注. 【調査⑥】. 2005年. 空家の老朽度判定 . 11月. 空宅地の用途確定. 菜園利用者への聞き取り調査2005年. 目される。特に、菜園は駐車場に比べて空宅地の規. 菜園利用実態の把握. 11月∼12月. 【調査⑦】空家・未利用地管理に関す 2006年る聞き取り調査 1月. 調査②で確定した全空家を対象に老朽度調査を行った。また、調査④の時点では不明であった空宅地の用途確定を行った。調査④や菜園近隣住民への聞き取りを通じて把握出来た菜園利用者を対象に、菜園利用に関する詳細な聞き取り調査を行った。. 調査④で把握した空家・未利用地の管理者及び空家・未利用地近隣住民を対象に、空家・未利用地の管理実態に関する詳細な聞未利用地管理実態の把握き取り調査を行なった。空家管理実態の把握. 表 2 分析対象エリアの画地用途分類. また、菜園が共同利用されることで、戸建て住宅地. ○建物のある画地：387画地. にコモン空間が生まれ、住環境の共同管理に関す. 建物形式. 住戸数画地( 棟) 数. る意識向上やルール形成を促す働きを持つ。以上より本研究では、居住収縮が進む北九州市. 調査①で目視判断した空家を記した地図を町会長へ送付し、空家の確定を行った. 【調査③】. 空家・空宅地の追加調査. 入が困難な利便性の低い宅地の活用方法である。. 空家の確定. 9月∼10月. を付与する働きを持つと同時に、所有者の管理能. 模や立地条件による制約を受けにくく、車輌の進. 空家・空宅地の用途を目視により把握し、空宅地に関しては駐車場、未利用地、菜園の3つに分類。また住宅形式の確認、及び宅地への車輌進入の可否と自己宅地内駐車スペースの有無の把握を行なった. 住居系. 専用住宅. 戸建住宅. 323. 323. 長屋住宅. 42. 85. 7. 共同住宅. 10. -. -. 10. 10. 1. 店舗併用住宅. の斜面住宅地を対象に、地区内に点在する空家や. 非住居系. 空宅地の現用途と管理実態、及び菜園化した空宅. ○建物のない空宅地：103画地. うち居住世帯のない住戸数. 全体. 35. 2. 地の用途転換の経緯と利用実態を把握し、今後の. 現用途. 住宅地管理のあり方を考察することを目的とする。. 駐車場. 38. 27. 11. 菜園. 25. 11. 14. ２調査の概要. 未利用地. 40. 27. 13. 画地数. 建設履歴あり建設履歴なし. * 画地とは、利用状況に応じた境界、もしくは物理的境界によって区切られたひとまとまりの宅地。. 本研究では、北九州市八幡東区枝光南地区を調. * 共同住宅の住戸表は未調査 * 網掛け部分は本研究で分析する空家. 査対象地区とする。当地区は、1 9 0 1 年の八幡製鉄. * 空宅地の建設履歴は1978年以降の建物の建設状況をもとに判断した. 所の操業以降、急速に開発された斜面住宅地であ. 表 3 本研究における空家の定義. るが、1 9 6 6 年に始まった八幡製鉄所の再編合理化. 空家. 長年にわたって居住者が不在であるもの. 計画によって、製鉄所職員の異動で大幅な人口減. 一時空家. 居住者が入退院を繰り返しており、不在が多いもの. 居住者が長期入院・入所しており、今後居住が見込まれないもの. 33-1. 居住者が短期（1, 2年）入院しており、今後居住の可能性があるもの.

(2) ついて戸建て住宅と長屋住宅（片空家を含む）を. 問題が生じた際に所有者に連絡を入れるようにし. 対象として戸数単位で分析を行なう。. ているものが 2 戸確認された。. 所有者や周辺住民に管理状況についての聞き取. 空宅地の管理内容について、管理者が確認され. り調査を実施することが出来た空家は 4 2 戸、未利. た未利用地 3 1 画地について管理に至った動機を見. 用地は 3 8 画地であり、そのうち、空家 2 7 戸. ると（表 6 ）、自己所有地の管理が 1 7 画地、そのう. （6 4 . 3 % ）、未利用地 3 1 画地（7 3 . 8 % ）で管理者の存. ち建設履歴がある画地は 1 2 画地であった。また、. 在が確認された（表 4 ）。また、周辺住環境に対し. 放置すると害虫が出たり風紀面で問題があると. て問題有りと近隣住民によって指摘された空家は. いった理由から、仕方なく近隣住民自らが管理を. 10 戸（23.8%）、未利用地は 22 画地（57.9 ％）であ. 行なっている事例が 1 2 画地であった。分析対象エ. る。本年度行なった空家老朽度判定調査でによっ. リアでは近年、空家の除却に伴う未利用地の増加. て、老朽度 C （大規模修繕により居住可）、または. が著しく、今後どのようにこれらを管理、活用し. 老朽度 D （倒壊の危険性が有り居住不可）と判断さ. ていくかが、大きな課題であると言える（表 7 ）。. れた空家は 2 8 戸（6 6 . 6 % ）を占めるが、近隣住環. ４ . 菜園への用途転換と飛び地利用の実態. 境にとっては未利用地として管理されずに放置さ. 次に、分析対象エリアにおける菜園の利用実態. れることの方が、より問題となっていることが明. について分析を行なう。エリア内の菜園 2 5 画地の. らかとなった。. うち 2 1 画地の菜園利用者に対して聞き取り調査を. 空家の管理内容について見ると 9 戸（2 1 . 4 % ）が. 行なった。なお、菜園 2 1 画地のうち本人及び親族. 倉庫として転用利用されている。転用の経緯は、. 名義の土地での菜園利用が 9 画地、それ以外の土地. 貸家経営していた家屋が空家となった後、所有者. での菜園利用が 1 2 画地であり、菜園利用者に対す. 本人が倉庫利用しているものが 5 戸、空家となっ. る近隣住民からの苦情連絡は見られなかった。. ていた家屋を地区住民が購入して倉庫利用してい. 聞き取り調査を行なった菜園 2 1 画地について、. るものは 3 戸であり、うち 1 戸では購入後に建物. 土地の権利関係別の菜園利用に至る動機を見ると（表 8 ）、菜園用に土地を購入して利用している事例. の修繕が行なわれている。一方、転用はないが管理者の存在が確認された. が 3 画地、菜園用に土地を借りて菜園利用している. 空家 1 8 戸について建物の権利関係別に管理に至っ. 事例が 1 画地あり、地域住民による積極的な菜園利. た動機を見ると（表 5 ）、空家の所有者自身が定期. 用が確認された。また、借家除却後の自己所有地. 的に訪れて管理している空家が 1 2 戸、所有者が遠. の管理、及び近隣の未利用地を自発的に管理する. 方に居住していたり、入院や入所中のために親族. 表 5 空家権利関係別管理動機. が代わりに管理している空家が 4 戸であり、それ. 建物の権利関係. らが全体の約 9 割を占める。また、従前から所有者と親密な付き合いがあった近隣住民が自ら進んで換気や掃除などの管理を引き受け、家屋に何か. 管理に至る動機持家の管理. 本人及び親族名義の建物. 【対象：18戸】. 老朽度. 老朽度A, B 空家. 老朽度C, D. 管理の有無管理有：10. 0. 0. 4. 管理有：17. 1. 1. 15. 管理無：11. 4. 4. 3. 5. 5. 32. 42. * 老朽度A（修理の必要がなく、そのままの状態で居住が可能であるもの）、老朽度B（小規模の修理・修繕により居住が可能な家屋）、老朽度C（大規模修理・修繕により居住が可能になる家屋）、老朽度D （修理・修繕が不可能で倒壊の危険性のある家屋）. 項目. 問題視している問題視してい苦情を伝えて苦情を伝えてないいるいない 3 10 9. 管理内容年数回の草刈り. 空宅地. ：22【12】業者による草刈り：7 ：2 地面を舗装管理無合計. 2. ：7 38. * 【】内は近隣住民が自発的に管理しているもの。. 1. 4. 0. 0. 0. 16. 22. 2%. 0. 0%. 0. 0%. 0. 0%. 88. 9%. 0. 0. 2. 0. 0. 2. 0. 0%. 0. 0%. 11. 1%. 0. 0%. 0. 0%. 11. 1%. 12. 4. 2. 0. 0. 18. 66. 7%. 22. 2%. 11. 1%. 0. 0%. 0. 0%. 100. 0%. 管理に至る動機. 問題視してい苦情を伝えて苦情を伝えてないいるいない 0 0 10. 管理無：4. 合計. 12. 表 6 未利用地権利関係別管理動機. 問題視している. 項目. 合計. 66. 7% 本人及び親族名義以外の建物合計. 表 4 空家及び未利用の空宅地の管理実態と周辺住民の問題視の程度. 親族の代わり自発的に管理依頼されて管不動産会社管に管理理理. 土地の権利関係本人及び親族名義の土地本人及び親族名義以外の土地合計【対象：31画地】. 0. 1. 1. 5. 2. 5. 17. 16. 合計. 親族の代わり自発的に管理依頼されて管不動産会社に管理理管理. 17. 1. 0. 0. 0. 18. 54. 8%. 3. 2%. 0. 0%. 0. 0%. 0. 0%. 58. 1%. 0. 0. 12. 0. 1. 13. 0. 0%. 0. 0%. 38. 7%. 0. 0%. 3. 2%. 41. 9%. 17. 1. 12. 0. 1. 31. 54. 8%. 3. 2%. 38. 7%. 0. 0%. 3. 2%. 100. 0%. 表 7 分析対象エリア空宅地数推移年度. 2003年度. 4. 0. 持地の管理. 2005年度. 増加率. 菜園. 駐車場. 未利用地. 前面道路に前面道路に. 前面道路に前面道路に. 前面道路に前面道路に. 車輌進入可車輌進入不可. 車輌進入可車輌進入不可. 車輌進入可車輌進入不可. 25. 8. 28. 7%. 9. 2%. 25. 6. 24. 3%. 5. 8%. 0. 0%. -25. 0%. 17. 35. 35. 0. 27. 9. 19. 5% 40. 2%. 40. 2%. 0. 0%. 31. 0%. 10. 3%. 19. 87. 20. 7% 100. 0%. 38. 38. 0. 40. 12. 18. 4% 36. 9%. 36. 9%. 0. 0%. 38. 8%. 11. 7%. 27. 2% 100. 0%. 48. 1%. 33. 3%. 55. 6%. 11. 8%. 8. 6%. 8. 6%. * 増加率=（2005年度各空宅地数/2003年度各空宅地数-1) ×100% * 2003年度から2005年度の間に、調査地区内の空宅地における建設行為はなし。. 33-2. 合計. 18. -. 28. 103. 18. 4%.

(3) うちに菜園利用に至った事例が 1 1 画地あり、それ. 者が約半数を占めており、定年後の生きがいや健. らが全体の約 5 割を占める。一方、従前から土地所. 康のためなどの理由から菜園利用を始めた利用者. 有者と親睦があり、所有者が高齢であったり転居. が多い。利用年数が 2 0 年以上に及ぶ菜園もあり、. する等の理由で菜園を止める際に、頼まれて菜園. 現在に至っては 6 5 歳以上の利用者が 9 0 % を超えて. を引き継いだなど、土地所有者から依頼されて菜. おり、利用者の高齢化が進行している（表 1 0 ）。 . 園利用に至った事例が 6 画地確認された。これら. 分析対象エリアに存在する空宅地の用途別の画. は地縁関係に基づいて空宅地が菜園として保全・. 地面積分布を図 2 に示す。菜園を本人のみで利用. 継承された事例として注目される。. している事例は 1 4 画地、全体の 6 6 . 7 % を占めてお. 菜園利用者宅を起点とした菜園までの経路距離. り（表 1 1 ）、利用者が管理できる適当な大きさの画. 及び高低差の分布を見ると（図 1 ）、経路距離 5 0 m. 地を選択し、菜園利用を行なっている結果が面積. 以内、高低差± 3 m 以内の範囲に 1 2 画地（5 7 . 1 % ）. 分布に影響を与えていると考えれらる。. が位置していることが分かる。対照的に、前年度. 菜園利用者が本人のみの場合でも、菜園利用を. 調査を基に、駐車場 1 5 画地、利用世帯 4 0 世帯を対. 通じて近隣住民と収穫物を交換する等の交流を行. 象とした利用者宅から駐車場までの経路距離及び. なっている利用者が 9 画地で確認された。また、近. 高低差を同様の範囲で見ると、同範囲に属する駐. 隣住民同士が菜園利用を共同で行なっている事例. 車場利用世帯は 5 世帯（1 2 . 5 % ）で、利用者の約半. も 2 画地確認された。2 人で利用している菜園は、. 数が隣接する町会まで駐車場利用に移動している. お互いの宅地間にあった所有者不明の未利用地の. という現状があり、菜園利用は比較的近隣で行な. 共同管理をきっかけに、後に共同菜園化した事例. われていることが明らとなった。. であり、3 人で利用している菜園は、リーダー的存. 菜園利用者の利用開始時年齢と利用年数の関係. 在の 1 人が遠方の画地所有者に菜園をしたいとい. を見ると（表 9 ）、6 5 歳以降で菜園を開始した利用. う意図を伝えた後、仲間を誘って共同菜園化した. 表 8 権利関係・接道条件別菜園開始動機. 表 9 菜園利用者利用年数別利用開始時年齢. 土地の権利関係宅地の車輌アクセス条件本人及び親族前面道路に名義の土地車輌進入可前面道路に車輌進入不可本人及び親族前面道路に名義以外の土車輌進入可地前面道路に車輌進入不可合計【対象：21画地】. 当初から菜園利未利用地の自発依頼されて管理用目的的な管理. 利用年数. 合計. 利用開始時年齢 ∼64歳. 65∼74歳. ∼4年. 0 0. 0% 3 14. 3% 1 4. 8% 0 0. 0% 4 19. 0%. 1 4. 8% 5 23. 8% 1 4. 8% 4 19. 0% 11 52. 4%. 0 0. 0% 0 0. 0% 3 14. 3% 3 14. 3% 6 28. 6%. 1 4. 8% 8 38. 1% 5 23. 8% 7 33. 3% 21 100. 0%. * 未利用地の自発的な管理には、以前から所有している土地の自発的な管理も含まれる。. 3. 0. 9. 4. 8%. 23. 8%. 14. 3%. 0. 0%. 42. 9%. 1. 0. 0. 0. 1. 4. 8%. 0. 0%. 0. 0%. 0. 0%. 4. 8%. 10∼19年. 3. 0. 0. 0. 3. 14. 3%. 0. 0%. 0. 0%. 0. 0%. 14. 3%. 20年∼. 7. 1. 0. 0. 8. 33. 3%. 4. 8%. 0. 0%. 0. 0%. 38. 1%. 合計. 12. 6. 3. 0. 21. 57. 1%. 28. 6%. 14. 3%. 0. 0%. 100. 0%. 表 1 0 菜園利用者住所区分別年齢住所菜園と同一町会内菜園と隣接町会内枝光南地区内枝光南地区外合計【対象：21画地】. 図 1 菜園利用者宅から菜園までの経路距離及び高低差分布図【対象：2 1 画地】. 合計. 85歳∼. 5. 5∼9年. 【対象：21画地】. 75∼84歳. 1. 利用者年齢 ∼64歳. 65∼74歳. 75∼84歳 11. 5. 2. 20. 9. 5%. 52. 4%. 23. 8%. 9. 5%. 95. 2%. 0. 1. 0. 0. 1. 0. 0%. 4. 8%. 0. 0%. 0. 0%. 4. 8%. 0. 0. 0. 0. 0. 0. 0%. 0. 0%. 0. 0%. 0. 0%. 0. 0%. 0. 0. 0. 0. 0. 0. 0%. 0. 0%. 0. 0%. 0. 0%. 0. 0%. 2. 12. 5. 2. 21. 9. 5%. 57. 1%. 23. 8%. 9. 5%. 100. 0%. 図 2 空宅地用途別画地面積区分. 33-3. 合計. 85歳∼. 2.

(4) 事例である。. 指摘された空家は 1 0 戸（2 3 . 8 % ）、未利用地は 2 2 画. 菜園利用者の今後の意向を見ると（表 1 2 ）、菜園. 地（5 7 . 9 ％）であり、未利用地として放置される. を続けたいと考えている利用者は全体の約 7 割を. 方がより近隣住環境にとって問題であること。. 占める。一方で用途転換希望や売却希望等の理由. ②空家のうち 9 戸が倉庫に転用されており、うち 3. で菜園をやめたいと考えている利用者や、高齢の. 戸は地区住民が空家を購入した後に倉庫利用を行. ため今後の菜園継続は負担が大きく、誰でも良い. なっていること。. から無償で菜園を継いで欲しいと考えている利用. ③聞き取り調査を行なった菜園 2 1 画地のうち、菜. 者の存在も明らかとなった。自宅近隣であったり、. 園用に土地を購入して菜園を行なっている事例が. 近隣住民や地主からの情報によって利用可能な空宅地. 3 画地、菜園用に土地を借りて菜園を行なっている. の存在を知り、菜園を始めた利用者の存在が確認さ. 事例が 1 画地確認され、地区住民による積極的な. れたことからも、将来的に菜園を行いたいと考えて. 菜園利用の実態が明らかとなったこと。. いる潜在的な利用者のために空宅地の情報を適時公. ④近隣住民同士が共同で菜園利用を行なっている. 開して現存菜園を維持・継承し、さらに未利用の空. 事例が 2 画地、また本人のみで菜園利用を行って. 宅地を菜園化していけるかが今後の課題である。. いる場合でも 9 画地で菜園利用を通じた近隣住民. ５ . 町会別空家及び空宅地の用途転換. との交流が確認され、菜園利用が地域コミュニ. 図 3 に分析対象エリアの町会別画地概要、及び. ティの形成に寄与していること。. 空家と空宅地の用途転換状況を示す。倉庫に転用. ⑤町会別の用途転換の動向には差異が認められ、. された空家は山王 3 - 2 町会で 3 棟、山王 4 町会で 4. 山王 4 町会は駐車スペース有建物率も 3 1 . 6 % と高. 棟確認された。また、菜園は山王 4 町会に 1 3 画地. く、空家・空宅地の用途転換率も高いことから、住. あり、駐車場への用途転換は山王 3 - 2 町会に 1 1 画. 環境保全のための住民地主間の良好なコミュニ. 地、山王 4 町会に 1 3 画地と多く見られる。接道良. ティが形成されていること。. 画地率を見ると山王 3 - 4 町会が 6 3 . 2 % で最も高い. 今後は、空家及び空宅地の所有者の意向を把握. が、駐車スペース有建物率では山王 4 町会が総画. し、それぞれの用途転換を促し、住環境を保全する. 地数が他町会よりかなり多いにもかかわらず 3 1 . 6 %. ためのプロセスを明確にする必要性がある。謝辞本調査にあたっては、枝光南地区まちづくり協議会の皆様ならびに住民の皆様に多大なご協力を得ました。記して深謝いたします。. と高い。以上から山王 4 町会は他町会に比べ充実した自己宅地を形成していながら、空家・空宅地の用途転換も多く見られることから、住環境保全のための住民地主間の良好なコミュニティが形成されていることが明らかとなった。. ６ . 総括以上より、分析対象エリアにおいて次のことがが明らかとなった。 ①空家及び未利用地に関する聞き取り調査の結果、周辺住環境に対して問題有りと近隣住民によって表 1 1 菜園利用人数別利用者同士の関係利用者同士の関係本人本人同居親族非同居親族近隣住民（交流有）（交流無） 1人 9 5 0 0 0 42. 9% 23. 8% 0. 0% 0. 0% 0. 0% 2人 0 0 4 1 1 0. 0% 0. 0% 19. 0% 4. 8% 4. 8% 3人 0 0 0 0 1 0. 0% 0. 0% 0. 0% 0. 0% 4. 8% 合計 9 5 4 1 2 【対象：21画地】 42. 9% 23. 8% 19. 0% 4. 8% 9. 5%. 利用人数. 合計 14 66. 7% 6 28. 6% 1 4. 8% 21 100. 0%. 町会名. * 交流とは苗・種・収穫物交換、機械共同購入、情報交換など、菜園を通じての交流を示す。 . 表 1 2 菜園利用者の今後の意向菜園を続けたい菜園を続けたいが難しい菜園をやめたい合計. 15 現状のまま続けたい 71. 4%その他の土地でも菜園をしてみたい 3 親族に継いで欲しい 14. 3%誰でも良いから継いで欲しい 3 売却したい 14. 3%道路が通るのであれば車庫にしたい. 駐車スペー接道良画地用途転換ス有建物率率【%】率【%】【%】. 居住収縮率【%】. 【棟】空宅地. 総画地数空家. 転用空家【倉庫】. 駐車場. 【画地】. 菜園. 未利用地. 山王3-1. 40. 9%. 14. 5%. 9. 7%. 0. 6. 山王3-2. 44. 3%. 17. 7%. 16. 5%. 23. 7%. 97. 8. 3. 11. 2. 5. 山王3-3. 26. 2%. 18. 5%. 7. 8%. 23. 4%. 64. 6. 0. 2. 3. 6. 山王3-4. 63. 2%. 16. 3%. 17. 9%. 19. 2%. 56. 3. 0. 6. 4. 3. 51. 7%. 31. 6%. 16. 9%. 23. 0%. 178. 15. 4. 13. 13. 19. 20. 2%. 93. 5. 13. 61. 9%. 2. 9. 5%. 山王4. 1. 4. 8%. * 接道良画地率【%】＝各町会（車輌アクセス良総画地数）/各町会総画地数×100【%】. 2. 9. 5%. * 駐車スペース有建物率【%】=各町会（駐車スペース有建物総棟数）/各町会建物総棟数×100【%】. 1. 4. 8%. 2. 9. 5%. 21. 100. 0%. 3. * 用途転換率【%】＝【各町会転用空家棟数＋菜園数＋駐車場】/【各町会総画地数】×100【%】 * 居住収縮率【%】＝各町会（全空棟数＋建設履歴有空宅地合計数）/各町会（建物合計棟数＋建設履歴有空宅地合計数）×100【%】. 図 3 町会別接道良画地率・用途転換率. 33-4. 7.

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