ACE Research Institute
ロードスターキャピタル
（東 M：3482）
決算説明会：2018 年 8 月 13 日 担当：岸 和夫 ＜注目ポイント＞ 1 東京都心のオフィスビル等への投資を行うコーポレートファンディング事業を展開 不動産投資事業は、本来の適正価格より割安となっているオフィスビル等を取得し、リノベー ションや稼働率向上などのバリューアップを行い、付加価値を高めるサービスを提供。 大手不動産投資会社や個人投資家が手を出しづらい、東京都23 区内の数億円～30 億円程 度の中規模オフィスを主な投資対象としている。 2 14 年 9 月、「OwnersBook：オーナーズブック」のブランド名で、 貸付型クラウドファンディングのサービスを開始 「OwnersBook」は、インターネットを通じた不動産投資。一口 1 万円から始められ、アプリで投 資が可能。14/9 月にサービスを開始しており、投資家会員数は 12,502 人（前期末 7,635 人）、 累積投資金額は 5,849 百万円（同 3,652 百万円）と順調に拡大。注：クラウドファンディングとは、不 特定多数の投資家が主にインターネット経由で、他の人々や組織に資金提供や協力などを行う仕組み。 3 国内初の不動産エクイティ投資型クラウドファンディングが始動 当初 4 月に提供開始を予定していたエクイティ投資型第 1 号は、万全を期し延期されたが、 8/10 日に募集を開始し即刻募集完了。今後、着実に事業拡大を進める（岩野社長談）意 向であり、長期成長ドライバーとして期待。 4 18/12 期 2Q（累）は 54％増収、90％営業増益と好調、通期利益には上振れ余地 18/12 期 2Q（累）は、主力のコーポレートファンディング事業が好調。下半期は経費増加などを 見込み、上記を計画しているが、通期利益には上振れ余地が十分と思われる。 5 連結配当性向は当面、15％が目安 強気の投資判断、目標株価 3500 円を継続 業績好調に加え、エクイティ投資型クラウドファンディングが始動。押し目は丹念に拾い、上値 【連結】 （百万円、％、円：権利落ち修正後、Q/四半期、会/会社計画、予/エース経済研予想） 決算期 売上高 伸率 営業利益 伸率 経常利益 伸率 当期利益 伸率 EPS 配当 2018/12 2Q（累） 5,085 54 1,513 90 1,409 101 925 99 88.5 0.00 2017/12 8,794 89 1,364 82 1,189 69 794 70 88.7 11.00 2018/12 会 10,585 20 2,325 70 2,089 76 1,261 59 120.5 17.50 2018/12 予 10,600 21 2,500 83 2,250 89 1,350 70 128.8 19～ 2019/12 予 12,700 20 3,200 28 3,000 33 1,800 33 171.8 25～ 【セグメント情報】 18/12期2Q 【PER】 18/12期2Q コーポレートファンディング 98% 17/12 29.2 BPS 2,589円 うち不動産投資 86% 18/12予 20.1 純資産 売買単位 100株 不動産賃貸 12% 19/12予 15.1 総資産 発行株数 クラウドファンディング 2% 時価総額 PBR 5倍 その他 0% 注：予想ＥＰＳは、自己株式を除いた発行株数で計算。 17年12月15日付で1株→2株の株式分割を実施 【財務指標】 513.2円 5,378百万円 27,127百万円 28,525百万円 株価（8/13終値） 10,478千株 バリュエーション判断 強気 →強気
（18.5.16） 目標株価3500 円
継続
18/12 期 2Q（累）は 54％増収、90％営業増益 事業別売上高 （単位：百万円、％） 売上高 売上構成比 前年同期比増減率 不動産投資事業 4,378 86.1 55.9 不動産賃貸事業 618 12.2 28.6 クラウドファンディング 88 1.7 433.1 その他 0 0.0 ▲61.6 合計 5,085 100.0 53.8 ＜不動産投資事業＞ 4 物件を売却。 ＜不動産賃貸事業＞ 4 物件売却、新規 6 物件を取得。 （単位：百万円） （同社資料よりエース経済研（以下、ARI）作成） ＜クラウドファンディング事業＞ 営業貸付金は2,666 百万円（前期末 1,167 百万円）まで拡大。 累積投資金額の推移 （単位：百万円） 投資会員数の推移 （単位：人） （同社資料より、ARI 作成） 13 404 2818 4682 12388 15987 21744 20724 20000 0 5000 10000 15000 20000 25000 12.12期 13.12期 14.12期 15.12期 16.12期 17.12期 18.12期 1Q 2Q 18.12期会 帳簿価額 1415 1809 2677 3652 4909 5849 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 1758 2551 3953 5821 7635 10406 12502 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000
エクイティ投資型クラウドファンディング始動 2018 年 8 月 10 日より、エクイティ投資型商品の第 1 号案件を募集。 募集概要 案件名 秋葉原オフィスビル（秋葉原成信ビル） 募集総額 265 百万円 申込単位 最低出資金50 万円（5 口）、最高出資額 1,000 万円（100 口） 募集期間 2018 年 8 月 10 日～8 月 14 日 クーリングオフ期間 申込日から起算して8 日を経過するまでの間（申込日を含む） 予定運用期間 3 年間（売却時期より早期終了や、2 年以内の延長の場合あり） （同社資料より） 今後、プラットフォームの拡大で、プロ投資家の参入も。 不動産投資商品領域 その他投資領域 公募 私募 フェーズ 1 フェーズ 1 ●フェーズ1：立ち上げ当初は、個人投資家を中心に規模拡大 ●フェーズ2：プラットフォームの拡大で、プロ投資家の参入開始 プロ 個人 上場REIT 16.2 兆円 14.8 兆円 1.4 兆円 私募REIT・ ファンド 17.8 兆円 フェーズ2 17.8 兆円 クラウド ファンディング フェーズ1 数億円～数百億円 フェーズ2 数千億円～数兆円 現預金 債権 有価証券 実物不動産
損益状況 （単位：百万円、％） 18/12 期 2Q 累 売上比 17/12 期 2Q 累 売上比 売上高 5,085 100.0 3,306 100.0 売上総利益 1,842 36.2 1,033 31.2 販売管理費 328 6.4 237 7.2 営業利益 1,513 29.8 795 24.0 経常利益 1,409 27.7 702 21.2 ＜貸借対照表＞ ●販売用不動産 20,724 百万円 前期末比 4,737 百万円増加 ●長期借入金 15,585 百万円 同 2,828 百万円増加 ●匿名組合出資金預り金 4,744 百万円 同 1,755 百万円増加 ＜参考＞事業概要 ＜コーポレートファンディング事業＞ 1 本来の適正価格よりも割安となっている、主に東京 23 区内の中規模オフィスを取得。 2 リノベーションや空室率改善などのマネジメントを実施し、付加価値を高める。 不動産 物件売却 不動産 物件 取得 不動産 物件賃貸 （同社資料よりARI 作成） 一 ビ 般 ル 事 オ 業 ｜ 会 ナ 社 ｜ コーポレートファンディング事業 同社 不動産会社 一般事業会社 テナント 割安な物件の取得 デ ュ ー デ リ ジ ェ ン ス の実施 不動産鑑定評価の 実施 最適な時期に売却 マーケット状況を 適切に判断 不 動 産 ネ ッ ト ワ ー ク を活用 不動産価値の向上 稼働率の向上 バリューアップ工事の 実施 付加価値の向上 リーシングによる テナント誘致 管理コストの低減
主な投資対象は、東京都23 区内の数億円～30 億円程度の中規模オフィス。 中規模オフィス市場は、大手不動産投資会社や個人投資家が手を出しづらいという特徴。 注力領域 大規模オフィスビル 中規模オフィスビル 小規模オフィスビル 大手不動産 投資会社等 管理コストを鑑みて 投資対象となる 規模に対して、 管理コストが高くなり、 敬遠する傾向 規模に対して、 管理コストが高くなり、 敬遠 個人投資家の 直接投資 潤沢な資金が必要、 投資対象にならない 潤沢な資金が必要、 投資対象になりづらい 資金面を鑑みて 投資対象となる （同社資料より、ARI 作成） ＜クラウドファンディング事業＞ 1 国内初の不動産特化型クラウドファンディングサービス。 2 独自のプラットフォームで、個人投資家に不動産担保付ローンへの投資機会を提供。 匿名組合出資 貸付 配当金 利息・元本・手数料 （同社資料より、ARI 作成） 貸金業登録をうけたロードスターファンディング社が貸付金を提供。 担保提供の対象となる物件情報をもとに融資金額を決定。その後、OwnersBook で、投資家か らの出資の募集を開始。 案件募集期間の終了後、貸付を実施。 貸与期間中は、基本的に利払い（四半期ごと）のみ。元本は最終弁済時に一括償還。 クラウドファンディング事業 利息 貸 業務 元本 委託 手数料 付 報酬 OwnersBook 同社 OwnersBook 運営 ロードスターファンディング（株） 個 人 投 資 家 不 不 動 動 産 産 保 担 有 保 会 付 社 ロ ｜ ン
＜特徴＞ ●一口1 万円からの少額投資 少額投資により、不動産担保ローンへの投資が可能。 ●オンライン化で、投資家費用の負担軽減 会員登録・投資実行時の手数料や年会費は無料。 ●全案件不動産担保付き（貸付型） 自社の評価＋外部評価。不動産のプロによる厳しい査定で、物件を厳選。 ●リスク許容度に応じた投資が可能 投資家のリスク許容度に対応した商品ラインアップを提供。 エクイティ投資型で、個人投資家の活躍領域が拡大へ 18/1 月に、投資運用業と電子申込型電子募集取扱業務の登録を完了。 登録完了まで2 年間要したが、18/8 月からエクイティ投資型 OwnersBook（クラウド ファンディング）を開始。 従来 今後 個人投資家 個人投資家 機関投資家 機関投資家 （同社資料より、ARI 作成） 大きな投資案件に、個人が少額から参加可能に。 機関投資家限定の投資領域に個人投資家が加わることで、不動産市場の安定化が図られる。 マンション 投資 J-REIT プロ限定の 投資領域 マンション 投資 J-REIT Owners Book
不動産市場での個人投資家の選択肢 投資先 投資金額 対象物件 特徴 OwnersBook （エクイティ投資型） 一口1 万円からの 資金で投資可能 物件一棟全体、 区分所有単位 インターネット上で 手軽に投資でき、 比較的高いリターン が期待できる OwnersBook （貸付型） 一口1 万円からの 資金で投資可能 貸付先は不明 （覆面化） 貸付先は2 つ以上 （複数化） エクイティ投資型に 比べると、ローリスク・ ミドルリターン J-REIT 少額資金で投資可能 投資法人の所有する 複数の物件が対象 （個別に選択が できない） 透明性は高いが、 運営には複数の 外部業者が介在 現物不動産 潤沢な資金が必要 物件一棟全体、 区分所有単位 利回りは相対的に 高いが、物件の管理 コストが高い （同社資料より、ARI 作成） エクイティ投資型の収益構造（同社イメージ） 収益モデル アップフロントフィー AM 報酬（運用） ディスポジション【売却】 フィー 貸付型 貸付金額 × 2％ － － エクイティ投資型 調達金額 × 2％ 不動産価格 × 1％ 不動産売却額 × 1％ 注：アップフロントフィーとは、資金調達時に金融機関に支払う手数料のこと。資金調達スキームの アレンジメントと参加検討の対価としての性格を持つ。 （同社資料より、ARI 作成） 注：メザニンローンとは銀行等からの借入れ（シニアローン）に対し、返済順位が劣後する借入れ。 不動産 オフィス レジデンス 店舗オフィスビル 銀行ローン（シニアローン） メザニンローン 貸付型 自己資金 エクイティ投資型
クラウドファンディング事業の成長加速 （同社資料より、ARI 作成） ●クラウドファンディングの認知度拡大 ●投資商品の多様化 ・メディアへの露出 ・エクイティ投資型クラウドファンディングへ参入 ・Web マーケティングの強化 ・金融機関とのビジネスマッチング契約の締結 ・セミナー（初心者、経験者、女性向け等） ・海外パートナーとの連携による商品提供 アセットマネジメント事業 投資用不動産の 取得・管理・売却等 業務の代行 （同社資料より、ARI 作成） 注：特定目的会社は、資産の流動化だけを目的にして設立される特別な法人。不動産や 債権の証券化による資金調達など、業務が限定されている。 特別目的会社はSPC とも呼ばれ、金融機関や事業会社などが資産の流動化や証券化を 利用する目的で設立した会社。 アセットマネジメント事業 同社 特定目的会社 特別目的会社 クラウド ファンディング事業 拡大 投資家会員数 1 人当たり投資金額 供給案件数
≪アナリストによる宣言≫ 私、岸 和夫は本調査資料に表明された見解が、対象企業と証券に対する私個人の 見解を正確に反映していることをここに証明します。 また、私は本調査資料で特定の見解を表明することに対する直接的または間接的な 報酬は、過去、現在共に得ておらず、将来においても得ないことを証明します。 ≪利益相反に関する開示事項≫ 丸八証券株式会社（以下、丸八証券）は、本資料に掲載された企業の売買あるいは当企 業に対し、引受、その他のサービスを提供する場合があります。 株式会社エース経済研究所（以下、ARI）は、丸八証券との契約に基づき、丸八証券への 資料提供を一定期間、継続的に行うことに対し包括的な対価を丸八証券から得ております が、本資料に対して個別に対価を得ているものではありません。 また、銘柄選定も ARI 独自の判断で行っており、丸八証券を含む第三者からの銘柄の指 定は一切受けておりません。 執筆担当者、ARI と本資料の対象企業との間には、重大な利益相反の関係はありません。 ■本資料をお客様にご提供する金融商品取引業者名等 商号等： 丸八証券株式会社 金融商品取引業者 東海財務局長（金商）第 20 号 加入協会： 日本証券業協会 指定紛争解決機関： 特定非営利活動法人 証券・金融商品あっせん相談センター ■手数料等及びリスクについて ●株式の売買には、約定代金に対して最大 1.188％の手数料（税抜き 1.100%）〔ただ し、最低手数料 2,160 円（税込み）〕が必要となります。●株式は、株価の変動により、 損失を生じるおそれがあります。●上場有価証券等書面の内容をよくお読みください。 ●外国株式は、為替相場の変動等により、損失を生じるおそれがあります。●非上場債券 （国債、地方債、政府保証債、社債）を当社が相手方となりお買い付けいただく場合 は、購入対価のみお支払いいただきます。●債券は、金利水準の変動等により価格が 上下し、損失を生じるおそれがあります。●外国債券は、為替相場の変動等により損 失を生じるおそれがあります。●商品毎(投信・外債含む)に手数料等及びリスクは異 なりますので、上場有価証券等書面、当該商品等の契約締結前交付書面や目論見書ま たはお客様向け資料をよくお読みください。 当資料により株式・債券・その他金融商品(投信・外債含む)等の勧誘を行うことがあ ります。本資料で言及した銘柄や投資戦略は、投資に関するご経験や知識、財産の状況 及び投資目的が異なるすべてのお客様に、一律に適合するとは限りません。また、株式・ 債券等の有価証券の投資には、「手数料等及びリスクについて」に記載のとおり、 損失を生じるおそれがあります。投資判断の最終決定は、お客様ご自身の判断で行 っていただきますようお願い致します。 本資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて ARI が作成し、丸八証券（以下、 当 社）がお客様にご提供いたしますが、当社及びARI は、ARI が基にした情報及びそれに 基づく要約または見解の正確性、完全性、適時性などを保証するものではありません。本 資料に記載された内容は、資料作成時点におけるものであり、予告なく変更することがあり ます。 本資料を利用した結果、お客様に何らかの損害が発生した場合でも、当社及び ARI は、何らの責任を負うものではありません。 ※（著作権等）・・・本資料に関する一切の知的財産権は、原則としてARI に帰属しま 金融商品取引法に基づく表示事項 丸八証券及びARI 免責事項等
