七飯町公営住宅長寿命化計画
［概要版］
平成２３年３月
１
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計画策定の背景と目的
1Ｐ 1.1.計画策定の背景 1.5.七飯町のこれまでの取り組み 1.2.計画策手の目的 1.6.計画の位置づけ 1.3.計画の対象 1.7.国の住宅政策の考え方 1.4.計画期間２
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七飯町の住宅の現状
3P 2.1.人口・世帯数 2.4.公営住宅入居者の概要 2.2.住宅所有関係別世帯 2.5.住民アンケートの結果 2.3.七飯町公営住宅（町営住宅）の概要 2.6.現地調査の結果３
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七飯町の公営住宅の需要
12P 3.1.七飯町の将来人口の推計 3.2.七飯町将来世帯数の推計 3.3.七飯町の公営住宅の需要４
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七飯町の公営住宅ストック活用の着眼点の整理
14P５
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計画の基本理念・目標と基本方針
15P６
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公営住宅の活用手法
16P 6.1.公営住宅の役割と目標管理戸数の設定 6.2.民間活用の手法 6.3.福祉的利用の検討７
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長寿命化を図るべき公営住宅の選定
17P 7.1.長寿命化に関する基本方針 7.2.公営住宅の活用方針の考え方８
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団地別活用方針
23P 8.1.団地別活用方針 8.2.団地別・年次別活用計画９
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建替え事業の実施方針
26P10
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長寿命化のための維持管理計画
27P 10.1.計画期間に実施する修繕・改善事業の実施方針 10.2.長寿命化のための維持管理計画11
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長寿命化実施による効果
29P 11.1.長寿命化型改善による効果 11.2.ライフサイクルコスト（ＬＣＣ）の改善効果 基本目標１ 基本目標２ 基本目標３［計画の構成］
Ｈ23年 Ｈ34年 Ｈ35年 Ｈ42年 中間見直し
計画期間
構想期間
Ｈ27年 前期（5年） 後期（7年）１．計画策定の背景と目的
１．１．計画策定の背景
七飯町では現在、公営住宅の戸数は町営住宅８団地５９４戸と道営住宅２団地１０２戸の合計 ６９６戸を有しています。 平成１２年度には、公営住宅の整備を計画的に実施していくため、「七飯町公共賃貸住宅スト ック総合活用計画」（以降、「ストック計画」という）を策定し、小規模団地の統合による移転 建替えによる適正管理を目指し、平成１４年から「鳴川高台団地」において良質な住宅、住環境 を創出させ、来年度の完成予定となっています。 また、現行の「ストック計画」での整備の進ちょく状況は、社会・経済情勢の変化ならびに町 財政状況により整備スケジュールの見直しが必要となっています。さらに、公営住宅法による耐 用年数を超過したコンクリートブロック平屋が１８０戸あり、建替え等による、その解消が求め られています。 このように建替えを進めて行くと同時に、前回、１０年前に策定した「ストック計画」時に「維 持保全」としていた鉄筋コンクリート造の建物であっても「冬トピア団地」のように、建設後す でに２０年が経過したものもあり、外壁や屋根などに劣化がみられるようになりました。１．２．計画策定の目的
「七飯町公営住宅長寿命化計画」（以降、「本計画」という）では、七飯町が管理する公営住 宅について、現行の「ストック計画」を改定し、劣化度調査結果等をもとに予防保全的な維持管 理や耐久性の向上に資する改善等の計画的な実施により、公営住宅ストックの長寿命化を図り、 ライフサイクルコストの縮減に結びつけるとともに、公営住宅ストックの有効活用と効率的かつ 円滑な更新の実現を目的とします。１．３．計画の対象
本計画の対象は、計画期間に管理されるすべての公営住宅（町営住宅、道営住宅）とします。 ただし、具体的な活用方針、事業の年次計画等については町営住宅を対象とします。１．４．計画期間
本計画は、平成２３年度から平成３４年度の１２年間を計画期間とします。計画期間の１２年 間のあり方を検討する際には、長期的な視点から公営住宅のあり方や整備の方向性をとらえる必 要があるため、平成３５年度から平成４５年度を構想期間として設定します。 また、今後の社会経済情勢の変化や町民ニーズの多様化などに対応するため、計画期間の中間 時のほか、必要に応じて見直しを行います。第４次七飯町 第４次七飯町総合計画総合計画 新・ 新・北海道総合計画北海道総合計画 北海道 国 国 七飯町町 住生活 基 本計画 新た な北 海 道 総 合 開 発 計 画 北海道社会資本総合整備計画（予定） Ｈ18～ Ｈ20～ Ｈ１８～ Ｈ22～（予定） 北海道 住生活基本計画 関連計画 Ｈ18～ 道営住宅長寿命化計画 Ｈ20～ 都市計画 高齢者福祉 子育て支援等の 関連計画 七飯町公営住宅 ストック活用計画 七飯町公営住宅 長寿命化計画 Ｈ23～ 七飯町 地域住宅計画 Ｈ７～ 七飯町住生活 基本計画 Ｈ１３～２２ Ｈ２３～３４ 包含 策定予定 Ｈ２４～３４
ストック重視
（既存住宅の質向上・活用） 既存の住宅を有効に活用市場重視
（民間も含めた住宅市場の整備） リフォーム、中古住宅の流通、賃貸住宅の市場を活性化 民間住宅市場を含めた総合的な住宅政策の展開今後の人口減少社会、少子高齢社会への対応
良質な住宅、居住環境の形成 住宅セーフティネットの構築 子育てしやすい、高齢者が暮らしやすい居住環境の形成地域が主体となった住宅政策の展開
地域特性に応じた住宅政策 地域の明確な将来ビジョンの設定成果重視の施策展開
成果の達成度を確認するための目標を設定１．５．七飯町のこれまでの取り組み
七飯町の住宅施策は、平成６年３月に策定した「七飯町地域住宅計画」、平成１３年３月に策 定した「七飯町賃貸住宅ストック総合活用計画」にもとづき進められています。 「七飯町地域住宅計画」（平成６年～）は、計画のテーマ「青空と赤松並木に映える緑豊かな 虹の里づくり」とし、以下に示す事項を計画の柱としています。 高齢化社会の生活像（住宅地のゾーニングと生活像の提案） 住宅建設基本方針（高齢化対応住宅の提案） 住宅地建設基本方針（生活ネットワークの提案） 「七飯町賃貸住宅ストック総合活用計画」（平成 13 年～平成 22 年）では、「青空と赤松並 木に映える緑豊かな虹の里（ふるさと）にふさわしいストック形成」をメインテーマとしていま す。加えて、今後、公営住宅ストック活用においては、適正な管理が重要と認識し、小規模団地 の統合などストック再編による管理しやすい団地形成をを目指し「加齢しても自立・安心して住 まい続けられる住環境づくりと、小規模団地の統合による適正管理」をサブテーマとして計画を 推進してきました。１．６．計画の位置づけ
１．７．国の住宅政策の考え方
資料：国勢調査 資料：国勢調査
２．七飯町の住宅の現状
２．１．人口・世帯数
七飯町の人口は、平成１２年～平成２２年でほぼ横ばいの状態ですが、全体的に増加傾向にあ り、平成２２年の人口は 28,468 人（速報値）となっています。 年齢階層別人口の推移をみると、６５歳以上の老年人口の割合が増加し、年少人口（0～14 歳） の占める割合は低下しており、少子高齢化の進展を示しています。それにともない、生産年齢人 口の占める割合が減少しています。 一方、七飯町の世帯数は、人口と同様に平成２２年度まで増加をつづけており、平成２２年の 総世帯数は 10,904 世帯（速報値）となっています。世帯人員別構成比の推移をみると、1 人も しくは 2 人世帯が増加傾向にあります。また、４人以上の世帯数は減少傾向にあることから、世 帯規模の縮小がみられます。親族人員別・高齢者同居世帯数をみると、高齢者のみの単身世帯、 夫婦世帯が多く、それぞれの世帯規模でのおよそ半数を占めています。 図２．１．１ 人口・世帯数の推移 図２．１．２ 年齢別人口の推移 6,042 6,784 7,547 9,017 9,930 10,363 10,904 21,267 22,607 23,963 27,040 28,354 28,424 28,468 0 3,000 6,000 9,000 12,000 15,000 18,000 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 昭和55年 昭和60年 平成2年 平成7年 平成12年 平成17年 平成22年 （単位：人） （単位：世帯） 世帯数 人口 4,188 4,451 4,938 4,863 4,496 4,608 4,306 3,975 11,060 12,462 14,057 14,908 15,871 17,704 18,084 17,524 1,497 1,794 2,272 2,849 3,596 4,728 5,964 6,925 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 昭和45年 昭和50年 昭和55年 昭和60年 平成2年 平成7年 平成12年 平成17年 （単位：人） 年少人口 生産年齢人口 老年人口昭和45年 昭和50年 昭和55年 昭和60年 平成2年 平成7年 平成12年 平成17年 実数 3,856 4,791 5,778 6,375 7,236 8,757 9,713 10,077 割合 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 実数 2,850 3,605 4,540 5,077 5,825 7,122 7,948 8,153 割合 73.9% 75.2% 78.6% 79.6% 80.5% 81.3% 81.8% 80.9% 実数 1,006 1,186 1,238 1,298 1,411 1,635 1,765 1,924 割合 26.1% 24.8% 21.4% 20.4% 19.5% 18.7% 18.2% 19.1% 実数 352 378 413 463 594 570 626 606 割合 9.1% 7.9% 7.1% 7.3% 8.2% 6.5% 6.4% 6.0% 実数 335 430 455 506 590 820 931 1,181 割合 8.7% 9.0% 7.9% 7.9% 8.2% 9.4% 9.6% 11.7% 実数 319 378 370 329 227 245 208 137 割合 8.3% 7.9% 6.4% 5.2% 3.1% 2.8% 2.1% 1.4% （単位：世帯数、割合％） 区分 主世帯 持ち家 借家 公営借家 民営借家 給与住宅 資料：国勢調査
２．２．住宅所有関係別世帯
七飯町の住宅所有関係別世帯数は、近年において、持ち家と民間借家の世帯数及び全体に占め る割合がともに微増しています。公営借家の世帯数は、ほぼ横ばいがつづき、全体に占める割合 は微減しています。給与住宅は世帯数、全体に占める割合ともに大きく減少しています。また、 所有関係別一世帯あたり延べ面積の推移では、各区分ともに増加しています。 表２．２．１ 住宅所有関係別世帯数と割合の推移 表２．２．２ 住宅所有関係別一世帯あたり延べ面積の推移２．３．七飯町公営住宅（町営住宅）の概要
七飯町の町営住宅（以下、「公営住宅」という）は 8 団地に置かれ、管理戸数は平成２２年度 末現在で、合計 83 棟、594 戸となっています。そのうち、耐用年数が 1/2 を経過した住宅は 302 戸（66 棟）、さらに、そのうち 180 戸（44 棟）については耐用年数を超過しています。 団地別でみると、緑町団地、本町上台団地、桜団地、桜 B 団地、吉野山団地で、耐用年数 1/2 を経過している戸数が 100%となっており、そのうち、緑町団地、桜団地については、すべての 住宅が耐用年数を超過しています。また、本町上台団地も 14.3%（簡平２棟・８戸）の住宅が耐 用年数を超過しています。 また、公営住宅の空家は、8 団地合計で 87 戸であり、その内訳は政策空家が 84 戸、使用不 能な空家が 3 戸となっています。 公営住宅の構造別・型（間取り）別割合をみると、建替え待ちの簡易耐火構造（2DK・3DK） が全体の約 1/3 を占めています。 昭和45年 昭和50年 昭和55年 昭和60年 平成2年 平成7年 平成12年 平成17年 27.9 30.9 35.1 40.1 108.5 104.3 109.5 110.6 31.4 34.8 39.1 41.5 112.6 115 120.1 121.4 15.9 16 16.6 16.1 40.9 53.9 58.5 62.2 17.9 20.8 23.4 24.6 73.4 59.8 64.3 65.7 19.8 20.4 22.2 35.7 39.7 56.9 63.1 73.7 給与住宅 区分 （単位：畳、m2） 公営借家 民営借家 一世帯当たりの延べ面積 持ち家 主世帯 一世帯当たりの畳数 資料：国勢調査団地名 構造 管理棟数 管理戸数 竣工年 （公営住宅法）耐用年数 耐用年数 １／２経過 戸数 耐用年数 超過戸数 空家 簡易耐火平屋造 4 16 S39 30 16 16 簡易耐火平屋造 5 20 S40 30 20 20 簡易耐火平屋造 5 22 S41 30 22 22 簡易耐火平屋造 5 22 S42 30 22 22 簡易耐火平屋造 5 22 S43 30 22 22 小計 24 102 102 102 政策空家：84戸 簡易耐火平屋造 2 8 S50 30 8 8 簡易耐火二階造 2 12 S51 45 12 0 簡易耐火二階造 3 18 S52 45 18 0 簡易耐火二階造 2 12 S57 45 12 0 簡易耐火二階造 1 6 S58 45 6 0 小計 10 56 56 8 中層耐火造（3階） 2 24 S61 70 0 0 中層耐火造（3、4階） 2 24 S62 70 0 0 中層耐火造（3階） 1 24 S63 70 0 0 中層耐火造（3、4階） 2 28 H01 70 0 0 中層耐火造（3階） 1 12 H02 70 0 0 中層耐火造（3階） 2 24 H03 70 0 0 小計 10 136 0 0 簡易耐火平屋造 6 22 S44 30 22 22 簡易耐火平屋造 6 24 S45 30 24 24 簡易耐火平屋造 6 24 S46 30 24 24 小計 18 70 70 70 使用不能：3戸 簡易耐火二階造 2 12 S53 45 12 0 簡易耐火二階造 2 10 S54 45 10 0 簡易耐火二階造 3 15 S55 45 15 0 簡易耐火二階造 3 15 S56 45 15 0 小計 10 52 52 0 中層耐火造（3階） 1 24 H08 70 0 0 中層耐火造（3階） 1 24 H09 70 0 0 中層耐火造（3階） 1 12 H10 70 0 0 小計 3 60 0 0 簡易耐火二階造 2 10 S49 45 10 0 簡易耐火二階造 1 6 S50 45 6 0 簡易耐火二階造 1 6 S59 45 6 0 小計 4 22 22 0 中層耐火造（3階） 1 24 H15 70 0 0 中層耐火造（3階） 1 24 H17 70 0 0 中層耐火造（3階） 1 24 H19 70 0 0 中層耐火造（3階） 1 24 H21 70 0 0 小計 4 96 0 0 合計 83 594 302 180 87 割合 50.8% 30.3% 14.6% 緑町団地 本町上台団地 冬トピア団地 桜団地 桜B団地 吉野山団地 大沼団地 鳴川高台団地 資料：七飯町（平成 23 年 6 月） 表２．３．１ 団地別公営住宅の概要 図２．３．１ 公営住宅の構造別割合 図２．３．２ 公営住宅の間取り別割合 30.3% 20.5% 49.2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 簡易耐火（平屋） 簡易耐火（ 2階）,準耐火 中層耐火 資料：七飯町 8.1% 26.6% 22.6% 24.2% 18.5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% １LDK 2DK 2LDK 3DK 3LDK
２．４．公営住宅入居者の概要
各団地での公営住宅の世帯主の年齢割合でをみると、緑町団地、桜団地、鳴川高台団地では６ ０歳以上の割合が全体の２/３以上を占めています。当該団地においては、入居者全体の年齢割合 をみても、図２.４.１に示すとおり６０歳以上の入居者が占める割合が１/２以上を占めています。 入居者の世帯人員割合をみると、図２.４.2 に示すとおり緑町団地、桜団地、鳴川高台団地にお いては単身世帯が特に多く、１/２以上を占めており、1 人・２人でみると８割以上を占めていま す。当該団地では、このほとんどが高齢者の入居となっています。 一方、公営住宅入居者に子供がいる世帯の割合をみると、冬トピア団地では約６割となってい ますが、他の団地では低い数値となっています。 入居者の収入区分は、表２.４.1 に示すとおり一般（月収 158,000 円以下）が 93.4％、収入 超過者 5.6％となっています。なかでも、収入階層Ⅰ（月収 104,000 円以下）入居世帯が 395 戸で全体の 79％を占めています。 公営住宅の募集倍率は、表２.４.2 に示すとおり、平成１５～２１年までの平均倍率が 8.5 倍で、 この７年間での合計入居戸数は、表２.４.3 に示すとおり 133 戸（19 戸/年）となっています。 図２．４．１ 公営住宅入居者の年齢別割合（団地別） 図２．４．２ 公営住宅入居者の世帯人員別割合（団地別） 資料：七飯町（平成 22 年 6 月） 9.0% 11.5% 1.8% 8.6% 13.6% 3.9% 8.3% 14.8% 24.0% 9.1% 18.0% 14.3% 11.8% 4.2% 4.3% 4.9% 11.2% 4.5% 12.9% 3.4% 9.8% 6.5% 4.3% 15.6% 14.8% 8.2% 14.4% 12.9% 5.9% 10.7% 4.3% 12.3% 19.7% 9.1% 10.1% 12.2% 13.7% 5.4% 8.7% 13.9% 9.6% 15.5% 19.4% 13.6% 21.6% 11.3% 34.8% 15.6% 5.7% 28.2% 7.2% 10.9% 15.7% 26.8% 43.5% 13.9% 3.6% 23.6% 9.4% 19.0% 17.6% 26.8% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 緑町団地 本町上台団地 冬トピア団地 桜団地 桜B団地 大沼団地 吉野山団地 鳴川高台団地 0～9歳 10代 20代 30代 40代 50代 60代 70歳以上 資料：七飯町（平成 22 年 6 月） 64.7% 32.1% 9.9% 58.2% 13.7% 20.0% 31.8% 55.2% 35.3% 37.5% 33.6% 26.9% 23.5% 38.3% 27.3% 27.1% 17.9% 28.2% 9.0% 41.2% 20.0% 27.3% 7.3% 7.1% 24.4% 4.5% 19.6% 20.0% 4.5% 8.3% 3.6% 3.1% 1.5% 2.0% 1.7% 9.1% 2.1% 1.8% 0.8% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 緑町団地 本町上台団地 冬トピア団地 桜団地 桜B団地 大沼団地 吉野山団地 鳴川高台団地 1人 2人 3人 4人 5人 6人以上資料：七飯町（平成 22 年 6 月） 公営住宅法 収入基準月額 運用 Ⅰ ～104,000円 Ⅱ 104,001～123,000円 Ⅲ 123,001～139,000円 Ⅳ 139,001～158,000円 Ⅴ 158,001～186,000円 Ⅵ 186,001～214,000円 Ⅶ 214,001～259,000円 Ⅷ 259,001円以上 収 入 超 過 （平成２１年４月：公営住宅法施行令の一部改正後） 一般 裁量階層 収入超過 収入階層 一 般 収入階層 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ 未申告者 戸数 395 26 15 17 12 4 14 12 5 500 100.0% 一般戸数 注1）12 1 注2） 1 467 93.4% 収入超過者戸数 28 5.6% 高額所得者戸数 0 0.0% 未申告者戸数 5 5 1.0% 注1）政令改正前の一般適用者、注2）同左、裁量階層適用者 453 28 計（戸） 表２．４．１ 入居者の収入区分 表２．４．２ 公営住宅入居募集倍率の状況 表２．４．３ 公営住宅入居戸数の状況 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 冬トピア団地 4.0 2.5 15.0 2.8 2.8 2.2 2.0 4.5 本町上台団地 2.8 4.3 3.0 3.9 2.0 2.0 3.0 3.0 桜団地 14.0 3.7 11.0 2.8 3.0 3.3 － 6.3 桜Ｂ団地 － 7.0 － 2.5 4.0 3.0 － 4.1 大沼団地 3.3 9.0 － 1.0 4.0 － 2.0 3.9 吉野山団地 2.0 － － 1.0 2.3 4.0 1.0 2.1 鳴川高台団地（1LDK) － 7.0 － － 14.0 10.5 6.2 9.4 鳴川高台団地（2LDK) － － － － － － 6.3 6.3 鳴川高台団地（3LDK) － － － － 30.0 － 12.8 21.4 合計平均倍率 5.3 5.3 26.8 3.9 6.5 6.3 5.8 8.5 募集団地名 年度別（各年３回）平均募集倍率 平均倍率団地別 資料：七飯町 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 冬トピア団地 7 8 2 6 5 9 7 44 本町上台団地 6 3 1 7 4 1 2 24 桜団地 1 3 1 4 2 4 － 15 桜Ｂ団地 － 2 － 2 3 4 － 11 大沼団地 4 1 － 3 1 － 3 12 吉野山団地 1 0 － 1 3 1 1 7 鳴川高台団地（1LDK) － 1 － － 1 2 5 9 鳴川高台団地（2LDK) － － － － － － 4 4 鳴川高台団地（3LDK) － － － － 2 － 5 7 合計入居戸数 19 18 4 23 21 21 27 133 募集団地名 年度別入居戸数 入居戸数計H15～H21 資料：七飯町 【裁量階層対象者とは】 公営住宅法施行令において入居収入基準の緩和が認 められた者で、一定の障がい者、高齢者、小学校就学 前の子のいる世帯等が該当します。 【収入超過者とは】 公営住宅に引き続き３年以上入居していて、かつ、 政令で定める基準を超える収入を有する世帯が該当し ます。家賃は割増料が加わり公営住宅を明け渡すよう 努力する義務が発生します。 【高額所得者とは】 公営住宅に引き続き５年以上入居していて、かつ、 政令で定める基準を超える収入を有する世帯が該当し ます。家賃は市場家賃となり住宅を明け渡していただ くことになります。
2 31 68 160 3 0 40 80 120 160 200 数年のうちに、転居する予定がある 転居したいが難しい 現在の住宅に当分の間、住み続けたい 現在の住宅にできる限り長く住み続けたい その他
２．５．住民アンケートの結果
今後の公営住宅の整備を行っていくにあたり、「今後の住まいについての意向」、「現在の 住宅・住環境に関する満足度」、「長寿命化の政策について」について、居住者の意向及び評 価を把握するため、公営住宅に住む全戸の世帯主を対象にアンケート調査を実施しました。１）住み替えの意向について
図２．５．１ 住み替えの意向（全体）２）部分的な改修を行う場合の重視する事項について
「1 番目に重要」を 3 点、「2 番目に重要」を 2 点、「3 番目に重要」を 1 点として、重 み付けを考慮した計算方式を採用した結果、「湿気や結露などの対策」が他を大きく引き離す 結果となり、特に重要視されていることを示しています。 図２．５．２ 部分的に改修を行う場合、重視する事項（全体） 79 431 112 108 101 88 107 35 107 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 雨漏り対策 湿気や結露などの対策 住宅内の段差解消や手すり設置などのバリアフリー化 住宅内の間取りの全面的な改造 外壁の塗り替えなどの美観対策 駐車場や駐輪場の整備 物置など収納スペースの充実 広場の整備やベンチの設置など共用空間の充実 その他３）住宅に関わる満足度について
対象団地全体の結果をみると、「不満」及び「やや不満」の合計が、「室内の湿気や結露」 が約 65%と、最も不満度が高い項目となっています。つぎに、「室内の傷み具合」が約 56%、 「窓やドア周りの性能（気密性）」が約 55%となっています。特に、冬トピア団地ではこれら の項目に対する不満度の高さが顕著に現れており、「室内の結露」については約 79%と最も高 く、ついで「窓やドア周りの性能（気密性）」、「室内の傷み具合（内装など）」がそれぞれ 約 65%、さらに「建物の傷み具合（屋根や外壁の塗り替えなど）」についても約 51%の入居 者が不満を感じています。 図２．５．３ 住宅に関わる満足度（全体） 図２．５．４ 住宅に関わる満足度（冬トピア団地） 34.4% 46.6% 44.4% 34.7% 26.5% 17.3% 23.7% 49.8% 17.0% 30.6% 24.3% 36.4% 25.4% 27.5% 28.7% 25.6% 18.3% 18.1% 38.2% 24.7% 26.9% 39.1% 35.6% 31.4% 21.1% 17.2% 14.2% 19.5% 24.9% 23.6% 28.1% 11.8% 29.2% 21.8% 21.9% 21.3% 19.1% 8.8% 12.6% 20.2% 30.4% 40.9% 10.0% 13.7% 26.9% 8.5% 18.2% 10.9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 建物の新しさ 住宅の広さ 部屋数 部屋全体の暖かさ（断熱性） 窓やドア周りの性能（気密性） 室内の湿気や結露 災害時などの避難上の安全性 トイレ（水洗化） 室内の傷み具合（内装など） 段差など移動上の障害の解消度合い 建物の傷み具合（屋根や外壁の塗り替えなど） 負担する家賃の金額 満足 やや満足 やや不満 不満 12.9% 48.4% 46.8% 21.0% 8.3% 6.5% 16.4% 34.4% 3.2% 16.1% 10.0% 33.9% 40.3% 32.3% 27.4% 37.1% 26.7% 14.5% 41.0% 41.0% 32.3% 50.0% 40.0% 30.6% 29.0% 8.1% 8.1% 24.2% 33.3% 22.6% 32.8% 16.4% 37.1% 24.2% 31.7% 22.6% 17.7% 11.3% 17.7% 17.7% 31.7% 56.5% 9.8% 8.2% 27.4% 9.7% 18.3% 12.9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 建物の新しさ 住宅の広さ 部屋数 部屋全体の暖かさ（断熱性） 窓やドア周りの性能（気密性） 室内の湿気や結露 災害時などの避難上の安全性 トイレ（水洗化） 室内の傷み具合（内装など） 段差など移動上の障害の解消度合い 建物の傷み具合（屋根や外壁の塗り替えな … 負担する家賃の金額 満足 やや満足 やや不満 不満冬トピア 劣化状況写真位置図 ① ③ ④ ② ⑤ ⑦ ⑨⑩（内部） ⑧ ⑥ ③ コンクリート 打ち放し外壁 塗り仕上げ タイル 最上階の断熱性 耐用年数配管の 中性化深さ 圧縮強度 結露 建具 86-1 S61 部分的修繕 維持保全 － 維持保全 大規模修繕 ＯＫ ＮＧ ＯＫ ＯＫ ＮＧ 断熱性不足 86-2 S61 部分的修繕 部分的修繕 － 維持保全 大規模修繕 ＯＫ ＮＧ ＯＫ ＯＫ ＮＧ 断熱性不足 87-1 S62 維持保全 部分的修繕 － 維持保全 大規模修繕 ＯＫ ＮＧ ＯＫ ＯＫ ＮＧ 断熱性不足 87-2 S62 維持保全 部分的修繕 － 維持保全 大規模修繕 ＯＫ ＮＧ ＯＫ ＯＫ ＮＧ 断熱性不足 88-1 S63 部分的修繕 部分的修繕 － 維持保全 大規模修繕 ＯＫ ＮＧ ＯＫ ＯＫ ＮＧ 断熱性不足 89-1 H1 部分的修繕 維持保全 － 維持保全 大規模修繕 ＯＫ ＮＧ ＯＫ ＯＫ ＮＧ 断熱性不足 89-2 H1 部分的修繕 維持保全 － 維持保全 大規模修繕 ＯＫ ＮＧ ＯＫ ＯＫ ＮＧ 断熱性不足 90-1 H2 部分的修繕 部分的修繕 － 維持保全 大規模修繕 ＯＫ ＮＧ ＯＫ ＯＫ ＮＧ 断熱性不足 91-1 H3 部分的修繕 維持保全 － 維持保全 大規模修繕 ＯＫ ＮＧ ＯＫ ＯＫ ＮＧ 断熱性不足 91-2 H3 部分的修繕 部分的修繕 － 維持保全 大規模修繕 ＯＫ ＮＧ ＯＫ ＯＫ ＮＧ 断熱性不足 96-1 H8 維持保全 部分的修繕 － 維持保全 維持保全 ＯＫ － ＯＫ ＯＫ － ＯＫ 97-1 H9 維持保全 維持保全 － 維持保全 維持保全 ＯＫ － ＮＧ ＯＫ － ＯＫ 98-1 H10 維持保全 維持保全 － 維持保全 維持保全 ＯＫ － ＯＫ ＯＫ － ＯＫ 1 H15 － － 維持保全 維持保全 維持保全 ＯＫ － － － － ＯＫ 2 H17 － － 維持保全 維持保全 維持保全 ＯＫ － － － － ＯＫ 3 H19 － － 維持保全 維持保全 維持保全 ＯＫ － － － － ＯＫ 4 H21 － － 維持保全 維持保全 維持保全 ＯＫ － － － － ＯＫ 冬トピア団地 大沼団地 長寿命化型改善 必要性の判定 鳴川高台団地 竣工年 (1)外壁 老朽度の判定 (3)屋上及び これに付随す る部分 (2)シーリング 団地名称 （３）維持管理の容易さ 棟名称 （１）耐久性の向上 （２）躯体への影響低減
２．６．現地調査の結果
耐火構造 17 棟について、現地調査を行いました。そのうち、「冬トピア団地」については、 老朽度の判定から、外壁については部分的な修繕、屋根については大規模な修繕が必要である調 査結果となりました。長寿命化型改善必要性の判定からは、結露対策において建具の断熱不足対 策及び排水管の取り替えなどが必要である調査結果となり「冬トピア団地」を長寿命化型改善候 補団地と位置づけます。 表 2．6．1 表現地調査の結果一覧（耐火構造 17 棟） 図２．６．１ 写真撮影位置図①防水層の劣化 ■状況 アスファルト防水の最上層が劣化し、中間層 まで露出している。当該劣化は、アスファルト 防水全面の内、局所的に発生している。 ■評価 部分的な修繕 ②防水層のふくれ ■状況 アスファルト防水の最上層に、ふくれが発生 している。当該劣化は、アスファルト防水層全 面の内、局所的に発生している。 ■評価 部分的な修繕 ③屋根材のひび割れ ■状況 屋根材の表面が劣化し、ひび割れが発生して いる。当該劣化は、屋根全体に発生している。 ■判定 大規模修繕 ④外壁の鉄筋露出 ■状況 鉄筋に錆が発生し、表面のコンクリートが剥 落している。当該劣化は、建物の外壁面全体の 内、局所的に発生している。 ■判定 部分的な修繕 ⑤外壁のひび割れ ■状況 排気口や窓付近にひび割れが発生している。 当該劣化は、建物の外壁面全体の内、局所的に 発生している。 ■判定 部分的な修繕 ⑥塗装の剥がれ ■状況 外壁の塗装が剥がれている。当該劣化は、建 物の外壁面全体の内、局所的に発生している。 ■判定 部分的な修繕 ⑦木製サッシの腐食 ■状況 部分的に木部が腐食している。写真のような 腐食は局所的であるが、近い将来、全戸で腐食 が発生する可能性がある。 ■判定 大規模修繕 ⑧コーキングの剥離 ■状況 サッシ廻りのコーキングが劣化し、剥離が発 生している。当該劣化は、建物全体のサッシ廻 りの内、局所的に発生している。 ■判定 部分的な修繕 ⑨結露の発生 ■状況 結露の発生跡が確認された。当該劣化は、建 物全体的に発生している可能性が高い。 ■判定 大規模修繕
３．七飯町の公営住宅の需要
３．１．七飯町の将来人口の推計
七飯町の人口は、平成２２国勢調査の速報値でも増加傾向にありますが、国立社会保障・人口 問題研究所による人口推計によると、平成１７年をピークに今後人口減少に転じることが予測さ れています。平成１７年の七飯町の人口は 28,424 人ですが、国立社会保障・人口問題研究所に よると平成３２年におよそ 26,000 人、平成４７年にはおよそ 22,000 人にまで減少するもの と推計されています。この推計値は「第２期七飯町総合保健福祉計画」（平成 21 年 3 月）にお ける人口の将来予測にも使用されています。 図３．１．１ 将来人口の推計３．２．七飯町の将来世帯数の推計
平成１７年度の国勢調査から、七飯町の平均世帯人員は 2.67 人となっています。平成２年以 降の減少傾向をもとに、減少曲線の傾きにある程度の幅を持たせて平成３２年までの平均世帯人 員を推計すると、A 案では 2.31 人、B 案では 2.34 人、C 案では 2.41 人にまで減少すること が推測されています。 七飯町の将来世帯数の推計は、A 案（増加案）、C 案（減少案）の中間値となる B 案を採用し、 平成３２年における世帯数は 11,100 世帯と設定します。 図３．２．１ 平均世帯人員の推計 28,424 27,986 27,102 25,976 24,720 23,394 21,993 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 H17 H22 H27 H32 H37 H42 H47 七飯町将来人口 推計値 3.31 2.93 2.79 2.67 2.55 2.43 2.31 2.56 2.45 2.34 2.57 2.48 2.41 2 2.2 2.4 2.6 2.8 3 3.2 3.4 3.6 H2 H7 H12 H17 H22 H27 H32 A案 B案 C案 (人/世帯） 推計値 資料：国立社会保障・人口問題研究所（平成 20 年 12 月推計）図３．２．２ 将来世帯数の推計
３．３．七飯町の公営住宅の需要
３．２で設定した将来平均世帯数をもとに、住宅所有関係別の比率を設定すると、平成３２年に おける持ち家比率は 80.9%でほぼ横ばい、民営借家比率は 12.3%で微増、給与住宅比率は 1.2% でほぼ横ばい、そして公営借家比率は 5.6%と微減するものと予想されます。 このように設定した住宅所有関係別の比率をもとに、平成３２年における七飯町の公営住宅の 需要戸数を設定すると表３.３.１に示すとおり 606 戸と推計できます。この数値から、道営住宅 102 戸を除くと、平成３２年における公営住宅の需要戸数は 504 戸と推計されます。 現在の七飯町の公営住宅戸数は 594 戸、このうち 87 戸が政策空家等となっており、実質の 管理戸数は 507 戸となっていることから現状維持と考えられます。これより、平成３２年度に おける公営住宅の需要戸数は 500 戸と設定します。 表３．３．１ 住宅所有関係別の戸数と比率◆計画期間修了の平成３４年度における七飯町が管理する公営住宅の需要戸数は、図
3.2.2 に示すとおり世帯数の増加率が小さいことから、平成３２年の推計値を用い５００戸と
設定し、次回、計画の中間見直し時点において点検のうえ適宜修正を図っていく考えとしま
す。
【B案（H32まで世帯数が横ばい）】 10,953 11,083 11,100 昭和60年 平成2年 平成7年 平成12年 平成17年 平成22年 平成27年 平成32年 6,375 7,236 8,757 9,713 10,077 10,667 10,797 10,814 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 5,077 5,825 7,122 7,948 8,153 8,630 8,735 8,749 79.6 80.5 81.3 81.8 80.9 80.9 80.9 80.9 1298 1411 1635 1765 1924 2,037 2,062 2,065 20.4 19.5 18.7 18.2 19.1 19.1 19.1 19.1 463 594 570 626 606 619 615 606 7.3 8.2 6.5 6.4 6.0 5.8 5.7 5.6 506 590 820 931 1,181 1,291 1,317 1,330 7.9 8.2 9.4 9.6 11.7 12.1 12.2 12.3 329 227 245 208 137 128 130 130 5.2 3.1 2.8 2.1 1.4 1.2 1.2 1.2 推計総世帯数→ 286 286 286 286 施設等の世帯、住宅以外に住 む世帯、間借り世帯は除外 主世帯 持ち家 260 217 区分 借家 公営借家 民営借家 給与住宅 6,784 9,017 9,930 10,363 10,975 11,153 11,245 10,953 11,083 11,100 10,898 10,919 10,773 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 11,000 12,000 H2 H7 H12 H17 H22 H27 H32 A案 B案 C案 (世帯） 推計値 Ａ案 Ｂ案 Ｃ案 上段：戸数、下段：比率（％）４．七飯町の公営住宅ストック活用の着眼点の整理
本計画では、ストック計画を包含していることから、七飯町の公営住宅ストック活用の着眼点 を整理する必要があります。前提条件としては、国の住宅政策の方向性及びこれまでの七飯町の 住宅政策の継続性との整合性を図ることが重要となります。今後、公営住宅は住宅セーフティネ ットとしての役割が強く求められています。 併せて、これまでに整理した、計画の背景と目的、計画の位置づけ、国の住宅政策の考え方、 七飯町の住宅の現状、公営住宅ストックと入居者の現状、住民アンケートの結果、現地調査の結 果、公営住宅の需要などから七飯町の公営住宅ストック活用の着眼点を以下のように整理します。■七飯町の公営住宅ストック活用の着眼点
①人口増加傾向のなかで、少子高齢化の進展と生産年齢人口の減少が始まっており、今後は、 人口減少社会に転じ、さらなる、少子高齢化・生産年齢の減少による、経済・社会の活力低 下にともなう社会保障費の増加、税収減少による財政状況のなかでの公営住宅整備手法の選 定 ②将来の人口・世帯数は減少傾向にあり、住宅セーフティネットとしての公営住宅の適正な管 理戸数の設定 ③１人世帯、２人世帯の増加と家族世帯との住宅規模のミスマッチ解消のための適切な住替え 促進 ④耐用年数を超えた公営住宅の解消のための計画的な建替えの推進 ⑤長寿命化を図るべき公営住宅の適切な維持管理・改善・修繕によるライフサイクルコストの 低減 ⑥維持保全する公営住宅の適切な維持管理するための定期的な点検や修繕履歴等データベース の整備と実施体制の整備 資料：国土交通省５．計画の基本理念・目標と基本方針
５．１．計画の基本理念
本計画における基本理念・基本目標の設定にあたっては、「七飯町地域住宅計画」及び「七飯 町賃貸住宅ストック総合活用計画」において示されたテーマの考え方を継承したうえで、本計画 の基本理念・基本目標を以下のように設定します。青空と赤松並木に映える
緑豊かな虹の里（ふるさと）にふさわしい
住宅セーフティネットの形成
５．２．計画の基本目標
本計画策定にあたっては、住宅セーフティネットとしての役割を果たすため「七飯町の公営住 宅ストック活用の視点からの課題」を念頭に、以下のような基本目標を設定します。町民の住宅セーフティネットとして
適正に整備・維持管理された公営住宅
基本目標１：
住宅セーフティネットとして住宅需要に応じた適正な管理戸数の設定
●人口・世帯数の推計ならびに住宅の所有関係別世帯数の比率から公営住宅の適正な管 理戸数の設定 ●保健・医療、福祉施策と連携したシルバーハウジングの整備などの検討 ●直接建設のみならず借上げや買取り制度及び既存民間住宅の活用など、地域の住宅需 要に応じた多様な整備手法による公営住宅供給の検討 ●住宅規模のミスマッチ解消のため柔軟で適切な住み替えの検討基本目標２：
既存公営住宅ストックの適切な維持管理
●耐用年数を超過し老朽化している団地を対象に全体の管理戸数と整合を図りつつ建替 えの実施 ●耐火構造で一定の居住性や安全性等が確保された住宅は、長寿命化を図るべき住棟に 位置づけ、断熱性及び耐久性の向上や、躯体への影響の低減、居住性の向上の観点か ら予防保全的な改善の実施、また、維持保全のための管理体制の検討基本目標３：
安全・安心な暮らしができ、環境共生に配慮した公営住宅の整備
●少子高齢社会に対応し、「安全で安心して生活がおくれる住宅」、「自立した生活が おくれる住宅」、「いきいきとすこやかに暮らせる住宅」を基本としたユニバーサル デザインの視点に立った公営住宅の整備 ●「北国らしい高性能で潤いのある住まいづくり」を目標に、暖房エネルギーの低減、 LCCO2 低減、自然環境と調和した暮らしの実現を目指した公営住宅の整備６．公営住宅の活用手法
６．１．公営住宅の役割と目標管理戸数の設定
今後の七飯町における公営住宅の役割は、公営住宅法第 1 条の「健康で文化的な生活を営む に足りる住宅を整備し、これを住宅に困窮する低額所得者に対して低廉な家賃で賃貸し、また は、転貸することにより、国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与する」ことを基本的な役割 を担います。 また、入居世帯数と住宅規模のミスマッチ解消や高齢者の低層階居住など適切な住み替えの 検討を行い、住宅セーフティネットとしての機能を高めるため柔軟な対応が求められています。 七飯町が計画期間に管理する公営住宅の戸数は「3.3.七飯町の公営住宅の需要」から以下のと おりとします。６．２．民間活用の手法
今後の効率的な公営住宅の供給のため、民間事業者と連携を図り、住宅市場における適切な役 割分担のもと、買取り制度、借上げ制度、ＰＦＩによる借り上げ制度など多様な手法の導入を検 討します。６．３．福祉的利用の検討
現在、七飯町ではシルバーハウジングの整備が行われていません。今後、高齢者の増加ととも に高齢者の日常生活上の生活相談、指導、安否確認、緊急時の対応や一時的な家事援助等生活援 助員の派遣による高齢者の生活援助を行っていく需要が予測されます。また、建替え事業実施に より福祉施設等としても利用可能な公共用地を確保して行く必要があります。 高齢社会を迎え、七飯町全体のみならず、公営住宅入居者の高齢化も進んでいることなどから、 公営住宅においても福祉的な役割を担う必要性が高まっています。そのため、公営住宅における 高齢者等の生活支援、地域の福祉・医療サービスとの連携、グループホーム等としての活用など、 福祉部門との連携強化を図った施策の推進が求められています。住宅に困窮する低額所得者の居住
平成３４年度の目標管理戸数を５００戸と設定
７．長寿命化を図るべき公営住宅等の選定
７．１．長寿命化に関する基本方針
（１） ストックの状態の把握及び日常的な維持管理の方針
・建物の劣化状況を適切に把握し、状況に応じた計画的な修繕を行うことにより、予防的 な維持管理に努めます。 ・日常的な保守点検の実施に努め、修繕を行う際には、長寿命化を図る視点から、効果的 な修繕を行います。 ・団地、住棟、住戸単位の修繕・改善履歴データ等を整備し、住宅ストックに関する状況 を適切に管理します。（２） 長寿命化、維持管理コストの縮減に関する方針
・建物の状況を的確に把握し、効率的で効果的な改善の実施により建物の長寿命化を図り ます。 ・仕様や材料のアップグレード等による耐久性の向上や修繕周期の延長や建替え周期の延 長などによってライフサイクルコストの縮減を図ります。７．２．公営住宅の活用方針の考え方
（１） 活用手法の種類
公営住宅の活用手法はつぎの４つとします。①建替え
・現地建替え 公営住宅を除却し、その土地の全部または一部の区域に、新たに公営住宅 を建設します。 ・移転建替え 用途廃止を行い他の団地へ統合、または、他の利便性の高い場所などに新 規建設します。②改善
・個別改善 安全性確保、福祉対応、居住性向上、長寿命化等、既存住宅において不足 している機能を一部改善します。 ・全面的改善 個別改善の指定メニューを含めた全面的、またはそれに準じて改善を行い ます。③修繕対応
維持保守点検、一般修繕（日常的に必要な小規模な修繕）、計画修繕（修繕周期等に基 づき計画的に実施する大規模な修繕）等を行い、住宅の効用を維持します。④用途廃止
公営住宅として管理することを止め、建物を除却します。建替えにともう除却により用 途廃止する場合もあります。（２） 公営住宅の耐用年数
公営住宅の建物の耐用年数は、公営住宅法により定められています。公営住宅法による耐用 年数の 1／2 を経過した場合、建替え、用途廃止を行うことができ、やむをえず、耐用年数を 超過して使用する場合には、耐力度調査等を実施し安全性を確認のうえ使用可能になります。 公営住宅法で定められた各構造階数別の耐用年数はつぎのとおりとなります。 ①耐火構造（２階：耐二、３～５階：中耐） ：70 年 ②準耐火構造（該当なし） ：45 年 ③簡易耐火構造２階（簡二） ：45 年 ④簡易耐火構造平屋（簡平） ：30 年 ⑤木造（該当なし） ：30 年（３） 活用手法の判定方法
公営住宅の活用手法の判定は、住棟、または、団地ごとに以下の手順に沿って行います。 ◆１次判定（社会的特性による判定） 団地及び住棟単位の経過年数、需要、高度利用の必要性と可能性、改善履歴等による評 価を行い、維持管理、建替え、用途廃止、継続判定の区分を判断します。 ◆２次判定（物理的特性による判定） １次判定の結果、継続判定とした住棟を対象に、躯体の安全性や避難の安全性、居住性 の評価を行い、維持管理、個別改善、全面的改善、建替えの区分を判定します。 また、1 次判定及び２次判定の結果、維持管理、個別改善とした住棟を対象に、耐久性、 維持管理の容易性等の向上の必要性、予防保全的な改善の必要性、その他の修繕、改善工 事と合わせた効率性をもとに、長寿命化型改善の必要性を検討し、適用候補の判定を行い ます。 ◆３次判定（総合的な検討） １次判定、２次判定の結果をふまえ、団地単位又は団地の一部を対象に、団地・地域単 位での効率的な整備、まちづくりの観点からみた地域整備への貢献、周辺道路の整備状況、 仮住居の確保等からみた事業の容易性、他の事業主体との連携による一体的整備などの個 別事情により総合的な検討を行います。0 20 40 60 80 100 S35 S40 S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22 （年度） （戸） 0 200 400 600 800 累計（戸） 耐火 簡二 簡平 累計 １次判定（団地及び住棟単位の社会的特性による判定） ２次判定（住棟単位の物理的特性による判定） ※１ ※２ ※３ ３次判定（団地単位の総合的検討） 以上の判定経過及び結果を踏まえ、団地単位の総合的な検討を行う。 ・団地単位又は地域単位での効率的な整備のあり方を考慮して、住棟別の活用方針を検討 ・まちづくりの観点から見た地域整備への貢献の必要性を考慮し、整備内容を検討 ・工事用アクセス道路の整備状況、仮住居の確保の観点から、事業の容易性について検討 ・他の事業主体との連携の可能性を検討し、効率的な手法の適用を検討 ・適用手法の方針 ・修繕対応 ・個別改善 ・全面的改善 ・建替え ・用途廃止 ・事業主体の変更 ・整備時期 ・整備方針 ≪手法選定のフロー≫ 安全性の判定において問題あり、 かつ、改善の可能性ありと判定さ れた住棟 １次判定における維持管理の うち改善予定を判定された住棟 １次判定における維持管理の うち改善予定を判定されなかっ た住棟 維持管理 建替え 用途廃止 継続判定 改善履歴の 状況 高度利用の 必要性、 可能性 需要の 状況 経過年数 （構造別） 問題なし 建替え 問題あり 問題あり 可能性なし 可能性なし 問題なし 可能性あり 可能性あり 可能性あ り 個別改善 による対応の可能性 の判定 可能性あり 全面的改善 による対応の可能性 の判定 可能性なし 可能性なし 問題あり 躯体の安全性 の判定 避難の安全性 の判定 居住性の 判定 改修の可能性の 判定 改修の可能性の 判定 全面的改善 維持管理 問題なし 長寿命化型改善 必要性の判定 長寿命化型改善 必要性の判定 （※２） （※３） 個別改善 ［居住性確保型］ ［福祉対応型］ ［安全性確保型］ 可能性あり （※１） 個別改善 居住性確保型 福祉対応型 ＋ 長寿命化型 安全性確保型 居住性確保型 福祉対応型 安全性確保型 長寿命化型 団地別住棟別活用計画⇒公営住宅等長寿命化計画に反映 修繕対応 必要なし 必要あり 必要なし 必要あり 耐用年数超過 （簡平） （有り） （なし） （なし）
緑町団地・桜団地
竣工年次別管理戸数
0 20 40 60 80 100 S35 S40 S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22 （年度） （戸） 0 200 400 600 800 累計（戸） 耐火 簡二 簡平 累計 １次判定（団地及び住棟単位の社会的特性による判定） ２次判定（住棟単位の物理的特性による判定） ※１ ※２ ※３ ３次判定（団地単位の総合的検討） 以上の判定経過及び結果を踏まえ、団地単位の総合的な検討を行う。 ・団地単位又は地域単位での効率的な整備のあり方を考慮して、住棟別の活用方針を検討 ・まちづくりの観点から見た地域整備への貢献の必要性を考慮し、整備内容を検討 ・工事用アクセス道路の整備状況、仮住居の確保の観点から、事業の容易性について検討 ・他の事業主体との連携の可能性を検討し、効率的な手法の適用を検討 ・適用手法の方針 ・修繕対応 ・個別改善 ・全面的改善 ・建替え ・用途廃止 ・事業主体の変更 ・整備時期 ・整備方針 ≪手法選定のフロー≫ 安全性の判定において問題あり、 かつ、改善の可能性ありと判定さ れた住棟 １次判定における維持管理の うち改善予定を判定された住棟 １次判定における維持管理の うち改善予定を判定されなかっ た住棟 維持管理 建替え 用途廃止 継続判定 改善履歴の 状況 高度利用の 必要性、 可能性 需要の 状況 経過年数 （構造別） 問題なし 建替え 問題あり 問題あり 可能性なし 可能性なし 問題なし 可能性あり 可能性あり 個別改善 による対応の可能性 の判定 可能性あり 全面的改善 による対応の可能性 の判定 可能性なし 可能性なし 問題あり 躯体の安全性 の判定 避難の安全性 の判定 居住性の 判定 改修の可能性の 判定 改修の可能性の 判定 全面的改善 維持管理 問題なし 長寿命化型改善 必要性の判定 長寿命化型改善 必要性の判定 （※２） （※３） 個別改善 ［居住性確保型］ ［福祉対応型］ ［安全性確保型］ 可能性あり （※１） 個別改善 居住性確保型 福祉対応型 ＋ 長寿命化型 安全性確保型 居住性確保型 福祉対応型 安全性確保型 長寿命化型 団地別住棟別活用計画⇒公営住宅等長寿命化計画に反映 修繕対応 必要なし 必要あり 必要なし 必要あり 耐用年数1/2超過 （簡２） （有り） （なし） （水洗化）
本町上台団地・桜Ｂ団地・吉野山団地
竣工年次別管理戸数
１次判定（団地及び住棟単位の社会的特性による判定） ２次判定（住棟単位の物理的特性による判定） ※１ ※２ ※３ ３次判定（団地単位の総合的検討） 以上の判定経過及び結果を踏まえ、団地単位の総合的な検討を行う。 ・団地単位又は地域単位での効率的な整備のあり方を考慮して、住棟別の活用方針を検討 ・まちづくりの観点から見た地域整備への貢献の必要性を考慮し、整備内容を検討 ・工事用アクセス道路の整備状況、仮住居の確保の観点から、事業の容易性について検討 ・他の事業主体との連携の可能性を検討し、効率的な手法の適用を検討 ・適用手法の方針 ・修繕対応 ・個別改善 ・全面的改善 ・建替え ・用途廃止 ・事業主体の変更 ・整備時期 ・整備方針 ≪手法選定のフロー≫ 安全性の判定において問題あり、 かつ、改善の可能性ありと判定さ れた住棟 １次判定における維持管理の うち改善予定を判定された住棟 １次判定における維持管理の うち改善予定を判定されなかっ た住棟 維持管理 建替え 用途廃止 継続判定 改善履歴の 状況 高度利用の 必要性、 可能性 需要の 状況 経過年数 （構造別） 問題なし 建替え 問題あり 問題あり 可能性なし 可能性なし 問題なし 可能性あり 可能性あり 個別改善 による対応の可能性 の判定 可能性あり 全面的改善 による対応の可能性 の判定 可能性なし 可能性なし 問題あり 躯体の安全性 の判定 避難の安全性 の判定 居住性の 判定 改修の可能性の 判定 改修の可能性の 判定 全面的改善 維持管理 問題なし 長寿命化型改善 必要性の判定 長寿命化型改善 必要性の判定 （※２） （※３） 個別改善 ［居住性確保型］ ［福祉対応型］ ［安全性確保型］ 可能性あり （※１） 個別改善 居住性確保型 福祉対応型 ＋ 長寿命化型 安全性確保型 居住性確保型 福祉対応型 安全性確保型 長寿命化型 団地別住棟別活用計画⇒公営住宅等長寿命化計画に反映 修繕対応 必要なし 必要あり 必要なし 必要あり 築24～19年 （中耐） （有り） （なし） （なし） 0 20 40 60 80 100 S35 S40 S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22 （年度） （戸） 0 200 400 600 800 累計（戸） 耐火 簡二 簡平 累計
冬トピア団地
竣工年次別管理戸数
0 20 40 60 80 100 S35 S40 S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22 （年度） （戸） 0 200 400 600 800 累計（戸） 耐火 簡二 簡平 累計 １次判定（団地及び住棟単位の社会的特性による判定） ２次判定（住棟単位の物理的特性による判定） ※１ ※２ ※３ ３次判定（団地単位の総合的検討） 以上の判定経過及び結果を踏まえ、団地単位の総合的な検討を行う。 ・団地単位又は地域単位での効率的な整備のあり方を考慮して、住棟別の活用方針を検討 ・まちづくりの観点から見た地域整備への貢献の必要性を考慮し、整備内容を検討 ・工事用アクセス道路の整備状況、仮住居の確保の観点から、事業の容易性について検討 ・他の事業主体との連携の可能性を検討し、効率的な手法の適用を検討 ・適用手法の方針 ・修繕対応 ・個別改善 ・全面的改善 ・建替え ・用途廃止 ・事業主体の変更 ・整備時期 ・整備方針 ≪手法選定のフロー≫ 安全性の判定において問題あり、 かつ、改善の可能性ありと判定さ れた住棟 １次判定における維持管理の うち改善予定を判定された住棟 １次判定における維持管理の うち改善予定を判定されなかっ た住棟 維持管理 建替え 用途廃止 継続判定 改善履歴の 状況 高度利用の 必要性、 可能性 需要の 状況 経過年数 （構造別） 問題なし 建替え 問題あり 問題あり 可能性なし 可能性なし 問題なし 可能性あり 可能性あり 個別改善 による対応の可能性 の判定 可能性あり 全面的改善 による対応の可能性 の判定 可能性なし 可能性な 問題あり 躯体の安全性 の判定 避難の安全性 の判定 居住性の 判定 改修の可能性の 判定 改修の可能性の 判定 全面的改善 維持管理 問題なし 長寿命化型改善 必要性の判定 長寿命化型改善 必要性の判定 （※２） （※３） 個別改善 ［居住性確保型］ ［福祉対応型］ ［安全性確保型］ 可能性あり （※１） 個別改善 居住性確保型 福祉対応型 ＋ 長寿命化型 安全性確保型 居住性確保型 福祉対応型 安全性確保型 長寿命化型 団地別住棟別活用計画⇒公営住宅等長寿命化計画に反映 修繕対応 必要なし 必要あり 必要なし 必要あり 築14～1年 （中耐） （有り） （なし） （なし）
大沼団地・鳴川高台団地
竣工年次別管理戸数
（大沼団地） （鳴川高台団地）現在 活用方針 備考 簡平 4 16 S39 16 16 16 簡平 5 20 S40 20 20 20 簡平 5 22 S41 22 22 22 簡平 5 22 S42 22 22 22 簡平 5 22 S43 22 22 22 24 102 102 102 102 （Ｈ34：管理戸数） － 簡平 2 8 S50 8 8 8 簡二 2 12 S51 12 12 簡二 3 18 S52 18 18 簡二 2 12 S57 12 12 簡二 1 6 S58 6 6 10 56 56 8 56 56戸 中耐 2 24 S61 24 中耐 2 24 S62 24 中耐 1 24 S63 24 中耐 2 28 H01 28 中耐 1 12 H02 12 中耐 2 24 H03 24 10 136 136 136戸 簡平 6 22 S44 22 22 22 簡平 6 24 S45 24 24 24 簡平 6 24 S46 24 24 24 18 70 70 70 70 － 簡二 2 12 S53 12 12 簡二 2 10 S54 10 10 簡二 3 15 S55 15 15 簡二 3 15 S56 15 15 10 52 52 52 52戸 中耐 1 24 H08 24 中耐 1 24 H09 24 中耐 1 12 H10 12 3 60 60 60戸 簡二 2 10 S49 10 10 簡二 1 6 S50 6 6 簡二 1 6 S59 6 6 4 22 22 22 22戸 中耐 1 24 H15 24 中耐 1 24 H17 24 中耐 1 24 H19 24 中耐 1 24 H21 24 中耐 1 24 H23 移転建替え 5 120 96 120戸 耐二 1 8 H26 耐二 1 10 H28 耐二 1 12 H30 耐二 1 12 H32 耐二 1 12 H34 5 54 54戸 594 422 修繕対応戸数 156 改善予定戸数 266 78 172 Ｈ２２ 用途廃止戸数 建替え予定戸数 修繕対応 （維持保全） 建替え中 維持保全 従前の部分修繕で補修 可能 計 計 大沼団地 鳴川高台 団地 計 管理戸数 新団地 （新鳴川団地） 建替え予定 検討対象合計 89 672 302 180 計画期間Ｈ３４における 目標管理戸数：500戸 （Ｈ22-34管理戸数から 用途廃止予定：94戸） 移転建替え（緑町団地・ 桜団地統合し新団地に 建替え） 維持管理予定戸数 使用不能な住宅：3戸 居住性向上型改善 ＋安全性確保型改善 居住性向上型改善 ＋安全性確保型改善 H30～34に実施 従前の部分修繕で補修 可能 改善予定 （居住性・安全性） 修繕対応 （維持保全） 維持保全 H25～34に実施 計画期間 対応予定 統合建替え予定 （用途廃止） 改善予定 （長寿命化） 長寿命型改善 緑町団地・桜団地統合 建替え後、用途廃止（除 却） 外部及び給排水設備の 老朽化、内部結露、浴 室の陳腐化が見られる ことから、従前の修繕で 改善が困難 耐用年数 超過戸数 緑町団地 本町上台 団地 冬トピア団地 計 計 管理 棟数 戸数 竣工 年度 耐用年数 1/2経過 戸数 桜B団地 吉野山団地 団地名 構造 桜団地 計 計 計 計 改善予定 （居住性・安全性） 維持保全 H35以降移転建替・用途 廃止を検討 居住性向上型改善 +安全性確保型改善 H31～34に実施 統合建替え予定 （用途廃止） 改善予定 （居住性・安全性） H30～33に実施 長寿命型改善を検討 維持保全 跡地に新団地建設（桜 B、本町上台から移転検 討） 構想期間 （H35～42） H35以降桜団地跡地に 移転・用途廃止 長寿命型改善を検討 計画期間（H23～34） 跡地を宅地として検討 長寿命化計画の考え方 H35以降桜団地跡地に 移転・用途廃止 緑町団地・桜団地統合 建替え後、用途廃止（除 却） 政策空家：84戸
８．団地別活用方針
８．１．団地別活用方針
計画期間の対応方針及び長寿命化計画の考え方について以下のとおり設定します。 表８．１．１ 団地別活用方針現在 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Ｈ２２ Ｈ２３ Ｈ２４ Ｈ２５ Ｈ２６ Ｈ２７ Ｈ２８ Ｈ２９ Ｈ３０ Ｈ３１ Ｈ３２ Ｈ３３ Ｈ３４ 簡平 4 16 S39 16 -16 簡平 5 20 S40 20 -14 -6 簡平 5 22 S41 22 -18 -4 簡平 5 22 S42 22 -20 -2 簡平 5 22 S43 22 -22 24 102 102 -30 -24 -24 -24 簡平 2 8 S50 8 8 簡二 2 12 S51 12 12 簡二 3 18 S52 18 12 6 簡二 2 12 S57 12 6 6 簡二 1 6 S58 6 6 10 56 56 8 12 12 12 12 中耐 2 24 S61 24 12 12 中耐 2 24 S62 24 12 12 中耐 1 24 S63 24 24 中耐 2 28 H01 28 12 16 中耐 1 12 H02 12 12 中耐 2 24 H03 24 12 12 10 136 136 12 12 12 12 24 12 16 12 12 12 簡平 6 22 S44 22 -22 簡平 6 24 S45 24 -13 -11 簡平 6 24 S46 24 -24 18 70 70 -35 -35 簡二 2 12 S53 12 12 簡二 2 10 S54 10 10 簡二 3 15 S55 15 10 5 簡二 3 15 S56 15 5 10 10 52 52 12 10 10 10 10 中耐 1 24 H08 24 24 中耐 1 24 H09 24 24 中耐 1 12 H10 12 12 3 60 60 60 簡二 2 10 S49 10 5 5 簡二 1 6 S50 6 6 簡二 1 6 S59 6 6 4 22 22 5 5 6 6 中耐 1 24 H15 24 24 中耐 1 24 H17 24 24 中耐 1 24 H19 24 24 中耐 1 24 H21 24 24 中耐 1 24 H23 24 5 120 96 96 24 耐二 1 8 H26 8 耐二 1 10 H28 10 耐二 1 12 H30 12 耐二 1 12 H32 12 耐二 1 12 H34 12 5 54 8 10 12 12 12 594 588 564 540 524 524 534 534 546 546 558 523 500 422 修繕対応戸数 156 156 改善予定戸数 266 12 12 12 12 24 37 43 40 40 34 78 24 8 10 12 12 12 172 30 24 24 24 35 35 計画期間 維持 保全 竣工 年度 改善予定 （居住性・安全性） 団地名 構造 管理 棟数 戸数 鳴川高台 団地 緑町団地 本町上台 団地 冬トピア団地 桜団地 桜B団地 吉野山団地 大沼団地 統合建替え予定 （用途廃止） 改善予定 （居住性・安全性） 計画期間 対応予定 統合建替え予定 （用途廃止） 改善予定 （長寿命化） 改善予定 （居住性・安全性） 修繕対応 （維持保全） 検討対象合計 89 672 維持管理予定戸数 建替え予定戸数 修繕対応 （維持保全） 建替え中 建替え予定 計 計 管理戸数 新団地 （新鳴川団地） 用途廃止戸数 計 計 計 計 計 計 計
８．２．団地別・年次別活用計画
８．１．団地別活用方針にもとづき、計画期間における目標管理戸数をふまえ、団地別・年次別 活用計画を以下に示します。 表８．２．１ 年度別整備プログラム図８．２．１ 団地位置図
