－ 守口市営住宅長寿命化計画 －
平成２５年３月
も く じ
１
公営住宅等ストックの状況
１－１ 市営住宅の供給状況··· 1 １－２ 市営住宅ストックの状況··· 3 １－３ 市営住宅入居者の状況··· 8 １－４ 市営住宅空家募集の状況··· 12 １－５ 市営住宅修繕工事実施状況··· 17 １－６ 市営住宅家賃徴収状況··· 18 １－７ 市内の他の公共賃貸住宅の状況··· 18 １－８ 居住者アンケート··· 19 １－９ 守口市の人口や住宅の状況··· 25 １－１０ 住宅ストックおよび管理運営に関する課題··· 32２
守口市営住宅長寿命化計画の目的
２－１ 計画の位置づけ··· 35 ２－２ 計画の背景··· 36 ２－３ 計画の目的··· 36 ２－４ 計画期間··· 36３
市営住宅の長寿命化に関する基本方針
３－１ 市営住宅の整備・管理に関する基本方針··· 37 ３－２ ストックの状態の把握及び日常的な維持管理の方針··· 40 ３－３ 長寿命化及びライフサイクルコストの縮減に関する方針··· 40４
長寿命化を図るべき市営住宅
４－１ 団地別活用計画の対象と手法··· 41 ４－２ 団地別活用手法の選定基準··· 43 ４－３ 団地別活用手法の選定結果··· 50５
長寿命化のための維持管理計画
５－１ 改善項目の考え方··· 53 ５－２ 団地別改善項目の具体化··· 54 ５－３ 団地別維持管理計画案（事業予定一覧）··· 55６
市営住宅における建替事業の実施方針
６－１ 建替に向けての現状と課題··· 56 ６－２ 建替実施に向けての方針··· 57７
長寿命化のための維持管理による効果
７－１ 予防保全的な維持管理の実施による市営住宅の長寿命化··· 58 ７－２ ライフサイクルコストの縮減効果··· 58８
計画の推進に向けて
··· 59９
今後の守口市営住宅のあり方について
··· 61１．公営住宅等ストックの状況
１－１
市営住宅の供給状況
＜昭和23年に最初の市営木造住宅建設、昭和36年まで木造住宅の建設が続く ：10坪前後の２Ｋ、浴室なしの狭小な住宅＞ 本市においては、最初の市営住宅が昭和23年に寺方団地で100戸（木造）建設され、昭和30年ま でに寺方団地で140戸、昭和31年に大宮団地（木造）で30戸の市営住宅が建設された。なお、その 間、昭和27年に引揚者住宅が30戸建設されている。 庭窪町（昭和32年に守口市と合併）においても、昭和27年に五番団地（木造）20戸、昭和28年 に梶第一団地（木造）30戸、昭和29年に五番団地（木造）16戸、梶第一団地（木造）16戸の町営 住宅が建設された。 昭和32年の守口市と庭窪町合併後は、昭和34年に佐太第一住宅（木造）20戸、昭和36年の南拾 番住宅（木造）20戸の市営住宅が建設された。 ＜木造住宅の払い下げ（昭和32年から39年）＞ その後、寺方住宅は昭和23年のジェーン台風等によりかなりの被害が出たものの、入居者から の要望もあって昭和32年から39年にかけて99戸の払い下げが行われた。 ＜中層耐火住宅の建設（昭和39年から45年） ：依然として10坪前後の２Ｋ、浴室なしの狭小な住宅＞ 昭和39年以降は、中層耐火住宅の建設が行われ、昭和39年から41年にかけて梶第二団地（ＲＣ 造４・５階建）５棟142戸、昭和42年から45年にかけて大久保団地（ＲＣ造５階建）６棟200戸が 建設されたが、いずれも30㎡前後の２Ｋ、浴室なしの狭小な住宅であった。 ＜住宅地区改良事業による高層改良住宅建設（昭和42年、46年）＞ 昭和40年代には２地区において住宅地区改良事業が実施され、昭和44年に金下団地・日吉団地 （ＲＣ造10階建）１棟112戸（公営住宅と改良住宅の合築）、昭和47年に桜町団地（ＲＣ造10階建） １棟54戸が建設された。これらはエレベーター、浴室つきで36㎡から40㎡の住宅であり、従来よ りは１～２坪の規模拡大が行われている。 ＜木造住宅を中高層耐火住宅に建替え（昭和50年から平成５年）＞ 昭和50年以降は、木造住宅の建替えがはじまり、昭和50年に五番団地（木造）を佐太団地（Ｒ Ｃ造９階建）１棟54戸に、昭和54年に佐太第一団地（ＲＣ造４・５階建）２棟43戸、昭和56年に 大宮団地（ＲＣ造５階建）１棟54戸、平成元年、５年に梶第一団地（ＲＣ造５階建）２棟65戸が 建替えられた。 ＜老朽化、空家化が進む木造住宅の用途廃止・除却（昭和59年以降）、 平成７年以降は新規供給は行わず＞ 平成５年に建替事業が完了したのちは、新規供給は行われず現在に至っている。また、残って いる木造住宅（寺方団地、南拾番団地）は空家になるとともに順次用途廃止、除却が行われてい る。（平成23年度末に南拾番団地、八雲団地のすべてが用途廃止され、残る木造住宅団地は寺方団 地28戸、五番団地１戸のみとなっている。）■守口市営住宅の竣工年度別建設戸数 2 団地名 S23 S27 S28 S29 S30 S31 S32 S34 S35 S36 S39 S40 S41 S42 S43 S44 S45 S47 S51 S52 S53 S54 S55 S56 S57 S59 S62 S63 H1 H2 H4 H5 H6 H7 H12 Ｈ14 H16 H19 Ｈ21 Ｈ23 合計 現管理 戸数 寺方 公営 木造 100 20 20 140 28 (払下/除却) -89 -1 -9 -2 -2 -2 -1 -4 -2 -112 南拾番 公営 木造 20 20 0 (除却) -10 -10 -20 五番 公営 木造 20 16 36 1 -8 -10 -12 -1 -1 -3 -35 佐太 公営 高層 54 54 54 梶第一 公営 木造 30 16 46 0 (除却/建替) -1 -2 -1 -13 -16 -13 -46 中層 35 30 65 65 佐太第一 公営 木造 20 20 0 (除却/建替) -10 -10 -20 中層 43 43 43 大宮 公営 木造 30 30 0 (除却/建替) -1 -29 -30 中層 54 54 54 梶第二 公営 中層 32 48 62 142 142 大久保 公営 中層 40 40 60 60 200 200 金下 公営 高層 56 56 56 日吉 改良 高層 56 56 55 -1 -1 桜町 改良 高層 54 54 54 八雲 市単 簡平 4 -4 0 0 合計 建設 100 20 30 52 20 30 20 20 32 48 62 40 44 172 60 54 54 43 54 35 30 1,020 752 用途廃止 0 0 0 0 0 0 -89 0 -1 0 -9 0 0 0 0 -8 0 0 -10 -22 -1 -13 -3 -29 -2 -2 -1 -2 -13 0 -16 -15 0 -1 0 0 0 -1 -14 -16 -268 数字は建設戸数（－は除却戸数） 南拾番団地、八雲団地はすべて平成23年度末に用途廃止済 払下 耐火構造 建替事業 木造住宅 除却 住宅地区改良事業 簡易耐火構造 （五番団地の建替え） (集会所へ転用)
１－２
市営住宅ストックの状況
（１）管理戸数 ① 竣工年度 市営住宅ストック752戸の竣工年度は、昭和40年代前半が373戸（50％）と半数を占め、次い で昭和40年度以前が109戸（14％）、昭和50年代前半が97戸（13％）、昭和40年代後半が54戸（7％） となっており、昭和55年度以前に建設されたストックが全体の約８割を超える。（注：「竣工年 度」は住宅管理を開始した年度を示す。以下、同様。） ■竣工年度別管理戸数 ② 構造 市営住宅ストックの構造は、中層（４・５階）耐火造階段室型が450戸（60％）と最も多く、 次いで、高層（９・10階）耐火造219戸（29％）、中層（５階）耐火造廊下型54戸（７％）とな っており、低層（木造）は29戸（４％）のみである。 ③ 住戸面積 市営住宅ストックの住戸面積は、30㎡台が57％と最も多く、次いで、50㎡台15％、30㎡未満 12％、40㎡台９％、60㎡台７％となっている。 ■構造別管理戸数 ■住戸面積別管理戸数 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 S 2 3 S 2 5 S 2 7 S 2 9 S 3 1 S 3 3 S 3 5 S 3 7 S 3 9 S 4 1 S 4 3 S 4 5 S 4 7 S 4 9 S 5 1 S 5 3 S 5 5 S 5 7 S 5 9 S 6 1 S 6 3 H 2 H 4 H 6 H 8 H 1 0 H 1 2 H 1 4 H 1 6 H 1 8 H 2 0 H 2 2 (戸) S40年度 以前 109戸(14%) S41～ S45年度 373戸(50%) S46～ S50年度 54戸(7%) S51～ S55年度 97戸(13%) S56～ S60年度 54戸(7%) S61～ H2年度 35戸(5%) H3年度以降 30戸(4%) 高層 6～10階 219戸(29％) 中層耐火 廊下型 54戸(7％) 中層耐火 階段室型 450戸(60％) 低層木造 29戸(4％) ６０～７０㎡ 50戸(7%) ５０～６０㎡ 112戸(15%) ４０～５０㎡ 70戸(9%) ３０～４０㎡ 426戸(57%) ３０㎡未満 94戸(13%)■守口市営住宅の管理戸数 平成23年度末現在 竣工 年度 建設 戸数 管理 戸数 棟数 構造 階数 住棟 形式 住戸 面積 経過 年数 設 備 ｽﾄｯｸ計画 (H.15) 木造 1 寺方 公営 S23 100 1 1 低層木造 平屋 ２戸１棟 34.7 63 浴室なし 用途廃止 S29 20 13 7 低層木造 平屋 ２戸１棟 34.7 57 S30 20 14 7 低層木造 平屋 ２戸１棟 28.0 56 140 28 15 2 五番 公営 S29 16 1 1 低層木造 平屋 戸建 34.7 57 浴室なし 用途廃止 耐火 10 梶第一 公営 H2 35 35 1 中層耐火 (ﾗｰﾒﾝ) ５階 階段室型 62.3 23 EVなし 個別改善 (建替) H6 30 30 1 中層耐火(壁式) ５階 階段室型 56.8 18 65 65 2 8 佐太第一 公営 S55 15 15 1 中層耐火(ﾗｰﾒﾝ) ４階 階段室型 60.3 32 EVなし 個別改善 S55 28 28 1 中層耐火 (ﾗｰﾒﾝ) ４・５階 階段室型 54.9 32 43 43 2 9 大宮 公営 S57 54 54 1 中層耐火 (ﾗｰﾒﾝ) ５階 片廊下型 53.4 30 EVなし 個別改善 耐火 4 梶第二 公営 S39 32 32 1 中層耐火(壁式) ４階 階段室型 29.6 47 浴室なし 個別改善 S40 48 48 2 中層耐火 (壁式) ４階 階段室型 29.6 46 EVなし S41 62 62 2 中層耐火 (壁式) ４・５階 階段室型 31.4 45 142 142 5 5 大久保 公営 S42 40 40 1 中層耐火 (壁式) ５階 階段室型 34.9 44 浴室なし 個別改善 S43 40 40 1 中層耐火(壁式) ５階 階段室型 34.9 43 EVなし S44 60 60 2 中層耐火 (壁式) ５階 階段室型 34.9 42 S45 60 60 2 中層耐火(壁式) ５階 階段室型 37.0 41 200 200 6 6 金下 公営 8 8 36.3 32 32 37.3 16 16 40.4 S44 56 56 1 高層耐火(ﾗｰﾒﾝ) 10階 片廊下型 - 44 EVあり 個別改善 11 日吉 改良 8 7 36.3 16 16 37.3 16 16 37.4 16 16 39.1 S44 56 55 1 高層耐火 (ﾗｰﾒﾝ) 10階 片廊下型 - 44 EVあり 個別改善 12 桜町 改良 S47 54 54 1 高層耐火(ﾗｰﾒﾝ) 10階 片廊下型 36.6 40 EVあり 個別改善 7 佐太 公営 S52 54 54 1 高層耐火 (ﾗｰﾒﾝ) ９階 片廊下型 48.9 36 EVあり 個別改善 木造平屋 戸数 29 3.9% 棟数 16 44.4% 中層耐火 504 67.0% 16 44.4% 高層耐火 219 29.1% 4 11.1% 合計 752 100.0% 36 100.0% （団地名に付した番号は、守口市営住宅条例で示される順番）
(いずれも平成 23 年度末現在) ■竣工年度・構造別戸数 （戸） 内EV設置 S40年度以前 29 80 109 14% S41～S45年度 262 111 373 50% S46～S50年度 54 54 7% S51～S55年度 43 54 97 13% S56～S60年度 54 54 7% S61～H2年度 35 35 5% H3年度以降 30 30 4% 計 29 0 450 54 0 219 0 752 100% 4% 0% 60% 7% 0% 29% 0% 100% ■構造・住戸規模別戸数 （戸） 内EV設置 ３０㎡未満 14 80 94 13% ３０～４０㎡ 15 262 149 426 57% ４０～５０㎡ 70 70 9% ５０～６０㎡ 58 54 112 15% ６０～７０㎡ 50 50 7% 計 29 0 450 54 0 219 0 752 100% ■竣工年度・住戸規模別戸数 （戸） ３０㎡未満 94 94 13% ３０～４０㎡ 15 357 54 426 57% ４０～５０㎡ 16 54 70 9% ５０～６０㎡ 28 54 30 112 15% ６０～７０㎡ 15 35 50 7% 計 109 373 54 97 54 35 30 752 100% 14% 50% 7% 13% 7% 5% 4% 100% ■団地別概要 1 寺方 S23～30 15 28 3,657 32.1% 60% 32.1% 200% 2 五番 S29 1 1 437 7.9% 60% 7.9% 200% 10梶第一 H2・6 2 65 7,919 13.1% 60% 59.5% 200% 8 佐太第一 S55 2 43 2,646 24.4% 60% 104.1% 200% 9 大宮 S57 1 54 2,153 34.7% 60% 152.1% 200% 4 梶第二 S39～41 5 142 5,479 25.8% 60% 104.0% 200% 5 大久保 S42～45 6 200 8,465 20.8% 60% 98.0% 200% 6 金下 S44 1 56 767 88.3% 80% 564.4% 300% 11日吉 S44 1 55 767 88.3% 60% 564.4% 400% 12桜町 S47 1 54 2,599 69.7% 80% 223.7% 400% 7 佐太 S52 1 54 2,126 21.0% 60% 159.4% 200% 合計 36 752 37,015 （団地名に付した番号は、守口市営住宅条例で示される順番） 敷地 面積 （㎡） 現行 建ぺい率 （％） 指定 建ぺい率 （％） 団地名 竣工年度 棟数 戸数 現行 容積率 （％） 指定 容積率 （％） S.40年度 以前 S.40～ S.45 年度 S.46～ S.50 年度 S.51～ S.55 年度 S.56～ S.60 年度 S.60～ H.2 年度 H.3 年度 以降 計 超高層 20階以上 計 低層木造 低層 準耐火造 中層耐火 階段室型 中層耐火 廊下型 高層 6～19階 超高層 20階以上 計 低層木造 低層 準耐火造 中層耐火 階段室型 中層耐火 廊下型 高層 6～19階
（２）設備（浴室、給湯）・高齢者対応・エレベーター・バルコニー 全住戸752戸のうち、「浴室なし」の住戸は373戸（49.3％）、「３箇所給湯なし」の住戸は752 戸（100％）、高齢化対応仕様未整備住戸は750戸（99.7％）、専用面積39㎡未満の住戸は520戸 （69.1％）、エレベーターのない住戸は504戸（67.0％）となっており、設備、高齢化対応、住 戸規模等の水準はかなり低い。 （３）耐震性 市営住宅ストックのうち中高層住宅は９団地２０棟、このうち昭和５６年以前（新耐震基準 以前）の建物は７団地１７棟である。７団地のうち、大久保団地及び佐太団地（耐震補強工事 済）以外の５団地で耐震補強が必要である。 ■耐震診断結果一覧 ＊佐太第一団地については居住しながらの耐震補強工事が可能。金下団地、日吉団地、桜町団地は耐震補強工事が ほぼ全階にわたるため工事期間中（7～12 ケ月）全戸転居（店舗、分譲住宅共）が必要。 団地名 構造 階数 床面積（㎡） 竣工年度 耐震補強 備考 梶第二団地 １号棟 中層耐火(壁式ＲＣ造) ４ 1,364 昭和39年 必要あり 大久保団地 Ａ棟 中層耐火(壁式ＲＣ造) ５ 1,590 昭和42年 必要なし 佐太第一団 地Ｂ棟 中層耐火(ﾗｰﾒﾝＲＣ造) ５ 1,694 昭和55年 必要あり 佐太団地 高層耐火(ﾗｰﾒﾝＳＲＣ造) ９ 3,309 昭和52年 必要なし 補強済 金下団地 高層耐火(ﾗｰﾒﾝＲＣ造) 10 8,664 昭和44年 必要あり 日吉団地 桜町団地 高層耐火(ﾗｰﾒﾝＳＲＣ造) 10 5,814 昭和47年 必要あり 梶第一団地 中層耐火(ﾗｰﾒﾝＲＣ造) 中層耐火(壁式ＲＣ造) ５ ５ 4,713 平成２年 平成６年 必要なし 新耐震設計 大宮 中層耐火(ﾗｰﾒﾝＲＣ造) ５ 3,276 昭和57年 必要なし 新耐震設計 (平成 23 年度末現在) ■整備状況別戸数 （戸） 未整備 公営住宅 等整備基 準を満た している もの 公営住宅 等整備基 準に準じ たもの 段差解消 ＋手すり のみ整備 1 寺方（２８戸） 28 28 28 0 0 0 28 0 - -2 五番（１戸） 1 1 1 0 0 0 1 0 - -10 梶第一（６５戸） 0 65 64 1 0 0 0 0 65 0 8 佐太第一（４３戸） 0 43 43 0 0 0 0 0 43 0 9 大宮（５４戸） 0 54 53 1 0 0 0 0 54 0 4 梶第二（１４２戸） 142 142 142 0 0 0 142 0 142 0 5 大久保（２００戸） 200 200 200 0 0 0 200 0 200 0 6 金下（５６戸） 0 56 56 0 0 0 40 0 0 0 11 日吉（５５戸） 0 55 55 0 0 0 55 0 0 0 12 桜町（５４戸） 0 54 54 0 0 0 54 0 0 0 7 佐太（５４戸） 0 54 54 0 0 0 0 0 0 0 合計（７５２戸） 371 752 750 2 0 0 520 0 504 0 管理戸数に対 する構成比（％） 49.3% 100.0% 99.7% 0.3% 0.0% 0.0% 69.1% 0.0% 67.0% 0.0% 中層EVな し住戸数 中層バル コニーな し住戸数 専有面積 39㎡未満 住戸数 浴室有・3 箇所給湯 あり・高齢 化対応仕 様整備済 み・39㎡ 以上の住 戸 浴室なし 住戸数 3箇所 給湯なし 住戸数 高齢化対応仕様整備住戸数
（４）立地条件
市営住宅ストックの立地条件をみると、鉄道駅500ｍ圏内に３団地（桜町、金下、日吉）、鉄
道駅１km圏内に６団地（寺方、大宮、五番、佐太、梶第一、梶第二）であり、残り２団地（佐 太第一、大久保）はバス圏となっている。
１－３
市営住宅入居者の状況
（１）世帯人員別世帯数：１人または２人世帯が83％、市平均に比べ18ポイント高い 市営住宅全体の世帯人員別入居者数をみると、１人が49％、２人が34％であり、あわせて１ 人または２人が83％となっている。守口市全体と比較すると、１人または２人の割合が18ポイ ント高い。 ■世帯人員別世帯数 （２）年齢別人口：市営住宅の高齢化率52％、市平均（25％）より27ポイント高い 市営住宅の入居者1,203人の年齢別人口をみると、市平均に比べ、65歳以上の各層の割合が 高く、55歳未満の各層の割合が低い。高齢化率は52％と約半数が65歳以上であり、市平均（25％） の約２倍となっている。(国勢調査（平成22年）による高齢化率は、主世帯の平均で34.1％に 対し、公営・ＵＲ機構住宅・公社の借家で47.8％、民営の借家で24.6％) ■年齢別人口 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 市営住宅 守口市 1人 2人 3人 4人 5人以上 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 市営住宅 守口市 0～14歳 15～64歳 65歳以上 （市営住宅は平成23年4月現在、守口市は平成22年国勢調査） （市営住宅は平成23年12月現在、守口市は平成22年国勢調査） ■高齢者（65歳以上）の状況 （世帯） 高齢者 同居世帯 高齢夫婦 のみの世帯 高齢 単身世帯 総世帯数 86 140 242 687 12.5% 20.4% 35.2% 100.0% 10,449 5,913 8,508 65,085 16.1% 9.1% 13.1% 100.0% 市営住宅は平成23.4月現在 市営住宅 守口市（３）居住水準：最低居住面積水準未満世帯は89世帯（13％）、市平均（12％）とほぼ同様 市営住宅入居世帯の居住水準をみると、最低居住面積水準未満は89世帯（13％）であり、市 平均（12％）とほぼ同水準となっている。 ＜参考＞住生活基本計画（全国計画）における最低居住面積水準 ① 単身者 25㎡ ② ２人以上の世帯 10㎡×世帯人数＋10㎡ （注）１ 上記の式における世帯人数は、３歳未満の者は0.25人、３歳以上６歳未満の者は0.5人、６歳以 上10歳未満の者は0.75人として算定する。ただし、これらにより算定された世帯人数が２人に満た ない場合は２人とする。 ２ 世帯人数（注１の適用がある場合には適用後の世帯人数）が４人を超える場合は、上記の面積か ら５％を控除する。 ３ 次の場合には、上記の面積によらないことができる。 ① 単身の学生、単身赴任者等であって比較的短期間の居住を前提とした面積が確保されている場合。 ② 適切な規模の共用の台所及び浴室があり、各個室に専用のミニキッチン、水洗便所及び洗面所が 確保され、上記の面積から共用化した機能・設備に相当する面積を減じた面積が個室部分で確保さ れている場合。 ■最低居住面積水準未満世帯数とその割合 （４）入居年数：約半数が30年以上 市営住宅入居者の入居年数をみると、30年以上が45％と概ね半数を占め、10年未満は20％と なっている。 ■入居年数 （市営住宅は平成23年4月現在、守口市は平成20年住宅・土地統計調査） 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 市営住宅 ５年未満 ５～９年 10～19年 20～29年 30～39年 40～49年 50年以上
（５）収入超過者・高額所得者：収入超過者は５％、高額所得者は２世帯 ○収入超過者は平成24年度分で35世帯、5.1％であり、この数年は減少傾向にある。 ○高額所得者は平成24年度分で２世帯、0.3％であり、この数年はほぼ横ばいである。 ＜認定基準＞ ○収入超過者：収入認定額158,000円（裁量階層214,000円）以上、３年以上入居。 ○高額所得者：収入認定額313,000円以上が２年以上、５年以上入居。 ただし、平成20年度以前入居のものは、平成25年度までそれぞれ200,000円、268,000円、 397,000円となる。 ＜明渡＞ ○収入超過者：入居者は明け渡すよう努めなければならない。 ○高額所得者：入居者は明け渡し義務がある。市は期限を定めて明渡しを請求できる。 ＜割増家賃＞ ○収入超過者：近傍同種住宅家賃以下で収入に応じた割増賃料。 ○高額所得者：近傍同種住宅家賃（明渡請求を受けて期限が到来した場合は近傍同種住宅家 賃の２倍以下で定めることができる。）。 各年度収入認定時（10月） 入居者総数 収入超過者 高額所得者 平成17年度分 714 100.0% 65 9.1% 4 0.6% 平成18年度分 700 100.0% 63 9.0% 2 0.3% 平成19年度分 705 100.0% 65 9.2% 2 0.3% 平成20年度分 702 100.0% 60 8.5% 3 0.4% 平成21年度分 703 100.0% 57 8.1% 2 0.3% 平成22年度分 703 100.0% 40 5.7% 3 0.4% 平成23年度分 691 100.0% 30 4.3% 3 0.4% 平成24年度分 686 100.0% 35 5.1% 2 0.3% 収入超過者（一般） ：158,000円（注200,000円）以上、３年以上入居 収入超過者（裁量） ：214,000円（注268,000円）以上、３年以上入居 高額所得者 ：313,000円（注397,000円）以上、５年以上入居 （収入超過者、高額所得者の収入基準は平成21年度より注の金額、ただし平成25年度までは経過措置）
（６）地域コミュニティバランス 小学校区単位で年齢構成をみると、市営住宅の立地の影響は見られない。これは、市営住宅 入居者の高齢化は市平均に比べて高いものの、各団地は比較的分散して立地しているため小学 校区単位にまで影響を及ぼしていないことをあらわしている。 ■小学校区別年齢構成 0% 20% 40% 60% 80% 100% 下島 梶 橋波 佐太 寺方 守口 庭窪 東 市営住宅あり合計 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 錦 金田 三郷 春日 大久保 滝井 藤田 南 八雲 八雲東 市営住宅なし合計 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 市営住宅あり合計 市営住宅なし合計 守口市合計 15歳未満 15～64歳 65歳以上 市 営 住 宅 が 立 地 し な い 小 学 校 区 市 営 住 宅 が 立 地 す る 小 学 校 区
１－４
市営住宅空家募集の状況
（１）応募状況 ○この10年間の年間平均応募者数は176世帯、登録者世帯数(当選者数)は29世帯、平均応募 倍率は6.5倍。 ○応募世帯数、平均応募倍率は減少傾向にある。 ■年度別応募世帯数と平均応募倍率 ■市営住宅空家補欠登録応募状況 平成 14年度 平成 15年度 平成 16年度 平成 17年度 平成 18年度 平成 19年度 平成 20年度 平成 21年度 平成 22年度 平成 23年度 平均 応募者数 119 137 108 102 79 58 43 40 35 29 75 登録者数 7 7 10 10 15 12 9 6 10 10 10 倍率（倍） 17.0 19.6 10.8 10.2 5.3 4.8 4.8 6.7 3.5 2.9 8.5 入居者数 3 4 7 7 11 6 4 3 7 4 6 辞退者数 1 3 3 3 4 6 5 3 3 2 3 応募者数 137 143 135 118 100 76 63 53 74 57 96 登録者数 15 15 20 20 20 20 25 1 5 5 15 倍率（倍） 9.1 9.5 6.8 5.9 5.0 3.8 2.5 53.0 14.8 11.4 12.2 入居者数 9 9 12 7 10 8 11 0 2 2 7 辞退者数 6 5 8 13 10 12 14 1 3 3 8 応募者数 23 14 21 19 登録者数 18 14 15 16 倍率（倍） 1.3 1.0 1.4 1.2 入居者数 10 10 3 8 辞退者数 7 4 2 4 応募者数 256 280 243 220 179 134 106 116 123 107 176 登録者数 22 22 30 30 35 32 34 25 29 30 29 倍率（倍） 11.6 12.7 8.1 7.3 5.1 4.2 3.1 4.6 4.2 3.6 6.5 入居者数 12 13 19 14 21 14 15 13 19 9 15 辞退者数 7 8 11 16 14 18 19 11 10 7 12 ＜Ａ区分：３ＤＫ（佐太団地・佐太第一団地・大宮団地・梶第一第一A棟・梶第一団地B棟）＞ ＜Ｂ区分：２ＤＫ（梶第二団地・大久保団地・金下団地・日吉団地・桜町団地）＞ ＜Ｃ区分：２ＤＫ（浴室、ＥＶなし）（梶第二団地・大久保団地）＞ 平成21年度よりＢ区分のうち大久保団地、梶第二団地をＣ区分に細分 合 計 Ａ 区 分 Ｂ 区 分 Ｃ 区 分（２）応募者（平成22、23年度）の特性 ＜応募資格＞ ○本来階層（一般世帯） ・政令月収 158,000円以下 ・申込者本人が、守口市内に居住または職場を有する者 ・60歳以上、障がい者、戦傷病者、原子爆弾被爆者、被生活保護者、海外引揚者、ハンセ ン病療養所入所者、ＤＶ被害者は、Ｃ区分住宅に限り単身可 ○裁量階層 ・政令月収 158,000円を超え、214,000円以下 ・申込者本人が、守口市内に居住または職場を有する者 ・障がい者、戦傷病者、原子爆弾被爆者、ハンセン病療養所入所者のいる世帯 ・海外からの引揚者世帯 ・入居者が60歳以上かつ同居者がいずれもが60歳以上又は18歳未満の世帯 ・小学校就学前の子どもがいる世帯 ① 世帯人員 応募者の世帯人員は、１人が56％と最も多く、次いで、２人29％、３人11％となっている。 守口市の民営借家居住世帯の世帯人員構成を比較すると、単身者の割合がやや低く、２人世 帯の割合がやや高い。 ■応募世帯の世帯数 （注：平成22、23年度の応募者計230世帯のうち、両年度に応募した世帯が28世帯あったため、 分析対象は202世帯とした。（以下同様）） 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 応募世帯数 守口市民営借家世帯 １人 ２人 ３人 ４人以上 応募世帯数 守口市民営借家世帯 １人 113 55.9% 13,585 60.8% ２人 58 28.7% 4,650 20.8% ３人 23 11.4% 2,320 10.4% ４人以上 8 4.0% 1,794 8.0% 合計 202 100.0% 22,349 100.0% 守口市は平成２２年国勢調査
② 単身者の内訳 単身者の応募資格は、「60歳以上、障がい者、戦傷病者、原子爆弾被爆者、被生活保護者、 海外引揚者、ハンセン病療養所入所者、ＤＶ被害者」となっており、その内訳をみると、「60 歳以上」の高齢者が61％と最も多く、次いで、「被生活保護者」30％となっている。 守口市の民営借家に居住する65歳以上単身者は25％であり、単身者の応募者は高齢単身世 帯が圧倒的に多い。障がい者、被生活保護者の応募者は、ほぼ市平均と同等の割合となって いる。 ■単身者の内訳 ③ 年齢 応募世帯の世帯主の年齢をみると、60歳代が最も多く、次いで70歳代となっているが、50 歳代以下の各年代においても一定量がみられる。 ■応募世帯主の年齢 ④ 収入の種類 応募世帯の収入の種類をみると、「給与収入」のある世帯が38％、「年金のみ」が31％、「生 活保護」が22％となっている。 ■応募世帯の収入の種類 応募世帯数 守口市民営借家世帯 備考 ６０歳以上 69 61.1% 3,394 25.0% 守口市は65歳以上：平成22年国勢調査 障がい者 10 8.8% 1,489 11.0% 守口市は障害年金受給者数（平成21年度） 被生活保護者 34 30.1% 4,604 33.9% 守口市は住宅扶助受給者数（平成21年度） 合計 113 100.0% 13,585 100.0% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 20歳代 30歳代 40歳代 50歳代 60歳代 70歳代 80歳以上 n=202 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 給与のみ 給与と年金 給与とその他 給与と年金とその他 年金のみ 年金とその他 その他 生活保護 n=202
■年齢別収入の種類別応募世帯数 ⑤ 応募世帯の内訳 応募世帯の収入階層は本来階層が99％、裁量階層が１％となっている。応募世帯の内訳を みると、「60歳以上世帯」が59.4％、「障がい者世帯」が12.4％、「就学前（子育て）世帯」 が12.4％となっているが、60歳以上世帯の２世帯を除いていずれの世帯も本来階層の収入基 準内にある。 ■世帯の収入階層別裁量階層対象属性別応募世帯数 ⑥ 応募世帯の類型化 応募世帯を家族類型化すると、「60歳以上単身者」34％、「夫婦のみ世帯」18％、「生活保 護者」17％、「母子世帯」13％、「夫婦と子世帯」８％、「障がい者」５％となり、多様性が うかがえる。 ■世帯人員別世帯の種類別応募世帯数 障がい者 世帯 60歳以上世 帯 就学前 世帯 一般世帯 合計 Ⅰ：104千円未満 25 111 22 29 187 92.6% Ⅱ：104～123千円未満 4 1 1 6 3.0% Ⅲ：123～139千円未満 3 1 4 2.0% Ⅳ139～158千円未満 1 2 3 1.5% 裁量Ⅴ：158～186千円未満 2 2 1.0% 合計 25 120 25 32 202 100.0% 12.4% 59.4% 12.4% 15.8% 100.0% 単身者 ２人以上世帯 ６０歳 以上 障がい者 被生活保 護者 母子 世帯 父子 世帯 夫婦のみ 世帯 夫婦と 子世帯 親と子 合計 １人 69 10 34 113 ２人 16 36 6 58 ３人 7 14 2 23 ４人 4 1 3 8 合計 69 10 34 27 1 36 17 8 202 34.2% 5.0% 16.8% 13.4% 0.5% 17.8% 8.4% 4.0% 100.0% 20歳代 30歳代 40歳代 50歳代 60歳代 70歳代 80歳以上 合計 給与のみ 7 11 9 9 13 49 24.3% 給与と年金 1 20 4 25 12.4% 給与とその他 1 1 2 1.0% 給与と年金とその他 1 1 0.5% 年金のみ 1 28 28 6 63 31.2% 年金とその他 1 2 2 5 2.5% その他 2 4 2 1 3 12 5.9% 生活保護 1 4 9 3 17 11 45 22.3% 合計 10 19 22 15 85 45 6 202 100.0% 5.0% 9.4% 10.9% 7.4% 42.1% 22.3% 3.0% 100.0%
⑦ 応募世帯の住所地
応募世帯の住所地をみると、すべての小学校区に分散しているが、「守口」「梶」でやや多
くみられる。
１－５
市営住宅修繕工事実施状況
○平成16～23年の８年間の修繕工事費は約203百万円、年間平均約25百万円、戸当り年平均 33千円である。 ○補修箇所は、「空家補修」53％、「共用部」35％、「住戸内（空家補修除く）」12％。 ○工事種別には、「内装・建具」45％、「給排水」23％。 ○空家補修は「内装・建具」が中心。 ○共用部は、「給排水」「電気設備」「エレベーター」が多い。 部位別補修工事費の推移 (千円) H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 合計 平均 空家補修 14,393 17,741 18,100 12,734 10,682 10,645 10,969 11,421 106,685 13,336 52.6% 住戸内 1,897 1,292 1,173 1,140 1,618 7,838 1,323 7,186 23,467 2,933 11.6% 共用部 5,583 4,828 4,522 8,976 10,616 21,059 13,130 1,433 70,147 8,768 34.6% 解体工事 1,218 0 0 0 0 1,134 0 0 2,352 294 1.2% 合計 23,091 23,861 23,795 22,850 22,916 40,676 25,422 20,040 202,651 25,331 100.0% 工事種類別補修工事費の推移 (千円) H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 合計 平均 内装・建具 12,669 15,618 15,092 11,457 9,324 8,292 9,899 9,721 92,072 11,509 45.4% 外壁・階段 856 100 0 200 3,704 413 99 182 5,554 694 2.7% 防水 1,992 1,645 1,088 1,230 470 3,318 719 2,202 12,664 1,583 6.2% 給排水 3,436 5,702 3,477 5,143 6,324 10,377 5,934 6,926 47,319 5,915 23.3% 電気設備 611 597 1,366 3,423 1,158 430 6,306 532 14,423 1,803 7.1% ガス設備 18 58 1,655 213 192 274 112 5 2,527 316 1.2% 消防設備 1,799 42 279 317 473 6,104 988 0 10,002 1,250 4.9% エレベーター 0 0 0 814 1,271 10,248 344 0 12,677 1,585 6.3% ﾌｪﾝｽ・その他 494 99 839 54 0 89 1,019 474 3,068 384 1.5% 解体工事 1,218 0 0 0 0 1,134 0 0 2,352 294 1.2% 合計 23,092 23,861 23,795 22,850 22,915 40,677 25,422 20,041 202,653 25,332 100.0% 部位別工事種類別補修工事費 (千円) 解体工事 共用部 空家補修 住戸内 合計 内装・建具 565 0.8% 88,678 83.1% 2,828 12.1% 92,071 45.4% 外壁・階段 5,371 7.7% 5,371 2.7% 防水 3,254 4.6% 4,446 4.2% 4,963 21.1% 12,663 6.2% 給排水 26,798 38.2% 11,703 11.0% 8,817 37.6% 47,318 23.3% 電気設備 13,213 18.8% 1,115 1.0% 95 0.4% 14,423 7.1% ガス設備 1,457 2.1% 742 0.7% 328 1.4% 2,527 1.2% 消防設備 3,897 5.6% 6,104 26.0% 10,001 4.9% エレベーター 12,677 18.1% 12,677 6.3% ﾌｪﾝｽ・その他 2,916 4.2% 151 0.6% 3,067 1.5% 解体工事 2,352 2,352 1.2% 合計 2,352 70,147 100.0% 106,685 100.0% 23,468 100.0% 202,652 100.0% ■部位別補修工事費の推移 ■工事種類別補修工事費の推移 ■部位別工事種類別補修工事費（H16～H23 の累積）１－６
市営住宅家賃徴収状況
○平成22年度の住宅使用料（家賃）の調定額は約146百万円、滞納額は約３百万円、徴収率 は約98％。なお、いずれも過年度分（滞納分）については含んでいない。 ○平成11～14年度の徴収率はやや低くなっているが、平成14年度に訴訟等の措置を講じた ことから、その後、概ね98％前後を維持している。 ■住宅使用料（家賃）徴収率の推移１－７
市内の他の公共賃貸住宅の状況
○市営住宅のほかに市内に立地する公共賃貸住宅としては、府営住宅９団地1,725戸、大阪 府住宅供給公社賃貸住宅１団地60戸、都市再生機構賃貸住宅２団地696戸、あわせて12 団地2,481戸の公共賃貸住宅がある。 ■市内の他の公的賃貸住宅の管理戸数 90% 91% 92% 93% 94% 95% 96% 97% 98% 99% 100% H７ H８ H９ H１０ H１１ H１２ H１３ H１４ H１５ H１６ H１７ H１８ H１９ H２０ H２１ H２２ 種類 団地名 所在地 構造 戸数 府営住宅 寺方住宅 寺方本通２丁目 寺方錦通１丁目 木造 30 守口佐太中住宅 佐太中町４丁目 高層耐火（７、11、14階） 305 守口錦通住宅 寺方錦通４丁目 高層耐火（８階） 288 守口淀江住宅 淀江町 中層耐火（５階） 220 守口金田南住宅 金田町２丁目 中層耐火（３、４、５階） 182 守口八雲北住宅 八雲北町２丁目 中層耐火（４、５階） 254 守口藤田住宅 藤田町５丁目 中層耐火（５階） 170 守口金田北住宅 金田町３丁目 中層耐火（４、５階） 176 守口佐太東住宅 佐太東町１丁目 高層耐火 100 小計 1,725 大阪府住宅供給公社 ＯＰＨ守口長池町 長池町 高層耐火（７階） 60 都市再生機構 守口駅前市街地住宅 本町１丁目 高層耐火（９階） 146 ﾘﾊﾞｰｻｲﾄﾞもりぐち団地 外島町 高層耐火（８、10、11階） 550 小計 696 合計 2,481 平成24年３月末現在１－８
居住者アンケート
（１）調査の概要 市営住宅居住者の市営住宅に対する意識を把握するため、市営住宅入居者に対しアンケート 調査を実施した。 対 象：市営住宅居住世帯の世帯主全員（685世帯）。 配布・回収：平成24年９月21日～10月３日（自治会を通じて配布、回収）。 配布685件に対し、回収は544件で、回収率は79.4％。 （２）調査結果 ①回答者属性 年齢をみると「70～74 歳」が 23％で最も多く、65 歳以上で 68％を占めている。入居者全員 の年齢層をみても 65 歳以上が 57％を占めている。 世帯人数をみると「１人」が 47％で最も多く、次いで「２人」が 35％となっている。 家族構成をみると「ひとり」が 47％で最も多く、次いで「夫婦のみ」25％、「母子・父子」 13％となっている。 47% 35% 11% 4% 1% 0% 2% 0% 20% 40% 60% 1人 2人 3人 4人 5人 6人 無回答 47% 25% 10% 0% 1% 13% 0% 2% 2% 0% 20% 40% 60% ひとり 夫婦のみ 夫婦と子 夫婦と親 夫婦と子どもと親（３世代） 母子・父子 兄弟姉妹 その他 無回答 7% 3% 6% 13% 13% 23% 18% 14% 2% 0% 20% 40% 60% 49歳以下 50～54歳 55～59歳 60～64歳 65～69歳 70～74歳 75～79歳 80歳以上 無回答 4% 2% 4% 6% 7% 8% 11% 32% 25% 0% 20% 40% 60% 15歳未満 15～19歳 20～29歳 30～39歳 40～49歳 50～59歳 60～64歳 65～74歳 75歳以上 ■回答者年齢 ■入居者全員の年齢層 ■世帯人数 ■家族構成②現在の住まいについて 入居年数をみると「30 年以上前」が 45％で最も多く、入居理由をみると「民間の住宅に比 べて家賃が低額だから」が 69％で最も多い。 家賃は１万円台が 56％で最も多く、家賃の評価としては「適当な水準だと思う」が 59％で 最も多い。 住宅の各要素に対する評価をみると、「不満」が多い項目として「室内のいたみ具合」「浴室 について」「物音や振動に対する遮音性」「窓サッシや玄関ドアの気密性」「エレベーター」な どとなっている。「満足」が多い項目として「室内の日当たりや明るさ」「住宅の広さや間取り」 「水道の出具合」などとなっている。 住宅の総合評価をみると、全体として「満足」が「不満」をやや上回っている。 住環境の各要素に対する評価をみると、「不満」が多い項目は「火災、地震、水害などに対 する安全」「周りの道路の歩行時の安全」となっている。「満足」が多い項目として「日常の買 い物、医療・福祉施設、文化施設などの利便」「敷地の広さや日当たり、風通しなどの空間の ゆとり」「通勤・通学などの利便」「近隣の人たちやコミュニティとの関わり」となっている。 住環境の総合評価をみると、全体として「満足」が「不満」を上回っている。 11% 9% 16% 16% 45% 1% 1% 0% 20% 40% 60% ５年以内 ５～１０年前 １０～２０年前 ２０～３０年前 ３０年以上前 わからない 無回答 69% 24% 13% 11% 22% 5% 12% 10% 1% 2% 0% 20% 40% 60% 80% 民間の住宅に比べて家賃が低額だから 買物や通勤・通学に便利だから 地域の環境が良いから 親戚や知人が近くに住んでいるから 以前から地域に住んでいたから 親や家族が住んでいて引き継いだから 市営住宅等であればどこでもよかった その他 わからない 無回答 59% 12% 17% 3% 6% 3% 0% 20% 40% 60% 適当な水準だと思う 高いと思う 安いと思う その他 わからない 無回答 ■入居年数 ■入居理由 ■家賃 ■家賃の評価 2% 12% 20% 4% 2% 2% 0% 2% 56% 0% 20% 40% 60% ５千円未満 ５千円～１万円 １万円～２万円 ２万円～３万円 ３万円～４万円 ４万円～５万円 ５万円以上 わからない 無回答
7% 14% 9% 12% 14% 21% 14% 12% 9% 9% 16% 35% 26% 18% 16% 33% 13% 42% 23% 8% 11% 13% 17% 12% 18% 13% 17% 7% 15% 16% 22% 17% 21% 20% 21% 11% 31% 19% 19% 15% 22% 18% 28% 16% 28% 31% 44% 39% 39% 13% 31% 34% 40% 24% 61% 16% 48% 33% 23% 30% 26% 10% 30% 24% 22% 15% 16% 16% 21% 16% 17% 16% 12% 7% 8% 6% 34% 39% 25% 27% 36% 15% 21% 18% 25% 21% 14% 9% 10% 10% 8% 11% 8% 3% 4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 室内のいたみ具合 浴室について 物音や振動に対する遮音性 窓ｻｯｼや玄関ドアの気密性 エレベーター 収納スペース 排水詰まりや水漏れ 自転車置き場の使い勝手 駐車場 共用部の高齢者への配慮 ゴミ置き場 住宅の広さや間取り 電気容量 外灯等住宅の防犯性 室内の段差の少なさ、手すり 水道の出具合 ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ、ＣＡＴＶへの接続 室内の日当たりや明るさ 集会所 満足 まあ満足 どちらでもない やや不満 不満 ■住宅の各要素に対する評価 10% 10% 10% 10% 12% 10% 19% 26% 9% 28% 11% 17% 21% 19% 15% 15% 15% 27% 32% 21% 24% 25% 33% 32% 39% 44% 43% 46% 34% 25% 52% 32% 48% 27% 28% 23% 23% 23% 22% 17% 12% 13% 11% 11% 12% 9% 9% 8% 7% 7% 4% 5% 4% 6% 5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 火災、地震、水害などに対する安全 周りの道路の歩行時の安全 騒音、大気汚染などの少なさ 緑・水辺など自然空間 治安や犯罪発生の防止 高齢者の憩いの場や子供の遊び場・公園など 敷地の広さや日当たり、風通しなど空間のゆとり 日常の買い物、医療・福祉施設、文化施設などの利便 まちの景観 通勤・通学などの利便 近隣の人たちやコミュニティとの関わり 満足 まあ満足 どちらでもない やや不満 不満 ■住環境の総合評価 ■住環境の各要素に対する評価 16% 31% 31% 15% 3% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 全体 満足している まあ満足 どちらでもない やや不満 不満である 無回答 19% 27% 18% 26% 9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 全体 満足している まあ満足 どちらでもない やや不満 不満である 無回答 ■住宅に対する総合評価
③団地生活・コミュニティ・見守り等について 自治会活動への参加状況をみると、役員としての活動経験者が 68％を占め、「自治会に加入 していない」は４％となっている。 子どもや親族の居住地をみると、１時間以内のところに住んでいる世帯が 68％となってい る。 急病などの緊急時に声をかけておきたい身近な人をみると、「近くに住む親族」が 45％、「隣 近所の方」が 36％、「同居家族」が 33％、「近くに住む友人」が 28％となっているが、8％の 方は「誰もいないと思う」と回答している。 18% 50% 17% 19% 4% 6% 3% 5% 0% 20% 40% 60% 現在、役員として活動している 以前、役員として活動していた 役員経験はないが活動には できるだけ参加している 自治会の活動には、 あまり参加していない 自治会に加入していない その他 わからない 無回答 8% 9% 23% 28% 20% 4% 3% 4% 0% 20% 40% 60% 同じ団地に住んでいる 団地の近所に住んでいる 守口市内に住んでいる １時間以内の所に住んでいる それ以外の遠い場所に住んでいる 子どもや身近な親族はいない その他 無回答 ■急病などの緊急時に声をかけておきたい身近な人（重複回答） ■自治会活動への参加状況（重複回答） ■子どもや親族の居住地 33% 45% 28% 36% 9% 11% 3% 1% 8% 4% 2% 3% 0% 20% 40% 60% 同居家族 近くに住む親族 近くに住む友人 隣り近所の方 自治会役員さんや 民生委員さん 介護ヘルパーさんや かかりつけの医院 市役所や保健所等の職員 自治会以外の地域で 活動するボランティア 誰もいないと思う その他 わからない 無回答
④今後の居住意向について 将来の居住意向をみると、全体では「できればこのまま住み続けたい」が 77％を占め、住 み続けたい理由としては「住み慣れているから」76％、「家賃が安いから」58％となっている。 一方、転居したい理由をみると「階段の昇り降りが大変」が 50％、「建物が古く汚いから」が 47％となっており、転居したい住宅としては「他の市営住宅、府営住宅」が 37％となってい る。市営住宅に望む工事内容をみると「必要最小限の修理」が 47％と最も多い。 76% 29% 24% 29% 15% 58% 3% 1% 0% 20% 40% 60% 80% 住み慣れているから 今の近所付き合いが 気に入っているから 親戚や頼れる人が 近くにいるから 交通の便が良いから 引っ越すのが面倒だから 家賃が安いから その他 わからない 77% 67% 57% 82% 87% 81% 77% 86% 92% 71% 63% 81% 13% 29% 19% 12% 7% 5% 13% 7% 15% 20% 12% 7% 5% 24% 3% 4% 7% 10% 2% 11% 11% 5% 3% 3% 2% 7% 5% 8% 3% 7% 2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 全体 梶第１A 梶第１B 梶第2 金下 佐太 佐太第一 桜町 寺方 大久保 大宮 日吉 出来ればこのまま住み続けたい 出来れば引越しをしたい わからない 無回答 ■将来の居住意向 47% 29% 6% 13% 6% 50% 6% 20% 7% 0% 0% 20% 40% 60% 80% 建物が古く汚いから もっと広い住宅に住みたいから 同じ年齢層の人が近くにいないから 近所関係がよくないから 親戚や頼れる人が近くにいないから 階段の昇り降りが大変だから 充実した介護支援等を受けたいから 交通の便が悪いから その他 わからない 25% 31% 28% 27% 47% 6% 6% 0% 20% 40% 60% 80% 建替え 耐震補強 エレベーターの設置 浴室の設置 必要最小限の修理 その他 わからない ■住み続けたい理由（重複回答） ■転居したい理由（重複回答） ■転居したい住宅 ■市営住宅に望む工事内容（重複回答） 37% 14% 7% 11% 4% 6% 4% 9% 0% 20% 40% 60% 80% 他の市営住宅、府営住宅 今の市営住宅の１階 民間の賃貸マンション等 戸建住宅や分譲マンションの購入 介護付き住宅 子どもや親の住まい その他
⑤お住まいの方の介護状況について 要介護・障がい者の有無をみると「要介護認定や要支援認定を受けている者がいる」に回答 した世帯が 12％、「障害者手帳の交付を受けている者がいる」に回答した世帯が 14％となって いる。 同居家族の要介護度については、「要介護２」が 18 人と最も多い。 また、入居者の外出頻度をみると、「ほとんど毎日外出している」が 52％と過半を超えてい る一方で、「ほとんど外出しない」が５％ある。 3 8 8 18 10 4 7 0 8 2 0 5 10 15 20 要支援１ 要支援２ 要介護１ 要介護２ 要介護３ 要介護４ 要介護５ その他 わからない 無回答 （人） 12% 14% 31% 2% 46% 0% 20% 40% 60% 要介護認定や要支援認定を 受けている者がいる 障害者手帳の交付を 受けている者がいる 要介護認定や障害者手帳の 交付を受けている者はいない その他 無回答 52% 20% 6% 5% 3% 15% 0% 20% 40% 60% ほとんど毎日外出している ２～３日に一度外出する程度 １週間に一度外出する程度 ほとんど外出しない その他 無回答 ■要介護・障がい者の有無（重複回答） ■同居家族の要介護度（重複回答） ■入居者の外出頻度 注）この質問は、対象世帯の家族のうち、最も外出頻度が少 ない方の外出頻度を聞いたものである。
１－９
守口市の人口や住宅の状況
（１）人口・世帯数の推移 昭和30年代から40年代前半にかけて都市化が進行。昭和46年をピークに人口は減少。 本市の人口は、昭和30年代から40年代にかけて急増し、昭和46年には約18万８千人に達した が、その後は減少傾向にあり、平成23年には約14万７千人となっている。 また、世帯数については、昭和50年代に減少傾向にあったものの、その後はゆるやかに増加 傾向が続いており、平成23年には約７万世帯と過去最高となっている。 昭和40年からの人口・世帯の伸びについてみると、人口は約1.1倍、世帯は約1.7倍にとどま っており、大阪府全体や京阪沿線の各市（門真市、寝屋川市、枚方市）と比較しても、伸びが 小さくなっている。 ■人口・世帯数の推移 ■人口の伸び(昭和40年を100/他都市比較) ■世帯数の伸び(昭和40年を100/他都市比較) 106 137 210 320 133 100 200 300 400 昭和 40年 45 年 50 年 55 年 60 年 平成 ２年 ７ 年 12 年 17 年 22 年 守口市 門真市 寝屋川市 枚方市 大阪府 170 201 312 515 218 100 200 300 400 500 600 昭和 40年 45 年 50 年 55 年 60 年 平成 ２年 ７ 年 12 年 17 年 22 年 守口市 門真市 寝屋川市 枚方市 大阪府 資料：守口市統計書（住民基本台帳人口） 147,122 187,791 69,911 61,774 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 180,000 200,000 昭和30 35 40 45 50 55 60 平成2 7 12 17 22 人口 世帯数 （人・世帯） 23（２）年齢構成 急速な高齢化の進行。平成 22 年の高齢化率は 24.4％に。 年齢階層別の人口構成をみると、15歳未満の年少人口の割合は、昭和60年の20.2％から減少 を続け、平成22年には12.4％となっている。また、15歳以上65歳未満の生産年齢人口の割合は、 昭和60年の71.6％から減少を続け、平成22年には62.5％となっている。 高齢化の進行は平成７年までは比較的緩やかであったが、平成12年以降は急速に上昇してお り、平成22年時点の高齢化率（65歳以上の老年人口の割合）は24.4％となっている。 ■年齢階層別構成 ■高齢化率の推移 (昭和60～平成22年/他都市比較) 20.2% 16.0% 14.3% 13.9% 13.2% 12.4% 71.6% 74.0% 73.7% 70.6% 64.3% 62.5% 8.2% 9.5% 11.7% 15.3% 19.9% 24.4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 昭和 60年 平成 ２年 平成 ７年 平成 12年 平成 17年 平成 22年 年少人口 (0～14歳) 生産年齢人口 (15～64歳) 老年人口 (65歳以上) 不詳 資料：国勢調査 15.3 11.7 19.9 24.4 9.5 8.2 5 10 15 20 25 昭和 60年 平成 ２年 平成 ７年 平成 12年 平成 17年 平成 22年 守口市 門真市 寝屋川市 枚方市 大阪府 資料：国勢調査 (％)
（３）世帯構成 １人または２人の世帯が約７割を占める。単独または夫婦のみの世帯が約６割を占める。 世帯人員別の世帯数をみると、１人～２人世帯が増加、４人以上の世帯が減少する傾向にあ り、平成22年では１人または２人の小規模世帯が全体の約７割を占めている。他都市と比較す ると、概ね大阪府の平均と同様の構成となっている。 家族類型別の世帯数をみると、単独世帯、夫婦のみ世帯、ひとり親世帯が増加、夫婦と子世 帯が減少する傾向にあり、平成22年では、単独世帯が約４割、夫婦のみ世帯が約２割を占めて いる。他都市と比較すると、概ね大阪府の平均と同様の構成となっている。 ■世帯人員別世帯数の推移 ■家族類型別世帯数の推移 資料：国勢調査 資料：国勢調査 世帯人員別世帯数の構成（他都市比較） 家族類型別世帯数の構成（他都市比較） 資料：国勢調査(平成22年) 資料：国勢調査(平成22年) ※三世代：「夫婦，子供と両親から成る世帯」「夫婦，子供とひとり親から 成る世帯」「夫婦，子供，親と他の親族から成る世帯」の計とした 12,518 13,671 16,981 19,740 19,629 24,292 10,309 12,143 14,468 15,987 16,873 18,083 9,844 10,832 11,792 11,599 10,805 10,833 14,099 13,154 11,559 10,089 9,033 8,470 7,270 5,988 5,170 4,413 3,829 3,407 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 昭60 平２ 平７ 平12 平17 平22 １人 ２人 ３人 ４人 ５人以上 37.3 37.7 29.7 27.8 35.8 27.8 27.3 30.5 29.4 27.2 16.6 16.6 19.4 20.1 17.4 13.0 12.8 14.8 16.8 14.1 5.2 5.7 5.6 5.9 5.5 0% 20% 40% 60% 80% 100% 守口市 門真市 寝屋川市 枚方市 大阪府 １人 ２人 ３人 ４人 ５人以上 12,518 13,483 16,744 19,432 19,629 24,292 7,273 8,821 10,564 11,867 12,253 12,589 24,482 23,713 22,529 20,506 18,214 17,496 4,247 4,726 5,248 5,552 5,931 6,677 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 昭60 平２ 平７ 平12 平17 平22 単独 世帯 夫婦 のみ 夫婦 と子 ひと り親 と子 三 世 代 その他 の親族 世帯 非親 族世 帯 37.3 37.7 29.7 27.8 35.8 19.3 18.7 21.9 21.9 19.2 26.9 26.1 30.9 34.2 28.4 10.3 10.9 10.4 9.2 9.5 0% 20% 40% 60% 80% 100% 守口市 門真市 寝屋川市 枚方市 大阪府 単独 世帯 夫婦 のみ 夫婦 と子 ひと り親 と子 三 世 代 その他 の親族 世帯 非親 族世 帯 ■世帯人員別世帯数の構成（他都市比較） ■家族類型別世帯数の構成（他都市比較）
（４）住宅総数・空家率の推移 住宅総数は増加傾向にあり約７万４千戸。 空家数も増加傾向にあり約１万２千戸。（空家率 15.6％） 住宅・土地統計調査によると、本市の住宅数は増加を続けており、平成20年には約７万４千 戸となっている。 居住世帯のない住宅のうち空家についてみると、昭和58年から平成５年にかけては空家数、 空家率ともに減少していたが、その後増加に転じ、平成20年には、空家数約１万２千戸、空家 率15.6％となっている。 空家率を他都市と比較すると、京阪沿線の各市では平成15年から平成20年の５年間で空家率 は低下の傾向にある中、守口市だけが増加傾向となっている。また、平成20年の空家率で比較 すると、大阪府よりも1.2ポイント高く、京阪沿線では門真市に次いで高くなっている。 ■住宅数の推移 ■空家数・空家率の推移 ■空家率の増減の他都市比較 ■空き家の内訳別戸数の推移（参考） 資料：住宅・土地統計調査 資料：住宅・土地統計調査 8,060 7,190 6,760 9,550 10,200 11,610 13.4% 11.7% 10.4% 13.7% 15.6% 14.5% 0 5,000 10,000 15,000 昭和 58年 63 年 平成 ５年 10 年 15 年 20 年 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 空家数 空家率 50,770 52,490 56,650 59,350 59,130 62,130 9,400 8,930 8,070 10,480 11,360 12,190 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 昭和 58年 63 年 平成 ５年 10 年 15 年 20 年 居住世帯あり 居住世帯なし 資料：住宅・土地統計調査 13.7% 16.0% 12.3% 10.8% 13.0% 14.5% 16.4% 15.8% 12.8% 14.6% 15.6% 15.9% 14.5% 11.8% 14.4% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 守口市 門真市 寝屋川市 枚方市 大阪府 平成10年 平成15年 平成20年 資料：住宅・土地統計調査 0 5000 10000 15000 20000 25000 〃 H20 枚方市H15 〃 H20 寝屋川市H15 〃 H20 門真市H15 〃 H20 守口市H15 二次的住宅 賃貸用の住宅 売却用の住宅 その他の住宅 注：住宅・土地統計調査は抽出調査であり（守口市では 1/5～1/10 の抽出率）、結果数値は誤 注：「居住世帯なし」には「空き家」のほか「建築 中の住宅」「一時現在者のみの住宅」を含む。
（５）住宅タイプ 公的借家（公社住宅、機構住宅を含む）の割合は４％で、大阪府や周辺市と比べ低い。 住宅タイプ別にみると、平成20年調査では持家戸建が約２万戸（32.4％）と最も多く、次い で民営借家共同（文化・アパート及び賃貸マンション）が約１万７千戸（27.9％）、持家共同 （分譲マンション）が約８千戸（12.4％）、持家長屋建が約６千戸（9.0％）、民営借家戸建・ 長屋建が約４千戸（7.1％）、公的借家が約２千戸（4.0％）などとなっている。 他都市と比較すると、公的借家（公社住宅、機構住宅を含む）の割合が、大阪府や周辺市と 比べて低くなっている。 住宅タイプ別、住宅数の推移 資料：住宅・土地統計調査、住宅・土地統計調査大阪府独自集計結果報告 住宅タイプ別、住宅数の割合（他都市比較） 資料：住宅・土地統計調査（平成20年） 32.4% 33.1% 41.8 49.2% 36.3% 9.0% 7.3% 3.9 1.4% 2.5% 12.4% 7.7% 13.5 12.8% 14.1% 4.0% 9.4% 8.3 8.2% 9.9% 7.1% 7.6% 4.8 4.4% 4.8% 27.9% 30.3% 17.0% 26.2% 1.3% 4.5% 4.4% 21.8 1.8% 2.6% 1.2 2.2% 4.8 3.2% 5.1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 守口市 門真市 寝屋川市 枚方市 大阪府 持家 (戸建) 持家 (長屋建) 持家 (共同) 公的 借家 民営借家 (戸建･長屋建) 民営借家 (共同) 給与 住宅 その他 ・不詳 13,753 15,201 19,740 20,110 9,226 8,983 5,380 5,570 4,759 6,467 5,480 7,710 2,887 2,921 3,330 2,490 7,378 5,993 6,050 4,420 6,669 6,880 8,115 10,634 12,200 17,310 3,780 1,380 940 971 1,452 3,140 2,230 1,298 2,410 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 平成 ５年 10年 15年 20年 持家 (戸建) 持家 (長屋建) 持家 (共同) 公的 借家 民営借家 (戸建･長屋建) 民営借家 (木造共同) 民営借家 (非木造共同) 給与 住宅 その他 ・不詳 ※構造区分なし ■住宅タイプ別住宅数の推移 ■住宅タイプ別住宅数の割合（他都市比較）
（６）居住面積水準 最低居住面積水準未満の割合は 12.1％(7,180 世帯)で、大阪府よりも 1.5 ポイント高い。 最低居住面積水準未満の世帯数は、平成20年時点で約7,180世帯（12.1％）で、大阪府平均 (10.6％)よりもやや高くなってる。最低居住面積水準未満の約7,180世帯の内訳を、住宅の所 有関係別にみると、民営借家（非木造）が最も多く52％、次いで民営借家（木造）が30％を占 めている。 所有関係別に最低居住面積水準未満の世帯の割合を見ると、民営借家に居住する世帯の約３ 割が最低居住面積水準未満となっている。 家族類型別に最低居住面積水準未満の世帯の割合を見ると、単身世帯で高く、30～64歳の単 身世帯の約２割、65歳以上の単身世帯の約１割が最低居住面積水準未満となっている。 居住面積水準の状況 最低居住面積水準未満世帯の所有関係別内訳 資料：住宅・土地統計調査（平成20年） 資料：住宅・土地統計調査（平成20年） 所有関係別、最低居住面積水準未満世帯の割合 家族類型別、最低居住面積水準未満世帯の割合 資料：住宅・土地統計調査（平成20年） 資料：住宅・土地統計調査（平成20年） 10.6% 12.1% 44.6% 47.6% 44.7% 40.3% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 大阪府 守口市 最低居住面積 水準未満 最低居住面積水準 以上、誘導居住 面積水準未満 誘導居住 面積水準 以上 0.5% 27.1% 15.0% 3.2% 5.9% 6.8% 0.0% 18.6% 8.0% 4.4% 4.3% 6.4% 7.8% 3.5% 0% 10% 20% 30% 40% 30歳未満の単身 30～64歳の単身 65歳以上の単身 夫婦のみ (うち高齢夫婦) 夫婦と18歳未満 夫婦と18歳以上 大阪府 守口市 7% 8% 3% 19% 30% 61% 52% 3% 6% 10% 2% 1% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 大阪府 守口市 持 ち 家 公営 の 借家 機構･ 公社の 借家 民営 借家 (木造) 民営 借家 (非木造) 給与 住宅 1.3% 12.6% 8.4% 25.8% 2.2% 7.6% 7.7% 28.9% 25.8% 27.6% 0% 10% 20% 30% 40% 持ち家 公営の借家 機構・公社の借家 民営借家(木 造) 民営借家(非木造) 大阪府 守口市 ■居住面積水準の状況 ■最低居住面積水準未満世帯の所有関係別内訳 ■所有関係別最低居住面積水準未満世帯の割合 ■家族類型別最低居住面積水準未満世帯の割合
（７）家賃 １畳当たり家賃は借家全体で 3,226 円/畳。公営借家では 1,445 円/畳。 １畳当たり家賃を所有関係別にみると、全体で3,226円/畳、民営借家で3,536円/畳、公営借 家で1,445円/畳となっている。また、構造別にみると、木造では2,703円/畳、非木造では3,419 円/畳となっている。 家計を主に支える者の年齢別に１ヶ月当たりの家賃を見ると、平均家賃では35～44歳が最も 高く約６万円なのに対し、65歳以上では最も低く約４万８千円となっている。65歳以上の借家 に居住する世帯のうち、約３割は２～４万円の家賃の住宅に住んでいる。 ■所有関係別構造別１畳当たり家賃の平均 ■家計を主に支える者の年齢、１か月当たり家賃別借家に居住する主世帯数 資料：住宅・土地統計調査（平成20年） 0 500 1,000 1,500 2,000 50円 未満 50～ 1万 1～ 2万 2～ 4万 4～ 6万 6～ 8万 8～ 10万 10万 以上 25歳未満 （50,394） 25～34歳 （58,816） 35～44歳 （60,232） 45～54歳 （58,092） 55～64歳 （50,574） 65歳以上 （47,550） (世帯) （）は平均の家賃を示す。全体では53,535円 資料：住宅・土地統計調査（平成20年） 3226 1445 3346 1600 2,703 3,419 3536 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 専用住宅 全体 公営 借家 機構・ 公社 民営 借家 給与 住宅 木造 非木造 (円/畳)
１－１０
住宅ストックおよび管理運営に関する課題
（１）住宅ストックに関する課題 ① 市営住宅ストックの状況 本市の市営住宅は、構造で類型化すると以下のとおり。 ○木造 ２団地 29戸（寺方、五番） （南拾番、八雲は平成23年度末に用途廃止） ○耐火住宅 ・新耐震基準以前 ７団地 604戸（佐太、佐太第一、梶第二、大久保、金下、日吉、桜町） （佐太については平成17年度に補強工事実施済） （大久保は耐震診断の結果ＯＫ） ・新耐震基準以降 ２団地 119戸（梶第一、大宮） ② 耐震性の確保 耐火住宅のうち耐震性が確保されていない５団地（上記太字）350戸の耐震性確保が急務の 課題となっている。このうち改良住宅を含む３団地（金下、日吉、桜町）については、耐震補 強工事の施工が困難、対費用効果が低い、入居したままの工事が困難、権利者の費用負担が生 じるなど課題が多く、建替えを視野に入れた検討が求められる。 ③ 住宅性能の向上 ○居住性能 本市の市営耐火住宅９団地723戸のうち、浴室が設置されていない団地が２団地３４２戸 （梶第二、大久保）となっている。建設当時は公衆浴場が近隣に立地していたが、近年は減 少傾向にある。よって、現代の生活水準に応じた改善が求められる。 ○高齢化対応 本市の市営中高層住宅９団地723戸のうち、エレベーターの設置されている団地は高層住 宅の４団地219戸であり、中層住宅５団地16棟504戸はエレベーターが設置されていない。こ れらは１棟54戸を除く15棟450戸が階段室型である。 なお、入居者が介護保険等を活用して手すりやスロープを設置するために室内の改修工事 を行う場合は、本市が許可を行っている。また、日常生活に身体機能上の制限を受ける入居 者に対しては下層階への住み替えを平成23年度より実施している。 当面はこうしたソフト対策を進めながら、将来的には本格的なバリアフリー住宅への改善 が求められる。④ ＬＣＣを考慮した長寿命化対策（最適手法の検討） 本市のＲＣ造市営住宅の耐震診断では、コンクリート圧縮強度が著しく低下している団地も みられる。耐用年限（70年）まで維持するにはコンクリート圧縮強度を低下させない長寿命化 対策工事が必要である。 また、建物や設備の老朽化が進み原因が判明できない漏水事故も頻繁に発生している。 このように本市の市営住宅は、耐震性や住宅性能の面で多くの課題を抱えている。個々の団 地の実情に応じて、用途廃止、個別改善、全面的改善、長寿命化改善、建替え等の最適手法を 検討する必要がある。最適手法については、費用対効果を考慮し、ＬＣＣ（ライフサイクルコ スト）※を算出したうえで、検討を進める必要がある。 ※ＬＣＣ（ライフサイクルコスト）：ある建物（ここでは公営住宅の住棟）が竣工・管理開始してから、用途 廃止・除却するまでの期間に必要となる整備・管理コストの総合計。
（２）管理運営に関する課題
① 入居者資格 本市の応募者（平成22、23年度）は単身者が約56％を占め、単身者は高齢者61％、被生活保 護者30％、障がい者９％となっている。また、本市の単身者は増加傾向にあり、平成22年国勢 調査では37％となっており、今後も増加していくことが予想される。さらに、これまでの単身 者は若年者、高齢者が比較的多かったが、未婚・離婚の中年単身者も増加傾向にあり、多様化 が進んでいる。 入居収入基準については、高齢者世帯、障がい者世帯、子育て（就学前）世帯等は、本来階 層より収入基準が高く設定されている。本市の応募者（平成22、23年度）をみると、高齢者世 帯、障がい者世帯、子育て（就学前）世帯等の応募者は84.2％（高齢者59.4％、子育て12.4％、 障がい者12.4％）となっているが、２世帯を除いて本来階層の収入基準内にある。 こうした現状を踏まえ、入居者資格について柔軟な対応を検討しなければならない。 ② 募集方法 本市の入居者募集は、住宅のタイプに応じて３区分に分けて行われている。応募倍率はこの 10年平均は6.5倍となっている。 空家募集については登録制度（住宅を特定せずに募集）としているが、当選後の辞退者が少 なからずみられることから、その改善策の検討が必要である。③ 公平性の確保 ○入居承継 市営住宅入居者の居住年数は約半数が30年以上であり、生まれてからずっと居住している 入居者も少なからずみられる。入居承継については、国のガイドラインが示されているとお り、市営住宅の需要が高いことから、不公平感の生じない基準を検討する必要がある。 ○収入超過者・高額所得者対策 収入超過者、高額所得者に対して通知は行っているが、より周知を徹底させる方策を検討 する。 ○家賃滞納者対策 長期の家賃滞納者に対しては、平成14年度以降は明渡し訴訟を提起しており、一定の成果 をあげてきている。今後は短期の家賃滞納者に対しても、文書だけでなく、細かく丁寧な対 応を検討する必要がある。 ④ 高齢化対策 入居者の高齢化率は約50％に達しており、以下のような課題がみられる。 ○自治会活動の低下 共用部分の植木剪定や草刈り、清掃活動など団地の維持管理は入居者が担っているが、高 齢化等により参加できない入居者が増加している。自治会活動を維持するためにも、若年者 の入居促進方策の検討など、コミュニティバランスのある団地づくりを検討する必要がある。 ○高齢単身者の見守り 入居者のうち約1/3は高齢単身者である。高齢単身者の見守りシステムの検討が必要であ る。 ⑤ 管理運営 ○より利便性を高める日常管理の検討 現在、日常管理は住宅管理係職員が直営で行っているが、限られた人員での対応であり、 入居者の利便性の向上により一層つながる管理手法の検討が必要である。 ○空室の有効利用 Ｃ区分住宅の４・５階の住戸は入居希望者が少なく空室が目立っている。入居者資格の変 更による若年者の入居やグループホーム等の利用など有効活用の検討が必要である。 ○集会所の周辺地域への開放 集会所については入居者使用が原則となっているが、周辺地域住民が利用できるなど、周 辺地域との交流や一体的なコミュニティの形成の場としての活用を検討が必要である。
