最低居住面積水準未満の世帯数は、平成20年時点で約7,180世帯（12.1％）で、大阪府平均 (10.6％)よりもやや高くなってる。最低居住面積水準未満の約7,180世帯の内訳を、住宅の所 有関係別にみると、民営借家（非木造）が最も多く52％、次いで民営借家（木造）が30％を占 めている。
所有関係別に最低居住面積水準未満の世帯の割合を見ると、民営借家に居住する世帯の約３ 割が最低居住面積水準未満となっている。
家族類型別に最低居住面積水準未満の世帯の割合を見ると、単身世帯で高く、30～64歳の単 身世帯の約２割、65歳以上の単身世帯の約１割が最低居住面積水準未満となっている。
居住面積水準の状況 最低居住面積水準未満世帯の所有関係別内訳
資料：住宅・土地統計調査（平成20年） 資料：住宅・土地統計調査（平成20年）
所有関係別、最低居住面積水準未満世帯の割合 家族類型別、最低居住面積水準未満世帯の割合
資料：住宅・土地統計調査（平成20年）
資料：住宅・土地統計調査（平成20年）
10.6%
12.1%
44.6%
47.6%
44.7%
40.3%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
大阪府
守口市
最低居住面積 水準未満
最低居住面積水準 以上、誘導居住 面積水準未満
誘導居住 面積水準 以上
0.5%
27.1%
15.0%
3.2%
5.9%
6.8%
0.0%
18.6%
8.0%
4.4%
4.3%
6.4%
7.8%
3.5%
0% 10% 20% 30% 40%
30歳未満の単身 30～64歳の単身 65歳以上の単身 夫婦のみ (うち高齢夫婦) 夫婦と18歳未満 夫婦と18歳以上
大阪府 守口市 7% 8% 3% 19%
30%
61%
52%
3%
10% 6%
2%
1%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
大阪府
守口市
持 ち 家
公営 の 借家
機構･
公社の 借家
民営 借家 (木造)
民営 借家 (非木造)
給与 住宅
1.3%
12.6%
8.4%
25.8%
2.2%
7.6%
7.7%
28.9%
25.8%
27.6%
0% 10% 20% 30% 40%
持ち家 公営の借家 機構・公社の借家 民営借家(木 造) 民営借家(非木造)
大阪府 守口市
■居住面積水準の状況 ■最低居住面積水準未満世帯の所有関係別内訳
■所有関係別最低居住面積水準未満世帯の割合 ■家族類型別最低居住面積水準未満世帯の割合
（７）家賃
１畳当たり家賃は借家全体で 3,226 円/畳。公営借家では 1,445 円/畳。
１畳当たり家賃を所有関係別にみると、全体で3,226円/畳、民営借家で3,536円/畳、公営借 家で1,445円/畳となっている。また、構造別にみると、木造では2,703円/畳、非木造では3,419 円/畳となっている。
家計を主に支える者の年齢別に１ヶ月当たりの家賃を見ると、平均家賃では35～44歳が最も 高く約６万円なのに対し、65歳以上では最も低く約４万８千円となっている。65歳以上の借家 に居住する世帯のうち、約３割は２～４万円の家賃の住宅に住んでいる。
■所有関係別構造別１畳当たり家賃の平均
■家計を主に支える者の年齢、１か月当たり家賃別借家に居住する主世帯数
資料：住宅・土地統計調査（平成20年）
0 500 1,000 1,500 2,000
50円 未満
50～
1万
1～
2万
2～
4万
4～
6万
6～
8万
8～
10万
10万 以上 25歳未満
（50,394）
25～34歳
（58,816）
35～44歳
（60,232）
45～54歳
（58,092）
55～64歳
（50,574）
65歳以上
（47,550）
(世帯)
（）は平均の家賃を示す。全体では53,535円
資料：住宅・土地統計調査（平成20年）
3226
1445
3346
1600
2,703
3,419 3536
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000
専用住宅 全体
公営 借家
機構・
公社
民営 借家
給与 住宅
木造 非木造
(円/畳)
１－１０ 住宅ストックおよび管理運営に関する課題
（１）住宅ストックに関する課題
① 市営住宅ストックの状況
本市の市営住宅は、構造で類型化すると以下のとおり。
○木造 ２団地 29戸（寺方、五番）
（南拾番、八雲は平成23年度末に用途廃止）
○耐火住宅
・新耐震基準以前 ７団地 604戸（佐太、
佐太第一、 梶第二、大久保、 金下、 日吉、 桜町）
（佐太については平成17年度に補強工事実施済）
（大久保は耐震診断の結果ＯＫ）
・新耐震基準以降 ２団地 119戸（梶第一、大宮）
② 耐震性の確保
耐火住宅のうち耐震性が確保されていない５団地（上記太字）350戸の耐震性確保が急務の 課題となっている。このうち改良住宅を含む３団地（金下、日吉、桜町）については、耐震補 強工事の施工が困難、対費用効果が低い、入居したままの工事が困難、権利者の費用負担が生 じるなど課題が多く、建替えを視野に入れた検討が求められる。
③ 住宅性能の向上
○居住性能
本市の市営耐火住宅９団地723戸のうち、浴室が設置されていない団地が２団地３４２戸
（梶第二、大久保）となっている。建設当時は公衆浴場が近隣に立地していたが、近年は減 少傾向にある。よって、現代の生活水準に応じた改善が求められる。
○高齢化対応
本市の市営中高層住宅９団地723戸のうち、エレベーターの設置されている団地は高層住 宅の４団地219戸であり、中層住宅５団地16棟504戸はエレベーターが設置されていない。こ れらは１棟54戸を除く15棟450戸が階段室型である。
なお、入居者が介護保険等を活用して手すりやスロープを設置するために室内の改修工事 を行う場合は、本市が許可を行っている。また、日常生活に身体機能上の制限を受ける入居 者に対しては下層階への住み替えを平成23年度より実施している。
当面はこうしたソフト対策を進めながら、将来的には本格的なバリアフリー住宅への改善 が求められる。
④ ＬＣＣを考慮した長寿命化対策（最適手法の検討）
本市のＲＣ造市営住宅の耐震診断では、コンクリート圧縮強度が著しく低下している団地も みられる。耐用年限（70年）まで維持するにはコンクリート圧縮強度を低下させない長寿命化 対策工事が必要である。
また、建物や設備の老朽化が進み原因が判明できない漏水事故も頻繁に発生している。
このように本市の市営住宅は、耐震性や住宅性能の面で多くの課題を抱えている。個々の団 地の実情に応じて、用途廃止、個別改善、全面的改善、長寿命化改善、建替え等の最適手法を 検討する必要がある。最適手法については、費用対効果を考慮し、ＬＣＣ（ライフサイクルコ スト）※を算出したうえで、検討を進める必要がある。
※ＬＣＣ（ライフサイクルコスト）：ある建物（ここでは公営住宅の住棟）が竣工・管理開始してから、用途 廃止・除却するまでの期間に必要となる整備・管理コストの総合計。
（２）管理運営に関する課題
① 入居者資格
本市の応募者（平成22、23年度）は単身者が約56％を占め、単身者は高齢者61％、被生活保 護者30％、障がい者９％となっている。また、本市の単身者は増加傾向にあり、平成22年国勢 調査では37％となっており、今後も増加していくことが予想される。さらに、これまでの単身 者は若年者、高齢者が比較的多かったが、未婚・離婚の中年単身者も増加傾向にあり、多様化 が進んでいる。
入居収入基準については、高齢者世帯、障がい者世帯、子育て（就学前）世帯等は、本来階 層より収入基準が高く設定されている。本市の応募者（平成22、23年度）をみると、高齢者世 帯、障がい者世帯、子育て（就学前）世帯等の応募者は84.2％（高齢者59.4％、子育て12.4％、
障がい者12.4％）となっているが、２世帯を除いて本来階層の収入基準内にある。
こうした現状を踏まえ、入居者資格について柔軟な対応を検討しなければならない。
② 募集方法
本市の入居者募集は、住宅のタイプに応じて３区分に分けて行われている。応募倍率はこの 10年平均は6.5倍となっている。
空家募集については登録制度（住宅を特定せずに募集）としているが、当選後の辞退者が少 なからずみられることから、その改善策の検討が必要である。
③ 公平性の確保
○入居承継
市営住宅入居者の居住年数は約半数が30年以上であり、生まれてからずっと居住している 入居者も少なからずみられる。入居承継については、国のガイドラインが示されているとお り、市営住宅の需要が高いことから、不公平感の生じない基準を検討する必要がある。
○収入超過者・高額所得者対策
収入超過者、高額所得者に対して通知は行っているが、より周知を徹底させる方策を検討 する。
○家賃滞納者対策
長期の家賃滞納者に対しては、平成14年度以降は明渡し訴訟を提起しており、一定の成果 をあげてきている。今後は短期の家賃滞納者に対しても、文書だけでなく、細かく丁寧な対 応を検討する必要がある。
④ 高齢化対策
入居者の高齢化率は約50％に達しており、以下のような課題がみられる。
○自治会活動の低下
共用部分の植木剪定や草刈り、清掃活動など団地の維持管理は入居者が担っているが、高 齢化等により参加できない入居者が増加している。自治会活動を維持するためにも、若年者 の入居促進方策の検討など、コミュニティバランスのある団地づくりを検討する必要がある。
○高齢単身者の見守り
入居者のうち約1/3は高齢単身者である。高齢単身者の見守りシステムの検討が必要であ る。
⑤ 管理運営
○より利便性を高める日常管理の検討
現在、日常管理は住宅管理係職員が直営で行っているが、限られた人員での対応であり、
入居者の利便性の向上により一層つながる管理手法の検討が必要である。
○空室の有効利用
Ｃ区分住宅の４・５階の住戸は入居希望者が少なく空室が目立っている。入居者資格の変 更による若年者の入居やグループホーム等の利用など有効活用の検討が必要である。
○集会所の周辺地域への開放
集会所については入居者使用が原則となっているが、周辺地域住民が利用できるなど、周 辺地域との交流や一体的なコミュニティの形成の場としての活用を検討が必要である。