TSE C o d e : 8963
シブル投資法⼈
2017年12⽉期 決算説明会資料
サ
1
分配⾦
2017
年 年間
DPU 2,828
円 前年⽐
+6.2%
2018
年 年間
DPU 2,945
円 前年⽐
+4.1%
⾒込
内部留保
導管性要件 満
配当可能利益
90%
超 配当
上
内部留保 実施
2018
年
6
⽉期
い
740
百万円
1
⼝当
154
円
(1)
内部留保 予定
当該内部留保 活⽤
DPU
予想 達成確度 ⾼
期待
物件売却
2017
年
7
⽉ 資産⼊替え 開始 本書 ⽇付現在
延
12
物件 売却 決定 売却 予定 価格合
計 実績
NOI
利回
4.1
％
(2)
16,397
百万円
上記売却 予定 価格合計
帳簿価格合計
(3)
及び鑑定評価額合計
(4)
2,799
百万円
+20.6
％
2,503
百万円
+18.0
％ 上回
直近及び今後の
物件取得
2017
年
12
⽉〜
2018
年
1
⽉ 実施
物件売却 売却代⾦ 原資
4
物件
鑑定
NOI
利回
6.2%
(5)
12,425
百万円 取得
⻄五反⽥ 売却
47
億円 ⼿元資⾦ 活⽤ 増資及び新規借⼊
伴わ い物件 追
加取得実施
資産⼊ 替え
更
推進 ⽬指
更
資産⼊ 替え
ン
本投資法⼈
資産⼊替え後
以外 資産
住居
64
物件及び商業施設
2
物件 保有
帳簿価格合計：
92,193
百万円 鑑定評価額合計：
105,531
百万円
(6)
上記
66
物件
(7)
け
2017
年
NOI
実績
5,090
百万円
NOI
利回
帳簿価格
5.5%
(8)
鑑定評価額
4.8%
(8)
2017
年〜直近の主 実績等
注
1
本書 ⽇付現在 発⾏済投資⼝ 総数
4,793,181
⼝
基
注
2
2017
年
7
⽉ 売却
2
物件
い
2016
年
7
⽉
2017
年
6
⽉
他
10
物件
い
2017
年年間
2017
年
12
⽉
28
⽇ 売却
物件
い
同⽇
実績
NOI
売却 予定 価格 除
算出
い
注
3
2017
年 売却
6
物件
い
売却時
他
6
物件
い
2017
年
12
⽉
31
⽇時点 帳簿価格 基
譲渡価格 帳簿価格 差額
当該帳簿価格 ⽤い 算出
参考値 あ 不動産等売却益
異
注
4
物件売却 先⽴ 直近 不動産鑑定評価書 基
注
5
物件取得
取得
不動産鑑定評価書
け 直接還元法 採⽤
運営純収益 取得価格 除
算出
い
注
6
2017
年
12
⽉
31
⽇時点
注
7
当該
66
物件 今後資産⼊替え 対象
可能性 あ いく
物件
い
現在 売却対象
検討 ⾏わ
い
サ
続き
2
2017
年〜直近の主 実績等
NOI
の成⻑
2017
年
及び住宅
NOI
(1)(2)
合計
前年同期 ⽐較
2.4
％増加
投資法⼈ 資産
売却益 除い
⼀⼝当 当期純利益 継続的 成⻑
(3)
ホ
実績
2017
年実績 前年⽐
(1)
：客室稼働率
-0.3pt ADR +0.8% RevPAR +0.4% GOP +2.5% NOI +2.8%
住居実績
2017
年実績
(2)
：
NOI
前年⽐
1.7
％増加 賃料増加
新規契約件数全体
55.0
％ 賃料上昇 実
現 新規契約賃料 従前賃料⽐平均
2.8%
上昇 更新契約件数全体
54.7%
賃料上昇 実現 更新契約賃
料 従前賃料⽐平均
2.0%
上昇 全体
2.4
％ 上昇 い
⾼い上昇率 達成
外部成⻑
旗艦物件 含 住居
2
物件 鑑定
NOI
利回
5.4
％
(4)
取得価格合計
24,562
百万円
3
度 取得 通
10
物件
(5)
鑑定
NOI
利回
5.7
％
(4)
取得価格合計
61,873
百万円 取得
ョ
裏付資産
特定⽬的会社 優先出資証券
49
％
い 想定配当⾦利回
8.8
％
(6)
価格 取得
ンサ
本投資法⼈
機関
他本投資法⼈ 取引先 関係性強化や
あ
MHM
100
％⼦会社
様々 技術的
⾦融
協業
事業
貢献 期待
MHM
MHM
刷新
直接予約増加 企図 新
予約
構築中
率 低下
収益改善 図
⾃⼰学習
新
導⼊予定
注
1
40
物件
指標
詳細
17
参照く
い
注
2
住居
70
物件
指標
詳細
17
参照く
い
注
3
算出⽅法及び留意点等
3
参照く
い
注
4
物件取得
取得
不動産鑑定評価書
け 直接還元法 採⽤
運営純収益 取得価格 除
算出
い
注
5
五反⽥駅前 増床部分 取得 含
DPU
の推移
3
(
円
)
年間
1
⼝当 分配⾦
DPU
2017
年
2,828
円 前年⽐
+6.2%
2018
年
2,945
円 前年⽐
+4.1%
⾒込
上段
:
12
⽉期
下段
:
6
⽉期
注
1
⼀般募集 同⽇付 決議
第三者割当
新投資⼝発⾏ 含
ン
2017
年
10
⽉
発⾏⼝数
: 932,357
⼝
(1): 410
億円
国内
2017
年
3
⽉
発⾏⼝数
: 185,000
⼝
: 86
億円
ン
2014
年
6
⽉
発⾏⼝数
:1,095,507
⼝
(1): 248
億円
ン
2015
年
7
⽉
発⾏⼝数
: 525,000
⼝
(1): 303
億円
ン
2016
年
3
⽉
発⾏⼝数
: 482,138
⼝
(1): 391
億円
2013
2014
2015
2016
2017
2018
予想
264
573
860
1,186
1,264
1,383
237
733
1,187
1,477
1,564
1,562
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
2,945
2,663
+6.2%
2,828
501
+160.7%
1,306
+56.7%
2,047
+30.1%
投資法⼈のコ 収益分析
1
資産売却益 増資関連⼀時費⽤
除く 資産
NOI
収益 分析
以下 表
本投資法⼈
け
2016
年
2018
年
調整後
1
⼝当 当期純利益 成⻑ ⽰
ョ
(1)
4
1
⼝当た 当期純利益 調整後
2016
年
2017
年
2018
年
1
⽉－
6
⽉
7
⽉－
12
⽉
年間
1
⽉－
6
⽉
7
⽉－
12
⽉
年間
前年⽐
1
⽉－
6
⽉
7
⽉－
12
⽉
年間
前年⽐
NOI
7,136
8,414
15,551
8,024
10,008
18,032
16.0%
9,450
10,604
20,054
11.2%
(-)
減価償却費
(1,676)
(2,065)
(3,741)
(2,281)
(2,567)
(4,848)
(2,842)
(2,871)
(5,713)
償却後
NOI
5,460
6,349
11,809
5,742
7,441
13,183
11.6%
6,607
7,733
14,340
8.8%
(+)
優先出資証券
配当収⼊
(1)
481
481
672
1,129
1,802
(-)
⽀払利息 融資関連費⽤
(575)
(545)
(1,121)
(600)
(749)
(1,350)
(711)
(719)
(1,430)
(-)
資産運⽤報酬
(250)
(250)
(500)
(250)
(250)
(500)
(275)
(275)
(550)
(-)
他営業費⽤
(2)
(136)
(165)
(301)
(148)
(195)
(343)
(206)
(204)
(411)
当期純利益
(
調整後
)
4,498
5,388
9,886
4,743
6,726
11,470
16.0%
6,087
7,663
13,750
19.9%
平均発⾏済投資⼝数
3,436,572
3,675,824
3,565,386
3,788,254
4,266,437
4,055,985
13.8%
4,793,181
4,793,181
4,793,181
18.2%
1
⼝当た 当期純利益
(
調整後
)
円
1,308
1,465
2,773
1,252
1,576
2,828
2.0%
1,270
1,598
2,868
1.4%
注
1
2016
年及び
2017
年
1
⽉－
6
⽉ 実績値
2017
年
7
⽉－
12
⽉及び
2018
年 予想値 使⽤
い
ョ
裏付資産
特定⽬的会社 優先出資証券
配当収⼊
当該配当収⼊ 収受
期間
く 配当収⼊ 根拠
収益 発⽣
期間 計上
仮定
い
各年 各期間 本投資法⼈
得
収益 説明
ョ
あ 純利益等 実績並び ⾒込 及び予想 ⽰
あ
過去 実績
⼀致
将来
け 調整後当期純利益 実現 保証
あ
注
2
資産保管⼿数料 ⼀般事務⼿数料及び
他営業費⽤ 不動産鑑定報酬 税⾦ ⼿数料 専⾨家報酬等 等 含
1,308
1,252
1,270
1,465
1,576
1,598
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
投資法⼈のコ 収益分析
2
投資法⼈ 資産
売却益 除い
⼀⼝当 当期純利益 継続的 成⻑
(1)
5
2016
2017
2018
予想
2,773
+2.0%
2,828
2,868
+1.4%
1
⼝当た 純利益 調整後
(1)
6
⽉期
1
⽉
-6
⽉
12
⽉期
7
⽉
-12
⽉
円
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
400,000
物件関係
取得
売却
他
資⾦調達
関係
PO
借⼊
投資法⼈債発⾏登録
新規借⼊
債権譲渡
他
100
％⼦会社
投資主優待開始
4
⽉〜
2017
年
12
⽉期及び直近の ベン
6
資産総額の推移
百万円
2017
年
6
⽉末
7
⽉
8
⽉
9
⽉
10
⽉
11
⽉
12
⽉
2018
年
1
⽉
2
⽉
3
⽉〜
2
物件売却
1
駐⾞場
1
9
物件売却
住居
6
3
TMK
優先出資証券取得
4
物件取得
4
MS
五反⽥駅前
追加取得
4
物件取得
4
1
物件売却
1
PM
変更 新⽥ 桃坂
OP
変更 堂島
PM
変更 南千住
2
物件
資産⼊替え
299,181
356,506
348,961
357,075
297,782
更
資産⼊替え
及び外部成⻑
2017
年
10
⽉取得物件概要
物件名称
所在地
客室数／⼾数
取得価格
百万円
(1)
鑑定評価額
百万円
(2)
想定配当収⼊
／鑑定
NOI
(3)
百万円
想定配当利回
／鑑定
NOI
利回
(3)
特定⽬的会社優先出資証券
ョ
(
優先出資証券
)
千葉県浦安市
1,016
17,845
－
1,562
(4)
8.8
％
(5)
不動産信託受益権
札幌駅北⼝
北海道札幌市
242
7,880
7,960
419
5.3
％
別府⻲ 井
⼤分県別府市
322
8,870
8,960
642
7.2
％
⼤森
東京都品川区
232 / 24
9,781
9,880
483
4.9
％
新⼤阪
⼤阪府⼤阪市
397
13,068
13,200
685
5.2
％
五反⽥駅前
(
追加取得
)
東京都品川区
49
1,849
2,600
136
7.4
％
⼩計
/
平均
(
ン
ン
ョ ベ ホ
(
優先出資証券
)
を除く
)
41,448
42,600
2,366
5.7
％
合計
(
ン
ン
ョ ベ ホ
(
優先出資証券
)
を含
)
59,293
－
3,928
6.6%
ョ
ィ優先出資証券イ
札幌駅北⼝
⻲ 井
別府
⼤森
新⼤阪
五反⽥駅前
ィ追加取得イ
7
注
1
ョ
係 特定⽬的会社優先出資証券
い
優先出資証券 係 本投資法⼈ 出資⾦額 取得価格
算定
い
以下同
注
2
鑑定評価額
当該物件取得
取得
不動産鑑定評価書 基
注
3
鑑定
NOI
上記不動産鑑定評価書
け 直接還元法 採⽤
運営純収益 いい
鑑定
NOI
利回
同運営純収益 取得価格 除
算出
い
注
4
ョ
100
％保有
特定⽬的会社
TMK
本投資法⼈
年間配当想定値 記載
い
ン
ン
ョ ベ ホ
8
特徴
所在地
千葉県浦安市舞浜
1
番
9
号
交通条件
ョ 駅 徒歩
1
分
JR
京葉線 舞浜 駅
2,600m
建築時期
1988
年
2016
3
⽉
年
/1996
10
⽉
年
(
5
⽉
/2002
棟
年
)
2
⽉
/
ョ 時期
2014
年
9
⽉〜
2015
年
7
⽉
客室数
1,016
室
賃貸可能⾯積
118,186.86 m
2
地積
51,263.00 m
2
地図
2016
年
12
⽉ 新
棟
175
室
(1)
及び東京
(1)
最多
1,016
室
有
＆
(
現在
ョ
傘下
)
年間約
3,000
万⼈ 来園者数 誇 東京
TDR)
(1)
け ⾼⽔準
安定
来園者 宿泊需要
2018
年
TDR35
周年 あ
更
需要増加 ⾒込
魅⼒あ
等 様々 施設 完備 婚礼や宴会等 宿泊以
外 需要 取 込
⾼い競争⼒
(
注
1)
東京
(
以下
TDR
いう
あ
)
東京
(
以下
TDL
いう
あ
)
及び東京
(
以下
TDS
いう
あ
)
いい
東京
運営
株式会社
直営
使⽤
(4
軒
)
東京
⼜
東京
内 あ 提携
(6
軒
)
東京
周辺
(JR
京葉線舞浜駅及び新浦安駅周辺
ン
ン
ョ ベ ホ
：共同投資
9
本投資法⼈
ョ
GIC(
政府投資公社
)
共同投資
取得
(GIC
関係法⼈
51%/
本投資法⼈
49%)
(1)
GIC
共同投資
ョ
対
⻑期安定的 投資
予
定
1981
年
政府
外貨準備運⽤
設⽴
40
国以上
い 不動産
株式 債券 幅広く投資 ⾏ い
世界中 ⾦融拠点
10
事務所 構え
1,400
⼈超 従業員 擁
⽇本
け 不動産投資
1997
年 開始
豊富 投資実績 有
GIC
との共同投資
GIC
の概要
2018
年
1
⽉
31
⽇時点
特定⽬的会社
(
裏付不動産
)
ョ
977
億円
(
有利⼦負債
)
650
億円
(2)
LTV: 65%
51%
優先出資
GIC
の
関係法⼈
49%
優先出資
本投資法⼈
注
1
優先出資 加え
本投資法⼈ 特定⽬的会社 特定出資
(24%)
会社 親会社 あ 合同会社 社員持分
(49%)
取得
い
2017
年
10
⽉取得物件 その他
4
ホ
10
物件名称
ホ
コン
ン
ン
新⼤阪
ホ
⼤森
別府⻲の井ホ
ホ
札幌駅北⼝
ホ
(1)
宿泊特化型
宿泊特化型
宿泊特化型
外観
所在地
⼤阪府⼤阪市
東京都品川区
⼤分県別府市
北海道札幌市
交通
東海道新幹線 ⼭陽新幹線 東海
道本線 新⼤阪 駅 徒歩
7
分
⼤阪市営地下鉄御堂筋線 新⼤阪 駅
徒歩 分
京浜東北線 ⼤森 駅 徒歩
7
分
京浜急⾏本線 ⼤森海岸 駅 徒歩
8
分
⽇豊本線 別府 駅 徒歩 分
⼤分⾃動⾞道 別府 Ｃ ⾞
12
分
JR
函館本線 札幌 駅 徒歩
4
分
建築時期
1974
年
6
⽉
1995
年
2
⽉
1997
年
5
⽉
2007
年
10
⽉
ベ
ョン時期
2015
年
11
⽉〜
2016
年
3
⽉
2016
年
8
⽉〜
2016
年
11
⽉
2015
年
5
〜
7
⽉
-ホ
客室数
397
室
：
232
室
：
24
⼾
322
室
242
室
地図
特徴
新幹線新⼤阪駅
議室 備え
MICE
需要 取 込
徒歩
5
分 会
⽴地
全室
22.5
㎡超 ⼤森駅徒歩
7
分
位置 品川駅 ⽻⽥空港 横浜
駅
優
⽇本有数 温泉地 ⼀
あ 別
府 所在 宴会施設
6
名
収容
可能
部屋 備え
札幌 中⼼部 位置
雪
⾏わ
⼤通公園
徒歩
圏内
資産⼊替え：売却物件⼀覧
11
2017
年
7
⽉ 資産⼊ 替え 開始 本⽇現在
延
12
物件 売却 決定 売却 予定 価格合計
NOI
利回
4.1
％
(1)
16,397
百万円
上記売却 予定 価格合計
帳簿価格
(2)
及び鑑定評価額
(3)
2,799
百万円
+20.6
％
2,503
百万円
+18.0
％ 上回
⻄五反⽥
品川区
御茶 ⽔
⽂京区
近代科学社
新宿区
⽬⿊区
NAKANO
中野区
ョ
上野松 ⾕
台東区
豊島区
池袋
⼤⽊⻘葉
仙台市
新宿
新宿区
豊島区
南池袋
神楽坂
新宿区
神⽥須⽥町第
千代⽥区
注1 実績NOI 2017年7⽉ 売却 2物件 い 2016年7⽉ 2017年6⽉ 他 10物件 い 2017年年間 実績NOI 2017年12⽉中 売却 4物件 い 2017年1⽉1⽇ 売却⽇ 実績NOI 記載 い NOI利回 当該実績NOI 売却 予定 価格 除 算出 い 注2 2017年 売却 6物件 い 売却時 他 6物件 い 2017年12⽉31⽇時点 帳簿価格 基 譲渡価格 帳簿価格 差額 当該帳簿価格 ⽤い 算出 参考値 あ 不動産等売却益 異
注3 物件売却 先⽴ 直近 不動産鑑定評価書 基
物件名称
⽤途
売却
年⽉
(
予定
)
売却
価格
(
予定
)
実績
NOI
(1)NOI
利回
(1)帳簿価格
(2)売却益
vs
帳簿価格
%
鑑定評価額
(3)
売却益
-
鑑定評価額
vs
鑑定評価額
%
近代科学社
2017
年
7
⽉
1,361 48
4.2%
1,197
163
13.6%
1,060 301
28.4%
神⽥須⽥町第
4
駐⾞場
2017
年
7
⽉
130 4
3.8%
100
29
28.9%
113
17
15.0%
新宿
2017
年
12
⽉
705 19
3.9%
701
3
0.4%
558
147
26.3%
住居
2017
年
12
⽉
1,312 52
3.8%
948
363
38.4%
1,120 192
17.1%
ョ 上野松 ⾕
住居
2017
年
12
⽉
1,329 51
4.2%
853
475
55.8%
1,230 99
8.1%
南池袋
住居
2017
年
12
⽉
934 32
3.9%
591
343
58.1%
761
173
22.9%
2017
年 ⼩計
5,772 210
3.6%
4,393
1,378 31.4%
4,842
930
19.2%
御茶 ⽔
住居
2018
年
1
⽉
1,603 65
4.2%
1,346
256
19.1%
1,420 183
12.9%
池袋
住居
2018
年
1
⽉
1,057 41
4.0%
743
314
42.3%
915
142
15.6%
神楽坂
住居
2018
年
1
⽉
732 30
4.1%
623
108
17.5%
587
145
24.8%
Ａ Ａ
2018
年
1
⽉
1,350 66
4.7%
1,125
224
19.9%
1,170 180
15.4%
⼤⽊⻘葉
2018
年
1
⽉
721 41
6.5%
725
-4
-0.6%
710 11
1.5%
⻄五反⽥
2018
年
3
⽉
5,160 217
4.0%
4,639
520
11.2%
4,250 910
21.4%
2018
年 ⼩計
10,624 462
4.4%
9,204
1,420
15.4%
9,052 1,572
17.4%
合計
16,397 672
4.1%
13,597
2,799
20.6%
13,894 2,503
18.0%
資産⼊替え：取得資⾦の創出とそ を活⽤した物件取得
12
物件名称
取得価格
百万円
鑑定評価額
百万円
鑑定
NOI
(1)
償却後鑑定
NOI
(1)
百万円
NOI
利回
百万円
NOI
利回
横浜関内
5,326
5,380
259
4.9%
193
3.6%
上越
2,772
2,800
202
7.3%
133
4.8%
弘前
2,723
2,750
198
7.3%
108
4.0%
⼤分
1,604
1,620
107
6.7%
62
3.9%
合計
12,425
12,550
767
6.2%
497
4.0%
取得⽇：
2018
年
2
⽉
7
⽇
ホ
横浜関内
ホ
上越
ホ
弘前
ホ
⼤分
4
物件 鑑定
NOI
利回
6.2
％
(1)
取得価格合計
12,425
百万円 取得 本
4
物件
増資及
び新規借⼊ 伴わ
売却資⾦ ⽤い 取得
本
4
物件取得後 物件売却
47
億円 ⼿元資⾦ 保有
物件取得 積極的 検討中
物件
取得
NOI6.0
％ 償却後
NOI4.0
％
取得
(2)
想定
場合
1
⼝当
38
円
(3)
DPU
増額効果
本
4
物件 取得
⾸都圏
需要取 込
期待
物件 中⼼ ⽴地や
⾯
い 競争⼒ ⾼く
⾼い利回 ⾒込
収益 成⻑性 安定性 実現 期待
物件 取得 ⽬指
本投資法⼈ 戦略 合致
い
注
1
取得資産
け 鑑定
NOI
2018
年
1
⽉
1
⽇ 価格時点
不動産鑑定評価書
け 直接還元法 採⽤
運営純収益 いい
償却後鑑定
NOI
鑑定
NOI
減価償却費 控除
算出
い
減価償却費 本資産運⽤会社
試算値 採⽤
い
各利回
取得価格 除
算出
い
注
2
条件 物件 取得
保証 あ
注
3
上記 条件 物件 取得
場合 年間償却後
NOI
試算値 本書 ⽇付現在 発⾏済投資⼝ 総数
4,793,181
⼝
除
試算値 あ 本投資法⼈ 投資⼝ ⼝当
分配⾦ 増減 与え 影響 ⽰
く 同額
本投資法⼈ 投資⼝ ⼝当
2018
年
2
⽉取得物件概要
13
物件名称
ホ
横浜関内
ホ
上越
ホ
弘前
ホ
⼤分
ホ
(1)
宿泊特化型
型
型
宿泊特化型
外観
所在地
神奈川県横浜市
新潟県上越市
⻘森県弘前市
⼤分県⼤分市
交通
横浜市営地下鉄
徒歩
1
分
関内 駅
JR
京浜東北線 関内 駅 徒歩
4
分
え
鉄道妙⾼
う
⾼⽥ 駅 徒歩
4
分
上信越⾃動⾞道 上越⾼⽥
I.C.
⾞
15
分
JR
奥⽻本線 弘南鉄道弘南線 弘前
駅 徒歩
1
分
東北⾃動⾞道 ⼤鰐 弘前
I.C.
⾞
約
15
分
JR
⽇豊本線 久⼤本線 豊肥本線 ⼤
分 駅 徒歩
10
分
⼤分⾃動⾞道 ⼤分
I.C.
⾞
15
分
建築時期
2016
年
8
⽉
1993
年
11
⽉
1989
年
8
⽉
2007
年
7
⽉
ベ
ョン時期
-
-
2008
年
3
⽉
-ホ
客室数
165
室
198
室
134
室
145
室
地図
特徴
2016
年
10
⽉ 新規開業
関内 駅
徒歩
1
分 同駅
横浜 駅
電⾞
5
分
198
客室 有 会議室や宴会場
2
備え
様々
対応
⽇本北部 美 い弘前市 位置
家族旅⾏
⼗分 空間 あ 幅
広い客室
提供
JR
弘前
駅 正⾯ あ
良好
⼤分 駅
徒歩
10
分 位置
利便性 優
⽴地 ⾼い天井
⼤
窓
快適性 確保
29
32
37
42
59
66
54.2%
67.6%
64.3%
79.1%
89.1%
95.2%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
0
10
20
30
40
50
60
70
80
2012
2013
2014
2015
2016
2017
売却事例
14
NAKANO
中野
け
IT
関連等
え
ョ
実施
結果 稼働率
54%
95%
上昇
NOI 2.3
倍 増加
帳簿価格
20%
上回 価格
売却 実現
ベ
ョン実施
45
⼾中
29
⼾
鑑定評価額の推移
NOI
稼働率の推移
⽤途
所在地
東京都中野区
交通
JR
線 中野 駅 徒歩
9
分
建築時期
1993
年
1
⽉
賃貸可能⾯積
2,145.00m
2賃貸可能⼾数
45
⼾
売却価格
1,350
百万円
帳簿価格
1,125
百万円
鑑定評価額
1,170
百万円
含 損の解消 売却益の発⽣
NAKANO
935
930
944
945
1,050
1,170
400
600
800
1,000
1,200
2012
2013
2014
2015
2016
2017
NOI : +36
百万円 約
2.3
倍
の推移
15
2017
年
6
⽉末時点
127
物件
⾸都圏
: 66.2
%
資産 ⼊替え
あ
住居 割合 増加
⽤途別投資⽐率
(1)
地域別投資⽐率
(1)(3)
注
1
取得価格 基
記載
い
ョ
係 特定⽬的会社優先出資証券
い
裏付け資産 あ 同
1
物件
優先出資証券 係 本投資法⼈ 出資⾦額 取得価格
裏付け資産 ⽤途 所在地 基
区分
い
注
2
他
商業施設及び駐⾞場 構成
い
注
3
各
以下
う 定義
い
⾸都圏：東京都 神奈川県 千葉県及び埼⽟県／⾸都圏 除く東京
23
区 ：東京都 東京
23
区 除く
神奈川県 千葉県及び埼⽟県／関⻄：⼤阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 和歌⼭県及び奈良県／中部：愛知県 岐⾩県 三重県 静岡県 ⻑野県 ⼭梨県 新
潟県 富⼭県 ⽯川県及び福井県
2017
年
12
⽉末時点
126
物件
2018
年
3
⽉
9
⽇時点 予定
124
物件
⾸都圏
: 63.1
%
⾸都圏
: 61.6
%
63.2%
住居
32.0%
他
(2)
4.8%
70.2%
住居
26.3%
他
(2)
3.5%
73.1%
住居
25.3%
他
(2)
1.6%
⾸都圏
除く東京
23
区
9.6%
東京
23
区
56.6%
⾸都圏
除く東京
23
区
13.2%
東京
23
区
49.9%
中部
7.7%
関⻄
11.0%
他
9.7%
⾸都圏
除く東京
23
区
14.6%
東京
23
区
47.0%
九州
6.0%
北海道
4.1%
中部
7.0%
関⻄
11.1%
他
9.2%
九州
5.6%
北海道
4.1%
中部
8.2%
関⻄
8.8%
他
10.9%
九州
3.6%
2017
年
6
⽉
30
⽇時点
2018
年
3
⽉
9
⽇時点 予定
ホ
数
1
49
物件
58
物件
ホ
別投資⽐率
1
地域別投資⽐率
1,2
ホ
の分散
16
東京
23
区以外
: 52.8
%
中部
11.0%
関⻄
8.8%
他
13.3%
⾸都圏
除く東京
23
区
12.2%
東京
23
区
47.2%
中部
9.1%
関⻄
11.4%
他
10.8%
⾸都圏
除く東京
23
区
17.8%
東京
23
区
38.3%
東京
23
区以外
: 62.7
%
ョ
含
2017
年
12
⽉期及び
2018
年
2
⽉
け
取得
更
分散化
図
い
九州
5.6%
北海道
1.9%
九州
8.2%
北海道
4.4%
宿泊特化型
88.4%
11.0%
型
0.6%
宿泊特化型
79.1%
11.4%
型
9.4%
注
1
取得価格 基
記載
い
ョ
係 特定⽬的会社優先出資証券
い
裏付け資産 あ 同
1
物件
優先出資証券 係 本投資法⼈ 出資⾦額 取得価格
裏付け資産 ⽤途 所在地 基
区分
い
注
2
各
以下
う 定義
い
⾸都圏：東京都 神奈川県 千葉県及び埼⽟県／⾸都圏 除く東京
23
区 ：東京都 東京
23
区 除く
神奈川県 千葉県及び埼⽟県／関⻄：⼤阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 和歌⼭県及び奈良県／中部：愛知県 岐⾩県 三重県 静岡県 ⻑野県 ⼭梨県
2,536 2,597
2,550 2,574
5,087 5,172
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
4,971 5,059
5,725 5,932
10,696 10,992
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
7,862 7,999
8,604
8,858
16,467
16,858
0
3,000
6,000
9,000
12,000
15,000
18,000
+2.4%
+3.0%
+1.7%
2017
年
NOI
実績
vs 2016
年
NOI
実績
17
全国分散
い
及び安定的 住居
組 合わ
個別物件 収益変動
軽減
1
⽉
– 6
⽉
7
⽉
– 12
⽉
年間
百万円
2016
(
実績
)
2017
(
実績
)
2016
(
実績
)
2017
(
実績
)
2016
(
実績
)
2017
(
実績
)
NOI
ホ
(1)
1
⽉
– 6
⽉
7
⽉
– 12
⽉
年間
NOI
住居
(2)
+0.9%
+1.7%
+2.4%
2016
(
実績
)
2017
(
実績
)
2016
(
実績
)
2017
(
実績
)
2016
(
実績
)
2017
(
実績
)
2016
(
実績
)
2017
(
実績
)
2016
(
実績
)
2017
(
実績
)
2016
(
実績
)
2017
(
実績
)
+3.6%
+2.8%
+1.8%
注
1
2017
年
12
⽉期初時点 保有
49
物件 う 固定賃料
9
物件 除く
40
物件 実績値 基
算出
い
注
2
2017
年
12
⽉期初時点 保有
住居
70
物件 実績値
当該
70
物件 う
ョ 上野松
⾕ 及び
南池袋
3
物件
2017
年
12
⽉
28
⽇付 譲渡
当該
3
物件
い
2017
年
1
⽉
1
⽇
譲渡⽇ あ
2017
年
12
⽉
28
⽇
運⽤実績
2017
年 運⽤実績
各数値 算出
い
基
算出
い
⼀時的
保険⾦収⼊及び
対応
費⽤ 除
注
3
2017
年末⽇時点 保有
商業施設 基
算出
い
注
4
全
物件
い
本投資法⼈
取得前 実績値
売主
提供 受け 実績値 基 算出
い
1
⽉
– 6
⽉
7
⽉
– 12
⽉
年間
NOI
ホ
+
住居
+
その他
(3)
)
百万円
6,986 6,775
7,996 8,016
14,983 14,792
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
16,000
-0.3%
+0.9%
-1.6%
2018
年
NOI
予想
vs 2017NOI
実績
)
18
2018
年
NOI
予想
5
京都四条
新浦安
舞浜
堂島
函館
け
ADR
向上
客室等改装
稼働停⽌ 影響 上期 含
当該
5
除い 場合
NOI 0.7%
成⻑ ⾒込
1
⽉
– 6
⽉
7
⽉
– 12
⽉
年間
2017
(
実績
)
2018
(
予想
)
2017
(
実績
)
2018
(
予想
)
2017
(
実績
)
2018
(
予想
)
NOI
ホ
(1)
+
ン
(2)
1
⽉
– 6
⽉
7
⽉
– 12
⽉
年間
NOI
住居
(3)
1
⽉
– 6
⽉
7
⽉
– 12
⽉
年間
NOI
ホ
+
ン
+
住居
+
その他
(4)
)
+3.1%
+2.8%
+2.5%
注
1
2017
年
12
⽉末時点 保有
53
物件 う 固定賃料
9
物件 除く
44
物件 基
算出
い
注
2
ョ
係 特定⽬的会社優先出資証券
2017
年 年初
保有
い 仮定
場合 当該
優先出資証券
配当収⼊ 想定値
NOI
含
い
注
3
本書 ⽇付現在 保有
い 住居
64
物件 基
⼀時的 保険⾦収⼊及び
対応
費⽤ 除
注
4
⻄五反⽥売却後
2018
年
3
⽉
9
⽇時点 保有
商業施設
2
物件 基
注
5
全
物件
い
本投資法⼈
取得前 実績値
売主
提供 受け 実績値 基 算出
い
2017
(
実績
)
2018
(
予想
)
2017
(
実績
)
2018
(
予想
)
2017
(
実績
)
2018
(
予想
)
2017
(
実績
)
2018
(
予想
)
2017
(
実績
)
2018
(
予想
)
2017
(
実績
)
2018
(
予想
)
+0.2%
-1.3%
-3.0%
2,456 2,517
2,446 2,522
4,902 5,039
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
9,626 9,475
10,628 10,722
20,254 20,197
0
3,000
6,000
9,000
12,000
15,000
18,000
21,000
24,000
百万円
百万円
ホ
指標
2017
年実績
19
2017
年
ADR RevPAR GOP
い
前年⽐
+0.8% +0.4% +2.5%
増加 達成
客室稼働率
(1)
ADR
(1)
GOP
(1)(2)
RevPAR
(1)
1
⽉
– 6
⽉
7
⽉
– 12
⽉
年間
1
⽉
– 6
⽉
7
⽉
– 12
⽉
年間
1
⽉
– 6
⽉
7
⽉
– 12
⽉
年間
1
⽉
– 6
⽉
7
⽉
– 12
⽉
年間
2016
(
実績
)
2017
(
実績
)
-0.3pt
+0.7%
-0.2%
+1.6%
-0.8pt
+0.1pt
+0.8%
+0.8%
(%)
注
1
2017
年
12
⽉期初時点 保有
49
物件 う 固定賃料
9
物件 除く
40
物件 実績値 基
算出
い
本投資法⼈
取得前 実績値
売主
提供 受け 実績値 基 算出
い
注
2
GOP
算出 あ
横浜関内
い
本投資法⼈ 受領
賃料
GOP
計算
い
2016
(
実績
)
2017
(
実績
)
2016
(
実績
)
2017
(
実績
)
2016
(
実績
)
2017
(
実績
)
2016
(
実績
)
2017
(
実績
)
2016
(
実績
)
2017
(
実績
)
2016
(
実績
)
2017
(
実績
)
2016
(
実績
)
2017
(
実績
)
2016
(
実績
)
2017
(
実績
)
2016
(
実績
)
2017
(
実績
)
2016
(
実績
)
2017
(
実績
)
2016
(
実績
)
2017
(
実績
)
+0.4%
+0.9%
+3.3%
+2.5%
9,282 9,345
10,002 10,083
9,646 9,720
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
8,338 8,320
9,048 9,131
8,696 8,729
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
89.8% 89.0%
90.5% 90.6%
90.2% 89.8%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
5,279 5,365
6,031 6,232
11,310 11,597
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
0
百万円
ホ
指標
2018
年予想
20
2018
年年間予想
稼働率
ADR RevPAR
い
+0.2pt +0.4% +0.6%
成⻑
GOP 1.3%
低下 ⾒込
2018
年
NOI
予想
5
京都四条
新浦安
舞浜
堂島
函館
け
ADR
向上
客室等改装
稼働停⽌ 影響 上期 含
当該
5
除い 場
合
GOP
横 い ⾒込
1
⽉
– 6
⽉
7
⽉
– 12
⽉
年間
1
⽉
– 6
⽉
7
⽉
– 12
⽉
年間
1
⽉
– 6
⽉
7
⽉
– 12
⽉
年間
1
⽉
– 6
⽉
7
⽉
– 12
⽉
年間
百万円
円
(%)
2017
(
実績
)
2018
(
予想
)
2017
(
実績
)
2018
(
予想
)
2017
(
実績
)
2018
(
予想
)
2017
(
実績
)
2018
(
予想
)
2017
(
実績
)
2018
(
予想
)
2017
(
実績
)
2018
(
予想
)
2017
(
実績
)
2018
(
予想
)
2017
(
実績
)
2018
(
予想
)
2017
(
実績
)
2018
(
予想
)
2017
(
実績
)
2018
(
予想
)
2017
(
実績
)
2018
(
予想
)
2017
(
実績
)
2018
(
予想
)
ADR
(1)
RevPAR
(1)
客室稼働率
(1)
GOP
(1)(2)
注1 2017年12⽉期末時点 保有 54物件 ョ 含 う 固定賃料9物件 除く45物件 基 算出 い 本投資法⼈ 取得前 実績値 売主 提供 受け 実績値 基 算出 い
注2 GOP算出 あ ョ い 同 裏付け資産 特定⽬的会社 優先出資証券 係 本投資法⼈ 出資割合 49％ GOP乗 加算 い 横浜関内 い 本投資法⼈ 受領 賃料 GOP 計算 い
10,352 10,248
11,172 11,364
10,770 10,819
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
9,174 9,073
10,140 10,366
9,662 9,725
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
+0.6%
+1.7%
-1.1%
+0.4%
-1.0%
+2.2%
88.6% 88.5%
90.8% 91.2%
89.7% 89.9%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
+0.2pt
-1.3%
-2.6%
-0.1pt
+0.4pt
-0.3%
7,493 7,301
8,972 8,945
16,466 16,247
0
4,000
8,000
12,000
16,000
20,000
9,487
9,652
9,557
9,833
95.7
95.0
94.9
96.2
50.0
60.0
70.0
80.0
90.0
100.0
8,000
8,400
8,800
9,200
9,600
10,000
10,400
2,536 2,597
2,455 2,517
2,550
2,574
2,442
2,522
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
住居
の内部成⻑
2017
年実績及び
2018
年予想
21
0
0
2017
2016
2017
2018
2016
2017
2017
2018
4,897
5,039
+2.8%
5,087
5,172
+1.7%
+2.9%
+1.7%
徹底
取組
奏功
2017
年
け 住居
前年⽐平均⽉額賃料坪単価
NOI
1.7%
上昇
2018
年 引 続 賃料上昇
積極的 推進 平均⽉額賃料坪単価
+2.9
％
NOI +2.8
％ 増加 ⾒込
百万円
稼働率及び平均⽉額賃料坪単価
(1)
円
上期
(1
⽉
-6
⽉
)
下期
(7
⽉
-12
⽉
)
平均⽉額賃料坪単価
(3)
左軸
稼働率
(4)
右軸
％
2017
年実績
70
物件
2018
年予想
64
物件
NOI
(1)(2)
2017
年実績
70
物件
2018
年予想
64
物件
注1 2017年実績 記載 2016年及び2017年 実績 2017年12⽉期初時点 保有 住居70物件 実績値 当該70物件 う ョ 上野松 ⾕ 及び 南池袋 3物件 2017年12⽉28⽇付 譲渡 当該3物件 い 2017年1⽉1⽇ 譲渡⽇ あ 2017年12⽉28⽇
運⽤実績 2017年年間 運⽤実績 2017年12⽉28⽇時点 賃貸⾯積及び賃貸可能⾯積 当⽉末 賃貸⾯積及び賃貸可能⾯積 各数値 算出 い 2018年予想 記載 2017年 実績及び2018年 予想 本書 ⽇付現在 保有 い64物件 実績値及び予想値 基 算
出 い う 本投資法⼈ 取得前 実績値 売主 提供 受け 実績値 基 算出 い 注2 ⼀時的 保険⾦収⼊及び 対応 費⽤ 除
注3 ｢平均⽉額賃料坪単価 対象期間 け 各⽉末⽇時点 ⽉額賃料 合計 賃貸⾯積 合計 除 算出 対象期間 通 賃貸⾯積 加重平均 算出 ⽉額賃料 坪単価 意味
ワ 南千住
サ 南千住
桃坂
新⽥
住居
け 旗艦物件の状況
キキ
注1 対象期間 け 新規契約及び更新 対象 契約 合わ 全契約 い 賃貸⾯積 加重平均 算出 ⽉額賃料 け 従前契約 増加率 記載注2 ワ 南千住 取得時 計算 平均⽉額賃料坪単価 鑑定評価 基 く平均⽉額賃料坪単価 差異 記載
注3 賃料保証型 契約 い PM 設定 対賃貸事業収⼊ 料率 計算 い N/A 表記 い
注4 2017年 初 当該ML/PM変更 あ 仮定 場合 2017年 NOI想定値 記載 い
