不動産投資信託
J-REIT
つい
商号等 : ッ ネ One株式会社
金融商品取引業者関東財務局長 金商 第 号
情報提供資料
2016年10月～
J-REIT
の市場動向～
目次
海外投資家
J-REIT
P.12
政策 後押
～日銀買入
年金資金
J-REIT
投資～
P.13
政策 後押
～不動産投資市場 成長戦略～
P.14
五輪開催 伴い期待
ッ
P.15
需要増加
経済波及効果
P.16
日銀
金利誘導
P.17
日米 金融政策
P.18
参考：都市圏 人口増加
J-REIT
市場
P.19
参考：多様化
J-REIT
P.20
：
J-REIT
市場
P.21
J-REIT
市場動向
P.2
不動産市況
～空室率 賃料～
P.3
不動産市況
～
ビ
供給量～
P.4
不動産市況
～地価動向～
P.5
J-REIT
増資
投資法人債 発行
P.6
J-REIT
資金調達 物件取得
P.7
東証
REIT
指数
1
口当
配当金額
P.8
配当利回
REIT
国債 利回 格差
P.9
価格水準
～
REIT
指数 値動 ～
P.10
0 2 4 6 8 10 12 14 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000
03/3/31 04/3/31 05/3/31 06/3/31 07/3/31 08/3/31 09/3/31 10/3/31 11/3/31 12/3/31 13/3/31 14/3/31 15/3/31 16/3/31 17/3/31
兆円
時価総額：右軸 東証REIT指数：左軸
東証REIT指数 配当込 ：左軸
2003
年
3
月
31
日～
2018
年
2
月
28
日
:
日次
2,612.98
704.46
1,700.96
最高値
2007
年
5
月
31
日
2018
年
2
月
28
日
最安値
2008
年
10
月
28
日
年
/
月
/
日
J-REIT
の市場動向
●東証
REIT
指数
2003
年
3
月 公表開始以来堅調 推移
2007
年
5
月
31
日 最高値 付
後 一部
J-REIT
対
信用不安や ー
・
ッ
受
大
下落
●
2009
年以降 政府
支援や
市況改善
期待
背景 東証
REIT
指数 回復傾向
2017
年 国内投
資信託 売
押
軟調 推移
足元
2018
年
2
月
米国 長期金利上昇 端 発
資産 下落 受
投資家心理 悪化
J-REIT
売
優勢
2018
年
2
月
28
日時点
出所： ー ー 等 提供 ー ッ ネ One 作成
※上記 将来 東証REIT指数 時価総額 推移 示唆 保証 あ
■東証
REIT
指数 時価総額の推移
国内金融機関 配当利回 着
目 J-REIT 対 強い需
要
不動産市況 改善傾向 景気回復期待
他資産 比 相対的 高い配 当利回 魅力
利益確定売 ・需要悪化懸念・金 利上昇 一時下落
J-REIT 配当利回 高 や不 動産市況 改善 着目 外国 人投資家 買い 膨 大幅 上昇
東証REIT指数最高値 更新
米国 ー 問題
発端 信用収縮 背景 下 落
一部J-REIT ー企業 J-REIT 対 信用不安 増 大 財務内容 信用力 面
各J-REIT ー 格
差 大 進展
政府 支援や 世界的 景気底入 期待感 高 等 反発 2010年10月 日銀 J-REIT 500億円程度買い入 決定 買入 予定額 2014年10月 年間900億円 引上
2013年4月 日銀 量的・質的金融緩和 導入 後 2014年10 月 追加金融緩和 2015年12月 金融緩和補完措置 導入
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
03/3 05/3 07/3 09/3 11/3 13/3 15/3 17/3
％
J-REIT J-REIT 都心５区
3.03
％
1.30
％
0.90
％
年
/
月
2003
年
3
月～
2018
年
2
月
*：月次
●景気回復 背景
企業 本社機能 統合や移転 拡張 積極的 行わ
い
都心
5
区
ビ 平均空
室率 低下傾向
あ
●空室率 低下 伴い
都心
5
区
ビ 平均賃料
50
月連続 上昇
い
一般的 空室率
5
％ 下回
需
給
迫感
貸 手側 賃料交渉 優位 進 や
J-REIT
保有物件 賃料上昇
収益拡大 期
待
■東証
REIT
指数 都心
5
区
ビ 平均賃料の推移
■
J-REIT
空室率 都心
5
区
ビ 平均空室率の推移
出所： ー ー 三鬼商事 一般社団法人投資信託協会 提供 ー ッ ネ One 作成 ※都心5区：千代田区 中央区 港区 新宿区 渋谷区
※上記 将来 空室率 賃料 東証REIT指数 推移 示唆 保証 あ
＊J-REIT J-REIT 空室率 2018年1月 値
不動産市況
～空室率 賃料～
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
14,000
16,000
18,000
20,000
22,000
24,000
03/3
05/3
07/3
09/3
11/3
13/3
15/3
17/3
19,500
円
年
/
月
2003
年
3
月～
2018
年
2
月
:
月次
円
/
坪
1,700.96
ポ ン
東証
REIT
指数：右軸
0 50 100 150 200 250
97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
(万㎡)
(年)
●
2018
年
ビ 供給量
対前年比較 大幅 増加
見込
内定 順調 進捗
い
模様 あ
過度 懸念 不要 考え
●
東京都 法人税率引 下
軸 外資系金融企業
40
社 東京都 誘致
目指
国際金融都市・東
京 構想骨子 発表
う
取 組
ビ
新規需要 喚起
ビ
大量供給
J-REIT
市場 及
影響 大
い 思わ
不動産市況
～
ビ の供給量～
■東京都内の大規模
ビ 供給量の推移
期間：1997年～2020年 年次
出所：森 株式会社 公表 ー ッ ネ One 作成 ※東京23区内 大規模 ビ 延床面積10,000㎡以上 物件 供給量 ※2016年度以降 着工済 ・未竣工 物件 未着工・未竣工 物件
※上記 将来 東京都内 大規模 ビ 供給量 推移 保証 あ
1997~2016年 20年間平均供給量
105.4万㎡
法人税率
Fintech
や
資産運用業
限定し
引 下
東京都 金融系
外国企業 集積
国際金融都市
東京へ
出所：各種報道 日本貿易振興機構 ー ッ ネ One作成
※上記 過去 情報 予測 あ 将来 動向 保証 あ
30.86%
19%
17%
16.5%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%
東京都 ンガ 香港
■東京都と金融ハブ諸国の法人実効税率
-6 -4 -2 0 2 4 6
06 08 10 12 14 16
％
2006
年～
2017
年
:
年次
年
不動産市況
～地価動向～
●
2017
年
1
月
1
日時点 公示地価
全国平均 前年比
0.4
％
2
年連続 上昇
訪日外国人旅行者数 増加
伴う
消費 拡大や 都市圏 中心
再開発 日銀
金融緩和
背景 不動産取引 活発化
地方圏 中枢都市：札幌 仙台 広島 福岡
上昇幅 拡大
●地価
LOOK
ー
日本 主要都市 地価
2017
年
7-9
月期
い
約
86%
地区 上昇
下落地区
13
四半期連続
い
■公示地価
出所：国土交通省 提供 ー ッ ネ One 作成
※上記 将来 地価動向 示唆 保証 あ
％
■地価
LOOK
ポー
1.1
％
3.9
％
-0.3
％
三大都市圏
全国平均
地方圏 中枢都市
※全用途平均 前年比
※ 地価LOOK ー 地価動向 先行的 表 や い高度利用地等 地区 三大都市圏 地方 中心都市等 地価動向 国土交通省 四半期 集約 前期 比較 地価 動向 上昇・横 い・下落 表 い 対象地区 変更 場合 あ
地方圏
0.4
％
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
2008年
1-3月期
2010年
1-3月期
2012年
1-3月期
2014年
1-3月期
2016年
1-3月期
下落地区
横 い地区
上昇地区
0 400 800 1,200 1,600
2013 2014 2015 2016 2017
億円 2013年～2017年:年次
0 4,000 8,000 12,000
2013 2014 2015 2016 2017
億円 2013年～2017年:年次
公募増資・第三者割当増資 新規上場
J-REIT
の増資
び投資法人債の発行
投資法人 払込期日 発行額億円 主 資金用途
日本 ー 投資法人 17/8/7 316 物件取得 三菱地所物流 ー 投資法人 17/9/13 497 新規上場 ー 投資法人 17/9/27 144 物件取得
投資法人 17/10/12 379 物件取得
星野 ー ・ ー 投資法人 17/11/1 196 物件取得 ビ ・ ー 投資法人 17/12/13 138 物件取得
●日銀
金融緩和や不動産市況好転 継続
背景
J-REIT
公募投資法人債 起債 増加
い
●増資 増加
短期的
需給軟化
J-REIT
下落要因
え
公募増資や投資法人債 発行等
調達
資金 新
優良資産 選別
取得
J-REIT
収益力向上や財務体質 改善・強化
期待
2017
年
8
月以降 払込期日 の主
*公募増資
2017
年
1
月以降 発行日 の主
*公募投資法人債
出所： ー ー 各投資法人 提供 ー ッ ネ One 作成
※上記 将来 J-REIT 増資 投資法人債 起債状況 示唆 保証 あ
■
J-REIT
の増資状況
■
J-REIT
の投資法人債の起債状況
投資法人 発行日 発行額億円 主 資金用途
ビ ・ ー 投資法人 17/2/2 40 借入金返済 ー ー 投資法人 17/2/15 40 借入金返済 森 総合 ー 投資法人 17/2/23 40 借入金返済
投資法人 17/4/25 70 借入金返済
日本 ー 投資法人 17/5/19 50 借入金返済
日本ビ 投資法人 17/5/22 50 借入金返済
2017年12月29日時点 2017年12月29日時点
年
年
0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000
12/12 13/12 14/12 15/12 16/12 17/12
億円
物件取得額 資金調達額
2012
年
12
月～
2017
年
12
月
*
:
月次
J-REIT
の資金調達 物件取得
●投資口価格 上昇
資金調達環境 改善 背景
2013
年以降
J-REIT
物件取得 活発化
い
●
配当金 増加
物件 取得
広
J-REIT
市場 堅調 展開 期待
■
J-REIT
の資金調達額 物件取得額の推移
出所：一般社団法人投資信託協会 各投資法人 提供 ー ッ ネ One 作成
※上記 将来 J-REIT 資金調達額 物件取得額 推移 示唆 保証 あ
※右上図 J-REIT市場 循環 仕組 投資家 皆 理解い ー 化 あ 必 通 限 ※ひAV倍率
REIT 保有 物件等 資産 時価 ー 負債 差 引い NAV Net Asset Value いい REIT 投資口価格 口当 NAV 割 NAV倍率 いい REIT 資産価値 割安度 割高度 計 目安 利用 い 事業会社 PBR 株価純資産倍率 同様 意味 ※の-REIT 資金調達額 募集 公募増資・第三者割当増資 新規上場 投資法人債
合算 物件取得額 当該物件 引渡日 算出
年
/
月
■
J-REIT
市場の循環の仕組
メー 図
配当利回
向上
J-REIT
価格上昇
資本調達
増加
資金調達 容易
J-REIT
収益性向上
J-REIT
需給改善
収益性 高い不動産 購入
金融緩和
投資魅力向上
財務内容 維持 資産拡大 図
ー 改善
不動産市況 改善
J-REIT
資産価値向上
J-REIT
配当増加
NAV
倍率
※改善
J-REIT
収益面
価値増加
J-REIT
資産面
価値増加
優良物件 購入
東証
REIT
指数
1
口当た 配当金額
●不動産市況 改善継続 伴う保有物件 賃料収入 増加や 新規物件取得
1
口当
配当金 増加 低金利 背景
負債コ
低減
J-REIT
収益 改善・拡大
い
●
J-REIT
収益改善 背景
J-REIT
1
口当
実績配当金額
2013
年
7
月 底 増加基調
あ
■東証
REIT
指数
J-REIT
の
1
口当た 実績配当金額の推移
※の-REIT 1口当 実績配当金額 過去1年間 権利落 配当金額 実績配当金額＝東証REIT指数×実績配当利回 ÷100 示
J-REIT 1口当 実績配当金額 新規上場や合併 行わ 際 ー 算出上 影響 値 低下 あ
出所： ー ー 提供 ー ッ ネ One 作成
※上記 将来 東証REIT指数 J-REIT 1口当 実績配当金額 推移 示唆 保証 あ
40 48 56 64 72 80
500 700 900 1,100 1,300 1,500 1,700 1,900 2,100 2,300
08/2 10/2 12/2 14/2 16/2 18/2
年/月 1口当 実績配当金額：右軸
東証REIT指数：左軸
配当利回 、
REIT
国債の利回 格差
●
2016
年
1
月 日銀 短期政策金利
金利 導入 決定
国内債券 比
J-REIT
相対的 高い配
当利回
注目 集
い
●米国や英国 豪州 比較
REIT
10
年国債 利回 格差 大 い日本
現在 水準
利回 格差 縮小
J-REIT
価格 上昇
余地 あ
考え
※の-REIT 配当利回 算出 市場 価格 変動 損益 考慮 J-REIT 一般的 債券 異 元本 償還 目指 利回 あ
定 い あ
出所： ー ー 提供 ー 等 ッ ネ One 作成
※主要国REIT 予想配当利回 用い 指数 次 日本：東証REIT指数 米国：FTSE/NAREIT REIT指数 英国：FTSE EPRA/NAREIT UK指数 豪州：S&P/ASX200REIT指数 利
回 指数構成銘柄 変更 大 変動 あ
※利回 格差 小数第2位 四捨五入 い REIT予想配当利回 10年国債利回 控除 値 一致 い場合 あ
※上記 将来 各国 REIT 10年国債利回 示唆 保証 あ
■主要国
REIT
10
年国債利回 の比較
■
J-REIT
10
年国債の利回 推移
4.1％
4.4％
4.0％
5.3％
0.1
2.9%
1.5%
2.8%
0 1 2 3 4 5 6
日本 米国 英国 豪州
REIT予想配当利回 10年国債利回
％
2018
年
2
月末時点
4.0
％
1.6
％
2.5
％
2.5
％
-2 0 2 4 6 8 10 12
03/3 05/3 07/3 09/3 11/3 13/3 15/3 17/3
％
利回 格差
J-REIT
10年国債
4.0
％
2003
年
3
月
31
日～
2018
年
2
月
28
日
:
日次
年
/
月
4.1
％
価格水準
～
REIT
指数の値動 ～
●主要各国
REIT
ー
・
ッ
影響等
大
下落
後回復
長期的
世界景気 回復
等 背景
不動産
改善 受
上昇傾向 推移
●
J-REIT
長期的
米国や英国 比較
依然
上昇余地 あ
考え
■主要各国の
REIT
指数の推移 期間別騰落率
出所： ー ー 提供 ー ッ ネ One 作成
※主要各国 REIT指数 推移 用い 指数 次
日本：東証REIT指数 米国：FTSE/NAREIT REIT指数 英国：FTSE EPRA/NAREIT UK指数 ー ：FTSE ST RE INVEST TRUST指数 豪州：S&P/ASX200REIT指数
※上記 将来 主要各国 REIT指数 推移 期間別騰落率 示唆 保証 あ
50 100 150 200 250 300 350 400
08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3 14/3 15/3 16/3 17/3
日本
201
2008
年
3
月
31
日～
2018
年
2
月
28
日
:
日次
＊
2009
年
3
月
31
日 値
100
指数化
年
/
月
米国
320
英国
241
ン ポー
238
豪州
196
※ざごさ。年ざ月末時点
日本
米国
英国
ー
豪州
さ 月 ざごさ。年さ月末
-2.5%
-7.5%
-5.1%
-5.7%
-4.1%
し 月 ざごさせ年ささ月末
1.8%
-11.1%
-0.6%
-2.2%
-8.4%
ず 月 ざごさせ年。月末
1.0%
-10.3%
-2.8%
0.8%
-1.0%
J-REIT
の投資部門別売買状況
●
J-REIT
売買状況 投資部門別 比較
2016
年
1
月 日銀
金利導入 背景
J-REIT
市場活性
化
期待
2016
年
2
月以降 売買割合 高い海外投資家 大
買越
後 投資信託 売
継続
い
足元
2018
年
2
月 海外投資家 買い越
出所：東京証券取引所 ー ー 提供 ー ッ ネ One 作成
※上記 将来 J-REIT 投資部門別売買状況 東証REIT指数 推移 示唆 保証 あ
■
J-REIT
の投資部門別売買状況 東証
REIT
指数の推移
＊投資部門別売買状況 2003年4月以降 値
-1,500 -1,000 -500 0 500 1,000 1,500
400 800 1,200 1,600 2,000 2,400 2,800
03/3 05/3 07/3 09/3 11/3 13/3 15/3 17/3
億円 銀行 右軸
投資信託 右軸 個人投資家 右軸 海外投資家 右軸
他 右軸 東証REIT指数 左軸
海外投資家
た
J-REIT
●
J-REIT
委託売買代金全体 占
海外投資家 割合 過去
1
年間
50
％以上 高
市場 与え 影響 相対的 大
い
●過去
い
ビ 賃料 上昇 伴い 海外投資家 買越額 増加
2014
年以降
ビ 賃料 上昇傾向 あ
今後 賃料 上昇 ー
加速
海外投資家
資金流入 増加 見込
J-REIT
市場 下支え
期待
■海外投資家の売買状況 都心
5
区
ビ 平均賃料の推移
出所：東京証券取引所 ー ー 提供 ー ッ ネ One 作成
※上記 将来 委託売買代金全体 占 主要投資部門別 割合 海外投資家 売買状況 都心5区 ビ 平均賃料 推移 示唆 保証 あ
■委託売買代金全体 占め 主要投資部門別の割合推移
＊海外投資家 売買状況 2003年4月以降 値
15,000 16,000 17,000 18,000 19,000 20,000 21,000 22,000 23,000 24,000
-600 -300 0 300 600 900 1,200 1,500 1,800
03/3 05/3 07/3 09/3 11/3 13/3 15/3 17/3
円/坪 億円
年/月 海外投資家 左軸
賃料 右軸
2003
年
3
月
*
～
2018
年
2
月
:
月次
0 10 20 30 40 50 60 70
13/2 13/8 14/2 14/8 15/2 15/8 16/2 16/8 17/2 17/8 18/2 ％
海外投資家
投資信託
個人
銀行
61.1%
15.1%
8.7%
9.8%
2013
年
2
月～
2018
年
2
月
:
月次
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000
0 50 100 150 200 250
10/12 11/12 12/12 13/12 14/12 15/12 16/12 17/12
億円 億円
年/月
月間買入額 左軸
買入累計額 右軸
2010
年
12
月～
2018
年
3
月
*:
月次
年間買入予定額
そごご億円
2ごさ8年買入実施額
さそざ億円
買入累計額
じ,ず。ご億円
ざごさ。年し月さざ日時点
政策の後押し
～日銀買入 、年金資金
J-REIT
投資～
●日銀
J-REIT
年間買入 予定額
900
億円
2015
年
12
月
銘柄別 買入限度額
発行済投資口数
5%
10%
引 上
買入 余地 拡大
日銀
J-REIT
買入
引 続
J-REIT
市場 下支え要因
期待
●
2014
年
4
月
公的年金 運用
年金積立金管理運用独立行政法人
GPIF
J-REIT
投資対象 加え
発表
今後 他 年金資金 含
J-REIT
投資 拡大
可能性 あ
J-REIT
需給改善 市場拡大・活性化
期待
■日銀
J-REIT
の買入
出所：日銀 GPIF 提供 ー ッ ネ One 作成
※上記 将来 日銀 J-REIT 買入状況 GPIF 運用資産別構成割合 示唆 保証 あ
■
GPIF
J-REIT
投資の開始
＊2018年3月 12日時点
2014
年
4
月
GPIF
国内株式運用部分 見直
行い
J-REIT
投資対象 加え
発表
・運用
ー
新
採用
指数 中
J-REIT
含
MSCI Japan
や
MSCI
ESG
・ ー ー
等
採用
GPIF
の運用資産別構成割合
2017
年
12
月末時点
2010
年
10
月
500
億円 買入
決定
後
2014
年
10
月 年間買入 予定額
900
億円 拡大
・
2015
年
12
月 銘柄別 買入限度額
発行済投資口総数
5%
10%
引 上
日銀
J-REIT
の買入状況
※小数第2位 四捨五入 い 上記 合計値 100％ い 場合 あ
国内債券 27.7%
国内株式 26.1% 外国債券
14.1% 外国株式
25.1%
短期資産 7.1%
日本再興戦略
い
REIT
活
用 向
整備等 促進 決定
日本初
REIT
日本
投資法
人
上場
具体的取組 一例
●成長分野
不動産投資市場 拡大 国際競争力 強化
・J-REIT 国際ビ ネ 観光 物流 等 成長分野 施
設取得支援 継続・拡充
・日本 不動産市場 対外的 情報発信 強化
●資金供給 担い手 多様化等
・年金基金等 機関投資家や 個人投資家向 的確 情報提供
・海外投資家 不動産投資 促進
●不動産市場 透明性向上等
・Real Estate Tech 不動産 情報技術 融合 発展 支え 新 い
不動産情報 開発や 迅速 便利 ー 提供
政策の後押し
～不動産投資市場の成長戦略～
●
2016
年
3
月 国土交通省 公表
不動産投資市場 成長戦略
J-REIT
等 資産総額
2016
年 約
16
兆円 上場
J-REIT 14.6
兆円 私募
REIT 1.4
兆円
2020
年頃 約
30
兆円 倍増
目標 示
●不動産投資 促進
成長分野
掲
い 国際ビ ネ
観光 物流
等 中心
J-REIT
市場
活性化 期待
出所：国土交通省 ー ー 各種報道等 ッ ネ One 作成
※上記 将来 政策 効果 国内不動産市場 規模 REIT 動向
保証 あ
■不動産投資市場の成長戦略
～
2020
年 向けた成長目標 具体的取組～
不動産投資市場 成長目標
2020
年頃
J-REIT
等 資産総額 約
30
兆円 倍増
■国内不動産市場の規模
※各種数値 国土交通省 不動産投資市場 成長戦略～2020年 向 成長目標 具体的取組～ 2016年3月22日 資料等 抜粋
ケ
REIT
・・・投資対象 施設 有料老人 ー 等 特化 REIT■
ケ
REIT
の動向
2013
年
6
月
2014
年
11
月
2015
年
6
月
2015
年
7
月
国土交通省 病院不動産 対象
REIT
係
公表
・
ビ
*
投資法人 上場
2018
年
2
月末現在 上場
い
REIT
2
銘柄
収益不動産 約208兆円 企業不動産
約470兆円 公的不動産約590兆円
地方公共団体 所有不動産 約450兆円
2020年頃
約30兆円へ
不動産 全体 約
2,400
兆円
うちJ-REIT等
約16兆円
* ・ ビ 投資法人 2018年3月1日付 ネ ・ 投資法人
1993
年
6
月～
2003
年
9
月
:
四半期
五輪開催 伴い期待
メ ッ
出所： ー ー 国土交通省関東地方整備局等 提供 ー ッ ネ One 作成
※上記 将来 ー 住宅価格指数 推移 整備 都市開発 状況 保証 あ 五輪開催 経済効果等 保証 あ
住宅価格指数の推移
開催決定
05/7
開催決定
93/9
大会開催
12/7
大会開催
00/9
2005
年
6
月～
2015
年
9
月
:
四半期
■不動産価格の上昇
・
投資 推進
・国際都市
ー
ッ
・海外企業
投資促進
■ ン
整備、都市開発の進展
・交通利便性 向上
高機能 物流施設 整備促進・需要拡大
・空港周辺や都心 再開発
ー
・
ッ
08/9
※ざごごす年6月 1993年6月 ー 値 100 指数化 大会開催決定直前 大会開催3年後 期間 表示
年/月
年/月
●過去 先進国 開催
五輪
ー
い
不動産価格 上昇
経済環境 比較的良好
あ
都市 認知度向上や
整備 開催都市 魅力 高
五輪開催以降 不動産価格 上昇
●東京五輪 開催 あ
交通網
整備 都市開発 予定
い
五輪開催
経済効果 幅広い分野
波及
不動産価格 上昇
加え
用途 不動産
需要 拡大
J-REIT
収益拡大等 恩恵 受
期待
184
247
ー
項目
概要
首都圏三環状道路
中央環状線・外環道・圏央道 整備 都心 渋滞緩
和 高速道路 輸送力強化 目指
山手線新駅
JR
東京五輪開催 合わ
山手線田町駅 品川駅 間 新駅 設置
暫定開業 予定
2020
年
羽田空港周辺
再開発
国際線旅客 ー
近
宿泊施設や総
合業務施設 建設
空港機能 強化
2020
年東京
五輪開催
一部開業 予定
大手町再開発
ー
ビ ネ
戦略拠点
一帯 大規
模再開発 進行中 常盤橋街区
高 約
390m
超高層 ワー 含
4
棟 ビ 開発 進行中 常盤橋
街区再開発計画
2027
年 全体竣工 予定
ン
整備、都市開発の状況 一例
2018
年
2
月末時点
80 100 120 140 160 180 200
05/6 07/6 09/6 11/6 13/6 15/6
60 100 140 180 220 260
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
2008
2010
2012
2014
2016
2018
2020
2030
年
万人
ンバウン 需要増加
経済波及効果
●
2017
年 訪日外国人旅行者数
2,869
万人 達
2
年連続
2,000
万人 突破
政府 目標 掲
2020
年
4,000
万人
2030
年
6,000
万人
向
引 続 外国人誘致 取 組
い
●
J-REIT
訪日外国人旅行者 増加
保有
賃料上昇 通
収益増加
買い物需要
拡大
商業施設
恩恵等
期待
■訪日外国人旅行者数の推移
2007
年～
2030
年：年次
4,000
万人
6,000
万人
※ざごさ。年2月 推計値
※ざござご年 2030年 日本再興戦略2016 目標値
出所：日本政府観光局 JNTO 首相官邸 ー ー 総務省統計局 提供 ー 等 ッ ネ One 作成
※上記 将来 訪日外国人旅行者数 宿泊料 推移 保証 あ
■ホテ 宿泊料の推移
※さ人当 1泊朝食付 休前日 金額
2017
年
2,869.1
万人
12,000
14,000
16,000
18,000
20,000
22,000
24,000
13/2
14/2
15/2
16/2
17/2
18/2
円
年
/
月
2013
年
2
月～
2018
年
2
月
:
月次
日銀
金利誘導
●
2016
年
1
月 日銀 金融機関 保有
日銀当座預金残高 一部
金利 適用
金利付 量的・質的金融緩和
導入 決定
受
金利全般 下押 圧力
10
年国債利回
●
2016
年
9
月
金融政策
長短金利操作付 量的・質的金融緩和
短期金利
維持
長期金利 指
標
10
年物国債利回
%
程度 誘導
ー
ー ・コ
ー
導入 決定
日銀
長短金利安定
調整
必要 判断
金利操作目標 引下
行う方針
■
10
年国債利回
び銀行貸出金利の推移
出所：日銀 ー ー 各種報道 提供 ー ッ ネ One 作成
※上記 将来 10年国債利回 銀行貸出金利 推移 示唆 保証 あ 将来 ー ー ・コ ー 効果 保証 あ
■日銀
ー
ー ・コン
ー
つい
●短期政策金利
維持
金融機関
不動産向 貸出促進
引 続
J-REIT
市場
●長短金利 水準 長期 わ
低位安定
金
利 過度 変動 対
懸念 後退
J-REIT
投資
安心感
考え
J-REIT
への影響
長短金利
操作目標
過度
金利変動 防
ー
ー
形成
特徴
＊銀行貸出金利 2018年1月末分
※銀行貸出金利 国内銀行 新規 総合 当座貸越 除 約定平均金利 当月 末貸出残高 う 当該月中 い 実行 貸出 書替継続 含
-0.3
0.0
0.3
0.6
0.9
1.2
1.5
10/1
11/1
12/1
13/1
14/1
15/1
16/1
17/1
18/1
銀行貸出利回
10
年国債利回
％
0 100 200 300 400 500 600
08/2 10/2 12/2 14/2 16/2 18/2
年/月 FRB
日銀
2008
年
2
月～
2018
年
2
月
:
月次
＊2008年2月29日 値
100 指数化
日米の金融政策
●米国
2014
年
10
月 資産購入
QE3
終了 決定
2015
年
12
月 政策金利 引 上
一
方 日本
長短金利操作付 量的・質的金融緩和
金利
ネ
ー ー
拡大 継続
不動産投資 活性化
REIT
対
効果 米国
大 い
●米国
利上
国内金利
上昇圧力
可能性 あ
J-REIT
配当利回
相対的 投資魅力 低下
場合 あ
米国 利上
緩や
ー
や 日本
金融緩和継続 背景 国内
金利 上昇 見込
い
J-REIT
与え 影響 限定的
考え
■日銀 米連邦準備制度理事会
FRB
の資産規模の推移
出所： ー ー FRB 提供 ー ッ ネ One 作成
※上記 将来 日銀 FRB 資産規模 推移 FOMC FF金利 見通 保証 あ
■米連邦公開市場委員会
FOMC
FF
金利見通し
※なな金利 FRB 短期金融市場 操作 目的 調整 政策金利 金利 変更 FOMC 決定
※なな金利見通 FOMC ー 予測中央値
日銀
追加緩和
決定
2014
年
10
月
FRB
金融緩和終了
決定
2014
年
10
月
日本
拡大継続
日銀
金利
政策導入
決定
2016
年
1
月
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
2017
年末
2018
年末
2019
年末
％
2017
年
6
月
時点予測
都心
5
区
33.5
％
東京
23
区
17.0
％
関東
21.8
％
近畿
14.0
％
中部・北陸
4.6
％
他
9.0
％
2015
年
1
位
2
位
3
位
10
位
25
位
28
位
2030
年
2015年対比の順位
1
位
2
位
3
位
14
位
-
-
-
-
参考：都市圏の人口増加
J-REIT
市場
●都市圏 いう観点 見
東京 人口
約
3,800
万人
2015
年推計
有
世界最大 規模
い
2030
年時点
い
東京 人口 世界最大 規模 維持
予測
い
●
J-REIT
保有
物件
東京
23
区全体
50
％超 関東・近畿
2
大都市圏 加え 約
9
割 占
い
都市部
人口流入
や住宅
需要増加や 商業施設 売上増加
考え
J-REIT
市場 後押
期待
■世界の主要都市圏の人口推移比較
※国連 推計値
※ざごしご年 順位 未発表
出所：国連 一般社団法人不動産証券化協会 提供 ー ッ ネ One 作成
※上記 将来 世界 主要都市圏 人口推移 J-REIT保有物件 所在地別保有額 割合 保証 あ
■
J-REIT
保有物件の所在地別保有額の割合
都心5区：千代田区 中央区 港区 新宿区 渋谷区 東京23区：都心5区以外
関東：東京都 東京23区以外 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 神奈川県 近畿：滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県
中部・北陸：新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県
※小数第2位 四捨五入 い 上記 合計値 100％ い場合 あ
2018
年
2
月末時点
500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000
東京 ー 上海 ュー ー
万人
2015年
42.0%
商業・店舗 19.6% 住宅
15.6% 物流施設 13.2%
7.4% 0.7%
他 1.6%
81.2% 商業・店舗
15.4% 住宅 1.6%
他 1.8%
参考：多様化す
J-REIT
投資法人
上場日
不動産
タ
特徴
森 ・ ー
投資法人 17/2/7
森 ー
ー い 特
化型 J-REIT
三菱地所物流 ー
投資法人 17/9/14 物流
三菱地所 ー
い 物 流 特 化 型 J-REIT
CRE
投資法人 18/2/7 物流
物流施設 開発・運営 行う ー ー ー ー
ー い 物流特
化型 J-REIT
ッ ・ ー
投資法人 18/2/15 総合
多様 不動産施設 ネ
行う ッ
ー ー
い 総合型 J-REIT
●
J-REIT
市場規模拡大 伴い
や商業施設 住宅 い
不動産
加え 物流施設や
施設
J-REIT
保有物件 不動産
多様化 進
地方 創生 貢献
基本理念
地方創生 ー 投資法人 や 世界初
温泉施設等 特化
投資
大江戸温泉 ー 投資法人
多様
J-REIT
上場
い
●
J-REIT
多様化 進
不動産
固有
分散
J-REIT
市場全体 安定化 進
期待
■
J-REIT
保有物件の不動産タ
別構成比率 評価額の推移
■
2017
年
2
月以降上場した
J-REIT
2003
年
3
月末
2018
年
1
月末
0.8
兆円
18.3
兆円
2018年2月28日時点
※小数第2位 四捨五入 い 上記 合計値 100％ い場合 あ
出所：一般社団法人投資信託協会 各投資法人 提供 ー ッ ネ One 作成
・日銀
J-REIT
買入
引 続 相場 下支え要因
見込
NISA
少額投資非課税制
度
活用や年金資金
J-REIT
投資 拡大
需
給 改善 期待
・国土交通省公表
不動産投資市場 成長戦略
い
J-REIT
等 資産総額 拡大目標 具体的 取組
示
今後
J-REIT
市場
活性化 期待
・東京五輪 開催や訪日外国人旅行者 増加 伴い
J-REIT
収益拡大等 恩恵 受
期待
政策
後押し
・
10
年国債利回
低位 推移
中
J-REIT
3%
超え
利回
期待
相対的 魅力 高い投資対象資産 いえ
・
J-REIT
米国や世界 株式 債券 比較
高い配当利回
期待
・米国や英国 豪州 比較
REIT
国債 利回 格差 大
い日本
今後 利回 格差 縮小
J-REIT
価格 上昇
余地 あ
考え
利回 面 の投資魅力
・
ビ 空室率 低下 背景
市場賃料 上昇傾向
あ
今後
J-REIT
保有物件 賃料上昇
J-REIT
収益拡大 期待
・地価 上昇 主要都市 中心 地方
広
あ
全国的
J-REIT
保有
資産 価値向上
期待
不動産市況の改善継続
め：
J-REIT
市場のポ ン
※上記 2018年2月末時点 J-REIT市場 記載 あ 将来 相場動向 保証 あ
資金調達
び物件取得活発化
配当金の増加
・良好 資金調達環境 背景
J-REIT
公募増資や投資
法人債発行
資金調達 活発化
い
・調達
資金 新
優良物件 取得 進
J-REIT
収益性向上や財務体質 改善・強化 期待
・
J-REIT
1
口当
配当金額 増加基調 あ
J-REIT
市場
投資信託 係
ク 費用
び 注意事項
●投資信託 係 ク つい
投資信託 株式 債券 不動産投資信託証券 ー 値動 あ 有価証券等 外貨 建資産 為替 あ 投資 市場環境 組入有価証券 発行者 係 信用状況等 変化 基準価額 変動 投資者 皆 投資元本 保証 い 基準価額 下落 損失 被 投資元本 割 込 あ
運用 損益 投資者 皆 帰属 投資信託 預貯金 異
●投資信託 係 費用 つい
［ 投資い 客 以下 費用 負担い ］
■ 客 直接的 負担す 費用
購入時手数料 ：上限3.78％ 税込
換金時手数料 ：換金 価額 水準等 変動 場合 あ あ 上限 料率当 示
信託財産留保額：上限0.5％
■ 客 信託財産 間接的 負担す 費用
運用管理費用 信託報酬 ：上限年率2.6824％ 税込
※上記 基本的 料率 状況 示 あ 成功報酬制 採用 い 成功
報酬額 加算 負担い 費用 上記 上限 超過 場合 あ 成功報酬額
基準価額 水準等 変動 あ 上限 額等 示
他費用・手数料 ：上記以外 保有期間等 応 負担い 費用 あ 投資信 託説明書 交付目論見書 等 確認 い 他費用・手数料 い 定期的 見直 や売買条件等 異 あ 当該費用 上限額等 含 表示
※手数料等 合計額 い 購入金額や保有期間等 応 異 あ 表示
※上記 記載 い や費用項目 一般的 投資信託 想定 費用
料率 ッ ネ One株式会社 運用 投資信託 う 徴収
費用 最高 料率 記載
※投資信託 個別 投資信託 投資対象資産 種類や投資制限 取引市場 投資対象国 異 内容や性質 費用 異 投資信託 申 込 際 販売会社 投資信
託説明書 交付目論見書 あ 同時 渡 必 受 取 内
容 読 い 確認 うえ 客 自身 投資 関 判断 い ※税法 改正 場合等 税込手数料等 変更 あ
●当資料 ッ ネ One株式会社 作成
●当資料 情報提供 目的 あ 投資家 対 投資勧誘 目的 あ
●当資料 ッ ネ One株式会社 信頼 判断 ー 作成 内容 完全性 正確性 い 同社 保証 あ 掲載 ー 過去 実績 あ 将来 運用成果 保証 あ
●当資料 内容 作成時点 あ 今後予告 変更 場合 あ ●投資信託
．預金等や保険契約 あ 預金保険機構 保険契約者保護機構 保護 対 象 あ 加え 証券会社 通 購入 い い場合 投資者保護基金 対 象 あ
．購入金額 い 元本保証 利回 保証 い あ
．投資 資産 価値 減少 購入金額 下回 場合 あ 損失 購入者 負担
●東証REIT指数 株式会社東京証券取引所 ㈱東京証券取引所 知的財産 あ 指数 算出 指数 値 公表 利用 同指数 関 権利 ウ ウ ㈱東京証券取引所 有し いま
● S&P 500種株価指数 S&P ウ ョ ン ン ッ LLCまた そ 関連会社 商品 あ 利用 ン 委託会社 付与さ いま S&P ウ ョ ン ン ッ LLC ウ ョ ン
ホ ン LLCまた そ 関連会社 い 指数 資産 また 市場 正確 代表 能力 関し 明示また 黙示 問わ い 表明また 保証もしま また S&P 500種株価指数 い 過誤 遺漏 また 中断 対し も一切責任 負いま
●“FTSE”及び“FTSE®” London Stock Exchange Group 商標 あ ン 基い FTSE 使用し
いま FTSE NAREIT All Equity Index 以下 本指数 FTSE 商標 あ 本指数 算出 指 数値 公表 利用 本指数 関 あ ゆ 権利 FTSE 又 そ 関連パ 会社 与え いま FTSE 本指数値及びそ 含ま 正確性 完全性 い 明示的 黙示的 問わ 保証 も
あ ま また 算出又 公表 誤謬 遅延また 中断 対し 一切責任 負いま
● 日経平均株価 株式会社日本経済新聞社 独自 開発さ た手法 算出さ 著作物 あ 株式会社日本経済新聞社 日経平均株価 自体 び 日経平均株価 算定 手法 対し 著 作権そ 他一切 知的財産権 有し いま
当資料 使用し い 指数 つい
