４．「再開発・マンション建替推進の制度的課題と実証分析」（再生時間:４３分）

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(1)再開発・マンション建替推進の制度的課題と実証分析. 政策研究大学院大学久米良昭.

(2) Ⅰ．法定再開発の制度的課題と事業促進効果の実証分析１．再開発事業の権利調整費用に関する実態調査対象事業……都市再開発法による市街地再開発事業（87件）回答者……事業を手掛けた再開発コーディネーター調査項目・事業概要（施行主体、権利者数、事業規模等）・権利調整のため要した期間及び費用・事業推進上の障害及び克服手段・制度改善に対する意見.

(3) 権利調整期間基本構想から工事着工までに要した期間は平均134カ月（仮に単独敷地と想定した場合は、38カ月） → 差分95カ月が敷地集約のために要した権利調整期間 0. (カ月). 実績値. 単独敷地を想定. 20. 40. 48.9. 80. 60. 38.8. 100. 25.6. 120. 21.5. 14.5 9.4 8.5 9.3. 基本構想策定～準備組合設立都市計画決定～組合設立(事業認可). 準備組合設立～都市計画決定組合設立(事業認可)～工事着工. 140. 160.

(4) 敷地集約のための権利調整総費用・総事業費は平均約271億円・関係権利者１名当たりの事業費は5.7億円。・総事業費に占める権利調整費用のシェアは3.5％。・関係権利者１名当たりの権利調整費用は2039万円。 4000. 15% 3595. (万円). 3000 10% 2029 2000 1600. 1578 5%. 4.9% 1000. 3.8%. 3.5%. 3.8% 872. 2.0% 0. 0% 全体. 30人未満. 30～49人. １人当たり権利調整費用. 50～99人. 100人以上. 権利調整費用シェア.

(5) 権利者への対応上障害となった制度的要因 0%. 全体零細権利者対応. 10% 8%. 20%. 30%. 15% 17%. 借家権者対応転出者への代替地. 17% 26%. 15%. 15%. 転出者への税制措置. 22%. 高齢者への特別措置 2% 3% その他. 14%. 8% 第１要因. 第２要因. 40%. 50%.

(6) 事業環境上の障害全体. 0%. 10%. 調査費等への助成合併事業との整合･調整資産評価の時点での相違建設単価急騰での変更. 16% 8%. 8%. 30%. 40%. 5% 21% 8% 42%. 10%. 50%. 16%. 12%. バブル崩壊による見直その他. 20%. 13%. 16% 第１要因. 第２要因. 60%.

(7) 関係権利者への対策等での制度改善 0%. 全体. 20%. 借家権者への税制措置 1%. 60%. 53%. 転出者への税制措置代替地事前取得制度. 40%. 31%. 23% 23%. 17%. 飛び地での権利変換 3% 12% 零細権利者への居住継続 2% 13% その他1% 5% 第１要因. 第２要因. 80%. 100%.

(8) 法の運用等での制度改善 0%. 全体. 10%. 20%. 30%. 30%. 街区設定の柔軟化 19%. 公共施設整備負担軽減. 20% 13%. 個人施行への道路補助 3% 6% 個人施行での手続 3%. 7% 16%. 関係権利者向け融資その他. 9%. 40%. 27% 6% 第１要因. 第２要因. 50%. 60%.

(9) ２．再開発制度及びその運用に関する改善課題 (1)権利変換認可における行政裁量（都市再開発法72条１項）・再開発組合の設立認可（都市再開発法17条）は覊束裁量「都道府県知事は、認可の申請があった場合において、（申請手続や事業計画定款などが、法令に違反していないなどの要件に該当していないと認めるときは）その認可をしなければならない」. ・権利変換の認可は自由裁量行為組合設立認可とは異なり、権利変換認可がなされると、権利返還期日において権利の特喪・変更を生じ、建物は施行者が所有し、これを解体して建築工事に着手するため、事業が中途で挫折することなく完了するか否かについて、高度の専門技術的な知識に基づく判断を要する.

(10) (2)事業代行制度（都市再開発法112条）・従前の建築を除去した後の建築工事の途中で事業が挫折すると、原状に回復することが著しく困難となるため、組合による市街地再開発事業の継続が困難となる場合に、都道府県知事又は市町村長が組合に代わって事業を完成させ、関係権利者の権利の保護を図ろうとするもの・事業代行制度に対する疑問 ① 事業途中で挫折するリスクは、例えば株式会社が自社ビルを建て替える場合にも存在するのでは？ ② 仮に事業が挫折し、原状回復も不可能な段階で放置されることとなったとしても、事業完成の不能を組合解散事由として清算処分を行えば、工事途中の土地・建物についても、建設工事を引き継いで事業を完成させる能力のある者が建設が適正な価格で取得するのでは？ ③ 地権者の多くが従前建物を居住用途に供してそこで生活しているからか？.

(11) (3)転出者に対する税制措置・代替資産の範囲内で譲渡がなかったものとみなす特例と５千万円特別控除の特例との選択（所得税）・適用対象は限定……次のいずれかの該当すること ①過小床基準に基づいて支払われる補償金である場合 ② 「やむを得ない事情」により権利変換の希望しない旨の申し出をした場合又は市街地再開発審査会の議決を経て認められた場合に支払われる補償金である場合・地区外転出者は、自らの希望や意向に反しつつも、再開発事業という公共性の高い事業実現のために土地建物を処分し、地区外に居を求める者 →無条件で課税上の特例措置を認めるべきでは？.

(12) (4)従前建物の借家人対策・現行の住宅政策の枠組みの下では、住宅に困窮する低所得者等に対して居住を保証することは政府の役割・1996年「公営住宅法」改正－家賃の設定に関する応能応益制度導入－買取方式、借上方式など、供給方式も多様化 → 既存公営住宅ストック管理の適正化・有効活用を促進・2001年「高齢者の居住の安定確保に関する法律」－終身建物賃貸借制度（借地借家法の特例）の活用. ・再開発により住宅に困窮する従前借家人に対しては、再開発事業という公共性の高い事業実現への貢献に鑑み、公営住宅を優先的に斡旋すべき.

(13) (5)都市計画決定の内容及び都市計画の変更手続・市街地再開発事業に関ずる都市計画は、建物の配置・用途・建築面積・延床面積・高さ等を詳細に定め、その変更には多大な労力と時間を要する. ・計画区域の整形化のための変更など軽微なものについては、簡易な手続により変更できるようにすべきでは？・さらに少なくとも都市計画施設クラスの公共施設整備を伴わない敷地集約型再開発に関しては、都市計画決定を前提としなくてもよいのでは？.

(14) ３．再開発制度及びその運用に関する改善案 (1)市街地再開発事業の運用改善 ① 地区外転出者に対する税制上の優遇措置個人施行再開発及び組合施行再開発における地区外転出者に関しては、代替資産の取得価額を超えて発生した売却益に関して、次の譲渡（又は死亡時相続）の時点まで課税を繰り延べできる特例措置を無条件で適用する. ② 住宅に困窮する従前建物借家人に対する住宅斡旋公営住宅適格者で再開発事業によって住宅に困窮することとなる従前建物の借家人に対しては、地方自治体が借上公営住宅制度や終身建物賃貸借制度を活用することによって、公営住宅への入居斡旋を図る.

(15) ③ 都市計画決定内容の簡素化・計画変更手続の迅速化－さらに都市計画施設クラスの公共施設整備を伴わない敷地集約型再開発に関しては、都市計画決定を前提としない ④ 事業代行制度の廃止 ⑤ 権利変換認可の覊束裁量行為化 (2)法定再開発の公共性についての再検討「土地の有効高度利用＋防災性の向上」（←公共施設の整備）. 多数権利者による共同事業における意志決定の取引費用軽減・居住継続or転出に対して中立的・合意要件は緩和しても良い（例．実質全員同意→80％）.

(16) ４．再開発関連制度改善による政策効果 (1) 権利調整費予測式の推計 ①. 権利調整期間予測式. 説 (定数) 借家権者への措置明転出者への税制バブル崩壊の見直変キーテナント変更事業規模数関係権利者数重相関係数. ②. 非標準化係数標準化係数 t 有意確率 B 標準誤差ﾍﾞｰﾀ 63.648 14.850 4.286 0.000 13.318 14.817 0.086 0.899 0.371 26.915 15.061 0.175 1.787 0.078 41.998 14.401 0.282 2.916 0.005 52.690 14.716 0.338 3.580 0.001 7.423E-04 0.001 0.095 .977 0.332 0.164 0.108 0.152 1.519 0.133 R R2 乗調整済み R2 乗推定値の標準誤差 0.576 0.332 0.282 63.22. 権利調整の事業費用予測式. 説 (定数) 借家権者へ借家対応明転出者への転出税制事業規模変関係権利者商業系再開発数公団・自治体施行重相関係数. 非標準化係数標準化係数 t 有意確率 B 標準誤差ﾍﾞｰﾀ -88.540 197.476 -0.448 0.655 82.554 194.458 0.036 0.425 0.672 303.569 195.181 0.133 1.555 0.124 3.213E-02 0.010 0.277 3.125 0.002 8.737 1.394 0.546 6.267 0.000 381.947 197.615 0.166 1.933 0.057 -368.531 230.729 -0.130 -1.597 0.114 R R2 乗調整済み R2 乗推定値の標準誤差 0.698 0.488 0.449 821.89.

(17) (2)街区一体型再開発ケーススタディ. ・中核都市・ターミナル駅から１km ・面積約3,700㎡・25の敷地・低層戸建住宅＋駐車場等・商業地域（建坪80%、容積400％）. ■現状の土地利用による敷地別面積敷地面積（㎡）建築面積（㎡）延床面積(㎡) 34.8 34.8 61.5 (1) 23.5 23.5 43.8 (2) 50.2 50.2 78.6 (3) 35.5 35.5 54.1 (4) 51.7 51.7 81.5 (5) 53.2 53.2 87.1 (6) 0.0 0.0 204.6 (7) 100.8 67.2 154.9 (8) 敷 (9) 0.0 0.0 58.4 地 (10) 123.3 82.2 133.5 番 194.6 129.7 220.7 号 (11) 0.0 0.0 60.9 (12) 133.4 88.9 179.6 (13) 0.0 0.0 74.9 (14) 56.5 56.5 113.0 (15) 52.6 52.6 159.9 (16) 0.0 0.0 340.5 (17) 136.8 91.2 198.3 (18) 0.0 0.0 73.9 (19) 107.9 71.9 156.4 (20) 0.0 0.0 311.7 (21) 63.0 63.0 152.9 (22) 221.7 147.8 270.9 (23) 60.8 60.8 82.2 (24) 33.6 33.6 83.7 (25) 合計 1,533.8 1,194.3 3,437.5. 建ぺい率 56.6% 53.7% 63.9% 65.6% 63.4% 61.1% 0.0% 43.4% 0.0% 61.6% 58.8% 0.0% 49.5% 0.0% 50.0% 32.9% 0.0% 46.0% 0.0% 46.0% 0.0% 41.2% 54.6% 74.0% 40.1% 34.7%. 容積率 56.6% 53.7% 63.9% 65.6% 63.4% 61.1% 0.0% 65.1% 0.0% 92.4% 88.2% 0.0% 74.2% 0.0% 50.0% 32.9% 0.0% 69.0% 0.0% 69.0% 0.0% 41.2% 81.8% 74.0% 40.1% 44.6%.

(18) ■個別建替により実現される土地利用・一時期に個別建替がなされた場合の市街地像・敷地条件の変更が一切なければ、されず、西側の幅員9m道路に接道する敷地（17）は６階建て、他の敷地は3階建てに建て替え ■個別建替により実現される土地利用の各面積敷地面積（㎡）建築面積（㎡）延床面積(㎡) (1) 57.3 38.2 114.6 (2) 42.1 27.9 83.7 (3) 73.5 56.6 169.8 (4) 51.9 38.5 115.5 (5) 76.0 58.8 176.4 (6) 83.7 65.7 197.1 (7) 193.8 151.3 453.9 (8) 146.5 116.8 350.4 敷 (9) 55.0 41.4 124.2 地 (10) 128.7 102.9 308.7 番 207.0 161.6 484.8 号 (11) (12) 58.4 43.2 129.6 (13) 169.3 132.1 396.3 (14) 71.8 55.1 165.3 (15) 100.8 77.9 233.7 (16) 149.0 119.2 357.6 (17) 322.7 239.1 956.4 (18) 188.0 144.6 433.8 (19) 71.3 53.5 160.5 (20) 144.2 114.5 343.5 (21) 295.4 232.8 698.4 (22) 147.5 117.7 353.1 (23) 248.9 188.5 565.5 (24) 79.4 60.6 181.8 (25) 78.6 57.4 172.2 合計 3,240.8 2,495.9 7,726.8. 建ぺい率 66.7% 66.3% 77.0% 74.2% 77.4% 78.5% 78.1% 79.7% 75.3% 80.0% 78.1% 74.0% 78.0% 76.7% 77.3% 80.0% 74.1% 76.9% 75.0% 79.4% 78.8% 79.8% 75.7% 76.3% 73.0% 77.0%. 容積率 200.0% 198.8% 231.0% 222.5% 232.1% 235.5% 234.2% 239.2% 225.8% 239.9% 234.2% 221.9% 234.1% 230.2% 231.8% 240.0% 296.4% 230.7% 225.1% 238.2% 236.4% 239.4% 227.2% 229.0% 219.1% 238.4%.

(19) ■街区一体型再開発により実現される土地利用・道路斜線制限により中層階（６階建て程度）のマンションを建設・全体としての住環境及び各住戸の居住性能（日照、通風、採光性も含む）を確保する観点から、２街区とも中央の南北に貫通する通路を整備・４棟の建物を建設 ■敷地集約型再開発により実現される土地利用の各面積敷地面積（㎡）建築面積（㎡）延床面積(㎡) 建ぺい率敷（1）～（7） 481.6 333.3 1,666.0 69.2% 地（8）～（16） 930.9 657.3 3,286.0 70.6% 番 889.1 654.7 3,273.0 73.6% 号（17）～（21）（22）～（25） 443.8 299.3 1,500.0 67.4% 合計 2,745.4 1,944.6 9,725.0 70.8%. 容積率 345.9% 353.0% 368.1% 338.0% 354.2%. ■土地利用条件の比較現状の土地利用事業面積. 個別建替土地利用. 再開発土地利用. 3,673㎡. 3,673㎡. 3,673㎡. 236㎡. 433㎡. 928㎡. 宅地面積. 3,437㎡. 3,240㎡. 2,745㎡. 平均敷地面積. 137.4㎡. 129.6㎡. 686.2㎡. 建ぺい率延床面積グロスネット戸当り平均床面積. 34.7% 1,539㎡ 1,380㎡ 76.7㎡. 77.0% 7,727㎡ 6,568㎡ 84.2㎡. 70.8% 9,725㎡ 7,780㎡ 89.4㎡. 実効容積率. 44.7%. 238.4%. 354.2%. 駐車台数. 20台. 23台. 25台. 建建物棟数物住宅戸数. 18棟. 25棟. 4棟. 18戸. 78戸. 87戸. 公共施設面積地区状況.

(20) ■個別建替及び街区一体型再開発の価値計測（基本ケース） ①基本ケースの仮定 (a)計25名の地権者各々の敷地面積及び現存建物並びに新築建物の延床面積はすべて同一 (b)現存建物による借家経営を無視して直ちに建物を取り壊す (c)建替後の建物で借家経営を行う (d)建替事業の事業期間もゼロで、権利調整費用も発生しない ②収益性の比較 50年間に亘って新築建物で借家経営を行った場合の地権者ひとり当たりの個別建替の期待収益P及び街区一体型再開発の期待収益Ｗを、各期毎の利益（＝家賃収入－長期借入金返済額－経常経費）の現在価値の総和により算出 ③結果街区一体型再開発の期待収益Ｗ：3,062万円個別建替の期待収益P ：1,899万円.

(21) 項目事業面積（１地権者当たり）. （万円）. 敷地面積. 200.0 150.0. 延べ床面積 (Net). 経営地価条件初期家賃 1). 100.0 50.0 個別再開発. 0.0 -50.0. 家賃低減率 2). 現状. 137.48㎡. 個別建替. 129.60 ㎡. 街区一体型再開発. 109.80 ㎡. 現状. 55.20㎡. 個別建替. 238.80㎡. 街区一体型再開発. 1.6千円／㎡・月既存住宅. 1-4％×経過年数. 新築住宅. 1-1％×経過年数 10.0％. 建物除去期間. -100.0. 設備償却期間現在価値割引率 3). -150.0. 建替資金調達. 個別建替 -90.5 -63.7 -58.5 -53.1 -47.6 -62.5 -56.0 -49.4 -42.6 -35.8 -28.8 -21.8 -14.6 -7.4 -0.9 78.1 83.6. 再開発 -145.5 -96.3 -87.5 -78.5 -69.4 -84.4 -73.4 -62.4 -51.2 -40.0 -28.6 -17.2 -5.6 6.0 17.8 115.7 122.5. 時期 18年目 19年目 20年目 21年目 22年目 23年目 24年目 25年目 26年目 27年目 28年目 29年目 30年目 31年目 32年目 33年目 34年目. 個別建替 89.3 95.1 101.1 107.2 103.6 100.0 96.5 93.2 89.9 86.8 83.7 80.7 77.9 75.1 72.4 69.7 67.2. 再開発 129.5 136.6 143.9 151.4 147.6 143.9 140.3 136.8 133.4 130.1 126.9 123.8 120.8 117.8 114.1 110.5 107.0. 時期 35年目 36年目 37年目 38年目 39年目 40年目 41年目 42年目 43年目 44年目 45年目 46年目 47年目 48年目 49年目 50年目合計. 49年目. 46年目. 43年目. 40年目. 37年目. 34年目. 31年目. 28年目. 25年目. 22年目. 19年目. 16年目. 13年目. 10年目. ７年目. ４年目. １年目時期１年目２年目３年目４年目５年目６年目７年目８年目９年目 10年目 11年目 12年目 13年目 14年目 15年目 16年目 17年目. 311.20 ㎡ 100千円／㎡. 空室率減価償却. -200.0. 金額等 146.92 ㎡. 47年 15年 1.65％. 民間借入利率 4) 返済方法. 3.75％元利金等20年返済. 現存建物建築費 5). 156千円／㎡. 建物建築費 5). 137千円／㎡. 設備建築費 5) 新全体建築費工事費単価築初設計費建期物除却費6) 投整地費6) 資. 59千円／㎡ 196千円／㎡（建築費×10％） 6千円／事業面積（㎡） 2千円／事業面積（㎡）. （単位：万円）ｺﾝｻﾙ委託費 7,740千円／年個別建替再開発課税標準（建物建築費×70％）不動産取得税税率 3％ 64.7 103.6 住宅特別控除 12,000千円／戸 62.3 100.3 課税標準（建物建築費×70％） 60.0 97.1 登録免許税税率 0.6％ 57.8 94.0 課税標準（地価×70％） 55.6 91.0 土地保有税固定資産税率 1.4％ 53.5 88.1 都市計画税率 0.3％ 51.4 85.2 経当初建築費の70％。以降各年の減課税標準 49.5 82.5 年価償却残存価格経建物保有税 47.5 79.8 固定資産税率 1.4％費 45.7 77.2 都市計画税率 0.3％ 43.9 74.6 維持修繕費（建物建築費×0.5％） 42.2 72.2 保険料（建物建築費×0.2％） 40.5 69.8 （注） 1)2010年１月時点の周辺相場より設定 2)公営住宅家賃の家賃低減率より設定 70.8 106.1 3)2009年12月時点の長期プライムレートより設定 68.7 103.3 4)2009年12月時点の都市銀行の住宅ローン利率より設定 66.7 100.5 5)現存建物は建築着工統計（2009）による木造住宅建築費から、新築住宅はＲＣ造住 1,899 3,062 宅建築費から設定 6)国土交通省補助事業制度要綱に基づく単価より設定.

(22) ■個別建替及び街区一体型再開発の価値計測（建替時期及び権利調整費用の想定） □個別建替では最も有利な建替時期を選択 □街区一体型再開発では権利調整費用が発生（＝合意形成のための時間費用＋コンサルタント委託費）. ① 建替時期を考慮した個別建替の期待収益・地権者iがk年目に建替る場合、（k-1）年間は現存建物での借家経営が可能であり、その利益の現在価値をBikとする。・現存建物を（26－i）年前に建設した地権者i（i＝7,…,25）は、今後（i －6）年間にわたり借入金返済が必要になる。この現在価値の総和を Diとする。個別建替の価値Pikは、下式より算出。 Pik = Pi/(1＋r)1-k+n -Di+ Bik （r:現在価値割引率、n:事業期間）・各地権者iは最も有利な個別建替の時期kを選択し、個別建替の価値を実現。・以上に基づき、地権者i（1,…,25）の現存建物は（26-i）年前に建築されたことと仮定し、設計及び建設工事のための事業期間を１年として算出。.

(23) ② 権利調整費用を考慮した街区一体型再開発の期待収益・街区一体型再開発の場合は、現時点で直ちに権利調整作業に着手しても、竣工・経営開始までに権利調整及び建設工事期間を要し、この間の時間費用とコンサルタント委託費用が発生。・個別建替事業の場合と同様に、多くの地権者に現存建物の借入金返済債務が存在。・地権者iにとっての街区一体型再開発事業の価値Wi Wi=Vi/(1+r)n-Di- Ci （Ｗ：共同建替事業の価値、r：現在価値割引率、n：事業期間、 Di：地権者iの借入金返済の現在価値、Ci：コンサルタント委託費用）. ※権利調整期間及び権利調整のためのコンサルタント委託費については、前述の推計式により、権利調整期間108ヶ月、コンサルタント委託費用は地権者一人当たり負担額を774万円と設定。.

(24) ■地権者の建替時期の相違、街区一体型再開発における権利調整費用の存在を考慮した期待収益の比較 □街区一体型再開発の期待収益平均1,324万円 □個別建替平均1,615万円・地権者25名全員にとって、街区一体型再開発よりも個別建替が有利 → 街区一体型再開発にとって権利調整費用が大きな阻害要因 ■個別建替及び街区一体型再開発の期待収益の比較 25. （万円）. 地権者No. 個別建替再開発個別建替. 23 21 19 17 15 13 11 9 7 5 3 1 0. 500. 1,000. 1,500. 2,000. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 平均. 1,868 1,868 1,868 1,868 1,868 1,868 1,826 1,785 1,744 1,714 1,684 1,653 1,623 1,593 1,563 1,532 1,502 1,472 1,442 1,412 1,382 1,352 1,322 1,292 1,276 1,615. 再開発 1,826 1,826 1,826 1,826 1,826 1,826 1,784 1,742 1,702 1,620 1,539 1,459 1,381 1,304 1,228 1,154 1,080 1,008 937 868 799 731 665 600 535 1,324.

(25) ■制度改善効果の計測結果 ①現行法制のもとでの期待収益・地権者25名全員にとって、街区一体型再開発よりも個別建替の方が有利。街区一体型再開発が実現されることはない。・現行法制での価値、個別建替の期待収益の総和ΣPi（40,377万円） ② 制度改善がなされた場合の期待収益の総和の算出権利調整期間（月）＝63.648 + 13.318・借家権者への措置（ダミー） + 26.915・転出者への税制（ダミー） + 41.998・バブル崩壊の見直（ダミー） + 52.690・キーテナント変更（ダミー） + 7.423E-04・事業規模（敷地面積㎡） + 0.164・関係権利者数（人）. 権利調整の事業費用＝-88.540+ 82.554・借家権者への措置（ダミー） + 303.569・転出者への税制（ダミー） + 3.213E-02・事業規模（敷地面積㎡） + 8.737・関係権利者数（人）+ 381.947・商業系開発– 368.531・公団・自治体施行.

(26) □現行制度では、事業期間は120ヶ月、地権者一人当たりのコンサルタント委託費負担額は774万円。 □制度改善が行われた場合（借家権者への措置、転出者への税制が実施された場合）は、事業期間は80ヶ月、地権者一人当たりのコンサルタント委託費負担額は270万円。（→事業期間が約40ヶ月短縮、コンサルタント委託負担額は約500 万円に低減。） ■個別建替及び街区一体型再開発の期待収益を比較・現行制度のもとでは、すべての地権者にとって個別建替の期待収益が街区一体型再開発の期待収益を上回るため、期待収益の総和は、個別建替の期待収益の総和40,377万円となる。・制度改善がなされた場合は、総地権者25名のうち84%に当たる21 名について街区一体型再開発の期待収益が個別建替を上回るため、合意要件が実質的な全員同意でなく80％へと緩和されれば、一体型再開発が実現される。期待収益の総和は街区一体型再開発の期待収益の総和の49,004万円。.

(27) ■個別建替及び街区一体型再開発の期待収益の比較（万円）. 地権者No. 個別建替 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 合計平均. 再開発（現行法制度）. 再開発（制度改善）. 1,868 1,868 1,868 1,868 1,868 1,868 1,826 1,785 1,744 1,714 1,684 1,653 1,623 1,593 1,563 1,532 1,502 1,472 1,442 1,412 1,382 1,352 1,322 1,292 1,276 40,377 1,615. 1,826 1,826 1,826 1,826 1,826 1,826 1,784 1,742 1,702 1,620 1,539 1,459 1,381 1,304 1,228 1,154 1,080 1,008 937 868 799 731 665 600 535 33,091 1,324. 2,474 2,474 2,474 2,474 2,474 2,474 2,432 2,391 2,350 2,266 2,182 2,101 2,020 1,941 1,863 1,786 1,711 1,637 1,564 1,492 1,422 1,352 1,284 1,217 1,150 49,004 1,960. Pi<Wiとなる地権者数総地権者に占める割合. 0 0%. 21 84%. 25 24 23. 再開発（制度改善）. 22 21. 個別建替. 再開発（現行法制度）. 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0. 500. 1,000. 1,500. 2,000. 2,500. 3,000.

(28) Ⅱ．マンション建替推進の制度的課題と分析１．マンション建替の制度的課題・区分所有法、マンション建替円滑化法の改善課題 (1)建替決議に関する ①建替決議の成立要件（４／５以上の特別多数決）事項 ②敷地の同一性要件 ③建替決議は安定性に乏しい ④建替計画の変更が困難である (2)売渡請求に関する ①売渡請求の「時価」の基準が明確でない事項 ②不在又は不明の者に対する売渡請求 (3)団地の建替決議 ①一括建替決議に際しての各棟要件（２／３以上の賛成）に関する事項 ②一括建替の前提条件として必要な敷地共有状態の確保 ③一部の棟が先行して建替わったときの残りの棟の建替 ④団地の一部の被災したマンションが全部滅失となった場合 ⑤建築基準法86条の一団地認定に関する事項の取扱 (4)借家人に関する事 ①借家人から建物明渡を求めることは困難項 ②円滑化法では権利変換計画に借家人同意が必要 (5)円滑化法に関する ①建替決議後２年以内に工事着手することが必要事項 ②耐震性不足により危険なマンションについて.

(29) マンション建替の阻害要因阻害要因の内容及び対処の方向性１．マンション建替の (1)高齢化の進行による合意形成困難老朽マンションほど高齢世帯が多くなり、資力も低下し、資金借入も困難化になるほか、今後の阻害要因になってい居住年数が短ければ建替の誘因も低くなる。合意形成も困難となる。る一般的な課題 (2)住宅ローン等残債の問題中古マンションとして購入した者にローン返済が残されている場合、建替前に一括返済する必要があるが、この資金調達が困難な場合がある。 (3)既存不適格等容積率制限の問題建替事例では、未利用の容積率を活用し余剰床を分譲して建設資金を賄ったケースが多い。しかしながら今後、建替が課題となる民間マンショでは、余剰容積がない場合が一般的である。特に1970年建築基準法改正以前の既存不適格物件は、建替困難である。２．区分 (1)建替決 ①建替決議の成立要件（４／５以上の 2002年法改正では、過分費用要件並びに主要用途要件が撤廃され、敷地の同一性要件が緩所有法、議に関する特別多数決）和された。ただし「区分所有者及び議決権の各４／５以上」の特別多数決要件は、依然として重マンショ事項い要件で、建替決議が困難な理由の一つとされる。ン建替円 ②敷地の同一性要件現敷地での建替は、区分所有者にとって建替期間中の仮住居に加えて２度の移転という金銭滑化法に的費用と心理的・肉体的負担を強いる。非現地建替への拡大が望まれる。残された ③建替決議は安定性に乏しい民事上の手続であり、決議無効の訴えは時効にかからない限りいつでも提起することが可能で課題ある。出訴期間に制限を設ける等の対処が課題である。 ④建替計画の変更が困難である例えば建替事業の内容が大幅に変更された場合には、建替決議の有効性を巡って、建替非参加者から争いが提起される懸念がある。 (2)売渡請 ①売渡請求の「時価」の基準が明確で判例では、決議された再建事業計画が完成したとみなして算出された額とされる。開発利益を求に関するない全て含み、建替参加者の労力や事業リスク等は考慮されない。事項 ②不在又は不明の者に対する売渡請請求の意思表示が相手方に到達したときに売買契約が成立するが、相手方が不在又は不明の求場合、売渡請求による売買契約の成立が危ぶまれる事態となる。 (3)団地の ①一括建替決議に際しての各棟要件少数戸数棟におけるごく少数の反対者の存在により、建替決議が成立しなくなる場合がある。建替決議（２／３以上の賛成）に関する事 ②一括建替の前提条件として必要な団地内にテラスハウス等がある場合、敷地の一部を他者が単独所有しているため、全員共有を項敷地共有状態の確保要件とする一括建替決議ができない。 ③一部の棟が先行して建替わったとき一括建替決議（70条）ができなくなるの残りの棟の建替 ④団地の一部の被災したマンションが再建には団地全体の土地持ち分の４／５同意が必要となる。また全部滅失となった場合には、全部滅失となった場合円滑化法を活用することができない。 ⑤建築基準法86条の一団地認定に関認定取消しについては全員合意が必要とされるが、郊外の大規模団地では、全員同意を取得する事項の取扱するのは容易ではない。 (4)借家人 ①借家人から建物明渡を求めることは期間満了時に更新拒絶を行うため正当事由を必要とする。建替決議は考慮要素とされが、当然に関する事困難に正当事由が具備するわけではない。期間満了まで長期間が存する場合、特約がない限り中項途解約できす、任意の交渉で建物明渡を求めることは極めて困難。 ②円滑化法では権利変換計画に借家借家契約が権利変換期日までに確定的に終了する仕組を設けない限り、任意の交渉で借家人人同意が必要に事前転出してもらえないと、事業自体が頓挫する。 (5)円滑化 ①建替決議後２年以内に工事着手す組合設立認可（個人施行の場合、施行認可）及び権利変換計画認可の手続きを迅速化すること法に関するることが必要が必須である。事項 ②耐震性不足により危険なマンション危険・有害マンションの建替え勧告制度があるが、勧告に効力がない。また建替も改修もできなについていマンションが放置される恐れがある。.

(30) ２．事業収支モデルによる制度改善の効果分析 (1)事業収支モデル構築の考え方 ■区分所有者によるマンションを現時点で建替えるか否かの選択・「マンションをそのままの状態で所有・管理し続ける」利益と、・「現時点で建替を行う」利益のどちらが大きいかという選択の問題 ■区分所有者が現時点での建替えに賛成する条件「建替事業の利益」＞「１年間の所有・管理の利益（今期）」＋（１／（１＋ｒ））*「建替事業の利益」「建替事業の利益」＞（１＋１／ｒ）「１年間の所有・管理の利益（今期）」 ■建替事業が現時点で実現する条件「建替事業の利益」－（１＋１／ｒ）「１年間の所有・管理の利益（今期）」が正となる区分所有者が多数を占めること (2)建替事業の想定従前マンション再建マンション敷地容積率総床面積総戸数. 500 100 500 10. ㎡％㎡戸. 敷地容積率総床面積総戸数. 500 400 2,000 20. ㎡％㎡戸.

(31) (3)制度改善の効果・解消決議導入、借家人対策の適正化による効果現行制度の場合費目金額コンサルタント費 2,000 除却・整地費 10,000 仮住居・転出費 2,000 建設費 40,000 広告宣伝費 4,000 総事業費 58,000 総販売収入 80,000 建物販売利益 22,000 地権者分配金 2,200. 解消決議の場合費目金額除却・整地費 10,000 建設費 40,000 広告宣伝費 4,000 総事業費 54,000 総販売収入 80,000 建物販売利益 26,000 地権者分配金 2,600 地価 52. 万円万円万円万円万円万円万円万円万円. 万円万円万円万円万円万円万円万円. 備考 10 人 × 200 万円 500 × 15 万円 10 人 × 200 万円 2000 ㎡ × 20 万円／㎡建設費の5％. 10 人. 備考 500 × 10000 ㎡ × 建設費の5％. 10 人. 15 万円 20 万円／㎡.

(32) ３．マンション建替え促進効果 (1)賃料関数の推計による賃貸経営収益予測 23区内賃貸事例（竣工年1971年以前の老朽マンション710棟による10826賃貸物件）を用いて、ln募集賃料（円/年）を被説明変数 R R2 乗調整済み R2 乗推定値の標準誤差とする賃料関数推計。 0.91340 (定数) ln専有面積城北城西城南城東 ln賃貸年 ln都心時間 ln敷地面積 ln徒歩時間募集0_98 募集1_99 募集2_00 募集3_01 募集4_02 募集5_03 募集6_04 募集7_05 募集8_06. 0.83429. 0.83402. 非標準化係数標準化係数 8.6104 0.9094 0.8349 -0.3885 -0.1456 -0.1627 -0.1676 -0.1175 -0.1102 -0.1556 -0.0263 0.0103 0.0027 -0.0694 -0.0989 -0.0029 -0.0052 0.0020 0.0028 0.0018 0.0012 -0.0074 -0.0052 -0.0154 -0.0107 -0.0144 -0.0100 -0.0157 -0.0105 -0.0188 -0.0131 -0.0334 -0.0230 -0.0477 -0.0311 -0.0437 -0.0321. t 116.6713 190.5865 -36.1344 -38.0238 -26.2144 -6.6256 0.5052 -23.4959 -1.1847 0.7037 0.2400 -1.0480 -2.2169 -2.1114 -2.2747 -2.8246 -4.9395 -6.6905 -6.5446. 0.17103 有意確率 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.6135 0.0000 0.2362 0.4817 0.8103 0.2947 0.0266 0.0348 0.0229 0.0047 0.0000 0.0000 0.0000.

(33) (2)新築マンション価格関数の推計・港区内中古マンション・新築時売買情報（分譲時期：1993年～2007 年）、新築マンション価格関数を推計。・被説明変数としては、東京証券取引所が公表している既存マンション（中古マンション）の価格水準の動向を表した「東証住宅価格指数」を用いて、2000年価格換算した売買価格（対数値）を用いた。. (定数) ln専有面積 ln都心時間 ln敷地面積 ln徒歩時間. R R2 乗調整済み R2 乗推定値の標準誤差 0.9138 0.8350 0.8262 0.1974 非標準化係数標準化係数 t 有意確率 5.1408 17.3352 0.0000 0.7661 0.7055 11.5201 0.0000 -0.1129 -0.0612 -1.2553 0.2133 0.1086 0.3428 5.2667 0.0000 -0.1091 -0.1553 -2.9333 0.0044.

(34) (3) 23区内中古マンション・売買情報による建替事業成立可能性・推計された賃料関数及び新築マンション価格関数を、23区内中古マンション・売買情報に適用することにより、次の指標を算出し、様々な建替制度の下での建替事業の純利益の符号を分析した。 A=「建替事業の利益」／（１＋１／ｒ）－「賃貸住宅経営の利益（今期）」・建替事業制度としては、①現行の法定建替制度のケースと、区分所有関係解消決議を導入したケースの２通りを想定、また②多数決要件としては、95％、80％、67％、60％及び50％の５通りの場合を推計した。・その結果、建築後50～60年を経過したマンション2156棟について、例えば「現行制度で80％多数決」の場合だと、建替事業の純便益がプラスとなる者が80％以上を占めるマンションは、全2156棟数中、わずか 3.8％しか存在しない。・区分所有解消制度が導入されれば、80％の特別多数決を維持しても、 17.9％のマンションで建替が実現される。. 敷地の同一性要件区分所有解消制度. 95% 0.0% 0.6%. 合意要件 80% 67% 3.8% 16.5% 17.9% 53.6%. 60% 19.5% 64.6%. 50% 36.3% 86.4%.

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