住宅市街地整備計画（十条駅東地区）
目次
１．整備地区及び重点整備地区の区域 ... 1
(1) 整備地区 ... 1
(2) 重点整備地区 ... 1
２．整備地区の整備の基本的方針 ... 2
(1) 整備地区の概要 ... 2
① 立 地 ... 2
② 地区の形成経緯 ... 2
③ 現 況 ... 2
(2) 整備地区の課題 ... 8
① 居住・生活環境に関する課題 ... 8
② 土地・建物状況に関する課題 ... 8
③ 都市基盤の状況に関する課題 ... 9
④ 防災性に関する課題 ... 10
(3) 地区の位置づけ ... 11
① 上位計画・関連計画 ... 11
② 防災まちづくりの基本方針 ... 11
(4) 整備地区の整備の方針 ... 12
① 防災性の向上に関する方針 ... 12
② 老朽住宅等の建替えの促進に関する方針 ... 13
③ 従前居住者の対策に関する方針 ... 13
３．整備地区の土地利用に関する事項... 14
(1) 現況 ... 14
(2) 土地利用に関する基本方針 ... 14
４．住宅等の整備に関する事項 ... 16
(1) 主要な街区における住宅等の整備に関する事項 ... 16
(2) その他の街区における住宅等の整備に関する事項 ... 16
① 共同化等の建替促進について ... 16
② 道路整備を伴う建替促進について ... 16
③ 各種事業や規制誘導策等による重層的な展開 ... 16
５．公共施設及び公益施設の整備に関する事項 ... 17
(1) 主要な施設の整備に関する事項 ... 17
(2) その他の施設に関する事項 ... 17
① 道路整備 ... 17
② 各路線の整備手法 ... 17
③ 公園・オープンスペース等の整備 ... 18
④ 市街地の景観形成 ... 18
⑤ 公益施設の整備 ... 18
６．その他必要な事項 ... 19
(1) 事業施行予定期間 ... 19
(2) その他特に記すべき事項 ... 19
① 計画的なまちづくりのための各種整備手法の導入 ... 19
住宅市街地整備計画
１．整備地区及び重点整備地区の区域 (1) 整備地区
名 称：十条駅東地区
所在地：東京都北区上十条一丁目、中十条一丁目の一部、中十条二・三丁目、岸町二丁
目の一部
面 積：51.7ha
(2) 重点整備地区
名 称：十条駅東地区
所在地：東京都北区上十条一丁目、中十条一丁目の一部、中十条二・三丁目、岸町二丁
目の一部
２．整備地区の整備の基本的方針 (1) 整備地区の概要
① 立 地
当地区（上十条一丁目、中十条一・二・三丁目、岸町二丁目）は、東京都北区のほぼ中
央部に位置し、東側はJR京浜東北線、西側はJR埼京線、南側は自衛隊十条駐屯地や都 市計画道路補助85号線(区役所通り)、北側は環状七号線に囲まれ、JR埼京線十条駅とJR 京浜東北線東十条駅を地区内に抱えている。
② 地区の形成経緯
当地区は、江戸時代、将軍一行が日光東照宮に参詣する時に通る「御成道」と呼ばれる
岩槻街道（現本郷通り）や冨士信仰にもとづく祭儀を行って来た十条冨士塚等の資源を有
しており、明治時代には陸軍被服本廠、東京陸軍兵器支廠（現自衛隊十条駐屯地）といっ
た軍関係施設の区内への移転、軍需工場等の立地が人口流入の契機となり、抜本的な都市
基盤が整備されないまま、敷地の細分化が進行し、戸建住宅や共同住宅を中心とする現在
のような木造住宅密集地を形成してきた。
③ 現 況
ア 土地利用の現況
用途別土地利用面積（構成比）としては、住宅系が31.3ha（60.5%）と最も多く、商業 系が2.7ha（5.2%）、工業系が0.6ha（1.2%）となっている。
公共施設及び公共系として、道路が9.2ha（17.8%）、学校等の公共系が2.5ha（4.8%）、 公園・広場等が0.5ha（1.0%）となっている。
さらに、鉄道用地が 0.7ha（1.4%）、駐車場等の屋外利用地や墓地等を含む未利用地が
3.6ha（7.0%）みられる。
・土地利用現況
区分 面積(ha) 構成比(%)
宅地
公共系 2.5 4.8
住宅系 31.3 60.5
商業系 2.7 5.2
工業系 0.6 1.2
小計 37.1 71.8
非宅地
道路 9.2 17.8
道路（都市計画道路取得用地を含む） 9.8 19.0
鉄道用地 0.7 1.4
公園・広場等 0.5 1.0
未利用地等 3.6 7.0
小計 14.6 28.2
計 51.7 100.0
※１ 公園・広場等には、緑地を含む ※２ 未利用地等には、駐車場、墓地を含む
イ 住宅等の現況
当地区の住宅戸数は7,741戸で、住宅戸数密度は149.7戸/ha(=7,741戸÷51.7ha)であ る。
住宅種別では、集合住宅が5,625戸で全住宅戸数の72.7％と最も多く、次いで戸建て 住宅が1,839戸23.8％となっている。
建物構造別では、防火造が3,750戸で全住宅戸数の48.4％、木造188戸で2.4％とな っている。
・表 1:建築物概況（棟数・戸数）
耐火建築物 準耐火建築物 防火木造 木造 計
棟数 269 704 1,959 195 3,127
戸数 2,201 1,602 3,750 188 7,741
平成 27 年 12 月
・表 2:建物用途別概況（棟数・戸数）
公 共 系
商業系 住居系 工業系
計 専用商
業施設
事務所 建築物
店舗 併用 住宅
宿泊・遊 興・興行 施設
戸建 住宅
共同 住宅
工場・作 業所
倉庫・運 輸関連
施設
工場併 設住宅
棟数※1 28 26 16 246 4 1,836 911 2 16 29 3,114
戸数 0 0 0 248 0 1,839 5,625 0 0 29 7,741
※1：空き家を除く
平成 27 年 12 月
・表 3:建築年次別概況
建築年 次不明
昭和 25 年以前
昭和 26 年 35 年
昭和 36 年 45 年
昭和 46 年 55 年
昭和 56 年 平成
2 年
平成 3 年 12 年
平成 13 年以降
計
棟数 451 16 113 607 543 490 418 489 3,127
戸数 705 22 223 1,264 1,225 1,296 1,131 1,875 7,741 平成 27 年 12 月
・表 4:構造別狭小敷地(100 ㎡未満)概況
耐火建築物 準耐火建築物 防火木造 木造 計
敷地件数 266 700 1,944 187 3,097
狭小敷地件数 84 418 1,314 104 1,920
・表5:不燃領域率概況
不燃化率 空地率 不燃領域率 国方式 20.3% 11.7% 29.6% 都方式 37.1% 14.6% 46.3%
建築面積 構成比 総建築面積 194,451㎡ 100.0%
耐火建築物 39,448㎡ 20.3% 準耐火建築物 40,904㎡ 21.0%
区域 面積 (ha)
空地面積 ※1
(ha)
空地率 6m 以上
の道路 道路 用地
墓地 鉄道敷
グラウ ンド
公園 その他 計
国方式 51.7 4.01 0.64 0.26 0.68 0.45 6.06 11.7% 都方式 51.7 4.01 0.64 0.51 0.68 0.45 0.49 0.77 7.54 14.6% ※1：国方式：短辺40m 以上かつ面積1,500 ㎡以上の空地面積＋幅員６ｍ以上の道路面積
都方式：短辺10m 以上かつ面積 100 ㎡以上の空地面積＋幅員６ｍ以上の道路面積
平成27年12月
・表6:木造・防火木造建ぺい率概況
区域面積 (ha)
木造＋防火木造 建築面積計
※3
木造＋防火 木造建ぺい
率 除外面積
※2
算定区域面積
51.7 4.45 47.3 11.4 24.1%
※2：除外面積：幅員15ｍ以上の道路、水面、河川、大規模空地（概ね１ha 以上）等
※3：表5 における総建築面積から耐火及び準耐火建築物面積を除いたものとして算出
平成27年12月
ウ 公共施設及び生活環境施設の現況 ａ 道路の現況
当地区の幹線道路は、地区の南西の補助85号線（計画幅員18ｍ）、中央を南北に走る 補助83号線（計画幅員20ｍ）がある。
道路幅員別でみると、幅員４ｍ未満の狭隘道路が、66.8％を占めており、幅員 6ｍ以
上の道路延長は 19.4％となっている。
・道路構成（幅員別）現況
幅員別 4.0m未満
4.0m以上 6.0m未満
6.0m以上 計
・幅員別道路の現況
ｂ 公園・オープンスペース等の現況
現在の公園・緑地の総面積は 6,118㎡で、当区域における一人当たりの公園・緑地面 積は0.54㎡/人（平成27年）である。
・公園・オープンスペース等の一覧
区 分 名 称 面積（㎡）
公園・広場等
中十条一丁目児童遊園 437
中十条公園 729
中十条二丁目児童遊園 283 中十条三丁目児童遊園 365
岸町二丁目児童遊園 326
ちんちん山児童遊園 746※1 上一西防災ふれあい広場 269
十条野鳥の森緑地 1,036
井頭まちかど広場 11
十条しからしポケットパーク 127
まちづくり用地 853
都営住宅内公園 936
合 計 6,118
※1：補助85 号線以南を含んだ全体面積
・公園・オープンスペース等の配置状況
ｃ 生活環境施設の現況
地区内には、私立保育園１箇所(聖母の騎士保育園)、区立小学校２箇所(荒川小学校、 十条台小学校)、公園２箇所（中十条公園、十条野鳥の森公園）、児童遊園５箇所（中十 条一丁目児童遊園、中十条二丁目児童遊園、中十条三丁目児童遊園、岸町二丁目児童遊
園、ちんちん山児童遊園）がある。
その他、都市計画道路補助第83号線の事業化に伴い、区指定文化財である十条冨士塚 が大きくかかっており、再建の検討を進めている。
ｄ 都市計画の現況
〈都市計画区域の整備、開発及び保全の方針〉
当地区が「都市再開発方針」の２号地区（再開発促進地区）、「防災街区整備方針」の
防災再開発促進地区として、「十条地区：126.4ha」、「住宅市街地の開発整備の方針」の 重点地区として「上十条一丁目、中十条一・二・三丁目地区：41ha、環状7号線沿道地 区：14ha」に指定されている。
〈地域地区〉
当地区の用途地域は、近隣商業地域、第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域に
指定されている。
環状七号線、補助 83、85 号線、演芸場通り及び十条四間通り沿道が近隣商業地域、 上十条一丁目の補助85号線沿道以南の区域が第一種中高層住居専用地域、それ以外の区 域は第一種住居地域に指定されており、地区全域に東京都建築安全条例に基づく新たな
防火規制区域が定められている。
・地域地区の指定状況
地域名 建ぺい率 容積率 高度地区
防火地域等
新たな防火規制
面積
近隣商業地域 80％
400％
第3 種、最低限7ｍ 防火 1.2ha
最低限7ｍ 防火 0.5ha
第3 種 防火 3.2ha
300％
第3 種、最低限7ｍ 防火 8.0ha 第3 種 新たな防火規制 3.1ha
第一種住居地域
60％
400％ 最低限7ｍ 防火 2.5ha 300％ 第3 種 新たな防火規制 1.9ha 200％ 第2 種 新たな防火規制 28.5ha 第 一 種 中 高 層 住 居 専用
地域
150％ 第2 種 新たな防火規制 2.8ha
整備地区境界線
(2) 整備地区の課題
① 居住・生活環境に関する課題 ア 居住者の高齢化が進行
バブル崩壊後の地価下落による東京都の人口回帰傾向に対して、北区の人口は減少傾
向にあったが平成15年頃から若干の増加傾向がみられる。
一方、当地区も平成10年の11,132人から平成15年の10,691人、平成20年10,326 人と減少傾向が続いていたが、平成27年には10,658人と増加基調に転じている。
また、65歳以上の高齢者の人口割合は平成10年21.4%、平成15年24.7%、平成20 年 27.0%、平成 27年 28.5%と増加しており、北区全体と同様に人口の高齢化が進行し ている。
今後は、人口の高齢化による地域の防災力、活力の低下及び生活基盤施設のバリアフ
リー化等、居住者の高齢化に対応した居住生活環境対策が必要である。
イ 代替地や従前居住者対策が必要となっている
今後の主要生活道路、住環境及び住宅事情の改善に伴い、地区内の老朽住宅や木造集
合住宅など、主要生活道路の拡幅整備により生活再建が難しい住宅に対する代替地の確
保や、家賃の高騰などにより住宅に困窮する居住者対策の検討が必要となる。
② 土地・建物状況に関する課題
ア 「にぎわいの拠点」に相応しい駅周辺の整備
西口において進められている再開発など駅周辺のまちづくりとの一体性をもった「に
ぎわいの拠点づくり」を駅東口でも進めるため、広場等の駅前利便施設の整備や商業施
設の配置について、鉄道立体交差化を視野に入れた計画を策定することが必要となって
いる。
イ 通過交通の排除と後背地からの安全な避難等を確保するための都市計画道路整備 幹線道路網の体系から見て、地区内への無用な通過交通を排除し、かつ避難場所割当
区域に当たる後背住宅地からの安全な避難及び延焼拡大の防止を進める上で、事業化さ
れた、都市計画道路補助83号線の整備に併せ導入した都市防災不燃化促進事業の周知を 図り、沿道の不燃化・中高層化を促すことが、当地区の住環境及び防災性の向上を図る
ために重要な課題である。
ウ 安全性と良好な環境を維持・向上させた住宅地の再生
地区の活性を促すうえでは、無秩序な敷地の細分化を抑制するとともに、良質な住宅
の供給の素地をつくり、老朽木造賃貸住宅の建替えを推進することが重要である。狭小
敷地の集約化や建物の共同化、老朽住宅の更新などの総合的な住環境の改善により、土
地の有効活用の推進と防災性の向上、オープンスペースの創出を図る必要がある。
エ 区域全般にわたり、木賃住宅の解消と建替えに併せた不燃建築物への誘導
住居系の建物の中には、老朽化したものも多くみられ、災害時の危険度が高く、居住
環境面での問題も抱えている場合が多いため、建替えに併せた不燃化、耐震化の誘導が
③ 都市基盤の状況に関する課題
ア 補助83号線の早期整備による円滑な道路ネットワークの形成
都市計画道路補助第 83 号線は、旧岩槻街道と呼ばれる江戸時代からの街道筋に計画決
定された道路であり、中十条町内の約 1,050 メートル区間（十条台小学校付近∼環状 7
号線間）は、交通量が多いにもかかわらず、十分な歩行者空間が確保されていていない。
また、慢性的な交通渋滞などの問題も抱えており、円滑な道路ネットワークの形成に
向けた早期の整備が望まれる。
イ 補助83号線の整備と併せ、補助85号線の沿道不燃化誘導による避難路機能の確保 交通需要に基づく、広域的な道路ネットワークの確立・整備の側面に加え、まちづく
りにおける地域住民のバスルート確保によるアクセス路としても、補助83号線の早期完 了が望まれる。また、防災まちづくりの観点から、補助83号線沿道地区における都市防 災不燃化促進事業を更に促進し、補助85号線沿道地区については、街路事業の進捗に併 せて都市防災不燃化促進事業を導入し、不燃化を誘導していく必要がある。
ウ 建替えのルールづくりや建替え誘導と併せた、震災時に有用な主要生活道路の整備 単に消防活動困難区域を抱えた住宅地ではなく、高齢者が多く、かつ十条駅・東十条
駅や商店街を抱えた地区である点から、震災発生時における避難誘導路や緊急車輌の進
入路、消防活動空間としての利用、日常生活における歩行者の安全かつ快適な歩行空間
の確保などと言った観点も考慮し、幅員6m以上の主要生活道路の確保が望まれる。 道路整備を進めるに際しては、効率的かつ効果的に防災機能を発揮できるよう、道路
整備の優先度などを考慮しながら取り組むとともに、建替えに対する各種支援策の充実
や道路の位置づけを明確にすることが不可欠である。
エ 建替えに併せた確実な2項道路後退の実施と行き止まり道路を解消するための自助努力 地区内の狭隘道路や屈折路の改善を進めるにあたって、速やかな建替えの実施等を促
す必要性があるが、地区住民や地権者の生活再建を考えると、建替えに伴う諸問題から
整備の難航が予想される。こうした問題に対しては、建替えにあわせた 2項道路の的確 な解消を推進することが重要であり、区独自の狭あい道路拡幅整備事業に加え、その財
源確保を図る必要性がある。
オ 埼京線の立体交差化に伴う道路ネットワークの改善
十条地区における懸案事項である埼京線の立体交差化においては、その実現により駅
周辺における歩行者導線をはじめとして、自動車導線のあり方に大きな変化が表れる。
このため、埼京線の立体交差化に伴う鉄道付属街路や現鉄道敷の利用方法により、消
防活動困難区域の効率的な解消が可能となることから、立体交差化の早期実現が望まれ
カ 公園・緑地等の整備
北区都市計画マスタープラン 2010 における公園・緑地の整備面積目標としては、市 街化区域内での一人あたり2.8㎡（平成21年現在）から5㎡を目標としているが、駅に 近接した密集地ではまとまった公園用地取得も困難であり、1.0㎡/人の確保を目指す。
当地区の公園整備は、周辺における公園配置や地区の状況から見て、地区内に街区公
園クラスの整備を目指すとともに、現在、事業中の都市計画道路補助83号線周辺では、 不燃化と合わせて、緑の空間を確保し住環境の更なる向上や防災機能の付加を図ってい
く。また、十条駅や商店街を抱えた地区の状況を考慮した、駅乗降客や買い物客のため
の回遊を促すような利便施設として、身近な小規模公園等を適正に配置することが望ま
れる。
④ 防災性に関する課題
ア 消防活動困難区域解消のため、緊急車輌の通行可能な道路整備と消防活動空間の確保
当地区は、４ｍ未満の道路が中心であり、震災時にも消防活動が可能な幅員 6ｍ以上
の道路が少なく、地区西側の街区及び南東の区域境に災害時の消防活動困難区域が広が
り、日常時の消防活動困難区域は地区全体に点在している。
そのため、当地区では幅員 6ｍ以上の道路を、既存及び新設していく公園との関係も
考慮しながら配置し、消防活動困難区域の解消を図る必要がある。
イ 避難路である補助83号線の早期整備と沿道の不燃化促進
当地区は防災都市づくり推進計画の重点整備地域・十条地区内に位置し、「地震に関する
地域危険度測定調査（第 7 回）(平成 25 年 9 月公表)」では建物倒壊危険度がランク 2∼4、
火災危険度がランク 3∼5 という状況であり、避難場所は直近に位置し、徒歩による避難が
十分に可能な距離であることから、安全な避難路機能をもった補助83号線の早期整備が地 区の重要な課題となっている。
ウ 現広幅員道路を活かした地区内延焼防止機能の強化
補助83号線の事業中期間においても、既成区間の後背地における不燃建築物への建替え を推進することで地区内の延焼防止機能を強化していく必要がある。
エ 火気使用量の多い商店街の不燃化誘導
当地区における最大の課題は、狭隘道路でかつ屈折した区画道路が多い点に加え、火気
使用量の多い商店街と消防活動困難区域(面積約3.5ha)の位置がほぼ符号する点であり、こ の消防活動困難区域の解消が急務である。
オ 岸町との境に位置する急傾斜地の安全対策
当地区内の急傾斜地においては、地震発生時、豪雨時等において、土砂崩れの恐れがあ
(3) 地区の位置づけ
①上位計画・関連計画
ア 基本計画における位置づけ
「北区基本計画 2015」における３つの基本目標の１つとして「安全で快適なうるおい のあるまちづくり」を掲げており、目標別の計画として、「安全で災害に強いまちづくり」 とその政策として「防災まちづくり（都市の防災機能の向上）」を位置づけている。
また、火災などの危険性が特に高い十条地区における具体的な整備内容として、住宅 市街地総合整備事業などの防災まちづくり事業による防災性の向上を進めることを示し ている。
イ 都市計画マスタープランにおける位置づけ
「北区都市計画マスタープラン 2010」では、当地区における具体的な整備内容として、 コミュニティの維持に配慮しながら、都市基盤の計画的な整備の推進、狭小敷地の集約 化や建物の共同化、老朽住宅の更新などの総合的な住環境の改善により、土地の有効利 用の推進と防災性の向上、良質な住宅ストックの形成、オープンスペースの創出を図る ことを示しており、防災都市づくり重点整備地域として位置づけている。
ウ 東京都防災都市づくり推進計画における位置づけ
「東京都防災都市づくり推進計画（2017 年 3 月）」では、当地区は重点整備地域とし て位置づけられており、東京都建築安全条例に基づく新たな防火規制の区域の指定や、 都市防災不燃化促進事業と木造住宅密集地域整備事業とを重層的に施行することで不燃 化を促進し、道路や空地を確保した緑豊かで安全な市街地の形成を目指す地域とされて いる。
②防災まちづくりの基本方針
ア “街の顔となる憩える駅前界隈をもったまち”
駅前として街の顔となるような広場等、人が集まり、人が憩える、貴重なオープンス ペースをもった「にぎわいの拠点」づくりを目指す。
イ “子供や高齢者が安心して暮らせるまち”
子供達、高齢者又は身体障害者にとっても火災や交通上の心配がなく、また緊急の際 にも孤独ではない、助けてくれるコミュニティ（仲間）がいるような、末永く住み続け たくなるようなまちを目指す。
ウ “安全で、ふれあいのあるまち”
エ “災害に強く、うるおいのあるまち”
燃えやすい老朽木造建物の密集や狭あい道路などが少ない“災害に強いまち”を目指 していくとともに、緑や住まい回りのゆとり空間が豊かな“うるおいのあるまち”を目 指す。
(4) 整備地区の整備の方針
当地区のまちづくりの基本目標を『にぎわいとうるおいのあるまち「王子西」』とし、こ の目標の実現に向け、次に掲げる実現方針に基づいて、整備に取り組んでいく。
① 防災性の向上に関する方針
ア 延焼防止上危険な建築物に対する対処
地震動による倒壊危険性のある昭和 55 年以前の木造建物が全木造建物の 50.1%を占 め、換算老朽住宅戸数率も高い状況であり、老朽建築物で主要生活道路に面しているも の、あるいは集積が見受けられる区域を中心に、導入した新たな防火規制や主要生活道 路の拡幅にあわせて、不燃建築物への建替えを促進する。
イ 不燃領域率の向上及び木造・防火造建ぺい率の逓減と不燃領域率の向上
当地区の現在の不燃領域率は国方式で29.6%、都方式で46.3%であり、基礎的安全性 が確保されることを目標に、国方式で40%以上、都方式で60%以上を目指し、木造建築 物の不燃化を誘導するとともに、主要道路整備に伴う道路空間の確保を積極的に図り、 併せて主要生活道路沿道をはじめ積極的に公園、広場の整備を図る。
・不燃領域率
現況値 目標値
不燃領域率
国土交通省方式 29.6% 40％以上 東京都方式 46.3% 60％以上 木造・防火木造建ぺい率 24.1% 20％以下
ウ 消防活動困難区域の解消
火気使用量の多い商店街位置とも符号した消防活動困難区域が存在することの危険性 を地区住民に十分に周知したうえで、主要生活道路(幅員 6m)及び生活道路(幅員 4m)を 整備する。
② 老朽建築物等の建替えの促進に関する方針
当区域においては、市街地の延焼の危険性を逓減させ、基礎的安全性の確保を図るため、 老朽化した木造住宅等の建替えによる不燃化を促進していく。
特に、老朽化した木造賃貸住宅等の建替えを推進するにあたっては、周囲の道路整備状 況や隣接地の建物状況を勘案しながら、以下の点に留意し、共同建替え等の誘導を行い、 老朽木造建物の解消を図る。
○家族世帯、単身者、高齢者や身体障害者がそれぞれ住み続けられるよう、その需要 に応じた広さ、設備等の整った質の高い良好な住宅の供給を促進し、地区の定住性 を高める。
○市街地火災に強い建築構造や建築物周辺のオープンスペースの確保等により、良好 な住環境の形成に資するよう誘導していく。
こうした地区での共同・協調建替えや個別建替えを誘導するために、建替促進事業や既 存公営住宅の活用、コンサルタント派遣等を検討し事業の推進を図る。
③ 従前居住者の対策に関する方針
木造賃貸住宅等の居住者（従前居住者）については、当該木造賃貸住宅等の建替後も可 能なかぎり、地区内あるいは隣接地内に住み続けられるよう、区営住宅、都営住宅、東京 都住宅供給公社等の公的住宅への入居が優先的に図られるよう、東京都をはじめ関係機関 と調整していく。
３．整備地区の土地利用に関する事項
(1) 現況
区分 面積(ha) 構成比(%)
宅地
公共系 2.5 4.8
住宅系 31.3 60.5
商業系 2.7 5.2
工業系 0.6 1.2
小計 37.1 71.8
非宅地
道路 9.2 17.8
道路（都市計画道路取得用地を含む） 9.8 19.0
鉄道用地 0.7 1.4
公園・広場等 0.5 1.0
未利用地等 3.6 7.0
小計 14.6 28.2
計 51.7 100.0
※１ 公園・広場等には、緑地を含む
※２ 未利用地等には、駐車場、墓地を含む
平成27年12月
(2) 土地利用に関する基本方針
土地利用に応じた整備を行うために、地区住民や地権者との話し合いを通して、地区計画 などの必要な措置を講ずる。
また、各々の区域区分に応じて、老朽建築物の除却、建築物の不燃化促進、良質な共同住 宅への建替え誘導、主要生活道路や生活道路の整備、建替えに合わせた細街路の着実な整備、 公園等のオープンスペースの整備を行う。
『にぎわいとうるおいのあるまち「王子西」』をまちづくりの目標に、“街の顔となる憩え る駅前界隈をもったまち” “子供や高齢者が安心して暮らせるまち” “安全で、ふれあい のあるまち” “災害に強く、うるおいのあるまち” を基本方針に据えた上で、地区住民や 地権者との話し合いを通して、地区計画などの必要な措置を講じながら、以下のゾーン区分 に基づき土地利用を誘導する。
ア 環状七号線沿道地区
広域幹線道路による交通騒音から後背住宅地の居住環境を守るための緩衝ゾーンであ り、防災計画上の避難路・骨格的な延焼遮断帯として、中高層住宅と業務施設との調和 のとれた土地利用を誘導するとともに、土地の高度利用と建築物の不燃化を計画的に誘 導していく。
イ 補助 83・85 号線沿道地区
幹線道路の道路ネットワークの改善、安全な避難路の確保と延焼遮断帯の形成に資す る地区として、その沿道については不燃化の促進並びに商業系と住宅の調和した土地の 有効利用を誘導・検討する。
ウ 商店街沿道地区
埼京線の踏切により商店街の回遊性が低減している。十条中央商店街振興組合の通り は、埼京線の立体交差化や駅前整備との連携や、東十条駅並びに補助83号線沿道のまち づくりに合わせた駅前にふさわしい空間の創出により、地域密着型のにぎわいと親しみ のある商店街の形成を目指し、商業・住宅による調和のとれた複合的な土地利用を進め ていくとともに、沿道建築物の不燃化を推進し、買い物客や来街者に対しても安心・安 全なまちづくりを進める。
エ 十条駅東口地区
十条地区の顔で、駅乗降客や買い物客といった不特定多数の歩行者導線の結節点であ る点から、東口駅前の都市基盤整備と活性化を図り、商業系と住宅の調和したにぎわい の拠点となる土地利用を検討する。
オ 中層住宅誘導地区
区指定文化財などの景観にも配慮する一方、広幅員道路に面した環境を活かした中層 住宅と店舗・業務施設の複合的な土地利用を誘導し、地区内における延焼遮断や避難に 際しての有用な地区として、整備を推進する。
カ 都市型住宅地地区
４．住宅等の整備に関する事項
(1) 主要な街区における住宅等の整備に関する事項
特になし。
(2) その他の街区における住宅等の整備に関する事項
① 共同化等の建替促進について
以下の地区については共同建替え、協調建替え、個別建替えを促進する地区とし、区が 積極的に建替え等を誘導、支援する。
○主要生活道路整備に関わる主要生活道路周辺地区
○狭あい道路と狭小宅地が重なり合い、個別建替えが難しい地区
② 道路整備を伴う建替促進について
道路整備に係る沿道の建替えについては、以下の地区において重点的に促進していく。 ○主要生活道路優先整備路線沿道で、幅員 6ｍでの拡幅整備推進上必要な個別建替え
または共同建替え、主要生活道路の沿道景観上有効な協調建替えを促進する地区。 ○主要生活道路で幅員5ｍ∼6ｍの区間が連続するなか、ボトルネック的に幅員4ｍ未
満の区間が存在するが、このボトルネック解消に有効な個別建替えまたは共同建替 えを促進する地区。
○狭あい道路と小規模敷地により未接道、接道不良宅地が連担する地区で、個別建替 えが難しく、共同建替えによる環境改善を促進する地区。
○主要生活道路優先整備路線周辺や、狭あい道路と小規模敷地により未接道、接道不 良宅地が連担する街区で、不良住宅・用地の買取・除却や連担建築物設計制度によ り、建替えを促進する地区。
○建替促進計画等について （戸）
区分
平成 27 年度まで
平成 28 ∼32 年度
合計 （全体計画量）
戸数
※ 除却 ― 75 75
建設 ― 39 39
※共同建替え
③ 各種事業や規制誘導策等による重層的な展開
５．公共施設及び公益施設の整備に関する事項
(1) 主要な施設の整備に関する事項
施設名
整備の内容
名 称 事業量 備 考
道路
補助第83 号線
幅員 20∼30m
延長約1,050m
都市計画街路事業(都施行)
(事業中)
補助第85 号線
幅員 30m
延長約620m ※1
都市計画街路事業(都施行)
(都市計画決定手続中)
東日 本旅客 鉄道赤 羽線鉄道付
属街路
幅員 6 13.5m
延長約980m
都市計画街路事業(区施行)
(都市計画決定手続中)
その他
東日 本旅客 鉄道赤 羽線（十条
駅付近）連続立体交差事業
連 続 立 体 交 差 化 予 定
区間約1,500m
都市計画道路事業（都施行）
(都市計画決定手続中)
※1：延長は、ＪＲ赤羽線（埼京線）西側事業区間を含む
(2) その他の施設に関する事項
① 道路整備
既存の道路状況及び都市計画マスタープランによる主要なネットワーク構成の方針を踏 まえ、災害時における避難場所及び一時避難場所への避難経路の確保、消防活動困難区域 の解消に必要な幅員 6m の主要生活道路を拡充・整備していくとともに、幅員 4ｍ以上の 生活道路の確保を進めていく。
ア 主要生活道路整備の基本的な考え方
○整備効果の高い重点的に整備すべき路線を位置づけ、優先的に整備を進める。
○避難者のための安全空間を順次確保していくため、沿道の建替え時に併せて、有効幅員 を確保する路線を定める。
○整備の進捗に寄与する共同建替えや協調建替え、個別建替えを推進する。
イ 細街路及びその他の生活道路の整備・改善の基本的な考え方
○細街路については、沿道の建替えに伴う幅員４ｍの道路整備や、行き止まり等の解消を 図る。
○概ね６ｍ以上の幅員が確保され、市街地の防災性向上に有効性の高い路線や、生活上重 要な路線については、歩行者の安全性と潤いのある街路環境の形成を積極的に進める道 路として、改善を図る。
② 各路線の整備手法
当地区における主要生活道路の整備にあたり、以下２つのパターンによる道路用地の取 得を進めていく。
○公共整備型での道路用地取得（主要生活道路２号(中区間)・３号・５号） ○拡幅誘導・建替え連動型での道路用地取得（主要生活道路１号・２号(南区間)）
各主要生活道路の各路線及び狭隘道路の整備手法は以下の通りとする。
ア 主要生活道路 1 号、2 号、3 号、5 号(計画幅員 6m)
鑑み、建替え時点に応じて道路用地確保に努める区間をはじめ、共同建替え、必要に応じ た代替地対応等、早期実現のために必要な措置を講ずる。
イ 狭隘道路の拡幅整備（細街路整備：接道延長約 1,300m）
主要生活道路整備に加え、市街地全体に亘って分布する狭隘道路の拡幅整備を確実に果 たすことも、居住環境及び防災上の重要事項である点から、重点整備地区内において、既 に創設している北区狭あい道路拡幅整備事業に加え、本事業に2項道路の後退部分の整備 を盛り込む。
○道路の整備について （㎡）
施設名 区分
平成 27 年度まで
平成 28 ∼32 年度
合計 （全体計画量）
１ 主要生活道路 1 号
用地取得面積 ― 299 299 施設整備量 ― 950 950
２ 主要生活道路２号
用地取得面積 178 242 420 施設整備量 ― 1,050 1,050
３ 主要生活道路３号
用地取得面積 ― 365 365 施設整備量 ― 830 830
４ 主要生活道路５号
用地取得面積 ― 420 420 施設整備量 ― 1,760 1,760
５ 細街路整備
用地取得面積 ― ― ― 施設整備量 287 1,205 1,492
③ 公園・オープンスペース等の整備
主要生活道路における緊急車両の通行及び消火活動の円滑化、避難者の避難行動の迅速 化を図る観点から、主要生活道路沿道に公園整備を、また、地区内の居住環境の改善策や 防災性能の向上を図る観点から、広場等整備をそれぞれ検討していく。合計で整備地区内 に6箇所程度（整備面積約1,590㎡）整備することを目標とする。また、耐震貯水槽等も 併せて設置する。
○公園等の整備について （㎡）
施設名 区分
平成 27 年度まで
平成 28 ∼32 年度
合計 （全体計画量）
１ 公園・緑地・広場
用地取得面積 440 1,050 1,490 施設整備量 ― 1,590 1,590
④ 市街地の景観形成
市街地の景観形成を押し進める上から、補助83号線の電線類の地中化とともに、広幅員 道路では電線類の地中化を検討する。
⑤ 公益施設の整備
６．その他必要な事項
(1) 事業施行予定期間
平成18年度から平成32年度の概ね15年間とする。
但し、都市計画道路補助83号線等の事業期間調整の必要性に応じて、延伸を必要とする ことが考えられる。
(2) その他特に記すべき事項
① 計画的なまちづくりのための各種整備手法の導入
当地区における事業展開については、都市計画街路事業や鉄道立体交差化など、大規模 な都市基盤整備との関係に配慮しながら、段階的な対応を図る。
また、環状七号線沿道では平成元年 4月に沿道地区計画を、補助 83号線沿道では平成
22年3月に補助83号線周辺南地区地区計画を、平成28年3月に同地区北地区地区計画
を策定しているが、計画的なまちづくりを進める上から、新たな防火規制による不燃建築 物への建替え誘導及び不燃化を促進する上で有用な支援策の導入を検討するとともに、地 区計画未策定の地域においても、各種事業との連携を図りながら、地域住民との協働によ り防災性の向上と、良好な居住環境の維持・向上をはかる地区計画の導入を図る。
② 地域住民との協働によるまちづくり
これまでにも、防災生活圏促進事業を通し、各町会への啓発活動を続けてきたところで あるが、平成17年2月、「十条地区まちづくり基本構想※1」中間のまとめ(北区)を公表し、 平成17年8月、地元町会・自治会、商店会、PTA等の代表者を中心とする「十条地区ま ちづくり全体協議会」を設立した。
以降は、同協議会等での話し合いをはじめ、一人でも多くの住民にまちの現状と問題点 を理解してもらうための説明会や意見交換会を開催しており、今後も継続する。
こうした地域住民との話し合いを通じて、住民と区との協働によるまちづくりの取り組 みを推進し、問題を抱えた箇所毎に、道路・公園等の整備、建替えによる住宅・居住環境 の維持、防災性能の向上等に必要な方策について検討を進めていく。
整備地区位置図
板橋区
豊島区
荒川区
十条駅東地区
足立区
整備地区境界線 凡 例 ●日影規制凡例
5 ｍ＜L≦1 0 ｍ 1 0 ｍ＜ L
3 時間以上 2 時間以上
4 時間以上 2 .5 時間以上
5 時間以上 3 時間以上
4 時間以上 2 .5 時間以上 1 .5 ｍ
軒の高さが７ｍを超え る 建物又は地階を除く階数 が3 以上の 建築物
※規制される日影は、冬 至日における 真太陽時 の午前8 時から午 後4 時までの間に生ずる 日影。 規制を受ける 建築物
4 ｍ ※規制 され る日影時間 規制される範囲 （ 敷地境界線 からの水平距離 ： L）
測定 水平面 （ 平均 地盤面か らの高 さ） 種別
限定対象区域外
高さが1 0 ｍを超える建築 物
不燃化促進 区域※ 高度利用 地区
地区計画 区域等 沿道地区計画区域
※不燃化 促進区域とは、大地震の際の 避難路、延 焼遮断帯として都市防災上の 整備が必 要であり、 対象地区 内の皆さんが 耐火建築 物を建 てた際 、助 成する 制度で す。
北区では 、「 環状7 号線 」 「 本郷・ 区役所前通り」 「 北 本通り」 地区が指 定されています。
地域名 記号 建ぺい率（ ％）容積率（ ％） 高度地区 1 5 0- 2 1 5 0 2 0 0- 2 2 0 0 3 0 0- 3 3 0 0 第3 種 2 0 0
2 0 0- 2 第2 種 2 0 0- 低 最低限 3 0 0
3 0 0- 3 第3 種 4 0 0
4 0 0- 低 最低限 3 0 0
3 0 0- 3 第3 種 4 0 0
4 0 0- 3 第3 種 4 0 0- 低 最低限 4 0 0- 3 低 第3 種最低限 4 0 0 4 0 0 5 0 0
5 0 0- 低 最低限 6 0 0
6 0 0- 低 最低限 2 0 0- 2 第2 種 2 0 0- 3
3 0 0- 3 3 0 0 4 0 0- 低 4 0 0 最低限 4 0 0- 3 低 第3 種最低限 2 0 0 2 0 0 3 0 0 3 0 0 4 0 0
4 0 0- 低 最低限 例1.2 0 0 - 2 ・・ ・ ・ 容積率2 0 0 ％第2種高度地区
例2.3 0 0 - 3 ・・ ・ ・ 容積率3 0 0 ％第3種高度地区 例3.4 0 0 - 低・・ ・ 容積率4 0 0 ％最低限高度地区 例4.4 0 0 - 3 低・ ・ 容積率4 0 0 ％第3 種高度地区、最低限高度地区 例5.5 0 0 ・ ・ ・・ ・ ・ 容積率5 0 0 ％高度地区限度な し
●防火地域・ 準防火地域
防火地域・ ・ ・ ・ 容積率4 0 0％以上の区域及び の区域に指定します。
準防火地域・ ・ ・ 容積率3 0 0 ％、2 0 0 ％、1 5 0 ％の区域全域（ の区域は除く）に 指定します。 第3 種
工業地域 6 0
4 0 0 6 0 0 3 0 0
4 0 0
5 0 0 第一種住居地域 6 0
2 0 0
3 0 0
4 0 0
●凡 例
第一種中高層住居専用地域 6 0
第2 種
準工業地域（ 特別工業地区） 6 0 2 0 0
商業地域 8 0
近隣商業地域 8 0
