南小岩七・八丁目周辺地区

「木密地域不燃化１０年プロジェクト」

不燃化特区制度先行実施地区

整備プログラム

【江戸川区】

南小岩七・八丁目周辺地区

平成25年３月

第１回変更認定　平成27年４月

第２回変更認定　平成29年３月

江戸川区

１　整備目標・方針

地区名

南小岩七・八丁目周辺地区

位置

東京都江戸川区南小岩七丁目、南小岩八丁目全域、南小岩三丁目、南小岩四丁目、南小岩五丁目、南小岩六丁目、東小岩四丁目、東小岩五丁目、東小岩六丁目の各一部

_{面積 (ha）}

約47.2ha

地区の現況・課題

町丁目

面積

_(ha）

地域危険度（第7回）

　南小岩七・八丁目周辺地区（以下「当地区」という。）は、JR総武線以南、柴又街道、千葉街道、フラワーロードに囲まれる約47.2haの区域である。 　東京の東玄関として明治32年の駅開業以降、江戸川区を代表する商業集積地として賑いと繁栄を誇るとともに、閑静で良質な住宅街が共存するコミュニ ティ豊かなまちを形成してきた。しかしながら、都市基盤の整備が追い付かないまま市街化した当地区では、細街路や行き止まり道路が多いなど避難や消 防活動を妨げる道路環境、老朽木造建築物の存在、災害時の防災空間となり得る公園・広場のオープンスペースが少ないなど、災害危険性が高い地区 である。 　また、当地区は東京都の「防災都市づくり推進計画」の「整備地域」に位置付けられており、江戸川区まちづくり基本プラン（都市計画マスタープラン）に おいても「生活道路の拡幅整備等を行うとともに、耐火建築物への更新、敷地の共同化等により建物の不燃化を進め、災害に強い住宅地を形成する。」こ ととしており、防災性の向上が求められている。 【防災に関する課題】 　・細街路や行き止まり道路が多い道路環境 　・借地をはじめとする複雑錯綜した権利関係・接道不良・敷地狭小等により、老朽木造建築物の建替えが進まない 　・災害時の防災空間となりうる公園・広場等のオープンスペースが少ない

倒壊

火災

総合

南小岩三丁目 約2.3ha 3 4 4 南小岩四丁目 約0.8ha 3 4 4 南小岩七丁目 約25.6ha 3 4 4 南小岩五丁目 約0.6ha 3 4 4 南小岩六丁目 約1.2ha 4 4 4 東小岩四丁目 約0.7ha 3 3 3 南小岩八丁目 約13.6ha 4 4

これまでの防災都市づくりの主な取組み

新たな取組み

東小岩五丁目 約2.1ha 3 3 3 東小岩六丁目 約0.3ha 3 3 3 計 約47.2ha 5 　①防災再開発促進地区の指定 　②都市再開発方針(2号地区)の指定 　②木造住宅密集地域整備事業（平成13年度～平成32年度） 　③南小岩七丁目西地区第一種市街地再開発事業（平成23年度～平成32年度） 　④南小岩七丁目地区土地区画整理事業及び市街地再開発事業（予定） 　⑤サンロード沿道地区（平成28年度～平成34年度） 　⑥南小岩六丁目地区第一種市街地再開発事業（平成28年度～平成36年度） 　⑦北口駅前地区第一種市街地再開発事業（予定） 　⑧地区計画(平成25年度告示)・新たな防火規制（平成26年度告示） ①木密地域内、補助第142・143号線沿道での不燃化の促進 　・戸建て建替えの設計費助成 　・住民負担のない除却助成 　・まちづくりコンサルタント、専門家派遣 　・固定資産税・都市計画税の税制優遇 　・公共施設転換用地取得支援 　・用地折衝等専門家派遣 ・共同化コーディネーター派遣 　・老朽建物除却後の土地管理用仮設費助成 　・公営住宅等の優先的あっせん ②建物更新支援プラットホームの構築・運営 　・まちづくりステーションの設置・運営

整備目標・方針

（１）整備目標 　コア事業及び住宅市街地総合整備事業の着実な進捗とともに、コア事業と連携しながら木密地域内建築物の不燃化更新を支援することで、不燃領域率70％の達成を目指す。 （２）整備方針 　【再開発事業等のコア事業を契機とする不燃化更新】 　　南小岩七丁目西地区第一種市街地再開発事業や南小岩七丁目地区土地区画整理事業及び市街地再開発事業の一体施行等をコア事業とし、木密地域からの住替え誘導による建築物の不燃化や 　都市計画道路、避難施設等の整備により地区全体の防災性の向上を図る。

数値目標

現況

最終

備考

不燃領域率 55.1% 70.0% 平成23年度土地利用現況調査より

２　地区内での取組み

A-1 南小岩七丁目 西地区第一種 市街地再開発 事業 【補助事業】市街地再開発事業 個人 地区面積約0.5ha 権利者数8名 ・施設建築物の工事実施中 ・H22年6月　再開発協議会設立 ・H23年8月　都市計画決定 ・H24年1月　事業計画認可 ・H24年6月　権利変換計画認可 ・H24年6月　解体工事着工 ・H27年6月　完了 ・木密地域への優先分譲等の実施を誘導 ・木密地域内からの住替えを促進することで、 建築物の不燃化更新を図る。 A-2 南小岩七丁目 地区土地区画 整理事業及び 市街地再開発 事業の一体施 行 【補助事業】土地区画整理事業 ●公共施設転換用地取得支援 【補助事業】市街地再開発事業 区 再開発 組合 地区面積約4.9ha 権利者数約280名 ・基本計画の検討中 ・H20年5月　勉強会発足 ・H27年度　 土地区画整理予定区域都市計画決定 ・H30年度　 市街地再開発事業都市計画決定（予 定） ・H30年度　 事業計画認可（予定） ・H31年度　 事業着手（予定） ・H40年度　 完了（予定） ・土地区画整理事業、市街地再開発事業の事 業化に向け、勉強会や個別面談等による合意 形成を図る。 ・事業の進捗に合わせ、木密地域への優先分 譲等の実施。 ・その他隣接した周辺地域における再開発事 業（六丁目地区、北口駅前地区）などにおい て、木密地域の改善に資する施策（優先分譲 など）を実施する事業については区域変更を 行う。 A-3 サンロード一番 街地区都市計 画街路事業 ・道路拡幅による交通環境の改 善及び安全な避難路を確保する ことにより地域の防災性を向上す る。 【補助事業】都市計画街路事業 区 延長：208ｍ 幅員：18m ・H25年度　都市計画決定 ・H26年度　用地測量 ・H28年度　事業認可 ・H32年度　工事着手（予定） ・H34年度　完了（予定） ・街路事業の円滑な実施に向け、勉強会や個 別面談等による合意形成を図る。 A-4 補助第142号・ 143号線沿道都 市防災不燃化 促進事業 ・特定整備路線の整備と合わ せ、沿道の不燃化建替えを促進 することで、延焼遮断帯を形成 する。 【補助事業】都市防災不燃化促進事業 ●固定資産税・都市計画税の減免 ●老朽建築物除却費支援 ●共同建替え助成の要件緩和 ●戸建建替えの設計費・除却費支援 区 延長約1,510ｍ ・H26年度　不燃化促進調査 ・H27年9月　事業開始 ・補助第142号線・143号線の事業に合わせた 都市防災不燃化促進事業を導入する。 A-5 南小岩六丁目 地区第一種市 街地再開発事 業 ・建築物の共同化等により防災 施設、避難場所等を確保する。 ・道路整備による避難路等を確 保する。 【補助事業】市街地再開発事業 再開発 組合 地区面積約1.3ha 権利者数約60名 H24/7 準備組合設立 H26/10　 都市計画決定 H28年度　事業計画認可 H29年度　権利変換計画認可 H30年度　解体及び建築工事着工 H36年度 完了（予定） ・木密地域への優先分譲等の実施を誘導 ・木密地域内からの住替えを促進することで、 建築物の不燃化更新を図る。 B-1 補助第142号・_{143号線の整備} ・特定整備路線及び都市計画道_{路の早期整備を図る。} 【補助事業】都市計画街路事業 都 ・補助142号線 　延長：890m、幅員：16m ・補助143号線 　延長：620m、幅員：15m ・平成26年9月補助143号線事業認可 ・平成27年１月補助142号線事業認可 ― B-2 住宅市街地総 合整備事業（密 集住宅市街地 整備型） 【既存事業】 ・拡幅路線及び不足する公園の 早期整備を図る。 【補助事業】木造住宅密集地域整備事業 ●固定資産税・都市計画税の減免 ●公園用地取得助成の面積要件緩和 ●公共施設転換用地取得支援 ●用地折衝等専門家派遣 ●共同化コーディネーター派遣 ●老朽建物除却後の土地管理用仮設費助成 ●公営住宅等の優先的あっせん 区 地区全域約39.2ha ・事業期間：平成13年度～32年度 ・拡幅道路：約1,700㎡整備済み 　　　　　　　　（進捗率：約50％） ・公園　　　：約2,300㎡整備済み 　　　　　　　　（進捗率：約58％） ・強制力ある手法や税制面・資金面での優遇 策など多様な手法を検討し、道路拡幅の進捗 を図る。 ・代替地確保による公園用地買収を促進する。 B-3 不燃化促進 ・助成制度を創設し、税制面・資 金面の優遇策により、建築物の 不燃化建替えを促進する。 ・支援策を提案、実行する体制と して「建築物更新支援プラット ホーム」を構築するとともに、建築 物更新・住替えに関わる事業者・ 団体等との協業体制を確立する ことで建替え促進を支援する。 ●戸建建替えの設計費・除却費支援 ●老朽建築物除却費支援 ●共同建替え助成の要件緩和 ●現地相談ステーション管理・運営 ●まちづくりコンサルタント、士業派遣 ●固定資産税・都市計画税の減免 区 地区全域約39.2ha ・新規事業 ・税制面・資金面の優遇策による建替え支援 ・高齢者世帯の住替え斡旋 ・小規模共同化の取組み支援 ・借地物件の更新に係る相談支援 ・再開発地区住宅への住替え誘導 ・建築物更新や住替えに関わる事業者・団体 等による協議会設立・運営 ・相談窓口・体制の整備 ・勉強会の実施 C-1 JR小岩駅周辺_{地区地区計画} ・道路・公園の整備計画を位置 付けることで、計画を担保する。 ・地区特性をふまえたルールに 基づく建替えを誘導する。 ・地区施設の配置、建築物等の用途、建築物 等の高さ、敷地面積の最低限度、壁面の位置 の制限、色彩のルール 区 JR小岩駅周辺地区_約50.0ha ・H26年3月告示 ― 規制誘導の内容 決定 権者 規制誘導の 範囲等 規制誘導の実施有無・進捗状況 備考 規制 誘導 策 コア 事業 ・建築物の共同化等により防災 施設、避難場所等を確保する。 ・駅前広場、道路整備による避 難路等を確保する。 事業 番号 規制誘導の手法 規制誘導の目的 コア 事業 以外 の事 業 事業 番号 事業項目 事業概要 事業手法 （●：特区支援策） 事業 主体 事業規模 事業の進捗状況 備考

２　地区内での取組み

事業 番号 事業項目 事業概要 事業手法 （●：特区支援策） 事業 主体 事業規模 事業の進捗状況 備考 C-2 新防火規制 ・防災性の向上 ・地区内の準防火地域全域を指定 区 地区内の準防火地域全 域：約27.5ha ・H26年5月告示(南小岩七・八丁目地区) ・H27年3月告示 　　(補助第142・143号線沿道) ― C-3 高度地区の変 更 ・特定整備路線及び都市計画 　道路沿道の延焼遮断帯の形成 ・建築物の高さの最低限度 区 特定整備路線及び都市計 画道路沿道30ｍ ・新規導入 ― 規制 誘導 策

・土

不燃化促進 ３　区域図 江戸川区　南小岩七・八丁目周辺地区 不燃化推進特定整備地区 町丁目境 西小岩三丁目 西小岩四丁目 西小岩一丁目 南小岩六丁目 南小岩五丁目 南小岩三丁目 南小岩七丁目 南小岩八丁目 東小岩五丁目 東小岩六丁目 公共施設 境界 見通し線 都市計画道路中心 見通し線 都市計画道路 境界から30m 見通し線 南小岩二丁目 南小岩四丁目 東小岩 四丁目 0 50 100 20 道路中心 特区区域拡大箇所 見通し線 道路 中心 道路中心

・土

不燃化促進 ４　整備方針図 江戸川区　南小岩七・八丁目周辺地区 都市防災不燃化促進事業 密集事業拡幅路線 土地区画整理事業 市街地再開発事業 都市計画道路(新規) 不燃化推進特定整備事業区域 凡例

●コア事業以外の取組み

・木密地域内建築物の不燃化の促進 ・住宅市街地総合整備事業の着実な進捗 ・再開発地区内住宅への住替え誘導 ・建築物更新支援プラットホームにより不燃化を促進 B-1 補助第142号・143号線の整備 B-2 住宅市街地総合整備事業(密集住宅市街地整備型)【既存事業】 B-3 不燃化促進 C-1 JR小岩駅周辺地区地区計画策定 C-2 新防火規制の導入

●コア事業における取組み

・木密地域内から再開発地区住宅への住替え誘導 ・再開発事業等による防災施設等の整備、避難路等の確保 と不燃化 A-1 南小岩七丁目西地区第一種市街地再開発事業 A-2 南小岩七丁目地区土地区画整理事業及び市街地再開発事業の一体施行 A-3 サンロード一番街地区都市計画街路事業 A-5 南小岩六丁目地区第一種市街地再開発事業 ・都市防災不燃化促進事業による延焼遮断帯の形成 N サンロード沿道地区 （補助第285号線） 特定整備路線 （補助第142・143号線） Ａ路線 （防災生活道路） Ｂ路線 （防災生活道路） Ｃ路線 （防災生活道路） Ｄ路線 （防災生活道路） Ｅ路線 （防災生活道路） Ｆ路線 （防災生活道路） 南小岩七丁目地区 （区画整理・再開発） 柴又街道 （補助第143号線） 南小岩七丁目 西 地 区 （再開発） フラワーロード （補助第285号線） 千葉街道 （補助第142号線） 都市計画道路(未完成) 特定整備路線 都市計画道路(未完成) 0 100 200m 南小岩六丁目 地 区 （再開発） 公共施設整備 検討エリア 公共施設整備検討エリア 公共施設整備 検討エリア

５　整備スケジュール

・ A-５ 南小岩六丁目地 区第一種市街地 再開発事業 事業内容 平成25年度 平成30年度 平成31年度 平成32年度 A-1 南小岩七丁目西 地区第一種市街 地再開発事業 平成26年度 平成27年度 平成28年度 平成29年度 コア事 業 コア事 業以外 の事業 B-1 補助第142号・ 143号線の整備 B-2 住宅市街地総合 整備事業（密集 住宅市街地整備 型）【既存事業】 B-3 不燃化促進 A-2 南小岩七丁目地 区土地区画整理 事業及び市街地 再開発事業の一 体施行 A-3 サンロード一番 街地区都市計画 街路事業 A-4 補助第142号・ 143号線沿道都 市防災不燃化促 進事業 土地区画整理 事業予定区域 の都市計画決 定 都市計画決定 助成事業の実施 事業完了 施設建築物本体工事 勉強会・個別面談 計画検討 事業の実施 土地区画整理事業 事業認可 勉強会・個別面談 計画検討 事業の実施 用地測量 不燃化促進調査 設計・測量・事業実施 随時用地取得・整備 助成事業の実施 要綱制定 固定資産税・都市計画税の税制優遇 指定告示 建築物更新支援プラットホームの運営（窓口対応、勉強会の実施など） 設置準備 ●事業説明会 事業 用地買収 説明 市街地再開発事業 都市計画決定 都市計画 決定 組合設立 認可 着_工 権利変 換 施設建築物本体工事 除却 Ⅰ街区 竣工

５　整備スケジュール

事業内容 平成25年度 平成26年度 平成27年度 平成28年度 平成29年度 平成30年度 平成31年度 平成32年度 C-1 JR小岩駅周辺地 区地区計画 C-2 新防火規制 C-3 高度地区変更 規制誘 導策 制度運用 都市計画決定 区域指定告示 南小岩七・八丁目 地区 制度運用 区域指定告示 補助第142・143号線 変更手続 _{●区域指定告示} 変更手続 _{●区域指定告示} 【特定整備路線沿道】 【都市計画道路沿道】