32.「相続税の増税に対して
アパート経営者はどう備えるか？」
（ 資産家から資産経営者への転換が不可欠 ）
（１）相続税改正・増税に対してアパート経営者はどう備えるか？
相続税の改正で、①相続税の基礎控除が（3,000万+600万×法定相続人数）に40 %引き下げられて、②相続税率が上がり、③子孫への生前贈与税が引き下げられ、 ④自宅の小規模宅地評価減の特例が同居の親族に制限され、⑤生命保険の基礎控除 が同居の親族に制限される改正案が国会に提出されています。 アパートオーナー 様には厳しい増税になります。 何故ならば、アパートオーナーは、自宅の他に、 賃料を稼ぐ為に土地建物を幾つか所有することで大地主・資産家になる為、相続財 産の総額（資産額）がかなり高額になり、相続税の増税はもろに響いてくるからで す。（増税内容は「相続税改正・増税とその対策」参照） そこで、アパート経営者はこの相続税増税にどう備えたらいいでしょうか？ 相続税の増税傾向に対しては、早めに対策を取ることが重要になります。 ① アパート建設等の土地の有効活用を進めることが有効です。 ② 現金からインフレに強い賃貸不動産に組み替えることが有効です。 ③ 子孫や妻への生前贈与で少しでも相続財産を減らすのが有効です。（２）資産家から資産経営者への転換事例（駐車場からアパート経営へ）
◇ 現在の資産： 預金5,000万、自宅１億円、駐車場100坪・１億円 ◇ 現在年収 ： 450万（年金が350万＋駐車場収入100万） ◇ 目標年収 ： 800万～1,000万 駐車場は、時間貸しの場合は多少の効率は良いですが、月貸しの場合は投資効率 が悪く、且つ固定資産税が高いし、相続時には自用地評価されて相続税も高いので、 アパートを建てて賃貸するのが得策です。 その場合、① 建築資金を全額借りる場合、② 50%借りる場合、③ 駐車場を 半分売ったお金で残りの土地に建てるか、④ 駐車場の売却資金で中古アパートを 購入するか、４つの方法を検証します。 ① A案・・・建築資金を全額アパートローンで建築した場合 年金350万 家賃￥1,980万 10,000万のアパートローン 年間収入￥1,583万 ・月￥165万 ▲\6,665,000円（元利均等 （￥350万＋￥1,980 ワンルーム30室 返済・金利3%・20年返済） 万－666万） 木造３階建・建築費坪当たり55万で建設する。② B案・・・自己資金50％とアパートローン50％で建築した場合 年金350万 家 賃収入990万 ￥5,000万のアパートローン 年間収入￥1,008万 ・月￥82万 ▲￥3,327,576万（元利均等 （350万＋990万ー332 ワンルーム15室 返済・金利3%・20年返済） 万） ③ C案・・・駐車場の半分を売却したお金で残りの半分の土地に賃貸住宅を建築 年金350万 家 賃収入990万 売却金￥5,000万の自己資金 年間収入￥1,340万 ・月￥82万 で、残りの50坪に建設 （350万＋990万） ワンルーム15室 ④ D案・・・駐車場の売却資金又は自己資金で中古アパートを購入 年金350万 家賃収入1,080 売却した１億円で中古アパー 年間収入￥1,350万 万・月￥90万 ト一棟を￥１億円で購入 ワンルーム18室 ・ 重量鉄骨3F又は4F建て・築20年を購入する。 減価償却期間は18年。 ＊ 駐車場や更地にアパートを建てる最大の効果は、上記の表を見れば一目瞭然、収入 源を造れるということです。 年金等の財源不足を補う為に固定資産税や相続税が 増税される傾向にあるのですから、所有する土地は効率よく利益を産む物にしなけ ればなりません。 効率の悪い物は売却するか、建て直すか、買い換える必要があ るのです。 又、賃貸収入は「不労所得」と言われ、信頼できる不動産管理会社に 預ければ、オーナー様は、「入金のチェック」と「滞納賃料の取り立て」と「退去 時の敷金精算とリホームメンテ」の時に一寸気を使うくらいで、ほとんど労務の提 供も無く、旅行していても、病気で寝込んでいてもお金が入る仕組みになっていて、 老後の稼ぎには最適な仕事・投資手段と言えます。 ＊ 上記いずれの場合も、固定資産税は駐車場（更地）の場合の1/6になり、相続税の 土地の評価額は「貸家建て付け地」として、路線価×（1－0.7×0.3）に評価を下 げることができます。 ＊ 建物の相続税の評価額である固定資産税評価額は、時価の70%で評価するので、現 金で購入した場合は、手持ちの現金が減った分と建物の評価額との差額分の相続税 を下げることができます。 ＊ 借金して建築したり、購入したりした場合は、借金はマイナスだが、現金も入金す るので、トントンであり、借金したから相続税が下がるわけではありませんが、借 りた現金を建築に使った分と建物の評価減70%との差額が相続税を下げることにな り、現金で建てたのと同じ効果で相続税と固定資産税を減税できます。
（２）現金から、インフレに強い収入のある不動産に組み替えれば有効です。
①不動産を購入し、賃貸すれば、節税効果は大きい
。 ・ 相続税の評価価額は、現金はそのままの評価ですが、不動産は土地は路線価、建 物は固定資産税評価価格ですので、それだけで70％位の評価減になります。 ・ その上、土地に建物を建てて賃貸にすると、土地の評価は「貸家建付け地」として 自用地価額×（１－借地権割合×借家権割合）で評価するので、自用地価額－（１ ー0.7×0.3）＝自用地価額の79％の評価に下がる。 ・ 賃貸物件の相続税評価が低くなる上に、小規模宅地特例として､200㎡迄は50%評価 減ができます。（詳しくは後述） ②小規模宅地は減額割合が、50%～80%以下になるので活用できる。
減額割合 減額面積 事業用 特定事業用宅地等 ８０％ ４００㎡ （同族会社の事業用宅地等） （121坪） 特定特例対象宅地等 ５０％ ２００㎡ （賃貸住宅等） （60.5坪） 居住用 特定居住用宅地等 ８０％ ３３０㎡ （自己の居住用の自宅等） （100坪） 小規模宅地等の特例適用の有無の具体例 1. 被相続人の事業用宅地等を相続し、所有及び事業を継続する場合 小規模宅地等の減額特例の適用あり（80％） 2. 被相続人の事業用宅地等を相続し、事業を継続しない場合 小規模宅地等の減額特例の適用なし 3. 被相続人等の居住用宅地等を同居親族が相続した場合 （ア）居住を継続する場合、小規模宅地等の減額特例の適用あり（80%又は50%） （イ）居住を継続しない場合、小規模宅地等の減額特例の適用なし 4. 被相続人の居住用宅地等を配偶者が相続した場合 居住継続の有無にかかわらず小規模宅地等の減額特例の適用あり（80％） 5. 被相続人の居住用宅地等又は事業用宅地等を複数の者で共同相続した場合 取得した者ごとに適用の有無を判定する 6. 一部住居、一部事業用の場合、それぞれの状況に応じて減額特例の適用の有 無を判断する ※ 特定居住用宅地については、240㎡から330㎡（100坪）に適用面積が緩和されま した。 ※ 二所帯住宅の内、建物内で行き来ができないものについても､同居として扱い、 特定居住用宅地としての適用を認めることに改正されました。 ※ 小規模宅地等の特例制度は、平成26年1月1日からの適用となります。※ 以上のように、
小規模宅地の特例のいずれかを利用できれば、その評価が50%～
80%評価を下げられるので、「事業用か」「自宅居住用か」「賃貸用か」にして活用
すべきです。
今後は、賃貸物件の購入が増えると思われます。 ③不動産鑑定士の活用で評価額を下げることができる
。 不動産の相続税の評価額は、「財産評価基本通達による評価に基づき」通常は税理 士が「路線価で簡単簡易に評価」していますが、「不動産鑑定士による不動産鑑定 書による評価で安く評価する」ことができます。 特に大地主や高額不動産を持つ 人は不動産鑑定士と税理士を活用することが今後は必要となります（それができる 不動産鑑定士の紹介ができますのでご相談下さい）。（３）子や孫への生前贈与は、「子孫への収入移転」と「節税」の両方で有効です。
（１）暦年贈与の活用
①直系尊属からの子や孫へのお金の贈与の活用
相続税を上げて、贈与税を下げることで、直系尊属から子や孫への贈与を増やして、 金を持っていても使わない60歳以上（日本国民の資産の70%以上を持っている）か ら、お金を使う必要のある若い世代へお金が流れて、国民の消費が活発になり、国 内経済が潤い、ひいては日本国民が幸せになることを意図した良い政策です。 例えば、父母や祖父母から500万円の金を、子や孫に贈与する時、贈与税の控除 は110万円ですから、（500万ー110万）×0.15（15%）＝贈与税は58.5万です。 税 引後441.5万円のお金が子や孫に移動します。 この贈与は、1年ごとに税金がかかりますので「暦年贈与」と言いますが、毎年 繰り返して贈与することができますので、（500万ー110万）×0.15（15%）×10年 ＝￥4,415万のお金を10年かけて移動できます。 贈与で子孫に移動した分だけ相 続財産は減り節税対策にもなりますが、何よりお金持は、今お金を必要としている 子孫に喜ばれるお金の使い方ができ、子や孫に感謝されて、気持の良い老後を過ご せることになります。 ※「名義預金」「名義株」についてご注意
110万までの贈与は無税であり、申告も必要ないということで、毎年お子様の口 座に110万円づつ振り込んでいる人がいますが、これは「名義預金」とみなされて、 相続税の対象にされることが多いことをご存知ですか。 毎年繰り返し行われる110万の贈与が、名義預金にならない為には、次の要件が 必要です。 ① 贈与は贈与契約ですので、名義人であるお子様が自分への贈与が ありそれを承諾していること ② お子様名義の口座の通帳と銀行印がお子様の手 元にあり、お子様が自由に出し入れできる管理下にあること ③ 親や祖父母の手 元に通帳と印鑑があり、親が不動産や株を売却した直後に口座が作られたり、口座の開設時の筆跡が親のものである場合等には「名義預金」と看做されて贈与は税務 署に否認されます。 ④ そこで、お金を贈与する時には、111万以上にして、贈 与税の申告を子や孫にさせておけば暦年贈与として確実に認められます。 例えば、 111万の贈与であれば、（111万ー110万）×10%の贈与税率＝1,000円です。 これ を繰り返せば、相当多くのお金を子や孫に確実に移動できます。 株式の贈与の場合もほぼ同様に「名義株」として考えられています。 ②
「直系尊属から、子や孫への住宅取得資金贈与非課税の特例」の活用
暦年贈与の特例として、父母や祖父母等の直系尊属から20歳以上の子や孫への住 宅資金贈与は、13年は省エネ耐震住宅の場合は1,200万迄、一般住宅なら700万迄非 課税ですが、14年以降はそれぞれ1,000万と700万に変わります。（詳しくは拙著「生 前贈与と相続と相続対策」参照） ③直系尊属からの子や孫への賃貸物件贈与
直系尊属から子や孫への不動産の贈与は、現金と異なり、相続税評価額で計算さ れるので非常に効果的な贈与方法になります。 土地は路線価（公示価格≒時価の80%評価）、建物は固定資産評価価額（公示価 格≒時価の70%評価）ですので、例えば、築後25年の木造アパートを子供に贈与す る時は、リホームして、建物だけの贈与をすれば非常に有利な贈与ができます。 ∵ 築後25年の木造アパート（2DK10室・賃料年間960万）100坪の建物の評価は、新築 時に時価の70%で評価された上に、「減価償却」で20年でほとんど償却されて固定 資産税評価価額は５％の200万位に減っていますので、おそらく無税か少ない税金 で子孫に生前贈与できます。 このアパートの贈与を受けた子供は、親に土地の地代を払った後のアパート賃料 を蓄積すれば、相続時の相続税納税資金が作れますし、貯まったお金で親からアパ ートの底地を（時価の40%評価で）購入することもできますし、親の財産はそれだ け減りますので、相続税も減らせます。 ※ リホーム費用は贈与税の計算に入らないので、リホームしたアパート等を贈与する のは、親の財産を減らして、子供に収益のある財産を移動できる有効な方法です。 ④ 教育資金の贈与は、子、孫、曾孫に対して、1,500万円までは非課税の特例が認め られることに改正されました。15年末までに、信託銀行などに預ける場合、孫が30 歳になるまでに、教育資金として使用できます。 塾や習い事の費用にも付けます。 （２）「相続時精算課税2,500万円まで非課税」の制度の活用
65歳以上の父母や祖父母から、20歳以上の子や孫に対して、生前贈与をする場合、 お金でも不動産でも2,500万円までは非課税とし、それを超える額については一律 20%の贈与税をかけ、相続発生の時に、その財産を相続財産に加えて清算する、と 言う制度です。 その贈与が行われた時点での評価で清算しますので、将来値上が りしそうな財産は有利な贈与になります。 この場合も、不動産の贈与は、相続税評価額で計算されるので、生前贈与には有 利な財産になります。また、中古アパートの建物のみの贈与ならば、この制度を使えば数個のアパート の建物の所有権をほとんど税金を払わずに移転できます。 また、この制度は子供たちへの不公平が起きないので、相続の争いが少なくなり ます。 ∵ 相続時に清算するので、貰った子と貰わない子の不公平が少なくなる からです。 ※ 但し、相続時精算課税と暦年贈与の制度は、どちらかを選択しなければならない制 度なので、どちらが自分の家族に合う制度か専門家とよく相談して利用する必要が あります。 相続時精算課税制度を一度使うと2,500万円までは非課税幅を何回で も使えますが、暦年贈与は利用できなくなります。 お金持の場合は、10年以上の時間を掛ける余裕があれば、直系尊属から子や孫への 贈与が緩やかに改正されたので、この制度の利用が有利になったし、相続税の対象 にならない人は相続時精算課税の利用が便利でしょうか。 （３）
