第１ 包括外部 監査 の 概要
１ 外部監査の種 類 地方自治法第252条の27第2項による さいたま 市との包括外 部監査契 約に基づ く監査 ２ 選定した特定 の事件（ テーマ） さいたま市土 地開発公 社について ３ 特定の事件（ テーマ） を選定した理 由 さいたま市土 地開発公 社は、さいた ま市が全 額出資して設 立された 法人であ り、その業務 内容は実 質的にさいた ま市の指 示により土地 を取得す ることにあ り、取得した 土地はす べてさいたま 市が買い 取る約束とな っている 。土地の取 得資金は借入 金により 調達されるが 、この借 入には全額さ いたま市 の保証がつ いている。こ のように 、さいたま市 土地公社 は実態として さいたま 市と一体と みなすことが できる。 また、平成１ ５年度に おいては、公 有用地、 代行用地を あわせて約389億円の 土地を有して おり、金 額的にも重要 と認めら れる。土地の 処分が遅れる ことは、 借入金の金利 負担の増 加や管理諸経 費の高騰 にもつなが り、さらに、 近年の土 地の時価の下 落による 影響にもさら され、こ のことは結 果としてさい たま市の 財政にも悪影 響を及ぼ すこととなる 。したが って、さい たま市土地開 発公社の 経営実態を検 証するこ とはさいたま 市の財政 にとって重 要と考えられ るため特 定の事件（テ ーマ）と して選定した 。 ４ 外部監査の対 象 さいたま市土 地開発公 社の財務に関 する事務 の執行及び管 理の状況 について ５ 外部監査対象 期間 原則として平 成１５年 度（自 平成 １５年４ 月１日 至 平成１６ 年３月３ １日）を対象 とした。 なお、前後の 関係を調 査する必要上 、項目に よっては平 成１５年度以 外の年度 も対象とした 。 ６ 外部監査の実 施期間 自 平成１ ６年６月 ２９日 至 平成１７ 年２月７日７ 外部監査の主 な視点及 び方法 (1) 監査の主な視 点 ① 土 地 の 取 得 等 が 契 約 書 及 び 依 頼 書 等 に 基 づ き 正 し く 事 務 手 続 き が 遂 行 さ れているかど うか検討 した。 ②長期保有と なった土 地について、取得の経 緯、現状及び 今後の対 策を検証 した。 ③公社所有の まま市が すでに使用し ている土 地（供用済み の土地）はないか 検証した。 ④保有土地の 時価を調 査し、含み損 と処分予 定について検 証した。 ⑤利用目的が 不明の土 地について、 取得の経 緯と現状を検 証した。 ⑥保有目的変 更の土地 について、取 得の経緯 と現状を検証 した。 ⑦借入金・支 払利息の 会計処理の妥 当性を検 証した。 ⑧情報システ ムのセキ ュリティー対 策に問題 はないか検証 した。 (2) 監査の方法 さいたま市土 地公社に おける事務の 執行等が 関係法令等に 基づき適 正に執行 されているか どうかに 主眼をおき、 さらに、 経済性及び効 率性の観 点から監査 を実施した。 ８ 外部監査の補 助者 公認会計士 櫻 井 均 公認会計士 岸 弘 公認会計士 中 村 元 彦 公認会計士 佐 々 田 智 子 会計士補 小 川 千 恵 子 ９ 利害関係 包括外部監査 の対象と した特定の事 件（テー マ）につき地方 自治法 252条の29 の規定により 記載すべ き利害関係は ない。
第２ さいたま 市土 地開発 公社 の概要
１ 土地開発公社 とは 土地開発公社 は、「公 有地の拡大の 推進に関 する法律 」（昭 和47年6月15日法 律第66号）（以下「公 拡法」という ）に基づ いて、地方公 共団体に より設立さ れた特別法人 である。 「地域の秩序 ある整備 を図るために 必要な公 有地となる べき土地等の 取得及び 造成その他の 管理等」 を行うことを 目的とし ている。土 地開発公社の 主要事業 は、地方公共 団体が事 業で必要とな る土地を 地方公共団 体に代わって 先行取得 することであ る。土地 開発公社が土 地を先行 取得するこ との利点は、 公社とい う独立の立場 を生かし て迅速・柔軟 に土地取 得ができる 点にある。土 地価格の 上昇局面では 、土地価 格が高騰する 前に用地 を取得する ことにより、 土地の購 入価格を抑え ることが できたのであ る。 しかし、土地 価格が下 落する状況で は含み損 が発生するこ と、事業 用途が不 明瞭でも土地 が取得さ れる恐れがあ ること、 購入資金を借 り入れで 賄っている ので、保有期 間が長期 になれば利息 負担が増 大することな どの欠点 が指摘され ている。 ２ さいたま市土 地開発公 社の概要 (1) 目的、設立 さいたま市土 地開発公 社は公拡法に 基づき 、公共用地 、公用地 等の 取得･管理･ 処分等を行う ことによ り、地域の秩 序ある整 備と市民福祉 の増進に 寄与するこ とを目的とし ている。 昭和49年7月1日に設立 した浦和市土 地開発公 社を前身と して、平成13年5月1日、浦和市・大 宮市・与 野市の三市合 併に伴い 、さいたま 市土地開発公 社に名称 変更し、大宮 市・与野 市土地開発公 社の事業 を引き継い でいる。これ に伴い大 宮市と与野市 の土地開 発公社は解散 している 。 (2) 事業 公拡法第 17 条 １ 土地の取 得、造成 その他の管理 及び処分 ２ 住宅用地 の造成事 業並びに地域 開発のた めにする内陸 工業用地 、流通業 務団地及び事 務所、店 舗等の用に供 する一団 の土地の造成 事業備で地方公共 団体の委 託に基づくも の及び当 該業務に附帯 する業務 ５ 国、地 方公共団 体 その他公共的 団体の委 託に基づき 、土地の 斡 旋、調査、 測量その他こ れらに類 する業務 なお、さい たま市土 地 開発公社は 、上記の 実 施可能業務範 囲のうち 、2の事業 は実施してい ない。 (3) さいたま市と の関係 ①基本金の出 資 さいたま市は 公社の基 本金 10 百万円を 全額 出資している 。 ②事務委託 公社は市に売 却した公 有用地に係る 用地費・ 補償費の 3％を事務費 として受 け取る。 ③債務保証 さいたま市は 公社の借 入金の全額（ 平成 15 年度末 37,547 百万 円）の債務 保証を行って いる。 ④債務負担行 為 さいたま市は 、公社か らの土地の購 入と、公 社の金融機関 からの借 り入れに 対する債務保 証につい て債務負担行 為を行っ ている。 ⑤職員 7 名 のう ち 6 名 は 市 か ら の 出 向 で あ る 。 １ 名 は 市 を 定 年 退 職 した 嘱 託職員 で ある。 (4) 組織 ① 組織図 理 事 会 監 事 理 事 長 副 理 事 長 常 務 理 事 事 務 局 長 総 務 課
② 役員数 １１名（内派遣 ０ 名） 〔常勤 ２名（ ０名）・非常 勤 ９名（０名）〕 ③ 職員数 ７名〔派遣職 員 ６名 ・プロパー職 員 ０名 ・その他職員 １名〕 ３ 長期保有土地 の政令市 比較と 5 年 間の推移 平成１５年度 土地開発 公社事業実績 調査結果 （平成16年12月27日 総務省） に基づき政令 指定都市 の土地開発公 社の土地 保有総額と長 期保有の 状況を比較 した。 さいたま市土 地開発公 社は、平成15年度末に おいて土地の 保有額は 、政令指 定都市13市の中で第11位であるが、5年 以上 保有額では9位、10年 以上保有額で は7位である。10年以 上保有土地の 比率（C/A）は5位となって しま う。つま り土 地の保有額自 体は多く はないが、長 期保有土 地の比率が相 対的に高 いというこ とである。
政令指定都市 の土地開 発公社比較 （単位：百万 円） 公 社 名 １ ５ 年 度 末 保 有 額 合 計 Ａ ５ 年 以 上 保 有 額 Ｂ Ｂ /Ａ (％ ) １ ０ 年 以 上 保 有 額 Ｃ Ｃ /Ａ (％ ) さ い た ま 市 土 地 開 発 公 社 38,919 25,722 66.1 17,078 43.9 札 幌 市 土 地 開 発 公 社 27,472 19,608 71.4 16,756 61.0 仙 台 市 土 地 開 発 公 社 65,412 45,240 69.2 20,255 31.0 千 葉 市 土 地 開 発 公 社 36,018 30,673 85.2 12,112 33.6 横 浜 市 土 地 開 発 公 社 306,640 305,224 99.5 187,834 61.3 川 崎 市 土 地 開 発 公 社 67,234 66,887 99.5 55,417 82.4 名 古 屋 市 土 地 開 発 公 社 189,014 144,390 76.4 74,352 39.3 京 都 市 土 地 開 発 公 社 92,750 76,640 82.6 61,082 65.9 大 阪 市 土 地 開 発 公 社 108,721 79,396 73.0 31,764 29.2 神 戸 市 土 地 開 発 公 社 44,702 13,527 30.3 5,130 11.5 広 島 市 土 地 開 発 公 社 68,232 30,894 45.3 5,029 7.4 北 九 州 市 土 地 開 発 公 社 52,062 14,835 28.5 8,014 15.4 福 岡 市 土 地 開 発 公 社 92,131 9,507 10.3 223 0.2 指 定 都 市 土 地 開 発 公 社 計 1,189,307 862,543 72.5 495,046 41.6 上の表を多い 順に並び 替えたもの （単位： 百万円） １ ５ 年 度 末 保 有 額 合 計 ５ 年 以 上 保 有 額 １ ０ 年 以 上 保 有 額 1 横 浜 市 306,640 横 浜 市 305,224 横 浜 市 187,834 2 名 古 屋 市 189,014 名 古 屋 市 144,390 名 古 屋 市 74,352 3 大 阪 市 108,721 大 阪 市 79,396 京 都 市 61,082 4 京 都 市 92,750 京 都 市 76,640 川 崎 市 55,417 5 福 岡 市 92,131 川 崎 市 66,887 大 阪 市 31,764 6 広 島 市 68,232 仙 台 市 45,240 仙 台 市 20,255 7 川 崎 市 67,234 広 島 市 30,894 さ い た ま 市 17,078 8 仙 台 市 65,412 千 葉 市 30,673 札 幌 市 16,756 9 北 九 州 市 52,062 さ い た ま 市 25,722 千 葉 市 12,112 10 神 戸 市 44,702 札 幌 市 19,608 北 九 州 市 8,014 11 さ い た ま 市 38,919 北 九 州 市 14,835 神 戸 市 5,130 12 千 葉 市 36,018 神 戸 市 13,527 広 島 市 5,029 13 札 幌 市 27,472 福 岡 市 9,507 福 岡 市 223 5 年 以 上 保 有 比 率 Ｂ /Ａ (％ ) 10 年 以 上 保 有 比 率 Ｃ /Ａ (％ ) 1 横 浜 市 99.5 川 崎 市 82.4 2 川 崎 市 99.5 京 都 市 65.9 3 千 葉 市 85.2 横 浜 市 61.3 4 京 都 市 82.6 札 幌 市 61.0 5 名 古 屋 市 76.4 さ い た ま 市 43.9 6 大 阪 市 73.0 名 古 屋 市 39.3 7 札 幌 市 71.4 千 葉 市 33.6 8 仙 台 市 69.2 仙 台 市 31.0 9 さ い た ま 市 66.1 大 阪 市 29.2 10 広 島 市 45.3 北 九 州 市 15.4 11 神 戸 市 30.3 神 戸 市 11.5 12 北 九 州 市 28.5 広 島 市 7.4 13 福 岡 市 10.3 福 岡 市 0.2
長期保有額 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 さ い た ま 市 札 幌 市 仙 台 市 千 葉 市 横 浜 市 川 崎 市 名 古 屋 市 京 都 市 大 阪 市 神 戸 市 広 島 市 北 九 州 市 福 岡 市 １５年度末 保有額(百万円） ５年以上 保有額(百万円） １０年以上 保有額(百万円） 長期保有比率 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 90.0 100.0 さ い た ま 市 札 幌 市 仙 台 市 千 葉 市 横 浜 市 川 崎 市 名 古 屋 市 京 都 市 大 阪 市 神 戸 市 広 島 市 北 九 州 市 福 岡 市 5年以上保有比率 Ｂ/Ａ (％) 10年以上保有比率 Ｃ/Ａ (％)
さいたま市土 地開発公 社の 5 年間の 推移 (単位:百万 円 ) 平 成 11 年 度 末 平 成 12 年 度 末 平 成 13 年 度 末 平 成 14 年 度 末 平 成 15 年 度 末 保 有 額 合 計 a 53,055 43,048 42,788 38,451 38,919 5 年 以 上 保 有 額 b 27,160 25,018 28,668 27,359 25,722 b/a(％ ) 51.2 58.1 67.0 71.2 66.1 10 年 以 上 保 有 額 c 14,126 12,205 15,358 18,536 17,078 c/a(％ ) 26.6 28.4 35.9 48.2 43.9 注 ） 合 併 前 の 11 年 度 、 12 年 度 は 浦 和 市 、 大 宮 市 、 与 野 市 の 土 地 開 発 公 社 の 合 計 で あ る 。 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 50,000 55,000 11年度 12年度 13年度 14年度 15年度 保有額合計(百万円） ５年以上保有額(百万円） １０年以上保有額(百万円） 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 11年度 12年度 13年度 14年度 15年度 5年以上保有比率 b/a（％） 10年以上保有比率 c/a（％） さいたま市土 地開発公 社の5年間の推移 では、土地保有額の 合計は減 少傾向に あるが、長期 保有土地 は横ばいであ る。この ため14年度までは長期 保有土地の 比率は上昇し ている。 長期保有土地 の処分が 遅滞している ことを示 している。
第３ 監査の結 果
１ 個別の土地の 問題につ いて (1) 問題点の記載 方法 土地開発公社 （以下「 公社」という 。）は、 市から依頼さ れ取得し た土地を 保有している が、この 土地のうちそ れぞれ問 題と思われる 土地につ いて以下の 要領で記載し ている。 個々の土地に ついては 、以下の ５項目に 区分 し、それ ぞれの状 況を 記載した。 ①土地の概要 ②土地の形状 及び写真 ③取得の経緯 ・目的 ④長期保有と なった理 由 ⑤現状及び今 後の対策 また、公社保 有の土地 については、 取得の目 的を「資産区 分」とし て以下の 項目に区分し ているた め、上記個々 の土地で 問題となった 事項のう ち「資産区 分」に共通す る問題を 「保有土地の 問題点の 概要」として 記載した 。 ・代替地 ・道路用地 ・公園緑地用 地 ・その他公共 施設用地 さらに、平成 １６年１ ２月２７日付 で総務省 より「土地開 発公社経 営健全化対 策」が公表さ れた。さ いたま市土地 開発公社 全体の土地問 題との関 連で問題点 を記載した。 (2) 土地の概要に おける記 載上の説明 ①取得価額合 計加算され土地 勘定は増 加することに なる。 ②時価 時価は平成１ ５年度の 路線価により 評価した 価額であり参 考価格で ある。仮 に売却した場 合の時価 はこれとは当 然異なる こととなる。 また、不 動産鑑定評 価があるもの について は、当該価額 を記載し た。 ③土地利用区 域、地域 の種類とその 趣旨 種類 趣旨 市街化調整区 域 市街化を抑制 する区域 第一種低層住 居専用地 域 低層住宅の専 用地域 第二種低層住 居専用地 域 小規模な 店舗 の立地 を 認める低 層住宅 の専用地域 第一種中高層 住居専用 地域 中高層住宅の 専用地域 第二種中高層 住居専用 地域 必要な利 便施 設の立 地 を認める 中高層 住宅の専用地 域 第一種住居地 域 大規模な 店舗 、事務 所 の立地を 制限す る住宅地のた めの地域 第二種住居地 域 住宅地のため の地域 準住居地域 自動車関 連施 設等と 住 宅とが調 和して 立地する地域 近隣商業地域 近隣の住 宅地 の住民 の ための店 舗、事 務所等の利便 の増進を 図る地域 商業地域 店舗、事 務所 等の利 便 の増進を 図る地 域 準工業地域 環境の悪 化を もたら す おそれの ない工 業の利便の増 進を図る 地域 （注）都市計 画法及び 建築基準法の 一部を改 正する法律（ 平成４年 法律第８２ 号）による。
(3) 土 地 開 発 公社 の 保 有 土 地 と 指 摘 事項 に 記 載 し た 土 地 の 保有 年 数 、 帳 簿 価 額及び時価 （単位:百万円） A 帳 簿 価 額 割 合 ％ B 時 価 （ 平 成 15 年 度 末 ） B/A％ [保 有 土 地 ] ３ ８ ,９ １ ９ １ ０ ０ ２ ３ ,９ ４ ３ ６ １ .５ 内 １ ０ 年 長 保 有 １ ７ ,０ ７ ７ ４ ３ .９ ７ ,５ ３ ２ ４ ４ .１ 内 ５ 年 以 上 10 年 未 満 保 有 ９ ,１ ２ ５ ２ ３ .４ ５ ,７ ８ ３ ６ ３ .４ （ ５ 年 以 上 保 有 合 計 ） （ ２ ６ ,２ ０ ２ ） （ ６ ７ .３ ） （ １ ３ ,３ １ ６ ） （ ５ ０ .８ ） [指 摘 事 項 記 載 土 地 ] （ ２ ６ ,３ ４ ８ ） （ ６ ７ .７ ） （ １ ３ ,４ ２ ２ ） （ ５ ０ .９ ） 内 代 替 地 ２ ,８ ８ ７ ７ .４ ９ ５ ５ ３ ３ .１ 内 道 路 用 地 ３ ,０ ８ ０ ７ .９ １ ,８ ８ １ ６ １ .１ 内 公 園 緑 地 用 地 ５ ,６ ８ ６ １ ４ .６ ２ ,１ ０ ７ ３ ７ .１ 内 そ の 他 の 公 共 施 設 用 地 １ ４ ,６ ９ ４ ３ ７ .８ ８ ,４ ７ ７ ５ ７ .７ （ 注 ）保 有 期 間 は 、資 産 区 分 ご と に 当 初 取 得 か ら 起 算 し て お り 、追 加 取 得 が あ る 場 合 に も 、当 初 の 取 得 月 で 判 定 し て い る 。 し た が っ て 、 5 ペ ー ジ の 総 務 省 の 数 値 と は 異 な っ て い る 。
２ 保有土地の問 題点の概 要 (1) 代替地の問題 土地開発公社 （以下「 公社」という 。）は、 地方公共団体 の依頼に 基づき土 地を取得する のである が、地方公共 団体は事 業を促進する ために公 社に代替地 の取得を依頼 する場合 がある。 代替地とは、 土地の所 有者（以下「 地権者」 という。）が 土地を手 放す替わ りに別の土地 を要求す る場合があり 、この要 求に応えるた め公社が 別途土地を 取得し地権者 に提供す るものである 。いわば 土地の交換で あり、し たがって本 来は交換にふ さわしい 土地（地権者 が望む土 地）でなけれ ばならず 、かつ、地 権者が手放す 土地と基 本的に等価で なければ ならない。こ のために は、地権者 の要望を聞い てから要 望にふさわし い土地を 取得するはず であり、 地権者から 土地を取得し た場合に は原則として 遅滞なく 地権者へ提供 されるべ きものであ る。「公有地 の拡大の 推進に関する 法律」（ 以下「公拡法 」という 。）第17条 （公社の業務 の範囲） の解釈におい ても次の ように記載さ れている 。 公 社 の 取 得 する 土 地 の 範 囲 は こ れ らの 土 地 そ の も の の み なら ず 、 当 該 土 地 の 取 得 に 関 連し て 必 要 と な る 代 替 地も 含 ま れ 得 る も の で ある 。 た だ し 、 将 来 代 替 地 の 用に 供 さ れ る 見 通 し が 明ら か で な い 土 地 を あ らか じ め 取 得 し て おくことはで きないと 解すべきであ ろう。 このように、 代替地は 短期的かつ一 時的に所 有されるもの であり、 提供先が 具体的に決定 されてい るものである 。しかし 、現在公社の 状況をみ ると、長期 にわたり代替 地として 所有されてお り、提供 先が決まって いない土 地が数多く 残されている 。こ れら の土地は一部 駐車場と して賃貸され ているも のもあるが 、 利用されず放 置状況の ものも多い。 ア 長期保有とな った原因 公社が土地を 取得する 場合には、公 社を設立 した地方公共 団体から の依頼に 基づいて行わ れる。さ いたま市土地 開発公社 ではプロパー 事業を行 っていない ので、公社が 独自に土 地を取得する ことはあ りえない。し たがって 、公社は地 方公共団体が 指示した 土地を取得す ることに なるが、取得 に先立っ て「用地取
契約を締結す ることと なるが、この 依頼は通 常すべて受け 入れられ る。このこ とは、公社が 地方公共 団体の分身で あり独立 性がないこと から当然 のことでは あるが、それ ゆえ公社 が保有する土 地はすべ て地方公共団 体にその 原因がある ということで ある。 個々の代替地 について は後述するが 、地方公 共団体からの 取得依頼 書をみる と、例えば「 街路事業 の代替用地取 得事業」 といった、抽 象的な取 得依頼が多 く、そこには 土地の提 供者である地 権者との 具体的な関連 がないた め、先行し て代替地を取 得するこ ととなる。当 該代替地 が地権者の要 望に合わ ない場合、 結果として公 社が保有 しつづけるこ とになる 。現在、公社 が保有す る長期の代 替地はすべて 先行取得 したものが地 権者の要 望と合致しな かったた め残ったも のである。 ここで留意す べき事項 として公拡法 の存在が ある。公 拡法第4条及び 公拡法第 5条では、以下の よう に定められて いる。（ 現在のさいた ま市の制 度の内容） ＜届出（公拡 法第 4 条 ）＞ 別表に掲げる 一定規模 以上の土地を 有償で譲 渡しようとす るとき（ 売買、代 物弁済、交換 、譲渡担 保及びこれら の予約契 約）は、土地 所有者は 譲渡しよう とする日の3週間 前ま でにそのこと を、さい たま市長に届 け出る必 要がある。 ＜申出（公拡 法第 5 条 ）＞ 別表に掲げる 一定規模 以上の土地に ついて、 地方公共団体 等による 買取りを 希望するとき は、さい たま市長に申 し出るこ とができる。 （この制度の 対象とな る土地） 区分 対象となる土 地 対象となる面 積 都 市 計 画 決 定 さ れ た 施 設 等 （ 道 路 ・ 公 園 等 ） の 区 域 内 の 土 地 を 売 ろ う と す る 場 合 さ い た ま 市 全 域 で 200 ㎡ 以 上 市 街 化 区 域 内 で は 5,000 ㎡ 以 上 土 地 所 有 者 が 届 出 を し な け れ ば な ら な い 土 地 一 定 面 積 以 上 の 土 地 を 売 ろ う と す る 場 合 市 街 化 調 整 区 域 内 で は 10,000 ㎡ 以 上 土 地 所 有 者 が 申 し 出 を で き る 土 地 さ い た ま 市 に よ る 土 地 の 買 取 り を 希 望 す る 場 合 さ い た ま 市 全 域 で 100 ㎡ 以 上 （ 注 ）こ の 内 容 は 現 在 の さ い た ま 市 の も の で あ る が 、公 拡 法 は 昭 和 47 年 6 月 15 日 に 公 布
旧3市では、現在の さ いたま市とは 若干内容 が異なるが、上 記のよ うに届け出 又は申し出が あった場 合には、地方 公共団体 は優先的に取 得をする か否かの選 択権が与えら れており 、公拡法の存 在が地方 公共団体に土 地の取得 を容易にし た側面があっ たことも 公社による土 地の取得 を促進させた 原因のひ とつと考え られる。すな わち、地 方公共団体は 申し出の 土地を取得し たい場合 には、特定 の具体的目的 がなくて も代替地とい う名目で 公社に土地を 取得させ ることがで きたのである 。前述の ように、公拡 法では代 替地の取得は 「特定の 土地の取得 に関連して必 要となる 」ものに限る ことがそ の趣旨として あるが、 この趣旨が 拡大解釈され たことが 公社による代 替地の長 期保有となっ た原因で あることは 否めないと考 えられる 。 イ 代替地の管理 特定の事業が 定まらな いため、市で 管理する 所管課が決ま らない代 替地があ る。代替地の 取得が具 体的事業の目 的に応じ て地権者の希 望どおり の土地であ れば、所有期 間は短期 であり事業の 主体とな る所管課に買 い取られ るため管理 の問題はさほ ど重要で はないと考え られる。 しかし、具体 的処分目 的がなく長 期保有の可能 性がある ものについて は、後述 のように処分 方法を検 討する必要 があるため所 管課が責 任を持つ必要 がある。 公社は土地そ のものを 管理するこ とはできても 、処分方 法を決める権 限はない ため、地権者 の希望が なく結果と して長期保有 の状態に なる危険性が 高まるこ ととなる。長 期保有の 代替地ほど 管理する所管 が必要で ある。な お、平成16年度には所管課は すべて決 定された 。 土 地 所 有 者 さ い た ま 市 長 買 取 を 希 望 す る 地 方 公 共 団 体があるとき 買 取 を 希 望 す る 地 方 公 共 団 体がないとき 協 議 契 約 第 三 者 へ 譲 渡 土地不買取通 知 協議主体の 決定通知 成立 不成立
的な提供先が なく先行 取得したもの について は、結果とし て長期保 有となる場 合がある。代 替地の取 得は市が依頼 したもの であることか ら市が買 い取ること が原則である 。しかし 、市としても 具体的利 用目的がない 土地を買 い取ること は、厳しい財 政を考え ると容易にで きること ではない。し たがって 、これらの 長期保有の代 替地の処 分については 、以下の 方法が考えら れる。 ①代替地と して希望 者があるまで 保有を続 ける。 ②他の用途 に転用す る。 ③公募によ り売却す る。 ①代替地とし て希望者 があるまで保 有を続け る場合 代替地として 取得した ものであるこ とから、 希望者が現れ るまで保 有するこ とが本来の方 法である 。しかし、公 社が保有 する代替地は 永年希望 者が現れず 結果として長 期保有と なったもので あること から、容易に 希望者が 現れるとは 考えにくい。 個々の代 替地について は後述す るが、希望者 のない原 因としては 土地の形状が 不整形で あったり、間 口が狭く 利用しづらい 状況など 土地そのも のに問題があ る場合と 場所が市街化 調整区域 や準工業地域 のため土 地の利用が 制限されてい る場合が あるが、いず れにして も希望されな いなんら かの原因が それぞれ存在 する 。こ のため、昭和44年取得（34年以上経過 ）をは じめ5年以上 所有している ものが多 数残っている 。したが って、ただ希 望者を待 つだけでは 短期に処分で きない可 能性が高いと 考えられ る。 また、公社は 土地の取 得資金は借入 金の調達 により行って いるため 、土地の 長期保有は金 利負担が 嵩むことにも なる。現 在金利は低い 状況にあ るが負担が 増加すること には変わ りがない。さ らに、管 理諸経費も必 要となる 。現在放置 状況のものが 多いが近 所の苦情がで ない程度 の除草等は必 要である 。一方、駐 車場などに利 用し収入 を得ている土 地もある が、駐車場な ど更地と して利用で きにくい土地 も多い。 このように、 代替地の まま処分する には現状 のままでは相 当な長期 化と財政 負担が予想さ れしかも 具体的処分目 処は立て られないこと となる。 ②他の用途に 転用する 場合 代替地が市の 事業用地 等として適格 であれば 転用すること も考えら れる。現 実に当初一定 の事業の ための代替地 として取 得した土地を 市の施設 として転用
が市街化調整 区域のた め公共施設以 外には土 地の利用が制 限されて いる場合な ど転用する可 能性が低 い土地もある 。現実に 転用すること ができな いために代 替地として残 ったとも 考えられる。 転用を促進す るために は、市内部や 他の地方 公共団体の事 業用地の 取得情報 が集中し転用 を検討す る体制を整え る等対策 が必要である 。 ③公募により 売却する 場合 公社が公拡法 による「 土地の買取り の協議」 （第6条第1項）により 取得した 土地は公拡法 によりそ の用途が定め られてい る。すなわち 、公拡法 第9条1項に は以下のよう に定めら れている。 第 6 条第 1 項 の手続に より買い取ら れた土地 は、次に掲 げる事業 又 はこれら の事業に係る 代替地の 用に供されな ければな らない。 (1)都市計画法第4条第 5項に規定する都 市施 設に関する事 業 (2)土地収用法第3条各 号に掲げる施 設に関す る事業 (3)前2号に掲げるもの のほか、こ れらに準 ず るものとして 政令で定 める事 業 （注）1.都市計画法第 4条第5項に規定する都 市施設とは、 例えば道 路、公園、 学校、病院な ど都市に 必要な施設で ある。 2.土地収用法 第3条各 号に掲げる施 設とは、例えば道路法 による道 路、河 川法による河 川、砂防 法による砂防 設備など 公共の利益と なる事業 用 施設である。 「前2号に掲げる もの のほか、これ らに準ず るものとして 政令で定 める事業 」 は公拡法施行 令第5条 に次のように 定められ ている。 第五 条 法第 九条 第一 項第 三号 に規 定す る政 令で 定め る事 業は 、次 に掲げ る事業とする 。 一 都市計画 法第四条 第七項に規定 する市街 地開発事業 二 地方 公共 団体 、地 方住 宅供 給公 社、 都市 基盤 整備 公団 又は 日本 勤労者 住宅協会が行 う住宅の 賃貸又は譲渡 に関する 事業 三 地方公共 団体、地 方住宅供給公 社、土 地 開発公社、都市基盤 整 備公団、 地 域 振 興 整 備 公 団 又 は 日 本 勤 労 者 住 宅 協 会 が 行 う 住 宅 の 用 に 供 す る 宅 地の賃貸又は 譲渡に関 する事業 四 史跡、名 勝又は天 然記念物の保 護又は管 理に関する事 業
また、平成12年4月21日に改正され た「公有 地の拡大の推 進に関す る法律の施 行について（ 土地開発 公社関係）」 の改正に ついて（建設 省建設経 済局長、自 治大臣官房総 務審議官 ）には次のよ うに定め られている。 このように、公 拡法第 6条により取得し た代 替地は用途が 定められ ており、他 へ売却する場 合にも一 定の制限があ る。 市では、平成14年11月21日付けで上 記の規定 を勘案し、公 社との間 に「さい たま市土地開 発公社保 有地の処分に 関する協 定書」を締結 した。こ の協定書は 全5条からなり、以 下 のとおりであ る。（甲（さいたま市）、乙（ さいたま市土 地開発公社） ） （事業） 第 1 条 甲は、 乙が法 第 6 条の規定に より、 先行取得し保 有する公 共用地の うち、次条に定 める基 準の各号のい ずれかに 該当すると認 められる ときは、 法第 9 条第 1 項 第 3 号の規定によ り定めら れた同法施行 令第 5 条 第 3 号に 規 定 する 住 宅 地 の 用に 供 す る宅 地 の 譲 渡 に関 す る 事業 に 用 途 を 変更 し 、 処 分することを 依頼でき るものとする 。 （基準） 第 2 条 公共 用地の用 途変更処分の 基準は、 次のとおりと する。 （1）公共用地の 一部 が代替地とし て供され た残余の用地 （2）公共用地の 一部 が事業用地と して買い 戻された残余 の土地 （3）代替地、事 業用 地の活用時期 が具体的 に見込めない 公共用地 2 前項各号の用 地は 、取得か ら 5 年以上経 過したものと する。 （処分） 第 3 条 処分は、甲 が「地域の秩 序ある整 備を図る」と いう乙の 業務の目的 に 沿 うよ う 配 慮 の うえ 乙 に 依頼 し 、 乙 は 甲の 依 頼 書を も っ て 行 うも の と す る。 なお、当該土地 が、本 法の規定によ る先買い 制度により取 得された 場合にお いて も、「 公有 地の 拡 大の 推進 に関 する 法律 の施 行に つい て（ 土地 の先 買い 制度関係 ）」（ 昭和 47 年 11 月 11 日建設省都 政発第 26 号･自治画 第 104 号） 四の（一）ただ し書の とおり、取得 後の事情 変更により、住宅の用 に供する 宅地の譲渡に 関する事 業等、法 第 9 条第 1 項 の規定の範囲 内で用途 を変更す ることはさし つかえな いものである こと。
する。 4 予定価格を定 める 場合において は、甲 、乙協議のうえ 乙が定め るものとす る。 （処分金の処 理） 第 4 条 乙の保有地 の処分金の相 当額は、 乙の会計基準 に従い処 理するもの とする。 2 乙の保有地の 処分 金の相当額が、乙の会 計の損益計算 上損失を 生じたとき は 、 乙の 会 計 の 準 備金 を も って こ れ に 充 てる も の とし 、 甲 は 損 失を 補 て ん しないものと する。 （協定外の事 項） 第 5 条 この協定に 疑義が生じた とき、及 びこの協定に 定めのな い事項につ いては、甲乙 協議して 定めるものと する。 公社はこの協 定書に従 い、平成14年度、平成 15年度及び平 成16年度に公募売 却を実施した 。 このように、 代替地等 の売却は住宅 用に限ら れており、対 象となる 代替地も 限られている 。 また、第4条では「保 有地の処分金 の相当額 が、乙の会 計の損益 計 算上損失を 生じたときは 、乙の会 計の準備金を もってこ れに充てるも のとし、 甲は損失を 補てんしない ものとす る。」として いる。代 替地は市が依 頼して取 得したもの であり、市が 買い取る ことを前提と すれば損 失は市が負担 するのが 本来である と 思 わ れ る が 、 平 成 15年 3月 24日 付 け 埼 玉 県 総 合 政 策 部 市 町 村 課 長 通 知 （ 市 第 2101号）指針 ３の③ アにおいて、 「公売に 伴い損失が発 生する場 合には、公 社の剰余金に より対応 する」旨の 通知がさ れ ている。平 成16年3月現在、準備 金 の残高は約11億13百万円であり、時 価の下落 と金利負担等 の増加を 考慮しても かなりの代替 地を処分 できると考え られるが 、住宅用地と しての売 却は準備金 が処分損の上 限となる 。なお、将来 土地開発 公社の会計基 準が変更 になり土地 が時価評価さ れること になれば準備 金は即座 にマイナスと なり損失 の伴う売却 はできなくな る。 上記のように 、①代替 地として希望 者がある まで保有を続 ける方法 、②他の 用途に転用す る方法、 ③公募により 売却する 方法にはそれ ぞれクリ アすべき問 題が存在する 。いずれ にしても個々 の代替地 の状況に応じ て個別に 最善の処分 方法を検討す るしか方 法はないと考 えられる 。市の緊急な 課題とし て早急な検
(2) 道路用地の問 題 道路用地とは 、道路建 設のために買 収した用 地であるが、 通常道路 建設には 極めて長期間 を要する という問題が ある。長 期化の理由と しては、 事業許可ま でに時間を要 すること 及び用地買収 自体に困 難を要するた めである が、これら の要因のため に、市は 早めに土地を 確保して おきたいとい う要望が ある。した がって、事業 許可を受 ける前に用地 を買収す る場合もあれ ば、まだ 事業自体が 構想段階で用 地を買収 する場合もあ る。 市は事業が認 可され具 体的に道路用 地として 供用される段 階で公社 から買い 取るため、道 路用地は 買収から市へ の売却ま で公社は長期 間保有す ることとな るという問題 があり、 金利負担や維 持管理費 が嵩むことと なる。金 利負担を考 えれば、市が 早期に買 い取ることが 望ましい 。また、事業 化の見込 みが立って いない土地に ついては 、保有が極め て長期に なることが予 想され、 場合によっ ては事業自体 が当初の 構想から大幅 に変更さ れることも皆 無とはい えない。い ずれにしても 公社が保 有しておく合 理的な理 由がない。こ のような 土地の一部 は駐車場とし て賃貸さ れているが、 多くの土 地は放置状態 にある。 市が買い取 ることが望ま しいが、 財政的な理由 で買取が 遅延するので あれば、 有効利用を 検討すべきで ある。 (3) 公園緑地用地 の問題 公園緑地用地 の問題と しては、当初 から計画 的に公園緑地 用地とし て取得し たものではな く、何ら かの理由で市 が買い取 る必要があっ た場合や 事業計画変 更により余剰 となった 土地を公園緑 地用地と しているもの があるこ とである。 このような土 地は具体 的な整備計画 もなく、 放置状態とな っており 、結果とし て長期保有と なり、金 利負担や維持 管理費が 嵩むこととな る。また 、公園緑地 用地として取 得したも のの、具体的 事業計画 がないため長 期保有と なったもの もある。これ らの土地 については、 以下の検 討が早急に必 要である 。 ①公園緑地用 地として このまま保有 しておく のか、他の用 途に転用 するのか判 断する。 ②公園緑地用 地として 活用する場合 は、具体 的計画を早急 に検討す る。 ③他の用途に 転用する 土地について は、転用 先や方法につ いて早急 に検討する 。
(4) その他公共施 設用地の 問題 その他公共施 設用地の なかに長期保 有となっ た土地がある 原因の主 なものは 次のようなこ とが原因 である。 ①当初の事業 計画が廃 止または変更 になり、 新たな事業計 画が未定 となってい るため。 ②事業計画が 諸般の原 因でなかなか 進展せず 、解決の 目処が立 って いないため 。 ③当初計画が 法令の改 正等により、 利用が制 限されたり当 初計画ど おり進める ためには多額 の費用を 必要とするた め。 ④土地区画整 理事業の ように、事業 自体が長 期に及ぶこと が予想さ れるため。 上記のように 、そ の他 公共施設用地 が長期保 有となった原 因は多様 であるが 、 ④を除いて、 長期化の 原因を解決す るために はそれぞれの 土地特有 の問題があ り容易ではな いと考え られる。しかし 、困難で はあるが問題 を解決し ない限り、 ますます保有 期間は長 期化すること となり、 負担は増加す ることと なる。それ ぞれの土地に 応じた具 体的解決策を 早急に検 討する必要が ある。
(5) 土地開発公社 経営健全 化対策と公社 の問題 平成１６年１ ２月２７ 日付で総務省 より「土 地開発公社経 営健全化 対策」が 公表された。 この概要 は以下のとお りである 。 I 趣旨 土地開発公社 の経営に ついては、その設立・出資団体の責 任におい て健全化 が図られるべ きである が、依然として土 地開 発公社の経営 環境は厳 しいものと なっているこ と、ま た 、公社保有 土地の有 効 利用を促進す る必要が あることか ら、現行の公 社経営健 全化対策にか わる新た な対策を講じ ることと した。 II 計 画 の 策 定 土地開発公社 の設立・出資団体のう ち、当 該 土地開発公社 の経営の 抜本的な 健全化を図る 必要があ る団体であっ て、次 の いずれかに該 当するも のは、公社 経営健全化計 画を策定 する。 １ 対象団体 ○第一種公社 経営健全 化団体 平成 15 年度末（又は 平成 16 年度末）で、保有土地の状 況が次の いずれかに 該当する土地 開発公社 の設立・出資 団体 1) 設 立 ・ 出資 団 体 の 債 務 保 証 ・ 損 失 補 償 を 付 した 借 入 金 に よ っ て 取得 さ れた 土地 （債 務保 証等 対象 土地 ）の 簿価 総額 を標 準財 政規 模で 除し た数 値が 0.5 以上 2) 保有 期 間 が 5 年 以 上 である 債 務 保証 等 対 象 土地 の 簿 価 総 額 を 標 準 財政 規 模 で除した数値 が 0.2 以 上 ○第二種公社 経営健全 化団体（第一 種公社経 営健全化団体 を除く） 平成 15 年度末（又は 平成 16 年度末 ）で、保有土地の状 況が次の いずれかに 該当する土地 開発公社 の設立・出資 団体 1) 設 立 ・ 出資 団 体 の 債 務 保 証 ・ 損 失 補 償 を 付 した 借 入 金 に よ っ て 取得 さ れた 土地（債務 保証等対 象 土地）の簿 価総額を 標 準財政規模で 除した数 値がおお むね 0.25 以上
○ 第 三 種 公 社 経 営 健 全 化 団 体 （ 第 一 種 公 社 経 営 健 全 化 団 体 及 び 第 二 種 公 社 経 営健全化団体 を除く） 次のいずれか に該当す る土地開発公 社の設立 ・出資団体 ・設立・出資団体によ る遊休保有土 地の取得 及び用途の変 更等によ り、当該土 地の有効利用 を図ろう とする土地開 発公社 ・供用済土地 、土地売 却未収金又は ５年以上 保有土地を有 する土地 開発公社 ２ 計画の内 容 1) 経営 健 全 化 の 期 間 と 基 本 方 針 2) 経 営 健 全 化 計 画 実 施 のた め の 体 制 、 各 年 度 の 用 地 取 得 ・ 処分 ・ 保有 計 画 、 債務保証等対 象土地の 詳細処分計画 、その 他 経営健全化の ための具 体的措 置 3) 設立 ・ 出資 団 体 の 支 援措 置 と 用 地取得 依 頼手続等 の 改 善 4) 達成 すべき 経営 指 標 の 目 標 値 ３ 経営健全 化の期間 原則として、 平成 17 年度から平成 21 年度まで（平成 18 年度か らの取組も 認める。） III 支 援措 置 公社経営健全 化計画に 基づいて行わ れる一定 の取組に対し て、地方 債措置、 特別交付税措 置の支援 措置を講じる 。 市に対して対 応策を質 問したが、「 公社経営 健全化対策」 の内容が 、発表ま で一切公表さ れなかっ たこともあり 、関係所 管との協議を 要する重 要な通知で あることから 、今後他 の政令指定都 市の状況 も参考にしな がら検討 を進めて行 きたいとの回 答であっ た。 日本全国の土 地開発公 社が社会的に 問題とな ってからかな りの期間 が経過し たが、このよ うな経営 健全化対策が 再度講じ られていると いうこと は、まだ問 題が解決され ていない 土地開発公社 が多く存 在するためと 推測され る。さいた ま市は合併後 まだ４年 弱ではあるが 、旧３市 においてもそ れぞれの 公社におい て長期保有土 地等の問 題はすでに存 在してい た。また、現 在のさい たま市の財 政規模から判 断しても 保有する土地 の総額及 び５年以上保 有土地は 決して少な い金額ではな いと考え られる。この 公社経営 健全化計画を 活用する か否かはべ つとして、さ いたま市 において土地 開発公社 の経営健全化 計画を策 定し問題の
