銘柄名　（市場：コード）

インベスターズクラウド

（東 1：1435）

決算説明会：2018 年 2 月 14 日 担当：岸 和夫 ＜注目ポイント＞ 1 アプリで始めるアパート経営「TATERU Apartment」で収益拡大続く 2015 年に事業を開始した「TATERU apartment」の会員は、資産形成や不動産投資を 目的とした 30 代～50 代の会社員・公務員が中心であり、会員数は 17/12 期末で 142,359 人（16/12 期末比 35,767 人増）。オーナー数は 1,492 人（同 415 人増）と順調。 2 IoT 事業「Robot Home」、民泊事業「TATERU bnb」、

TATERU FUNDING 事業が今後、収益に寄与へ 主力の「TATERU Apartment」事業に加え現在、①自社開発の IoT 機器「TATERU kit」 によりスマートライフを実現し、民泊への活用も可能な IoT 事業「Robot Home」、②安 心・安全な民泊サービスを提供する民泊事業「TATERU bnb」、③不動産投資を身近な ものとし、「TATERU」会員の増加をサポートする役割を担う不動産投資型クラウドファン ディング「TATERU FUNDING」事業の拡大を推進しており、18/12 期に黒字化へ。 3 18/12 期会社計画は極めて保守的との印象、上振れの可能性大 17/12 期は予想通り上振れて着地。18/12 期は、17/12 期末受注残高が 261 億円（前期 末比 39％増）と高水準であることや、IoT 事業などの黒字化で収益拡大を見込んでいる が、会社計画は保守的に作成している（古木社長談）。エース経済研では今回の会社計 画を受けて、18/12 期営業利益を昨 11 月時点予想の 90 億円から 80 億円に修正するが、 引き続き好業績が続くと見ている。 4 18/12 期も増配を実施 5 同社グループのブランド統一と事業強化を目的に、18/4 月「TATERU」に社名を変更 強気の投資判断、目標株価は 2200 円（分割前 11000 円）を 2500 円に引き上げ 「TATERU Apartment」の会員数や成約数、管理戸数は順調に拡大しており、受注残高 は高水準。事業拡大に注力しているIoT 事業等の収益寄与が 18/12 期以降、本格化してくる 見通しを評価し、目標株価は19/12 期予想 PER30 倍の 2500 円に引き上げる。 【連結】 　　　　　　　　　（百万円、％、円：権利落ち修正後、Q/四半期、会/会社計画、予/エース経済研予想） 決算期 売上高 伸率 営業利益 伸率 経常利益 伸率 当期利益 伸率 EPS 配当 2017/12 2Q累 27,639 5 1,926 0 1,913 3 1,280 5 16.2 5.00 2016/12 37,915 　　－ 3,806 　　－ 3,803 　　－ 2,354 　　－ 30.8 4.00 2017/12 67,016 77 5,898 55 5,863 54 3,995 70 51.5 9.00 2018/12 会 76,611 14 7,113 21 7,099 21 4,815 21 60.9 10.00 2018/12 予 80,000 19 8,000 35 7,900 35 5,350 34 67.7 　　10～ 2019/12 予 95,000 19 9,800 23 9,700 23 6,500 21 82.2 　　10～ 【セグメント情報】 17/12期 【PER】 17/12期 アパート経営「TATERU」他 100% 17/12 32.9 BPS 　1,694円 18/12予 25.0 純資産 売買単位 100株 19/12予 20.6 総資産 発行株数 時価総額 ＰBＲ 　14倍 注:16/12期から連結決算。ＥＰＳ、ＢＰＳは自己株式を除いて計算。 17/12期末に1株→5株の株式分割を実施。 【財務指標】 120.6円 9,667百万円 13,392百万円 21,864百万円 株価（2/14終値） 79,059千株 バリュエーション判断 前回強気⇒

強気

（2017.11.20） 目標株価 2200 円→2500 円

17/12 期は 77％増収、55％営業増益 四半期別売上高 四半期別受注残高 （単位：百万円） （単位：百万円） （同社資料よりエース経済研究所（以下、ARI）作成） 79629 90723 98233 10659 2 11547 3 14235 9 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000

TATERU会員数

（人）

0 50 100 150 200 250 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 86 102 118 132 156 166 181 184 192 193 207 247

TATERU成約数（件）

15/12期 16/12期 17/12期 9596 11118 13187 15457 18699 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 累計管理戸数（戸） 2442 2986 3597 5588 3668 4510 5837 7495 6097 8315 9508 13993 11103 15350 15871 24690 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 1Q 2Q 3Q 4Q 14/12期 15/12期 16/12期 17/12期 13649 16543 19564 ₁₈₈₆₈ 22339 23766 27344 26136 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 1Q 2Q 3Q 4Q 16/12期 17/12期

「TATERU Apartment」の好調続く 17/12 期 16/12 期 15/12 期 会員数 142,359 人 106,592 人 90,723 人 オーナー数 1,492 人 1,077 人 858 人 管理戸数 18,699 戸 13,187 戸 9,596 戸 入居率 97.0％ 97.7％ 97.0％ 成約数 839 件 687 件 438 件 成約率 4.3％ 3.9％ （同社資料よりARI 作成） 17/12 期損益状況 （単位：百万円、％） 17/12 期 売上比 前期比 増減率 16/12 期 売上比 金額 金額 売上高 67,016 100.0 76.8 37,915 100.0 売上総利益 11,704 17.5 60.0 7,314 19.3 販売管理費 5,805 8.7 65.4 3,508 9.3 営業利益 _{5,898 8.8 55.0 3,806 10.0} 経常利益 5,863 8.7 54.2 3,803 10.0 純利益 3,995 6.0 69.7 2,349 6.2 TETERU 事業が引き続き好調、売上総利益率の低い土地に関する取引の売上計上もあり、売 上高は大幅に増加した。 IT エンジニアを中心とした増員による人件費と、TVCM（スポット）による広告宣伝費等で販売管 理費は2,297 百万円増加したが、55％営業増益を達成。 注：PM は賃貸管理。 （同社資料よりARI 作成） 21 48 39 89 15

職種別社員数

15/12期末212人 ITエンジニア コンシェルジェ バイヤー・施工 PM 経営管理他 77 65 95 83 29 68

職種別社員数

17/12期末 349+68人 ＩＴエンジニア コンシェルジェ バイヤー・施工 PM 経営管理他 新規子会社

18/12 期会社計画は、極めて保守的との印象 セグメント別計画 （単位：百万円、％） 売上高 セグメント利益 TATERU Apartment 74,100 7,422 TATERU Funding 563 302 TATERU bnb 554 183 Robot Home 1,246 336 その他 146 38 TATERU Apartment 以外計 2,509 859 計 76,611 8,282 調整額 ▲1,169 合計 76,611 7,113 （同社資料より、ARI 作成） 17/12 期の TATERU Apartment 以外のセグメント損益は 2 億円強の赤字（同社コメントより 推定）で、18/12 期のセグメント損益は 11 億円弱程度の改善を見込んでいることになる。 18/12 期営業利益は 1,215 百万円の増加を計画していることから、TATERU Apartment は 小幅な増益に止まることになる。 TATERU Apartment の引渡しは 17/12 期 720 棟→18/12 期は最低 900 棟を計画しており、 セグメント利益は9～10 億円の増加が期待できる。 上記から、営業利益は概算で20 億円程度の増加になると考えている。 不動産投資型「TATERU FUNDING」の会員は順調に増加、募集は好調続く TATERU Apartment 事業とのシナジー効果が狙い

TATERU

（同社資料よりARI 作成） TATERU FUNDING MARKET TATERU への流入

事業開始からの会員数の推移 （単位：人） 17/3 月 アドテクによる広告の配信を開始。 （同社資料よりARI 作成） 応募者状況（17/12 期末時点） （単位：％） （同社資料よりARI 作成） ＜参考 TATERU FUNDING の仕組み＞ 1 Web 上で 1 棟の物件に対して複数の投資家から出資を募り、その物件を同社が運用して 得た利益を出資者に分配。 2 顧客は、優先出資者として同社と匿名組合契約を締結し、出資金を払い込む。 劣後出資は同社が払込み、その出資金合計額で運用資産を取得。 取得した運用資産を賃貸することで得られる賃貸収益から、賃貸費用（管理費、課税等）を 控除した賃貸利益を、出資者に分配。 顧客に優先的に分配した後、残存利益があった場合は、劣後出資者である同社に分配。 17.8 36.1 29.3 12.6 4.2

年代

20代 30代 40代 50代 60代以上 25.7 74.3

不動産投資経験

ある ない _89.4 10.6

不動産投資について

興味あり 興味なし 1121 1202 1302 1361 1446 1565 1660 8427 8527 11131 12733 12900 13495 15181 18201 7150 20522 0 5000 10000 15000 20000 25000

ｃ （同社資料よりARI 作成） 3 優先出資者の元本の安全性を高めるため、運用資産の評価額が下落した場合、その下落 額は、まず劣後出資者が負担し、劣後出資者の元本全額で補填できない場合は、優先出 資者の元本が減少。不動産評価額が運用開始時の評価額の 30％超下落しなければ、顧 客の元本に変動はない。 4 元本に対する予定分配率は年 3～5％。 5 同社の承諾を受けることで、途中解約や顧客自身で第三者に譲渡も可能。 解約時の手数料負担はない。 6 全国 14 都市の新築アパートを中心に、民泊物件や海外不動産を運用資産に組み入れて いる。 文 分配 賃料支払 得 匿名 組合 賃料仮契約 気 契約 ｂ 分配 分配 ぶ 運用 資産 優先 出資 劣後 出資 優 先 出 資 者 劣後出資者 居住者 など 匿名組合

17 年 12 月からキャピタル重視型のクラウドファンディングを展開 これまでは家賃収入で配当するインカム型ファンドを組成してきたが、商品ラインアップの拡充を 図るため、17 年 12 月からキャピタル重視型ファンドの展開を開始。18/12 期に予定している 60 件 のファンドは、全てキャピタル重視型に。 インカム型に比べ、保有固定資産の保有期間が3～6 ヶ月短縮。 （同社資料よりARI 作成）

IoT 事業 Robot Home

17/6 月に（株）iApartment から、社名を（株）Robot Home に変更。

同社の「賃貸住宅キット」は、手軽にIoT の賃貸住宅を提供できる IoT サービス。 「TATERU kit」として、「TATERU」での提供を開始しており、18/12 月までに 10,000 室の 供給を計画。 デュアルタップ（3469：JQ）のマンション「XEBEC（ジーベック）」へ OEM 供給。 「TATERU kit」の導入で、一部屋当たりの受注単価は 175,000 円（税別）上昇。 運 土地の取得 IoT アパートの 施工 運用 TATERU 用 建築 入居者の （3～6 ヶ月） 会員へ売却 の 建築確認 募集 流 許可の取得 れ 1 ヶ月 3～4 ヶ月 イ ン 運用期間 カ 出資 （3～6 ヶ月） ム 募集 型 キ ャ ピ 重 運用期間 タ 視 出資 （3～6 ヶ月） ル 型 募集 インカムによる 配当償還 運用・売却完了後 キ ャ ピ タ ルゲ イ ンを メインに配当

現在、「TATERU」に標準装備される IoT 製品は 1 WINDOW SECURITY 窓に取り付けたWINDOW SECURITY が開閉や揺れを感知し、外出時でもスマートフォン から室内の異常を確認。7,000 円（税別）。 2 SMRT LOCK スマートフォン、テンキー、交通系IC カード・Apple Watch、従来の鍵で解錠。 78,000 円（税別） ●オートロック機能 ドアが閉まると自動で旋錠 ●電池切れ通知機能 ●解錠ログ保存機能 いつ、どのように解錠したかを自動で保存 ●警報機能 不正開錠時に105dB（痛みを感じるレベル）の警報音が作動 ●角型 9V 電池で、ドアの外から一時給電が可能

3 NATURE SENSOR REMOTE CONTROLLER

室内の温度や湿度の状態を取得し、エアコンやTV などの操作を、セントラルコントローラーか らワンタップで操作。外出中でも、エアコンなど赤外線通信機器の操作が可能。 13,000 円（税別） 4 SMART LIGHT 照明のオンオフと、調色や調光が可能。消し忘れの場合、外出先からオフに。 47,000 円/室（税別） 5 CENTRAL CONTROLLER 様々な機能を搭載できるタブレット型ゲートウェイ。30,000 円（税別）

新 し い 機 能 と し て 、 す べ て の 宅 配 サ ー ビ ス 業 者 に 対 応 し た 「TATERU kit HOME ENTRANCE」を 18/9 月に投入予定。

シェアリングテクノロジー社と事業提携。「賃貸住宅キット」のユーザー向けサービス「Benefit」、 暮らしに関する業者検索・比較サービスを導入。

安心・安全な民泊サービス「TATERU bnb」を提供 IoT 民泊マッチングプラットフォーム 土地情報 IoT システム構築費 マッチング 750 万円 民泊企画 コンサルタントフィー （5～10％） 紹介料 マッチング マッチング システム利用料 クラウドソーシング （宿泊費の 10％） チャット対応 IoT 民泊システム提供 サービス クラウド IoT サービスの提供 ソーシング レビューの提供 サービス提供 （同社資料よりARI 作成） 18/6 月から旅行業法が緩和へ → 実質的に無人運営が可能に。 ポイントとなる変更内容は、 1 フロントの廃止、

2 ICT（information and communication technology）による非対面チェックインが 可能、 3 宿泊施設から 10 分以内に管理オフィスを設置。 TATERU bnb マッチング プラットフォーム スマート チェックイン センター TRIP PHONE 不動産 会社 工務店 トリップ コンシェ ルジェ タクシー 荷物預かり 保険 交通予約等 ホスト ゲスト

「TRIP PHONE」を活用し、効率的なホステル運営を行う民泊ブランド「TRIP POD」を立ち 上げ。24 時間対応のコンシェルジェや翻訳機能で、宿泊者をマネジメントでき、運営コストを抑える ことが可能。 ●現在、「TRIP PHONE」に搭載されている機能 1 交通予約機能（エボラブルアジア社） 航空券、JR 券の空き情報検索や価格比較、 直接予約が可能 2 ミュージックイベント機能（セブン・セブン・ハーツ社） 日本全国の音楽ニュース、 コンサート情報 3 オーディオツアー機能（IPPON 社） 観光スポットで使用できる音声ガイド 4 アクティビティ機能（Voyagin 社） 日本のオプショナルツアー、レストラン予約など 5 エマージェンシーコール機能（東京海上日動） 医療機関の紹介、手配など 6 翻訳機能（NTT ドコモ） 英語、中国語、韓国語、フランス語、スペイン語に対応 7 タクシー予約機能（日本交通） 8 スキャン機能（株式会社 Payke） 9 ベジタリアン向けレストラン検索機能（株式会社フレンバシー） 10 物販サービス機能（株式会社チャプターエイト） 11 荷物預かり予約サービス機能（ecbo 株式会社） 不動産ポータルサイト「TATERU Buy-Sell」オープン 掲載料は無料。 18/8 月に不動産業者向けにコンテンツをオープンする予定。 査定を依頼 物件情報 の提供 買取 （同社資料よりARI 作成） 売却 希望者 スマリノコンシェルジェ ・ 売却希望者とスマリノ会員をマ ッチング ・ Web 上での相談が可能 ・ 売却金額の交渉 ・ 契約書の作成、引渡しの段取り スマリノ 会員

SMA-RENO オープンプラットフォームの開発を開始 販売 検索・購入 販売 （同社資料よりARI 作成） TATERU Ventures（投資先企業） ○（株）グローバル・リンク・マネジメント（3486：東 M） ●（株）ウフル IoT を核に、エッジとクラウドをつなぐ IoT オーケストレーションサービスを提供 ●（株）Secual スマートセキュリティ製品の開発・製造・販売等 ●（株）Bij ホテル×IT で、インバウンド旅客や幅広い旅客のニーズに対応したスマート ホステル事業を展開 ●（株）ietty 賃貸不動産レコメンデーションプラットフォーム「お部屋探されサイト」を運営 ●（株）GA technologies AI を活用した不動産の総合的なプラットフォーム「Renosy」を

展開 ●（株）マンションマーケット 日本最大級のマンション売買・賃貸情報サイトを運営 ●デジサーフ 「余暇をもっと最適に」を目指した遊休地の有益化・集客化を実現 ●あつまる ビッグデータや AI を活用した集客プラットフォーム事業を展開 リノベーション 物件 入居希望者 SMA－RENO SMART RENOVATION スマリノオープンプラットフォーム 施工業者の選定・最適プランの提案等 リノベーションに関する疑問等を一括で 解決 アドテクを駆使した高い集客力をもつ サイトに登録し、販売効率を向上 リノベ 可能物件 「リノベ可能 物件」と 施工業者を マッチング リノ済み物件 リノベーション 物件を 売りたい 仲介業者 登 録

≪アナリストによる宣言≫ 私、岸 和夫は本調査資料に表明された見解が、対象企業と証券に対する私個人の 見解を正確に反映していることをここに証明します。 また、私は本調査資料で特定の見解を表明することに対する直接的または間接的な 報酬は、過去、現在共に得ておらず、将来においても得ないことを証明します。 ≪利益相反に関する開示事項≫  丸八証券株式会社（以下、丸八証券）は、本資料に掲載された企業の売買あるいは当企 業に対し、引受、その他のサービスを提供する場合があります。  株式会社エース経済研究所（以下、ARI）は、丸八証券との契約に基づき、丸八証券への 資料提供を一定期間、継続的に行うことに対し包括的な対価を丸八証券から得ております が、本資料に対して個別に対価を得ているものではありません。 また、銘柄選定も ARI 独自の判断で行っており、丸八証券を含む第三者からの銘柄の指 定は一切受けておりません。  執筆担当者、ARI と本資料の対象企業との間には、重大な利益相反の関係はありません。 ■本資料をお客様にご提供する金融商品取引業者名等 商号等： 丸八証券株式会社 金融商品取引業者 東海財務局長（金商）第 20 号 加入協会： 日本証券業協会 指定紛争解決機関： 特定非営利活動法人 証券・金融商品あっせん相談センター ■手数料等及びリスクについて ●株式の売買には、約定代金に対して最大 1.188％の手数料（税抜き 1.100%）〔ただ し、最低手数料 2,160 円（税込み）〕が必要となります。●株式は、株価の変動により、 損失を生じるおそれがあります。●上場有価証券等書面の内容をよくお読みください。 ●外国株式は、為替相場の変動等により、損失を生じるおそれがあります。●非上場債券 （国債、地方債、政府保証債、社債）を当社が相手方となりお買い付けいただく場合 は、購入対価のみお支払いいただきます。●債券は、金利水準の変動等により価格が 上下し、損失を生じるおそれがあります。●外国債券は、為替相場の変動等により損 失を生じるおそれがあります。●商品毎(投信・外債含む)に手数料等及びリスクは異 なりますので、上場有価証券等書面、当該商品等の契約締結前交付書面や目論見書ま たはお客様向け資料をよくお読みください。  当資料により株式・債券・その他金融商品(投信・外債含む)等の勧誘を行うことがあ ります。本資料で言及した銘柄や投資戦略は、投資に関するご経験や知識、財産の状況 及び投資目的が異なるすべてのお客様に、一律に適合するとは限りません。また、株式・ 債券等の有価証券の投資には、「手数料等及びリスクについて」に記載のとおり、 損失を生じるおそれがあります。投資判断の最終決定は、お客様ご自身の判断で行 っていただきますようお願い致します。  本資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて ARI が作成し、丸八証券（以下、 当 社）がお客様にご提供いたしますが、当社及びARI は、ARI が基にした情報及びそれに 基づく要約または見解の正確性、完全性、適時性などを保証するものではありません。本 資料に記載された内容は、資料作成時点におけるものであり、予告なく変更することがあり ます。  本資料を利用した結果、お客様に何らかの損害が発生した場合でも、当社及び ARI は、何らの責任を負うものではありません。 ※（著作権等）・・・本資料に関する一切の知的財産権は、原則としてARI に帰属しま す。電子的または機械的な方法を問わず、いかなる目的であれ、本資料の無断転用、 複製等を行わないようお願い致します。 金融商品取引法に基づく表示事項 丸八証券及びARI 免責事項等