基本仕様書 １ 件名 「高齢者福祉施設整備促進のための土地活用個別相談」事業の運営委託 ２ 背景 練馬区（以下「区」という。）では、「みどりの風吹くまちビジョン」および「第７期 高齢者保健福祉計画・介護保険事業計画（平成 30 年度∼32 年度）」に基づき特別養護老 人ホーム等の高齢者福祉施設の整備を進めている。しかし、区内で高齢者福祉施設に適 した土地の確保が困難なこと等から、計画どおり整備が進んでいない状況である。例え ば特別養護老人ホームについては、平成 30 年６月 30 日現在、区内の入所待機者は 1,425 人となっており、整備が急務となっている。そこで、区では高齢者福祉施設整備促進の ために土地所有者への働きかけが必要であると判断し、平成 27 年度から区内土地所有者 を対象とした土地活用に関するセミナーの開催や個別相談等を実施してきた。 今後益々の高齢化を見据え、平成 31 年度についても引き続き土地所有者等への働きか けを行い、整備を促進していく必要がある。 ３ 事業目的 区内土地所有者等を対象としたセミナーや個別相談を実施し、特別養護老人ホームな どの高齢者福祉施設への土地活用の手法やメリット等を説明することにより、高齢者福 祉施設への土地活用を検討いただくよう働きかける。また、土地活用の希望があった場 合には、整備・運営を希望する法人を区が公募し土地所有者とのマッチングを行うこと によって、区内における高齢者福祉施設の整備促進を図ることを目的とする。 ４ 委託内容 (1) 土地活用希望者の個別相談会の実施 ア 概要 高齢者福祉施設への土地活用を検討している土地所有者に対して、具体的な土地 活用方法や個別の税制上の相談等に応じることで、高齢者福祉施設への土地活用に 結びつける。 イ 業務内容 (ｱ) 対象者 練馬区内に土地を所有している方やその親族等のうち、高齢者福祉施設への活 用（土地売却、土地賃貸または自ら建物を整備して賃貸）を検討される方 (ｲ) 個別相談会開催回数等 一定期間受付期間を定めた開催や、相談の申し出に応じて随時開催する。また、 相談内容に応じて、継続して必要回数実施する。開催回数や時間、開催方法等につ いては、受託事業者との調整の上、区が決定する。 別紙１
(ｳ) 個別相談会会場 受託事業者との調整の上、区が決定する。 (ｴ) 相談料 相談料は無料とする。 (ｵ) 個別相談会内容 個別相談会の内容は、本プロポーザルの提案事項とするが、相談者が活用を検 討している土地の敷地面積や用途地域等の個別的状況を踏まえ、適切な助言を行 うことができる内容とすること。また、相談者の希望に応じて、建築士による設 計図面の作成、税理士による税務相談等を行い、相談者が土地活用を検討するた めに必要な情報を提供するものとすること。 ウ 業務分担 以下の内容を原則とするが、受託事業者の提案内容によってはこの限りではな い。その場合、区との協議の上区が行うこととなった業務を除いては、すべて受 託事業者が行うものとする。 (ｱ) 受託事業者が行う業務 ① 個別相談会案内チラシ等の作成 ② 土地活用希望者からの個別相談に対する相談業務（税理士による税務相談を 含む） ③ 土地活用希望者が事業を検討するために必要な資料の作成（地代シミュレー ションや建築士による設計図面の作成等） ④ 個別相談会の記録作成 ⑤ 個別相談会参加者からの相談会後の個別の質問に対する対応および対応記録 の作成 ⑥ その他、(ｲ)の区が行う業務以外の一切の業務 (ｲ) 区が行う業務 ① 区ホームページ等による広報 ② 個別相談会の開催日および開催場所の調整・決定 ③ 個別相談会の区立施設等へのチラシの配布依頼 ④ 個別相談会申込みの受付 (2) 土地活用セミナーの実施 ア 概要 土地所有者に対し、高齢者福祉施設への土地活用の方法や税制上メリット・デメ リットの説明を行うことにより、高齢者福祉施設への土地活用を検討していただく よう働きかける。 イ 業務内容 (ｱ) 対象者 練馬区内に土地を所有している方やその親族および土地所有者への働きかけが 期待できる事業者、練馬区での事業運営を希望する事業者等。詳細は、受託事業 者と調整の上、区が決定する。
(ｲ) セミナー開催回数・時間等 原則として１回以上開催するものとし、１回の開催時間は２時間程度とするが、 提案によってはこの限りではない。 実施日については受託事業者との調整の上、区が決定する。 (ｳ) セミナー会場 開催場所については受託事業者との調整の上、区が決定する。 (ｴ) セミナー等参加費 セミナー等参加費は無料とする。 (ｵ) セミナーの内容 セミナーの内容については、本プロポーザルの提案事項とする。高齢者福祉施 設の整備促進につながる内容とするものとし、原則として下記の内容を盛り込む こと。 ① 高齢者福祉施設へ活用するために土地を売却または賃貸することのメリッ ト・デメリット（税制度・生産緑地に関すること等） ② 定期借地の一時金補助を活用した高齢者福祉施設の整備手法ついて ③ 土地所有者が高齢者福祉施設の建物を整備し、運営法人に賃貸する手法やそ の場合の補助金について（オーナー整備型） ④ 生産緑地を解除する場合の手順等について（納税猶予を受けている場合も含 む） ⑤ その他の区が公募している施設等（都市型軽費老人ホームや認知症高齢者グ ループホーム等）の整備について ⑥ 運営事業者向けの場合は、練馬区の公募状況、東京都の補助条件等 (ｶ) 個別相談 セミナー終了後、個別相談を希望した参加者に対し実施し、具体的な土地活用 方法の提案や税制上の相談等に応じること。（あらかじめ区が承認した場合は、セ ミナーと別日に実施することも可とする。） ウ 業務分担 (ｱ) 受託事業者が行う業務 ① 全体の企画・調整・運営（受付、準備、セミナーでの説明、資料配布・記録 作成等含む） ② セミナー開催に係る案内チラシの作成 ③ セミナー資料および参加者アンケートの作成および印刷 ④ 講師派遣および連絡調整（税制度の説明および質疑応答は税理士が行うこ と。） ⑤ 参加者アンケート結果の集計等 ⑥ セミナー参加者からのセミナー開催後の個別相談に対する相談業務（税理士 による税務相談を含む）および対応記録の作成 ⑦ その他、(ｲ)の区が行う業務以外の一切の業務 (ｲ) 区が行う業務
① 区ホームページ等による広報 ② セミナー開催日および開催場所の調整・決定 ③ セミナー開催に係る案内チラシの区立施設等への配布依頼 ④ セミナー参加申込みの受付 (3) 土地活用希望者と整備・運営希望法人とのマッチング事業 ア 概要 個別相談会等を経た結果、土地所有者が高齢者福祉施設へ土地活用を希望した場 合、土地所有者に代わって区が高齢者福祉施設を整備・運営する社会福祉法人を募 集する。応募法人からは、法人の概要および財務状況や施設整備提案内容の分かる 書類を区へ提出させ、受託事業者が提案内容の確認、財務状況等の評価および比較 資料を作成するとともに土地所有者へその内容を説明し、土地所有者による法人の 選定を支援する。また、選定過程において、土地所有者と応募法人の面接の設定、 賃貸条件の助言等を行い、マッチングの成立を支援する。 イ 業務内容 (ｱ) 対象者 練馬区内の土地所有者で、高齢者福祉施設への活用（土地売却、土地賃貸また は自ら建物を整備して賃貸）を希望される方および高齢者福祉施設の整備・運営 を希望する法人 (ｲ) 相談料等 マッチングに係る相談や財務評価等の一切の業務は区が支払う委託料で実施す るものとし、土地所有者および応募法人に費用の負担は求めないものとする。 (ｳ) マッチング事業内容 原則として以下の内容とするが、提案内容によってはこの限りではない。また、 各項目の詳細や実施体制、実施方法等については、本プロポーザルの提案事項と する。 ① 高齢者福祉施設への活用希望があった土地において、整備・運営を希望する 法人を区が公募する。その際に区が提出を受けた応募書類により、提案内容や 財務状況の評価等を実施する。 ② ①の評価内容等を土地所有者に説明し、土地所有者が交渉を希望した応募法 人との交渉の場を設定し、運営および進行管理を行う。（土地所有者の希望によ り、複数法人と交渉の場を設ける場合がある。また、必要に応じて、複数回交 渉の場を設けること。） ③ 土地所有者が法人を選定する上で必要な助言（賃料設定や法人選定の考え方 等）を行うものとし、必要に応じて資料を作成し、土地所有者に説明する。 ウ 業務分担 以下の内容を原則とするが、提案内容によってはこの限りではない。その場合、 区との協議の上区が行うこととなった業務を除いては、すべて事業者が行うもの とする。 (ｱ) 受託事業者が行う業務
① 整備・運営法人の公募に係る公募要項の作成補助（公募内容、提出書類等に 係る区への助言など） ② 応募法人からの提案書類の確認、財務状況等の評価 ③ 土地所有者へ応募法人の提案内容を説明するための比較表等の資料作成 ④ 土地所有者へ応募法人の提案内容の説明および応募法人の絞り込みに際して の助言 ⑤ 土地所有者と応募法人の交渉の場における進行、記録作成。交渉全体の進行 管理および記録の作成 ⑥ 土地所有者が整備・運営を行う法人を選定する際の助言、契約条件に関する 助言等 ⑦ マッチング事業全体の進行管理および記録作成 ⑧ その他、(ｲ)の区が行う業務以外の一切の業務 (ｲ) 区が行う業務 ① 整備・運営法人の公募（公募要項の作成、提案書類の受理等を含む） ② 土地所有者と応募法人の交渉の場の設定 (4) その他の業務 ア 区からの土地活用に関する相談業務 区からの土地活用（税制度等を含む）に関する質問に対しての相談業務。必要に 応じて資料を作成し、区へ提出すること イ その他区が必要と認める業務 ５ 支払方法 委託終了後、受託者の適法な請求を受けてから30日以内に支払う。 ６ 遵守事項 業務の遂行にあたっては、下記の事項を遵守すること。遵守事項に違反したと認めら れる場合には、本契約を契約期間に関わらず解除することがある。また、区が被った損 害の賠償を請求することがある。 (1) 個人情報およびその他受託情報の取扱い ① 受託業務を履行するに当たり知り得た個人情報およびその他区の情報の取扱いに ついては、別紙３「受託情報の保護および管理に関する特記事項」を遵守すること。 また、個人情報保護については、従業員への研修等を通じて意識の徹底を図り、従 業員の退職後も含めて遺漏のないようにすること。 ② 個人情報の取扱いに関する事故が発生した場合には、直ちに区に報告すること。 なお、個人情報に関する事故に関しては、練馬区個人情報保護条例等に基づき事業 者にも罰則が課せられる場合があるので、取扱いにあたっては万全を期すること。 (2) 個別相談会等開催計画および報告書の提出 ① 本事業の受託後、受託事業者は個別相談会の実施計画を区が別に定める期日まで に提出し、区と協議の上承認を受けること。
② 本事業の受託後、受託事業者はセミナーを円滑に実施するため、別に区が定める 期日までにセミナーの実施計画、配布資料等について区と協議し、承認を受けるこ と。 ③ 提出した実施計画、配布資料等について、区から指示があった場合には、速やか に変更または修正を行うこと。 ④ 個別相談会の内容について、別に区が定める期日までに、相談者数や相談内容等 の報告を行うこと。 ⑤ セミナー終了後、別に区が定める期日までに、セミナー参加者数やセミナー記録、 アンケート結果等の報告を行うこと。 ⑥ マッチング事業においては、土地所有者と応募法人との交渉の経過について、別 に区が定める期日までに報告を行うこと。 ⑦ 本委託事業終了後、事業全体の報告書を作成し、区に提出すること。 ⑧ その他事業の実施にあたっては、適宜区へ経過報告を行うこと。 (3) 再委託の禁止 受託事業者は、受託業務の全部または一部を第三者に委託してはならない。ただし、 区が承認した業務については、第三者に委託することができる。 (4) 関連法人等の応募の制限 「４ 委託内容」の「(4) 土地活用希望者と整備・運営希望法人とのマッチング 事業」において、土地活用の希望があった場合に区が整備・運営事業者の公募を行う 場合には、受託事業者、その関連法人および受託事業者役員と関係が深い法人は応募 することができない。 ７ その他 (1) 受託者は、本件業務における受託情報の管理責任者を選任し、選任届を区に提出す るものとする。 (2) 本件業務委託の遂行にあたり知り得た情報等を外部に漏らし、または転用してはな らない。 (3) 本件業務委託の遂行にあたり作成した資料（電磁記録を含む）の著作権については、 区に帰属するものとする。 (4) 本件業務委託に係る個別相談会等の土地所有者等に対する相談料は、図面の作成や 地代シミュレーションの作成等を含め無料とする。 (5) 環境への配慮については別紙４「練馬区環境方針」の趣旨を踏まえ、環境法令を遵 守するとともに環境負荷の低減に努めること。 (6) 練馬区における障害を理由とする差別の解消の推進に関する対応要領（平成28年３ 月10日27練福障第2089号）を踏まえ、練馬区と同等の合理的配慮の提供を行うものと すること。 (7) 本基本仕様書に関する疑義については、区と協議すること。また、本受託事業実施 の途中で事故等が発生した時は、直ちに区に連絡すると共に、受託者の責任において 解決を図るよう努めること。
８ 担当 〒176-8501 練馬区豊玉北 6-12-1 練馬区高齢施策担当部 高齢社会対策課 施設係 （担当）根本 電話番号 03(5984)4586 ＦＡＸ 03(5984)1214 E-mail [email protected]
