自動車の保管場所の補償について
田中
和広
１高田河川国道事務所 用地第二課 （〒９４３－０８４７ 上越市南新町３番５６号） 国道事業の用地取得において、食堂の駐車場が支障となり、駐車場の減少に伴い営業に影響 が生じるのか、また、残地内での営業継続が可能か、構内再築工法の照応建物による建物（店 舗）の移転も含めて、「自動車の保管場所に係る補償の取扱い」に基づき検討を行った事例で ある。 キーワード 自動車の保管場所，使用実態調査，照応建物の検討 １．はじめに 今回紹介する事例は、高田河川国道事務所が施行 する一般国道８号直江津バイパス事業に伴う用地取 得において、食堂の駐車場（自動車の保管場所）が 支障となったものであり、駐車場の減少に伴い営業 に影響が生じるのか、また残地内での営業継続が可 能か、建物の移転も含めて「自動車の保管場所に係 る補償の取扱い」に基づき検討を行った事例である。 ２．事業の概要 一般国道８号直江津バイパスは、上越市街地にお ける交通混雑緩和を目的とした、上越市大潟区犀潟 から同市虫生岩戸に至る延長１２．２㎞の道路であ る。 当該事業は、昭和４１年に事業に着手し、これま でに延長６．６㎞の４車線化供用を行っている。 また、平成１９年度に渋滞対策として５車線化計 画が事業化され、一般国道２５３号との三ツ屋交差 点から関川大橋東詰までの２．２㎞について、用地 取得を行っているものである。 ３．補償事例の概要 今回支障となったのは、和食レストランとして営 業しているＡ社の来客用の駐車場である。 当該敷地は、土地・建物所有者であるＢ社が管理 者を通して、営業しているＡ社と賃貸借契約が締結 されている。 また建物の所有形態はＡ社が賃貸することを前提 として設計等を行い、土地・建物所有者Ｂ社は建築 費用のみを支出する形で建物を建築したので、間取 りなどはＡ社の使用しやすいようになっており、通 常の貸店舗とは違った所有形態となっている。 表-1 取得土地の現況 所 在 所有者 敷地面積 取得面積 支障率 上越市○○ Ｂ社 1,860㎡ 315㎡ 17% ○○外 ・隣接地の状況 他人所有（使用）地 ・用途地域 準工業地域 表-2 建物等の支障の状況 用途・構造 所有者 面 積 支障面積 支障率 木造ｾﾒﾝﾄ瓦 Ｂ社 378.73㎡ 0㎡ 0% 葺平家建 店舗 軽量鉄骨造 Ｂ社 26.49㎡ 0㎡ 0% 平家建倉庫 敷地の利用状況等 ・敷地の利用状況は敷地の中心より東側に店舗を 配し、店舗南側と西側に来客用駐車場４０台分を配し、国道及び市道から直接来客者が駐車場へ乗 り入れできるようになっている。また、店舗北側 は従業員用駐車場と仕入れた食材等の業務車両搬 入路、積み降ろしの際の作業スペースとして利用 されている。 今回の事業により来客用駐車場２２台分が支障 となることから、駐車可能台数が４０台から１８ 台となる。 ４．店舗及び駐車場の利用状況等 ・敷地の西側及び南側は来客用駐車場として利用 され、構内通路を確保した上で、４０台の駐車が 可能となっている。また、郊外に立地しているこ とから、車による利用者が高いことが予想される。 このような状況の中で、買収により従来４０台分 の駐車スペースが１８台分に減少することから営 業に与える影響を調べるため、現状の駐車場の使 用実態調査を行った。調査の内容は、食堂の営業 時間（平日午前11時～午後10時、土日午前11時～ 午後11時）に併せて毎時の駐車台数を確認する方 法で行った。その結果、昼食時（12時～14時）及 び夕食時（18時～21時）にピークを迎え、特に昼 食時はほぼ満車に近い状態であり、平均利用台数 は２７．１台（満車率は68.1%）であった。また、 車による来客者が高い割合（約98%）を占めてお り、当該地区の近隣における他の同業店全てが店 舗と駐車場を同一敷地内に設けていることから当 該店舗においても、店舗と駐車場を同一敷地に設 ける必要があると判断した。よって、平均利用台 数としては２７台分の駐車スペースの確保が必要 であるが、満車率（80%）を考慮すると３４台分 の駐車スペースを確保することが必要となる。 さらに、営業を継続できる最低限の規模の基準 である損益分岐点を考慮した場合、当該店舗の損 益分岐点は86.3%になることから、用地買収後の 駐車台数は、現在の利用率に対して86%を超えな ければ営業が成り立たなくなることになる。 使用実態調査の結果、68.1%の満車率となって いることから、最低限必要な駐車台数は２４台分 （従前の最大可能台数40台×ピーク時の満車率68. 1%×損益分岐点86.3%）となるが、満車率（80%） を考慮すると３０台分の駐車スペースを確保する ことが必要不可欠であると判断した。 表-3 使用実態調査表 〔平成19年12月22日（土）～28日（金）〕 土 日 月 火 水 13時 12時 12時 13時 12時 最大利用台数（台） 30 32 25 19 27 満車率（％） 75 80 63 48 68 木 金 13時 14時 平均 最大利用台数（台） 34 23 27.1 満車率（％） 85 58 68.1 ※平均利用台数 ２７．１台 満車率 ６８．１％ ５．補償方法の検討 今回、事業により来客用駐車場２２台分が支障と なるため、駐車可能台数が４０台から１８台に減少 することとなる。当該食堂の来客者は車による来店 が高い割合（約98%）を占めており、必要最小限の 駐車場の確保として従前の駐車台数４０台の満車率 （80%）分の３０台分にあたる駐車スペースを確保 することが必要不可欠である。 また、当該土地・建物所有者と営業体が異なって おり、店舗はＡ社が借りることを前提として設計等 を行い建物所有者が建築している状況から、通常の 賃貸の場合と比べ、Ａ社が限定的に使用する建物で あると判断される。出資提携等の関係にないことか ら、移転工法の認定においては、継続性がないもの として検討を行うこととした。 初めに、Ａ社の損益分岐点を考慮した駐車可能台 数を確保する方法としては、現在の建物からピロテ ィー形式の建物を想定することができる。 一方、Ｂ社として、Ａ社が他に移転した後の当該 地での再有効使用を検討するとすれば、現在と同様 の賃貸借契約による賃借収入を得ることが想定され る。現在の賃借料と同じ収入を得るためには、現在 と同様に郊外型飲食店に賃貸することが想定される が、この場合、残地での駐車台数では、Ａ社でさえ
損益分岐点を下回ることから、現在の食堂仕様とな っている建物では他の飲食業が賃貸しようとした場 合敬遠されてしまう。また、店舗を改装してコンビ ニ、量販店、事務所等の他業種用に転用することの 有効性については、Ａ社仕様が色濃い（屋根形状を 含めた外装、及び店舗内間仕切りの規模等）ことか ら、改装程度で他業種の賃借人を期待することは厳 しい。また、事務所等として使用するには当該不動 産の規模・構造は大きすぎて不適切であるし、収益 率の低い業種が従来並の賃貸条件での賃貸は想定し がたい。よって、建物を取り壊したうえで、駐車場 を確保しなければ賃貸業が成り立たなくなると判断 した。このことについては、「Ｂ社賃貸物件の有効 性について」不動産鑑定士からも聞き取り確認して いる。 ＊自動車の保管場所の確保に要する費用の補償の取 扱要領 要領４ 業務用建物敷地内にある保管場所の場合 【条件①】 一団の土地内において、建物を移転することな く現状の保管スペースが確保できるか。 ○現況がほぼ満車状態にあること、また利用実態 調査結果から、３０台分の保管台数の確保は必要 である。しかし、当該敷地内に保管場所を再配置 したとしても２０台分の保管台数しか確保するこ とができない。 【条件②】 保管場所の使用形態等から建物が存する一団の 土地と分離（割）が可能か。 ○当該店舗は、郊外型営業店舗の駐車場であり、 店舗と駐車場は一体として効用を発揮しており、 長時間にわたる駐車は皆無であることから基本的 には分離（割）は不可能であると判断した。また、 当該地から２００ｍの範囲内の近隣では、他人所 有（使用）の建付地しか存在しないため、保管場 所となり得る土地は存在しない。 【条件⑤】 保管場所を一部立体化することが可能な使用実 態か。 ○当該地域では、同業種はもとより他業種におい ても、保管場所を立体化して使用している実態は 皆無である。また、立体化による不便さから顧客 離れが生じることが予想されるため、現実的では ないと判断し、本条件をは否定した。 【条件⑦】 一団の土地内において建物を移転対象とするこ とによって、現状の機能が確保できるか。 ○以上の検討結果から建物を移転対象とし、次の 「６．移転工法の検討」により、移転工法の認定 を行う。 ６．移転工法の検討 移転工法の検討にあたっては、前記を踏まえて、 「建物移転工法の検討フロー」により下記のとおり 検討を行った。 －除却工法の検討－ ［運用方針第１６第１項（２）の検討］ 和食レストランを営むうえで施された建物である ことから、除却可能な部分は存しない。 よって、除却工法は、採用しないものと判断した。 －残地内工法の検討－ ［運用方針第１６第１項（４）一の検討］ （事例区分 業－2） 構内(残地) において、建物を移転 YES することなく現状の車庫（駐車 ｽﾍﾟｰｽ）が確保 できるか。 【条件①】 車庫施設及び付帯工作物 NO （立竹木を含む)の構内移転 車庫(駐車ｽﾍﾟ ｰｽ)使用形態からして YES 分離(割)が可能か。 【条件②】 近隣に車庫（駐 車ｽﾍﾟｰｽ）とすること YES ができる土地が確保 できるか。 NO 【条件③】 NO 車庫施設及び付帯工作物（立竹 木を含む)の構内又は構外移転 車庫(駐車ｽﾍﾟ NO 近隣に車庫（駐 NO ｰｽ)を一部立体化することが 車 ｽﾍﾟｰｽ）を借り上げに YES 可能な使用実体か。 よって確保できるか。 【条件⑤】 【条件④】 YES 車庫借り上げ賃料相当額の補償 及び車庫施設の除却(工法)補償 構内(残地)にお YES いて、立体駐車場を設置する ことが可能か。 必要最小限規模の 【条件⑥】 立体駐車場設備の NO 設備補償 構内(残地) において、建物を移転 YES の対象とすることによって、現 状の機能が確保 できるか。 【条件⑦】 建物は、改造、除却、曳家 又は構内再築(工法)補償 NO 及び車庫施設(付帯工作物、 立竹木を含む)の構内移転 構外再築(工法)補償 補償方法の検討フローチャート 自家他用 第三者の車 自家用車(2) 車庫としての施設の有無 有 (B) 車庫証明取得の有無 無 主 た る 使 用 目 的 顧客・営業 車庫（駐車ｽﾍﾟｰｽ）使用形態等の条件 建 物 の 区 分 参 考 事 項 車 両 の 所 有 区 分
① 曳家工法 ・有形的検討 敷地利用状況から、残地内で現状の建物をその まま曳家した場合、業務車両搬入路及び食材積み 降ろし作業スペースが支障となるため不可能であ る。 また、隣接地は北・南・西側は道路に面してお り、東側は他人所有地の建付地のため、取得する ことはできない。 よって、曳家工法は採用しないものと判断した。 ・機能的、法制的、経済的検討 有形的検討で曳家工法を採用しないと判断した ため、省略。 ② 改造工法 ・有形的検討 再配置できる平面でのスペースはなく、また、 影響範囲も本工法での許容範囲である建物面積の 30％を超えることから改造工法は不可能であり、 採用しないものと判断した。 ・機能的、法制的、経済的検討 有形的検討で改造工法を採用しないと判断した ため、省略。 ③ 構内再築工法（同種同等） ・有形的検討 残地内に再配置するスペースは存在せず、また、 隣接地を取得し移転先とすることは不可能である ことから、構内再築工法（同種同等建物）による 従前機能の回復は困難である。 建 物 移 転 工 法 の フ ロ ー スタート 文化財保護法により ＹＥＳ 指定された建物等である ＮＯ ＮＯ ＹＥＳ（運用方針第１６第１項（２）） ＮＯ 復元工法 除却工法 一団の土地に残地があるか ＮＯ 構外再築工法 ＹＥＳ 残地内工法の検討 運用方針第１６第１項（４）第三号の検討 建物が複数用途に供されている場合又は複数建 物が支障（関連移転を含む）となる場合、用途 の一毎、又は一建物に第１６第１項（４）一号 ・二号の検討を行う。 運用方針第１６第１項（４）一号・二号の検討 曳家工法 ＮＯ 改造工法 ＮＯ 構内再築工法 ＮＯ ができる ができる ができる 残地の取得請求があるか ＹＥＳ ＹＥＳ ＮＯ 構外再築工法 ＹＥＳ ＹＥＳ ＋ 残地補償 基準第５９条第１項に 該当し、起業者としても ＮＯ （仮採用） 残地取得ができるか ＹＥＳ 構外再築工法 ＋ 残地補償 運用方針第１６第１項（４）第四号の検討 ＮＯ 残地内工法 構外再築工法 残地工事があるか （通損・営業補償含） ＮＯ ＋ ≧ ＋ 残地補償・残地工事費 残地価額 ＹＥＳ 構外再築工法 （残地価額が上限）※注１ ＋ であ る。 ＮＯ 残地補償 基準第５９条第１項に 該当し、起業者としても 残地取得ができるか ＹＥＳ 構外再築工法 ＋ 残地補償 ＹＥＳ 残地内工法 ＋ 残地補償・ 残地工事費 ※注２ （通損・営業補償含） 曳家工法 ＹＥＳ 残地内工法の経済的検討 除却工法ができる 曳家できるか よって、構内再築工法（同種同等建物）は採用 しないものと判断した。 ・機能的、法制的、経済的検討 有形的検討で構内再築工法を採用しないと判断 したため、省略。 ④ 構内再築工法(照応建物）［運用方針第１６第 １項（４）二の検討］ ・有形的検討 用地取得後の残地面積は1,545㎡あり、３０台 の駐車スペースを考慮し、二階建建物を建築する ことで再配置することは可能である。 ・機能的検討 現在の店舗の規模（客席数等）を確保するため には、鉄骨架台の上に建物を建築して１階部分を ピロティ形式の駐車場として使用する工法により 従前と同様の駐車台数及び建物の機能が維持でき ることから合理的な移転工法であると判断でき る。 ・法制的検討 当該地域は準工業地域で建ぺい率が６０％、容 積率が２００％と規定されている。ピロティ形式 による建築面積は４０５㎡、延床面積は７８３㎡ であり、建ぺい率は約２６％、容積率は約５１％ といずれも規定を下回り、建築基準法上適法とな り、合理的な移転工法であると判断できる。 ・経済的検討 有形的検討で合理的な移転工法と判断したこと から「運用方針第１６第１項（４）第一号・第二 号」により、残地内工法は構内再築工法（照応建 物）とし、構外再築工法との経済比較を検討する こととした。 －採用工法の決定－ ・運用方針第１６第１項（４）第三号の検討 構内再築工法 ＞ 構外再築工法 上記により、構外再築工法を採用工法と決定した。 表-4 工 法 別 補 償 額 比 較 表 相手方･項目 構外再築工法 構内再築工法 その他 Ｂ社補償額 土地代金 木造平家建店舗 再築工法 軽量鉄骨造平家建倉庫 再築工法 軽量鉄骨造ピロティ－ 新築 工作物移転料 移転雑費 家賃減収補償 残地補償 残地価格 Ａ社補償額 工作物移転料 立木補償 動産移転料 仮住居補償 仮倉庫 移転雑費 営業補償 工法別合計 200,000,000 230,000,000
７．まとめ 今回の事案では、支障となった食堂の駐車場の減 少率が、残地内で営業を継続する上で損益分岐点を 下回ったことから、営業継続は困難であると判断さ れたこと、さらに照応建物（ピロティ形式の駐車場） による残地内での駐車場の再配置について検討を行 い、その結果、駐車場は確保されることになるが残 地内工法が構外再築工法の補償費よりも高額となる ため、構外再築工法を採用工法に認定した。 今回、土地・建物所有者Ｂ社と営業体Ａ社は異な るが、当該店舗はＡ社が借りることを前提として設 計等を行い、建物所有者が建築しているため、Ｂ社 に対する建物補償費の中から、Ａ社が建設協力金、 改装費分として支出した経費の相当分をＡ社に補償 することとなった。 実際の契約では、Ａ社の支出分はＢ社とＡ社の協 議により、建物補償費をＢ社４割、Ａ社６割相当と することで両社が合意したことから、土地・建物所 有者のＢ社と契約し、Ｂ社の補償費からＡ社へ６割 相当額を委任払いすることとした。 また、補償した建物は直接支障となっていないこ とから、支払いについては、関係者が建物の移転工 事に着手する等、履行を確認してから、支払い手続 きを行うよう留意すべきである。
