25-1 るが、1966年～1975年にかけての製鉄所の再編・合理 化によって労働人口が流出し、その後もモータリゼー ションの進展や郊外住宅地の拡大に伴い居住世帯の減 少や高齢化が著しく進行しており、今後もその傾向が 続くことが予想される。 2-2.調査概要 本研究では表1に示す調査を実施した。住宅・宅地 現況調査は、まちづくり協議会や自治会と協働で行っ ている住環境点検・改善プログラム註3） の一環として 実施した。また、聞き取り調査で情報を補足し、地区 内に居住する世帯に関しては自治会資料をもとに把握 した。これらの現況調査と既往研究による経年的な調 査結果をもとに分析用データを作成し、2005年～2015 年の住宅・宅地の変容を分析した。分析に当たっては、 住宅・宅地の分析単位を画地とし、量的な変化を画地 面積註4）によって捉える。また、エリア別の傾向を捉 えるため、地区を構成する20町会をもとに、地形や接 道条件註5）から5つのエリア(平地、中腹A、中腹B、中 腹C、山手)に区分した(表2)。 3.地区の変容 3-1.住宅・宅地利用の変化 まず、図2より2005年～2015年における住宅・宅地 利用の変化を面積の推移から分析する。全エリアにお いて、住宅の滅失が進んでおり、入居ありの住宅が立 1.研究の背景と目的 人口減少社会を迎えたわが国において、都市部でも 利便性の低い住宅地の多くでは、住宅需要の減退から 空家・空宅地といった空洞のランダムな発生・増加が 進行しており、スポンジ化註1） と形容されている。 ところで、スポンジ化における空洞の動きは一様 ではなく、管理状態が良好な空画地註2） と管理不全に 陥った空画地という管理状態が異なる空画地の発生・ 増加、さらにそれぞれの集積による領域の拡大や利 用・管理行為の盛衰による状態変化が見られる(図1)。 よって空画地の管理状態をいかに持続し、また広げて いくかが重要であり、将来の住宅地管理の仕組みを検 討する上では、静的な実態把握にとどまらず、住宅地 の経年変化から空画地の動態を的確に把握することが 必要である。 以上より本研究では、居住収縮が進行する北九州 市の斜面住宅地を対象に、2005年〜2015年における住 宅・宅地利用の変化を追うとともに、空画地の集積傾 向と管理状態の推移を捉えることで、今後の住宅地の 保全のあり方について知見を得ることを目的とする。 2.研究の方法 2-1.研究対象地区の概要 本研究では、北九州市八幡東区枝光一区(平成22年 人口3,168人、世帯数1,533世帯、高齢化率39.0%)を調 査対象地区とする。地区のグロス面積は約45.1ha、標 高5m～110mにかけて戸建て住宅を中心に約1,100棟が 立地している。当地区は八幡製鐵所の操業以降、工場 労働者の住宅需要を受けて形成された斜面住宅地であ
斜面住宅地における空画地の集積傾向と管理状態の推移に関する研究
今吉 浩一朗 表 1. 調査概要 図 1. スポンジ化の多様性 表 2. 研究対象地区のエリア区分 調査名 【調査①】 住宅・宅地現況調査 【調査②】 空家・空宅地詳細調査 【調査③】 空家・空宅地老朽度調査 【調査④】 世帯属性調査 調査時期 2015 年 9 月 2015 年 11 月 2015 年 9 月〜11 月 2015 年 11 月〜12 月 調査内容 町会長同行で地区を踏査し、入居世帯の有無の判断、空宅 地の現況用途と従前の空家への入居経緯等を把握した。 町会長への聞き取り調査により、調査①で把握した空家・ 空宅地の位置確定と、現状に至るまでの経緯や管理状況及 び利用者・管理者などに関する情報を把握した。 調査①、調査②で確定した空家・空宅地について、空家は 主要部位（屋根、外壁、基礎・柱、擁壁）、空宅地は擁壁を 外観目視により劣化状態を把握した。 民生委員・自治会資料をもとに 2005 年〜2015 年の間に地 区内に居住する世帯に関する情報を把握した。 エリア区分 （町会数） 平地 （８町会） 中腹A （２町会） 中腹B （４町会） 中腹C （５町会） 山手 （１町会） 計 画地数 525画地 191画地 319画地 362画地 180画地 1577画地 準グロス面積 10.8ha 3.9ha 5.4ha 6.2ha 3.6ha 29.9ha住棟数 350棟 139棟 228棟 258棟 125棟 1100棟
住棟数密度 32.4棟/ha 35.6棟/ha 42.2棟/ha 41.6棟/ha 34.7棟/ha 36.8棟/ha 住戸数
戸建て住戸数
908戸 174戸 288戸 362戸 149戸 1881戸 220戸 112戸 195戸 219戸 115戸 861戸 住戸数密度 84.1戸/ha 43.8戸/ha 53.3戸/ha 58.4戸/ha 41.4戸/ha 62.9戸/ha 車両進入困難画地 53画地 72画地 186画地 182画地 85画地 578画地 車両進入困難画地率 10.1% 37.7% 58.3% 50.3% 47.2% 36.7% 調査対象地区 町会境界線 中腹Ａ 平地 中腹Ｂ 山手 中腹Ｃ 0 50 100 200 300m スケール（等高線間隔は2m） 方位 ③ ① ② 劣化画地の集積 保全画地の広がり ②管理の継承 ③管理停滞と劣化進行 ①劣化画地の改善 空画地の発生 管理状態の推移 除却 管理あり 管理なし 管理 なし 管理 あり 駐車場 継承 空家 管理の 方向 老朽 空家
25-2 地する画地面積は、世帯密度の低下に従って減少して いる。エリア別にみると、車輌進入が困難な画地が多 い山手、中腹B、Cでは、空家・空宅地面積が占める割 合が約4割と大きく、特に中腹B、Cでは後半5年におけ る増加が著しい。さらに、空家の累積傾向の強まりも 見られ、近年の空家率の急激な上昇に結びついている。 一方で、車輌進入が可能な画地が多い平地、中腹Aで は事業所用地が2割以上を占め、前半5年に比べ後半5 年の空家・空宅地の増加は少なくなっている。 3-2.空画地における利活用の推移 ここで、空画地を対象に利活用の推移を見る。空画 地は全エリアで増加し、転用空画地に比べ未利用空画 地の増加が著しい。また、転用空画地では転用空家 と菜園が前半5年で増加、後半5年で減少傾向にあるが、 10年間の面積変化は少なく、居住密度の低下傾向を踏 まえると地区内での需要の高まりが窺える。一方、駐 車場では他用途への転換はほとんど見られず、増加の 一途を辿っている。エリア別にみると、山手では空家 は後半5年で減少し、未利用地化が進んでおり、住宅 系建物が除却された後の利活用が停滞傾向にあること が分かる。また、中腹B、Cでは後半5年における未利 用空画地の増加が著しく、居住密度の低下に伴う空洞 化が進行している。一方、平地、中腹Aでは転用空画 地の割合が大きく、未利用空画地の増加は収束傾向に ある。前節で述べた傾向をふまえると、接道条件の良 い画地に位置する住宅・空宅地では、事業所用地や駐 車場への用途転換、住宅の建て替えや新築といった更 新が進んでいることがわかる。 3-3.空画地における管理状態の推移 次に、他用途への転換が少なく、増加傾向の強い駐 車場を除き、空画地の管理状態の推移をみる。地区全 体では、後半5年で新規に発生した未利用空画地のう ち、管理ありの画地(以下、保全画地)が管理なしの画 地(以下、未管理画地)を上回って増加しているが、劣 化画地註6） の割合の増加も顕著となっている。エリア 別にみると、中腹B、C、山手では接道条件の悪い宅地 の更新停滞や居住世帯の減少・高齢化に伴う管理停滞 が要因となって未管理画地の増加、特に劣化画地が占 める割合の増加が目立つ傾向にある。一方、中腹B、C では後半5年で保全画地の増加が著しく、増加した画 地には2005年より継続する点検改善プログラムの中で、 地域住民による所有者や行政への連絡から管理問題が 解決された箇所や、それに啓発されて別の空画地で管 理が開始された事例が確認され、対策ノウハウの蓄積 や住民意識の向上といった取り組みの効果が近年現れ ていることがわかる。また、中腹Cでは未管理画地の 割合は高いもののほぼ横ばいで推移し、良好な管理状 態が維持されているが、住民の管理領域の広がりと負 担の増大が懸念されるため、劣化画地への変化・集積 を抑止する対策を講じることが必要である。住宅・宅 地の更新が進む平地と中腹Aでは、未管理画地は減少 傾向にあり、劣化画地も低い割合で推移している。以 上より、空画地の増加傾向だけでなく管理の有無や劣 化の程度についてもエリアによる開きが大きくなりつ 図 2. 住宅・宅地の利用と管理面積の推移 29.91 10.83 3.88 5.36 6.26 3.59 34.4% 37.2% 39.8% 27.5% 30.4% 37.3% 23.6% 27.1% 35.9% 16.2% 18.6% 19.6% 20.7% 22.7% 23.9% 23.7% 26.3% 30.2% 37.2 34.7 32.0 53.5 48.1 42.1 54.7 52.2 44.6 52.1 49.6 45.2 61.4 58.5 55.5 54.5 51.2 46.6 2005 2010 2015 年 年 年 2005 2010 2015 年 年 年 2005 2010 2015 年 年 年 2005 2010 2015 年 年 年 2005 2010 2015 年 年 年 2005 2010 2015 年 年 年 エリア 区分 住宅・宅地利用の推移 利活用状態の推移 管理状態の推移 山手 中腹 C 中腹 B 中腹 A 平地 地区 全体 準グロス 面積 [ha] 空画地構成比 年 世帯密度 [世帯密度世帯 /ha] 住居系 事業所系 入居あり 空家 空宅地 管理なし(未管理画地) 管理あり(保全画地) 未利用空画地 転用空画地 未利用空画地 転用空画地 空家 未利用地 菜園 駐車場 空画地 空画地 駐車場除く 住宅・宅地 転用空家 10 0 20 30 40 50 60 0 10 20 30 40 [％] [世帯/ha] [％] 0 10 20 30[％] 70 80 ※面積の構成比は画地面積を各エリアの準グロス面積（グロス面積より公園・道路・自然緑地を引いたもの）で除したもの 劣化画地
25-3 つあることがわかる。 4.空画地の集積傾向 続いて、前章で顕著な増加傾向が見られた保全画地 と劣化画地を中心に、図3に分布の変化、図4に集積規 模の変化を示し、空画地の集積傾向を分析する。地区 全体では、劣化、保全画地ともに集積傾向にあるが、 特に劣化画地で集積傾向が強く、集積状態が継続又は 進行している画地以外では、一体的な解消が図られた 画地のみ確認され、規模が縮小したものは見られない。 エリア別にみると、平地と中腹Aでは劣化画地の集 積はあまり確認されず、特に平地で劣化画地の消失と 新規発生が多く見られる。また、保全画地についても 空家の管理が数件確認されたのみで、多くの空画地が 駐車場へと用途転換されるなど、住宅・宅地利用の更 新が顕著に現れている。山手では数箇所で保全画地の 規模縮小と劣化画地の発生・集積が見られるものの、 劣化、保全画地ともに集積規模にあまり変化は見られ ず、管理状態が保たれていることがわかる。エリア内 には、母屋の隣接地に長屋を建てて貸家経営を行って いた画地が広がっており、借り手がなくなった後に倉 庫利用や、除却して跡地を菜園利用するなど所有者自 身による利活用が多く見られる。また、中腹B、Cは劣 化、保全画地ともに集積傾向が顕著となっており、特 に中腹Cでは保全画地の広がりが大きい。エリア内の 保全画地では、地区内に複数の空画地を所有する住民 が家族で管理地を分担している箇所や、近隣の希望に 応じて空画地を貸し出し、菜園利用を促している箇所 が確認されており、地主ごとに工夫した取り組みが行 われている。また、中腹Bでは劣化、保全画地ともに 全エリアで最も顕著な集積傾向が見られるが、劣化画 地が保全画地に変化した箇所も複数確認されている。 一方で、保全画地は規模が縮小した後、劣化画地へ転 じている箇所があり、これらは、まとまった画地を管 理していた住民の不在住化や高齢・虚弱化によって管 理が停止したことによる。以上から、同一エリア内に おいても問題箇所が集積する部分と管理状態が保たれ ている部分が混在し、管理状態に格差が生じているこ とがわかる。 5.画地レベルの管理状態の変化 最後に、前章において特徴的な動きが見られた中 腹Bのうち2つの町会を重点調査エリアとして取り上げ、 画地レベルの詳細な管理状態の変化をみる(図5)。ま ず、中腹B-1町会をみると、2005年時に管理があった 画地の大半は所有者やその親族以外の住民による管理 (以下、他者管理)により状態が維持されており、新規 図 3. 未管理画地と保全画地の分布変化 図 4. 劣化画地と保全画地の集積規模の変化 に発生した空画地の多くは地区外の所有者による持地 の管理となっている。また劣化画地において、2009年 にサービス事業として地域住民有志で組織された草刈 り隊により管理が始められ、現在は所有者が業者に依 頼して管理が持続している保全画地も確認された(図 中①)。一方で未管理画地は増加しており、高齢単身 世帯の不在住化により管理不全に陥った空家において 老朽化の進行、さらには同様の空家が集積している箇 所が見られ、地域の住環境を阻害する大きな要因と なっている(図中②)。 続いて、中腹B-2町会をみると、空画地は増加して 2005年 2015年 重点調査 エリア 平地 中腹 A 中腹 B 山手 中腹 C 凡例 保全画地 未管理画地 エリア境界線 劣化画地 0 50 100 200 300m スケール 方位 N 劣化画地 保全画地 画地面積 0.47 ha 2.63 ha N 値 24 103 劣化画地 保全画地 画地面積 0.83 ha 3.91 ha N 値 27 134 ※境界線が接している画地と私道を挟んで対面に立地する画地をひとまとまりの集積地として集計する。 ※縦軸線上のプロットは 2005〜2015 年の間に新規発生した集積地、横軸線上のプロットは 2005〜2015 年 の間に用途の転換・管理状態の変化が確認された集積地を示す。 ※平均面積は、新規発生・消失・変化なしの集積地を除いた画地面積の平均とする。 0 0 集積規模 （2005 年） 0.16 ha 集積規模 （2005 年） 0.16 ha 0.16 ha 0.16 ha 集 積規模 （ 2015 年） 集 積規模 （ 2015 年） 劣化画地 保全画地 山手 中腹 C 中腹 B 中腹 A 平地 平均面積 凡例 N 値 ： 162 N 値 ： 41
25-4 Cでは2010年〜2015年で保全画地の増加が著しく、点 検改善プログラムの効果が近年現れている。 4)保全、劣化画地ともに集積傾向が見られ、特に中腹 B、Cでの動きが目立つ。近年では同じエリア内でも、 管理状態の格差が広がりつつある。 5)所有者・管理者の不在住化や高齢化から管理停滞、 劣化画地へ転じた画地がある一方で、元々の近所付き 合いや地域組織の仲介から管理や利用が継承され保全 画地に変化した画地が見られるなど、多様な働きかけ の連鎖が管理空間の広がりに結びついている。 今後の課題として、問題となっていない未管理画地 への早急な対応と劣化画地の集積を抑止するとともに、 良好な管理状態が維持されているエリアにおいて、保 全画地が管理不全に陥った際に、劣化を防止する別の 手立てへ繋がる管理の仕組みづくりが求められる。 いるが、2005年〜2010年にかけて大半が転用され、現 在まで管理状態が維持されている画地が多い。この要 因として、空画地の所有者の多くが近隣に在住で所有 者管理が多いことや、菜園利用や空家の倉庫利用が他 の空画地、特に空家の除却後の画地における転用や管 理を誘発していることが挙げられる。さらに、菜園利 用者が高齢となり負担感が強まったため、元々近所付 き合いのあった住民に利用を継承し、所有者管理から 他者管理に移行した事例(図中③)が見られるなど、多 様な働きかけが繋がっていくことで管理状態が維持さ れた空間が形成・拡大していくことがわかる。また、 他のエリアではまちづくり協議会が所有者と利用希望 者を仲介し、管理なしの未利用地が地域の共同菜園と して利用が開始された事例も見られ、今後も地区内に おける管理空間の広がりが予想される。 6.まとめ 本研究では以下のことが明らかになった。 1)2005年〜2015年における住宅・宅地利用の変化は住 宅系建物の滅失が進み、多くは未利用地化しているが 道路条件の良い平地、中腹Aでは住宅・宅地の更新が 進み、空画地の増加は収束傾向にある。 2)増加した空画地のうち、未利用空画地の増加傾向が 強く、転用空画地の割合に変化は見られないが、居住 密度の動きから利活用の需要に高まりが見られる。 3)空画地の管理状態は、接道条件や世帯密度の違いが 要因となってエリア間の差が開きつつあるが、中腹B、 謝辞 本研究にあたり、枝光一区町内会長、枝光一区地域まちづくり協議会ならびに枝光一 区地域住民の皆様に多大なご協力を頂きました。ここに記して深謝いたします。 註釈 註 1）首都大学東京 饗庭伸准教授が提唱するスポンジモデル等。 註 2）利用状況に応じた境界または物理的境界によって区切られたひとまとまりの宅地 を画地と定義する。また、空家住棟の立地する宅地および空宅地を併せて空画地と呼ぶ。 註 3）2006 年に志賀研究室が住宅地管理を促進するプログラムとして提案し、研究対 象地区のまちづくり協議会と自治会と協働して継続実施されている「住環境点検調査」、 「まちづくり検討座談会」さらに「地域防災マップ」の作成に至る一連の取り組み。 註 4）画地の水平投影面積（GIS を使用して求積）。 註 5）宅地内に車輌進入が不可能な画地を「車輌進入困難画地」と定義する。 註 6）老朽度調査より劣化大と判定された画地、且つ地域住民の聞き取り調査から問題 箇所として指摘された画地を「劣化画地」と定義する。 参考文献 1）斜面住宅地における空家・空宅地の用途転換と飛び地利用 志賀勉・岩谷有祐・他 / 日本建築学会大会梗概集 /2006 年 9 月 2）居住収縮の進行する斜面住宅地における住宅・宅地の利用動態 志賀勉・橘孝司・他 / 日本建築学会大会梗概集 /2009 年 9 月 図 5. 中腹 B の 2 町会における空画地の管理状態の変化 ③ 中腹 B-1 中腹 B-2 ② ① 2005 年 2010 年 2015 年 ※空画地の割合は画地面積を各町会の準グロス面積 （B-1 ： 1.14ha、 B-2 ： 1.12ha） で除したものとする。 凡例について、 「所有者管理」 ： 空画地の所有者又はその親族による管理、 「他者管理」 ： 所有者以外の住民による管理、 「不動産管理」 ： 不動産会社による管理 ※転用画地、 未利用画地 （管理あり） で管理状態を示す矢印がないものは、 地区外所有者による管理のある画地である。 0 20 40m N 管理経緯 管理世帯 転用画地 未利用画地(管理あり) 未利用画地(管理なし) 空画地の割合 菜園 駐車場 転用空家 空家 未利用地 (劣化大)空家 (劣化小)空家 未利用地 凡 例 前期高齢世帯 その他の世帯 後期高齢世帯 所有者管理 他者管理 中腹 B-1 所有者 管理 他者管理 町会 空画地の割合 中腹 B-2 0 10 20 0.15ha 13.8% 0.12ha 10.3% 0.06ha 5.1% 0.14ha 12.6% [％] 26.8% 10.5% 17.7% 6.1% 中腹 B-1 所有者 管理 他者管理 町会 空画地の割合 中腹 B-2 0 10 20 0.11ha 9.4% 0.08ha 7.5% 0.03ha 2.3% 0.15ha 12.8% [％] 18.5% 7.1% 15.0% 2.9% 中腹 B-1 所有者 管理 他者管理 町会 空画地の割合 中腹 B-2 0 10 20 0.04ha 3.6% 0.10ha 9.1% 0.00ha 0.0% 0.12ha 10.6% [％] 12.7% 4.4% 10.6% 5.5% 管理あり 管理なし 所有者管理 本人が 管理 劣化画地 未管理画地 業者に 依頼 自発的な管理 他者管理 不動産 管理 所有者 の委託
