早期解決！家賃滞納対策と手続の流れ
みらい総合法律事務所
弁護士 水村 元晴
はじめに はじめまして、みらい総合法律事務所弁護士の水村元晴です。 このたびは、「早期解決！家賃滞納対策と手続の流れ」をお申し込みいただき、誠にありが とうございます。 当事務所は、家主様・オーナー様の賃貸トラブルの解決を専門のひとつとしております。こ れまでにも、賃貸トラブルに悩むオーナー様の悩みをお聞きし、早期解決を実現してまいりま した。 また、日々蓄積される賃貸トラブル解決のノウハウを「弁護士がきちんと教える 賃貸トラブ ル 交渉と解決法（あさ出版）」としても書籍にまとめ、多数のオーナー様にご利用いただいて います。 賃貸物件を借りる側は、借りた建物や部屋が生活や仕事の拠点になりますし、貸す側は家 賃収入を得たうえで、不動産投資額以上の回収をしなければなりません。 したがって、いったん賃貸トラブルが発生すると、賃貸人と賃借人の利害が鋭く対立するた め、感情的な問題に発展することがあります。 とりわけ、家賃滞納問題は、賃貸人の収入が停止するだけでなく、滞納者が居座り続けるこ とで、本来、滞納者以外の人に貸すことによって得られたであろう収入さえも得られない、とい う損失を被っていることになりますので、感情的になるお気持ちもわかります。 しかし、感情的になってもトラブルは一向に解決しません。賃貸トラブルについては、過去の 膨大な判例の蓄積があり、ある程度は判例理論が確立しています。そのようなルールを知っ ているかいないかで、トラブル解決の仕方が大きく変わってくることがあります。 そこで、この小冊子では、「家賃滞納を事前に防止するための対策」、「家賃滞納が発生し てから各時点における事後的対策」、「建物明渡し手続きまで」、について具体的に記載いたし ました。 家賃滞納に悩むオーナー様のトラブル解決に役立てていただければ、これに勝る喜びはあ りません。 みらい総合法律事務所 弁護士 水村 元晴
１ 家賃滞納対策
家賃滞納への対策としては、大きく分けて２つの対策を考える必要があります。 まず、１つが、(１)家賃滞納を事前に防止するための対策です。もう１つは、(２)家賃滞納 が発生してしまった場合の事後的な対策です。 (１) 家賃滞納を事前に防止するための対策 (ⅰ) 入居審査を厳格に行うこと 家賃滞納を事前に防止するための対策として、最も重要なのは、いかにして優良な入居者 を選定するかという点です。 通常、賃貸借契約を締結する前に、入居希望者がどのような人（会社）なのかを見極める ため、入居審査を行いますが、家賃滞納を事前に防止するための対策としては、この入居 審査をきちんと行うことがとても大切なのです。 では、入居審査では、具体的に、どのような点をチェックしたら良いのでしょうか。 【入居審査のチェックポイント】 ① 年収 年収が賃料とバランスがとれているのかをチェックします。年間賃料が年収の３分の１ 以下であることを目安にすると良いでしょう。 ② 職業 入居希望者の職業をチェックします。その際、雇用形態（正社員・契約社員・派遣社員・ アルバイト）や業種、勤務先の信用度などに着目してチェックすると良いでしょう。 ③ 勤務年数 勤務年数の長さ（職を転々としている人か）をチェックします。 ④ 家族構成 入居希望者の家族構成をチェックします。 ⑤ 連帯保証人候補者 連帯保証人候補者の保証能力（資力）、続柄（親・兄弟姉妹・友人など）をチェックしま す。以上のポイントをチェックするために、入居希望者には、年収、職業、勤務年数、家族構成、 連帯保証人候補者などを入居申込書に記入して提出してもらいます。 もっとも、入居希望者に上記のような入居申込書を自己申告で記入して提出してもらうだけ では、入居希望者が虚偽の事実を記入しないとも限りません。 そこで、入居希望者には、年収、職業、勤務年数、家族構成、連帯保証人候補者などを記 入して提出してもらうだけではなく、以下のような書類も併せて提出してもらいましょう。 【入居希望者から取得すべき書類】 （個人の場合） ① 年収金額を確認できる書類 源泉徴収票や確定申告書などを提出してもらいましょう。 ② 本人確認書類 写真付きの身分証明書（運転免許証やパスポートの写しなど）を提出してもらいましょ う。 ③ その他、もし可能であれば、入居希望者の勤務先の会社案内など（連帯保証人候補者 の分も）を提出してもらうと良いでしょう。 （会社の場合） ① 会社の概要が確認できる書類 会社概要や商業登記簿謄本、決算書などを提出してもらいましょう。 ② その他、もし可能であれば、連帯保証人候補者の勤務先の会社案内などを提出しても らうと良いでしょう。 入居審査では、以上の書類を提出してもらい、年収、職業、勤務年数、家族構成、連帯保 証人候補者などをチェックして、入居希望者の支払能力や人柄などを慎重に見極めます。
(ⅱ) 連帯保証人をつけてもらうこと また、賃貸借契約を締結する際に、賃借人に連帯保証人をつけてもらうことも、家賃滞納を 防止するための対策として有効です。 連帯保証人がいれば、万が一、賃借人が家賃を滞納しても、賃貸人は、連帯保証人に滞 納家賃分を請求することができます。 では、賃貸人は、連帯保証人に対して、具体的にどのようなことを請求できるのでしょう か。 ア 連帯保証人の義務の範囲 賃貸人は、連帯保証人に対し、賃借人が家賃を支払わないときには、家賃に加え、 利息、違約金、損害賠償金を含めて請求することができます（民法第４４６条第１項、第 ４４７条第１項）。 しかし、連帯保証人は、建物明渡し義務を負わないので、賃貸人は、連帯保証人に 対し、建物を明け渡すよう請求することはできません。ただし、連帯保証人は、賃借人が 建物を明け渡すまで滞納賃料や損害金を支払う義務を負います。 イ 賃貸借契約更新後の連帯保証人に対する請求 賃貸借契約が更新された場合、原則として、更新によって連帯保証人はその義務を 免れることにはならず、更新後の滞納家賃についても、賃貸人は、連帯保証人に対して、 支払請求することができます（最高裁平成 9 年 11 月 13 日判決）。 ただし、①賃貸借契約締結から著しく長期間経過している場合、②保証人が保証し たときと比べて賃料額が著しく増額された場合、③延滞期間が長期にわたっているにも かかわらず賃貸人が解除しなかったような場合には、保証人の予想の範囲を超えるも のとして、連帯保証人の責任が限定される可能性もあります（東京地方裁判所平成 6 年 6 月 21 日判決など）。 そこで、連帯保証人の責任が限定されることのないよう、賃貸人は、連帯保証人に
対して、次のような対策をとるべきです。 （トラブル防止策） ① 「連帯保証人は更新後の契約により生じた債務についても責任を負う」と原契約 書に記載しておく。 ② 更新ごとに連帯保証人の署名押印を受領する。 ③ 賃借人が数回にわたり賃料支払を怠るなど、将来も契約違反が生じることを予想 できる状況が発生したら、連帯保証人に対してその旨を通知する。 賃借人に適当な連帯保証人がいない場合は、家賃保証会社を利用する方法もあります。 家賃保証会社とは、賃借人の連帯保証人を代行する会社です。家賃保証会社を利用すれ ば、賃借人が家賃を滞納した場合に、家賃保証会社に賃借人に代わって滞納家賃分を支 払ってもらうことができます。 ただし、個人の連帯保証人と家賃保証会社とは、次のような違いがありますので、注意が 必要です。 （個人の連帯保証人と家賃保証会社との違い） ① 家賃保証会社の方が、支払が確実に担保され、また、借主が家賃を滞納した場合、滞 納家賃の督促の手間がかからない。 ② 家賃保証会社の責任の範囲は、個人の連帯保証人よりも限定的である。例えば、「滞 納家賃の保証の範囲は、●ヶ月分に限る」など、保証限度額が設けられている。 (２) 家賃滞納が発生してしまった場合の事後的な対策 家賃滞納が発生してしまった場合、滞納が発生してまだそれほど日がたっていない段階か ら早めに対策を講じることが大切です。なるべく早い段階から対策を講じることにより、賃貸 人は家賃滞納を許さないという強い姿勢を賃借人に示すことになります。 では、具体的に、家賃滞納が発生した場合、賃貸人は、どのように対応していったら良いで
しょうか。 【家賃滞納が発生した場合の具体的対応】 ① 家賃滞納から数日後 家賃滞納から数日後でも、賃貸人は、電話やメールなどで、賃借人に家賃の支払いが 遅れていることをすぐに知らせるべきです。 もっとも、この段階では、賃借人が単に家賃の支払いを忘れているだけということもあ りますので、必要以上に責めることなく、「家賃のお支払いが遅れているようですが、お 忘れになっていませんか。」等、礼を尽くして支払いを促します。 ② 家賃滞納から１週間後 家賃滞納から１週間経過した段階では、賃借人が家賃の支払いを忘れているだけとは 考えにくい状況です。 賃貸人としては、毅然とした態度で、賃借人に対し、家賃の支払いを求めるべきでしょ う。ただ、滞納家賃の支払いを求める際は、あくまでも感情的にならずに、紳士的かつ 冷静に支払請求をします。 なお、この段階以降の滞納家賃の支払請求は、電話やメールのみで済ませるのでは なく、文書で行うようにしましょう。 また、連帯保証人がいる場合は、賃借人に対し、「これ以上、家賃の支払いが遅れる ようなら、連帯保証人に連絡せざるを得ない」と告げて支払いを促すと良いでしょう。賃 借人が、連帯保証人に連絡されるのを嫌がり、滞納家賃を支払ってくることも考えられ ます。 ③ 家賃滞納から２週間後 賃借人に対し、再度、文書を送付し、滞納家賃の支払いを強く促しましょう。文書を送 付するだけでなく、電話やメールもするようにし、もし可能であれば、直接訪問・面談をし て滞納家賃の支払いを求めましょう。ただ、滞納家賃の支払請求は、くれぐれも感情的 にならないようにしてください。 また、連帯保証人がいる場合には、直ちに連帯保証人に連絡し、連帯保証人から賃借
人に連絡を取ってもらい、滞納賃料を支払ってもらうよう連帯保証人に協力を求めまし ょう。 ④ 家賃滞納から１ヶ月後 賃借人に対し（連帯保証人がいる場合には、連帯保証人にも）、文書を送付し、滞納家 賃の支払いを再度強く求めましょう。その際、文書は、内容証明郵便（配達証明付きの もの）で送付するようにし、「本書到達後１週間以内に入金がない場合は、契約の解除 も検討せざるを得ない。」と文書に記載して、「家賃の滞納は許さない」という賃貸人の 強い態度を示すと良いでしょう。 ⑤ 家賃滞納から２ヶ月後 この段階においても、賃借人が滞納家賃の支払いを怠っている場合、賃借人が真にお 金がないために滞納家賃を支払えないということが十分考えられます。それゆえ、賃貸 人としては、契約解除・建物明渡しを視野に入れて、今後の対応を検討すべきです。 その際、１つの対応策として、この段階から、「弁護士に依頼する」ことを検討されると 良いでしょう。賃借人が建物を明け渡さない場合、最終的には訴訟を提起することにな りますが、訴訟に至る前のこの段階で、弁護士に介入してもらった方が、賃借人との交 渉がスムーズに行くことが多いのです。 ⑥ 家賃滞納から３ヶ月後 家賃滞納から３ヶ月経過した場合は、よほどのことがない限り、滞納家賃の支払いは 期待できません。賃借人が３ヶ月分も家賃を滞納した場合は、滞納家賃の回収より、建 物の明渡しを優先し、少しでも損害の拡大を防ぐようにしましょう。 具体的には、賃借人に対し（連帯保証人がいる場合には、連帯保証人にも）、内容証 明郵便（配達証明付きのもの）で、滞納家賃の支払いを求めるとともに、「本書到達後１ 週間以内に入金がない場合は、契約は解除となり、明け渡しを求めて法的措置をとら せていただきます。」と、契約の解除とともに、建物明渡しを求めましょう。
賃借人による建物明渡しがスムーズに行かないと予想される場合には、直ちに「弁 護士に依頼する」ことをお勧めします。賃借人が建物を明け渡さない場合、最終的には 訴訟を提起することになりますが、訴訟は、法律の専門家である弁護士の方が的確に 対応できると思います。 ※ 賃借人が、「家賃の支払いをもう少し待って欲しい」、「滞納している家賃を分割で支払 いたい」と主張してきた場合 このような場合は、口約束で済ませるのではなく、必ず念書や確約書などの書面を作 成するようにしましょう。 その書面には、 ・現在滞納している家賃の金額 ・滞納家賃をいつまでに、いくら支払うのかを、具体的に明記 ・もし、滞納家賃の支払いが遅れた場合には、賃貸借契約は当然に解除となり、 賃借人は、直ちに建物を明け渡す ということを記載して、賃借人に署名・捺印してもらうと良いでしょう。 最後に、賃借人に滞納家賃の支払いを請求する際の鉄則をまとめておきます。 【滞納家賃の支払請求の鉄則】 ① 支払請求は、書面を中心として行い、電話・面談の方法も併せて行う ② 支払請求は、滞納家賃が少ない状態のときから早めに開始する ③ 連帯保証人に対する請求は、本人に通告したうえで早めに行う ④ 支払の約束や退去の約束がなされたときには、必ず書面を作成する ⑤ 賃借人を必要以上に責めることなく、紳士的かつ冷静に支払請求を行う
２ 家賃滞納発生後建物明渡しまでの手続の流れ
家賃滞納から３ヶ月経過した場合は、滞納家賃の支払いは期待できませんので、滞納家 賃の回収より、建物の明渡しを優先し、少しでも損害の拡大を防ぐようにします。 この場合、建物明渡しまで、以下のような流れで、手続は進行していきます。 (１) 内容証明による滞納賃料の支払請求、契約解除 家賃滞納から３ヶ月経過して、滞納家賃の支払いは期待できないとしても、再度、賃借人に 対し、「文書到達後１週間以内に滞納賃料を支払ってください」と滞納家賃の支払いを促し、 併せて、「支払いなき場合には契約は解除となり、明け渡しを求めて法的措置をとらせてい ただきます。」と契約解除の通知をします。 この際、滞納家賃の支払請求、契約解除の通知したことを証拠として残しておくために、 催告書は、必ず配達証明付の内容証明郵便で発送します。 なお、催告書が届いたことにより、賃借人が滞納賃料を支払った場合には問題は解決とな ります。賃借人が滞納賃料をある期限までに支払うと約束した場合は、念書や確約書をとる などして、約束した証拠を残しておきます。 催告書を郵送しても賃借人が滞納賃料を支払わなかった場合は、賃借人に対し、契約は 解除された旨通告し、任意に建物を明け渡すよう求めていきます。 これに応じて、賃借人が任意に建物を明け渡すことを約束した場合には、いつまでに建物 を明け渡すのか、やはり確約書をとるなどして、約束した証拠を残しておきます。 (２) 建物明渡し等請求訴訟の提起 契約を解除した上で任意の明け渡しを求めても賃借人が建物を明け渡さない場合、建物 の明け渡しと滞納賃料、解除後の使用損害金の支払いを求めて訴訟を提起します。訴訟継続中に賃借人が早期に建物を明け渡すことを約束した場合、明け渡し期限や滞納 賃料等の支払方法について合意できれば、賃借人と訴訟上の和解をします。 訴訟上の和解が成立しなかった場合は、裁判所に判決を言い渡してもらいます。 なお、建物明渡し等請求訴訟は、建物に住んでいる者を対象にして訴訟提起しますが、建 物に賃借人ではない第三者が住んでいて居住者が入れ替わる可能性がある場合、せっか く訴訟で判決をとっても、その後居住者が入れ替ることで判決の取得が無意味になってしま うこともあり得ます。 そこで、このような可能性がある場合には、占有移転禁止の仮処分の申立てをします。 裁判所にこの仮処分の決定を出してもらうことにより、建物の居住者を固定化することがで きます。 (３) 建物明渡し等の強制執行 訴訟上の和解や判決が言い渡されているにもかかわらず、賃借人が任意に建物を明け渡 さない場合には、建物明渡しの強制執行を申し立て、強制的に建物の明渡しを実行しま す。 強制執行の申立てをした場合、まず、①執行官とともに建物を訪問し、賃借人に対し、何日 までに建物を明け渡さないと強制的に荷物を搬出する旨の警告文（告示書といいます。）を、 執行官が建物内に貼り付けます（この手続を催告といいます。）。 それでも、賃借人が建物を明け渡さない場合、②再び執行官とともに建物を訪問し、建物 から強制的に荷物を搬出します（この手続を断行といいます。）。 ①催告の手続を経れば、賃借人は、任意に建物から退去する場合が多いのですが、場 合によっては、②断行の手続を経なければならない場合もあります。
また、滞納家賃を支払えとの判決が言い渡されているにもかかわらず、賃借人が任意に 滞納家賃を支払わない場合、賃借人の給料や財産を差し押さえるなどして、滞納家賃の回 収を図ります。 最後に、家賃滞納発生から建物明渡しに至るまでの手続の流れをまとめておきます。
【家賃滞納発生から建物明渡しに至るまでの手続の流れ】
① 内容証明による滞納賃料の支払請求、契約解除の通知 〈賃借人が滞納家賃の支払いを約束した場合〉 （場合によって、占有移転禁止の仮処分） 滞納家賃支払いの確約書 ② 建物明渡し等請求訴訟 〈賃借人が早期の明け渡しを約束した場合〉 判決 訴訟上の和解 ③ 建物明渡し等の強制執行いかがでしたでしょうか。「早期解決！家賃滞納対策と手続の流れ」については、以上となり ます。 家賃滞納問題は、オーナー様にとって精神的にも金銭的にも非常に重い問題です。家賃滞 納や建物明け渡しの手続きは分かっても、法律の専門家ではないオーナー様が、具体的な行 動に移すには相当な知識とパワーが必要です。 ご自身で問題を解決しようと思えば思うほど時間ばかりが経過してしまい、その結果、家賃 滞納が深刻化してから初めて当事務所に相談に来られるオーナー様も多数いらっしゃいます。 また、家賃滞納が発生した初期の段階で有効な対策をしなかったために、問題の解決が長期 化してしまった実例も数多くありました。 不安な点があったら、まずは賃貸トラブルの詳しい専門家に聞いてみることをお勧めします。 早期相談こそが早期解決のポイントです。 みらい総合事務所では、家賃滞納や建物明け渡しなどに関するご相談を受け付けています。 オーナー様の事情に応じた対策を探り、早期解決策をご提案いたします。 無料相談を行っていますので、まずはお気軽にご相談ください。 ご相談のお申込は、３つの方法があります。 ① 電話で相談する → ０３－５２２６－５７５５ ② 別紙「相談申込シート」をファクシミリ送信する。 → ０３－５２２６－５７５６ ③ 下記の「弁護士による賃貸トラブルＳＯＳ」より申込む。 → http://www.chintai-trouble.com/soudan/form.html 〒102-0083 東京都千代田区麹町２丁目３番麹町プレイス２階 みらい総合法律事務所 ℡03-5226-5755 Fax03-5226-5756 弁護士 水村 元晴
