れた直接還元法における運営純収益をいいます ( 注 3) 取得予定年月日は各取得予定資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された取得予定年月日を記載しています取得予定年月日については不動産信託受益権売買契約書に従い変更になる場合があります以下同じです ( 注 4) 詳細については本日公

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2018 年 10 月 11 日各位不動産投資信託証券発行者名東京都港区虎ノ門四丁目 2 番 3 号トーセイ・リート投資法人代表者名執行役員北島敬義（コード番号：3451）資産運用会社名トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社代表者名代表取締役社長藤永明彦問合せ先 R E IT 運用本部財務企画部長宮石啓司（TEL. 03-3433-6320）

国内不動産信託受益権の取得及びこれに伴う貸借の開始に関するお知らせ（合計 6 物件）

トーセイ・リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記 6 物件の不動産信託受益権（以下「取得予定資産」といいます。）の取得及びこれに伴う貸借の開始を決定しましたので、お知らせいたします。なお、Rising Place 川崎二番館を除く取得予定資産の取得及びこれに伴う貸借の開始の決定に際しては、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）及び本資産運用会社の利害関係人取引規程に基づき、本投資法人役員会の承認を得ています。記 1．取得の概要分類物件番号物件名称所在地取得予定価格（百万円）（注 1）鑑定 NOI 利回り（％）（注 2）オフィス О-11 NU 関内ビル神奈川県横浜市 3,800 5.59 О-12 東戸塚ウエストビル神奈川県横浜市 2,650 5.34 小計（2 物件） - 6,450 - 住宅 Rd-18 Rising Place 川崎二番館神奈川県川崎市 1,812 4.92 Rd-19 J パレス桜台東京都練馬区 1,090 4.82 Rd-20 ペルソナージュ横浜神奈川県横浜市 740 6.08 Rd-21 T's garden 西八王子 WEST 東京都八王子市 600 6.15 小計（4 物件） - 4,242 - 合計（6 物件） - 10,692 5.40 （1）売買契約締結日：2018 年 10 月 11 日（2）取得予定年月日：2018 年 11 月 2 日（注 3）（3）取得先：後記「4．取得先の概要」をご参照ください。（4）取得資金：2018 年 10 月 11 日開催の本投資法人役員会にて決議された新投資口の発行による手取金（注 4）、借入金（注 5）及び自己資金（5）決済方法：引渡時に全額支払（注 1）「取得予定価格」は、各取得予定資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された売買代金を記載しています。なお、当該売買代金には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含みません。以下同じです。

（注 2）「鑑定 NOI 利回り」は、各取得予定資産に係る NOI（Net Operating Income）を取得予定価格で除した数値の小数第 3 位を四捨五入して記載しています。また、「鑑定 NOI」は、2018 年 8 月 31 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載さ

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れた直接還元法における運営純収益をいいます。（注 3）「取得予定年月日」は、各取得予定資産に係る不動産信託受益権売買契約書に記載された取得予定年月日を記載しています。取得予定年月日については、不動産信託受益権売買契約書に従い変更になる場合があります。以下同じです。（注 4）詳細については本日公表の「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」をご参照ください。（注 5）詳細については本日公表の「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。 2．資産取得及び貸借の理由本投資法人の規約の「資産運用の基本方針」に定める中長期にわたる安定した収益を確保し、また、運用資産の着実な成長を実現するため、優先交渉権物件 1 物件を含む取得予定資産（合計 6 物件）の取得を決定しました。本投資法人は取得決定に際して、以下の特性を評価しました。物件番号物件名物件の特性 О-11 NU 関内ビル JR 根岸線・横浜線「石川町」駅より徒歩約 6 分、JR 根岸線・横浜線／横浜市営地下鉄ブルーライン「関内」駅より徒歩約 6 分、みなとみらい線「日本大通り」駅も徒歩圏と複数路線が利用可能なオフィスビルです。「関内」駅から「横浜」駅まで約 5 分、「東京」駅まで約 34 分、みなとみらい線「日本大通り」駅から「渋谷」駅まで約 36 分と、主要商業地に容易にアクセス可能であり、交通利便性は良好です。建物の貸室内は無柱区間のため、オフィスレイアウトの利便性が高く、内装や空調機器等の仕様は標準的です。総合的に見て、バランスの取れた事務所ビルとして十分な競争力を有しています。 О-12 東戸塚ウエストビル（優先交渉権物件） JR 横須賀線・湘南新宿ライン「東戸塚」駅より徒歩約 2 分。最寄り駅に至近であり、「横浜」駅まで約 10 分、「東京」駅まで約 40 分と都心部への接近性も比較的高く、交通利便性が良好なオフィスビルです。市道及び駅前広場に面しており、バスロータリー、市営の駐輪場等周辺住民の日常利便施設が連たんしています。駅利用客をはじめ周辺住宅地からの集客も見込めるエリアであり、大手企業の支店や中小企業の事務所としての需要が見込まれます。 Rd-18 Rising Place 川崎二番館 JR 南武線・鶴見線「浜川崎」駅より徒歩約 10 分。川崎鶴見臨港バス「浜川崎」バス停より徒歩約 2 分。「浜川崎」駅から「川崎」駅まで「尻手」駅乗り換えで約 13 分、さらに「川崎」駅から「東京」駅までは東海道本線で約 16 分であり、都心への接近性は比較的良好です。2 階以上が全 136 戸の住居となっており、20 ㎡台前半の 1R タイプの賃貸マンションです。主に東京都内、横浜、川崎へ通勤・通学する単身者層による賃貸需要や企業の借り上げ寮としての需要が中心です。 Rd-19 J パレス桜台東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅より徒歩約 6 分、西武池袋線「桜台」駅より徒歩約 13 分。最寄り駅は複数路線が利用可能であり、「氷川台」駅から東京メトロ有楽町線「池袋」駅までは約 10 分、さらに「渋谷」駅へも乗り換えせずに行けるため交通利便性は良好です。総戸数 42 戸の賃貸マンションであり、2LDK タイプ 29 戸を中心に、1DK、1LDK、3LDK タイプで構成されています。様々な生活施設が徒歩 10 分圏内に整っており、生活利便性に優れています。 Rd-20 ペルソナージュ横浜 JR 根岸線「本郷台」駅より徒歩約 12 分、JR 東海道本線・横須賀線「大船」駅よりバス約 8 分（バス停：天神橋からは徒歩約 1 分）。「本郷台」駅から「大船」駅まで約 4 分、「関内」駅まで約 21

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分、「横浜」駅まで約 26 分であり、横浜を中心とした都心への接近性は比較的良好です。1K タイプが中心の単身者向け総戸数 79 戸の賃貸マンションであり、一部は店舗又は事務所として使用されています。周辺にはコンビニエンスストアやスーパーマーケット等があり、日用品の買い物に不便はなく、住宅地としての環境は良好です。 Rd-21 T's garden 西八王子 WEST JR 中央線「西八王子」駅より徒歩約 12 分。最寄り駅から「東京」駅まで快速電車利用で約 1 時間 13 分、「新宿」駅まで約 1 時です。単身者及びファミリー世帯向けが混在する総戸数 49 戸の賃貸マンションであり、1SK から 4LDK までのタイプで構成されています。徒歩圏に日用品店舗や小学校、郵便局、病院等が存在しています。取得予定資産の取得及び 2018 年 9 月 28 日付の「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ」で公表したマーランドファイブ（以下「譲渡予定資産」といいます。）の譲渡により、本投資法人のポートフォリオは 36 物件、取得価格合計は 558 億円となる予定です。また、当該取得予定資産（Rising Place 川崎二番館を除きます。）の取得は投信法上の利害関係人との取引及び本資産運用会社の利害関係人取引規程に規定する利害関係人取引に該当します。このような場合、取得予定価格は鑑定評価額（下記「3．取得予定資産及び賃貸予定の内容」に定義します。）以下であることを前提としており、本資産運用会社において、各取得予定資産から得られる想定 NOI（下記「3．取得予定資産及び賃貸予定の内容」に定義します。）を算出するなどの検証を行っています。このような各取得予定資産の収益性の評価を行った結果、当該取得予定資産の取得は本投資法人の投資基準に合致し、各取得予定資産に係る取得予定価格は妥当であると判断しました。さらに、本投資法人は、2018 年 7 月 30 日付の「不動産投資信託証券の発行者等の運用体制等に関する報告書」に記載のとおり、属性、信用力、業種、使用目的、賃貸借契約の条件、テナント入替えの可能性等を総合的に勘案した上で、テナントの入居について判断することをテナントの選定基準としており、取得予定資産の貸借先に関しては、本投資法人の定めるテナントの選定基準に適合していると判断しました。 3．取得予定資産及び賃貸予定の内容以下の表は、本投資法人が取得を決定した各取得予定資産の概要を個別に表にまとめたものです（以下「個別物件表」といいます。）。個別物件表において用いられる用語は以下のとおりです。なお、時点の注記がないものについては、原則として、2018 年 8 月 31 日現在の状況を記載しています。（注）以下の文中において記載する数値、比率及び年数は、別途注記する場合を除き、数値については単位未満（小数を記載した場合は記載した位未満）を切り捨てて記載し、比率及び年数については小数第 2 位を四捨五入して記載しています。したがって、各項目の数値又は比率の合計が全体と一致しない場合があります。（1）「信託受託者」、「信託設定日」及び「信託期間満了日」について・「信託受託者」は、取得予定資産の信託受託者又は信託受託者となる予定の者を記載しています。・「信託設定日」は、本日現在設定されている信託又は本日現在予定されている信託設定予定の日付が設定された日付を記載しています。・「信託期間満了日」は、本日現在において信託が設定されている物件については、本投資法人による物件取得時に不動産管理処分信託契約を変更し、信託期間満了日を変更することが予定されているため、変更された後の信託期間満了日を記載しています。本日現在において信託設定がな

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されていない物件については、本日現在締結予定の不動産管理処分信託契約書において信託期間満了日が予定されている日付を記載しています。（2）「所在地（住居表示）」について「所在地（住居表示）」は、各不動産の住居表示を記載しています。また、「住居表示」未実施の場合は、不動産登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。（3）「土地」について・「容積率」は、原則として建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号。その後の改正を含みます。）（以下「建築基準法」といいます。）、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号。その後の改正を含みます。）（以下「都市計画法」といいます。）等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、取得予定資産によっては、本資料に記載の「容積率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。また、敷地に適用される容積率が複数存在するときは、敷地全体に適用される容積率に換算して記載しています。・「建ぺい率」は、原則として建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って定められた数値を記載しています。なお、取得予定資産によっては、本資料に記載の「建ぺい率」につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。また、敷地に適用される建ぺい率が複数存在するときは、敷地全体に適用される建ぺい率に換算して記載しています。・「用途地域」は、都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。・「敷地面積」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合があります。・「所有形態」は、取得予定資産に関して信託受託者が保有し又は保有する予定の権利の種類を記載しています。（4）「建物」について・「建築時期」は、不動産登記簿上の新築年月を記載しています。・「構造」及び「階数」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。・「用途」は、不動産登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。・「延床面積」は、不動産登記簿上の記載に基づいて記載しています。なお、附属建物の床面積を含みません。・「所有形態」は、取得予定資産に関して信託受託者が保有し又は保有する予定の権利の種類を記載しています。（5）「鑑定評価額」について「鑑定評価額」は、2018 年 8 月 31 日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています。また、「不動産鑑定評価書」とは、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項及び不動産の鑑定評価に関する法律並びに不動産鑑定評価基準に基づき、一般財団法人日本不動産研究所、JLL 森井鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社に各取得予定資産の鑑定評価を委託し、作成された各不動産鑑定評価書の総称をいいます。なお、不動産鑑定評価を行った一般財団法人日本不動産研究所、JLL 森井鑑定株式会社及び日本ヴァリュアーズ株式会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。（6）「長期修繕費」、「緊急・短期修繕費」について・「長期修繕費」は、以下の金額を記載しています。 ①株式会社ハイ国際コンサルタントが調査した物件については、建物状況評価報告書に今後 2～12 年の 11 年間に予測される「修繕更新費」の年平均額として記載されている金額。 ②SOMPO リスクマネジメント株式会社が調査した物件については、建物状況評価報告書に以後12 年間に予測される「長期修繕更新費用」の年平均額として記載されている金額。なお、SOMPO リスケアマネジメント株式会社は、2018 年 10 月 1 日付で商号を SOMPO リスクマネジメント株式会社

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に変更しています。建物状況調査報告書等を取得した当時の名称が SOMPO リスケアマネジメント株式会社である場合も、現在の商号を記載しています。以下同じです。・「緊急・短期修繕費」は、緊急に必要とされる費用及び概ね 1 年以内に必要とされる修繕更新費用として建物状況評価報告書に記載された費用の合計を記載しています。（7）「PML 値」について本投資法人は、各取得予定資産を取得する際のデューディリジェンスの一環として、SOMPO リスクマネジメント株式会社に依頼し、地震リスク分析の評価を行っています。当該分析は、構造図面・構造計算書を基に、独自の構造評価方法で建物の耐震性能を評価し、構造計算書の内容と比較検討を行い、対象建物の最終的な耐震性能として評価しています。その評価を基に建物固有の地震に対する脆弱性を考慮し、地震ハザード及び地盤条件を含めた総合的な評価結果に基づき、地震による建物の PML 値（予想最大損失率）を算定しています。「PML 値」は、同社作成の「地震 PML（再）評価報告書」に記載された各取得予定資産に係る建物の PML 値を記載しています。地震 PML（再）評価報告書の記載は報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確さを保証するものではありません。なお、SOMPO リスクマネジメント株式会社並びに本投資法人及び本資産運用会社との間には、特別の利害関係はありません。（8）「ML 会社」について「ML 会社」は、各取得予定資産について本日現在において有効なマスターリース契約（以下「ML 契約」といいます。）を締結している会社又は締結する予定の会社を記載しています。なお、「ML 契約」とは、賃貸人とテナントとの間に別の賃借人（マスターレッシー（「ML 会社」ということがあります。））を介在させ、投資不動産を賃貸する契約形態をいいます。「賃料固定型マスターリース契約」（以下「賃料固定型 ML 契約」ということがあります。）とは、ML 契約のうちテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る契約形態をいいます。「パススルー型マスターリース契約」（以下「パススルー型 ML 契約」といいます。）とは、ML 契約のうちテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取る契約形態をいいます。（9）「PM 会社」について「PM 会社」は、各取得予定資産について本日現在において有効なプロパティ・マネジメント契約を締結している会社又は締結する予定の会社を記載しています。（10）「賃貸借の状況」について・「契約締結予定日」、「賃貸開始予定日」及び「契約期間」は、取得予定資産取得時に締結予定の ML 契約に基づき記載しています。なお、「契約締結予定日」及び「賃貸開始予定日」は、取得予定年月日の変更に伴い、変更される可能性があります。・「テナントの総数」は、各取得予定資産に係る各賃貸借契約に基づき、取得予定資産毎のテナント数（同一テナントが複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該テナントは 1 件として数えています。）を記載しています。ただし、当該取得予定資産につき ML 契約が締結されている場合において、パススルー型 ML 契約の物件についてはエンドテナントの総数を記載し、賃料固定型 ML 契約の物件又は区画についてはかかる ML 会社をテナントとしてテナント数を記載し、当該物件について、ML 会社とエンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計したテナント数を括弧書きにて記載しています。・「年間賃料」は、各取得予定資産に係る各賃貸借契約（2018 年 8 月 31 日現在で入居済みのものに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料を 12 倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。取得予定資産につき、パススルー型 ML 契約が締結されている場合はエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の月間賃料、賃料固定型 ML 契約が締結されている場合はかかる ML 契約上の月間賃料をそれぞれ 12 倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「年間賃料」欄の記載を省略しています。・「敷金・保証金」は、各取得予定資産に係る各賃貸借契約（2018 年 8 月 31 日現在で入居済みのものに限ります。）に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額を記載しています。取得予定資産

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につき、ML 契約が締結されている場合はエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金・保証金の合計額を記載しています。また、同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。なお、エンドテナントより開示の承諾を得られていない場合、「敷金・保証金」欄の記載を省略しています。また、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除若しくは解約申入れ又は賃料不払いがある場合にも、2018 年 8 月 31 日現在において契約が継続している場合は、かかる申入れや不払いを考慮することなく、「テナントの総数」「年間賃料」「敷金・保証金」「総賃貸面積」「稼働率」等を記載しています。・「総賃貸可能面積」は、各取得予定資産に係る建物の賃貸借契約又は建物図面等に基づき賃貸が可能と考えられるものを記載しています。・「総賃貸面積」は、各取得予定資産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しています。なお、賃貸借契約に表示された賃貸面積は実測値と異なることがあります。また、取得予定資産につき、パススルー型 ML 契約が締結されている場合はエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計、賃料固定型 ML 契約が締結されている場合はかかる ML 契約に表示された賃貸面積を記載しています。・「総賃貸可能面積／ポートフォリオ全体総賃貸可能面積（割合）」は、取得予定資産取得後の本投資法人の保有資産の総賃貸可能面積に占める各取得予定資産の総賃貸可能面積の割合を記載しています。・「稼働率」は、各取得予定資産に係る総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を記載しています。ただし、当該取得予定資産につき ML 契約が締結されている場合において、パススルー型 ML 契約の物件についてはエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合を記載し、賃料固定型 ML 契約の物件又は区画については ML 契約上の賃貸面積が占める割合を記載し、当該物件について、ML 会社とエンドテナントとの間で実際に賃貸借契約が締結され賃貸が行われている面積の合計が占める割合を括弧書きにて記載しています。・「その他特筆すべき事項」は、原則として、本日現在の情報を基に、個々の資産の賃貸借関係で重要と考えられる事項に関して記載しています。（11）「特記事項」について「特記事項」は、原則として、本日現在の情報を基に、個々の資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。（12）「想定 NOI」について「想定 NOI」は、本資産運用会社が、取得予定日の賃貸借契約条件等を基に、各物件の状況を勘案し算出した定常状態での年間の想定収支を記載しています。（13）「不動産鑑定評価書の概要」について「不動産鑑定評価書の概要」は、不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定評価は、一定時点における評価者の判断と意見にとどまり、その内容の妥当性、正確性及び当該鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。

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物件名称Ｏ-11 NU 関内ビル特定資産の種類信託受益権取得予定価格 3,800 百万円取得予定年月日 2018 年 11 月 2 日信託受託者三井住友信託銀行株式会社信託設定日 2007 年 5 月 31 日信託期間満了日 2028 年 11 月 1 日前所有者（前受益者）トーセイ株式会社所在地（住居表示）神奈川県横浜市中区山下町 223 番地 1 土地容積率／建ぺい率 682.74％（注 1）／100％（注 2）用途地域商業地域敷地面積 1,726.58 ㎡（私道負担部分（6.4 ㎡）を含みます。）所有形態所有権建物建築時期 1987 年 2 月構造及び階数鉄骨鉄筋コンクリート造／地下 1 階・地上 10 階用途事務所延床面積 10,963.91 ㎡所有形態所有権鑑定評価額 4,000 百万円鑑定評価機関日本ヴァリュアーズ株式会社建物状況調査調査日 2018 年 8 月調査会社 SOMPO リスクマネジメント株式会社長期修繕費 32,518 千円緊急・短期修繕費該当事項はありません。再調達価格 3,715,000 千円ＰＭＬ値 4.56％ＰＭＬ調査会社 SOMPO リスクマネジメント株式会社ＭＬ会社トーセイ・コミュニティ株式会社ＰＭ会社トーセイ・コミュニティ株式会社賃貸借の状況パススルー型 ML 契約契約締結予定日 2018 年 11 月 2 日賃貸開始予定日 2018 年 11 月 2 日契約期間 2018 年 11 月 2 日から 2019 年 11 月末日（以後、1 年間更新）テナントの総数 24 年間賃料 279 百万円敷金・保証金 120 百万円総賃貸可能面積 8,025.75 ㎡総賃貸面積 7,668.86 ㎡総賃貸可能面積／ポートフォリオ全体総賃貸可能面積（割合） 6.1％稼働率 95.6％その他特筆すべき事項該当事項はありません。担保設定の有無なし特記事項本土地の北西側道路は、都市計画道路（3・3・6 大桟橋浦舟船、1972 年 3 月 10 日計画決定）に指定されており、本土地の北西側の一部（面積約 162.19 ㎡）が当該都市計画道路の区域内に存しています。当該都市計画の事業実施の時期は未定ですが、実施された場合には該当部分の面積が減少する予定です。想定ＮＯＩ年間：221 百万円（参考：第 9 期及び第 10 期の予想 NOI 合計値：235 百万円）（注 1）容積率は北西側道路予定線から 35ｍを境に 700％のエリアと 600％のエリアに跨っていますが、加重平均により全体の容積率は 682.74％となります。（注 2）建ぺい率は本来 80%ですが、商業地域・防火地域内の耐火建築物であることによる緩和により 100%となっています。

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不動産鑑定評価書の概要物件名 NU関内ビル鑑定評価額 4,000,000,000 円鑑定機関日本ヴァリュアーズ株式会社価格時点 2018 年 8 月 31 日項目内容概要等収益価格 4,000,000,000 DCF 法、直接還元法による価格を関連付けて決定。直接還元法による価格 4,080,000,000 (1)運営収益（ア）－イ）） 341,821,638 ア）潜在総収益 360,106,850 現行賃料、市場賃料等の比較検討を経て、中長期的に収受可能な賃料水準を基に査定。イ）空室等損失等 18,285,212 中長期的に安定的な稼働率を基に査定。 (2)運営費用 129,366,950 維持管理費 37,476,000 予定額、同種事例との比較検討を経て査定。水道光熱費 34,960,180 実績、同種事例との比較検討を経て査定。修繕費 14,341,667 提示 ER を基に査定。 PM フィー 6,777,982 予定料率を基に、同種事例との比較検討を経て査定(CM フィーを含む)。テナント募集費用等 5,005,290 過年度実績等を基に仲介手数料、広告宣伝費等を査定。公租公課 27,076,793 2018 年度の実額に基づき査定。損害保険料 815,690 予定額及び同種事例との比較を経て査定。その他費用 2,913,348 その他雑費等を計上。 (3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 212,454,688 (4)一時金の運用益 1,532,084 中長期的に安定的な一時金額に対し、一定料率を乗じて査定。 (5)資本的支出 18,176,667 提示 ER を基に査定。 (6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－ (5)） 195,810,105 (7)還元利回り 4.8％対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定。 DCF 法による価格 3,910,000,000 割引率 4.6％対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定。最終還元利回り 5.0％上記還元利回りに将来の不確実性等を加味して査定。積算価格 2,540,000,000 土地比率 85.2％建物比率 14.8％試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項対象不動産に係る市場参加者の属性等を踏まえ、収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定。

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物件名称Ｏ-12 東戸塚ウエストビル特定資産の種類信託受益権取得予定価格 2,650 百万円取得予定年月日 2018 年 11 月 2 日信託受託者三井住友信託銀行株式会社信託設定日 2002 年 9 月 26 日信託期間満了日 2028 年 11 月 1 日前所有者（前受益者）トーセイ株式会社所在地（住居表示）神奈川県横浜市戸塚区川上町 90 番地 9 土地容積率／建ぺい率 519.09％（注 1）／100％（注 2）用途地域商業地域敷地面積 1,582.25 ㎡所有形態所有権建物建築時期 1993 年 2 月構造及び階数鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨造／地下 1 階・地上 11 階用途事務所・駐車場延床面積 8,758.32 ㎡所有形態所有権鑑定評価額 2,720 百万円鑑定評価機関日本ヴァリュアーズ株式会社建物状況調査調査日 2018 年 6 月調査会社株式会社ハイ国際コンサルタント長期修繕費 24,404 千円緊急・短期修繕費用 12,810 千円再調達価格 2,459,800 千円ＰＭＬ値 5.22％ＰＭＬ調査会社 SOMPO リスクマネジメント株式会社ＭＬ会社トーセイ・コミュニティ株式会社ＰＭ会社トーセイ・コミュニティ株式会社賃貸借の状況パススルー型 ML 契約契約締結予定日 2018 年 11 月 2 日賃貸開始予定日 2018 年 11 月 2 日契約期間 2018 年 11 月 2 日から 2019 年 11 月末日（以後、1 年間更新）テナントの総数 11 年間賃料 164 百万円敷金・保証金 104 百万円総賃貸可能面積 5,667.32 ㎡総賃貸面積 4,771.82 ㎡総賃貸可能面積／ポートフォリオ全体総賃貸可能面積（割合） 4.3％稼働率 84.2％その他特筆すべき事項該当事項はありません。担保設定の有無なし特記事項本土地の北側及び南側隣地との境界が未確定となっています。当該事象について、本資産運用会社は、デューディリジェンスの結果を総合的に勘案し、運営への影響、リスクの程度を検証したうえで本物件の購入を決定しています。なお、本物件の売主であるトーセイ株式会社は、本物件に係る不動産信託受益権売買契約において、未確定となっている境界について当該隣接土地所有者との間で、信託受託者をして境界確認のうえ、本投資法人に境界確認を証する書面を交付させるとともに、当該境界に起因して本投資法人が損害等を被り又は何らかの負担をする場合には、かかる損害等を賠償することを約しています。

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想定ＮＯＩ年間：134 百万円（参考：第 9 期及び第 10 期の予想 NOI 合計値：139 百万円）

（注 1）容積率は本来 400％ですが、横浜市市街地環境設計制度の適用を受け、公開空地を設けることによる容積率の緩和により 519.09％となっています。

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不動産鑑定評価書の概要物件名東戸塚ウエストビル鑑定評価額 2,720,000,000 円鑑定機関日本ヴァリュアーズ株式会社価格時点 2018 年 8 月 31 日項目内容概要等収益価格 2,720,000,000 DCF法、直接還元法による価格を関連付けて決定。直接還元法による価格 2,740,000,000 (1)運営収益（ア）－イ）） 220,513,385 ア）潜在総収益 230,020,152 現行賃料、市場賃料等の比較検討を経て、中長期的に収受可能な賃料水準を基に査定。イ）空室等損失等 9,506,767 中長期的に安定的な稼働率を基に査定。 (2)運営費用 78,938,170 維持管理費 22,500,000 予定額、同種事例との比較検討を経て査定。水道光熱費 23,047,000 実績、同種事例との比較検討を経て査定。修繕費 7,031,250 提示 ER を基に査定。 PM フィー 4,283,310 予定料率を基に、同種事例との比較検討を経て査定(CM フィーを含む)。テナント募集費用等 1,059,846 過年度実績等を基に仲介手数料、広告宣伝費等を査定。公租公課 19,511,172 2018 年度の実額に基づき査定。損害保険料 546,880 予定額及び同種事例との比較を経て査定。その他費用 958,712 その他雑費等を計上。 (3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 141,575,215 (4)一時金の運用益 989,951 中長期的に安定的な一時金額に対し、一定料率を乗じて査定。 (5)資本的支出 16,406,250 提示 ER を基に査定。 (6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－ (5)） 126,158,916 (7)還元利回り 4.6％対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考として査定。 DCF 法による価格 2,690,000,000 割引率 4.4％対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考として査定。最終還元利回り 4.8％上記還元利回りに将来の不確実性等を加味して査定。積算価格 1,780,000,000 土地比率 81.9％建物比率 18.1％試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項対象不動産に係る市場参加者の属性等を踏まえ、収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定。

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物件名称 Rd-18 Rising Place 川崎二番館特定資産の種類信託受益権取得予定価格 1,812 百万円取得予定年月日 2018 年 11 月 2 日信託受託者三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社信託設定日 2018 年 11 月 2 日信託期間満了日 2028 年 11 月 1 日前所有者（前受益者）株式会社ライジングトラスト所在地（住居表示）神奈川県川崎市川崎区浜町二丁目 22 番 6 号土地容積率／建ぺい率 300％／80％用途地域近隣商業地域敷地面積 1,001.98 ㎡所有形態所有権建物建築時期 2017 年 2 月構造及び階数鉄筋コンクリート造／地上 9 階用途居宅延床面積 3,697.17 ㎡所有形態区分所有権（注 1）鑑定評価額 1,840 百万円鑑定評価機関日本ヴァリュアーズ株式会社建物状況調査調査日 2018 年 8 月調査会社 SOMPO リスクマネジメント株式会社長期修繕費 1,857 千円緊急・短期修繕費該当事項はありません。再調達価格 1,001,000 千円ＰＭＬ値 3.94％ＰＭＬ調査会社 SOMPO リスクマネジメント株式会社ＭＬ会社東急住宅リース株式会社ＰＭ会社東急住宅リース株式会社賃貸借の状況パススルー型 ML 契約契約締結予定日 2018 年 11 月 2 日賃貸開始予定日 2018 年 11 月 2 日契約期間 2018 年 11 月 2 日から 2019 年 11 月末日（以後、1 年間更新）テナントの総数 57 年間賃料 90 百万円敷金・保証金 6 百万円総賃貸可能面積 2,962.48 ㎡総賃貸面積 2,236.67 ㎡総賃貸可能面積／ポートフォリオ全体総賃貸可能面積（割合） 2.2％稼働率 75.5％（注 2）その他特筆すべき事項該当事項はありません。担保設定の有無なし特記事項該当事項はありません。想定ＮＯＩ年間：91 百万円（参考：第 9 期及び第 10 期の予想 NOI 合計値：97 百万円）（注 1）本建物は区分所有建物ですが、全専有部分について売主である前所有者が所有しており、本投資法人は、全専有部分を信託財産とする信託受益権を取得する予定です。（注 2）本物件について、2018 年 9 月 13 日付で、2018 年 10 月 12 日をもって賃貸借契約を終了させる旨の解約告知を、全 136 戸のうち 24 戸の居室を賃借する事業法人 1 社より受領しています。また、不動産信託受益権売買契約締結時点において、本投資法人と売主は、売買実行日から最長で 2 年間、売買実行日に想定される稼働率と総賃貸可能面積の 95％との差異に相当する

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空室部分をリースバックする旨の合意をしています（当該リースバック対象区画については、後継テナントが決定した場合には、順次、該当する貸室の賃貸借契約を合意解約する予定です。）。なお、2018 年 8 月末時点における稼働率が、本資産運用会社が定める投資基準である稼働率 80％を若干下回っていますが、本投資法人は上記リースバックの合意内容を踏まえ、投資基準に合致するものとして、当該物件の投資を判断しました。

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不動産鑑定評価書の概要物件名 Rising Place川崎二番館鑑定評価額 1,840,000,000 円鑑定機関日本ヴァリュアーズ株式会社価格時点 2018 年 8 月 31 日項目内容概要等収益価格 1,840,000,000 DCF法、直接還元法による価格を関連付けて決定。直接還元法による価格 1,850,000,000 (1)運営収益（ア）－イ）） 117,021,212 ア）潜在総収益 127,099,536 現行賃料、市場賃料を考慮。イ）空室等損失等 10,078,324 現況稼働率、市場空室率水準等を考慮。 (2)運営費用 27,861,817 維持管理費 4,800,000 見積額を妥当と判断し採用。水道光熱費 1,290,456 過去実績を基に査定。修繕費 3,213,078 提示 ER「修繕費用」12年間平均値(原状回復費を含む)。 PM フィー 2,128,164 提示見積書の料率を妥当と判断し採用。テナント募集費用等 5,552,129 規定料率を用いて査定。公租公課 8,985,784 2018年度実額を基に査定。損害保険料 232,180 見積書記載額を妥当と判断し採用。その他費用 1,660,026 CATV、電波障害防除工事維持管理費等。 (3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 89,159,395 (4)一時金の運用益 84,293 中長期的に安定的な一時金額に対し、一定料率を乗じて査定。 (5)資本的支出 326,667 提示ER「更新費用」12年間平均値。 (6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－ (5)） 88,917,021 (7)還元利回り 4.8％対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定。 DCF 法による価格 1,830,000,000 割引率 4.6％対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定。最終還元利回り 5.0％上記還元利回りに将来の不確実性等を加味して査定。積算価格 1,580,000,000 土地比率 39.4％建物比率 60.6％試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項対象不動産に係る市場参加者の属性等を踏まえ、収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定。

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物件名称 Rd-19 J パレス桜台特定資産の種類信託受益権取得予定価格 1,090 百万円取得予定年月日 2018 年 11 月 2 日信託受託者三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社信託設定日 2018 年 10 月 1 日信託期間満了日 2028 年 11 月 1 日前所有者（前受益者）トーセイ株式会社所在地（住居表示）東京都練馬区桜台三丁目 36 番 12 号土地容積率／建ぺい率 243.79％（注 1）／76.25％（注 2）用途地域 ①第一種住居地域、②第一種低層住居専用地域敷地面積 1,283.89 ㎡所有形態所有権建物建築時期 1994 年 2 月構造及び階数鉄筋コンクリート造／地下 1 階・地上 7 階用途共同住宅延床面積 2,483.20 ㎡所有形態所有権鑑定評価額 1,100 百万円鑑定評価機関 JLL 森井鑑定株式会社建物状況調査調査日 2018 年 8 月調査会社 SOMPO リスクマネジメント株式会社長期修繕費 6,462 千円緊急・短期修繕費該当事項はありません。再調達価格 620,000 千円ＰＭＬ値 5.38％ＰＭＬ調査会社 SOMPO リスクマネジメント株式会社ＭＬ会社トーセイ・コミュニティ株式会社ＰＭ会社トーセイ・コミュニティ株式会社賃貸借の状況（注 3 ）パススルー型 ML 契約契約締結予定日 2018 年 11 月 2 日賃貸開始予定日 2018 年 11 月 2 日契約期間 2018 年 11 月 2 日から 2019 年 11 月末日（以後、1 年間更新）テナントの総数 22 年間賃料 59 百万円敷金・保証金 9 百万円総賃貸可能面積 2,395.04 ㎡総賃貸面積 2,121.17 ㎡総賃貸可能面積／ポートフォリオ全体総賃貸可能面積（割合） 1.8％稼働率 88.6％その他特筆すべき事項該当事項はありません。担保設定の有無なし特記事項・本物件は増築がされていますが、当該増築にかかる確認通知書及び検査済証の交付が確認されていません。建物状況調査報告書において、当該増築物等について複数の指摘事項がありますが、遵法性に係る部分については、本投資法人の取得時までに本物件の売主であるトーセイ株式会社の費用負担において是正することを売主と合意しており、株式会社都市建築確認センターから建築基準法等適合性判定調査報告書を取得する予定です。・建物状況調査報告書において複数の指摘事項がありますが、本投資法人による取得時までに本物件の売主であるトーセイ株式会社の費用負担において是正するこ

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とを売主と合意しています。・本物件の屋上にアンテナ設備等が設置されていますが、日影規制に抵触する可能性があることから、本物件の売主であるトーセイ株式会社の費用負担において是正することを売主との間で合意しています。想定ＮＯＩ年間：52 百万円（参考：第 9 期及び第 10 期の予想 NOI 合計値：54 百万円）（注 1）容積率は、第一種住居地域については 300％、第一種低層住居専用地域については 150％ですが、加重平均により敷地全体の容積率は 243.79％となっています。（注 2）建ぺい率は本来第一種住居地域部分について 60%、第一種低層住居専用地域部分について 60%ですが、角地による緩和により双方 70％となり、第一種住居地域部分はさらに防火地域内の耐火建築物であることによる緩和により 80％となります。敷地全体の建ぺい率は加重平均の 76.25%となっています。（注 3）2018 年 10 月 1 日付で信託受託者及びトーセイ・コミュニティ株式会社の間で締結したパススルー型 ML 契約に基づいて記載しています。

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不動産鑑定評価書の概要物件名 Jパレス桜台鑑定評価額 1,100,000,000 円鑑定機関 JLL 森井鑑定株式会社価格時点 2018 年 8 月 31 日項目内容概要等収益価格 1,100,000,000 直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格を同程度の規範性を有すると判断し、両価格を関連づけて試算。直接還元法による価格 1,120,000,000 中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して査定。 (1)運営収益（ア）－イ）） 70,561,000 ア）潜在総収益 75,229,000 中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準に基づき査定。イ）空室等損失等 4,668,000 中長期安定的な稼働率水準を基づき査定。 (2)運営費用 18,067,000 維持管理費 4,020,000 予定される維持管理費及び類似不動産の維持管理費の水準に基づき査定。水道光熱費 1,304,000 類似不動産の水光熱費の水準、収支実績に基づき査定。修繕費 3,880,000 エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均額等を考慮して査定。 PM フィー 2,003,000 PM 業務予定料率に基づき、類似不動産の PM 料率による検証の上査定。テナント募集費用等 2,998,000 地域の慣行、対象不動産の個別性も考慮して査定。公租公課 3,682,000 2018 年度課税明細等に基づき査定。損害保険料 145,000 保険料見積額及び類似不動産の保険料等に基づき査定。その他費用 35,000 供架線使用料をその他費用として計上。 (3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 52,494,000 (4)一時金の運用益 80,000 運用利回りを 1.0％として運用益を査定。 (5)資本的支出 4,523,000 エンジニアリング・レポートにおける中長期修繕更新費用の年平均額等を考慮して査定。 (6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－ (5)） 48,051,000 (7)還元利回り 4.3％対象不動産の立地条件、建物条件・その他条件に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案の上査定。 DCF 法による価格 1,080,000,000 割引率 4.1％類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の上査定。最終還元利回り 4.5％類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定。積算価格 1,170,000,000 土地比率 89.1％建物比率 10.9％試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項収益的側面からの価格形成プロセスにより求めた収益価格がより市場実態を反映した説得力のある価格であると判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を採用。

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物件名称 Rd-20 ペルソナージュ横浜特定資産の種類信託受益権取得予定価格 740 百万円取得予定年月日 2018 年 11 月 2 日信託受託者三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社信託設定日 2018 年 4 月 27 日信託期間満了日 2028 年 11 月 1 日前所有者（前受益者）トーセイ株式会社所在地（住居表示）神奈川県横浜市栄区桂町字上耕地 688 番地 4 土地容積率／建ぺい率 245.66％（注 1）／69.13％（注 2）用途地域 ①近隣商業地域、②第一種住居地域敷地面積 991.51 ㎡所有形態所有権建物建築時期 1990 年 12 月構造及び階数鉄筋コンクリート造／地上 6 階用途共同住宅・店舗・浴室延床面積 2,408.94 ㎡所有形態所有権鑑定評価額 794 百万円鑑定評価機関日本ヴァリュアーズ株式会社建物状況調査調査日 2018 年 8 月調査会社 SOMPO リスクマネジメント株式会社長期修繕費 6,288 千円緊急・短期修繕費該当はありません。再調達価格 642,000 千円ＰＭＬ値 4.65％ＰＭＬ調査会社 SOMPO リスクマネジメント株式会社ＭＬ会社トーセイ・コミュニティ株式会社ＰＭ会社トーセイ・コミュニティ株式会社賃貸借の状況パススルー型 ML 契約契約締結予定日 2018 年 11 月 2 日賃貸開始予定日 2018 年 11 月 2 日契約期間 2018 年 11 月 2 日から 2019 年 11 月末日（以後、1 年間更新）テナントの総数 49 年間賃料 49 百万円敷金・保証金 4 百万円総賃貸可能面積 1,994.79 ㎡総賃貸面積 1,684.84 ㎡総賃貸可能面積／ポートフォリオ全体総賃貸可能面積（割合） 1.5％稼働率 84.5％その他特筆すべき事項該当事項はありません。担保設定の有無なし特記事項該当事項はありません。想定ＮＯＩ年間：42 百万円（参考：第 9 期及び第 10 期の予想 NOI 合計値：44 百万円）（注 1）容積率は本来近隣商業地域部分については 300%、第一種住居地域については 200%ですが、敷地全体の容積率は加重平均の 245.66%となります。（注 2）建ぺい率は本来近隣商業地域部分については 80%、第一種住居地域については 60%ですが、敷地全体の建ぺい率は加重平均の 69.13%となります。

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不動産鑑定評価書の概要物件名ペルソナージュ横浜鑑定評価額 794,000,000 円鑑定機関日本ヴァリュアーズ株式会社価格時点 2018 年 8 月 31 日項目内容概要等収益価格 794,000,000 DCF 法、直接還元法による価格を関連付けて決定。直接還元法による価格 797,000,000 (1)運営収益（ア）－イ）） 60,800,242 ア）潜在総収益 63,993,888 現行賃料、市場賃料等の比較検討を経て、中長期的に収受可能な賃料水準を基に査定。イ）空室等損失等 3,193,646 中長期的に安定的な稼働率を基に査定。 (2)運営費用 15,841,919 維持管理費 3,216,000 予定額、同種事例との比較検討を経て査定。水道光熱費 2,900,000 実績、同種事例との比較検討を経て査定。修繕費 2,968,527 提示 ER を基に査定(専有部の原状回復費を含む)。 PM フィー 1,877,379 予定料率を基に、同種事例との比較検討を経て査定(CM フィーを含む)。テナント募集費用等 1,555,864 過年度実績等を基に仲介手数料、広告宣伝費等を査定。公租公課 3,107,541 2018 年度の実額に基づき査定。損害保険料 144,270 予定額及び同種事例との比較を経て査定。その他費用 72,338 その他雑費等を計上。 (3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 44,958,323 (4)一時金の運用益 54,488 中長期的に安定的な一時金額に対し、一定料率を乗じて査定。 (5)資本的支出 4,350,833 提示 ER を基に査定。 (6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－ (5)） 40,661,978 (7)還元利回り 5.1％対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定。 DCF 法による価格 790,000,000 割引率 4.8％対象不動産の地域性、個別性等を勘案し、同種の取引利回り等を参考に査定。最終還元利回り 5.2％上記還元利回りに将来の不確実性等を加味して査定。積算価格 445,000,000 土地比率 79.6％建物比率 20.4％試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項対象不動産に係る市場参加者の属性等を踏まえ、収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がより説得力を有すると判断し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定。

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物件名称 Rd-21 T’s garden 西八王子 WEST 特定資産の種類信託受益権取得予定価格 600 百万円取得予定年月日 2018 年 11 月 2 日信託受託者三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社信託設定日 2018 年 8 月 31 日信託期間満了日 2028 年 11 月 1 日前所有者（前受益者）トーセイ株式会社所在地（住居表示）東京都八王子市台町二丁目 14 番 11 号土地容積率／建ぺい率 200％／60％用途地域第二種中高層住居専用地域敷地面積 1,761.23 ㎡（私道負担部分（5.65 ㎡）を含みます。）所有形態所有権建物建築時期 1997 年 1 月構造及び階数鉄筋コンクリート造／地下 1 階・地上 5 階用途共同住宅延床面積 2,679.43 ㎡所有形態所有権鑑定評価額 612 百万円鑑定評価機関一般財団法人日本不動産研究所建物状況調査調査日 2018 年 6 月調査会社株式会社ハイ国際コンサルタント長期修繕費 8,951 千円緊急・短期修繕費 1,410 千円再調達価格 706,600 千円ＰＭＬ値 7.44％ＰＭＬ調査会社 SOMPO リスクマネジメント株式会社ＭＬ会社トーセイ・コミュニティ株式会社ＰＭ会社トーセイ・コミュニティ株式会社賃貸借の状況パススルー型 ML 契約契約締結予定日 2018 年 11 月 2 日賃貸開始予定日 2018 年 11 月 2 日契約期間 2018 年 11 月 2 日から 2019 年 11 月末日（以後、1 年間更新）テナントの総数 48 年間賃料 48 百万円敷金・保証金 4 百万円総賃貸可能面積 2,315.99 ㎡総賃貸面積 2,260.55 ㎡総賃貸可能面積／ポートフォリオ全体総賃貸可能面積（割合） 1.8% 稼働率 97.6％その他特筆すべき事項該当事項はありません。担保設定の有無なし特記事項該当事項はありません。想定ＮＯＩ年間：36 百万円（参考：第 9 期及び第 10 期の予想 NOI 合計値：38 百万円）

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不動産鑑定評価書の概要物件名 T’s garden西八王子WEST 鑑定評価額 612,000,000 円鑑定機関一般財団法人日本不動産研究所価格時点 2018 年 8 月 31 日項目内容概要等収益価格 612,000,000 直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格を同程度の規範性を有すると判断し、両価格を関連づけて試算。直接還元法による価格 619,000,000 中長期的に安定的であると認められる純収益を還元利回りで還元して査定。 (1)運営収益（ア）－イ）） 51,309,000 ア）潜在総収益 53,816,000 中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準に基づき査定。イ）空室等損失等 2,507,000 中長期安定的な稼働率水準に基づき査定。 (2)運営費用 14,426,000 維持管理費 2,800,000 予定される維持管理費及び類似不動産の維持管理費の水準に基づき査定。水道光熱費 1,200,000 類似不動産の水光熱費の水準、収支実績に基づき査定。修繕費 3,478,000 エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して査定。 PM フィー 1,497,000 PM 業務予定料率に基づき、類似不動産の PM 料率による検証の上査定。テナント募集費用等 1,861,000 地域の慣行、対象不動産の個別性を考慮して査定。公租公課 3,453,000 公租公課関係資料に基づき計上した。損害保険料 137,000 保険料見積額及び類似不動産の保険料率等に基づき査定。その他費用 0 その他費用として計上すべき特段の費用はない。 (3)運営純収益（NOI＝(1)－(2)） 36,883,000 (4)一時金の運用益 47,000 運用利回りを 1.0％として運用益を査定。 (5)資本的支出 6,000,000 エンジニアリング・レポートにおける修繕更新費の年平均額等を考慮して査定。 (6)純収益（NCF＝(3)＋(4)－ (5)） 30,930,000 (7)還元利回り 5.0％対象不動産の立地条件、建物条件及びその他条件に起因するスプレッドを加減するとともに、将来における不確実性や類似不動産に係る取引利回り等を勘案の上査定。 DCF 法による価格 605,000,000 割引率 4.8％類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的に勘案の上査定。最終還元利回り 5.2％類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、投資対象としての対象不動産の危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不動産価格及び賃料の動向等を総合的に勘案の上査定。積算価格 625,000,000 土地比率 65.1％建物比率 34.9％試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項収益的側面からの価格形成プロセスにより求めた収益価格がより市場実態を反映した説得力のある価格であると判断し、積算価格は参考に留め、収益価格を採用。

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4．取得先の概要

（1）NU 関内ビル、東戸塚ウエストビル、J パレス桜台、ペルソナージュ横浜、T’s garden 西八王子 WEST ① 名称トーセイ株式会社 ② 所在地東京都港区虎ノ門四丁目 2 番 3 号 ③ 代表者の役職・氏名代表取締役社長山口誠一郎 ④ 事業内容不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業 ⑤ 資本金 65 億円（2018 年 5 月 31 日現在） ⑥ 設立年月日 1950 年 2 月 2 日 ⑦ 純資産 496 億円（2018 年 5 月 31 日現在） ⑧ 総資産 1,349 億円（2018 年 5 月 31 日現在） ⑨ 大株主及び持株比率山口誠一郎（26.5％）、有限会社ゼウスキャピタル（12.3％）、 KBL EPB S.A. 107704（9.5％） ⑩ 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係資本関係本日現在において、本投資法人が保有している当該会社の株式はありません。当該会社は、本日現在、本投資法人の発行済投資口数の 5.04％（注）の投資口を保有しています。また、当該会社は、本資産運用会社の親会社（出資割合 100％）であり、投信法に定める利害関係人等に該当します。人的関係本日現在において、本資産運用会社の代表取締役及び監査役を除く役職員の出向元企業に該当します。取引関係当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社との間で、スポンサーサポート等に関する覚書を締結しています。また当該会社は、、本投資法人の保有資産である多摩センタートーセイビル、武蔵藤沢トーセイビル及び JPT 元町ビルの一部区画を賃料固定型 ML 契約に基づき賃借しています。関連当事者への該当状況当該会社は、本投資法人の関連当事者に該当します。また、上記のとおり、当該会社は投信法に定める本資産運用会社の利害関係人等に該当します。（注）発行済投資口の総口数に対する所有投資口数の割合は、小数第 3 位以下を切り捨てて記載しています。（2）Rising Place 川崎二番館 ① 名称株式会社ライジングトラスト ② 所在地東京都中央区湊一丁目 8 番 11 号 ③ 代表者の役職・氏名代表取締役社長鈴木一隆 ④ 事業内容不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産管理事業、投資コンサルティング事業 ⑤ 資本金 98 百円（2018 年 9 月 28 日現在） ⑥ 設立年月日 2009 年 11 月 11 日 ⑦ 純資産非開示（注） ⑧ 総資産非開示（注） ⑨ 大株主及び持株比率非開示（注） ⑩ 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係本日現在、当該取得先と本投資法人及び本資産運用会社との間には、記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はなく、また、当該取得先は本投資法人又は本資産運用会社の関連当事者でもありません。（注）開示することについて同意を得られていないため、非開示としています。

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5．物件取得者等の状況本投資法人の利害関係人等及び利害関係人等が意思決定機関を支配する特別目的会社（子会社）並びにその他特別の関係にある者（以下「特別な利害関係にある者」といいます。）からの物件取得等の状況は、以下のとおりです（会社名又は氏名を①、特別な利害関係にある者との関係を②、取得経緯・理由等を③として記載しています。）。なお、不動産の売買に際しては、本投資法人においては、取得（予定）価格／売却（予定）価格は収益還元法により算定した収益価格を考慮して決定することを原則としています。一方で、トーセイ株式会社の取得価額は、取引に際して前々所有者（トーセイ株式会社は各物件又は各信託受益権を取得した後、各物件を信託譲渡又は各信託受益権を譲渡することにより信託受益権を取得しているため、「前々所有者」とは、トーセイ株式会社に対して各物件又は各信託受益権を譲渡した者をいいます。）が抱えていた経営上の課題や事情、交渉当時の不動産市場の状況等も考慮のうえ、両当事者間の交渉により決定したものであり、その結果として、特に本投資法人が買主、トーセイ株式会社が売主として互いが相手方となる取引においては、本投資法人における取得価格とトーセイ株式会社における前所有者からの取得価格との間には開差が生じるケースがありえます。以下の物件のうちにも、本投資法人の取得予定価格と売主の取得価格との間に開差が生じているものがありますが、本投資法人は、各取得予定資産の取得予定価格の決定に際しては、上記「2．資産取得及び貸借の理由」に記載のとおり、投資主の利益が損なわれないように留意しています。物件の名称前所有者前々所有者前々々所有者 ①、②、③ 取得価格（注 1）取得時期 ①、②、③ 取得価格（注 1）取得時期 ①、②、③ 取得価格（注 1）取得時期 NU 関内ビル ①トーセイ株式会社 ②本資産運用会社の親会社 ③不動産投資目的で取得特別な利害関係にある者以外－ 3,703 百万円 2017 年 11 月－－－－東戸塚ウエストビル ①トーセイ株式会社 ②本資産運用会社の親会社 ③不動産投資目的で取得特別な利害関係にある者以外－ 2,429 百万円 2018 年 4 月－－－－ J パレス桜台 ①トーセイ株式会社 ②本資産運用会社の親会社 ③不動産投資目的で取得特別な利害関係にある者以外－ 1,062 百万円 2018 年 4 月－－－－ペルソナージュ横浜 ①トーセイ株式会社 ②本資産運用会社の親会社 ③不動産投資目的で取得特別な利害関係にある者以外－ 720 百万円 2018 年 4 月－－－－ T’s garden 西八王子 WEST ①トーセイ株式会社 ②本資産運用会社の親会社 ③不動産投資目的で取得特別な利害関係にある者以外－（注 2） 2015 年 11 月－－－－（注 1）「取得価格」は、前所有者の会計上の帳簿価格（取得原価）を記載しています。（注 2）1 年を超えて物件を所有しているため記載を省略しています。

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6．媒介の概要

（1）NU 関内ビル、東戸塚ウエストビル、J パレス桜台、ペルソナージュ横浜、T's garden 西八王子 WEST 上記資産取得に係る取引に媒介はありません。（2）Rising Place 川崎二番館媒介者の概要 ① 名称株式会社サファリ・キャピタル ② 所在地東京都港区新橋二丁目 11 番 10 号 ③ 代表者の役職・指名代表取締役藤井英介 ④ 資本金 1 億円 ⑤ 設立年月日 2010 年 11 月 9 日 ⑥ 主な事業内容投資・アセットマネジメント事業、ストラクチャード・ファイナンスアレンジ事業、不動産投資アドバイザリー事業 ⑦ 本投資法人又は資産運用会社との関係本日現在、当該媒介者と本投資法人及び本資産運用会社との間には、記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はなく、また、当該媒介者は本投資法人又は本資産運用会社の関連当事者でもありません。（注）媒介手数料は、開示することについて同意を得られていないため、非開示としています。 7．取得の日程取得決定日 2018 年 10 月 11 日売買契約締結日 2018 年 10 月 11 日代金支払予定日 2018 年 11 月 2 日物件取得予定日 2018 年 11 月 2 日（注）「代金支払予定日」及び「物件取得予定日」は、不動産信託受益権売買契約書に従い変更される場合があります。 8．今後の見通し当該取得予定資産の取得予定日は 2018 年 11 月 2 日であり、本投資法人の 2018 年 10 月期（2018 年 5 月 1 日～2018 年 10 月 31 日）の運用状況の予想に変更はありません。当該取得予定資産の取得による 2019 年 4 月期（2018 年 11 月 1 日～2019 年 4 月 30 日）及び 2019 年 10 月期（2019 年 5 月 1 日～2019 年 10 月 31 日）の運用状況の予想及び分配予想については、本日公表の「2019 年 4 月期（第 9 期）の運用状況の予想及び分配予想の修正並びに 2019 年 10 月期（第 10 期）の運用状況の予想及び分配予想に関するお知らせ」をご参照ください。以上 * 本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会 * 本投資法人のホームページアドレス：http://www.tosei-reit.co.jp/

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参考資料

（1）外観写真及び地図

NU 関内ビル

東戸塚ウエストビル

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J パレス桜台

ペルソナージュ横浜

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（2）本投資法人のポートフォリオ一覧（取得予定資産取得及び譲渡予定資産譲渡後）物件番号物件名称築年数（年）（注 1）所在地取得（予定）価格（百万円）（注 2）投資比率（％）（注 3）取得（予定）年月日（注 4）Ｏ-01 多摩センタートーセイビル 29.1 東京都多摩市 3,370 6.0 2014 年 11 月 28 日Ｏ-02 ＫＭ新宿ビル 27.0 東京都新宿区 2,057 3.7 2014 年 11 月 28 日Ｏ-03 日本橋浜町ビル 27.8 東京都中央区 1,830 3.3 2014 年 11 月 28 日Ｏ-04 関内トーセイビルⅡ 34.5 （注 5）神奈川県横浜市 4,100 7.3 2015 年 11 月 17 日Ｏ-05 西葛西トーセイビル 24.6 東京都江戸川区 1,710 3.1 2015 年 11 月 17 日Ｏ-06 新横浜センタービル 27.7 神奈川県横浜市 1,364 2.4 2015 年 11 月 17 日Ｏ-07 西台ＮＣビル 26.4 東京都板橋区 1,481 2.7 2016 年 8 月 31 日Ｏ-08 JPT 元町ビル 26.8 神奈川県横浜市 2,377 4.3 2016 年 11 月 2 日Ｏ-09 白山麻の実ビル 25.1 東京都文京区 1,380 2.5 2016 年 11 月 2 日Ｏ-10 長者町デュオビル 25.2 神奈川県横浜市 1,300 2.3 2017 年 11 月 2 日Ｏ-11 NU 関内ビル 31.5 神奈川県横浜市 3,800 6.8 2018 年 11 月 2 日Ｏ-12 東戸塚ウエストビル 25.5 神奈川県横浜市 2,650 4.7 2018 年 11 月 2 日オフィス小計 27,419 49.1 - Rt-01 稲毛海岸ビル 25.8 千葉県千葉市 2,380 4.3 2014 年 11 月 28 日 Rt-02 武蔵藤沢トーセイビル 21.1 埼玉県入間市 1,950 3.5 2015 年 11 月 17 日 Rt-03 セレクション初富 15.2 千葉県鎌ケ谷市 310 0.6 2016 年 11 月 2 日 Rt-04 和紅ビル 32.3 千葉県千葉市 1,400 2.5 2017 年 11 月 2 日商業施設小計 6,040 10.8 - オフィス及び商業施設中計 33,459 59.9 -

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物件番号物件名称築年数（年）（注 1）所在地取得（予定）価格（百万円）（注 2）投資比率（％）（注 3）取得（予定）年月日（注 4） Rd-01 T's garden 高円寺 7.6 東京都杉並区 1,544 2.8 2014 年 11 月 28 日 Rd-02 ライブ赤羽 29.5 東京都北区 1,227 2.2 2014 年 11 月 28 日 Rd-03 月光町アパートメント 10.4 東京都目黒区 1,000 1.8 2014 年 11 月 28 日 Rd-04 T's garden 川崎大師 9.6 神奈川県川崎市 980 1.8 2014 年 11 月 28 日 Rd-05 アビタート蒲田 27.2 東京都大田区 836 1.5 2014 年 11 月 28 日 Rd-07 アブニール白妙 23.5 神奈川県横浜市 780 1.4 2014 年 11 月 28 日 Rd-08 ドミトリー原町田 26.1 東京都町田市 600 1.1 2014 年 11 月 28 日 Rd-09 SEA SCAPE 千葉みなと 10.5 千葉県千葉市 2,800 5.0 2015 年 11 月 17 日 Rd-10 プライムガーデン 23.5 千葉県鎌ケ谷市 600 1.1 2016 年 11 月 2 日 Rd-11 T's garden 新小岩 20.5 東京都葛飾区 670 1.2 2016 年 11 月 2 日 Rd-12 ツイン・アベニュー 26.5 東京都練馬区 1,880 3.4 2017 年 11 月 2 日 Rd-13 マイルストン東久留米 28.9 東京都東久留米市 1,650 3.0 2017 年 11 月 2 日 Rd-14 ルミエール 3 番館 23.9 埼玉県川口市 1,420 2.5 2017 年 11 月 2 日 Rd-15 T's garden 西船橋 27.5 千葉県船橋市 860 1.5 2017 年 11 月 2 日 Rd-16 クエスト山手台 29.5 神奈川県横浜市 710 1.3 2017 年 11 月 2 日 Rd-17 サンセール与野本町 27.8 埼玉県さいたま市 600 1.1 2017 年 11 月 2 日 Rd-18 Rising Place 川崎二番館 1.5 神奈川県川崎市 1,812 3.2 2018 年 11 月 2 日 Rd-19 J パレス桜台 24.5 東京都練馬区 1,090 2.0 2018 年 11 月 2 日 Rd-20 ペルソナージュ横浜 27.7 神奈川県横浜市 740 1.3 2018 年 11 月 2 日 Rd-21 T's garden 西八王子 WEST 21.6 東京都八王子市 600 1.1 2018 年 11 月 2 日住宅小計 22,399 40.1 - 合計／平均 24.6 （注 5） - 55,858 100.0 -