「ＮＩＳＡ」をきっかけに
Ｊ-ＲＥＩＴ（上場の不動産投資信託）を始めませんか
～配当の受け取りで実りある5年間を～
（ 少 額 投 資 非 課 税 制 度 ）
わかりやすい
活用法 J-REIT編
ひとつのカゴに
3つの卵を入れて、もし、カゴを落としてしまったら卵は全部割れてしま
うかもしれません。しかし、
3つのカゴに1個ずつ卵を入れて運べば、カゴをひとつ落と
しても残りの
2つは大丈夫。
分けて運ぶ：分散させることによってリスクを低減することを分散投資といいます。
例えば、世界の主要な年金資金も｢長期的観点から安全かつ効率的な運用を行
うために各資産を組み合わせた資産構成割合」で分散投資されています。
全米最大の年金カルパース目標配分比率 非公開株式 等, 14.0% 世界株式, 50.0% 世界債券, 17.0% その他, 4.0% 森林・インフ ラ, 2.0% 現金, 4.0% 不動産, 9.0% 出所：CalPERS 日本の年金基本ポートフォリオ 自国株式 12% 他資産 5% 外国株式 12% 自国債券 60% 外国債券 11% 出所：年金積立管理運用独立行政法人(GPIF 2013年)分散投資とは？
分散投資って言葉 は聞くけど、よく わからないわ。 僕も、投資を始める ために、知っておき たいな。1
あなたも利回り商品として魅力的なJ-REITを始めませんか
預金だけでなく分散投資してみませんか？
J-REIT
とは？
REITとは、英語の
R
eal
E
state
I
nvestment
T
rust の頭文字をとったもので、日本語
では
「不動産投信」
といいます。投資家から集めた資金や金融機関から借りたお金で
オフィスビルなど複数の不動産を購入し、テナントからの賃貸料などから、管理手数
料などを差し引いた金額を分配金として投資家に支払います（下図ご参照）。
証券取引所に上場され、株式と同様に売買される投資信託です。もともとは、ＲＥＩＴ
という仕組みはアメリカで生まれました。日本の市場で売買されるＲＥＩＴは頭にJapan
の「
Ｊ
」をつけて「Ｊ-ＲＥＩＴ」と呼ばれています。
J－REIT（日本の上場不動産投資信託）
J-REITの仕組み
3
（注）J-REIT（リスク商品）と国債（安全資産）との利回り比較ですので、単純に比較することは出来ません。J-REIT
の魅力
換金性が高い
少額投資が可能
プロが運用
J-REITの4つの魅力
価格は株式と同様に、取引所において売り買いの
需給動向によって決定され、市場が開いている時
間帯に時価で売買できます。
不動産に直接投資する場合は、通常数百万円以
上の多額資金が必要となりますが、上場している
J-REIT（不動産投資信託）で投資を行う場合には、
数十万円程度からの投資が可能となります。
J-REITは不動産投資の経験豊かなプロが運用し、
投資家が実物不動産に投資するような費用や手間
が、かかりません。
安定した配当収入
Ｊ-REITの配当利回りは、必要な経費等を除き、配
当可能利益の90％超を投資主（＝株主）に配当し
ているため、相対的に高い利回りとなっています。
2014年2月末時点では3.69％の配当利回りです。
各国のREIT配当利回り、10年国債利回りと利回り乖離の水準 （2014年2月末現在） 3.69 2.42 3.71 5.72 3.10 -0.30 1.06 1.70 -1.0 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 日本 米国 英国 豪州 （％） REIT配当利回り 10年国債利回り 乖離幅 ※日本のREITは東証リート加重平均予想配当利回り、他REITの配当利回りは、 S＆PグローバルREIT指数の各構成国・地域REIT指数の配当利回り 出所：QUICK、S&P社、ブルームバーグのデータを基に丸福証券作成明るさが増す
J-REIT
市場
オフィス需要の改善で空室率が低下
オフィス需要の改善で空室率が低下
東京都の見通しによれば2020年オリンピック開催に伴う国内の経済波及効果は、2013年
から2020年までの7年間で、約3兆円の試算額となっています。また、開催により15万人強
の雇用創出が予想され、消費活動の活性化で新たに約7500億円が生み出されると推測し
ています。施設周辺の再開発や、住宅等の機会提供などの増加も期待され、土地開発や
建設、道路などインフラ整備の拡大で、民間調査機関では150兆円規模の試算額を出して
いるところもあります。
オリンピック開催は2020年までの7年間にわたる長期テーマであり、成熟している日本経
済下において大きな起爆剤となりうることが予想されます。今回の特色は「五輪とアベノミク
スと東京の長期都市計画の相乗効果」にあり、この起爆剤は国土強靭化計画や消費増税
の経済対策とも絡み合い、日本再興戦略の進展の加速が期待され不動産市場の活性化
が期待されています。
首都圏の地価は国内景気の緩やかな回復やアベノミクス効果
により上昇基調となっています。オフィス仲介の三鬼商事（東京・
中央）が平成26年3月7日にまとめた2月末時点の東京都心5区
（千代田、中央、港、新宿、渋谷）のオフィス空室率は、前月末比
0.17ポイント低下の7.01％と、8ヵ月連続で改善を示しました。
空室率は2012年6月の9.43％をピークに改善が続いています。
テナント企業が本社機能を統合したり、事務所拡張による移転、
自社ビルの建て替えに伴う賃貸需要が都市部で増加しています。
東京オリンピック開催とアベノミクスの相乗効果で不動産市況を後押し
東京オリンピック開催とアベノミクスの相乗効果で不動産市況を後押し
Jリート保有物件の地域別構成比（23年11月末） 関東地方 （東京23区を除く） 15% 都心主要5 区 44 % その他 23% 都心2 3 区 （ 都心主要5 区除く） 1 8 % 出所：不動産証券化協会REITって
面白そうね
どんな種類が
あるのかしら
＜都心5区オフィス空室率の推移＞ 2011年10月～2014年2月 6.5 6.7 6.9 7.1 7.3 7.5 7.7 7.9 8.1 8.3 8.5 8.7 8.9 9.1 9.3 9.5 9.7 11/10 11/12 12/02 12/04 12/06 12/08 12/10 12/12 13/02 13/04 13/06 13/08 13/10 13/12 14/02 (%) 出所：三鬼商事発表データを基に岡三にいがた証券作成5
国内上場REITの種類
国内上場REITの種類
～さまざまなところで活躍するREITの不動産物件～
出所：オリックス不動産、日本リテールファンド、星野リゾート等のホームページ マンションなどを中心に投資。学生向け、ファミリー向け、シニア向けなど用途に合わせて 運営を行っています。住宅ビジネスなので比較的景気に左右されません。 オフィスビルを中心に投資。市場規模が大きく、立地や設備の優れた建物なら安定した賃料 収入が期待できます。オフィス需要と密接なため景気に左右されます。 商業店舗ビルやショッピングセンターを中心に投資。大型ショッピングセンターのように建物を 一括して1 つのテナントに貸す場合は、比較的賃料収入は安定しています。 リゾートホテルやビジネスホテルなど、ホテルを中心に投資。 ホテルの稼動は景気に左右されます。 物流センターなどを中心に投資。1 つの施設に入るテナント数が少ないため安定しています。 反面、テナントが退去すると賃料収入が大きく減少します。 1つの種類だけでなく、複数の種類の不動産に投資。 異なるタイプの建物を保有することでリスクを分散できます。 住宅型 オフィスビル型 内容・特徴 複合・総合型 物流施設型 ホテル型 商業施設型 運用別タイプJ-REIT
の種類
上場REIT 全銘柄情報 （2014年2月26日現在）
上場の不動産投資信託は全部で
43
銘柄①
住宅型
住宅型
オフィスビル型
オフィスビル型
商業施設型
商業施設型
銘柄 コード 投資法人名 2014年2月26日 株価（円） 予想配当 利回り 時価総額 （百万円） 決算期3226 日本アコモ
353,000
4.08%
162,882 2月/8月
3240 野村不動産レジ
532,000
4.53%
85,546 5月/11月
3269 アドバンス・レジ
216,000
4.17%
280,368 1月/7月
3278 ケネディクス・レジ
217,400
5.11%
52,529 1月/7月
3282 コンフォリア・レジ
714,000
4.45%
70,872 1月/7月
8979 スターツプロシード
172,600
4.73%
25,023 4月/10月
8984 大和ハウス・レジ
414,000
4.06%
154,782 2月/8月
8986 日本賃貸住宅
64,800
4.88%
95,584 3月/9月
銘柄 コード 投資法人名 2014年2月26日 株価（円） 予想配当 利回り 時価総額 （百万円） 決算期3290 ＳＩＡ不動産
379,000
4.97%
28,463 2月/8月
8951 日本ビルファンド
595,000
2.58%
823,480 6月/12月
8952 ジャパンリアル
564,000
2.69%
670,190 3月/9月
8958 グローバル・ワン
691,000
5.5%
66,958 3月/9月
8959 野村不動産オフィス
433,500
4.61%
161,502 4月/10月
8976 大和証券オフィス
499,500
3.03%
197,701 5月/11月
銘柄 コード 投資法人名 2014年2月26日 株価（円） 予想配当 利回り 時価総額 （百万円） 決算期3292 イオンリート
131,500
3.65%
124,925 1月/7月
8953 日本リテール
198,100
4.12%
457,254 2月/8月
8964 フロンティア
538,000
3.68%
266,848 6月/12月
上場の不動産投資信託は全部で
43
銘柄②
7
ホテル型
ホテル型
物流施設型
物流施設型
複合・総合型
複合・総合型
出所：各種データ 銘柄 コード 投資法人名 2014年2月26日 株価（円） 予想配当 利回り 時価総額 （百万円） 決算期3287 星野リゾート
731,000
3.61%
14,803 4月/10月
8985 ジャパン・ホテル
49,600
3.91%
130,016
12月
銘柄 コード 投資法人名 2014年2月26日 株価（円） 予想配当 利回り 時価総額 （百万円） 決算期3281 GLP
105,800
4%
221,937 2月/8月
3283 日本プロロジス
221,300
3.32%
346,058 5月/11月
8967 日本ロジスティクス
225,400
3.28%
187,082 1月/7月
銘柄 コード 投資法人名 2014年2月26日 株価（円） 予想配当 利回り 時価総額 （百万円） 決算期3227 ＭＩＤリート
225,900
5.34%
41,481 6月/12月
3234 森ヒルズリート
137,100
3.12%
189,873 1月/7月
3249 産業ファンド
856,000
3.82%
141,510 6月/12月
3263 大和ハウスリート
421,500
3.67%
103,301 2月/8月
3279 アクティビア
854,000
3.63%
214,407 5月/11月
3285 野村不動産マスター
106,900
4.83%
178,016 2月/8月
8954 オリックス不動産
128,300
3.7%
216,505 2月/8月
8955 日本プライム
346,000
3.5%
285,450 6月/12月
8956 プレミア
395,000
4.81%
86,386 4月/10月
8957 東急リアル
124,100
4.03%
121,320 1月/7月
8960 ユナイテッド
153,600
3.59%
365,596 5月/11月
8961 森トラスト総合
842,000
4.11%
222,288 3月/9月
8963 インヴィンシブル
17,830
5.2%
28,050 6月/12月
8966 平和不動産リート
80,300
4.16%
70,780 5月/11月
8968 福岡リート
171,000
3.77%
117,990 2月/8月
8972 ケネディクス
500,000
3.8%
166,270 4月/10月
8973 積水ハウス・ＳＩ
541,000
3.96%
86,346 3月/9月
8975 いちご不動産
63,600
4.81%
65,274 4月/10月
8977 阪急リート
536,000
4.59%
56,387 5月/11月
8982 トップリート
467,000
4.49%
82,192 4月/10月
8987 エクセレント
127,500
3.84%
153,606 6月/12月
＜有価証券や金銭のお預りについて＞ 有価証券や金銭を当社の口座でお預りする場合には、当社では料金を頂戴いたしません。 なお、証券保管振替機構を通じて他社へ株式等を口座振替する場合には、1 銘柄につき 1,080 円（税 込み）、上限として 10,800 円（税込み）の口座振替手続料をいただきます。 お取引にあたっては「金銭・有価証券の預託、記帳及び振替に関する契約のご説明」の内容を十分 にお読みいただき、ご理解いただいたうえでご契約ください。 ＜株 式＞ 株式の売買取引には、約定代金（単価×数量）に対し、最大 1.242%（税込み）（手数料金額が 2,700 円を下回った場合は 2,700 円（税込み））の売買手数料をいただきます。ただし、株式累積投資は一 律 1.242%（税込み）の売買手数料となります。国内株式を募集等により購入いただく場合は、購入対 価のみをお支払いいただきます。 外国株式の海外委託取引には、約定代金に対し、最大 1.35%（税込み）の売買手数料をいただきま す。 ※外国証券の外国取引にあたっては、外国金融商品市場等における売買手数料および公租公課その他 の賦課金が発生します（外国取引に係る現地諸費用の額は、その時々の市場状況、現地情勢等に応 じて決定されますので、その合計金額等をあらかじめ記載することはできません）。外国株式を募 集等により購入いただく場合は、購入対価のみをお支払いいただきます。 ・株式は、株式相場、金利水準、為替相場、不動産相場、商品相場等の変動による株価の変動によっ て損失が生じるおそれがあります。 ・株式は、発行体やその他の者の経営・財務状況の変化およびそれらに関する外部評価の変化等によ り、株価が変動することによって損失が生じるおそれがあります。 ・また、外国株式については、為替相場の変動によって、売却後に円換算した場合の額が下落するこ とによって損失が生じるおそれがあります。 ＜債 券＞ 債券を募集・売出し等により、または当社との相対取引により購入いただく場合は、購入対価のみ をお支払いいただきます。 ・債券は、金利水準、株式相場、為替相場、不動産相場、商品相場等の変動による債券価格の変動に よって損失が生じるおそれがあります。 ・債券は、発行体やその他の者の経営・財務状況の変化およびそれらに関する外部評価の変化等によ り、債券価格が変動することによって損失が生じるおそれがあります。 ・また、元本・利子の支払いの滞りおよび支払い不能が生じるおそれがあります。 ＜個人向け国債＞ 個人向け国債を募集により購入いただく場合は、購入対価のみをお支払いいただきます。個人向け 国債を中途換金する際は、次の計算によって算出される中途換金調整額が、売却される額面金額に経 過利子を加えた金額より差し引かれます（直前 2 回分の各利子（税引前）相当額×0.79685）。 ・個人向け国債は、安全性の高い金融商品でありますが、発行体である日本国政府の信用状況の悪 化等により、元本や利子の支払いが滞ったり、支払い不能が生じるおそれがあります。 ＜転換社債型新株予約権付社債（転換社債）＞ 国内市場上場転換社債の売買取引には、約定代金に対し、最大 1.08%（税込み）（手数料金額が 2,700 円を下回った場合は 2,700 円（税込み））の売買手数料をいただきます。転換社債を募集等によりご 購入いただく場合は、購入対価のみをお支払いいただきます。転換社債は転換もしくは新株予約権の 行使対象株式の価格下落や金利変動等による転換社債価格の下落により損失が生じるおそれがあり ます。また、外貨建て転換社債は、為替相場の変動等により損失が生じるおそれがあります。
手数料およびリスクについての重要な注意事項
＜投資信託＞ 投資信託のお申込みにあたっては、銘柄ごとに設定された費用をご負担いただきます。 ・お申込時に直接ご負担いただく費用：お申込手数料（お申込金額に対して最大 3.78%（税込み）） ・保有期間中に間接的にご負担いただく費用：信託報酬（信託財産の純資産総額に対して最大年率 2.106%（税込み）） ・換金時に直接ご負担いただく費用：換金手数料（お申込金額に対して 1 口当り最大 1.08%（税込み）） また、信託財産留保金（換金時に適用される基準価額に対して最大 0.5％） ・その他の費用：監査報酬、有価証券等の売買にかかる手数料、資産を外国で保管する場合の費用 等が必要となり、商品ごとに費用は異なります。お客様にご負担いただく費用の総額は、投資信 託を保有される期間等に応じて異なりますので、記載することができません（外国投資信託の場 合も同様です）。 ・投資信託は、国内外の株式や債券等の金融商品に投資する商品ですので、株式相場、金利水準、 為替相場、不動産相場、商品相場等の変動による、対象組入れ有価証券の価格の変動によって基 準価額が下落することにより、損失が生じるおそれがあります。 ・投資信託は、組入れた有価証券の発行者(或いは、受益証券に対する保証が付いている場合はその 保証会社)の経営・財務状況の変化およびそれらに関する外部評価の変化等による、対象組入れ有 価証券の価格の変動によって基準価額が変動することにより、損失が生じるおそれがあります。 ・上記記載の手数料等の費用の最大値は今後変更される場合があります。 ＜信用取引＞ 信用取引には、約定代金に対し、最大 1.242%（税込み）（手数料金額が 2,700 円を下回った場合は 2,700 円（税込み））の売買手数料、管理費および権利処理手数料をいただきます。また、買付けの場 合、買付代金に対する金利を、売付けの場合、売付株券等に対する貸株料および品貸料をいただきま す。委託証拠金は、売買代金の 30％以上で、かつ 100 万円以上の額が必要です。信用取引では、委託 証拠金の約 3.3 倍までのお取引を行うことができるため、株価の変動により委託証拠金の額を上回る 損失が生じるおそれがあります。 ○平成49年12月までの間、復興特別所得税として、源泉徴収に係る所得税額に対して2.1％の付加税が 課税されます。 ○金融商品は、個別の金融商品ごとに、ご負担いただく手数料等の費用やリスクの内容や性質が異な ります。当該金融商品の取引契約をされる場合、その金融商品の「契約締結前交付書面」（もしくは 目論見書）または「上場有価証券等書面」の内容を十分にお読みいただき、ご理解いただいたうえ でご契約ください。 ○この資料は岡三にいがた証券が信頼できると判断した情報に基づいて作成されたものですがその情 報の正確性、完全性を保証するものではありません。また、資料中の記載内容、数値、図表等は、 本資料作成時点のものであり、事前の連絡なしに変更される場合があります。なお、本資料に記載 されたいかなる内容も将来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。投資に関する 最終決定は投資家ご自身の判断と責任でなされるようお願いいたします。 ○岡三にいがた証券およびその関係会社、役職員が、この資料に記載されている証券もしくは金融商 品について自己売買または委託売買取引を行う場合があります。 ○自然災害等不測の事態により金融商品取引市場が取引を行えない場合は売買執行が行えないことが あります。
