２．「既存住宅の流通促進のための手法」（再生時間:３４分）

全文

(1)セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. 既存住宅の流通促進のための手法独立行政法人建築研究所. 藤本秀一 1. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(2) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. １．住宅を取り巻く現状既存住宅の流通に関する欧米との比較（万戸）. （既存住宅の割合）. 800. 80.7%. 88.7%. リフォーム投資に関する欧米との比較（リフォーム投資割合）. 100%. 100%. 75%. 75%. （GDP比） 7%. 6.2% 5.2%. 65.2%. 600. 4.0%. 3.8% 565.2. 400 200 0. 13.5% 17.1 109.3. 日本新築住宅着工戸数. 135.5. アメリカ既存住宅流通戸数. 74.9 40.0. 87.5 11.1. イギリス. 50%. 50%. 25%. 25%. 0%. フランス既存流通／全体（既存＋新築）流通. （国土交通省資料より作成）. 4.6%. 6% 5% 4% 3%. 61.4% 28.7%. 22.9%. 日本. アメリカ. 56.0%. 51.0%. 2% 1%. 0%. 0% イギリス. 住宅投資のうちリフォーム投資の割合. フランス. ドイツ. 住宅投資額（ＧＤＰ比・名目値）. （国土交通省資料より作成）. 2. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(3) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. 新築にこだわらない層は増えている. 中古志向又はこだわらない層 0%. 20%. 34.5%. 平成20年平成15年. 40%. 2.3% 30.3%. 60%. 80%. 100%. 51.5%. 11.7%. 53.7%. 13.9%. 2.2% 新築・中古にこだわらない. 中古住宅. 新築住宅. 不明. 平成20年住生活総合調査（国土交通省）より. 3. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(4) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. 購入後のリフォームニーズは少なくない中古住宅を購入した理由 20%. 0% 新築に比べ価格が安いから（予算に余裕ができる）. 34.9%. 新築は予算が足りなかったから（中古でなければ買えなかった）. 32.4%. 既に建っているので物件の様子がつかみやすいから. 29.9%. 既に建っているので周囲の居住者や住環境がつかみやすいから. 26.1%. 同じぐらいの予算で新築に比べてグレードの高い物件が買えるから. 25.8%. 中古でほしいと思っていた特定の物件があったから. 25.8%. すぐに入居できるから中古住宅は新築住宅よりも将来の価格下落が少ないから. 60%. 55.7％. 同じぐらいの予算で新築より良い地域の物件が買えるから. リフォームなど、手を加えて自分好みの家にできるから. 40%. 23.6% 20.4% 13.8%. リクルート住宅総研「住宅購入者調査」（平成19年）より 4. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(5) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. ２．既存住宅の流通に関する現状の取り組み ①「購入支援＋リフォーム」タイプ【事業者が物件探しから購入者をサポートし、ニーズに応じたリフォームを実施】 ○既存住宅の購入者が購入後にリフォームを実施する流通タイプ。 ○事業者は、物件選び・相談の段階から、リフォームして入居する段階まで広い範囲で関わる。 ○リフォーム工事の内容や費用は、買い手の予算やニーズに応じて決定される。 ○事業者には購入検討時からリフォーム後の住まい方や予算を踏まえたリォームの提案などを行う役割が求められる。内覧同行. プラン・見積掲示. 調査・診断. 売. 売買. 仲介を通じて売買契約仲介 (売). 仲介(買). 基盤整備. 企画・設計 /リフォーム. 瑕疵保険. 買保証会社. インスペクター. 購入相談. 工務店等. 会員. 協議会等の事業者組織. 信用. 金融機関預託機関. 融資（購入＋リフォーム）. 5. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(6) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. ②買取再販タイプ【事業者が買い取り、ユーザーニーズを取り込んだリフォームを実施・販売】 ○事業者（買取再販事業者等）が既存住宅を購入後にリフォームを実施し、販売する流通タイプ。 ○リフォーム工事の内容の判断は事業者が行い、買い手はリフォーム済み住宅を購入。 ○一般的には、新築住宅と比べ安価（新築の７～８割程度）で購入することが可能。 ○事業者には買い取るための一定の資力、商品として販売するための企画力などが求められる。買取企画・設計 /リフォーム. 調査・診断. 売. 再販検査・評価. 瑕疵保険. 売買. 保証会社. 買. 売買. インスペクター仲介 (売). 売買契約. 工務店等. 仲介(買). 購入相談・. 売買契約融資基盤整備. 会員. 協議会等の事業者組織. 信用. 金融機関. 6. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(7) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. ③借上・サブリースタイプ【売買以外の選択肢として、賃貸方式により既存住宅を活用】 ○事業者が既存住宅を借り上げ、リフォームを実施し、転貸するタイプ。 ○転貸希望者と賃借希望者のマッチングや必要に応じて自ら借上げ等を行う組織・団体の存在が前提となる。 ○事業の性格上、サブリースを行う組織・団体は、公的な機関による支援や連携により、ユーザーに安心を提供することが有効となる。. 調査・診断. 貸. 賃貸借契約. 転貸相談（貸したい）. 借. サブリース契約. インスペクター. 仲介事業計画・資金計画の提示. 企画・設計 / リフォーム. 工務店等. 連携. 連携 NPO等のマッチング機関（サブリース主体）補助・助成等の支援・連携. 賃借相談（借りたい）. 行政・公的機関. 7. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(8) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. 事例①-１購入相談からリフォーム工事まで一貫してサポートする事例株式会社ＯＫＵＴＡ. ○既存住宅の売買からリフォームの設計・工事、保証・保険、アフターメンテナンスなど、すべてのサービスをワンストップで提供する事業を展開。 ○リフォーム実施を前提として、物件購入時のサポートとして内覧同行を行い、ニーズや予算に応じたリフォームが可能となるよう、リフォームの内容や費用などをセットで提案。その際、性能向上に係る費用提示を行い、資産評価の指標として明示。 ○精度の高い建物調査と大規模リフォームを条件として、融資を支援したり、瑕疵保険を付与。. 8. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(9) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14 ■ＯＫＵＴＡの提供するサービスパッケージ. ■性能向上に関わる費用の提示. ■リフォーム前後の状況 [リフォーム前]. [リフォーム後]. 9. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(10) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. 事例①-２リフォーム事業者や仲介事業者などが連携して実施する事例株式会社ライフデザイン／株式会社しあわせな家. ○マンションリノベーションを主としたリフォーム事業者（㈱ライフデザイン）と既存住宅の購入・売却コンサルティングを行う不動産仲介事業者（㈱しあわせな家）が連携した取り組み。 ○両者が連携して、物件購入時に内覧同行を行い、ニーズや予算に応じたリフォームが可能となるよう、リフォームの内容・費用、ローンの組み方などをセットで提案。購入費用とリフォーム費用がともに把握できることが購入判断の手助けとなる。 ○第三者によるインスペクションを実施。. 10. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(11) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14 ■連携イメージと事業スキーム. ■リフォーム前後の状況 [リフォーム前]. [リフォーム後の内観]. [リフォーム後]. 11. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(12) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. 事例②－１安心付与に向けて構築された改修システムを活用した事業展開をする事例北海道Ｒ住宅事業者ネットワーク ○北海道では、平成20年より、行政が民間有識者や事業者と協働して、良質にリフォームされた既存住宅ストックが、市場で適切に評価され、資産価値が向上することにより、流通促進が図られることを目的としたトータルな仕組みである「北海道Ｒ住宅システム」の普及を進める。 ○北海道Ｒ住宅システムは、「施主買取＋性能向上リフォーム」のほか、「事業者買取＋性能向上リフォーム＋再販」（買取再販事業）などを包含した仕組みで、なかでも買取再販事業は新たなビジネスモデルとして展開されている。 ○リフォーム前の現況調査は第三者の立場にある「北海道住宅検査人登録制度」（(社)北海道建築技術協会が制度運営）の登録建築士が実施。断熱工事は「ＢＩＳ資格制度」（断熱工事の技術者資格）の登録技術者がリフォーム計画、施工管理を行い、リフォーム後には性能試験等を実施。これにより、チェック機能を高める体制を確保し、かつ、リフォーム後の品質を分かり易く表示。 ○地元銀行では、本システムを活用したリフォームに対して、低利の長期ローンを提供。 12. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(13) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14 ■「北海道Ｒ住宅システム」を活用した事業スキーム（リフォーム実施）システムの内容・手続き. 既存住宅の現況調査 ○北海道住宅検査人による現況調査 ○改修内容等の助言. 改修後の住宅性能レベル表示. 性能向上リフォーム性能向上ﾘﾌｫｰﾑ ○耐久性 ○耐震性の計画・設計 ○省エネルギー性 ○既存設備の点検・更新・交換 ○住宅の安全性. 住宅検査結果等報告書. ○住宅品質カルテ. 気密性能試験. ○住宅検査技術の普及・向上. 品質がひと目でわかるラベル／マーク表示. ○北海道住宅品質ラベル／マーク. 築年数にかかわらない、新築同様の長期住宅ローン提供 (金融機関との連携）. 自動判定. ・住宅検査機器の貸し出し. 改修履歴の記録と保管. 北海道Ｒ住宅サポートシステム（Ｗｅｂソフト）の活用係わる技術者. 北海道住宅検査人. ＢＩＳ登録者. ＢＩＳ－Ｅ登録者. 住宅改修事業者によるリフォーム気密測定技能者. 北海道Ｒ住宅に係る情報提供 ○ユーザーの問い合わせへの対応(体制)の整備 ○Web住宅展示場の開設(品質・性能表示を中心とした住宅情報発信). ■リフォーム前後の状況（株式会社札都による買取再販事業の例） [リフォーム前]. [リフォーム後]. 13. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(14) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. 事例②－２リノベーションにより高品質な内装を施すことで中古物件の付加価値を高める事例株式会社インテリックス ○インテリックスが、一般の仲介事業者から中古マンション（住戸単位）を仕入れ、住戸単位でのフルリフォーム（リノベーション）を行った上で、再び市場に流通させるという買取再販事業を展開。 ○首都圏を中心とした中古マンション需要の高い地域を対象に事業を展開。 ○リフォーム工事前・工事中・工事完了後に検査を実施。また、内装工事の部位・設備ごとに最長10年間のアフターサービス保証を付与。. 14. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(15) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. 事例③-１公的機関や資格者が関わることで安心を付与している事例一般社団法人移住・住みかえ支援機構「マイホーム借上げ制度」 ○一般社団法人移住・住みかえ支援機構が、50歳以上の持家を借り上げて、リフォームを行った後（貸し手が費用負担）、これをサブリースする事業を展開。 ○転貸検討時に予備診断を行い、周辺相場や必要なリフォーム工事内容を判断し概算工事費・賃料を提示（家賃は市場価格の８～９割）。 ○転借人募集前に建物診断を実施。リフォーム工事の内容は、周辺の賃貸相場などをみて判断（耐震性能は一定水準以上）。. 15. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(16) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. 事例③-２出資金等をもとに町家を取得し、サブリースすることで町家を保存・活用する事例. 一般社団法人京都府不動産コンサルティング協会「京町家証券化事業」 ○リフォームした京町家を特定目的会社が購入し、サブリースすることで、町家の保存・活用を行う事業を、平成18～22年に試行的に実施。 ○京町家の購入費用は、出資(京町家の保存・活用に協力的な市民等による)や銀行からの資金借入によってまかない、サブリースによる長期的安定的な賃料収入で配当金支払いや利息返済を行う。 ○リフォームは、目的の京町家を準備したオリジネーターの株式会社八清（ハチセ）が実施。リフォーム費用は、構造躯体・雨漏り対策等は八清の負担、残りは借主の負担。 ■事業スキーム一般社団法人. 京都府不動産コンサルティング協会. ■外観特定目的会社の設立（特定出資）【オーナー】. （京都の不動産事業者で構成）事務委託. 投資者（市民・団体・企業）. 京都銀行・京都中央信用金庫. 出資金配当金. 賃貸借契約【サブリース事業者】・不動産管理処分委託株式会社八清. 京町家証券化特定目的会社（オリジネーターである㈱八清から町家を購入し、証券を発行）. 賃料. （仲介事業者）. サブリース契約. 借主賃料. 借入・利子支払. 〈サポーター〉. 専門職顧問団（弁護士・会計士・不動産鑑定士など）. 京都市. NPO 法人京町家再生研究会. 財団法人京都市景観・まちづくりセンター. 「京町家証券化事業終了報告書（平成 23 年 4 月、京町家証券化事業研究会）」をもとに作成. 独立行政法人建築研究所. 16. Building Research Institute.

(17) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. ３．市場ニーズに対応した流通モデル提案提案Ⅰ. リフォーム事業者を中心主体とする流通モデル. ○リフォーム事業者（仲介機能を設置あるいは仲介事業者と連携）が、購入希望者の相談窓口となり、購入物件の選定から、リフォーム企画・設計・工事、保証までを一体的にコンサルティング。 ○リフォーム事業者自身およびその事業内容に対する信頼性確保に向けた取組みが不可欠。ユーザー物件選定段階からアプローチ. 購. の相談窓口機能. リフォーム事業者. サポート主体. 窓口対応、相談・コンサル. 必要に応じた連携［仲介事業者］窓口対応、相談・コンサル購入仲介. 入. インスペクション購入仲介. インスペクション. 必要に応じた外注. リ. リフォーム設計. フォーム. [設計事務所] 第三者機関等のサービスの活用による信頼向上が重要. リフォーム工事. リフォーム設計. 資金管理工事検査保証. バックアップ／サポート. 独立行政法人建築研究所. 単独での対応が難しい場合には協議会等の体制を整備し信頼性を高める取組みを行うことが有効. 17. Building Research Institute.

(18) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. ① 仲介機能＋リフォーム事業者としての強みなどを活かした、ユーザーへの安心を提供する一体的なコンサルティングの実施 ○仲介機能を有するリフォーム事業者（あるいは仲介事業者と連携）が相談窓口を設け、購入希望者の物件選定からリフォーム工事、保証までを一体的にサポート。 ○リフォーム事業者としての強みを活かして、インスペクション基準や保証制度を設けるなど、ユーザーの信頼を確保し、安心を提供。 ○金融機関と連携し、長期ローン商品等を提供するなど資金調達を支援。ユーザー. リフォーム事業者. 仲介機能（窓口機能）をきっかけにユーザーの呼び込みを行った上で、リフォーム事業者としての強みを発揮する取組みによりユーザーの安心提供、信頼確保を図ることが重要. ⅰ）事業内容に対する信頼確保例：インスペクション基準等の設定＜インスペクション実施部位（項目）＞部位屋外室内床下小屋裏・天井裏設備. 基礎、外壁、屋根、雨樋、軒裏、バルコニー、サッシ、手すり、シャッター、階段等内壁、柱、梁、床、天井建具（ドア等）、内部耐力壁等土台、床組、基礎立上り、束等梁桁、小屋組、天井裏等. 仲介機能 (窓口機能). ⅱ）工事後の安心付与例：自社の独自保証・基礎・構造躯体等５年保証・建具・内装・設備等２年保証. 例：リフォーム瑕疵担保保険の活用＜国の瑕疵保険制度の仕組み＞. ⅲ）資金調達支援例：金融機関との連携による長期ローンの提供＜購入・リフォーム費用の一括ローン＞購入費用. 一括ローンリフォーム工事費用. 台所、給排水設備、洗面、浴室、便所換気設備、電気設備等. ＜購入・リフォーム費用の分離ローンと一括ローンの比較＞. ＜インスペクションの様子＞. 購入した中古住宅のローン 1,800 万円. 例：住宅履歴情報の蓄積. 返済期間：３０年金利：2.000% 年間返済額約800 万円. 改修履歴＜情報内容＞・設計図書等・材料・設備・施工者名等㈱さくら事務所ホームページより. 独立行政法人建築研究所. 点検. 設備更新. 点検. 蓄積. 活用. 蓄積. 蓄積. 売買活用（承継）. リフォームローン 640 万円返済期間：１０年金利：3.500%. ＋. 年間返済額約76 万円. 一本化した住宅ローン 2,440 万円. ＝. 年間返済額約156 万円月々返済額約13 万円. （ボーナス返済無）. 返済期間：３０年金利：2.000% ＝. 年間返済額約108 万円ローン総額 2,440 万円. 年間返済額約108 万円月々返済額約 9 万円. （ボーナス返済無）. 18. Building Research Institute.

(19) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. ② バックアップ・サポート体制の構築による信頼性の向上 ○単独での取組みが難しい場合や検査等の技術・ノウハウがない場合、バックアップ・サポート体制を構築し、工事等の基準・ルールづくり等で信頼性の向上を図る。 ○行政を含む第三者機関との関係を構築し、安定した事業の仕組みをつくることも。例：リフォームに係る統一規格の策定. ＜協議会等で取組む内容＞ ○第三者性の確保（事業内容の信頼確保）・検査項目・工事基準・仕様等の共通規格化 ○工事後の安心付与・アフターサービス・保証の仕組みの共通化・住宅履歴情報システムの整備. 協議会等行政等と連携し検査基準の策定、主体の育成等を図ることも有効な方策. 行政・公的機関等. ○資金調達支援・金融機関との連携による一括ローンの仕組みの構築 ○事業者としての信頼確保・講習会・研修等の実施（人材育成）・モデル事業等への参画. 一般社団法人. リノベーション住宅推進協議会. 例：金融機関と連携した金融商品 [○○銀行. 中古住宅ﾘﾌｫｰﾑ・購入ﾛｰﾝ]. 借入限度額：10,000 万円以内. 期間：35 年以内. 利用条件： ①借入時に満 20～65 歳 ②給与所得者は勤続１年以上等 ③協議会等が整備した共通基準・仕様・ルールに則り、ｲﾝｽﾍﾟｸｼｮﾝや改修工事、保証付与に取り組む事業（改修もしくは改修済住宅購入）等. 19. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(20) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. 提案Ⅱ. 仲介事業者を中心主体としてリフォーム事業者等と連携する流通モデル. ○購入希望者の相談窓口となる仲介事業者がリフォーム事業者と連携し、購入物件の選定から、リフォーム企画・設計・工事、保証までを一体的にコンサルティング。 ○仲介事業者は信頼できるリフォーム事業者と連携し、適切な役割分担のもとで事業を展開していくことが必要。ユーザーアプローチ. 購. 物件選定段階からの相談窓口機能. リフォーム事業者. 仲介事業者（買）. サポート主体. 相談・コンサル（リフォーム）. 窓口対応、相談・コンサル（購入）. 情報提供サービス. 入. 連携による対応窓口の一本化が重要. 購入仲介（サポート）. 購入仲介. インスペクション必要に応じた外注. リフォーム. [設計事務所]. リフォーム設計第三者機関等のサービスの活用による信頼向上が重要. リフォーム工事. 資金管理工事検査保証. バックアップ／サポート. 独立行政法人建築研究所. リフォーム設計. 仲介事業者とリフォーム事業者の連携の場を形成するなどのため、協議会等の体制構築も有効. 20. Building Research Institute.

(21) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. ① ユーザーが求める既存住宅情報の積極的な発信 ○物件情報をそのまま掲載するのではなく、リフォーム事業者等と連携して、リフォームイメージや概算費用、住まい方に関する提案など、既存住宅購入の参考となる情報を付加して発信。 ○情報提供等を行う主体と連携し、Web等を活用した情報プラットホームの立上げも有効。. 21. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(22) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. ② 仲介事業者とリフォーム事業者の連携による総合的なサービスの提供 ○仲介事業者自らが簡易な建物診断やリフォーム可否の判断、購入・リフォーム費用の提示などリフォームや将来の住まい方を見据えたコンサルティングを行う。リフォーム事業者と連携し、物件選定からリフォーム工事までの総合的なサポートを行う。 ○仲介事業者は、リフォームニーズ等を把握できるよう、ある程度の建築知識が求められる。仲介機能. ユーザー. (窓口機能) リフォーム事業者との連携のもとで、きめ細かな対応を行うことが重要. 仲介事業者. リフォーム事業者連携・役割分担によって総合的なサービスを提供. 市場特性によっては仲介・リフォーム事業者等からなる協議会の構築も有効. [役割のイメージ]. [役割のイメージ]. ○従来の仲介機能としての役割に加えて、購入希望者のリフォーム意向や将来の住まい方等のニーズを踏まえながら、内覧同行等により物件選定に協力. ○仲介事業者と連携し、購入検討段階からリフォーム相談や簡易プランや見積り提示などを行い物件選定をサポート ○必要に応じて内覧同行のサポートも実施。. ＜具体例＞・ニーズに応じた物件情報の紹介・目視等による簡易診断の実施（構造、設備、天井・床下地をチェック）・住まい方の意向を踏まえた購入妥当性やリフォーム可否・程度等の判断・購入＋リフォームでの概算費用の提示・重要事項説明・売買契約の締結. ＜具体例＞. ＜内覧同行における簡易診断の様子＞. ＜簡易プランの提示イメージ＞. ㈱さくら事務所ホームページより. 独立行政法人建築研究所. ・リフォーム相談（必要に応じて内覧同行のサポート）・意向を踏まえた簡易プランの作成、概算見積りの提示・購入決定後の建物診断（詳細）の実施・リフォーム設計・工事監理、検査、アフターサービスの実施（購入契約後）. 22. Building Research Institute.

(23) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. 提案Ⅲ. 設計事務所を中心主体とする流通モデル. ○設計事務所（仲介機能を設置あるいは仲介事業者と連携）が購入希望者の相談窓口となり、購入物件の選定から、リフォーム企画・設計・工事、保証までを一体的にコンサルティング。 ○設計事務所には、設計者としての立場からの購入相談や設計提案、事業者間調整、工事監理等の役割が期待される。ユーザーアプローチ. リフォーム事業者. 購入. 設計者の立場から購入コンサルティングや仲介事業者・工事業者との調整役を担うことが重要. 物件選定段階からの相談窓口機能. 設計事務所. サポート主体. 窓口対応、相談・コンサル. 必要に応じた連携. インスペクション・購入仲介. 事業者選定. リフォーム設計リフォー. リフォーム工事. 工事監理. ム. 業界団体・公的機関等により、事業内容の妥当性を明示する仕組みづくりや建築士の技術向上を図る体制を構築することが有効. 独立行政法人建築研究所. ［仲介事業者］窓口対応、相談・コンサル購入仲介. 建築士の職能を活かした建物診断（ｲﾝｽﾍﾟｸｼｮﾝ）や工事進捗に応じた適切な工事監理、資金管理の実施が重要. 工事検査保証. バックアップ／サポート. 23. Building Research Institute.

(24) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. ① リフォーム相談等をきっかけとした物件選定からの一体的なコンサルティングの実施 ○仲介機能を有する設計事務所（あるいは仲介事業者と連携）が、リフォーム相談等を行う中で、購入物件の選定から、インスペクション、資金調達支援、リフォーム工事、保証まで一体的なサポートを行う。 ○事業全体をコントロールする立場として、関係する事業者（仲介・リフォーム等）との調整機能が求められ、建築以外にも、不動産や資金計画等に関する専門知識が求められる。設計事務所（仲介機能を内. ユーザー設計相談+ 仲介機能. 仲介事業者. 包または仲介事業者と連携）. リフォーム相談等をきっかけにニーズを取込みつつ、物件選びや事業者間調整等など事業全体に関与していくことが重要. ・コンサルティング・事業者間調整・設計・デザイン・工事監理. 物件情報の提供・紹介. [役割のイメージ] ○リフォーム意向や将来の住まい方等のニーズを踏まえながら、内覧同行、簡易プラン作成等により物件選定に協力 ○設計・デザイン機能として、ユーザーニーズに計画性・デザイン性を付加したリフォームプランの提案 ○関係する仲介事業者やリフォーム事業者との調整＜具体例＞・リフォーム相談および内覧同行等の物件探しサポート. ・目視等による簡易診断の実施（構造、設備、天井・床下地をチェック）. ・住まい方の意向を踏まえた購入妥当性やリフォーム可否等の判断および購入＋リフォームでの概算費用提示・意向を踏まえた簡易プランの作成、概算見積りの提示. ・購入決定後の建物診断（詳細）の実施. ・リフォーム設計・工事監理（購入契約後）. ・資金調達支援（ローンの提案）. 24. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(25) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. ② 設計者の立場を活かした工事監理および工程・資金管理等の実施 ○設計事務所が事業を主導する上では、設計者の立場を活かし、工事監理の実施およびそれらとあわせた工程・資金管理（出来高払い等）を行い、ユーザーの信頼を確保することが必要。 ○資金管理主体として設計事務所が金融機関から信頼を得ることや、信用できるリフォーム事業者の選定が重要。ユーザー. リフォーム事業者. 設計事務所（仲介機能を内包または仲介事業者と連携）. 工事監理+工程・資金管理機能資金預託（信託口座等にて管理）. 事業者選定、工事監理および工程・資金管理（出来高払い等）の実施. リフォーム工事の実施. ＜工事監理と出来高払いによる資金管理のイメージ＞ ○設計事務所がリフォーム等の資金を預かり信託口座等にて管理。 ○各工事段階において工事監理および検査を実施。. 資金管理主体として設計事務所を信用. 購入+リフォーム一括融資. ○進捗に応じた工事費用の出来高払いをリフォーム事業者に実施。. 金融機関 [ｲﾝｽﾍﾟｸｼｮﾝ]+売買契約. [購入段階]. [検査]. 解体工事. [. [監理]. 躯体工事工事段内外壁下地工事階内装仕上げ工事. [監理]. ]. [監理]. 設備工事払. 払. 払. [検査]+ 工事完了引渡し. 25. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(26) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. 町家・民家等の活用モデル •. 町家や伝統的な民家・農家などが残り、これらの活用が可能な地域では、売買（又は賃貸）とリフォームを組み合わせた事業手法が展開。. ●活用に向けた連携体制の構築と、円滑な事業実施に向けた資金調達ルートの確立・町家・民家等の活用が可能な地域では、伝統工法の技術継承等を目的とした地域の工務店や建築士、ＮＰＯ・研究会などの活動主体が中心となって事業に取組む場合がみられる。・限られたマンパワーでの事業となるため、地元ボランティアの活用を含めた体制構築が必要。・有志等が買取りやリフォームを行うこともあり、円滑な事業実施には資金確保が不可欠。. 26. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(27) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. ◇事業推進のための連携体制の構築. ◇資金調達ルートの確立. ○中心となる地域の工務店・ＮＰＯ等と、物件情報を扱う仲介事業者、活動を下支えする地元ボランティア、公的機関などとの連携・協力が重要。. ○短期的には公的機関等が実施する支援制度の情報を収集し、適用可能なものを活用していくことなどが有効。. ○特に工務店・ＮＰＯ等には、再生技術等の開発・継承だけでなく、活用の意識啓発・指導等の役割も期待。. ○長期的には金融機関の融資等による資金確保が必要。行政等と協力体制を築き、事業の信頼確保に向けた取組み（例：検査基準策定等）などが重要。. ○地元ボランティアには、リフォーム工事や日常管理・修繕等への協力、入居者が地域に馴染むためのサポート役を期待。. （例：自治体独自の支援制度や登録文化財の補修助成制度の活用）. ○町家・民家等の活用に対する理解が高い地域にあっては、市民ファンドなどを創設し、資金を募ることも有効。. 各種公的機関等. [主な役割（例）] ・再生技術・手法の研究・開発、継承. からの協力. ・活用方策の検討（店舗や宿泊施設への用途変更等）. （支援制度等）. ・地元ボランティアへの指導・育成（地域住民の意識醸成）. 建築士. 工務店. ＮＰＯ. ・町家・民家の活用に向けた地域住民の意識啓発（勉強会・イベントの実施）など協力. 仲介事業者. 地元ボランティア. 行政・公的機関. [主な役割（例）]. [主な役割（例）]. [主な役割（例）]. ・町家・民家等の物件情報の提供. ・再生（リフォーム）等の事業への参加. ・検査手法・基準等の策定. ・リフォーム後の日常的な修繕. ・検査主体の確保・育成等. ・新規居住者の地域への受入れ等. ・相談窓口整備等. ・売買（賃借）契約の締結等. 創設・活用. 技術支援等. 指導・育成. 連携. 市民ファンドの. 27. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(28) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. ●町家・民家等の売却（賃貸）希望者と購入（賃借）希望者をマッチングさせるための仕組みづくり. ・町家・民家等の活用を行うには、前提として、活用物件の探索や、売却等のニーズ把握、そして、町家・民家等の入居を希望するユーザーとをマッチングさせる仕組みの構築が必要。. 売主（貸主）. ・物件探し・現地調査・啓発ﾜｰｸｼｮｯﾌﾟ等の活用可能物件の探索・オーナーの活用意向の把握・仲介事業者や活用希望者の紹介・物件の登録など公的機関が物件登録・募集窓口の役割を担うことが有効. マッチング団体・組織. ・マッチングは、地元NPO・研究会等の活動主体が担うことが想定される。. ・事業の信頼確保の点では、行政や公的機関等と連携し、こうした機関が物件登録や募集に係る窓口機能を担うことが効果的。. （NPO・研究会行政・公的機関等）. 連携・登録等. ・契約交渉の仲介など仲介事業者. 買主（借主）. ・活用希望者への物件情報の提供・紹介・移住・住替え等の相談・案内・活用申込み手続きなど. 28. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(29) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. ●オーナーの意向や資金確保の状況などに柔軟に対応した事業手法の選択. ◇買取再販タイプを活用する場合. ◇サブリースタイプを活用する場合. ○事業者が一度民家等を買取り、リフォームした後に新たなユーザーへ売却を行う。. ○活動主体が安価で民家等を借上げ、構造部等の修繕の事業費を負担・調達することで、事業費の低減を図る。. ○工務店・ＮＰＯ等の活動主体に、十分な資金確保が可能である場合の活用が適切。. ○活動主体に資本力がない場合、オーナーが手放したくない場合などの活用が有効。. ○京都などのように町家・民家への愛着・ニーズが高く、買い手が付きやすい場合は有効。. ○サブリース契約後に賃借人が内装リフォーム等を行うことで、ニーズにあった空間形成も可能。. ＜古民家を再生して活用する事例（兵庫県篠山市）＞. 地域に根差した住宅が残る様子. 地域ボランティアによるリフォームの風景. リフォーム後に宿泊施設へ転用した民家. (写真：NPO 法人町なみ屋なみ研究所ＨＰより). 29. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(30) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. ４．円滑な売買・リフォームの促進のための社会環境整備に向けて ①適切な物件選択を可能とする既存住宅情報の充実＜既存住宅市場の現状＞. ＜円滑な売買やリフォームの促進に向けた提案＞. ○一般に公開される既存住宅情報は物件情報に限. ○購入検討者の物件選択や、購入相談に応じるリフォ. 定されており、住宅性能・住環境の情報、住まい. ーム事業者等のアドバイスが適切に行えるよう、以下. 方などに関するアドバイス等の情報は不十分。. のような既存住宅情報の充実・提供が求められる。. ○契約を決断するために必要な物件を吟味する時. ○そのために、適正な物件情報の作成・公開を行うた. 間・情報が不足しており、アドバイスを受けるための相談相手（専門家）もいない状況が多い。. めのルール・体制づくりが必要。＜充実すべき既存住宅情報の例＞＊住宅の立地する地域の拠点性、住環境、住宅の性能等の観点に基づく評価＊寸法等の把握できる平面図・断面図・設備図等. 30. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(31) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. ②既存住宅の購入・リフォームを円滑に行うための融資・税制の整備. ⅰ）既存住宅の購入・リフォームを一体的に取り扱う融資制度等の整備＜既存住宅市場の現状＞. ＜円滑な売買やリフォームの促進に向けた提案＞. ○既存住宅の購入向け融資は、申請段階に一定の. ○購入向け融資において、リフォーム後の性能向上を見. 性能水準を満たすことが要件となる場合が一般。リフォーム後の性能による判断はなされない。（たとえば、旧耐震基準の住宅で融資適用を受けるためには、住宅取得前に耐震改修を行うことが必須。）. 越した評価・判断が可能となる仕組みが求められる。 ○そのために、リフォーム後の劣化状況や耐震性等の基本性能を確認・担保する現行制度（例：完成保証、耐震改修証明）を活用した評価システムの構築が必要。. ○購入後にリフォームする場合の一括融資は難しく、リフォーム向け融資を別途組むこととなる。. ○購入後の大規模リフォームを実現するためには、購入・リフォーム費用の一括融資制度が求められる。. ○ただしリフォーム向け融資は、低借入額・高金利・短. ○そのためには、設計者等による工事監理および工. 期間返済が一般的。性能向上を伴う大規模リフォー. 程・資金管理等を普及させるとともに、それらを活用. ムは行いにくい状況にある。. して適切な工事の実施を金融機関が確認できるよう. ＜都市銀行－リフォームローン(例)＞. な仕組みを構築することが必要。. 増改築・改装工事対象増改築・改装資金融資額１０万円以上５００万円以内返済期間６カ月以上１０年以内要件勤続年数２年以上等. 31. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(32) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. ⅱ）既存住宅の購入・リフォームにおける新築住宅同等の税制優遇措置. ＜既存住宅市場の現状＞. ＜円滑な売買やリフォームの促進に向けた提案＞. ○既存住宅は、性能向上を伴うリフォームを行った. ○築年に依らず、住宅性能等の評価に基づき税制等. 場合でも、建築年や経過年数のみで評価される。 ○そのため既存住宅の購入・リフォームに係る税制措置は、以下のように新築住宅と比べ不利。＜新築・既存（購入・リフォーム時）の税制特例の比較＞固定資産税の 1/2 減額期間不動産取得税の控除額. の措置が判断される社会的仕組みが求められる。 ○そのために、既存住宅の性能を評価・証明する現行制度（性能評価、耐震改修証明等）を活用した資産評価システムの構築などが必要。. 新築住宅：３年（戸建）既存住宅（耐震リフォーム時）：２年（H24 迄。H25 以降は１年）新築住宅： 1,200 万円既存住宅（購入時）：築年で控除額が決定（S56:420 万円、S46:150 万円）. 32. 独立行政法人建築研究所. Building Research Institute.

(33) セミナー「日本の住宅・建築・都市が直面する中長期的課題と解決方策」 2012.3.14. ③ユーザーへのサポート・アドバイス機能を果たす新たな専門職能の育成＜既存住宅市場の現状＞. ＜円滑な売買やリフォームの促進に向けた提案＞. ○一般のユーザーには、購入費用の妥当性やリフォ. ○既存住宅の購入・リフォーム事業を、仲介・設計・資. ーム可否判断を含めた物件選択を行うことは困難。. 金計画等の点から、総合的に判断・サポートする機. ○その一方で、購入相談は建築知識の乏しい仲介事業者が行うことが一般的。. 能が求められる。 ○そのために、宅建業者や建設業者等への教育訓練. 購入後にリフォームを行う場合は、購入相談とは. を行い、「不動産」「建築」「資産運用」等に係る一定. 切り離されて、別事業で実施される状況にある。. の知識を有する専門職能を育成することが必要。. ［新たな専門職能に求められる基本機能（例）］. 建築専門職能. 不動産. ○簡易な建物診断（内覧同行時） ○リフォーム計画の立案（ラフスケッチ等） ○事業費用（購入・リフォーム一体）の提示. ○住まい・ライフスタイル等のニーズ把握 ○内覧同行時におけるリフォーム実施の可否の判断 ○ニーズに基づく住まい方イメージの提示とそれに応じたリフォームの提案. 資産運用. ○不動産物件情報の探索. ○購入・リフォーム費用一体のローン商品の紹介. ○仲介事業者との調整. ○将来の資産運用に向けたアドバイス. 独立行政法人建築研究所. [新たな専門職能が果たす役割のイメージ]. ○資産運用の観点からみた既存住宅の評価とそれに基づくリフォーム内容の提案 ○資金調達力に見合った段階的なリフォーム計画等の提案. 33. Building Research Institute.

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