西 南 学 院 大 学 法 学 論 集 第 四 二 巻 第 三 ・ 四 合 併 号 ︵ 二 〇 一 〇 年 三 月 ︶
住
居
の
転
貸
借
に
関
す
る
一
考
察
│
ド
イ
ツ
法
を
素
材
と
し
て
│
田
中
英
司
目 次 Ⅰ は じ め に Ⅱ ド イ ツ に お け る 住 居 転 貸 借 法 の 基 本 的 な 仕 組 み Ⅲ 原 則 に 関 す る 立 法 趣 旨 の 一 考 察 Ⅳ 原 則 に 関 す る 裁 判 例 の 検 討 Ⅴ 結 び と 今 後 の 課 題 七 五住 居 の 転 貸 借 に 関 す る 一 考 察 ︱ ド イ ツ 法 を 素 材 と し て ︱ 七 六
Ⅰ
は
じ
め
に
筆 者 は 、 現 在 、 本 誌 に お い て 、 別 稿 と し て 、 ﹁ 住 居 を め ぐ る 所 有 権 と 不 動 産 利 用 権 と の 法 的 関 係 の 一 断 面 ︱ ド イ ツ の 裁 判 例 を 素 材 と し て 判 断 枠 組 み の 再 構 成 を 模 索 す る ︱ ﹂ と 題 す る 論 説 を 分 割 連 載 す る 作 業 を 進 め て い る ︵ 1 ︶ 。 具 体 的 に は 、 わ が 国 の 居 住 を 目 的 と す る 借 家 権 に 対 応 す る ド イ ツ の 住 居 使 用 賃 借 権 を 対 象 と し 、 ﹁ 住 居 を め ぐ る 所 有 権 と 不 動 産 利 用 権 と の 法 的 関 係 の 一 断 面 ﹂ を 表 す も の と 考 え ら れ る 住 居 使 用 賃 借 権 の 存 続 保 護 と い う 法 領 域 に 関 し て 、 ド イ ツ 民 法 典 ︵ 以 下 、 Ｂ Ｇ Ｂ ︶ 五 七 三 条 二 項 二 号 に 関 す る 裁 判 例 、 す な わ ち 、 賃 貸 人 の ﹁ 自 己 必 要 ﹂ を 理 由 と す る 住 居 使 用 賃 貸 借 関 係 の 解 約 告 知 に 関 す る 裁 判 例 の 判 断 枠 組 み を 明 ら か に し 、 そ れ を も っ て 日 本 法 の 判 断 枠 組 み の 再 構 成 の 方 向 性 に つ い て ひ と つ の 示 唆 を 得 よ う と す る 作 業 に 取 り 組 ん で い る 。 こ れ に 対 し て 、 本 稿 で 端 緒 的 に 一 考 察 す る と こ ろ の 法 領 域 、 す な わ ち 、 住 居 の 転 貸 借 を め ぐ る 法 領 域 も ま た 、 ﹁ 住 居 を め ぐ る 所 有 権 と 不 動 産 利 用 権 と の 法 的 関 係 の 一 断 面 ﹂ を 表 す も の と 理 解 さ れ う る 。 と い う の は 、 こ の 法 領 域 に お い て は 、 住 居 の 所 有 権 者 で あ る 賃 貸 人 が 、 賃 借 住 居 の 全 体 な い し 一 部 の 使 用 を 第 三 者 に 委 譲 す る と い う 転 貸 権 限 を 賃 借 人 に 認 め る か 否 か に つ き 、 原 則 と し て 自 由 で あ る か ど う か 、 原 則 と し て 自 由 で あ る と し て も そ の 例 外 は 認 め ら れ な い の か ど う か 、 と い う 問 題 が 基 本 と な る か ら で あ る 。 と こ ろ で 、 日 本 法 の 状 況 に 目 を 転 じ る と 、 周 知 の よ う に 、 ま ず 、 民 法 六 一 二 条 は 、 賃 借 人 に 賃 貸 人 の 承 諾 を 得 な い 賃 借 物 の西 南 学 院 大 学 法 学 論 集 第 四 二 巻 第 三 ・ 四 合 併 号 ︵ 二 〇 一 〇 年 三 月 ︶ 転 貸 を 禁 じ ︵ 一 項 ︶ 、 そ の う え で 、 賃 借 人 が 無 断 転 貸 を し た と き は 賃 貸 人 に 契 約 の 解 除 権 を 認 め て い る ︵ 二 項 ︶ 。 こ の 民 法 六 一 二 条 は 、 民 法 典 制 定 後 、 今 日 ま で 、 特 別 法 に よ る 直 接 の 改 正 ・ 修 正 を 受 け る こ と も な く 、 基 本 的 に 、 そ の 効 力 を 維 持 し て い る と い え る ︵ 2 ︶ 。 し た が っ て 、 不 動 産 の 賃 貸 借 に つ い て は 、 判 例 に よ っ て 、 無 断 転 貸 を 理 由 と す る 賃 貸 人 の 無 催 告 の 解 除 権 を 制 限 す る 法 理 が 形 成 さ れ る に 至 っ た 。 す な わ ち 、 最 高 裁 は 、 戦 後 の か な り 早 い 時 期 に 、 無 断 転 貸 ︵ な い し 賃 借 権 の 無 断 譲 渡 ︶ が 賃 貸 人 に 対 す る ﹁ 背 信 的 行 為 と 認 め る に 足 ら な い 特 段 の 事 情 ﹂ が あ る 場 合 に 限 っ て 、 例 外 的 に 、 賃 貸 人 の 解 除 権 は 発 生 し な い ︵ 3 ︶ 、 ま た は 、 賃 貸 人 は 解 除 権 を 行 使 し え な い ︵ 4 ︶ 、 と す る 法 理 を 確 定 し た の で あ る ︵ 5 ︶ 。 そ れ で は 、 住 居 の 転 貸 借 を め ぐ る 法 領 域 に お い て 、 ド イ ツ 法 の 状 況 は ど の よ う な も の で あ ろ う か 。 わ れ わ れ は 、 こ の 法 領 域 に お い て 日 本 法 へ の 示 唆 を 得 る た め に 、 い か な る こ と を 考 察 す べ き で あ ろ う か 。 そ し て 、 そ れ ら の 考 察 か ら 、 具 体 的 に 、 日 本 法 へ の ど の よ う な 示 唆 が 得 ら れ る の で あ ろ う か 。 本 稿 は 、 右 の よ う な 問 題 意 識 に も と づ い て 、 ド イ ツ に お け る 住 居 転 貸 借 法 に 関 し て 考 察 し よ う と す る 筆 者 の 試 み の 第 一 歩 に す ぎ な い も の で あ る が 、 具 体 的 に は 次 の よ う な 考 察 を 行 う も の で あ る 。 す な わ ち 、 は じ め に 、 ド イ ツ に お け る 住 居 転 貸 借 法 の 基 本 的 な 仕 組 み を 把 握 し た い ︵ Ⅱ ︶ 。 次 に 、 基 本 的 な 仕 組 み の 原 則 に 関 す る 立 法 趣 旨 を 確 認 す る た め に 、 そ の 立 法 趣 旨 の 一 考 察 を 行 う ︵ Ⅲ ︶ 。 最 後 に 、 基 本 的 な 仕 組 み の 原 則 に 関 す る 裁 判 例 の い く つ か を 検 討 す る こ と に よ っ て 、 基 本 的 な 仕 組 み の 原 則 が 裁 判 例 に お い て ど の よ う に 理 解 さ れ て い る か を 確 認 し た い と 考 え る ︵ Ⅳ ︶ 。 七 七
住 居 の 転 貸 借 に 関 す る 一 考 察 ︱ ド イ ツ 法 を 素 材 と し て ︱ 七 八
Ⅱ
ド
イ
ツ
に
お
け
る
住
居
転
貸
借
法
の
基
本
的
な
仕
組
み
そ れ で は 、 ド イ ツ に お け る 住 居 転 貸 借 法 の 基 本 的 な 仕 組 み を 把 握 す る こ と か ら 本 稿 の 考 察 を は じ め る こ と に す る 。 こ こ で は 、 さ し あ た り 、 主 た る 注 釈 書 お よ び そ の 他 の 文 献 ︵ 6 ︶ を 参 照 し つ つ 作 業 を 行 う こ と に し た い 。 一 ま ず は じ め に 問 わ れ る べ き こ と は 次 の 点 で あ る 。 す な わ ち 、 ド イ ツ 法 に お い て 、 住 居 の 所 有 権 者 で あ る 賃 貸 人 は 、 賃 借 住 居 の 全 体 な い し 一 部 の 使 用 を 第 三 者 に 委 譲 す る と い う 転 貸 権 限 を 賃 借 人 に 認 め る か 否 か に つ き 、 原 則 と し て 自 由 で あ る か ど う か 、 と い う 点 で あ る ︵ 7 ︶ 。 こ の 点 は 、 Ｂ Ｇ Ｂ 五 四 〇 条 一 項 か ら 明 ら か と な る 。 Ｂ Ｇ Ｂ 五 四 〇 条 は 使 用 賃 貸 借 関 係 一 般 に 適 用 さ れ る 規 定 で あ る が 、 同 条 一 項 一 文 に よ る と 、 ﹁ 賃 借 人 は 、 賃 貸 人 の 許 可 な し に 、 賃 借 物 の 使 用 を 第 三 者 に 委 譲 し 、 特 に 賃 借 物 を さ ら に 賃 貸 す る 権 限 は な い 。 ﹂ 、 と 規 定 さ れ て い る 。 す な わ ち 、 賃 借 人 は 、 原 則 と し て 、 賃 貸 人 の 許 可 な し に 、 賃 借 物 の 全 体 な い し 一 部 の 使 用 を 第 三 者 に 委 譲 し 、 特 に 賃 借 物 を さ ら に 賃 貸 す る 権 限 は な い の で あ る ︵ 8 ︶ 。 こ こ で の ﹁ 使 用 の 委 譲 ﹂ と い う 概 念 は 、 今 日 、 包 括 的 な 意 味 に お い て 理 解 さ れ て い る が 、 第 三 者 へ の 賃 借 物 の 使 用 の 委 譲 に つ い て の 最 も 重 要 か つ 典 型 的 な 場 合 が 、 賃 借 物 の さ ら な る 賃 貸 借 、 す な わ ち 、 転 貸 借 ︵ 9 ︶ で あ る ︵ 10 ︶ 。 こ の よ う に 、 Ｂ Ｇ Ｂ 五 四 〇 条 一 項 一 文 は 、 第 三 者 へ の 賃 借 物 の 使 用 の 委 譲 、 特 に 転 貸 借 が 賃 借 人 に 認 め ら れ る か 否 か と い う西 南 学 院 大 学 法 学 論 集 第 四 二 巻 第 三 ・ 四 合 併 号 ︵ 二 〇 一 〇 年 三 月 ︶ 点 を 賃 貸 人 の 許 可 に 依 存 さ せ て い る ︵ 11 ︶ 。 そ し て 、 賃 貸 人 が 賃 借 物 を 第 三 者 の 使 用 に 委 譲 す る こ と を 賃 借 人 に 許 可 す る か ど う か と い う 点 は 、 裁 判 例 に よ る と 、 原 則 と し て 、 賃 貸 人 の 自 由 で あ る ︵ 12 ︶ 、 と さ れ て い る 。 そ う す る と 、 Ｂ Ｇ Ｂ 五 四 〇 条 一 項 一 文 は 、 当 事 者 の 異 な る 合 意 が な い 限 り 、 賃 借 人 の 賃 貸 借 契 約 に し た が っ た 賃 借 物 の 使 用 は 、 原 則 と し て 、 第 三 者 へ の 賃 借 物 の 使 用 の 委 譲 を 含 ま な い こ と を 明 確 に し て い る こ と に な る ︵ 13 ︶ 。 し た が っ て 、 そ れ に も か か わ ら ず 、 賃 貸 人 の 許 可 な し に 第 三 者 へ の 賃 借 物 の 使 用 の 委 譲 が 行 わ れ た 場 合 ︵ 無 断 転 貸 の 場 合 ︶ 、 そ の こ と は 当 該 賃 貸 借 契 約 の 違 反 を 意 味 す る の で あ る ︵ 14 ︶ 。 逆 に 、 賃 貸 人 が 賃 借 人 に 許 可 を 与 え た 場 合 に は 、 賃 借 人 の 賃 貸 借 契 約 に し た が っ た 賃 借 物 の 使 用 の 権 利 ・ 枠 組 み ・ 可 能 性 が 拡 張 さ れ ︵ 15 ︶ 、 賃 借 人 の 転 貸 行 為 か ら 違 法 性 が 取 り 除 か れ る こ と に な る ︵ 16 ︶ 。 賃 貸 人 の 許 可 の 意 思 表 示 は 、 結 果 と し て 、 賃 借 人 に よ る 第 三 者 へ の 賃 借 物 の 使 用 の 委 譲 が 、 合 法 的 で あ り 、 し た が っ て 、 賃 借 人 の 契 約 違 反 を 意 味 し な い こ と 、 お よ び 、 第 三 者 が 、 彼 の 占 有 に お い て 、 所 有 権 に も と づ く 原 賃 貸 人 の 返 還 請 求 に 対 し て も 、 Ｂ Ｇ Ｂ 九 八 六 条 一 項 に も と づ い て 保 護 さ れ る こ と を と も な う の で あ る ︵ 17 ︶ 。 当 該 賃 貸 借 契 約 に お け る 当 事 者 は 、 転 貸 借 の 一 般 的 な 許 可 に 至 る ま で 、 転 貸 借 に 関 す る 賃 借 人 の 権 利 を 任 意 に 拡 張 す る こ と が で き る ︵ 18 ︶ 。 そ し て 、 当 該 賃 貸 借 契 約 に お い て あ ら か じ め 与 え ら れ た 賃 貸 人 の 許 可 は 、 Ｂ Ｇ Ｂ 五 六 六 条 に も と づ い て 、 当 該 不 動 産 の 取 得 者 を も 拘 束 す る ︵ 19 ︶ 、 と 解 さ れ て い る 。 し か し な が ら 、 右 の よ う な 当 事 者 の 合 意 が な い 場 合 、 か つ 、 二 で 述 べ る と こ ろ の Ｂ Ｇ Ｂ 五 五 三 条 一 項 一 文 の 要 件 に あ て は ま ら な い 場 合 、 賃 借 人 は 、 原 則 と し て 、 転 貸 借 の た め に 必 要 な 許 可 の 付 与 に 対 す る 請 求 権 を 有 し な い の で あ る ︵ 20 ︶ 。 賃 借 人 は 、 そ の 七 九
住 居 の 転 貸 借 に 関 す る 一 考 察 ︱ ド イ ツ 法 を 素 材 と し て ︱ 八 〇 代 わ り に 、 Ｂ Ｇ Ｂ 五 四 〇 条 一 項 二 文 に よ っ て 、 賃 貸 人 が Ｂ Ｇ Ｂ 五 四 〇 条 一 項 一 文 の 許 可 を 拒 絶 し た 場 合 、 当 該 賃 貸 借 契 約 終 了 前 に 、 法 定 期 間 を と も な っ て 当 該 賃 貸 借 関 係 を 特 別 に 解 約 告 知 す る 権 利 を 有 す る の み で あ る ︵ 21 ︶ 。 た だ し 、 賃 借 人 は 、 当 該 第 三 者 に 重 大 な 事 由 が 存 在 す る 場 合 に は 、 こ の 解 約 告 知 権 を 行 使 で き な い ︵ Ｂ Ｇ Ｂ 五 四 〇 条 一 項 二 文 ︶ 、 と 規 定 さ れ て い る 。 賃 借 人 に 与 え ら れ た こ の 解 約 告 知 権 は 、 実 務 上 、 し ば し ば 行 使 さ れ る ︵ 22 ︶ と い わ れ て い る が 、 あ く ま で 、 間 接 的 に 賃 貸 人 に Ｂ Ｇ Ｂ 五 四 〇 条 一 項 一 文 の 許 可 を 付 与 さ せ う る ︵ 23 ︶ に す ぎ な い も の と 理 解 さ れ る 。 以 上 、 ド イ ツ に お け る 住 居 転 貸 借 法 の 基 本 的 な 仕 組 み の 原 則 に あ た る 規 定 で あ る Ｂ Ｇ Ｂ 五 四 〇 条 一 項 に つ い て み て き た ︵ 24 ︶ が 、 こ の Ｂ Ｇ Ｂ 五 四 〇 条 一 項 は 、 二 〇 〇 一 年 法 改 正 に も と づ い て 、 実 質 的 な 変 更 な し に 、 Ｂ Ｇ Ｂ 旧 五 四 九 条 一 項 を 引 き 継 い だ も の で あ る ︵ 25 ︶ 。 二 ド イ ツ 法 に お い て は 、 一 で み た よ う に 、 住 居 の 所 有 権 者 で あ る 賃 貸 人 は 、 賃 借 住 居 の 全 体 な い し 一 部 の 使 用 を 第 三 者 に 委 譲 す る と い う 転 貸 権 限 を 賃 借 人 に 認 め る か 否 か に つ き 、 原 則 と し て 自 由 で あ る と い う こ と に な る が 、 次 に 問 題 と な る こ と は 、 そ の 例 外 は 認 め ら れ な い の か ど う か 、 と い う 点 で あ る 。 こ の 点 は 、 住 居 に 関 す る 使 用 賃 貸 借 関 係 に 適 用 さ れ る 規 定 で あ る Ｂ Ｇ Ｂ 五 五 三 条 か ら 明 ら か と な る 。 Ｂ Ｇ Ｂ 五 五 三 条 は 、 二 〇 〇 一 年 法 改 正 に も と づ い て 、 実 質 的 な 変 更 な し に 、 Ｂ Ｇ Ｂ 旧 五 四 九 条 二 項 を 引 き 継 い だ も の で あ る が 、 原 則 的 な 規 定 で あ る Ｂ Ｇ Ｂ 五 四 〇 条 一 項 に 対 し て 、 住 居 の 使 用 賃 貸 借 に 関 す る 特 別 な 規 定 と 位 置 づ け ら れ る も の で あ る ︵ 26 ︶ 。 結 論 的 に 述 べ る と 、 住 居 の 使 用 賃 貸 借 の 場 合 に 限 ら れ る が 、 以 下 で み る よ う に 、 Ｂ Ｇ Ｂ 五 五 三 条 一 項 の 要 件 の も と で は じ め
西 南 学 院 大 学 法 学 論 集 第 四 二 巻 第 三 ・ 四 合 併 号 ︵ 二 〇 一 〇 年 三 月 ︶ て 、 賃 借 人 に よ る 第 三 者 へ の 賃 借 物 の 使 用 の 委 譲 を 許 容 す べ き 賃 貸 人 の 直 接 の 義 務 が 考 慮 さ れ る の で あ る ︵ 27 ︶ 。 す な わ ち 、 住 居 の 賃 借 人 は 、 Ｂ Ｇ Ｂ 五 五 三 条 一 項 の 要 件 の も と で 、 賃 貸 人 に 対 し て 、 第 三 者 へ の 賃 借 物 の 使 用 の 委 譲 の た め の 許 可 を 請 求 す る こ と が で き る の で あ る 。 ま ず 、 Ｂ Ｇ Ｂ 五 五 三 条 一 項 一 文 に よ る と 、 ﹁ 賃 借 人 の た め に 、 賃 貸 借 契 約 の 締 結 後 、 住 居 の 一 部 を 第 三 者 の 使 用 に 委 譲 す る 正 当 な 利 益 が 生 じ た 場 合 、 賃 借 人 は 、 賃 貸 人 に 対 し て 、 そ の た め の 許 可 を 請 求 す る こ と が で き る 。 ﹂ 、 と 規 定 さ れ て い る 。 す な わ ち 、 住 居 の 使 用 賃 貸 借 に お い て 、 ① 当 該 賃 貸 借 契 約 の 締 結 後 に 、 ② 当 該 住 居 の 一 部 を 第 三 者 の 使 用 に 委 譲 す る こ と に つ い て 、 ③ 賃 借 人 に ﹁ 正 当 な 利 益 ﹂ が 生 じ た 場 合 、 賃 借 人 は 、 賃 貸 人 の 許 可 の 付 与 に 対 す る 請 求 権 を 有 す る の で あ る 。 ① 、 ② 、 ③ の 要 件 に つ い て 、 簡 単 に 触 れ て お こ う 。 ① 賃 借 人 は 、 当 該 住 居 の 一 部 を 第 三 者 の 使 用 に 委 譲 す る 正 当 な 利 益 を 、 当 該 賃 貸 借 契 約 の 締 結 後 に は じ め て 取 得 し た の で な け れ ば な ら な い ︵ 28 ︶ 。 こ れ に 対 し て 、 す で に 当 該 賃 貸 借 契 約 締 結 時 に 存 在 し た と こ ろ の 住 居 賃 借 人 の 利 益 は 考 慮 さ れ な い ︵ 29 ︶ 。 ② 賃 借 人 の 正 当 な ︵ 事 後 的 な ︶ 利 益 は 、 さ ら に 、 当 該 住 居 の 一 部 に 関 係 す る と き に の み 、 第 三 者 へ の 使 用 の 委 譲 の 許 可 に 対 す る 請 求 権 を 基 礎 づ け る ︵ 30 ︶ 。 当 該 住 居 全 体 の 使 用 を 第 三 者 に 委 譲 す る こ と は 、 も は や Ｂ Ｇ Ｂ 五 五 三 条 の 適 用 範 囲 に 含 ま れ ず 、 も っ ぱ ら Ｂ Ｇ Ｂ 五 四 〇 条 一 項 の 問 題 と な る の で あ る ︵ 31 ︶ 。 な お 、 こ こ で も 、 使 用 の 委 譲 の 最 も 重 要 な 適 用 事 例 は 転 貸 借 で あ る ︵ 32 ︶ 。 ③ 当 該 住 居 の 一 部 を 第 三 者 の 使 用 に 委 譲 す る こ と に つ い て 、 い か な る 場 合 に 賃 借 人 の ﹁ 正 当 な 利 益 ﹂ が 認 め ら れ る の か と い う 点 は 、 ま さ に 、 今 後 、 裁 判 例 を 詳 細 に 考 察 す る 必 要 が あ る 問 題 で あ る 。 現 時 点 に お い て は 、 次 の 二 つ の 点 に 留 意 す べ き で あ ろ う 。 す な わ ち 、 第 一 に 、 賃 借 人 の ﹁ 正 当 な 利 益 ﹂ と い う 概 念 は 、 Ｂ Ｇ Ｂ に お い て 定 義 さ れ て い な い が 、 賃 借 人 の 利 益 が 原 則 八 一
住 居 の 転 貸 借 に 関 す る 一 考 察 ︱ ド イ ツ 法 を 素 材 と し て ︱ 八 二 的 に 優 先 す る と い う 考 え 方 に も と づ い て 、 今 日 、 裁 判 例 に お い て 、 広 く 解 釈 さ れ て い る ︵ 33 ︶ 、 と い わ れ て い る 。 賃 借 人 の ﹁ 正 当 な 利 益 ﹂ は 、 差 し 迫 っ た 利 益 と は 理 解 さ れ ず 、 ま た 、 法 的 な 利 益 が 問 題 で あ る 必 要 は な く 、 賃 借 人 の 個 人 的 あ る い は 経 済 的 な 諸 関 係 の 変 化 に 依 拠 す る こ と が で き る ︵ 34 ︶ 、 と さ れ て い る 。 第 二 に 、 こ の 点 は 別 稿 に お い て 作 業 を 進 め て い る と こ ろ の 住 居 使 用 賃 貸 借 関 係 の 終 了 に つ い て の 賃 貸 人 の ﹁ 正 当 な 利 益 ﹂ ︵ Ｂ Ｇ Ｂ 五 七 三 条 一 項 一 文 ︶ と い う 概 念 の 解 釈 に お け る と 同 じ で あ る が 、 連 邦 通 常 裁 判 所 は 、 こ こ で の 賃 借 人 の ﹁ 正 当 な 利 益 ﹂ と い う 概 念 の 解 釈 に つ い て も 、 ﹁ 正 当 な 利 益 ﹂ の 評 価 の た め の 基 準 に つ い て 、 妥 当 し て い る 法 ・ 社 会 秩 序 、 特 に 、 民 法 の 解 釈 に 影 響 を 及 ぼ す と こ ろ の 基 本 権 の 価 値 秩 序 を 考 慮 す る こ と が 命 じ ら れ て い る ︵ 35 ︶ 、 と 述 べ て い る の で あ る 。 次 に 、 Ｂ Ｇ Ｂ 五 五 三 条 一 項 二 文 は 、 同 条 一 項 一 文 に も と づ く 賃 貸 人 の 許 可 の 付 与 に 対 す る 賃 借 人 の 請 求 権 が 考 慮 さ れ な い 場 合 と し て 、 ﹁ そ の 第 三 者 に 重 大 な 事 由 が 存 在 す る 場 合 、 そ の 住 居 に 過 度 に 人 員 が 配 置 さ れ る 場 合 、 ま た は 、 そ の 他 の 理 由 か ら そ の 委 譲 が 賃 貸 人 に 要 求 さ れ る こ と が で き な い 場 合 ﹂ を 挙 げ て い る 。 住 居 の 賃 貸 人 は 、 Ｂ Ｇ Ｂ 五 五 三 条 一 項 二 文 に あ た る 場 合 に は 、 第 三 者 へ の 使 用 の 委 譲 の た め の 許 可 を 拒 絶 す る こ と が で き る の で あ る ︵ 36 ︶ 。 い か な る 場 合 が Ｂ Ｇ Ｂ 五 五 三 条 一 項 二 文 に 規 定 さ れ た と こ ろ の 除 外 理 由 に あ た る の か と い う 点 も 、 今 後 の 裁 判 例 の 検 討 に 委 ね ら れ る べ き 問 題 で あ る が 、 一 般 に 、 個 々 の 事 案 に お い て 、 当 事 者 の 諸 々 の 利 益 の 包 括 的 な 比 較 衡 量 に も と づ い て 決 定 さ れ う る37︵ ︶ 、 と い わ れ て い る 。 続 い て 、 Ｂ Ｇ Ｂ 五 五 三 条 二 項 は 、 ﹁ そ の 委 譲 が 、 賃 料 の 相 当 な 増 額 の 場 合 に の み 賃 貸 人 に 要 求 さ れ る こ と が で き る と き は 、 賃 貸 人 は 、 そ の 許 可 を 、 賃 借 人 が そ の 増 額 に 同 意 の 意 思 表 示 を す る こ と に か か ら し め る こ と が で き る 。 ﹂ 、 と 規 定 す る 。
西 南 学 院 大 学 法 学 論 集 第 四 二 巻 第 三 ・ 四 合 併 号 ︵ 二 〇 一 〇 年 三 月 ︶ 最 後 に 、 Ｂ Ｇ Ｂ 五 五 三 条 三 項 は 、 ﹁ 賃 借 人 に 不 利 な 合 意 は 、 そ の 効 力 を 生 じ な い 。 ﹂ 、 と 規 定 し 、 Ｂ Ｇ Ｂ 五 五 三 条 が 強 行 規 定 で あ る こ と を 明 ら か に し て い る ︵ 38 ︶ 。 問 題 と な る 合 意 は 、 た と え ば 、 賃 借 人 の ﹁ 正 当 な 利 益 ﹂ の 存 在 に も か か わ ら ず 転 貸 借 を 禁 じ る と い う 合 意 、 賃 貸 人 は 許 可 を 自 由 に 撤 回 で き る と い う 合 意 な ど で あ る ︵ 39 ︶ 。 こ れ に 対 し て 、 賃 借 人 の 法 的 地 位 が 法 律 上 の 枠 組 み を 超 え て 改 善 さ れ る と こ ろ の 合 意 は 認 め ら れ る ︵ 40 ︶ 。 以 上 、 ド イ ツ に お け る 住 居 転 貸 借 法 の 基 本 的 な 仕 組 み の 例 外 に あ た る 規 定 と 位 置 づ け ら れ う る Ｂ Ｇ Ｂ 五 五 三 条 に つ い て み て き た が 、 こ の Ｂ Ｇ Ｂ 五 五 三 条 に 至 る ま で の 立 法 の 展 開 過 程 、 す な わ ち 、 一 九 二 三 年 の ﹁ 賃 借 人 保 護 法 ﹂ を 経 て 、 一 九 六 四 年 の ﹁ 賃 貸 借 法 の 規 定 の 改 正 に 関 す る 第 二 次 法 律 ﹂ に も と づ い て 、 旧 五 四 九 条 二 項 が Ｂ Ｇ Ｂ に 挿 入 さ れ 、 そ の 後 、 二 〇 〇 一 年 法 改 正 に も と づ い て 、 そ れ が Ｂ Ｇ Ｂ 五 五 三 条 と し て 継 受 さ れ た ︵ 41 ︶ 過 程 を 考 察 す る こ と も 今 後 の 課 題 と な ろ う 。 三 一 で み た と こ ろ の Ｂ Ｇ Ｂ 五 四 〇 条 一 項 の 規 定 、 お よ び 、 二 で み た と こ ろ の Ｂ Ｇ Ｂ 五 五 三 条 の 規 定 を 踏 ま え る と 、 住 居 の 転 貸 借 を め ぐ る 賃 貸 人 と 賃 借 人 の 権 利 ・ 義 務 は 基 本 的 に 次 の よ う に な る で あ ろ う ︵ 42 ︶ 。 賃 貸 人 が 、 当 該 住 居 全 体 な い し 一 部 の 第 三 者 へ の 転 貸 を 賃 借 人 に 許 容 す る こ と を 拒 絶 し た 場 合 、 賃 借 人 は 、 第 一 に 、 Ｂ Ｇ Ｂ 五 四 〇 条 一 項 二 文 に よ っ て 、 当 該 第 三 者 に 重 大 な 事 由 が 存 在 し な い 限 り 、 法 定 期 間 を と も な っ て 当 該 賃 貸 借 関 係 を 特 別 に 解 約 告 知 す る こ と が で き る 。 し か し 、 賃 借 人 は 、 第 二 に 、 Ｂ Ｇ Ｂ 五 五 三 条 一 項 一 文 の 要 件 に あ た る 場 合 、 賃 貸 人 に 対 し て 、 当 該 住 居 の 一 部 の 転 貸 借 の た め の 許 可 の 付 与 を 請 求 す る こ と が で き る 。 こ れ に 対 し て 、 賃 貸 人 は 、 Ｂ Ｇ Ｂ 五 五 三 条 一 項 二 文 に あ た る 場 合 、 当 該 住 居 の 一 部 の 転 貸 借 の た め の 許 可 を 拒 絶 す る こ と が で き る 。 八 三
住 居 の 転 貸 借 に 関 す る 一 考 察 ︱ ド イ ツ 法 を 素 材 と し て ︱ 八 四 賃 借 人 が 右 の 二 つ の 法 的 手 段 の い ず れ か を 取 る こ と な く 当 該 住 居 の 全 体 な い し 一 部 を 無 断 転 貸 し た 場 合 、 そ の こ と は 当 該 賃 貸 借 契 約 の 違 反 を 意 味 す る の で あ る か ら 、 賃 貸 人 は 、 賃 借 人 に 対 し て 、 第 一 に 、 Ｂ Ｇ Ｂ 五 四 一 条 に よ っ て 不 作 為 を 訴 求 す る こ と 、 第 二 に 、 Ｂ Ｇ Ｂ 五 四 三 条 二 項 一 文 二 号 ま た は Ｂ Ｇ Ｂ 五 七 三 条 二 項 一 号 に よ っ て 解 約 告 知 す る こ と 、 第 三 に 、 Ｂ Ｇ Ｂ 二 八 〇 条 に よ っ て 損 害 賠 償 を 請 求 す る こ と が で き る 。 こ れ に 対 し て 、 賃 借 人 は 、 Ｂ Ｇ Ｂ 五 五 三 条 一 項 一 文 の 要 件 の も と で 、 当 該 住 居 の 一 部 の 転 貸 借 の た め の 賃 貸 人 の 許 可 に 対 す る 請 求 権 を 有 し た 、 と 抗 弁 す る こ と が で き る 。 な お 、 賃 貸 人 が 当 該 転 貸 借 の た め の 許 可 を 不 当 に 拒 絶 し た 場 合 に は 、 賃 貸 人 の 契 約 違 反 が 存 在 し 、 賃 借 人 は 損 害 賠 償 を 請 求 す る こ と が で き る ︵ Ｂ Ｇ Ｂ 二 八 〇 条 ︶ 。
