資料２－１　機構ビルのあり方について取り得る選択肢について

(1)

機構ビルのあり方について取り得る

選択肢について

第６回退職金機構ビルのあり方に関する検討会

H22.3.19

独立行政法人勤労者退職金共済機構

資料2-1

(2)

賃料坪あたり 12,500円（管理費等込) 【【機構賃貸部分機構賃貸部分】】 ((平成平成2121年度見込み年度見込み)) 本館 4634.44㎡(1,401.92坪) 210,288,000円別館 124.23㎡( 37.58坪) 5,637,000円計① 4758.67㎡(1,439.50坪) 215,925,000円【【外部賃料収入外部賃料収入】】（平成（平成2121年度見込み年度見込み) ) 本館 51.60㎡( 15.61坪) 2,341,500円別館 412.17㎡(124.68坪) 18,702,000円計② 463.77㎡(140.29坪) 21,043,500円

＋

計①＋②＝236,969千円計①＋②＝236,969千円

◆不動産管理費

72,236千円（管理委託費・諸税・修繕費等) 平成20年度本館別館構造地上 8階地下 1階地上 4階建面積 769,72㎡ 171,16㎡ 940.88㎡ 7,310.76㎡ 732.28㎡ 8,043.04㎡ (2,211.50坪 ) （ 221.51坪 ) （ 2,433.01坪 ) 建築年次昭和 43年 2月平成 3年 3月築年数 42年 19年耐用年数 50年 (後 8年程度 ) 30年 (後 11年程度 ) 延床面積

(5)

3 ※地価公示価格毎年1月1日時点の標準地の土地価格。地価公示法に基づき、国土交通省・土地鑑定委員会が、全国の都市計画区域内の標準地について設定し、毎年3月下旬頃公表される。一般的な土地取引価格の指標とされている。

① 売却で得られる収入

①

売却で得られる収入

Ａ案

土地を売却し、機構が別の場所に移転

Ａ案

土地を売却し、機構が別の場所に移転

保有している土地の面積 1,917.71 ㎡【地価公示価格※_】 _{2,220千円/㎡} _{(2009年調査)} 1,917.71 ㎡ × 2,220千円＝

4,257,316

4,257,316千円

千円

② 移転に係る費用

②

移転に係る費用

※OAフロア工事、家具・什器の新規買い替えはないものとする ※サーバー室等の特殊使用を除く ※単価は一定のモデルに基づく想定単価であり、詳細を検討していないことに留意移転に係る費用(オフィス入居工事・通信工事・引越し費用等）を坪あたりの単価を150150千円千円と仮定し試算 1,367.52坪 × 150千円＝算出条件算出条件：：機構必要面積機構必要面積 4,520.744,520.74㎡㎡（（1,367.521,367.52坪坪)) 機構が賃貸している面積機構が賃貸している面積：：4,758.674,758.67㎡㎡（（1,439.501,439.50坪坪)) 移転に伴う賃貸スペースの節減（移転に伴う賃貸スペースの節減（55％）％）

205,128千円

20

20 5,

5,

128

128 千円

千円

(6)

243,301千円

243,301

千円

③ ビルの取り壊しに係る費用

③

ビルの取り壊しに係る費用

算出条件算出条件：：延床面積延床面積 8,043.048,043.04㎡㎡（（2,433.012,433.01坪坪)) 本館：本館： 7310.767310.76㎡㎡（（2,211.502,211.50坪坪)) 別館：別館： 732.28732.28㎡㎡（（ 221.51221.51坪坪)) 取壊しの坪あたりの単価を100100千円千円と仮定し、試算 2,433.01坪 × 100千円＝

④ 移転補償費用

④

移転補償費用

現ビルの入居団体が機構の都合で移転を余儀なくされるため、一定の補償を行う必要がある。 (ⅰ)仲介料補償補償月数(1ヶ月) × 新賃料(18,863円/坪) × 賃貸面積(140.29坪) ＝ 2,646,290円 (ⅱ)引越料補償単価（20,000円) × 賃貸面積(140.29坪) ＝ 2,805,800円 (ⅲ)内装費保証単価（50,000円) × 賃貸面積(140.29坪) ＝ 7,014,500円

12,467千円

12,467

千円

① 土地の時価 4,257,316千円－②移転に係る費用 205,128千円－③ビルの取り壊しに係る費用 243,301千円－④移転補償費用 12,467千円＝＝ 3,73,79696,,420420千円千円 ※新賃料については、同程度のビルに引越すと仮定し、三鬼商事株式会社ＨＰ「オフィス賃料の相場」より、 2009年12月末の浜松町・芝・品川駅西口エリア大規模ビルの賃料相場15,863円/坪を参考価格とし、共益費 3千円/坪を加算したものである。 ※単価は一定のモデルに基づく想定単価であり、詳細を検討していないことに留意 ※単価は一定のモデルに基づく想定単価であり、詳細を検討していないことに留意

(7)

5 (14,377円＋3,000円)/坪 × 1,367.52坪 × 12ヶ月＝

28

5

5 ,161

,161

千円

横浜エリア (11,969円＋3,000円)/坪 × 1,367.52坪 × 12ヶ月＝

245,645

千円

※賃料については、三鬼商事株式会社ＨＰ「オフィス賃料の相場」より2009年12月末の各エリアの価格を参考価格とした。横浜市 ……… 285,161千円－72,236千円＋21,044千円＝ △△2233,96933,969千円千円さいたま市 ……… 245,645千円－72,236千円＋21,044千円＝ △△1194,45394,453千円千円 ○ 一時的に約38億円の収入が入るが、さいたま市に移転した場合であっても毎年約1.9億円の継続的な支出が増加 ○ この売却益約38億円を平均的な利回り(独法化後以来の委託運用のうち金銭信託の利回りの実績2.54％)で運用しても、毎年の運用益は約1億円足らずであり、継続的に必要となる支出の増加分は賄えず、毎年この額が目減りしていくこととなる ○ 一時的に約38億円の収入が入るが、さいたま市に移転した場合であっても毎年約1.9億円の継続的な支出が増加 ○ この売却益約38億円を平均的な利回り(独法化後以来の委託運用のうち金銭信託の利回りの実績2.54％)で運用しても、毎年の運用益は約1億円足らずであり、継続的に必要となる支出の増加分は賄えず、毎年この額が目減りしていくこととなる

① 移転先で必要な賃料

①

移転先で必要な賃料

算出条件算出条件：：機構必要面積機構必要面積 4,520.744,520.74㎡㎡（（1,367.521,367.52坪坪)) 機構が賃貸している面積機構が賃貸している面積：：4,758.674,758.67㎡㎡（（1,439.501,439.50坪坪)) 移転に伴う賃貸スペースの節減（移転に伴う賃貸スペースの節減（55％）％）共益費共益費月月 3,0003,000円円//坪坪

②移転後不要となる費用

現行ビルの不動産管理費が不要となる。

△

72,236

千円

③移転後なくなる収入

現行ビルに入居している他団体からの賃料収入が入らなくなる。

21,044

千円

(8)

Ｂ案

当面現在のビルの保有・使用を継続し、耐用年数経過後(10年後を目途)

に土地を売却し機構が別の場所に移転

Ｂ案

当面現在のビルの保有・使用を継続し、耐用年数経過後(10年後を目途)

に土地を売却し機構が別の場所に移転

「機構の土地・ビル等の現況」に同じ。 ○ 毎年賃料収入が約2億円見込め、引き続き約4％の運用利回りを確保可能 ○ 土地売却高約38億円が将来的に減少していくＡ案(10年後約27億円)と比べ、耐用年数経過時点で約38億円の収入が入るので経済合理的 ※ 土地・建物の、より効率的な運用方法が考えられないか引続き検討する必要 ○ 毎年賃料収入が約2億円見込め、引き続き約4％の運用利回りを確保可能 ○ 土地売却高約38億円が将来的に減少していくＡ案(10年後約27億円)と比べ、耐用年数経過時点で約38億円の収入が入るので経済合理的 ※ 土地・建物の、より効率的な運用方法が考えられないか引続き検討する必要

☆Ａ案との比較

（さいたま市に移転の場合の例） ○土地売却高の将来的な見込み(10年後：Ｌ１０) Ｌ０＝3,796,420千円Ｌ１＝Ｌ０－（194,453千円－0.0254×Ｌ０）Ｌ１０＝2,696,200千円 ○Ｂ案での10年後の一時的収入Ａ案の一時的な収入・支出に同じ、3,796,420千円

☆Ａ案との比較

（さいたま市に移転の場合の例）（さいたま市に移転の場合の例） ○土地売却高の将来的な見込み(10年後：Ｌ１０) Ｌ０＝3,796,420千円Ｌ１＝Ｌ０－（194,453千円－0.0254×Ｌ０）Ｌ１０＝2,696,200千円 ○Ｂ案での10年後の一時的収入Ａ案の一時的な収入・支出に同じ、3,796,420千円

(9)

7

C案

機構は別の場所に移転するが、土地・建物ともに保有し、現在の建物を賃貸

C

案

機構は別の場所に移転するが、土地・建物ともに保有し、現在の建物を賃貸

① 移転に係る費用

①

移転に係る費用

移転に係る費用 △△205,128_205,128千円千円＋＋ααの費用がかかるの費用がかかる ※OAフロア工事、家具・什器の新規買い替えはないものとする ※サーバー室等の特殊使用を除く ※単価は一定のモデルに基づく想定単価であり、詳細を検討していないことに留意

② 一般テナント向け賃貸を行う際に必要な初期費用

②

一般テナント向け賃貸を行う際に必要な初期費用

・築年数を考慮すれば、少なくとも近隣相場並みの賃料で一般テナントが入居できるようセキュリティの強化等の初期費用が必要。(原状回復費用程度(71,975千円)では全く不足) ＋α(算定不能) ※どのようなレベルを想定するかにより必要な額が全く異なるので算定不能移転に係る費用(オフィス入居工事・通信工事・引越し費用等）を坪あたりの単価を150150千円千円と仮定し試算 1,367.52坪 × 150千円＝算出条件算出条件：：機構必要面積機構必要面積 4,520.744,520.74㎡㎡（（1,367.521,367.52坪坪)) 機構が賃貸している面積機構が賃貸している面積：：4,758.674,758.67㎡㎡（（1,439.501,439.50坪坪)) 移転に伴う賃貸スペースの節減（移転に伴う賃貸スペースの節減（55％）％）

205,128千円

20

20 5,

5,

128

128 千円

千円

(10)

(現在と比較した増加分) 平均賃料の変化（坪単価表示）空室率の変化浜松町・芝・品川駅西口エリア超大型ビル基準階面積 300坪～大型ビル基準階面積 100坪～299坪中型ビル基準階面積 50坪～ 99坪小型ビル基準階面積 1坪～ 49坪この基準においては、機構ビルについては、大型ビルに属する賃料相場表（坪単価表示）・現在の機構ビル周辺の賃料相場程度で賃貸する前提で試算月(15,863円＋3,000/坪) × 1,579.79坪 × 12ヶ月＝ 357,595千円 357,595千円－ 21,044千円＝ビルの規模平均賃料超大型ビル 21,687円大型ビル 15,863円中型ビル 13,970円小型ビル 12,285円 10,000円 20,000円 30,000円

① 賃料収入の見込み

①

賃料収入の見込み

② 空室率

②

空

室

率

規模にかかわらず空室率は上昇傾向

336,551千円

336,551

千円

(11)

9 横浜市 ……… 336,551千円－ 285,161千円＝ 51,390千円さいたま市 ……… 336,551千円－ 245,645千円＝ 90,906千円 ○ さいたま市に移転する場合には継続的に約9千万円の収入が見込めるが、一時的に発生する支出が移転費用の約2億に加え、一般賃貸向けに初期投資(α)がかなり必要となる ○ さらにこれは現ビルにテナントが100％入居した場合であり、現在の空室率を考えれば、支出(新たな賃料負担)が収入(賃料収入)を上回ることも十分考えられ、その場合には一時的に発生する支出の回収が不可能となる ○ また、初期投資を行ったとしても建物の耐用年数からみて約10年後には売却が避けられず、結果としてこの費用が無駄となる。 ○ いったん他のテナントを入居させると退去の際に時間的・金銭的コストがかかる。 ○ さいたま市に移転する場合には継続的に約9千万円の収入が見込めるが、一時的に発生する支出が移転費用の約2億に加え、一般賃貸向けに初期投資(α)がかなり必要となる ○ さらにこれは現ビルにテナントが100％入居した場合であり、現在の空室率を考えれば、支出(新たな賃料負担)が収入(賃料収入)を上回ることも十分考えられ、その場合には一時的に発生する支出の回収が不可能となる ○ また、初期投資を行ったとしても建物の耐用年数からみて約10年後には売却が避けられず、結果としてこの費用が無駄となる。 ○ いったん他のテナントを入居させると退去の際に時間的・金銭的コストがかかる。横浜エリア (14,377円＋3,000円)/坪 × 1,367.52坪 × 12ヶ月＝

28

5

5 ,161

,161

千円

(11,969円＋3,000円)/坪 × 1,367.52坪 × 12ヶ月＝

245,645

千円

※賃料については、三鬼商事株式会社ＨＰ「オフィス賃料の相場」より2009年12月末の各エリアの価格を参考価格とした。

③ 移転先で必要な賃料

③

移転先で必要な賃料

算出条件算出条件：：機構必要面積機構必要面積 4,520.744,520.74㎡㎡（（1,367.521,367.52坪坪)) 機構が賃貸している面積機構が賃貸している面積：：4,758.674,758.67㎡㎡（（1,439.501,439.50坪坪)) 移転に伴う賃貸スペースの節減（移転に伴う賃貸スペースの節減（55％）％）共益費共益費月月 3,0003,000円円//坪坪

(12)

① 建替えの際の一時移転費用

①

建替えの際の一時移転費用

Ｄ-１案

建物を取壊し、新たな建物を建築して自ら入居するとともに、他の部分を賃貸

Ｄ

-

_-

１案

建物を取壊し、新たな建物を建築して自ら入居するとともに、他の部分を賃貸

○ 移転に係る費用 + 原状回復に必要な費用 26ヶ月分 670,684千円 18,863円/坪賃料 1,006,026千円合計業法上、賃料の1ヶ月分以内 25,796千円 18,863円/坪仲介手数料 12ヶ月分 309,546千円 18,863円/坪敷金備考計想定単価算出条件算出条件：：建築期間建築期間 2424ヶ月ヶ月一時移転先賃料発生期間一時移転先賃料発生期間 2626ヶ月ヶ月 ※※移動期間を加算移動期間を加算敷金敷金 1212ヶ月ヶ月一時移転先面積一時移転先面積 4,520.744,520.74㎡㎡（（1,367.521,367.52坪坪)) 機構が賃貸している面積機構が賃貸している面積：：4,758.674,758.67㎡㎡（（1,439.501,439.50坪坪)) 移転に伴う賃貸スペースの節減（移転に伴う賃貸スペースの節減（55％）％） ○ 一時移転に伴って発生する賃料

合計

1,006,026千円

＋

478,632千円

＝

1,484,658千円

合計

1,006,026千円

＋

478,632千円

＝

1,484,658

千円

一時移転先のビルの原状回復費用を坪あたり5050千円千円と仮定し試算移転費用 205,128千円 × 2回＋ 1,367.52 × 50千円＝

478,632千円

※OAフロア工事、家具・什器の新規買い替えはないものとする ※サーバー室等の特殊使用を除く ※単価は一定のモデルに基づく想定単価であり、詳細を検討していないことに留意算出条件算出条件：：機構必要面積機構必要面積 4,520.744,520.74㎡㎡（（1,367.521,367.52坪坪)) 機構が賃貸している面積機構が賃貸している面積：：4,758.674,758.67㎡㎡（（1,439.501,439.50坪坪)) 移転に伴う賃貸スペースの節減（移転に伴う賃貸スペースの節減（55％）％） ※新賃料については、同程度のビルに引越すと仮定し、三鬼商事株式会社ＨＰ「オフィス賃料の相場」より、 2009年12月末の浜松町・芝・品川駅西口エリア大規模ビルの賃料相場15,863円/坪を参考価格とし、共益費 3千円/坪を加算したものである。

(13)

11 ①建替えの際の一時移転費用 1,484,658千円＋②新ビルの建設費用 4,904,735千円＋③移転補償費用 15,272千円＋④ビルの取り壊しに係る費用 243,301千円＝ △△6,6,647647,,966966千円千円

② 新ビルの建設費用

②

新ビルの建設費用

算出条件算出条件：：新ビル法定延床面積新ビル法定延床面積 14,740.0014,740.00㎡㎡（（4,458.854,458.85坪坪)) ※建築費には、設計費、予備費、近隣対策費を含む ※単価は一定のモデルに基づく想定単価であり、詳細を検討していないことに留意第4回検討会において検討を行った新築ビルを想定し試算

③ 移転補償費用

③

移転補償費用

現ビルの入居団体が機構の都合で移転を余儀なくされるため、一定の補償を行う必要がある。 (ⅰ)仲介料補償補償月数(1ヶ月) × 新賃料(18,863円/坪) × 賃貸面積(140.29坪) ＝ 2,646,290円 (ⅱ)引越料補償単価（20,000円) × 賃貸面積(140.29坪) × 2回＝ 5,611,600円 (ⅲ)内装費保証単価（50,000円) × 賃貸面積(140.29坪) ＝ 7,014,500円

15,272千円

1

5

5 ,

,

272

272 千円

千円

新ビルの建築費を坪あたり1,1001,100千円千円と仮定し試算 1,100千円 × 4,458.85坪＝

_4,

_{4,904,735千円}

₉

_04,735

_千円

※新賃料については、同程度のビルに引越すと仮定し、三鬼商事株式会社ＨＰ「オフィス賃料の相場」より、2009年12月末の浜松町・芝・品川駅西口エリア大規模ビルの賃料相場15,863円/坪を参考価格とし、共益費3千円/坪を加算したものである。 ※単価は一定のモデルに基づく想定単価であり、詳細を検討していないことに留意

④ ビルの取り壊しに係る費用

④

ビルの取り壊しに係る費用

Ａ案一時的収入・支出の③に同じ。 243,301243,301千円千円 ※単価は一定のモデルに基づく想定単価であり、詳細を検討していないことに留意

(14)

→(20,000～25,000円＋3,000円/坪) × (186坪×6＋297坪) × 12ヶ月＝ 389,988～474,768千円 389,988千円～447,768千円－ 21,044千円＝

368,944

千円～

453,724

千円

三鬼商事株式会社HPより ※各年とも、12月末時点での空室率空室率（％）＝(地域内空室面積)÷(地域内貸室総面積)×100 空室率（％）＝(地域内空室面積)÷(地域内貸室総面積)×100 (単位：％）年　月千代田区中央区港　区新宿区渋谷区５区平均既存ビル新築ビル 1998 3.38 6.03 5.74 6.52 5.13 5.17 5.12 8.28 1999 3.54 6.19 6.17 4.88 4.09 5.04 5.06 2.45 2000 2.38 4.10 3.83 2.79 2.27 3.17 3.23 0.00 2001 3.14 4.75 4.51 3.77 4.28 4.03 3.86 11.23 2002 5.03 8.71 9.05 7.19 6.98 7.36 6.62 33.00 2003 6.94 7.71 9.49 8.81 7.34 8.12 8.17 7.28 2004 4.70 6.58 6.87 7.33 5.13 6.10 6.10 6.03 2005 3.22 4.38 5.51 4.11 2.95 4.22 4.24 3.36 2006 1.67 2.74 4.08 3.13 2.76 2.89 2.79 7.72 2007 1.59 1.82 4.02 2.81 2.88 2.65 2.60 4.08 2008 3.64 4.06 5.83 5.13 5.21 4.72 4.42 19.69 2009 6.20 6.89 9.63 9.38 9.84 8.09 7.78 22.67 (20,000～25,000円＋3,000円/坪) × (186坪×7＋75坪) × 12ヶ月＝ 380,052380,052～～462,672462,672千円千円都心５区オフィス空室率 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 千代田区中央区港　区新宿区渋谷区５区平均既存ビル新築ビル％

① 賃料収入の見込み

①

賃料収入の見込み

② 都心5区オフィス空室率

②

都心

5

5 区オフィス空室率

区オフィス空室率

※参考価格 ※賃料マーケットは弱含みで推移していることに留意空室率は上昇傾向にあり、また新築ビルだからといって空室率が低いとは限らない算出条件算出条件：：賃貸事務室部分賃貸事務室部分(186(186坪坪(618(618㎡㎡) ) ×× 66フロアフロア) ) ＋＋生活便利施設部分生活便利施設部分(297(297坪坪)) 賃料賃料月月20,00020,000～～25,00025,000円円//坪坪共益費共益費月月 3,0003,000円円//坪坪 (現在と比較した増加分)

(15)

13 賃料収入見込み 368,944～453,724千円－ 150,042千円 + 72,236千円＝ 291,138291,138～～375,918375,918千円千円 ○ 一時的に約66億円の支出が必要 ○ 継続的に収入が約2.9億～3.8億円増加するが、これはテナントが100％入居した場合であり、現在の空室率の状況をみれば、100％入居とならないリスクも相当高い ○ 一時的に約66億円の支出が必要 ○ 継続的に収入が約2.9億～3.8億円増加するが、これはテナントが100％入居した場合であり、現在の空室率の状況をみれば、100％入居とならないリスクも相当高い

③ 新築ビルで必要な不動産管理費

③

新築ビルで必要な不動産管理費

④ 移転後不要となる費用

④

移転後不要となる費用

現行ビルの不動産管理費が不要となる。

△

72,236

千円

3,000円 × 4,167.84坪 × 12ヶ月＝

150,042

千円

(※諸税・修繕費は考慮していない) 算出条件算出条件：：新ビル法定延床面積新ビル法定延床面積 14,740.0014,740.00㎡㎡（（4,458.854,458.85坪坪))--291.01291.01坪坪((駐車場部分駐車場部分)) 管理費管理費月月 3,0003,000円円//坪坪

(16)

Ｄ-２案

機構は他に移転し、現在地に新ビルを建築し全フロアを賃貸する

Ｄ

_-

２案

機構は他に移転し、現在地に新ビルを建築し全フロアを賃貸する

① 移転に係る費用

①

移転に係る費用

※OAフロア工事、家具・什器の新規買い替えはないものとする ※サーバー室等の特殊使用を除く ※単価は一定のモデルに基づく想定単価であり、詳細を検討していないことに留意

② 新ビルの建設費用

②

新ビルの建設費用

算出条件算出条件：：新ビル法定延床面積新ビル法定延床面積 14,740.0014,740.00㎡㎡（（4,458.854,458.85坪坪)) ※建築費には、設計費、予備費、近隣対策費を含む ※単価は一定のモデルに基づく想定単価であり、詳細を検討していないことに留意第4回検討会において検討を行った新築ビルを想定し試算新ビルの建築費を坪あたり1,1001,100千円千円と仮定し試算 1,100千円 × 4,458.85坪＝

_4,

_{4,904,735千円}

₉

_04,735

_千円

移転に係る費用(オフィス入居工事・通信工事・引越し費用等）を坪あたりの単価を150150千円千円と仮定し試算 1,367.52坪 × 150千円＝算出条件算出条件：：機構必要面積機構必要面積 4,520.744,520.74㎡㎡（（1,367.521,367.52坪坪)) 機構が賃貸している面積機構が賃貸している面積：：4,758.674,758.67㎡㎡（（1,439.501,439.50坪坪)) 移転に伴う賃貸スペースの節減（移転に伴う賃貸スペースの節減（55％）％）共益費共益費月月 3,0003,000円円//坪坪

205,128千円

20

20 5,

5,

128

128 千円

千円

(17)

15

③ 移転補償費用

③

移転補償費用

※新賃料については、同程度のビルに引越すと仮定し、三鬼商事株式会社ＨＰ「オフィス賃料の相場」より、2009年12月末の浜松町・芝・品川駅西口エリア大規模ビルの賃料相場15,863円/坪を参考価格とし、共益費3千円/坪を加算したものである。 ※単価は一定のモデルに基づく想定単価であり、詳細を検討していないことに留意

④ ビルの取壊しに係る費用

④

ビルの取壊しに係る費用

Ａ案一時的収入・支出の③に同じ。 243,301243,301千円千円 ※単価は一定のモデルに基づく想定単価であり、詳細を検討していないことに留意現ビルの入居団体が機構の都合で移転を余儀なくされるため、一定の補償を行う必要がある。 (ⅰ)仲介料補償補償月数(1ヶ月) × 新賃料(18,863円/坪) × 賃貸面積(140.29坪) ＝ 2,646,290円 (ⅱ)引越料補償単価（20,000円) × 賃貸面積(140.29坪) × 2回＝ 5,611,600円 (ⅲ)内装費保証単価（50,000円) × 賃貸面積(140.29坪) ＝ 7,014,500円

15,272千円

1

5

5 ,

,

272

272 千円

千円

①移転にかかる費用 205,128千円＋②新ビルの建設費用 4,904,735千円＋③移転補償費用 15,272千円＋④ビルの取り壊しに係る費用 243,301千円＝ △△55,,368368,,436436千円千円

(18)

① 賃料収入の見込み

①

賃料収入の見込み

※参考価格 ※賃料マーケットは弱含みで推移していることに留意横浜エリア (14,377円＋3,000円)/坪 × 1,367.52坪 × 12ヶ月＝

28

5

5 ,161

,161

千円

(11,969円＋3,000円)/坪 × 1,367.52坪 × 12ヶ月＝

245,645

千円

※賃料については、三鬼商事株式会社ＨＰ「オフィス賃料の相場」より2009年12月末の各エリアの価格を参考価格とした。

② 移転先で必要な賃料

②

移転先で必要な賃料

算出条件算出条件：：機構必要面積機構必要面積 4,520.744,520.74㎡㎡（（1,367.521,367.52坪坪)) 機構が賃貸している面積機構が賃貸している面積：：4,758.674,758.67㎡㎡（（1,439.501,439.50坪坪)) 移転に伴う賃貸スペースの節減（移転に伴う賃貸スペースの節減（55％）％）共益費共益費月月 33千円千円//坪坪 →(20,000～25,000円＋3,000円/坪) × (186坪×13＋75坪＋297坪) × 12ヶ月＝

770,040～937,440千円

770,040～937，440千円

－

21,044千円

＝

748,996

～

916,396

千円

算出条件算出条件：：賃貸事務室部分賃貸事務室部分(186(186坪坪(618(618㎡㎡) ) ×× 1313フロアフロア+75+75坪坪(248(248㎡㎡)) )) ＋＋生活便利施設部分生活便利施設部分(297(297坪坪)) 賃料賃料月月20,00020,000～～25,00025,000円円//坪坪共益費共益費月月 3,0003,000円円//坪坪

(19)

17

横

浜

市

748,996～916,396千円－ 285,161千円－ 150,042千円＋ 72,236千円

＝

386,029

～

553,429

千円

さいた

ま

市

748,996～916,396千円－ 245,645千円－ 150,042千円＋ 72,236千円

＝

425,545

～

592,945

千円

○ 一時的に約54億円の支出が必要 ○ さいたま市に移転した場合には、継続的に収入が約3.9億～5.9億円増加するが、これはテナントが100％入居した場合であり、現在の空室率の状況をみれば、100％入居とならないリスクも相当高い ○ 一時的に約54億円の支出が必要 ○ さいたま市に移転した場合には、継続的に収入が約3.9億～5.9億円増加するが、これはテナントが100％入居した場合であり、現在の空室率の状況をみれば、100％入居とならないリスクも相当高い

④ 移転後不要となる費用

④

移転後不要となる費用

現行ビルの不動産管理費が不要となる △△

72,236

千円

③ 新築ビルで必要な不動産管理費

③

新築ビルで必要な不動産管理費

3,000円 × 4,167.84坪 × 12ヶ月＝

150,042

千円

(※諸税・修繕費は考慮していない) 算出条件算出条件：：新ビル法定延床面積新ビル法定延床面積 14,740.0014,740.00㎡㎡（（4,458.854,458.85坪坪))--291.01291.01坪坪((駐車場部分駐車場部分))

資料２－１ 機構ビルのあり方について取り得る選択肢について

機構ビルのあり方について取り得る

選択肢について

第６回退職金機構ビルのあり方に関する検討会

H22.3.19

資料2-1

目次

目次



機構ビルのあり方について取り得る選択肢

・・・・・・・・・

１



機構の土地・ビル等の現況

・・・・・・・・・・

２



Ａ案

・・・・・・・・・・

３



Ｂ案

・・・・・・・・・・

６



Ｃ案

・・・・・・・・・・

７



Ｄ案

・・・・・・・・・・

10

Ａ案 土地を売却し、機構が別の場所に移転

Ｂ案 当面現在のビルの保有・使用を継続し、耐用年数経過後(10年後を目途)に

土地を売却し機構が別の場所に移転

Ｃ案 機構は別の場所に移転するが、土地・建物ともに保有し、現在の建物を賃貸

Ｄ案 建物を取壊し、新たな建物を建築し、賃貸

・D-1案 機構自らも入居

・D-2案 機構は移転

○

○

土地の時価

○

○

移転に係る費用

○

○

ビルの取り壊しに係る費用

○

○

移転補償費用

○

○

新ビル建設費用

○

○

賃料収入の見込み

○

○

現行の賃料収入

○

○

建物の耐用年数

○

○

空室率

○

○

移転先

検

討

事

項

検

検

討

討

事

事

項

資料２－１　機構ビルのあり方について取り得る選択肢について

Ａ案土地を売却し、機構が別の場所に移転

Ｂ案当面現在のビルの保有・使用を継続し、耐用年数経過後(10年後を目途)に

Ｃ案機構は別の場所に移転するが、土地・建物ともに保有し、現在の建物を賃貸

Ｄ案建物を取壊し、新たな建物を建築し、賃貸

・D-1案機構自らも入居

・D-2案機構は移転

土地

建物

拠点