長期修繕計画に基づく
大規模修繕工事の進め方
大規模修繕・設備改修を成功に導いた
管理組合にみる最重要ポイント３０
2
講師紹介：プロフィール
五十嵐 彰（いがらし あきら）
【所属】
・国土交通大臣指定
住宅瑕疵担保責任保険法人
住宅あんしん保証
開発営業部
大規模修繕保険事業課
元：一般社団法人
住宅瑕疵担保責任保険協会
事務局次長
・一般社団法人
日本マンション学会
マンション住環境まちづくり研究委員会
委員
・マンション長期保全推進協議会
事務長
【保有資格】
一級建築士、一級建築施工管理技士、住宅性能評価員、管理業務主任者、宅地建物取引士、
既存住宅状況調査技術者、損害保険登録鑑定人、工学修士
ほか
【業務経歴】
・建築設計、建設、不動産業、工事瑕疵保険と３０年以上にわたり、建築業界に従事。
・マンションデベロッパーにも在籍し、同グループ内の管理会社の技術指導や修繕計画策定、
事故対応など、マンション管理にも精通している。
・近年は、国交省の提唱する「中古住宅活性化事業」に関連する事業に従事、イベントやセミナー
講演を行いながら、消費者保護のセーフティネットとして制定された「瑕疵保険制度」の普及
のために活動している。
4
「限界マンション」 建物の最終形とは
「安心して暮らせるマンションライフとは・・・」
◎
入居する時、建物の最終形を考えたことがありますか？
「限界マンション」
にならないために
どのようなリスク管理を実践、準備していますか？
「限界マンション」
とは、高経年（築後
30年前後）
のマンションで、建物・設備の老朽化・陳腐化、
区分所有者・入居者の高齢化などが進行し、
空室・貸室の増大、管理費や修繕積立金の滞
納などが顕在化しており、適切な処置がなされ
ない『管理不全』に陥っている状態のマンション、
およびその予備軍となるマンションのことです。
【ポイント1】管理組合として意識するべきこと
Ａ：管理組合として自立する意識が必要
１．管理運営は、組合員のなすべきこと
「多忙・高齢」は言い訳にならない
２．「管理会社まかせ」では、本当の資産
管理はできないことを理解する
３．重要なことは、「情報・履歴の管理」
短期の輪番役員を止め、情報を引き継ぐ
6
Ｂ：建物のライフサイクルコスト（ＬＣＣ）
４．長期修繕計画の見直し提案
建物の状況把握と履歴確認は必須
５．管理会社まかせの改修プランの検証
安易なリプレイスはリスク増加の懸念
６．工事会社等の選定のコツ
自社保証を妄信せずに各種保険を確認
【ポイント2】管理組合として意識するべきこと
【ポイント3】管理組合として意識するべきこと
Ｃ：補助金、助成、減免、保険をうまく使う
７．補助金や助成の情報を整理する
公的補助の「うまい使い方」を情報収集
８．管理会社は自分の業務負担で判断
組合による自己分析が重要なカギ
９．今後、保険は適時見直しが基本
「情報収集・判断・検証・履歴の管理」
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【ポイント4】変わる意識～リスクに備える～
住宅の財産価値
⇒ 維持・向上
住宅の財産価値
⇒ 維持・向上
自分が暮せればよい ⇒ 家族・相続
自分が暮せればよい ⇒ 家族・相続
予期せぬトラブル
⇒ リスク管理
予期せぬトラブル
⇒ リスク管理
予期せぬ災害・犯罪
⇒ 防災・防犯
予期せぬ災害・犯罪
⇒ 防災・防犯
社会情勢・経済変化 ⇒ 資産管理
社会情勢・経済変化 ⇒ 資産管理
【ポイント5】修繕工事の場合のリスクの考え方
リスクの取り方・責任の所在の在り方が問われる
工事会社の責任 設計監理・コンサル会社の責任 管理会社の責任 施設管理者の責任「管理組合」のことです
施設管理者とは、
ソフト面
ハード面
責任に関する問題は、今後ますます明確化を求められる時代となりま
す。今回の⺠法改正法案は、ここがポイントです。標準管理規約改正
管理の問題
法的な問題
建築の問題
設備の問題
あるマンション管理組合理事会にて・・・
このようなやりとりがよくなされていますが、管理組合としてのリス
ク管理は⼗分ですか？
法律的に、皆さんは「施設管理者」
なのです！
つまり建物・敷地等の
「リスクに備えているか」の責任
が問われます。
（⺠法および区分所有法第３条）もしもの場合に備えて、今回の大規模
修繕では、工事業者さんにＰＬ保険や
完成保証、瑕疵保険などのリスク対策
を条件としてもらってはどうかしら？
でも、工事会社に全部を保証し
てもらうつもりでいるのに、わ
ざわざＰＬ保険や瑕疵保険を条
件とする必要はあるのかな？
10
大規模修繕工事前の管理組合で良くある話
建設工事保険
完成保証・工事完成保証人
修繕工事会社の保険・保証
修繕工事会社の保険・保証
保険契約者
■工事中の事故は
■建物の完成までは
共用部分の 汚損など （水漏れ被害） 専有部分の 汚損など （水漏れ被害）マンション
総合保険
請負業者賠償責任保険
施設賠償
責任保険
個人賠償
責任保険
5
年
2
年
10
年
生産物 賠償責任保険 工事業者の 瑕疵担保責任、 アフターサービス ○：工事完了後に発生した瑕疵の修補費用等 〈工事保険では補えない「修補費用等」をカバー〉 ○：偶発的に発生した場合 ×：工事のミス、欠陥の場合かし保険で対応
損害発生時のみマンション管理・改修に係る各種保険の関係
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【ポイント6】施工事故リスクに関する保険の例
①大規模修繕工事瑕疵保険（国⼟交通省認可）
○施工業者が竣工後、アフターメンテナンス保証期間中に破たんした場合の保証などを
想定した法律に基づく保険制度。国⼟交通⼤⾂指定の「住宅瑕疵担保責任保険法⼈」
が取り扱う保険で、工事会社が加入します。
※保険加入は任意です。
②請負賠償責任保険
○工事中、工事後に施工業者の責任により、⼈や、物に対する損害を与えた場合に被害者
の救済を履⾏できるように、⼀定⾦額を補償額とする保険に加入する保険です。
※保険加入は任意です。
③生産物賠償責任保険（ＰＬ保険）
○工事中に施工業者の責任により、⼈や、物に対する損害を与えた場合に、被害者の
救済を履⾏できるように、⼀定⾦額を補償額とする保険に加入するものです。
※保険加入は任意です。
組合のために工事会社に加入してもらうべき保険
組合のために工事会社に加入してもらうべき保険
「ある日、天井から水が・・・」
ー 屋上部分からの雨漏り ー
③施工が原因
〇 屋上部分補修費 ： 補償対象 〇 共用・専有部の補修費 ： 補償対象 × 家財・財物の補償 ： 補償対象外①偶発的事故が原因
〇屋上部分補修費 ： 補償対象③「瑕疵保険」
③「瑕疵保険」
① 「マンション火災保険」
① 「マンション火災保険」
保険加入者：工事会社
保険加入者：管理組合
②施工が原因
× 屋上部分補修費 ： 補償対象外 〇 共用・専有部の補修費 ： 補償対象 〇 家財・財物の補償 ： 補償対象②「工事（ＰＬ）保険」
②「工事（ＰＬ）保険」
保険加入者：工事会社
★注意 ： 雨漏りによる共用・専有部の補修費 や家財・財物は施設賠償責任保険・個人賠 償責任保険の補償対象です。 屋上部分の破れ ★注意 ： 工事会社が倒産の場合、補償は 適用されません。 ★注意 ： 工事会社が倒産等の場合は、管 理組合が瑕疵保険法人に対して直接保険 金請求できます。【ポイント7】マンションに係る「３つの保険」の役割
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新設住宅着工戸数の推移
出典 国土交通省ＨＰ 掲載資料から一部抜粋16
マンションのストック戸数の推移
出典 国土交通省ＨＰ 掲載資料から一部抜粋築後３０年～５０年マンションの推移
出典 国土交通省ＨＰ 掲載資料から一部抜粋18
どうなるマンションライフ
『マンション総合調査』に見るリスク
平成２５年度マンション総合調査結果
戸当たりの修繕積立金の額
平成２５年度の月／戸当たり修繕積立金の
額の平均は１０，７８３円。
これでは現実には積立不足をおこしやすい。
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戸当たりの修繕積立金の額
平成２５年度の月／戸当たり修繕積立金の
額の平均は１０，７８３円に対して、
想定必要修繕積立金：１３，７００円／月・戸
と考える状況になってきています。
また、これらの金額は施工トラブルへの対応
費用は見込まれていません。
管理費等の額に対する意識
平成２５年度の月／戸当たり修繕積立金の
金額の妥当性については「不足している」が
１６％で、危機管理意識が低いと考える。
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取り組むべき課題 「見直し」
そして、その他のアンケート結果でも・・・
・長期修繕計画で算出された必要額に基づき
決めた（７５．９％）
しかし、取り組むべき課題としては・・・
・「長計の作成又は見直し」（３４．４％）
・「修繕積立金額の見直し」（２７．１％）
となっている。
管理費等の滞納戸数割合
平成２５度は管理費等の滞納が発生している
マンションの割合は減少。滞納が発生してい
ないマンションは５６．１％となっている。
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管理費等の滞納戸数割合
平成２５年度の月／戸当たり修繕積立金の
額の考え方は全戸で３０年間の積み立て
全戸でなく、約４４％は未収金となりながらの
修繕積立金と考えると危機感があるはず。
また、これらの金額は施工トラブルへの対応
費用は見込まれていません。
理事会の開催状況
「月に１回程度開催している」（４８．５％）
「２カ月に１回程度開催している」（２０．７％）
となっており、組合の約半数は活動がおろそか。
管理規約や運営について理解を示す一方、
その参加活動は良い方向に向いていない。
結局、「時間」と「手間」を掛けられる自営業者や定年退職後
以降の年齢層に頼るしかない。
また、これらの解決策を見いだせないまま、実際は、管理会社
に委ねる傾向が強い。
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トラブルの発生状況
依然、トラブルを抱えるマンションは６５．６％
トラブルの主な原因は「人」と「物＝金」。
長期修繕計画について考える
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【ポイント8】管理組合として何が大切か
≪長期修繕計画とは≫
マンションの良好な維持保全のために新築竣工後から２５～３０程度
の修繕計画を策定したもの。
そして修繕積立金の月額（年額）算定もこの計画が基本。
≪長期修繕計画は５年程度ごとに見直しが必要≫
・建設物価、労務費等の高騰
・経年に伴う各所の小修繕の増加
・消費増税等
・修繕積立金の初期設定問題、段階的値上げの困難
・定期点検費、法令点検費、日常管理費等の負担対応
高齢化の進む組合では大幅な
値上げは現実てきでない。
高齢化の進む組合では大幅な
値上げは現実てきでない。
管理費・修繕費の支出低減
保険・リスクの見直し
【ポイント9】管理組合として何が大切か
１．なぜ修繕積立金が足らなくなるのか？赤字マンションが
増加中
マンション管理組合の会計は大きく分けて「管理費会計」と「修繕積立金会計」で
ある。「管理費会計」の赤字は、消費増税・電気料金引き上げ・設備点検費用な
ども引き金になっている。
２．最初の「長期修繕計画」の予算が認識を甘くさせている
修繕積立金会計の赤字は、分譲時に設定されている修繕積立金の金額が低く
抑えられているにも関わらず、修正できていないままで大規模修繕工事を迎える
ことになる。売買契約時の重説の時の説明だけでは、管理費などの金額しかわ
からないので、１０年後、２０年後にどうなっているかは判断できない。
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【ポイント10】管理組合として何が大切か
３．管理会社まかせで予算超過に！
確かに住宅も劣化するので、定期的な修繕は必要。管理会社の中には杓子定
規に「
10年経ったので、そろそろ大規模修繕の準備を」という提案を出す会社も
ある。大切なのは、現状の劣化の度合いを見極めることである。
「今、本当に大規模修繕工事をすべきなのか？」まずはそこからスタートすべき。
４．赤字マンションにならないため、長期的観点から大規模
修繕を検討
赤字マンションになってしまう原因はいろいろあるが、最大の原因は「管理組合
が自立していない」ということに尽きる。まず「組合業務は他人事」のような「自分
のことだけ主義」から脱却して、皆の資産について「現状把握」と「適切な維持管
理とは何か」を考える必要がある。
【ポイント11】適正管理のために備えるべきこと
火災（地震）保険・瑕疵保険等のリスクの確認
火災（地震）保険・瑕疵保険等のリスクの確認
組合内のコミュニティ形成を図る
組合内のコミュニティ形成を図る
日常の維持管理状況の把握と見直し
日常の維持管理状況の把握と見直し
法令点検・アフターサービスの確認
法令点検・アフターサービスの確認
長期修繕計画の確認と見直し
長期修繕計画の確認と見直し
大規模修繕工事の進め方チェック
大規模修繕工事の進め方チェック
32
【ポイント12】管理組合が行うこと①--現状確認
2
1
物件情報の確認と問題点のあぶり出し
3
維持保全の内容を把握、検討する
現状、管理会社へ依頼している日常の管理業務を知る
加入している保険、アフターサービス保証等を確認する
保守点検（法令点検含む）状況、小修繕状況、未補修について整理する
保守点検（法令点検含む）状況、小修繕状況、未補修について整理する
4
長期修繕計画と修繕積立金の状況を確認する
長期修繕計画の見直し、修繕積立金の不足・滞納はどうかを確認する
【ポイント13】管理組合が行うこと②--改善
2
1
無駄な業務を依頼していないか、必要以上に費用がかさんでいないか
3
必要な点検費用、実施した小修繕の内容をチェック
管理会社との業務委託契約内容を見直す
火災（総合）保険、アフターサービス保証等の見直し
保守点検（法令点検含む）は確実に実施されているか、小修繕は適切か
火災保険は高い。見直しできる点のチェック、保証の内容はなにか
4
建物に合った長期修繕計画、修繕積立金の不足等を検討
修繕計画をいかに実施するか、修繕積立金の値上げは必要か確認する
34
長期修繕計画の見直し
～大規模修繕工事を成功させるために～
経年における補修・修繕・改良の概念図
大規模修繕１回目 （１２～１５年目） 大規模修繕２回目 （２４～３０年目） 大規模修繕３回目 （３６～４５年目） 改 良 改 良 改 良 修 繕 修 繕 修 繕 補 修 補 修 補 修 劣 化経
年
性
能
初期性能
今日の一般的住宅水準
社会の変化等により向上
していく水準
出典：「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」（国土交通省）36
【ポイント14】 マンションにおける修繕工事項目の事例
長期修繕計画を作成するにあたり、
主な修繕工事項目
として
１９の
項目
があげられます。
建築関係
：①仮設工事、②屋根防水、③床防水、④外壁塗装等、
⑤鉄部塗装等、⑥建具・金物等、⑦共用内部
設備関係
：⑧給水設備、⑨排水設備、⑩ガス設備、⑪空調・換気設備、
⑫電灯設備、⑬情報・通信設備、⑭消防用設備、⑮昇降機
設備、⑯機械式駐車場
外構その他
：⑰外構・付属設備、⑱調査・設計・監理、⑲長期修繕計画
策定
建物の経年劣化と修繕コストの関係（事例：45戸）
（公財）マンション管理センターＨＰ掲載：長期修繕計画と修繕積立金の参考例抜粋問題点
通常、修繕計画には不慮の事故やトラブルは見込まれていません！
積立金：13700円／月・戸 積立金：10000円／月・戸 工事費：576万円／戸 工事費累計：2億6千万円 築10年目 築20年目 築30年目 債務超過 一時金 100万円／戸【ポイント15】 ライフサイクルコストと債務超過リスク
第１回大規模 修繕 第１回立駐取替・EVメンテ 第２回大規模修繕 第１回ＥＶ取 替・設備改修38
【ポイント16】 マンションにおける修繕周期の目安
修繕部位 部材等 補修等対応 取替等対応 屋 根 露出防水（アスファルト、塩ビシート、塗膜防水等） 10年～ 12～15年 アスファルト防水コンクリート押エ（ルーフバルコニー等） 10年～ 20～30年 傾斜屋根（アスファルトシングル葺、化粧スレート板葺） 10年～ 20～25年 傾斜屋根金属板葺（カラーアルミ、カラーステンレス） 10年～ 25～30年 外 壁 コンクリート、モルタル塗り 10～15年 － タイル貼り 10～15年 30年～ シーリング － 10～15年 床等 ウレタン塗膜塗り 10～15年 － タイル貼り 10～15年 30年～ バルコニー スチール（鋼製）手すり、金属手すり、金物物干しなど 5～7年 25～35年 外部建具 住戸玄関扉（ＳＤ等） 10～15年 25～35年 アルミ製建具（ＡＤ・ＡＷ等） － 30～40年 （出典参考：(独)住宅金融支援機構ホームページより抜粋）マンションにおける修繕周期の目安
修繕部位 部材等 補修等対応 取替等対応 電気設備 照明器具（屋内共用灯等） － 15～20年 照明器具（屋外共用灯等） － 12～18年 引込開閉器盤、分電盤 － 20～30年 オートロック等防犯装置 － 12～18年 インターホン設備 － 15年～ インターネット設備 － 15年～ テレビ 受信装置 テレビアンテナ、ブースター、分配器、テレビケーブル － 12～20年 給水設備 コンクリート受水槽内防水 10～15年 － ＦＲＰ製受水槽、ＦＲＰ製高架水槽 － 20～25年 給水等ポンプ類 － 12～18年 水道用亜鉛めっき鋼管（ＳＧＰＷ ※白ガス管のこと） 15～20年 25～35年 水道用硬質塩化ビニルライニング鋼管(SGP－ＶＡ・ＶＢ・ＶＤ) － 15～20年40
マンションにおける修繕周期の目安
修繕部位 部材等 補修等対応 取替等対応 排水設備 排水用亜鉛めっき鋼管（ドレネジ継手） － 20～30年 排水用硬質塩化ﾋﾞﾆﾙﾗｲﾆﾝｸﾞ鋼管（排水鋼管可とう継手(ＭＤ継手) － 20～30年 硬質塩化ビニル管(ＶＰ)、耐火二層管(排水用塩化ビニル管継手) － 30年～ 排水用タールエポキシ塗装鋼管（ＭＤ継手） － 30年～ 集合管工法の鋳鉄管または硬質塩化ビニル管 － 30年～ ガス設備 屋外ガス管 － 20年～ 屋内ガス管 － 30年～ 昇降設備 エレベーター （改修等対応：かご内装） 10～15年 30年～ 消防用設備 屋内消火栓ポンプ － 20年～ 屋外埋設消火管 － 20年～ 屋内消火管 － 30年～ 自動火災報知器配線 － 30年～マンションにおける修繕周期の目安
修繕部位 部材等 補修等対応 取替等対応 機械式駐車場 外装 4～6年 20年～ 駐車用パレット 10～12年 20年～ 外 構 路面舗装 10～15年 30年～ ネットフェンス等 － 15～20年 金属製柵 － 20年～ 標識類 － 10～25年 ベンチ、遊具等 － 10～25年 自転車置き場（鋼製） 10～15年 20年～ その他 集合郵便受け、宅配ＢＯＸ等 10～15年 10～25年１．専用床面積当たりの修繕積立金の額
【ポイント17】修繕積立金の額の目安
42
（出典：国土交通省修繕積立金ガイドライン）（算出式）
Ｙ＝ＡＸ（＋Ｂ）
Ｙ：マンションの修繕積立金の額の目安（前頁の表）
Ａ：専有床面積当たりの修繕積立金の額
Ｘ：マンションの専有床面積（㎡）
（Ｂ：機械式駐車場が有る場合の加算額）
＊駐車場の維持管理・修繕工事費や駐車場使用料について、管理費や修繕積立金と区 分して経理している場合など、機械式駐車場の修繕工事費を駐車場使用料収入で賄う こととする場合には、「機械式駐車場が有る場合の加算額(B)」を加算する必要はあ りません。（例）10階建て・建築延床面積8,000㎡のマンションの専有面積80㎡の住戸
の場合
目安の平均値
80㎡×202円／㎡・月 ＝ 16,160円／月
目安の幅
80㎡×140円／㎡・月 ＝ 11,200円／月から
修繕積立金の額の目安
２．機械式駐車場が有る場合の加算額
（出典：国土交通省修繕積立金ガイドライン）（算出式）Ｂ＝機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費（上表）×台数×
住戸の負担割合
（例）2段（ﾋﾟｯﾄ1段）昇降式機械式駐車場が50台分、住戸の専有床面積80㎡、
マンション全体の専有床面積の合計が6,000㎡（負担割合が80／6,000）
の場合
7,085円×50台×80／6,000 ＝ 4,723円
修繕積立金の額の目安
44
【ポイント18】専有部分と共用部分の区分を理解する（単棟型の場合）
窓枠・窓ガラスは専有部
分には含まれない
46
マンションにおける専有部分と共用部分の区分（単棟型の場合）
48
マンションにおける専有部分と共用部分の区分（単棟型の場合）
50
団地型、規約等の定めによる専有部分と共用部分の区分の例
（出典：(公財）マンション管理センター作成資料）住棟形式
区分
区分内容の意味
団地型マンション 団地共用部分 全棟の所有者の共用部分（例 集会室、駐車場など） 棟共用部分 その棟の所有者のみの共用部分 複合用途型マンション 全体共用部分 住宅部分と店舗部分の両者の共用部分 住宅一部共用部分 住宅部分の所有者のみの共用部分（例 住宅部分エントランスなど） 店舗一部共用部分 店舗部分の所有者のみの共用部分（例 店舗用廊下、通路など）◆団地型マンションと複合用途型マンションの共用部分について
部位
天井・壁・床・建具
電気設備
給排水
衛生設備
ガス設備
その他
規約等により 取り扱いを定 める部分 ・外装建具（玄関ドア 内側の仕上げ） ・建具枠、ガラス ・錠、チェーン ・網戸 ・浴室の防水 ・電気温水器 ・ブレーカー ・防災感知器 ・各戸メーター ・給水枝管（横引 管）の一部 ・排水枝管（横引 管）の一部 ・下階天井の排 水枝管 ・ガス給湯器 ・ガス枝管の一部 等 ・インターホン親 機（住戸用） ・インターホン子 機（共用玄関が オートロックや 防災設備と関 連する場合）◆規約等により管理区分を定める部分
住宅設備に関する専有部分と共用部分の区分の例（単棟型の場合）
部位
天井・壁・床・建具
電気設備
給排水衛生設備
ガス設備
その他
明快な 専有部分 ・住戸の内装（間仕 切り壁、下地、仕上 げ、内装建具）等 ・コンセント ・テレビ端子 ・住戸内配線 ・電話端子 ・住戸内配管等 ・衛生器具、水栓、 蛇口 ・排水トラップ ・給水枝管（横引 管）の一部 ・排水枝管（横引 管）の一部 ・ガス器具 ・ガス栓 ・ガス枝管の一部 等 明快な 共用部分 ・躯体と外装 ・外装建具（玄関ドア 本体、枠、外部仕 上げ） ・共用施設の内装、 設備 ・バルコニーに付随 するもの ・面格子 等 ・電気室（電気事業 者に貸与される ケースが多い） ・機械室 ・ＭＤＦ、配電盤、 端子盤 ・パイプスペース ・共用配線、共用 配管 ・アンテナ ・受水槽、高架水 槽、ポンプ ・給水立管(本管) ・排水立管(本管) ・通気管 ・共用水道 メーター ・敷地内埋設管 ・共用ガス メーター ・ガスガバナー室 (ガス事業者に 貸与されるケー スが多い) ・ガスメーター ・共用廊下電灯 ・集合郵便受箱 ・非常用釦 ・住戸専用門扉 ・共用玄関の オートﾛｯｸ親機 ・トランクルーム 第三者の 管理部分 ・変電設備（キュー ビクル） ・電気メーター（電気◆住戸設備に関する所有区分
（出典：(公財）マンション管理センター作成資料）52
大規模修繕工事の進め方
【ポイント19】大規模修繕工事の進め方のポイント
１．良好なコミュニティ形成がなされていること。
⇒理事同士のもめごと、誹謗中傷が起こる環境では危険。
２．管理会社、パートナーとの十分な情報共有。
⇒建物の現状、修繕履歴等をしっかり把握することこそ重要。
３．情報がすみやかに公開されていること。
⇒理事会、専門委員会等で重要なことを決定すると疑われる。
４．民主的で公平であること。
⇒アンケートや総会決議等で段階を踏んで合意形成を図ること。
５．分かりやすく説明されること。
⇒専門用語が並び、理解されないまま進むと後で苦情を生む。
６．広報の周知徹底化。
54
【ポイント20】大規模修繕工事の主な流れについて
段階
時期
管理組合の役割
総会決議等イベント
計画準備 １２か月前 ・組織作り ・劣化診断の実施（アンケート調査実施含む） ・修繕実施方法の検討 （設計監理方式、責任施工方式、その他） ・パートナーの検討 ・専門委員会の設置決議総会 ・劣化診断実施決議総会 ・修繕実施方法決議総会 ・コンサルタント業務委託契約締結決議 （設計監理方式の場合） 計画の具 体的検討 ６か月前 ・施工範囲、施工仕様の検討 ・実施時期の検討 ・概算による資金計画の検討 ・瑕疵保険等の各種保険条件化の検討 ・見積依頼会社の決定方法の検討（公募等） ・施工会社決定方法の検討（随意特命・競争 入札・見積合わせなど） ・修繕計画案説明会（組合員へ説明） ・修繕計画案の決議総会 （※左欄検討事項について） 計画実施 ３か月前 ・見積依頼書（入札要項書）等の作成 ・見積依頼 ・見積書、入札要項資料の受領 （見積書、実績表、会社概要、保証内容、経営 審査結果通知書など） ・見積比較表、会社比較表等の作成 （見積合わせ方式、競争入札方式の場合） ・資金計画検討（積立金・借入・一時徴収等） ・見積書等の開札（公開） ・現場説明会（公開ヒアリング） ・修繕実施決議 （※左欄検討事項について）大規模修繕工事の主な流れ（１２カ月前～工事着工～竣工引渡し）
【ポイント20】大規模修繕工事の主な流れについて
段階
時期
管理組合の役割
総会決議等イベント
施工前 準備 １か月前 ・工事請負契約の締結 ・借入申込、一時徴収金の手続き確認 ・一時移動する駐車場等の契約締結 ・その他工事実施のために必要な契約締結 ・契約内容の確認 ・居住者工事説明会（賃借人を含む） ・駐車場抽選会等の実施 工事着工 実施 工事期間中 ・近隣挨拶 ・工事費支払い（着手金、中間金等） ・工事実施対応（工程検査、定例会議等） ・工事中の問題対応（トラブル・予算調整等） ・変更等の工事費調整検討（契約巻き直し） ・定期報告、説明会（組合員へ説明） ・臨時総会等 （※左欄変更対応等ある場合） ・臨時総会（契約変更等） 竣工 引渡し 工事竣工 ・完成前のアンケート調査対応 ・完成検査 ・手直し工事対応 ・工事費の実数精算確認 ・アフターメンテナンス等の保証内容の確認 ・竣工図書の精査、整理、保管 ・工事費支払い ・長期修繕計画の見直し ・各種契約の終了（駐車場等） ・日常管理への移行、注意点周知等 ・居住者工事説明会（賃借人を含む） ・竣工式、式典等の開催 ・修繕工事完了報告 ・決算承認決議 ・専門委員会等の解散、継続対応大規模修繕工事の主な流れ（１２カ月前～工事着工～竣工引渡し）
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建築工事の主な内容
躯体改修工事
外壁、共用廊下、階段、バルコニー等のコンクリート壁、上げ裏（軒天）、手すり壁、庇
等の劣化・損傷個所の修繕。
外壁仕上げ工
事
外壁、共用廊下、階段、バルコニー等のコンクリート壁、上げ裏（軒天）、手すり壁、庇
等の吹付塗装面の塗装、タイルの劣化・損傷個所の修繕。
シーリング工事
サッシ廻り、コンクリート打継目地、ＰＣ板目地、開口部廻り、庇等入隅部、金物端部等
のシーリング材の劣化部の打ち替え。
屋根防水工事
勾配屋根、陸屋根、屋根庇、階段等出入り口庇の防水層の劣化・漏水等における躯
体修繕および防水層の修繕・全面改修。
床部分改修工
事
共用廊下、バルコニー、階段室等の床・庇・梁型天端等の防水改修。長尺シート等の
保護シート防水工事。
鉄部・アルミ部
等塗装工事
屋上、共用廊下、バルコニー、階段室等そのほか自転車置き場等の工作物における
鉄部（建具）、またはアルミ部・ステンレス部の塗装塗り替え・補修。
ドア・サッシ改修
工事
住戸ドア及びパイプスペース・メーターボックス扉の塗装塗り替え、取替え、付属金物
の取替え。サッシ及びサッシ廻り付属金物の修繕・取替え、面格子、窓手すり、防犯雨
戸等の取替え。
【ポイント21】 マンションにおける修繕工事項目の事例
【ポイント22】 計画準備 ： 調査診断段階のポイント
計画準備段階のポイント
～調査診断～
修繕の必要
性確認
・長期修繕計画に基づくか、事故補修、管理会社の提案によるなど、まずは
建物の修繕実施が必要などうかを確認する。「修繕する」ことを前提とする固
定観念を取り払い、
「大規模修繕工事を実施すべきか」ということを検討する。
組織づくり
・修繕を行うために、理事会の
諮問機関として専門委員会
（修繕委員会）を組
織する。
建物・設備の
状況把握
・修繕を検討するにあたっては、
「居住者へのアンケート」の実施
が重要。これ
により劣化状況や改修要望等の把握を行い、組合員の合意形成に役立てる。
外部パート
ナー
の検討
・大規模修繕工事は、多大な費用と準備期間を含めると２～３年もかかる事
業である。これを成功させるために、
外部パートナーの協力
を得ることも検討
する。どの段階でどんな専門家の協力を得るかについて組合員の中であらか
じめ検討が必要である。
58
【ポイント22】 計画準備 ： 調査診断段階のポイント
計画準備段階のポイント
～調査診断～
準備すべき
情報
・これまでの
修繕履歴（大規模、小修繕、リフォーム、改修）
・これまであった問合せ、要望事項
・修繕等に関するデータ、
補修材料等の在庫状況
調査診断の
確認、検討
・専門家に調査診断を依頼
・
調査診断の結果報告を確認
、劣化状況を確認する
建物・設備の
状況把握
・修繕するべき範囲を検討、選定
（専門家が決めるのでない）
・予算とかかる費用との収支を検証
（積立金を使い切らない）
・最優先事項、取り止めるべき事項を選定しておく
注意点
・過去に大規模修繕を実施している場合、建物劣化を延命するためにハイス
ペックな材料や工法を採用しているのに、その情報が引き継がれておらず、
また同じ部位を修繕をされてしまうと折角かけたコストが無駄になってしまう。
それほど劣化していなくても「まとめてやったほうがいいから」という理由で改
修工事に含めてしまうなども無駄である。
【ポイント23】 計画の具体的検討 ： 施工範囲選定段階のポイント
計画の具体的検討階のポイント
～修繕計画・施工範囲の選定～
よくある選定
ポイント
（予算と劣化
状況による）
・外壁タイル改修で、
貼り替えるタイル
は既製品か製作するか。
・タイル剥離状況からどこまで貼り替えか。
・外壁等の
シーリング改修
の範囲を全体とするか、漏水の危険
性が高い部分のみとするか。
・バルコニー、廊下の床仕上げの長尺シートを貼り替えるか。
・
屋上防水改修を大規模修繕工事で行うか、時期をずらすか。
・防水改修をパラペットのみ、平面はトップコートのみとするか。
・
鉄部等塗装
はどの範囲とするか（玄関・共用戸、設備関係等）
・エントランスや付属建物等をどこまで補修するか。
・
性能向上改修
（バリアフリー、ＬＥＤ照明等）をどこまで行うか。
・工事に必要と思われるものはすべて見積取得しておく。
・工事費には
「予備費」と呼ばれる余力
を残して発注する。しかし、予備費を
全て使い果たすような計画はＮＧ。
事前に組合
員へ周知す
る事項
・バルコニー、ルーフテラスなどの荷物の整理、植木等の移動。
・施工中の作業で汚れる恐れのある物や場所の利用制限。
・建材、資材置き場、現場事務所設置による子供の安全確保。
・駐車場移動、住戸の出入り動線の不自由などへの理解。
60
【ポイント24】 計画の具体的検討 ： 決定段階ごとのポイント
総会決議におけるポイント
総会決議におけるポイント
１．大規模修繕工事を行う主旨を確認してもらい、実施する。
２．修繕積立金（予算）と修繕計画の状況を理解してもらう。
３．内容については理事会・修繕委員会等に一任してもらう。
４．設計会社、工事会社の選定方法を理解してもらい、１社
に絞り込むまで理事会等に一任してもらう。
５．工事実施範囲や組合員が受ける影響をしっかり理解して
もらうこと。
【ポイント25】 設計者・コンサル等を公募する時の条件設定について
設計監理者・コンサルタント等
を募集する時の
≪募集要件≫
のポイント
マンションの概要 ・発注者情報、物件所在地、構造、規模、建築年月日（新築時）、工事予定（希望着工時期） 応募条件の例 ・地元または同一経済圏に本支店を置いていること。 ・建築設計および工事監理を専門とする建築士事務所登録のある会社であること。 ・工事監理者は、一級建築士資格者とする。 ・業務実績として、マンション大規模修繕工事の設計・工事監理業務実績が直近３年間で４件以 上あることなど設定。 ・施工会社または各種材料メーカーと関連のない会社または設計事務所であること。 （施工会社等で設計・監理を業務とする会社を不可とする事例もある） ・建築士事務所賠償責任保険または建築家賠償責任保険、建築士賠償責任保険等の加入。 ※最近は、業務実績に施工会社名を加えたリストを求めるケースもある（談合対策）。 設計工事監理 業務内容 ・調査診断業務、・長期修繕計画書見直しおよび作成業務、・改修設計および工事予算書作成 業務、施工会社選定補助および資料作成業務、・工事監理業務、・竣工後の定期調査および 瑕疵調査業務、・補助金申請補助業務など 提出書類（2部程度） 問合せ先・郵送先 ・各業務の見積書（別途要項詳細指定する場合もあり）、・会社概要および代表者経歴書、・業 務実績表、・協力体制（業務ネットワーク）⇒倒産・緊急時に備えるため。 ・書類は封印の上、各２部を理事長（理事会、修繕委員長など）に郵送させる。管理会社に集め させることもよくあるが、その場合、必ず開封は理事会等の場で行うこと。 ・連絡先、郵送先、送付方法等を明記。※管理組合理事長や事務室あてが多い。 募集期間 その他 ・募集期間は、２週間前後を設定する。※締め切りがあるため時間まで設定しておく。 ・関係者への直接的な営業活動などを禁止する文面を入れ、失格事由とする。62
【ポイント26】 工事会社を公募する時の条件設定について
工事会社
を見積参加の募集する時の
≪募集要件≫
のポイント
工事の概要 ・発注者情報、工事名称、物件所在地、設計監理者の有無、構造、規模、建築年月日（新築時）、 工事予定期間、工事内容（別途、詳細要項や工事仕様書の提示必要） 応募参加条件の例 ・地元または同一経済圏に本支店を置いていること。 ・会社設立年数（10年以上など）、建設業許可（一般、特定）の指定。 ・資本金の設定（3000万円、5000万円、１億円以上など）。 ・過去３年間の実績（2000万円以上の改修案件を５件以上など） ・経営事項審査総合評価値（Ｐ）建築一式７００点以上、経審（Ｙ）７００点以上など。 ・現場代理人は常駐、改修実績が直近５年間で３件以上の経験があり、一・二級建築士または １・２級建築施工管理技士。 ・過去に管理組合等と訴訟等を起こした案件が無いこと。 ・過去の受注案件で施工中の重大な事故、死亡事故の無いこと。 ・法令違反等による行政処分を受けていないこと、反社会的勢力と関わりがないこと。 提出書類（2部程度） 問合せ先・郵送先 ・見積参加申込書、建設業登録許可証写し、会社概要、技術者名簿 ・過去３年間の決算書類、過去３年間の修繕工事実績 ・最新の経営事項審査通知書写し ・現場代理人の略歴書および施工実績 ・連絡先、郵送先、送付方法等を明記。※管理組合理事長や事務室あてが望ましい。 ・設計事務所等へ送付させることもあるが、その場合、必ず開封は理事会等の場で行うこと。 ・問合せ先から工事会社等の参加希望者へ入札要項書を配布する。 募集期間 その他 ・募集期間は、２週間前後を設定する。※締め切りがあるため時間まで設定しておく。 ・関係者への直接的な営業活動などを禁止する文面を入れ、失格事由とする。 ・提出書類は返却しない旨を記載。※入札要項書には、発表日等の詳細を記載しておく。【ポイント27】 設計監理者・工事会社の選定時のポイント
設計監理者・工事会社選定時の
≪現場説明会・ヒアリング≫
のポイント
ヒアリング時 ・１社あたり２０～３０分程度が一般的。工事会社のプレゼンでは、営業マンが進行する場合が ほとんど。同席する工事担当者が自信をもって質疑対応できない会社は、工事中のトラブル 対応も不親切になりがちと心得る。工事会社の社内における技術スタッフの発言力、行動力が 現場の品質を決めるといっても過言でない。 過去の実績 ・物件の実施年月、名称、所在地、規模、設計監理者氏名または施工業者名の記載された実績 表を取得し、内容を確認する。 ・実績によって工法の熟慮や居住者への配慮、トラブル対応に差がでる。また同じ施工者ばかり が設計監理実績にあがっている場合は、工事監理者に甘さがでる場合があるので、他の実績 物件を見に行くとよい。 経営状態 ・工事会社は過去３カ年分の決算書を提出してもらい、内容を確認する。 ・経営状態が悪いと工事途中の倒産や保証書にある保証期間が担保されなくなる。 ・キャッシュフローの状態、本業以外の借入が大きいなどには注意する。 居住者への配慮 ・ヒアリング時にどのような配慮、工夫を想定しているかを確認する。 ・住みながらの工事のため、居住者への配慮がなされているかどうかが重要。 調査・検査の方法、 体制について ・調査方法、検査方法、業務体制がどのようなものか具体的に確認する。 ・重要なことは、専門用語を並べたてて、管理組合への十分な理解を得ないまま進めるような手 法には注意が必要。「明快さ、分かりやすさ」というシンプルな観点で判断すること。 担当者の人柄 ・設計監理者は概ね２年以上、施工業者（現場代理人等）は３カ月以上顔を合わせるため、人柄 や相性など、一緒に工事を完成させられる人物かを考える。工事現場で生活する居住者への 配慮をした改修設計、改修計画を計画し、進められるかがポイント。64
【ポイント28】 計画の具体的検討 ： 会社選定段階のポイント
会社選定時における心構え
会社選定時における心構え
１．共通の仕様書、見積項目など
比較しやすい資料
とする。
２．
自社保証でなく、各種保険加入
によるリスク管理とする。
３．組合員推薦などもしっかり加え、
同一基準で査定
する。
４．選定方法、基準、比較結果は
公正・公平に公表
する。
５．
費用の高い安いだけで判断せず
、組合への配慮を重視。
６．修繕は続く。今回だけでなく
長期的観点で計画を判断
。
【ポイント29】 具体的検討～着工 ： 修繕実施段階のポイント
修繕を行うべきタイミングの判断と視点
修繕を行うべきタイミングの判断と視点
【安全性】
コンクリート、モルタルの割れ・落下。タイルの浮き・剥落。
多少のひび割れは鉄筋コンクリート造の場合、あ
る程度生じる現象であり、全てが緊急性の高いも
のではない。
しかし漏水を生じる原因となるひび割れ、クラック
は緊急性を要する。タイルやモルタルの浮きは目
視だけでは把握しきれないため、緊急性の判断が
難しい。
事故予防の観点から、一定の期間で修繕を予定
せざるを得ない場合も多い。
66
修繕を行うべきタイミングの判断と視点
修繕を行うべきタイミングの判断と視点
【環境性】
漏水の発生。屋上防水層の劣化、外壁目地等の劣化。
明らかな防水層の劣化、破断。各住戸のバルコ
ニー等のアンケート調査により漏水の危険性を確
認。
防水保証期間内であるから大丈夫とか、期間を過
ぎているから改修しないといけないということではな
い。
外壁目地（打ち継ぎ部、建具廻り等）の劣化、肌分
かれによる躯体内部や屋内への雨水の浸入の確
認。シーリングは部位によっても傷み具合は異なる。
【ポイント29】 具体的検討～着工 ： 修繕実施段階のポイント
修繕を行うべきタイミングの判断と視点
修繕を行うべきタイミングの判断と視点
【意匠性】
外壁塗装面の剥がれ、膨れ、白亜化。鉄部塗装の劣化、錆。
外壁塗装面の剥がれ、膨れは緊急性を要しないが、
躯体保護の観点からも放置すると良くない。
白亜化（チョーキング）は紫外線等の劣化や塗装材
の加水分解などにより「粉を吹いた」状態を言う。
緊急性を伴わないが塗料の劣化であり、美観上の
観点からも、塗り替えを予定する場合が多い。
鉄部の一部の錆は問題ないが安全性や機能性に
影響がでない時期で補修を予定することが必要と
なる。
【ポイント29】 具体的検討～着工 ： 修繕実施段階のポイント
68
修繕を行うべきタイミングの判断と視点
修繕を行うべきタイミングの判断と視点
【緊急性】
建物各部位にみる劣化事象の重要度について。
・躯体の鉄筋爆裂
⇒
重要度高
・バルコニー内壁等に生じた巣穴等
⇒重要度中
・雨掛かり部でない壁のセパ穴付近のひび割れ
⇒
重要度低
・雨掛かり部の開口部廻りのひび割れ
⇒
重要度高
・雨掛かり部の0.2㎜幅以下のひび割れ（挙動なし） ⇒重要度中
・雨掛かり部でない部分のひび割れ
⇒
重要度低
・雨掛かり部の高さ１ｍ以上の外壁タイルの浮き
⇒
重要度高
・雨掛かり部の高さ１ｍ以下の外壁タイルの浮き
⇒重要度中
・ﾊﾞﾙｺﾆｰ内部で高さ１ｍ以下の外壁タイルの浮き
⇒
重要度低
躯体維持
漏水防止
安全性
【ポイント29】 具体的検討～着工 ： 修繕実施段階のポイント
【ポイント30】 工事実施・竣工 ： 工事中～竣工段階のポイント
大規模修繕工事に着手～竣工
大規模修繕工事に着手～竣工
１．途中の仕様変更、施工範囲変更、
予備費の考え方
。
２．
組合行事
（定期清掃、植栽剪定、お祭りなど）の調整。
３．工事会社、管理会社との業務等の
調整窓口を明確化
。
４．工事中の
非協力的な居住者
への対応。
５．竣工式等段取り、検査方法、
実数精算方法
の取り決め。
６．アフターメンテナンス、
長期修繕計画見直し
等対応。
70
変わる消費者の意識
中古住宅をめぐる市況と変化
工事請負契約約款が変わる
工事請負契約約款が変わる
宅建業法改正で資産管理が変わる
宅建業法改正で資産管理が変わる
住宅関連税制や補助金が変わる
住宅関連税制や補助金が変わる
標準管理規約が変わる
標準管理規約が変わる
消費者意識・市場が変わる
消費者意識・市場が変わる
72
安心・安全な情報提供--適切な情報検索
株式会社住宅あんしん保証マンション管理組合の
お役立ち情報
優良な工事会社を
検索できます
契約書の変化
「マンション改修工事請負契約約款契約書」 が、
平成28年4月に刊行されました。
（１）平成２８年４月制定
（２）従前（平成２５年版）とともに
利用される目的で制定
（３）これまでの新築用の約款条文を
改修工事向けに編集しなおした
内容となっている
◎ 修繕工事の新しい契約約款
74
契約書の変化
（参考資料） ～住宅あんしん保証からのお知らせ～ ・大規模修繕工事瑕疵担保責任保険（有・無）が、 記載されました。 ・本保険の内容をご理解いただき、組合のために 保険加入することを役員の立場でご検討ください。 《住宅瑕疵担保責任保険法人 ㈱住宅あんしん保証 》「マンション改修工事請負契約約款契約書」 が、
平成28年4月に刊行されました。
刊行元 ： 民間（旧四会）連合協定工事請負契約約款委員会←※完成保証制度
←※瑕疵保険制度
←※監理者の有無
←※部分引渡し
変わる住宅政策（国策）--中古市場への取組
76
2017年 宅建業法改正の概要—管理組合への影響
中古住宅の質に対する安心の付与（インスペクションの流れ）
◎既存住宅の取引における情報開示を宅建業者に義務化
・物件売買時において建物状況調査（インスペクション）を実施するものの斡旋に関する説明
・買主への重要事項説明時にインスペクション結果の概要を開示（※調査は義務化でない）
※宅建業協会資料抜粋中古住宅の普及促進①--変化する取組み
2
1
物件情報の提供の充実
インスペクションのルール設定
3
瑕疵担保履行法に基づく保険の活用等
既存住宅売買瑕疵保険、リフォーム瑕疵保険の普及促進
買取再販における流通諸税の軽減等税制・金融支援の検討
消費者ニーズに対応できる不動産流通システムの整備
円滑な不動産取引のために必要な情報の蓄積と提供
不動産流通市場の活性化に向けた環境整備
出典78
中古住宅の普及促進②--変化する取組み（概要）
中古住宅の質に対する安心の付与
中古住宅・リフォーム市場の透明性・信頼性向上
住宅ストックの活用
・
インスペクション
技術の開発・高度化と保険制度における活用
・
瑕疵保険
の商品ラインナップの更なる充実
・不動産関係情報ストックシステム（不動産総合データベース）の試行運用
・
インスペクション
の活用等宅建業者に求められる中古住宅取引モデルの検討
・所有者等による住宅の適切な維持管理を促進するための方策の検討
・
インスペクション
の活用等宅建業者に求められる中古住宅取引モデルの検討（再掲）
・住宅リフォーム事業者団体登録制度の適正な運用
・買取再販事業に係る
不動産取得税の特例措置の創設
（H27.4～H29.3）
・
税制特例措置の延長
、周知及び活用促進
・住宅金融支援機構の融資保険により、高齢者の住み替えのためのリバースモーゲージ型民
間住宅ローン供給支援
・住宅金融支援機構のフラット35の対象拡充により、リフォーム一体型ローンの供給を支援
出典 中古住宅市場活性化ラウンドテーブル報告書（案） 参考資料（案）より一部抜粋住宅関連税制や補助金①
住宅ローン減税の拡充
住宅ローン減税の拡充
省エネ住宅ポイント制度
省エネ住宅ポイント制度
すまい給付金
すまい給付金
・・
・・
・・
住宅ストック循環支援事業
住宅ストック循環支援事業
80
住宅関連税制や補助金②
出典 平成27年度 国土交通省税制改正事項 （住宅局関係抜粋） 平成26年12月 国土交通省住宅局より抜粋特例措置
税目
住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置等の延長・拡充
贈与税
住宅ローン減税、すまい給付金等の適用時期の延伸
（消費税率引上げ時期の変更に伴う対応）
所得税等
買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置の創設
不動産取得税
空家の除却等を促進するための土地に係る固定資産税等に関す
る所要の措置
固定資産税
都市計画税
サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制の延長
固定資産税
不動産取得税
住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置の延長
登録免許税
土地及び住宅に係る税率の特例措置の延長
不動産取得税
（その他の税制改正事項） ○住宅に係る不動産取得税の課税標準の特例措置（不動産取得税） ○防災街区整備事業の施行に伴う一定の新築の施設建築物に係る特例措置の延長（固定資産税） ○特定市街化区域農地の固定資産税の課税の適正化に伴う宅地化促進臨時措置法による貸家住宅に係る軽減措置 の延長（固定資産税）中古住宅をめぐるマーケットの変化で重要となるのは？
「財産管理」 とは 「リスクに備えること」
時代は新築住宅から中古住宅へ
時代は新築住宅から中古住宅へ
中古住宅の普及促進
中古住宅の普及促進
住宅関連税制や補助金
住宅関連税制や補助金
82
住宅ローン減税--中古住宅の場合の主な要件
a. 既存住宅売買瑕疵保険に加入
（平成25年度税制改正により追加）
b. 耐震基準適合証明書
c. 既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）
築年数が一定数以下であること
20年以内に建築された住宅である こと（木造など）以下のいずれかにより現行の耐震基準に適合していることが
確認された住宅であること
25年以内に建築された住宅である こと（鉄筋コンクリート造など）耐火建築物以外
耐火建築物
築25年 築20年もしくは
84
変わる住宅政策（国策）--中古市場への取組
86
すまい給付金制度の概要--中古住宅の場合
給付額
給付の対象となる主な要件（住宅ローン利用者の場合）
収入額（都道府県民税の所得割額）によって給付基礎額が決まり、給付基礎額
に登記上の持分割合に乗じた額（千円未満切り捨て）が給付される。
・売主が宅地建物取引業である
・自らが居住する
・床面積が50㎡以上
・売買時等の検査により品質が確認された次の住宅
①既存住宅売買瑕疵保険に加入
②既存住宅性能表示制度を利用（耐震等級1以上に限る）
③建設後10年以内で、新築時に住宅瑕疵担保責任保険に加
入または建設住宅性能表示制度を利用
省エネ住宅ポイント制度の概要
完成済購入タイプ
自ら居住することを目的として発注(工事請負契約)する
新築エコ住宅が対象です。（賃貸は対象外）
自ら居住することを目的として購入(売買契約)する完成済
みの新築住宅が対象です。(賃貸は対象外)
平成26年12月26日までに検査済証が発行された
新築エコ住宅
新設３０万
ポイントエコリフォーム
所有者等が施工者に工事を発注(工事請負契約)をして
実施するリフォーム(賃貸も対象)
①窓の断熱改修
②外壁、屋根等の断熱改修
③設備エコ改修
＋④リフォーム工事瑕疵保険への加入等
耐震改修工事の実施
既存住宅購入加算（上限10万P）
最大３０万
ポイント１５万
エコ住宅の新築、完成済購入タイプ、エコリフォームにポイントを発行する。
いずれかが必須
エコ住宅の新築
注文住宅 分譲住宅 エコリフォーム 大規模エコリフォーム 工事請負金額≧1,000万円（税込） 新設 新設平成26年9⽉から国交省による「住宅リフォーム事業者団体登録制度」が始 まり、その登録団体会員の工事会社が⼀定の工事請負を締結する場合には、 原則「かし保険加入」をすることが始まりました。 （ただし、発注者が予め加入不要とする場合を除きます） 今後、管理組合の皆様にとっては、工事会社の「かし保険利⽤の有無」が確 認すべき事項となってきます。
