躯体改修工事 外壁、共用廊下、階段、バルコニー等のコンクリート壁、上げ裏（軒天）、手すり壁、庇 等の劣化・損傷個所の修繕。
外壁仕上げ工 事
外壁、共用廊下、階段、バルコニー等のコンクリート壁、上げ裏（軒天）、手すり壁、庇 等の吹付塗装面の塗装、タイルの劣化・損傷個所の修繕。
シーリング工事 サッシ廻り、コンクリート打継目地、ＰＣ板目地、開口部廻り、庇等入隅部、金物端部等 のシーリング材の劣化部の打ち替え。
屋根防水工事 勾配屋根、陸屋根、屋根庇、階段等出入り口庇の防水層の劣化・漏水等における躯 体修繕および防水層の修繕・全面改修。
床部分改修工 事
共用廊下、バルコニー、階段室等の床・庇・梁型天端等の防水改修。長尺シート等の 保護シート防水工事。
鉄部・アルミ部 等塗装工事
屋上、共用廊下、バルコニー、階段室等そのほか自転車置き場等の工作物における 鉄部（建具）、またはアルミ部・ステンレス部の塗装塗り替え・補修。
ドア・サッシ改修 工事
住戸ドア及びパイプスペース・メーターボックス扉の塗装塗り替え、取替え、付属金物 の取替え。サッシ及びサッシ廻り付属金物の修繕・取替え、面格子、窓手すり、防犯雨 戸等の取替え。
【ポイント21】 マンションにおける修繕工事項目の事例
【ポイント22】 計画準備 ： 調査診断段階のポイント
計画準備段階のポイント～調査診断～
修繕の必要 性確認
・長期修繕計画に基づくか、事故補修、管理会社の提案によるなど、まずは 建物の修繕実施が必要などうかを確認する。「修繕する」ことを前提とする固 定観念を取り払い、「大規模修繕工事を実施すべきか」ということを検討する。
組織づくり ・修繕を行うために、理事会の諮問機関として専門委員会（修繕委員会）を組 織する。
建物・設備の 状況把握
・修繕を検討するにあたっては、「居住者へのアンケート」の実施が重要。これ により劣化状況や改修要望等の把握を行い、組合員の合意形成に役立てる。
外部パート ナー
の検討
・大規模修繕工事は、多大な費用と準備期間を含めると２～３年もかかる事
業である。これを成功させるために、外部パートナーの協力を得ることも検討
する。どの段階でどんな専門家の協力を得るかについて組合員の中であらか
じめ検討が必要である。
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【ポイント22】 計画準備 ： 調査診断段階のポイント
計画準備段階のポイント～調査診断～
準備すべき 情報
・これまでの修繕履歴（大規模、小修繕、リフォーム、改修）
・これまであった問合せ、要望事項
・修繕等に関するデータ、補修材料等の在庫状況
調査診断の 確認、検討
・専門家に調査診断を依頼
・調査診断の結果報告を確認、劣化状況を確認する
建物・設備の 状況把握
・修繕するべき範囲を検討、選定（専門家が決めるのでない）
・予算とかかる費用との収支を検証（積立金を使い切らない）
・最優先事項、取り止めるべき事項を選定しておく
注意点 ・過去に大規模修繕を実施している場合、建物劣化を延命するためにハイス ペックな材料や工法を採用しているのに、その情報が引き継がれておらず、
また同じ部位を修繕をされてしまうと折角かけたコストが無駄になってしまう。
それほど劣化していなくても「まとめてやったほうがいいから」という理由で改
修工事に含めてしまうなども無駄である。
【ポイント23】 計画の具体的検討 ： 施工範囲選定段階のポイント
計画の具体的検討階のポイント～修繕計画・施工範囲の選定～
よくある選定 ポイント
（予算と劣化 状況による）
・外壁タイル改修で、貼り替えるタイルは既製品か製作するか。
・タイル剥離状況からどこまで貼り替えか。
・外壁等のシーリング改修の範囲を全体とするか、漏水の危険 性が高い部分のみとするか。
・バルコニー、廊下の床仕上げの長尺シートを貼り替えるか。
・屋上防水改修を大規模修繕工事で行うか、時期をずらすか。
・防水改修をパラペットのみ、平面はトップコートのみとするか。
・鉄部等塗装はどの範囲とするか（玄関・共用戸、設備関係等）
・エントランスや付属建物等をどこまで補修するか。
・性能向上改修（バリアフリー、ＬＥＤ照明等）をどこまで行うか。
・工事に必要と思われるものはすべて見積取得しておく。
・工事費には「予備費」と呼ばれる余力を残して発注する。しかし、予備費を 全て使い果たすような計画はＮＧ。
事前に組合 員へ周知す る事項
・バルコニー、ルーフテラスなどの荷物の整理、植木等の移動。
・施工中の作業で汚れる恐れのある物や場所の利用制限。
・建材、資材置き場、現場事務所設置による子供の安全確保。
・駐車場移動、住戸の出入り動線の不自由などへの理解。
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【ポイント24】 計画の具体的検討 ： 決定段階ごとのポイント
総会決議におけるポイント 総会決議におけるポイント
１．大規模修繕工事を行う主旨を確認してもらい、実施する。
２．修繕積立金（予算）と修繕計画の状況を理解してもらう。
３．内容については理事会・修繕委員会等に一任してもらう。
４．設計会社、工事会社の選定方法を理解してもらい、１社 に絞り込むまで理事会等に一任してもらう。
５．工事実施範囲や組合員が受ける影響をしっかり理解して
もらうこと。
【ポイント25】 設計者・コンサル等を公募する時の条件設定について
設計監理者・コンサルタント等を募集する時の≪募集要件≫のポイント
マンションの概要 ・発注者情報、物件所在地、構造、規模、建築年月日（新築時）、工事予定（希望着工時期）
応募条件の例 ・地元または同一経済圏に本支店を置いていること。
・建築設計および工事監理を専門とする建築士事務所登録のある会社であること。
・工事監理者は、一級建築士資格者とする。
・業務実績として、マンション大規模修繕工事の設計・工事監理業務実績が直近３年間で４件以 上あることなど設定。
・施工会社または各種材料メーカーと関連のない会社または設計事務所であること。
（施工会社等で設計・監理を業務とする会社を不可とする事例もある）
・建築士事務所賠償責任保険または建築家賠償責任保険、建築士賠償責任保険等の加入。
※最近は、業務実績に施工会社名を加えたリストを求めるケースもある（談合対策）。
設計工事監理 業務内容
・調査診断業務、・長期修繕計画書見直しおよび作成業務、・改修設計および工事予算書作成 業務、施工会社選定補助および資料作成業務、・工事監理業務、・竣工後の定期調査および 瑕疵調査業務、・補助金申請補助業務など
提出書類（2部程度）
問合せ先・郵送先
・各業務の見積書（別途要項詳細指定する場合もあり）、・会社概要および代表者経歴書、・業 務実績表、・協力体制（業務ネットワーク）⇒倒産・緊急時に備えるため。
・書類は封印の上、各２部を理事長（理事会、修繕委員長など）に郵送させる。管理会社に集め させることもよくあるが、その場合、必ず開封は理事会等の場で行うこと。
・連絡先、郵送先、送付方法等を明記。※管理組合理事長や事務室あてが多い。
募集期間 その他
・募集期間は、２週間前後を設定する。※締め切りがあるため時間まで設定しておく。
・関係者への直接的な営業活動などを禁止する文面を入れ、失格事由とする。
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【ポイント26】 工事会社を公募する時の条件設定について
工事会社を見積参加の募集する時の≪募集要件≫のポイント
工事の概要 ・発注者情報、工事名称、物件所在地、設計監理者の有無、構造、規模、建築年月日（新築時）、
工事予定期間、工事内容（別途、詳細要項や工事仕様書の提示必要）
応募参加条件の例 ・地元または同一経済圏に本支店を置いていること。
・会社設立年数（10年以上など）、建設業許可（一般、特定）の指定。
・資本金の設定（3000万円、5000万円、１億円以上など）。
・過去３年間の実績（2000万円以上の改修案件を５件以上など）
・経営事項審査総合評価値（Ｐ）建築一式７００点以上、経審（Ｙ）７００点以上など。
・現場代理人は常駐、改修実績が直近５年間で３件以上の経験があり、一・二級建築士または １・２級建築施工管理技士。
・過去に管理組合等と訴訟等を起こした案件が無いこと。
・過去の受注案件で施工中の重大な事故、死亡事故の無いこと。
・法令違反等による行政処分を受けていないこと、反社会的勢力と関わりがないこと。
提出書類（2部程度）
問合せ先・郵送先
・見積参加申込書、建設業登録許可証写し、会社概要、技術者名簿
・過去３年間の決算書類、過去３年間の修繕工事実績
・最新の経営事項審査通知書写し
・現場代理人の略歴書および施工実績
・連絡先、郵送先、送付方法等を明記。※管理組合理事長や事務室あてが望ましい。
・設計事務所等へ送付させることもあるが、その場合、必ず開封は理事会等の場で行うこと。
・問合せ先から工事会社等の参加希望者へ入札要項書を配布する。
募集期間 その他
・募集期間は、２週間前後を設定する。※締め切りがあるため時間まで設定しておく。
・関係者への直接的な営業活動などを禁止する文面を入れ、失格事由とする。
・提出書類は返却しない旨を記載。※入札要項書には、発表日等の詳細を記載しておく。