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都市計画法第 34 条 11 号による開発規制の緩和が
周辺地域に与える影響の考察について
【要旨】
2000 年の都市計画法の改正により創設された都市計画法第 34 条 11 号は、地方の実情に 合わせ市街化調整区域の開発規制を条例（以下「3411 条例」という。）により緩和できると するものである。3411 条例の基準により開発許可がなされた土地は、2016 年度までに 4,600 万㎡に達し、条例導入都市の郊外部における土地利用に大きな影響を与えている。本稿で は、この 3411 条例による開発規制の緩和が周辺地域に与える影響について考察する。 まず、開発規制の緩和により条例対象区域の地価を上昇させる 3411 条例導入の効果を捉 えるため、3411 条例施行前後の住宅地の地価に着目し、ＤＩＤの手法によるパネルデータ を用いた固定効果モデルによる分析を行った。次に、3411 条例導入による公共サービスコ ストの増加を検証するため、3411 条例による開発許可面積と普通建設事業費に着目し、最 小二乗法により分析を行った。さらに、3411 条例による土地開発増加による空き家発生と の関連性を検証するため、3411 条例による開発許可面積と空き家率に注目し、最小二乗法 により分析を行った。また、3411 条例規制値による開発許可面積への影響を捉えるため、 3411 条例施行都市の 3411 条例による開発許可面積と 3411 条例対象エリア設定方式・規制 値に注目し、最小二乗法により分析を行った。 結果として、3411 条例施行都市の市街化調整区域の住宅地の地価は上昇することが示さ れた。また、3411 条例許可面積と普通建設事業費には強い正の相関があることが示された。 さらに、3411 条例の許可面積が大きいほど空き家の増加を誘発する可能性が示された。そ して、画一的な規制緩和が、開発許可面積の拡大をもたらしていることが示された。 実証分析により、3411 条例による開発規制の緩和が、都市の土地利用の効率性を増加さ せる効果を持つものである一方で、追加的な公共整備や空き家発生に影響を及ぼしている 可能性があることが示されたことから、3411 条例の導入の際の、税や開発負担金等の負担 の在り方、性能規定の導入、画一的な規制がもたらす弊害への対策、市街化調整区域地区 計画の導入、上位計画や広域的な都市計画の在り方について政策提言を行った。 2019 年（平成 31 年）2 月 政策研究大学院大学 まちづくりプログラム MJU18710 田部田 英智2
目次
第１章 はじめに ... 4 １－１ 研究の背景 ... 4 １－２ 先行研究 ... 5 １－３ 研究の目的、構成 ... 6 第２章 都市計画法における区域区分制度と開発許可制度 ... 7 ２－１ 総論 ... 7 ２－２ 2000 年の都市計画法改正と開発許可条例の創設 ... 9 ２－３ 都市計画法第 34 条 11 号 ... 9 第３章 3411 条例の現状分析 ... 11 ３－１―１ 総論 ... 11 ３－１－２ 3411 条例廃止・規制厳格化の事例 ... 12 ３－１－３ 3411 条例改正による規制の再緩和の事例 ... 13 ３－１－４ 3411 条例未改正の事例 ... 14 ３－２ 水戸市の事例 ... 14 ３－２－１ 3411 条例の導入と運用 ... 14 ３－２－２ 3411 条例による土地利用、人口等の影響 ... 16 第４章 経済学的考察 ... 21 ４－１ モデル分析～単一中心都市モデル～ ... 21 ４－２ 3411 条例の都市に与える影響 ... 23 第５章 実証分析 ... 25 ５－１ 仮説の設定 ... 25 ５－２ 3411 条例による地価への影響 ... 26 ５－２－１－１ 水戸市・郡山市ＤＩＤ分析（条例導入による効果の分析） .... 26 ５－２－１－２ 推定結果と結果の考察 ... 28 ５－２－２－１ 川越市・春日部市ＤＩＤ分析（条例廃止による効果の分析） 29 ５－２－２－２ 推定結果と結果の考察 ... 31 ５－２－３－１ 北関東主要 10 都市パネルデータ分析（条例導入による効果の分 析） ... 32 ５－２－３－２ 推定結果と結果の考察 ... 33 ５－３ 3411 条例による公共事業費への影響 ... 33 ５－３－１ 全国中核市・旧特例市ＯＬＳ分析 ... 33 ５－３－２ 推定結果と結果の考察 ... 35 ５－４ 3411 条例による空き家発生への影響 ... 37 ５－４－１ 全国中核市・旧特例市ＯＬＳ分析 ... 373 ５－４－２ 推定結果と結果の考察 ... 38 ５－５ 条例規制値の 3411 条例開発許可面積拡大に与える影響 ... 38 ５－５－１ 政令市・中核市・特例市・県庁所在都市のＯＬＳ分析 ... 38 ５－５－２ 推定結果と結果の考察 ... 40 第６章 まとめ ... 42 ６－１ 分析結果のまとめ ... 42 ６－２ 政策提言 ... 42 ６－２－１税制、プライシングによる手法 ... 43 ６－２－１－１市街化調整区域における都市計画税の徴収 ... 43 ６－２－２ 規制的手法 ... 44 ６－２－２－１条例規制値の見直し ... 44 ６－２－２－２性能規定化の推進 ... 44 ６－２－２－３市街化調整区域地区計画 ... 45 ６－２－３ 計画的手法 ... 45 ６－２－３－１上位計画との整合性の確保と広域的な都市計画の推進 ... 45 第７章 おわりに ... 46 謝辞 ... 47 参考文献等 ... 48 付録１ 3411 条例施行都市一覧（2016 年度末現在） ... 50 付録２ 3411 条例廃止都市一覧 ... 52
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第１章 はじめに
１－１ 研究の背景 所得の上昇に伴う多様な住宅ニーズと自動車中心のライフスタイルは、特に地方都市に おいて、広い住宅地を確保しやすい都市郊外への人々の居住志向を高めてきた。一方、急 速な人口の減少と高齢化が見込まれる中で、コンパクトシティの実現に向けた都市政策が 推進され、今まさに都市郊外におけるまちづくりの在り方が問われている。 都市計画法第 34 条第 11 号は、2000 年の都市計画法の改正により設けられた。これによ り開発許可の事務処理権限を持つ自治体が、地方の実情に合った市街化調整区域における 開発許可の立地基準について条例（以下「3411 条例」という。）で定めることができること となった1。本来、市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域であるが、同号ではすでに 相当程度の公共施設が整備された地区を想定し、また、予定建築物にも周辺環境に影響を 与えないものとするなど、条例による立地基準化において、スプロールの発生を防止しつ つ、地域的な事由による開発需要への対応を図るものとなっている。 しかしながら、3411 条例の導入により、本来市街化を抑制すべき市街化調整区域におい て、市街化区域の開発許可面積を上回るほどの開発需要を産み出し、都市の土地利用に大 きな影響を与えている。具体的には、市街化調整区域内の主に農地の開発により安価で広 い宅地の供給がなされることにより、市街化区域内から郊外部の開発された住宅地に移り 住む人が多い状況である。また、3411 条例による画一的な緩和が、市街化調整区域に著し い市街化をもたらし、スプロールの弊害が顕在化するなどの問題を引き起こしている事例 もある。そして、一部の自治体では、条例を廃止、規制緩和区域を限定する等、規制の厳 格化を図るところも出てきている。一方、人口増加等を目的とした周辺自治体との規制緩 和競争等のために 3411 条例の開発基準・条例対象エリア等を緩和する自治体もある。 また、コンパクトシティの取組みを進める一方で、市街化調整区域での開発規制の緩和 することは、政策矛盾とも捉えかねない部分がある。特に「都市のスポンジ化」2が進行し、 人口減少が進むなかで空き家が増える等住宅ストックが過剰な地方都市においては、立地 適正化計画等との整合性を図る必要性がある。コンパクトシティ推進のために全国各都市 で策定が進む立地適正化計画においては、市街化区域内に都市再生を図るため、医療施設、 福祉施設、商業施設などの都市機能増進施設の立地を誘導すべき区域である都市機能誘導 区域と居住を誘導すべき居住誘導区域を定めることとされており、市街化調整区域内には、 1 地方の実情による開発許可を行うことができるものとしては、「開発区域の周辺における市街化を促進す るおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為」につ いて、都市計画法第 34 条 14 号の開発審査会の議を経て行う許可がある。これに対して、都市計画法第 34 条 11 号による基準による場合は、開発審査会の議を経ることなく許可を行うことできる意味で事務の簡素 化・迅速化が図られている。また、従来開発審査会案件のもので定型的なものを自治体の条例により定型 的に許可を行うことができるようにするものである都市計画法第 34 条 12 号による基準も同様である。 2 国土交通省「都市のスポンジ化対策活用スタディ集」（2018）によると、都市の拠点として都市機能や居 住を誘導すべきエリアにおいても小さな敷地単位で低未利用地が散発的に発生している状態をいう。5 居住誘導区域を定めることができないとされ、市街化調整区域における宅地の開発規制の 緩和である 3411 条例との整合性が課題となっている。 １－２ 先行研究 本節においては、3411 条例による開発規制の緩和についての先行研究を整理する。先行 研究においては、既に様々な観点から継続的な研究の蓄積があることから、４つに分類し て整理する。 まず、3411 条例の導入・運用実態に関するものである。村岡ら（2004）は、１都 3 県に おける 3411 条例の運用実態を比較し、地区計画等と比べ地域社会の活性化に有効な手段で あるとしつつも、土地利用の詳細なルールを定めない場合や市街化調整区域の全域に 3411 条例を適用しているような場合には、望ましくない開発が起こるおそれを指摘する。浅野 ら（2010a）では、3411 条例の規制値のレベルにより導入自治体を区分して分析を行い、3411 条例導入による開発の量的変化の密接性等を明らかにするとともに、既存宅地制度廃止の 救済として大幅に規制を緩和した和歌山市では、道路ネットワークの不十分なところに分 譲開発が進みスプロールが発生するが、広範な区域を指定した開発圧力が低い松江市では、 開発が誘導されたのは市街化区域に隣接した限定的な場所であり、開発圧力に応じた適正 な規制値の設定をすべきとする。また、3411 条例の区域指定要件を研究した大川ら（2009） では、多様性が認められているなかで 3411 条例の適用区域が肥大化していくことを問題視 し、地域性や制度設計の解釈に起因する弾力的運用を防止するための措置を講じた新たな 制度の枠組みの模索の必要性を説く。浅野（2010b）では、群馬県高崎市における条例の導 入効果について分析し、影響予測の甘さから許可件数の急激な増加と狭隘な道路に多数の 開発が行われ、また、規格外の不整形な道路による接道が見られる等の問題をあげている。 松川ら（2018）では、許可対象を自己用に限定したものの著しい市街化を招いてしまった 宇都宮市の事例を分析している。大島ら（2014）は、水戸市を事例として取り上げ 3411 条 例の影響を土地利用細分メッシュデータを用いて、条例施行前の 1997 年から 2009 年まで の期間にわたり建物用地について定量的に分析を行っている。 次に、3411 条例による影響を受ける関係者の意向等に関するものである。山口（2012） は、弘前市、鶴岡市、福島市の 3411 条例による戸建て居住者の立地意向の傾向を明らかに した。さらに、山口（2014）では、農地所有者の開発意向を調査分析している。 次に、3411 条例導入後における条例の改正や廃止等の経緯や手法についての研究である。 本稿第３章において取り上げるが、野澤（2012）、松川ら（2012）、牧平ら（2018）、鈴木（2018） があげられる。 最後に、立地適正化計画との 3411 条例の運用に着目した研究として、酒本ら（2016）の 研究があげられる。
6 １－３ 研究の目的、構成 ミクロ経済学の考えに基づくと、市街化調整区域における開発規制の緩和は、都市全体 の土地の供給を増やし、自由な競争を通じて、市街化区域においては地価が下落し、土地 の利用が妨げられていた市街化調整区域では、土地利用の選択肢が増え、土地購入者が恩 恵を受ける等都市の社会的便益を引き上げる。 ただし、市場の失敗がある場合は、上記の社会的便益が減殺されるか、むしろ減少して しまう場合がある。公共投資へのただ乗り現象である公共財の問題や混雑・公害等の発生 といった負の外部性の問題、中心市街地の集積の経済の喪失等の正の外部性喪失の問題で ある。 そこで本稿では、3411 条例導入の効果及び問題点について、経済学的な考察に基づく実 証的な分析を中心に考察し、市場の失敗を抑えつつ都市の社会的便益を向上させ、まちづ くりに資する方策について提言することを目的とする。まず、地価に着目して、都市に対 する 3411 条例の導入の効果を分析するとともに、3411 条例開発許可面積に着目して追加的 な公共施設整備や空き家発生等の問題を分析する。また、3411 条例のエリア設定の在り方 や規制値が 3411 条例許可面積拡大にどのように影響を及ぼしているかについても分析する。 本稿の構成は、以下のとおりである。第２章は、都市計画法における区域区分制度と開 発許可制度の意義について説明し、3411 条例について説明する。第３章では、3411 条例の 全国における運用状況について概述し、その問題点について整理する。第４章では、区域 区分制度における都市郊外部における開発規制の緩和についての経済学的考察を行う。第 ５章では、第４章における分析を踏まえて仮説を提示し、実証分析を行う。第６章では、 第５章の結果を踏まえ政策提言を行う。第７章では、今後の研究課題等について述べる。
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第２章 都市計画法における区域区分制度と開発許可制度
２－１ 総論 都市計画法は、高度経済成長期における産業構造の高度化に伴う都市への人口集中やモ ータリゼーションの過程で発生した無秩序な市街地の拡散（スプロール現象）に伴う、住 宅と工場の混在や交通渋滞の発生等の都市環境の悪化（外部不経済）、道路や排水路の後追 い的な整備を強いられる等の公共投資の効率の低下等に対応するために制定された。 これらスプロールに伴う外部不経済の発生や効率的な公共投資をコントロールするため 区域区分制度（線引き制度）とそれを担保するために開発許可制度が導入された。区域区 分制度とは、都市計画区域内の土地利用の基本方向を定めるために市街化を認め推進する 市街化区域と市街化を抑制する市街化調整区域に区分する制度である。開発許可制度とは、 主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用途に供する目的で行う土地の区画形質の 変更（開発行為）（図１）を行うとき、一定の場合（表１）、許可を要するものである。市 街化区域においては、一定の面積規模の場合に道路や排水施設等の公共設備を設ける等の 技術的基準を満たせば、許可がなされるが、市街化調整区域においては、技術的基準の他 に、スプロール対策上支障がないもの又は支障があってもこれを容認すべき特別な必要性 があるものを限定列挙する立地基準についても満たす必要がある。この立地基準について 定めるのが都市計画法第 34 条各号である（表２）。 図１ 開発行為（区画形質の変更）3 3 札幌市Ｗｅｂページより ①切土をする行為であって、当該 切土の高さが2ｍを超えるもの ②盛土をする行為であって、当該 盛土の高さが1ｍを超えるもの ③切盛土をする行為であって、当該 切盛土の高さが2ｍを超えるもの ④切土又は盛土をする行為であっ て、当該切土又は盛土をする面 積が、一定の面積を超えるもの ⑤宅地以外の土地を利用する行為 ⑥道路を新設又は変更する行為8 1号 2号 調整区域内に存する鉱物資源,観光資源の有効な利用上必要な建築物・工作物 3号 温度、湿度等について特別の条件を必要とする事業の用に供する建築物等 9号 市街化区域に立地することが困難又は不適当な建築物・工作物 例）火薬類製造所、ドライブイン等 4号 調整区域内の農産物等の処理,貯蔵若しくは加工施設 5号 「特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律」（農村環境課）に定める所有権移転等促進計画に従った開発行為 6号 中小企業振興のための施設 14号 開発区域の周辺に居住している者の利用に供する公益上必要な建築物又はこれらの者の日常 生活のための必要な物品の販売、加工若しくは修理等の業務を営む店舗等 市街化区域と一体の日常生活圏として都道府県等の条例で指定した区域内（文言指定・区域 指定）の開発行為 その他開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、か つ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為 12号 周辺の市街化を促進するおそれがなく、市街化区域内で行うことが困難又は著しく不適当な ものとして都道府県等の条例で指定した開発行為 例）既存集落内の自己用住宅、公共移転等 13号 既存権利者の開発行為 10号 地区計画又は集落地区計画の区域内の開発行為 11号 7号 既存工場と密接な関連を有し事業活動の効率化を図る工場 8号 危険物の貯蔵又は処理の供する建築物・工作物 表１ 許可を要する開発行為 表２ 都市計画法第 34 条各号（立地基準）
9 ２－２ 2000 年の都市計画法改正と開発許可条例の創設 このように市街化調整区域における開発許可制度は、都市計画制度の中にあって、スプ ロールを抑止するための強力な手法であるが、全国画一的で厳格な開発規制であったため、 地域の課題に弾力的に対応する開発規制が望まれるようになった。つまり、全国的な市街 化が一段落した中にあって、市街化調整区域への開発圧力の程度、土地利用のニーズの多 様性、既存集落の衰退等の度合いは、地域によって様々であるからである。 このような状況に対応するため、地方分権改革の一環として地方の実情に合った都市計 画の実現を目指した 2000 年の都市計画法改正において、区域区分制度の採否を都道府県が 決定できるようになるとともに市街化調整区域における立地基準を都道府県、指定都市、 中核市、都道府県から事務処理委任を受けた市町村が条例により定めることが可能となっ た。 この条例制定を可能としたのが、都市計画法第 34 条 11 号（制定時 8 号の 3）である4。 11 号が、市街化区域と一体的な日常生活圏を構成している条例で指定する区域内の開発行 為を対象とするが、条文文言は、幅広く解釈することができ地域ごとに地域の実情に合っ た弾力的な開発許可制度の運用を図ることができるものとなっている。 ２－３ 都市計画法第 34 条 11 号 都市計画法第 34 条 11 号の条文は、（表３）のとおりであるが、3411 条例の許可対象とな る区域設定については、『最新開発許可制度の解説（第３次改訂版）』によると、「市街化区 域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活 圏を構成していると認められる地域であつておおむね五十以上の建築物（市街化区域内に 存するものを含む。）が連たんしている地域」は、「すで・ ・に・相当程度公共施設が整備されて いることが想定され、また、隣接、近接する市街化区域の公共施設の利用も可能であるこ とから、開発行為が行われたとしても、積極的な公共投資は必ずしも必要とされず、スプ ロール対策上支障がないと考えられる。」という考えに基づき、スプロールが発生せず、追 加的な公共投資整備が発生しないことを前提としている。そして、「予定建築物等の用途に ついても開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途」 を除くものとし、負の外部性の発生を抑えている。 このように、3411 条例は、追加的な公共投資の発生あるいは周辺環境に負の外部性を与 える建築物等の建築が起こらないことを企図し、線引き制度による外部性・公共財の問題 のコントロールが担保されるような仕組みとなっている。 4 同時に都市計画法第 34 条 12 号（制定時 8 号の 4）も導入された。12 号は、周辺の市街化を促進するお それがなく、市街化区域内で行うことが困難又は著しく不適当なものとして都道府県等の条例で指定した 開発行為を対象とする立地基準である。開発審査会において蓄積がなされてきた許可事例の定形化等に活 用されている例が多い。
10 都市計画法第３４条 前条の規定にかかわらず、市街化調整区域に係る開発行為（主として第二種特定工 作物の建設の用に供する目的で行う開発行為を除く。）については、当該申請に係る開発行為及びその申 請の手続が同条に定める要件に該当するほか、当該申請に係る開発行為が次の各号のいずれかに該当す ると認める場合でなければ、都道府県知事は、開発許可をしてはならない。 （略） 11 市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生 活圏を構成していると認められる地域であつておおむね五十以上の建築物（市街化区域内に存するも のを含む。）が連たんしている地域のうち、政令で定める基準に従い、都道府県（指定都市等又は事 務処理市町村の区域内にあつては、当該指定都市等又は事務処理市町村。以下この号及び次号におい て同じ。）の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区 域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で 定めるものに該当しないもの （略） 表３ 都市計画法第 34 条 11 号
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第３章 3411 条例の現状分析
３－１―１ 総論 このような弾力的な開発許可条例が可能となったことで、2001 年の改正法の施行以来、 3411 条例は、既存宅地確認制度廃止のための代替措置、多様な住宅ニーズへの対応、既存 集落の活性化、人口増加、ＵＩＪターン促進、合併時の土地利用の調整策等様々な理由に より条例化が図られており、2016 年度末、3411 条例を独自に制定することができる 473 自 治体5中 170 自治体（28 道府県、152 市町村）において条例が運用されている。3411 条例は、 市街化調整区域の開発において一定の存在感を占めるが、2016 年度許可実績では、市街化 調整区域における開発許可面積の約 20％を占めるに至り、2016 年度末までに全国で 4,600 万㎡が新規に開発6された7（図２）。また、3411 条例は、地方都市を中心とした導入都市の 一部に集中しているのが特徴的である（表４）。そして、3411 条例による許可の大部分が宅 地用途であることから、市街化調整区域の宅地開発の約 5 割が 3411 条例の許可により行わ れていると思われる8。例えば、防府市においては、3411 条例施行前と比べ非自己用用途の 開発行為の許可面積が、約 16 倍に増加し、市街地の外延化と営農環境の悪化の問題が顕在 化しているとしている9。 3411 条例は、導入した自治体の市街化調整区域の土地利用に影響を与えているが、その ことに対する対応は様々である。本章では、以下、条例の廃止・厳格化を行った自治体の 事例、導入後さらに開発規制の緩和を行った自治体の事例、最後に水戸市の事例を取り上 げ 3411 条例導入の影響についてみていく。 5 内訳は、都道府県 47、政令市 20、中核市 47、旧特例市 37、全部事務処理市町村 332。 6 都市計画法 34 条 11 号は、開発許可だけでなく、例えば、都市計画法第 43 条に規定する建築許可にあた っての立地基準ともなり、開発行為以外の許可へも影響がある。 7国土交通省「開発許可制度施行状況」（2001 年度～2016 年度）より筆者集計 8国土交通省「平成 28 年度開発許可制度施行状況」より市街化調整区域許可面積 1749.4ha、市街化調整区 域宅地許可面積 622.2 ha、3411 条例許可面積 342.5ha。 9 防府市「市街化調整区域における土地利用の方針（案）」（2017）12 図２ 全国年度別開発許可面積推移 表４ 3411 条例による開発許可面積が多い都市（2016 年度許可ベース）10 ３－１－２ 3411 条例廃止・規制厳格化の事例 3411 条例を廃止した事例としては、川越市と堺市があげられるが、野澤（2012）の研究 10 3411 条例による開発許可面積とともに、市街化調整区域における開発許可の総面積、市街化調整区域 の宅地の開発許可面積の総面積を表示したが、各都市市街化調整区域の開発許可面積に 3411 条例によるも のが相当占めていることがわかる。なお、鹿児島市は、2016 年 4 月 1 日施行により 3411 条例を廃止して いるが、許可実績があるのは、経過規定により、条例廃止施行日前までに事前協議が開始したものが、許 可されたためである。
面積（ha） 件数 面積（ha） 件数 面積（ha） 件数
熊本市 21.80 154 27.72 180 22.92 160 鹿児島市 19.64 96 20.90 101 19.64 96 水戸市 15.64 183 26.85 297 18.66 268 神栖市 13.54 158 17.34 207 14.22 190 加須市 13.02 110 15.87 147 12.47 136 千葉市 12.17 58 16.72 82 12.62 72 佐賀市 11.95 53 15.27 71 12.36 64 高崎市 11.06 312 19.44 394 13.28 361 東広島市 10.65 38 11.55 42 10.60 38 船橋市 9.78 36 11.16 42 9.82 37 岡山市 9.76 358 38.60 429 10.55 392 久喜市 8.66 67 15.28 155 11.68 142 栃木市 7.62 78 17.38 110 8.25 92 甲府市 6.72 46 8.85 47 4.00 37 前橋市 6.64 167 17.40 251 8.78 218 宇都宮市 6.27 183 26.67 294 9.44 260 福山市 5.87 39 5.95 41 5.81 39 菊陽町 4.92 23 15.15 31 7.25 27 和歌山市 4.69 39 6.78 53 5.37 48 つくば市 4.58 78 16.73 239 9.85 207 市街化調整区域許可 3411条例許可 市街化調整区域許可（宅地）
13 に詳しい。 川越市の事例では、スプロール対策上支障がないと認められる開発行為に限定されなが らも 3411 条例による許可の急増により農業用地と住宅の混在によるトラブルの発生や、交 通量の増加による渋滞の発生や交通事故の危険性、都市計画税課税の不公平、市街化調整 区域隣接市街化区域の不動産の売買不振等の市民の不満を背景に廃止に至った点を分析し ている。 堺市の事例では、優良な農地の減少、虫食い的なミニ開発の増加、開発区域周辺の自動 車交通問題の発生を問題点としてあげている11。 なお、現在、６自治体が 3411 条例を廃止または廃止の議決をしている12。 次に、3411 条例の基準の厳格化については、鈴木（2018）による和歌山市を対象とした 研究がある。和歌山市は、2001 年に 3411 条例を条例の対象区域を具体的に地図上で明示す るエリア指定（以下本稿で「エリア指定」という。）方式による区域指定を行い導入した。 2005 年には、近隣市町村への人口流出や市街化調整区域内の人口減少の懸念からエリアを 拡大するとともに 50 戸連たん制度を導入した。その結果、50 戸連たんによる許可地からの 連たんを認めたことで、既存集落とは離れた地点でのミニ開発が続発し、散発的・拡散的 な開発が市街化調整区域で繰り広げられたとしている。これに対して、2013 年に集落の拡 散を防止すべく、既存集落の基準強化等を図る改正を行い、さらに 2016 年には、「連たん の連たん」を防止するため、小学校などの公共施設を地域の拠点として位置づけ、その半 径 300ｍを基本とする基準（特定集落基準）を設定し、基準から外側への連たんの拡大を抑 え、拡散型の開発を抑制する改正を行う等、条例運用の苦心が窺われる。また、鈴木（2018） では、隣接する非線引き地域への人口流出が見られるなど自市のみの規制強化によって周 辺市町村に拡散型開発が移るだけであり、広域的な自治体間の調整の重要性についても示 唆している。 そして、松川ら（2012）の研究では、埼玉県内の自治体の取り組みを対象として、3411 条例により一旦緩和した市街化調整区域における規制をエリアの絞り込み等によって厳格 化することの難しさを指摘する。 ３－１－３ 3411 条例改正による規制の再緩和の事例 このようにスプロール現象の発生等を理由とする 3411 条例の廃止又は規制の厳格化に対 して、条例の規制を緩和する自治体もある。例えば、山形市では、3411 条例対象地区を市 街化区域隣接区域としていたが、一定の集落性がある場合や駅周辺の一定距離を拠点的な 集落として、市街化調整区域全域に拡大した。これは、新たな移住定住の促進や二地域居 住の誘導という政策目的のためである。また、諫早市では、定住化促進、地域コミュニテ 11 堺市「都市計画法に基づく市街化調整区域内における開発行為等の許可に関する条例の改正について （都市計画法第 34 条 11 号関係）」（2011） 12 廃止順に、佐倉市（2009 年 3 月 31 日条例廃止日、以下同じ。）、川越市（2011 年 10 月 1 日）、堺市（2012 年 7 月 1 日、鹿児島市（2016 年 4 月 1 日）、春日部市（2019 年 4 月 1 日）、宇都宮市（2020 年 4 月 1 日）。
14 ィの維持を図るため、拠点的な地域においては、それまで緩めの連たん規制を緩和すると もに、市街化調整区域全域において開発道路の設置を可能とする等の緩和を行った。 ３－１－４ 3411 条例未改正の事例 以上、3411 条例については、条例の廃止あるいは厳格化や緩和の動きがある一方で、制 定以来、改正を行っていないとする自治体も多い。牧平ら（2018）によれば、約４割の自 治体が改正を行っていない。 ３－２ 水戸市の事例 ３－２－１ 3411 条例の導入と運用 水戸市は、条例施行前の 2000 年時点において、人口の 25.2％が市街化調整区域に居住し ており、これは、全国平均の 10.07％よりかなり高い。よって、水戸市の都市構造は、市街 化調整区域における人口割合が高く、既に郊外部に住戸の集積が進んでいる状況にあった13。 このような状況において、水戸市の 3411 条例は、2004 年 4 月 1 日を施行期日として、当 時の市長が掲げていた「50 万都市構想」の実現方策の一案として、また、既存宅地制度廃 止への対応14、追加的な公共施設の整備なくして自然環境，田園環境を備えた居住地を創出 することを提案理由として条例化された。既存宅地確認制度廃止に伴う市民生活への影響 緩和、宅地供給による人口増加及び多様な住宅ニーズに応えるための条例化といえる。こ の議員提案により制定された条例は、具体的な地域を地図上で指定せず市街化区域から概 ね１㎞以内で道路等の公共設備が備わっている等要件を文言で指定（以下、本稿で「文言 指定」という。図３）でとして開発許可を行うものとする15。 2005 年 7 月 1 日には、文言指定を残しつつ、市街化区域から概ね１㎞以内にエリア指定16 （図３）を行い、エリア内については、連たん要件をなくし、開発区域が接する道路幅員 も 5.5ｍから 5ｍ（自己用住宅に限り 4ｍとし、さらに 42 条 2 項道路であっても可とする。） に緩和された。2008 年 7 月１日からは開発許可対象用途に非自己用の住宅等が認められ規 制が緩和された。この 2008 年改正は、自己用住宅の開発にありながら、事実上、宅地分譲・ 建売に近い運用がなされる一方で、あくまで自己用の一戸建の基準に過ぎず、全体的な開 発許可面積に対して公共施設が基準以下となっていることから、道路等の公共施設は民間 13水戸市においては、既存宅地確認制度の廃止までに 2,535,218 ㎡に達する確認済みの既存宅地（ただし、 敷地の重複等あり）が存在していたが、これは、線引き前から郊外部での居住が進んでいたといえる。 14既存宅地は、2000 年改正都市計画法の施行日である 2001 年 5 月 18 日から 5 年以内であれば、改正法の 経過規定により従来通り自己用建築物に限って、都市計画法上の許可不要で建築可能であるが、5 年を超 えると通常の市街化調整区域の開発規制に服することとなり、土地所有者への影響が危惧されていた。 15 水戸市の調査では、文言指定の対象となる区域は、当初 295ha と見積もられた。現在は、道路整備等に よりこの面積は、拡大しているものと思われる。また、2005 年改正により、エリア指定区域に取り込まれ た場所もある。 16 2019 年 1 月 1 日現在、1,897ha がエリアとして指定されている。
15 活力を導入しつつ整備し、多様な住宅ニーズに応えるため意図でなされた。以後、3411 条 例によって、共同住宅、宅地分譲、建売住宅用途の開発許可が行われている（現在の規制 値について（表５））。 図３ 水戸市 3411 条例指定区域 表５ 水戸市の 3411 条例における規制値 ・形態規制 絶対的高さ 10ｍ以下 ・用途規制 ①兼用住宅可（延べ床面積の２分の１以下、住宅外用途 50 ㎡以下） ②店舗、学習塾等は用途の床面積が 150 ㎡以下 ③事務所・作業所は、床面積が 200 ㎡以下 ④非自己用住宅可（住宅分譲可能） ・敷地面積 住宅 250 ㎡～1,000 ㎡ その他 300 ㎡～1,000 ㎡ 一体的に開発できる面積は、5ha まで ・道路要件 幅員 5ｍ以上の道路に接道（自己用住宅は、4.0ｍ以上） また、文言指定区域は、5.5ｍ ・排水 適切に処理できること
16 ３－２－２ 3411 条例による土地利用、人口等の影響 3411 条例は、水戸市の土地利用に大きな影響を与えている。まず、開発許可については、 3411 条例が施行された 2004 年度以降、市街化調整区域の開発許可面積が、市街化区域の許 可面積を上回っている。3411 条例は、2009 年度に許可された約 41 万 1 千㎡の大規模開発 を除くと、市街化調整区域の宅地開発の約８割を占め、2017 年度は、9 割を超えている（図 ４）。 図４ 水戸市開発許可面積推移（2001 年～2017 年）17 農地転用許可の動向にも変化が見られる。農地転用許可は、3411 条例対象区域の農地を 宅地等の用途に変更する前段の手続きであり、開発許可申請手続きに先立って行われる。 条例施行前年の 2003 年（暦年）許可申請は、農業目的用途の転用が多かったが、2013 年（暦 年）許可申請は、分譲住宅用途、共同住宅用途のへの転用が、太陽光発電施設設置のため の転用とともに目立って増えている（図５、図６）。 17 水戸市建築指導課提供データを筆者加工
17 図〇 水戸市の農地転用許可申請（2003 年） 図５ 水戸市農地転用許可申請（5 条許可）（2003 年）18 図６ 水戸市農地転用許可申請（5 条許可）（2013 年）19 また、開発許可とも連動することが多い建築確認の動向にも変化が見られる。2003 年の 建築確認数は、全体 1,760 件うち市街化調整区域での建築確認数は、608 件で全体の 34.5％ であり、後の 3411 条例のエリア指定区域内における建築確認数は、205 件で全体の 11.6％ であった。これに対して、2014 年度は、全体 1,670 件のうち市街化調整区域での建築確認 数は、670 件で全体の 40.1％であり、3411 条例のエリア指定区域内における建築確認数は、 267 件であり全体の 16.0％であった。エリア指定区域内への立地が進んでいるといえる（図 ７）。 18 水戸市農業委員会提供データをアークＧＩＳを用いて筆者加工 19 水戸市農業委員会提供データをアークＧＩＳを用いて筆者加工 共同住宅 太陽光 その他 農業関係施設 資材置場・駐車場 店舗 病院 福祉施設 分譲住宅 面積：単位㎡ 面積：単位㎡
18 2003 年 2014 年 図７ 水戸市の市街化調整区域の建築確認動向20 この結果、水戸市の人口については、3411 条例の対象区域を中心に人口の増加が見られ る（図８）。なお、水戸市は、3411 条例地域における人口増加について確認するとともに（図 ９）、筆者のヒアリングによると、子育て世代を中心とした若い世代が増加しているとして いる。 図８ 水戸市内の地域別人口変化（2000 年－2015 年比較）21 20 水戸市建築指導課提供データをアークＧＩＳを用いて筆者加工 笠原小学校 吉沢小学校
19 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 201803‐18増減03‐19率 児童数 441 454 453 490 515 545 602 612 629 620 630 646 657 697 723 745 304 68.9 普通教室 13 14 14 15 17 19 21 21 23 21 20 19 19 21 22 25 12 92.3 特別教室 13 12 13 11 9 8 8 8 7 8 8 7 7 6 6 6 -7 -53.8 児童数 419 411 412 428 453 460 469 471 483 499 511 522 533 564 569 602 183 43.7 普通教室 14 13 13 13 14 14 16 15 16 17 19 19 19 22 22 23 9 64.3 特別教室 9 9 9 10 9 8 7 7 8 7 7 7 7 6 6 6 -3 -33.3 児童数 13,347 13,333 13,210 13,139 13,025 12,894 12,790 12,479 12,240 12,032 11,894 11,827 11,619 11,432 11,219 11,080 -2,267 -17.0 普通教室 451 455 453 450 451 452 452 450 451 451 451 454 452 442 436 438 -13 -2.9 特別教室 284 280 280 271 272 265 265 256 250 253 248 246 270 267 269 269 -15 -5.3 ※比較のため旧内原町の小学校を除く。 笠原小学校 吉沢小学校 他小学校 図〇 水戸市内の人口変化（2000 年－2015 年比較） 図９ 水戸市内の地域別人口変化（2008 年－2015 年比較）22 このような若い子育て世代の増加により、一部の公立学校では、教室数が手狭になりつ つあり（表６、笠原小学校・吉沢小学校の位置については、図８参照）、教室数確保のため の仮設校舎のリース費用が発生している。また、下水道の整備に対する市民の要望の高か かったことから、下水道の整備への取り組みを進め、2010 年度より下水道の整備が、市街 化区域に隣接した市街化調整区域で開始された。なお、市街化区域隣接地区への下水道整 備（図 10）は、全国平均と比べて市街化調整区域での居住が進んでいた水戸市においては、 3411 条例施行前に都市計画決定がなされており、3411 条例の施行後に後追い的な整備の必 要性があったとはいえない。 表６ 小学校の児童数・教室数の変化23 21 国勢調査データをアークＧＩＳを用いて筆者加工 22 水戸市立地適正化計画（2017） 23『水戸の教育』各年度版。笠原小学校及び吉沢小学校の教室数のひっ迫については、3411 条例による人 口増加（児童数の増加）だけでなく、35 人学級（1 クラス 35 人以下）実施の影響もあると思われる。2011 年に小学校 1 年について 35 人学級が法律上義務化されているが、茨城県では、独自の基準により小学校 2 年生についても全て 35 人学級とし、3～6 年についても、一定の場合、1 学級増設する等の措置をとってい る。
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図 10 市街化調整区域の下水道の整備状況24
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第４章 経済学的考察
４－１ モデル分析～単一中心都市モデル～ 髙塚（2017）は、線引き廃止について、閉鎖都市と一戸当たりの敷地面積一定の仮定を おいた単一中心モデルを用いてその効果を理論的に分析している。ここでは同様の枠組み を用いるが、理論的な分析を行わないので、敷地面積一定の仮定は置かない。ただし、説 明の簡略化のために閉鎖都市の仮定は維持する。 都心部に業務区域（雇用の場）が存在し、人々がその業務地点を中心として同心円状に 住み、さらにその外側に農地が広がる都市を仮定する（単一中心都市）。通勤費は、都心か ら遠くなればなるほど高くなるものとする。これを反映して住宅地代は都心から離れるほ ど低くなる。なお、農地地代は、0 ではないものの無視できる程度に極めて低いものとする。 通勤費の増大により住宅地代が農地の地代を下回るまで、この都市の住民が居住すること となり、その地点より遠い部分は、農地となる（図 11）。 図 11 単一中心都市における地代の形成＜規制がない場合＞ このとき、地代が０となる地点より前の部分において住宅の建築が可能な市街化区域と 住宅建築用途の宅地開発が原則禁止される市街化調整区域に分ける線引きがなされた場合、 住宅地の供給が制限されることから、市街化区域の住宅地の地代は線引きが行われない場 合よりも高くなり、市街化調整区域の地代は、農地地代となる。なお、線引きによって都 市計画区域に入らず、住宅地の開発が容認される都市計画区域外の土地も存在しうるので、 併せて（図 12）中に図示する。22 図 12 線引き後の地代曲線 市街化調整区域の中でも宅地開発がなされていないわけではない。いわゆる分家住宅の 特例で宅地開発がなされており、以下で用いる公示データにおいても市街化調整区域内の 住宅地代がついているはずで、農地地代よりも遙かに高い地代になっている。 次に、3411 条例によって、市街化区域からの一定距離にある地域について、住宅建築用 途の宅地開発規制を緩和した場合（3411 条例対象区域注 3））、住宅地が拡大し、住宅地の 総供給量は、増加する。この規制緩和により、市街化区域と市街化調整区域の既存宅地に ついては、地代が下落し、市街化調整区域の農地については、地代が農地地代から住宅地 代に上昇することとなる（図 13）。 図 13 3411 条例施行後の地代曲線
23 ４－２ 3411 条例の都市に与える影響 3411 条例の効果について述べる。実際には持家居住者も多いが、以下での説明の単純化 のために、すべての住民は地主から土地を借りていると仮定する。 線引きが行われた状況において、住民は、地代が高い市街化区域か通勤費が高い遠方の都 市計画区域外に住むしかなかったが、3411 条例によって都市近郊部に住宅地の供給量が増 え、住民の一部は地代の低い 3411 条例対象区域に移り住む。また、都市全体での住宅地供 給が増えるので、地代曲線は、下にシフトする。市街化区域の地主は、地代収入の減少の 影響を受けるが、3411 条例対象区域の農地保有者は、住宅地代を受け取ることができるよ うになり、収入が増加することとなる。そして、このような規制の緩和は、これまで原則 禁止され土地利用が妨げられていた市街化調整区域の宅地の開発を緩和することで都市の 土地利用の効率性を高める。これは下の（表７）を用いると以下のように説明できる。3411 条例対象区域内で農地地主は住宅地代を得ることができるようになり、プラスの便益を受 け取る。都市住民は住宅地代の低下から恩恵を受けるが、これは地主の取り分が減ること を意味するので、合計するとほぼ相殺する。すべてを合わせて考えると、3411 条例対象区 域内での地代収入上昇分だけ純便益が発生する。 ただし、後追い的な公共施設の整備や渋滞等外部不経済の発生といった市場の失敗がある 場合は、このプラスの効果が減殺され、3411 条例を導入する前の状態と比べ土地利用の効 率性を損なう可能性がある。このような場合には、過剰な郊外化が発生する。3411 条例導 入による都市に与える影響について（表８）にまとめる。 表 ７ 都市における経済主体の利害の得失 地域 経済主体 得失 市街化区域 地主 地代収入の減少 ＋ 宅地賃借人 地代負担の減少 － 市街化調整区域 （3411 条例対象区域） 地主（農家） 地代収入の増加 ＋ 宅地賃借人 市街化区域より広い宅地を単位あ たり安く借りることができる ＋ 市街化調整区域 （3411 条例対象区域外） 地主（農家） 変化なし 農地賃借人 変化なし 表 ８ 3411 条例の都市に与える影響 符号 項目名 備考 正 市街化区域：地代の下落 市街化調整区域：地代の上昇 市街化調整区域における土地選択の自由と地代の 上昇により都市の土地利用の効率性が上昇 負 追加的な公共施設の整備 3411 条例が、公共施設整備が不完全な区域を対象
24 とする場合で住民又は開発事業者がその対価を 支払わない場合、過剰な郊外化を招く。 負 通勤・通学に係る渋滞・混雑の 発生 住民がその社会的費用を負担しない場合、過剰な 郊外化を招く。 負 農地と宅地の混在による負の外 部性 農地と住宅地が混在することにより、農薬散布や農 作業の騒音によるトラブルが発生する。 負 空き家の発生 都市内の移動が主とした場合、都心部に空き家が発 生する。その一定率が管理不全空き家となるとする と、都市に外部不経済の発生をもたらす。 負 都心部の集積の経済の喪失 郊外部の人口の増加により、商業施設も郊外部へ移 転し、都心部の商業集積が失われる。 負 交通弱者の発生 郊外部居住は、自動車中心のライフスタイルであり、 住民の高齢化により、交通弱者の発生を招く。 負 行政サービスの経費増 居住区域の分散化により行政サービスの提供経費 が増加する。
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第５章 実証分析
５－１ 仮説の設定 前章の分析を踏まえると、3411 条例による開発規制の緩和により土地利用の効率化をも たらすが、市場の失敗25がある場合については、その効果を減殺、損なう可能性がある。 そこで、前章の経済学的考察と第３章の 3411 条例の運用状況を踏まえ、本稿では、以下 ４つの仮説を設定し（表９）、次節以降において、実証分析を行うものとする。 まず、3411 条例の導入による開発規制の緩和により都市の宅地供給の総量が増加し、市 街化区域においては、地代（地価）が下落し、これまで土地利用が妨げられてきた市街化 調整区域においては、地代（地価）が上昇する（仮説①）。このことは、前章の分析により これまで原則禁止され土地利用が妨げられていた市街化調整区域の宅地の開発を緩和によ って都市の土地利用の効率性向上をもたらす。よって、仮説①は、3411 条例の政策効果の 正の効果についてのものである。 次に、3411 条例は、すでに相当程度公共施設が整備されていることが想定され、また、 隣接、近接する市街化区域の公共施設の利用も可能な地域を対象地域としているが、連た んによる市街地の拡散等により追加的な公共施設の整備が発生し、導入都市の公共事業費 を増加させる（仮説②）。このことは、これら公共施設整備の負担について、課税等の負担 が発生しないならば、公共財のフリーライドの問題を発生させ、都市に過剰な郊外化をも たらす。よって、仮説②は、3411 条例の政策効果の負の効果についてのものである。 そして、3411 条例による開発規制の緩和の対象は、住宅地が主であることから、人口が 停滞あるいは減少する都市が多い中での住宅地の供給の増加は、空き家の増加をもたらす （仮説③）。このことは、一定の空き家が管理不全空き家になるとするならば、都市に外部 不経済をもたらす。仮説②同様、3411 条例の負の効果についてのものである。 さらに、3411 条例による基準において、敷地境界間を 50ｍ間隔以内で 50 戸以上連たん しなければならないとする連たんの条件を緩和することや具体的なエリアを地図上に明示 しない文言指定は、3411 条例の開発許可面積が大きくなる（仮説④）。 25 市場の失敗とは、完全競争市場の前提条件が満たされていないために、人々が取引を円滑に行うことが 難しい状況を言い、①不完全競争のとき、②外部性があるとき、③公共財のとき、④情報の非対称性があ るとき、⑤取引費用が大きいときの５つをいう。26 表９ 仮説 仮説① 3411 条例導入による 地価への影響 3411 条例の導入により、都市の宅地供給の 総量が増加し、市街化区域においては、地 価が下落し、これまで土地利用が妨げられ てきた市街化調整区域においては、地代（地 価）が上昇する。 仮説② 3411 条例による公共 事業費への影響 3411 条例の導入により、都市の公共事業費 が増加しているのではないか。 仮説③ 3411 条例による空き 家発生への影響 3411 条例の導入により、都市の宅地供給の 総量が増加し、都市内における人の移動が 発生した結果、都市の空き家率が上昇する のではないか。 仮説④ 条 例 規 制 値 の 3411 条例開発許可面積拡 大に与える影響 3411 条例に規定される連たん緩和や文言 型といった画一型の規制緩和策は、面積の 拡大効果が大きいのではないか。 ５－２ 3411 条例による地価への影響 ５－２－１－１ 水戸市・郡山市ＤＩＤ分析（条例導入による効果の分析） 【仮説①：3411 条例の導入による開発規制の緩和により都市の宅地供給の総量が増加し、 市街化区域においては、地代（地価）が下落し、これまで土地利用が妨げられてきた市街 化調整区域においては、地代（地価）が上昇する】を検証するため、ＤＩＤ的手法により パネルデータを用いた固定効果分析を用いた推定を行う。条例制定の効果を測定するため に２つの都市を比較する。分析対象とする都市については、水戸市と郡山市とする。水戸 市と郡山市を選択したのは、人口規模、高齢化率、東京駅からの時間、市街化調整区域の 都市計画区域に占める割合が類似しているからである。水戸市が 2004 年以来、3411 条例を 運用しているのに対し、郡山市では、3411 条例をこれまで一度も施行したことがなく、条 例制定による地価への影響を推定するのに相応しいものと考えた（表 10）。 また、地価については、公示地価・都道府県地価調査（以下「地価データ」とする。）を 用いるものとする。そして、条例導入前の両都市の地価トレンド（地価/1000 の対数値）は、 類似していると認められる（図 14）。
27 水戸市 郡山市 出典 都市分類 旧特例市 中核市 都市計画域内人口（千人） 268.8 317.2 国土交通省 平成28年度都市計画現況調査 高齢化率（％） 25.1 24.9 平成27年国勢調査 市街化区域面積（ha） 4,251 6,886 国土交通省 平成28年度都市計画現況調査 調整区域面積（ha） 17,481 20,137 国土交通省 平成28年度都市計画現況調査 市街化調整区域面積の対都市計画区域面積比率（％） 80.4 74.5 国土交通省 平成28年度都市計画現況調査 市街化調整区域開発許可面積（平成28年度）（ｈａ） 26.85 0.76 国土交通省 平成28年開発許可制度施行状況 市街化調整区域住宅用途開発許可面積（平成28年度）（ｈａ） 18.66 0.48 国土交通省 平成28年開発許可制度施行状況 3411開発許可面積（平成28年度）（ｈａ） 15.64 0 国土交通省 平成28年開発許可制度施行状況 3411条例施行状況 平成16年4月1日施行 なし 筆者調べ 東京駅までの最短到達時間（分） 約70 約80 筆者調べ 表 10 水戸市と郡山市の比較 図 14 水戸市・郡山市地価トレンド なお、2012 年以降の東日本大震災の地価への影響による可能性を除くため 2001～2011 年 の地価データを分析対象とし、下記（表 11）の変数を用いて下記推定式を用いる。なお、 基本統計量は、（表 12）である。 （推定式） ln（公示地価/1,000）=β0＋β1（水戸ダミー×2005 年以降ダミー）＋β2（2005 年以降ダ ミー×調整区域ダミー）＋β3（水戸ダミー×2005 年以降ダミー×調整区域ダミー）＋β4 ガスダミー＋β5 下水道ダミー＋β6 容積率ダミー＋β7 建ぺい率ダミー＋β8～β18（年次
28 ダミー（2002～2011 年）＋ε（誤差項、以下本稿において同じ） ※ 本推定は、固定効果分析を行うが、ガス及び下水道については整備状況が、建ぺい 率及び容積率の規制値については都市計画の変更により変わることがあるので、本推 定では変数に加えた。 ※ 本推定における水戸市の市街化調整区域地価データは、全てエリア指定区域内地価 データ。 表 11 変数の説明 表 12 基本統計量 ５－２－１－２ 推定結果と結果の考察 （表 13）の推定結果では、3411 条例導入により、市街化区域においては、4.38％の地価 下落、市街化調整区域においては、2.63％の地価上昇が発生。仮説①通りの結果が得られ た。都市の土地利用の効率性が向上している可能性が示された。 なお、（図 15）のように、水戸市においては、市街化区域近接の市街化調整区域の一部に 人口増加が見られ、特に市街化区域の南側外縁のエリア指定区域内の人口増加が顕著であ る。一方、郡山市においては、市街化区域内の市街化調整区近接部の人口増加が、顕著で あり、ともに都市郊外部への居住志向が見て取ることができる。 変数名 内容 log（地価／1,000） 公示地価又は都道府県調査における住宅用途地価（千円）の対数値 水戸市ダミー 地価ポイントが水戸市内に存在する場合、１そうでない場合0をとるダミー変数 条例制定ダミー 水戸市の3411条例制定の翌年（2005年）以降である場合、１そうでない場合0をとるダミー変数 調整区域ダミー 地価ポイントが市街化調整区域に存在する場合、１そうでない場合0をとるダミー変数 ガスダミー ガスが供給されている場合、１そうでない場合0をとるダミー変数 下水道ダミー 下水が供給されている場合、１そうでない場合0をとるダミー変数 建ぺい率 指定建ぺい率（％） 容積率 指定容積率（％） 年度ダミー 2001年～2011年 出典 国土数値情報 変数名 観測数 平均値 標準偏差 最小値 最大値 log（地価／1,000） 2,346 4.165594 0.431621 2.442347 5.774551 水戸ダミー×2005年以降ダミー 2,346 0.271952 0.44506 0 1 2005年以降ダミー×調整区域ダミー 2,346 0.035379 0.184776 0 1 水戸ダミー×2005年以降ダミー×調整区域ダミー 2,346 0.018329 0.134167 0 1 ガスダミー 2,346 0.597613 0.490484 0 1 下水道ダミー 2,346 0.907502 0.289789 0 1 容積率ダミー 2,346 58.6786 10.76407 40 80 建ぺい率ダミー 2,346 196.9565 93.81984 60 600 年次ダミー （省略）
29 表 13 推定結果 （水戸市） （郡山市） 図 15 水戸市・郡山市の 2000 年‐2015 年の人口増減 （500ｍメッシュ・国勢調査データを用いてＧＩＳで筆者作成） ５－２－２－１ 川越市・春日部市ＤＩＤ分析（条例廃止による効果の分析） 仮説①を裏面から検証するため、3411 条例を廃止した川越市と 3411 条例を施行する春日 部市２都市間でＤＩＤ的手法によりパネルデータを用いた固定効果分析を用いた推定を行 う。両都市は、東京都心から 50 ㎞メートル県内で、人口規模等も類似する（表 14）。 被説明変数：log（地価／1,000） 係数 標準誤差 ｔ値 水戸ダミー×条例制定ダミー -0.043784 0.004699 -9.32 *** -0.053000 -0.034568 条例制定ダミー×調整区域ダミー 0.049154 0.020242 2.43 ** 0.009457 0.088851 水戸ダミー×条例制定ダミー×調整区域ダミー 0.070131 0.019083 3.68 *** 0.032708 0.107555 ガスダミー 0.022502 0.017224 1.31 * -0.011278 0.056281 下水道ダミー -0.020327 0.008662 -2.35 ** -0.037314 -0.003339 容積率ダミー 0.007034 0.003937 1.79 * -0.000688 0.014756 建ぺい率ダミー -0.000526 0.000224 -2.35 ** -0.000965 -0.000087 年次ダミー 定数項 3.658713 0.191549 19.10 *** 3.283058 4.034369 サンプル数 2,346 within 0.910600 ***、**、*はそれぞれ有意水準１％、5％、10％を表す。 95％信頼区間 （省略）
30 表 14 川越市と春日部市の比較 図 16 川越市・春日部市地価トレンド 2006 年以降、両市が 3411 条例を施行、2011 年 10 月に川越市が 3411 条例を廃止してお り、2007 年～2017 年の地価データを用いる。そして、2006 年以降、2011 年の条例廃止ま で両都市の地価トレンドは、類似しているものと認められる（図 16）。 従って、2006 年～2017 年の期間を分析対象とし、（表 15）の変数を用いて、下記推定式 を用いる。なお、基本統計量は、（表 16）である。 川越市 春日部市 出典 都市分類 中核市 旧特例市 都市計画域内人口（千人） 342.6 237.1 国土交通省 平成28年度都市計画現況調査 高齢化率（％） 25.1 28.1 平成27年国勢調査 市街化区域面積（ha） 3,218 2,220 国土交通省 平成28年度都市計画現況調査 調整区域面積（ha） 7,698 4,377 国土交通省 平成28年度都市計画現況調査 市街化調整区域面積の対都市計画区域面積比率（％） 70.5 66.3 国土交通省 平成28年度都市計画現況調査 市街化調整区域開発許可面積（平成28年度）（ｈａ） 9.12 11.17 国土交通省 平成28年開発許可制度施行状況 市街化調整区域住宅用途開発許可面積（平成28年度）（ｈａ） 5.74 5.95 国土交通省 平成28年開発許可制度施行状況 3411開発許可面積（平成28年度）（ｈａ） 0 4.19 国土交通省 平成28年開発許可制度施行状況 3411条例施行状況 2011年10月１日廃止2006年5月18日施行 2003年8月１日施行 筆者調べ 東京駅までの最短到達時間（分） 51 39 筆者調べ
31 （推定式） ln（公示地価/1,000）＝β0＋β1（川越ダミー×2012 年以降ダミー）＋β2（2012 年以 降ダミー×調整区域ダミー）＋β3（川越ダミー×2012 年以降ダミー×調整区域ダミー）＋ β4 ガスダミー＋β5 下水道ダミー＋β6 容積率ダミー＋β7 建ぺい率ダミー＋β8～β19 （年次ダミー（2007～2017 年）＋ε ※ 本推定は、固定効果分析を行うが、ガス及び下水道については整備状況が、建ぺい 率及び容積率の規制値については都市計画の変更により変わることがあるので、本推 定では変数に加えた。 表 15 変数の説明 表 16 基本統計量 ５－２－２－２ 推定結果と結果の考察 3411 条例の廃止により、市街化区域においては、1.92％の地価上昇と市街化調整区域に おいては、0.50％の地価下落が発生し、仮説①通りの結果を「条例の廃止」という逆の観 点から得ることができた（表 17）。 変数名 内容 log（地価／1,000） 公示地価又は都道府県調査における住宅用途地価（千円）の対数値 川越市ダミー 地価ポイントが川越市内に存在する場合、１そうでない場合0をとるダミー変数 条例廃止ダミー 川越市の3411条例廃止の翌年（2012年）以降である場合、１そうでない場合0をとるダミー変数 調整区域ダミー 地価ポイントが市街化調整区域に存在する場合、１そうでない場合0をとるダミー変数 Ｉｎ地積 地積（㎡）の対数値 ガスダミー ガスが供給されている場合、１そうでない場合0をとるダミー変数 下水道ダミー 下水が供給されている場合、１そうでない場合0をとるダミー変数 建ぺい率 指定建ぺい率（％） 容積率 指定容積率（％） 年次ダミー 2007年～2017年 出典 国土数値情報 変数名 観測数 平均値 標準偏差 最小値 最大値 Ｉｎ地価 1,536 4.695318 0.478006 2.890372 5.913503 川越市ダミー×条例廃止ダミ― 1,536 0.314453 0.464449 0 1 条例廃止ダミ―×市街化調整区域ダミー 1,536 0.039063 0.193807 0 1 川越市ダミー×市街化調整区域ダミー×条例廃止ダミ― 1,536 0.038412 0.19225 0 1 ガスダミー 1,536 0.892578 0.30975 0 1 下水道ダミー 1,536 0.91276 0.282278 0 1 年次ダミー （省略）
32 表 17 推定結果 ５－２－３－１ 北関東主要 10 都市パネルデータ分析（条例導入による効果の分 析） 仮説①を検証するため、パネルデータを用いた固定効果分析を用いた推定を行う。茨城 県・栃木県・群馬県の北関東 3 県のうち人口 15 万人以上の都市26を分析対象とする。ただ し、2005 年 8 月に開業したつくばエクスプレスの開業効果による地価上昇の効果が大きい と思われるつくば市を除くものとする。また、推定については、条例導入効果を判定する ため条例施行ダミーをトリートメント変数とし、下記推定式を用いるが、市街化区域と市 街化調整区域に分けて分析を行うものとする。なお、用いる変数の説明については、（表 18）、 基本統計量は、（表 19-1）、（19-2）である。 （推定式） ln（公示地価/1,000）＝β0＋β1（条例施行ダミ―）＋β2～β18（年次ダミー（2001～2017 年）＋ε 表 18 変数の説明 表 19‐１ 基本統計量（市街化区域） 26 茨城県：水戸市、つくば市、日立市、ひたちなか市 栃木県：宇都宮市、小山市、栃木市 群馬県：前 橋市、高崎市、太田市、伊勢崎市 被説明変数：log（地価／1,000） 係数 標準誤差 ｔ値 川越ダミー×条例廃止ダミー 0.019187 0.002903 6.61 *** -0.053031 -0.034638 条例廃止ダミー×調整区域ダミー -0.024137 0.008718 -2.77 ** 0.005140 0.079410 川越ダミー×条例廃止ダミー×調整区域ダミー -0.022313 0.011259 -1.98 ** 0.037286 0.104467 ガスダミー -0.024442 0.007250 -3.37 *** -0.011473 0.055945 下水道ダミー 0.010704 0.016833 0.64 -0.037688 -0.003814 年次ダミー 定数項 4.782778 0.014029 340.92 *** 4.755257 4.810299 サンプル数 1,536 within 0.819500 ***、**、*はそれぞれ有意水準１％、5％、10％を表す。 95％信頼区間 （省略） 変数名 内容 lｎ（地価） 公示地価又は都道府県調査における住宅用途地価の対数値 条例施行ダミー 3411条例を施行した翌年以降である場合、1そうでない場合0をとるダミー変数 年次ダミー 2001年～2017年 出典 国土数値情報 変数名 観測数 平均値 標準偏差 最小値 最大値 Ｉｎ地価 12,637 11.00057 0.409378 9.588777 13.25864 条例施行ダミー 12,637 0.615178 0.486573 0 1 年次ダミー （省略）
33 表 19‐２ 基本統計量（市街化調整区域） ５－２－３－２ 推定結果と結果の考察 3411 条例の導入により、市街化区域においては、（表 20-1）より 1.31％の地価下落と市 街化調整区域においては、（表 20-2）より 1.70％の地価上昇が発生。仮説①通りの結果が 得られた。 表 20‐１ 推定結果（市街化区域） 表 20‐２ 推定結果（市街化調整区域） ５－３ 3411 条例による公共事業費への影響 ５－３－１ 全国中核市・旧特例市ＯＬＳ分析 【仮説②：3411 条例は、すでに相当程度公共施設が整備されていることが想定され、ま た、隣接、近接する市街化区域の公共施設の利用も可能な地域を対象地域としているが、 連たんによる市街地の拡散等により追加的な公共施設の整備が発生し、導入都市の公共事 業費を増加させる】を実証するため、3411 条例が追加的な公共投資を必要としないとすれ ば、都市の公共投資の額と 3411 条例による開発許可面積は無関係なはずである。中核市・ 旧特例市（ただし、非線引き都市である高松市を除く。）の地方財政状況調査における普通 変数名 観測数 平均値 標準偏差 最小値 最大値 Ｉｎ地価 1,839 10.04771 0.45857 9.035987 11.45105 条例施行ダミー 1,839 0.579663 0.493747 0 1 年次ダミー （省略） 被説明変数：log地価 係数 標準誤差 条例施行ダミ― -0.013135 0.002578 *** -0.018189 -0.008082 年次ダミー 定数項 11.386870 0.002264 *** 11.382430 11.391310 サンプル数 12,637 within 0.888100 ***、**、*はそれぞれ有意水準１％、5％、10％を表す。 95％信頼区間 （省略） 被説明変数：log地価 係数 標準誤差 条例施行ダミ― 0.016969 0.005989 *** -0.053031 -0.034638 年次ダミー 定数項 10.257630 0.005560 *** 10.246720 10.268530 サンプル数 1,839 within 0.803100 ***、**、*はそれぞれ有意水準１％、5％、10％を表す。 95％信頼区間 （省略）
34 建設事業費27を被説明変数とし、開発許可制度施行状況における 3411 条例開発許可面積を トリートメント変数とし、ＯＬＳ（最小二乗法）モデルにより分析を行う。そして、普通 建設事業費は、年度ごとに経済政策等様々な要因で変動するので、推定式①2016 年度単年 度、推定式②2014 年度～2016 年度 3 ヵ年平均、推定式③2012 年度～2016 年度 5 ヵ年平均 で分析を行う。また、2011 年に発生した東日本大震災の関係で、福島県内の 3 市の災害復 旧費の額が大きく普通建設事業費へ影響している可能性があるので、推定式④では、これ ら 3 市を除いて推定を行った。なお、用いる変数の説明については、下記（表 21）、基本統 計量は、（表 22）である。 （推定式） 推定式①：2016 年度普通建設事業費（千円）＝β0＋β１（3411 条例 2016 年度開発許可 面積）＋β２（面積）＋β3（人口）＋β4（転入率）＋β5（高齢化率）＋ε 推定式②：2014 年度～2016 年度普通建設事業費（３ヵ年度平均）（千円）＝β0＋β１ （3411 条例 2014 年度～2016 年３か年度開発許可面積）＋β２（面積）＋β3（人口）＋β 4（転入率）＋β5（高齢化率）＋ε 推定式③：2012 年度～2016 年度普通建設事業費（５ヵ年度平均）（千円）＝β0＋β１ （3411 条例 2012 年度～2016 年５ヵ年度開発許可面積）＋β２（面積）＋β3（人口）＋β 4（転入率）＋β5（高齢化率）＋ε 推定式④：2012 年度～2016 年度普通建設事業費（５ヵ年度平均、福島県内所在市除く） （千円）＝β0＋β1（3411 条例 2012 年度～2016 年５ヵ年度開発許可面積）＋β2（面積） ＋β3（人口）＋β4（転入率）＋β5（高齢化率）＋ε 27普通建設事業費：地方財政の経費分類における投資的経費のうち、災害復旧費と失業対策費を除いたも の。具体的には、道路、下水道、学校、保育所、庁舎など公共施設の改良、新設のための事業に用いる。
