東京都東京都東京都

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東京都東京都東京都

東京都におけるにおけるにおけるにおける木造密集市街地整備事業木造密集市街地整備事業木造密集市街地整備事業の木造密集市街地整備事業ののの実施効果実施効果実施効果に実施効果にに関に関関関するするするする研究研究研究研究

－

－都内都内都内都内4 44 4地域地域地域地域（（（大田区（大田区大田区大田区，，，，品川区品川区品川区，品川区，，，目黒区目黒区目黒区，目黒区，，，新宿区新宿区新宿区新宿区））））をををを対象対象対象対象としてとしてとして－として－－－

日大生産工(院) ○椚敬輔日大生産工坪井善道 1. はじめに

本稿は，木造密集市街地整備事業の完了した地域において，整備事業前後の人口・世帯数の推移といった人口調査，建築面積・街区面積等の変化といった面積調査を行い，各々の関係性，地域の持つ特性を明らかにし，いかに変化して来たかを分析することで，木造密集市街地整備事業の実施効果・環境の変化を明らかにし，今後の整備計画における指針を得ることを目的としている。

なお，本稿では物的事象に調査項目を絞り，調査・

分析を行っている。

2. 木造住宅密集地域整備事業

昭和55年度に都市防災不燃化促進事業として開始された，この木造住宅密集地域整備事業は，現在までに19区 1市 91地域約3600haの整備事業を行っている。このうち整備の完了している地域は，10区 22 地域約1070haとなっており，全体の30％程度しか完了していない。さらに東京都内に重点密集市街地として位置づけられている地域は，18区31地域約 2300haあるが，その多くが整備事業自体行われていない地域となっている（表－1）。

3. 研究対象地域

対象地域として本研究では，木造住宅密集地域整備事業一覧より，平均事業規模が40haとなるため，

事業面積の20ha未満，60ha以上の地域から事業期間がほぼ同時期に行われた地域をそれぞれ2箇所ずつ選定し，以下に挙げる4地域を対象地域としている。

①目黒区五本木地域 14.4 ha H7～H16

②新宿区赤城周辺地域 17.0 ha H6～H15

③品川区荏原北地域 77.0 ha H7～H16

④大田区西蒲田・蒲田地域 84.0 ha H2～H16 本稿では，この4地域より①,②の地域を対象として調査・分析を行っている（表-1）。

Study on the Enforcement Effect of Densely Wooden Building District Development in Tokyo

－－ Keisuke KUNUGI and Yoshimichi TSUBOI

Case Study of 4th Area in Tokyo

(Ota-ku, Shinagawa-ku, Meguro-ku, Shinjuku-ku)

事業主体番号地区名面積実施状況

1 赤木周辺 17.0ha H16.3完了 H 6 ～ H 15

2 西新宿 39.0ha H17.3完了 S 59 ～ H 16

3 北新宿^*1 69.0ha H20.3完了 S 60 ～ H 19

4 大久保・百人町 46.0ha H16.3完了 S 63 ～ H 15

5 上落合 47.0ha H20.3完了 H 5 ～ H 19

6 若葉・須賀町 15.6ha 事業中 H 5 ～ H 24

7 大塚５・６丁目 25.5ha H18.3完了 H 3 ～ H 17

8 千駄木・向丘 91.0ha H20.3完了 H 7 ～ H 19

9 根岸３・４・５丁目 33.2ha 事業中 H 14 ～ H 23

10 谷中２・３・４丁目 28.7ha 事業中 H 14 ～ H 23

11 鐘ヶ淵周辺 80.6ha 事業中 H 18 ～ H 27

12 京島 25.5ha 事業中 S 58 ～ H 21

13 北部中央 184.5ha 事業中 S 59 ～ H 21

14 荏原北 77.0ha H17.3完了 H 7 ～ H 16

15 戸越１・２・丁目 23.0ha H18.3完了 H 5 ～ H 17

16 旗の台・中延 19.3ha 事業中 H 1 ～ H 21

17 二葉３・４丁目、西大井６丁目 34.2ha 事業中 H 18 ～ H 27 18 東中延１・２丁目、中延２・３丁目 29.4ha 事業中 H 19 ～ H 28

19 豊町４・５・６丁目 29.4ha 事業中 H 19 ～ H 28

20 五本木 14.4ha H17.3完了 H 7 ～ H 16

21 駒場 23.0ha H18.3完了 S 3 ～ H 17

22 上目黒・祐天寺 40.6ha H19.3完了 S 62 ～ H 18

23 目黒本町 20.0ha 事業中 S 63 ～ H 24

24 目黒本町６丁目・原町 39.1ha 事業中 H 13 ～ H 22

25 西蒲田・蒲田 84.0ha H17.3完了 H 2 ～ H 16

26 矢口・下丸子 103.7ha H18.3完了 H 8 ～ H 17

27 大森・北糀谷 200.6ha H20.3完了 H 5 ～ H 19

28 蒲田２・３丁目 26.3ha 事業中 H 6 ～ H 20

29 区役所北部 70.9ha 事業中 H 4 ～ H 23

30 世田谷・若林 47.7ha 事業中 S 63 ～ H 24

31 上馬・野沢^*2 39.2ha 事業中 H 5 ～ H 24

32 太子堂４丁目 14.8ha 事業中 H 10 ～ H 24

33 玉川３丁目^*2 8.3ha 事業中 H 10 ～ H 24

34 北沢３・４丁目 33.6ha 事業中 S 58 ～ H 20

35 豪徳寺駅周辺 29.6ha 事業中 H 11 ～ H 20

36 祖師谷大蔵駅周辺^*2 28.3ha 事業中 H 11 ～ H 20

37 千歳船橋駅周辺^*2 14.4ha 事業中 H 11 ～ H 20

38 太子堂・三宿地区 80.7ha 事業中 S 58 ～ H 26

39 北沢５丁目・大原1丁目 44.4ha 事業中 H 7 ～ H 22

40 大蔵^*2 21.2ha 事業中 H 20 ～ H 29

渋谷区 41 本町 99.2ha 事業中 H 5 ～ H 24

42 南台４丁目 18.8ha 事業中 H 4 ～ H 23

43 平和の森公園周辺 52.0ha 事業中 H 5 ～ H 24

44 南台１・２丁目 25.8ha 事業中 H 10 ～ H 24

45 気象研究所跡地周辺 18.0ha H12.3完了 S 60 ～ H 11 46 蚕糸試験場跡地周辺 26.1ha H12.3完了 S 60 ～ H 11

47 天沼3丁目 26.4ha 事業中 H 7 ～ H 21

48 南長崎２・３丁目 25.3ha H18.3完了 H 8 ～ H 17

49 東池袋４・５丁目 19.2ha 事業中 S 58 ～ H 24

50 染井霊園周辺 53.1ha 事業中 H 1 ～ H 20

51 上池袋 67.1ha 事業中 H 3 ～ H 22

52 池袋本町 63.6ha 事業中 H 17 ～ H 26

53 上十条３・４丁目 19.6ha 事業中 H 6 ～ H 20

54 西ヶ原 25.4ha 事業中 H 17 ～ H 26

55 上十条１丁目、中十条1・2・3丁目 41.0ha 事業中 H 18 ～ H 27

56 志茂 38.2ha 事業中 H 18 ～ H 27

57 荒川５・６丁目 33.6ha 事業中 S 62 ～ H 23

58 町屋２・３・４町目 43.5ha 事業中 H 11 ～ H 20

59 南千住１丁目・荒川１丁目 15.1ha 事業中 H 11 ～ H 20

60 荒川２・４・７丁目 48.5ha 事業中 H 17 ～ H 27

61 前野町 53.5ha H18.3完了 H 8 ～ H 17

62 若木^*2 18.1ha 事業中 H 5 ～ H 23

63 大谷口 76.9ha 事業中 H 5 ～ H 24

64 中宿 60.0ha 事業中 H 2 ～ H 21

65 上板橋駅南口 20.3ha 事業中 H 2 ～ H 21

66 西台１丁目北周辺 32.0ha 事業中 H 13 ～ H 22

67 練馬 20.0ha H18.3完了 S 61 ～ H 17

68 江古田北部 46.4ha 事業中 H 4 ～ H 23

69 北町 31.1ha 事業中 H 8 ～ H 22

70 関原１丁目 12.9ha 事業中 S 62 ～ H 23

71 足立１・２・３丁目 50.2ha 事業中 H 6 ～ H 20

72 西新井駅西口周辺 51.4ha 事業中 H 11 ～ H 28

73 千住仲町 15.7ha 事業中 H 20 ～ H 29

74 東四つ木 40.0ha 事業中 H 10 ～ H 24

75 四つ木１・２丁目 25.7ha 事業中 H 15 ～ H 24

76 東立石４丁目 19.5ha 事業中 H 20 ～ H 29

77 一之江駅付近 5.9ha H20.3完了 H 5 ～ H 29

78 一之江駅西部^*2 16.8ha H18.3完了 H 9 ～ H 17

79 南小岩７・８丁目 40.0ha 事業中 H 13 ～ H 22

80 松島３丁目 25.6ha 事業中 H 15 ～ H 24

81 下鎌田東^*2 24.6ha 事業中 H 15 ～ H 24

82 一之江４丁目^*2 6.1ha 事業中 H 16 ～ H 25

83 春江町３丁目^*2 6.4ha 事業中 H 16 ～ H 25

84 江戸川１丁目^*2 34.7ha 事業中 H 18 ～ H 27

85 一之江３丁目^*2 6.8ha 事業中 H 19 ～ H 28

日野市 86 日野本町４丁目駅周辺^*2 7.3ha 事業中 H 9 ～ H 23

87 六町４丁目付近^*2 69.0ha 事業中 H 16 ～ H 25

88 花畑^*2 54.4ha 事業中 H 16 ～ H 25

89 篠崎駅東部^*2 19.3ha 事業中 H 16 ～ H 25

90 瑞江駅西部^*2 30.4ha 事業中 H 16 ～ H 25

91 田端2丁目^*2 7.5ha 事業中 H 17 ～ H 25

事業期間

＊1　：　住宅市街地総合整備事業（密集住宅市街地整備型）については東京都と共同施行

＊2　：　住宅市街地総合整備事業（密集住宅市街地整備型）のみ実施新宿区

品川区

荒川区目黒区

大田区文京区台東区墨田区

東京都板橋区

練馬区

足立区

葛飾区北区世田谷区

中野区

江戸川区杉並区

豊島区

表－1 木造住宅密集地域整備事業一覧

(2)

4. 調査・分析方法

先ず，調査対象地区それぞれの整備事業前後における，人口や世帯数の増減を調べることで，それぞれの地域の住民の動向を把握し，地域の特性を明らかにする。

次に，それぞれの対象地区の地図データを整備事業前後の年度において作成し，建築棟数，建築面積，

街区面積等を調査・分析することで，整備事業の特性を把握する。

最後に，以上の調査・分析結果から得られた知見を整理し，今後の木造住宅密集地域整備事業における課題を見出している。

5. 調査対象地区の人口調査

5-1. 整備事業前後における各地域の人口変化整備事業前後における目黒区五本木地域の人口をみるとH7年度・H17年度において，男女ともに20代の人口が高い値を示しており，両年度とも30代～40代にかけて減少傾向が窺える。これは，H17年度・H7 年度問わず同様な年齢構成をしていることから，この地域の特徴として挙げることが出来る（図-1）。

新宿区赤城周辺の人口の推移を見ると，男性においてH7年度の25歳～45歳の年齢形態がH17年度の35 歳～55歳となって移動していることから，この地域に定住している割合が高いことが窺える。さらにH17 年度において，20代30代の人口が高い値を示しているが，子供の数が10年前と比べ減っていることからも定住者が多く子供を持つ若い世代が流入していないと言えよう。また，両地域に共通して高齢者の人口が増加傾向にあり，今後更なる高齢化が予想される地区となっている（図-2）。

5-2. 整備事業前後における各地域の世帯数の変化整備事業前後における世帯数の割合を見ると，五本木地区は世帯数，家族形態の割合ともにほとんど変化が見られないことから，この地域において建物の共同化による容積率の確保があまり行われていないものと考えられる。一方，赤城周辺地区においては，人口の変化は無いが，世帯数が大幅に増加している。これは，夫婦と子供の世帯とその他の親族世帯が減少し単独世帯が増加していることに起因していると考えられ，密集市街地整備事業によって生じた建物の共同化がその要因の一つであるといえよう。

0～

5～

10～

15～

20～

25～

30～

35～

40～

45～

50～

55～

60～

65～

70～

75～

80～

85～

90～

95～

100～

0 0 50 100 150 200 250 300

350 50 100 150 200 250 300 350

0～

5～

10～

15～

20～

25～

30～

35～

40～

45～

50～

55～

60～

65～

70～

75～

80～

85～

90～

95～

0 0 50 100 150 200 250 300

350 50 100 150 200 250 300 350

100～

男性女性

H7年度 H17年度

図－1 整備事業前後における目黒区五本木地域の人口

図－2 整備事業前後における新宿区赤城周辺地域の人口

図－3 整備事業前後における世帯数の割合

8%

6%

16%

6%

1% 6%

57%

7%

8%

18%

6%

1% 6%

54%

8%

6%

20%

6%

1% 7%

52%

8%

6%

23%

7%

1% 10%

45%

H17年度　五本木地域

H17年度　赤城周辺地域

H7年度　五本木地域

H7年度　赤城周辺地域

夫婦のみ世帯数：2920

世帯数：3632

世帯数：2990

世帯数：2915

高齢夫婦夫婦と子供片親と子供その他の親族世帯非親族世帯単独世帯

(3)

6. 調査対象地域の面積調査

6-1. 整備事業前後における整備手法の比較検討先ず，H3年度・H17年度目黒区五本木地区を比較すると，

① 主要道路の拡幅工事

② 街区内における共同建替え

次に，H3年度・H17年度新宿区赤城周辺地区を比較すると，

③ 既存建物を取り壊しての駐車場・公園等のオープンスペースの確保

④ 大規模敷地の共同化に伴う集合住宅の建設と街区内道路の変化

最後に，両地域に共通している整備として，

⑤ 二項道路の拡幅

⑥ 歩道の整備が，挙げられる。

以上のように整備を行う地域によって，一度に整備を行なえる範囲・規模が，大きく異なりはしているものの整備の内容としては，大きく分けて3つに分類することが出来る。

Ⅰ.道路の拡幅

Ⅱ.敷地面積及び容積率確保のための共同建替え

Ⅲ.オープンスペースの確保

この分類は，木造密集市街地整備手法としては，一般的な手法と言えよう。

しかし，一般的な手法として考えられるオープンスペースのポケットパークや公園などへの転用に関していえば，両地域ともにポケットパークや公園としての利用ではなく，駐車場としての利用が多く窺え，公園などに転用された例は，両地域合わせても3 箇所ほどしか見られなかった。これは，土地の利権関係によるものと考えられる。

図－6 H3年度新宿区赤城周辺地域図－7 H17年度新宿区赤城周辺地域図－4 H3年度目黒区五本木地域図－5 H17年度目黒区五本木地域

0 100ｍ街区

建物道路-車道道路-歩道公園・墓地駐車場

① ①

② ②

③ ③

④ ④

⑤

⑥

⑤

⑥

⑤ ⑤

(4)

6-2. 整備事業前後の各総面積の推移

目黒区五本木地区において，表より道路総面積が増加していることが窺え，道路の拡幅工事が行われたことがわかる。また，総街区面積の宅地のみの値が全体の街区面積の減少規模より下回っていることから地域内に駐車場や公園といった宅地以外の空地が整備によって生じたと言えよう。

赤城周辺地区にでは，表より五本木地区とは一転して道路面積が前後において減少している。これは，

総建物棟数が大幅に減少しているのに対して，総建築面積が増加していることからもわかるように，整備により建物・宅地の共同化が行われ私道も含めた計画がなされているためであると言えよう。また，

全体の街区面積においては，整備前後で面積が増加しているのが窺える。これは，総建築面積や宅地のみの総街区面積の変化が見られないことから，増加分のオープンスペースが生じているものと考えられる（表-2，表-3）。

6-3. 整備事業前後における建築密度の変容両地域の建築密度を見ると，最大値と最小値の建築密度の差はどちらとも大きく，両地域とも最大値 80％程度，最小値30％程度となっているのが窺える。

しかし，建築密度が60％以上の割合を見ると，五本木地域は，H17年度・H3年度ともに割合が低いのに対して，赤城周辺地域は，H17年度・H3年度ともに50％

～60％と五本木地域に比べ高い値を示している。

また，両地域それぞれのH17年度・H3年度における建築密度が60％以上の地域の割合を比較してみると，

整備事業後において，建築密度が60％を超える街区となった街区が，五本木地域で約160％，赤城周辺地域で約120％と，増加していることが窺える。

このことから，1街区単位においては，整備事業に伴う道路の拡幅等によって街区面積が減少し，そこに建つ住宅の密集率を促進させる要因となると言えよう。（表-4，表-5）

7. まとめ及び今後の課題

調査・分析結果を以下に整理する。

1）目黒区五本木地域について，家族形態や世帯数に変化の無く，各総面積及び建物棟数にもあまり変化がみられなかったことから，戸建ての住宅が多く住民の定住意識が高いと考えられる。そのため，整備手法として共同建替えではなく，協調建替えや個別建替えが積極的に行われてきた地域であることが考えられる。

2）新宿区赤城周辺地域について，世帯数がこの10 年間に大幅に増加し，子供のいる夫婦やその他の親族世帯が減少し単独世帯が増加していること。さらに建物棟数が減少しているにもかかわらずその他の面積にはあまり影響を与えていないことから，この地域では，整備手法として，共同建替えや集合住宅の建設等に伴う整備を行ってきたといえよう。

今後，残りの2地域を含め多くの事例の調査・分析を進め，整備手法や事業規模，その地域の世帯数，

家族構成や地域の年齢構成等によりその地域ごとの実施効果をより明確にし，共同建替え等による土地の権利関係などを含めた様々な整備手法の利点や問題点を探ることで，その地域にあった整備手法の選択・検討を行うことを課題としている。

参考文献

・町丁別年齢別人口表平成7年4月目黒区

・町丁別年齢別人口表平成17年4月目黒区

・目黒区基本計画第三次総合10か年計画平成6年2月目黒区

・目黒区実施計画（平成元年～平成5年度）目黒区

・新宿区の人口平成6年3月新宿区

・平成7年国勢調査国勢調査東京都区市町村町丁別報告平成10年3月東京都総務局統計部人口統計課

・平成17年国勢調査国勢調査東京都区市町村町丁別報告平成20年3月東京都総務局統計部人口統計課

・新宿区ゼンリン住宅地図 1991年2月株式会社ゼンリン

・目黒区ゼンリン住宅地図 1991年2月株式会社ゼンリン

・ゼンリン電子地図帳Zi10 2007年11月株式会社ゼンリン

全体宅地のみ

H17年度 801棟 58408.1㎡ 115745.4㎡ 110361.9㎡ 34576.0㎡

H3年度 778棟 56612.3㎡ 118118.3㎡ 112734.8㎡ 32283.1㎡

全体宅地のみ

H17年度 988棟 79652.8㎡ 144155.1㎡ 134523.4㎡ 30038.2㎡

H3年度 1064棟 79273.2㎡ 143038.8㎡ 134404.2㎡ 30047.6㎡

道路総面積

赤城周辺

五本木総建物棟数総建築面積総街区面積

総建物棟数総建築面積総街区面積道路総面積

表－3 整備事業前後における新宿区赤城周辺地域の総面積表－2 整備事業前後における目黒区五本木地域の総面積

建築密度の最大値建築密度の最小値建築密度が60％以上の割合

82.8% 38.5% 15.2%

73.3% 24.8% 9.0%

建築密度の最大値建築密度の最小値建築密度が60％以上の割合

85.9% 30.5% 59.7%

93.4% 28.9% 49.3%

赤城周辺五本木 H17年度 H3年度

H17年度 H3年度

東京都 東京都 東京都