直方市固定資産税路線価比準表作成委託仕様書
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直方市固定資産税路線価比準表作成委託仕様書
第 1 章 総則
第1条 （目的） 「固定資産税路線価比準表作成委託」（以下「本業務」という。）は、平成 33 年評価替えに 向けた固定資産税における固定資産税路線価評価が円滑に実施できることを目的とする。 第2条 （委託期間） 契約締結日から平成 33 年 3 月 31 日まで 第3条 （適用範囲） 本仕様書は、直方市（以下「発注者」という。）が行う本業務に適用するものとする。 第4条 （法令等の遵守） 本業務の実施は、下記の法令及びその他関連する法令等に基づき実施することとする。 (1)地方税法（昭和 25 年法律第 226 号） (2)地価公示法（昭和 44 年法律第 49 号） (3)不動産登記法（明治 32 年法律第 24 号） (4)国土利用計画法（昭和 49 年法律第 92 号） (5)固定資産評価基準（昭和 32 年自治省告示第 158 号） (6)固定資産評価基準の取扱いについて（昭和 38 年自治省通達） (7)不動産鑑定評価基準 (8)個人情報の保護に関する法律（平成 15 年法律第 57 号） (9)直方市個人情報保護条例（平成 18 年 9 月 27 日直方市条例第 20 号） (10)直方市契約規則及び関係諸規程並びに条例 (11)その他関係法令・通達等 第5条 （実施計画） 受託者（以下「受注者」という。）は、業務着手前に作業の方法、使用機材、作業要員及び スケジュール等について適切な業務実施計画を立案し、監督職員の承認を得ることとする。 また、業務実施計画に変更が生じるときは、速やかに監督職員と協議を行い、承認を得るこ ととする。 第6条 （主任技術者届）2 受注者は、本業務の管理を実施する技術者について、技術上の管理責任者として本業務内容 を十分理解し、十分な技能と経験を有する者（以下「主任技術者」という。）を従事させなけ ればならない。 主任技術者は、円滑な業務遂行に必要な体制及び機材等を整え、予定する期間内に業務が完 了するようにその工程を管理しなければならない。 また、各工程における成果品の精度を保つため、作業手順及び方法について事前に書面で監 督職員の承認を得ることとする。 第7条 (照査技術者届) 受注者は、本業務の品質管理を実施する技術者について、本業務内容を十分理解し、十分な 技能と経験を有する者（以下「照査技術者」という。）を従事させなければならない。 照査技術者は、成果品の品質管理等を実施し、日本測量協会より認定された空間情報総括監 理技術者の取得書類を有しているものであることとする。 第8条 （情報セキュリティ管理体制） 受注者は、本業務で取り扱う個人情報に対して、情報セキュリティ管理の徹底を確約するた めに、個人情報の適正な取り扱い（運搬、保管、利用、廃棄及び管理体制）について業務実施 計画書に記載することとする。 第9条 （提出書類） 契約締結後、次の書類を遅滞なく提出し、監督職員の承認を得ることとする。 (1)実施計画書 ① 作業内容及び方法並びに作業編成 ② 作業実施の詳細な工程表 ③ 使用機械の種類・名称・性能 ④ その他必要と認める書類 (2)発注者の指定様式による業務着手書類他 ① 着手届 ② 主任技術者届、現場代理人届 ③ その他必要と認める書類 (3)情報セキュリティ管理体制 第10条 （貸与資料） 本業務の遂行に、発注者が保有する資料等が必要なときは、これを受注者に貸与することと し、受注者は、貸与された資料等が不要になったとき、速やかに返納することとする。 また、貸与する資料等は、受渡書を交わし授受することとし、運搬、保管及び利用に際して
3 十分慎重な取扱いを実施することとする。 資料等の受渡し場所は、直方市庁舎内で監督職員が指示する場所とする。貸与期間は、発注 者の窓口サービスに影響が少なくなるように配慮することとする。 第11条 （関係官公署との折衝） 本業務のために関係官公署との折衝が必要なときは、発注者と協議を要するものについて、 発注者の指示を受けて折衝するものとし、必要な官公署との協議や手続きについては、原則受 注者が行うこととする。 第12条 （身分証の携帯） 本業務のために現場作業に従事する者は、発注者が発行する身分証及び受注者が発行する身 分証を携帯し、関係人の請求があったときは、これを呈示しなければならない。 第13条 （打合せ協議） 主任技術者は、監督職員からの指示、承認及び連絡を受けた事項並びに協議事項を打合せ記 録簿に記録し監督職員の承認を得ることとする。 また、打合せ記録簿は、業務完了時に作業実施報告書としてとりまとめ提出することとする。 第14条 （成果品の検査・納品） 本業務の成果品については、主任技術者及び照査技術者が立会いの上、発注者の検査を受け て成果品を納品するものとする。 第15条 （成果品の瑕疵） 納品後、成果品に瑕疵が発見されたときは、発注者の指示に従い必要な処理を受注者の負担 において行うものとする。 第16条 （成果品の帰属） 本業務における成果品は、発注者に帰属するものとする。 受注者は、成果品を発注者の許可なく使用及び流用してはならない。 第17条 （守秘義務） 受注者は、直方市委託契約約款に従い本業務で取得した情報を適正に取り扱うこととする。 第18条 （作業場所の制限） 本業務の全ての作業場所は、日本国内に限定する。 また、貸与する全ての資料は、原則福岡県内で使用することとする。
4 第19条 （事故処理） 本業務の遂行中に受注者が第三者に損害を与えたときは、直ちに発注者にその状況及び内容 を連絡し、発注者の指示に従うものとする。 また、損害賠償の責は、受注者が負うものとする。 第20条 （疑義） 受注者は、本仕様書及び法令等に記載がない事項が生じ、又は疑義が生じたときは、発注者 と協議を行い決定するものとする
第 2 章 作業数量及び作業概要
第21条 （作業数量及び作業内容） 本作業の現時点の数量は、次のとおりとする。 (1)範囲 直方市全域 (2)面積 61.78 平方キロメートル (3)状況類似地区 214 地区 (4)路線数 4,771 路線 第22条 （作業概要） 本作業の概要は、以下のとおりとする。 (1)作業範囲 直方市全域（全域市街地宅地評価法を適用） (2)作業内容 ① 固定資産土地（宅地）評価 ② 固定資産関連資料作成 ③ 田・畑・山林評価 ④ 地番対応図製本第 3 章 固定資産土地(宅地)評価
第23条 （作業内容） 本作業は、平成 33 基準年度評価替えに向け、宅地評価を適正に行うため、用途地区・状況類 似地区等の評価の骨格となる基盤の見直しを行うとともに直方市の路線価を見直し、固定資産 土地（宅地）評価の均衡かつ適正な課税に資する評価資料の整備を目的とし、作業内容は以下 のとおりとする。5 (1)作業範囲 直方市全域 (2)作業内容 土地（宅地）評価 ① 計画準備及び資料収集 ② 固定資産土地（宅地）評価の基準 ③ 評価基礎資料の作成 ④ 用途・状況類似地区の見直し ⑤ 標準宅地の選定替え ⑥ 路線価付設及び見直し ⑦ 価格形成要因調査（標準地、路線） ⑧ 土地価格比準表見直し ⑨ 路線価の算出 ⑩ 路線価格検証及び調整 ⑪ 報告書作成 第24条 （計画準備及び資料収集） 本作業を実施するうえで必要な資料は、以下のとおりとし、発注者が貸与するかまたは受注 者が収集するものとする。 (1)図面・地域要因に関する資料 ① 管内図、都市計画図、都市計画用途区域図 ② 道路台帳平面図・市道認定道路網図 ③ 供給処理施設図（上水、下水、農業集落排水） ④ 法規制図（農業振興地域、農用地、森林法等） ⑤ 距離拠点位置図及びネットワーク図 ⑥ 航空写真 ⑦ 土地区画整理事業計画図 ⑧ 地番集成図 ⑨ 家屋図 ⑩ 商工統計資料 ⑪ 市勢要覧 ⑫ 災害履歴（地域防災計画より） ⑬ その他発注者が必要と認めた資料 (2)価格に関する資料 ① 用途・状況類似地区図 ② 路線価図 ③ 標準宅地一覧表 ④ 標準宅地・路線価格形成要因一覧表／路線価算定表
6 ⑤ 公開用図面、表示台帳 ⑥ 平成 30 年度以降評価額／時点修正率 ⑦ 相続税路線価格 ⑧ 地価公示・地価調査価格 ⑨ 標準宅地鑑定評価書 ⑩ 路線価マスター ⑪ 土地マスター ⑫ その他発注者が必要と認めた資料 第25条 （固定資産土地（宅地）評価の基準） 固定資産土地（宅地）評価の基準は、次の基準等にもとづき行うものとする。 (1)土地評価を実施するにあたっては、監督員と課税上の問題点・課題を明確にし、必要に 応じてそれらの検証や対策等についてのコンサルティングを行うものとし、固定資産土 地評価事務取扱要領を次の事項に留意し、取りまとめるものとする。 ①本作業を行う技術者は、固定資産税に精通し、基準改訂に係るコンサルティングがで きる者があたるものとする。 ②資料収集にあたっては、発注者が貸与する下記資料の他、他都市の参考資料や事例等 についての資料収集に努めるものとする。 1）税務分科会協議資料 2）直方市税条例 3）従前の評価事務取扱要領 4）課税電算入力要領 5）土地マスターレイアウト 6）各種コード表 7）評価額計算各種補正率表 8）従前の地目別評価額計算方法（末尾処理含む） 9）その他特殊な現行評価上の取扱い等の資料 ③固定資産土地評価事務取扱要領は、土地に係る全ての地目の評価要領を対象とする。 ④発注者の課税電算システムに関わる事項については、発注者の電算担当との協議資料 として別途作成するものとする。 (2)宅地評価の評価時点は「平成 32 年 1 月 1 日」時点とする。但し、下落変動等時点修正 がある場合は「平成 32 年 7 月 1 日」とする。 (3)評価の見直しにあたっては、過去の評価（過去単価等）が継承できるよう配慮する。 (4)標準宅地の鑑定評価を行う不動産鑑定士との協議に参加し、評価業務全体の円滑な推進 に努めるものとする。
7 第26条 （評価基礎資料の見直し） 評価基礎資料の見直しは、宅地評価の基礎となる用途・状況類似地区の見直しの根拠を客観 的に捉え、かつ価格を説明する価格形成要因の具体的な情報を取得する資料作成の上、見直し を行う。 (1)評価基礎資料図の基図は、1／10,000 地形図を原則とする。 (2)評価基礎資料図は、原則として数値情報として作成しカラー出力図とする。 (3)評価基礎資料図は、土地利用現況図、商業施設図、土地条件図、供給処理施設図とする。 第27条 （用途・状況類似地区の見直し） 用途・状況類似地区の見直しは、直方市全域について作成した基礎資料及び現地調査等に基 づき、宅地の利用状況、価格水準を考慮して用途地区を見直し、さらに街路の状況、公共施設 の接近の状況、家屋の疎密度、行政上の規制、その他宅地の利用上の便等から見ての相当に相 違する地域毎に状況類似地区を区分し、見直しするものとする。 第28条 （標準宅地の見直し） 標準宅地の選定替えは、全標準宅地ポイントの現地調査を行い、見直しが必要な標準宅地及 び新たに設定した状況類似地区毎に主要な街路に沿接し、奥行き、間口、形状等の画地の状況 が最も標準的な宅地で、価格の評定に判断を誤らせる要素のない宅地を標準宅地として選定す る。選定にあたっては次の事項に留意するものとする。 (1)用途地区に応じた土地利用の宅地を選定する。 (2)地価公示地点及び（県）地価調査地点の公的価格がある場合は、原則として当該地点を 標準宅地とする。 (3)但し、公的価格であっても用途の違いや状況類似地区の位置的状況で価格の均衡が図れ ないと認められる場合は、不動産鑑定士の意見及び発注者との協議により標準宅地から 除外する。 (4)標準宅地は、状況類似地区の「街路条件、交通接近条件、環境条件、行政的条件」が概 ね標準的な状況にあり、状況類似地区（面的評価）の価格水準が中庸的な宅地を選定す る。 (5)各標準宅地の不動産鑑定価格と価格形成要因の統計的分析を行い、各標準宅地の価格と 価格形成要因との整合性を検証するものとする。 第29条 （価格形成要因調査－標準地用） 価格形成要因調査（標準宅地用）は、全標準宅地毎の現地調査結果、道路台帳関係資料、都 市計画基本図及び作成された基礎資料図等から価格形成要因諸事項（街路条件、接近条件、環 境条件、行政的条件等）について調査し、一覧表に整理するものとする。
8 第30条 （路線価付設及び見直し） 路線価付設及び見直しは、標準宅地とその他の街路に沿接する宅地との間における街路の状 況、公共施設の接近の状況、家屋の疎密度、その他の宅地の利便性等の相違を総合的に考慮し て路線を区切り、路線コードを付設するものとする。また、路線の見直しは、既存の路線につ いて地域の変化等により必要に応じて修正するものとする。なお、新設及び修正された路線は、 変更理由を明確に整理するとともに路線価付設図データファイルを作成するものとする。 第31条 （価格形成要因調査－路線） 価格形成要因調査は、事前に価格形成要因調査基準を定め、全路線について現地調査を行い、 路線ごとに街路条件、交通・接近条件、環境条件および行政的条件の価格形成要因諸事項につ いて、地域的要因と個別的要因に分類して調査を行い、価格形成要因データファイルを作成す るものとする。 第32条 （土地価格比準表見直し） 土地価格比準表見直しは、標準宅地鑑定価格及び価格形成要因データをもとに統計的分析を 行い、価格に対する価格形成要因の影響度合い等を把握し、不動産鑑定士と土地評価技術者が 地域特性と価格事情を加味して、路線価格を算定するための比準割合（格差率）等の見直しを 行うものとする。 第33条 （路線価の算出） 路線価の算出は、標準宅地の鑑定価格、価格形成要因（標準宅地用・路線価格用）及び土地 価格比準表を用いて、標準宅地価格から比準作業を行い算定するものとする。なお、この価格 については、地価公示価格、県地価調査価格、相続税価格等から検証を行い、均衡を保つよう に努めるものとする。 第34条 （路線価検証及び調整） 路線価格検証及び路線価格の調整は、検証用の路線価図データを使用し、従前価格を考慮し つつ隣接の状況類似間等の価格のバランス検証を行うとともに、公的一元化による相続税路線 価等との検証及び調整を行い、客観的な視点での時価路線価格の適正化をはかるものとする。 なお、算定結果は路線価格算定表にとりまとめるとともに、路線価付設図データファイル及 び路線価マスターを作成するものとする。 第35条 （報告書作成） 報告書作成は、土地評価業務を実施した結果として、その具体的な調査方法、調査内容、調 査結果及び今回の評価替えで残された問題点・課題の取りまとめを行い今後の評価替えの方向 を明示する業務履歴を含む報告書として作成するものとする。
9 第36条 （各種データ作成） 本作業で作成した各種データを、発注者が保有する地図情報システム(ＧＩＳ)に対応可能な 形式にて作成するものとする。
第 4 章 固定資産関連資料作成
第37条 （作業内容） 本作業は固定資産土地（宅地）評価に関連する資料を作成するものとし、作業内容は以下の とおりとする。 (1)作業範囲 直方市全域 (2)作業内容 ① 公開用資料作成（平成 32 年度作業） ② 時点修正対応（平成 30,31,32 年度作業） ③ 電算送り込みデータ作成（平成 30,31,32 年度作業） ④ 追加路線算定（平成 30,31,32 年度作業） ⑤ （一財）資産評価システム研究センター公開用資料作成（平成 30,31,32 年度作業） ⑥ 検証用図面出力図作成（平成 32 年度作業） ⑦ その他協議により必要と認められた資料 例）・急傾斜地指定補正に関する資料 ・土砂災害特別警戒区域補正に関する資料 ・新制度施行時および制度改正時に対応する資料 など 第38条 （公開用資料作成） 公開用資料作成は、発注者が指定する公開情報（標準宅地の位置、標準宅地の価額、路線価 等）を定め作成するものとする。出力形式及び出力部数については、監督員と協議の上定める ものとする。 第39条 (時点修正対応) 時点修正対応は、地価調査価格から当年７月以降の地価下落地域を判定し、不動産鑑定の 助言及び下落修正率から、翌年度課税用路線価格を算出することとする。 第40条 (電算送り込みデータ作成) 電算送り込みデータ作成は、発注者と受注者での協議の上、路線価等のデータを発注者が保 有する電算システムに対応可能な形式にて作成するものとする。 第41条 (追加路線算定)10 追加路線算定は、平年度における追加等更新される路線について、データの更新及び路線価 算定を行うものとする。 第42条 （（一財）資産評価システム研究センター公開用資料作成） （一財）資産評価システム研究センター公開用資料作成は、路線価等を広く納税者へ公開す るために、路線価等情報集約化データを作成するものとし、毎年１月１日時点の路線価等情報 集約化データ作成に際しては、本作業で作成する用途・状況類似地区（標準宅地）区分図 （S=1/10,000）及び路線価図形（S=1/1,000 及び 1/2,500）データを（一財）資産評価システム 研究センター指定データ形式（Shape 形式）及び路線価等属性データに変換し、データ編集・ 検証の上、路線価等集約化データを新たに作成するものとする。 第43条 （検証用資料作成） 検証用資料作成は、見直しを行った路線について、変更路線に接する画地について検証をす るための資料を作成するものとする。作業内容は以下のとおりとする。 (1)作業範囲 直方市全域 (2)作業内容 ① 使用するデータは、平成 32 年 1 月 1 日時点の地番図データ、画地データ及び路線価 マスターデータとする。 ② 画地と変更路線の繋がりが明確に検証できるよう、必要項目を地番図等に表示させ、 縮尺 1/1,000 で専用紙にてカラー出力をするものとする。画地と変更路線の繋がり を表現する方法等については、発注者と協議の上決定するものとする。 ③ 従前路線と変更路線をまとめた新旧路線対応表、新旧路線対応データ、及び画地と 変更路線を対応させたデータを作成するものとする。 第44条 （庁内地図情報システム用各種評価図データ作成） 庁内地図情報システム用各種評価図データは、別添「庁内地図情報システム用各種評価用デ ータ作成仕様書」のとおりとし、発注者が保有する地図情報システム(ＧＩＳ)に対応可能な形 式にて作成するものとする。また、データについては発注者と受注者協議の上、作成する。
第 5 章 田・畑・山林評価
第45条 （作業内容） 本作業は、平成 33 基準年度評価替えに向け、田・畑・山林評価見直し及び標準地の見直し、 価格検証をするものとする。作業内容は以下のとおりとする。 (1)作業範囲 直方市全域 (2)作業内容11 ① 資料収集 ② 基礎資料図作成 ③ 田・畑・山林状況類似地区見直し ④ 標準地見直し ⑤ 標準地価格検証 第46条 （資料収集） 本作業を実施するうえで必要な資料は、以下のとおりとし、発注者が貸与するかまたは受注 者が収集するものとする。 (1)農業振興地域整備計画図 (2)圃場整備事業資料 (3)田・畑・山林標準地資料 (4)田・畑・山林価格資料 (5)地番対応図 第47条 （基礎資料図作成） 基礎資料図作成は、田・畑・山林状況類似地区を設定するための資料として、以下の資料を 作成するものとする。 (1)土壌分類図 (2)水系図 (3)傾斜区分図 (4)標高図 (5)農地整備状況図 (6)幹線道路・支線道路図 第48条 (田・畑・山林状況類似地区見直し) 田・畑・山林状況類似地区見直しは、基礎資料や発注者が保有する状況類似地区図と現地調 査等を基に、田・畑・山林の利用状況や環境条件を考慮し、見直しを行うものとする。 第49条 (標準地見直し) 標準地見直しは、全標準地ポイントの現地調査を行い、見直しが必要な標準地及び新たに設 定した状況類似地区毎に、利用状況や環境条件等から、最も標準的な田・畑・山林の標準地を 選定するものとする。 なお、決定した標準地について調査内容と現況写真を載せた標準地調書を作成するものとす る。
12 第50条 (標準地価格検証) 標準地価格検証は、状況類似地区図と基準地価格や標準地調書等を用いて、標準地毎の価格 形成要因から比準作業を行い、標準地の価格を検証するものとする。
第 6 章 地番対応図製本
第51条 （要旨） 本作業は、発注者が異動更新を行い整備した、平成 32 年 1 月 1 日時点地番対応図データを基 に、専用紙にて出力と製本処理を行い、固定資産税の納税者への説明資料や来庁者の地番確認 作業を円滑にするものとする。 第52条 （作業概要） 本作業の作業概要は、以下のとおりとする。 (1)資料収集整理 (2)出力製本作業 第53条 （資料収集整理） 本作業は、発注者が保有する平成 32 年 1 月 1 日時点の地番対応図データと、図葉割索引図デ ータを借用し、作業可能なデータ形式へ変換を行うものとする。 第54条 （出力製本作業） 本作業は、以下の事項に基づき、出力図を作成するものとする。 なお、出力図には地番対応図の取扱いに関する規約を、全ての出力面に掲載することとし、 取扱い規約に関する文章は発注者と協議の上決定するものとする。 (1)図面表示項目 ① 大字界線 ：一点破線 赤色 ② 大字名 ：ゴシック体 赤色 ③ 筆界線 ：実線 灰色 ④ 地番 ：ゴシック体 黒色 ⑤ 目標物名称 ：ゴシック体 赤色 (2)図面出力仕様 ① 出力縮尺 ：1/1,000 （図葉割索引図に従う） ② 出力面数 ：168 面 ③ 出力用紙 ：大判プロッター 専用紙 (3)製本・装丁 ① 製本種類 ：観音開き製本13 ② 索引図 ：製本図の第 1 頁目に綴る ③ タイトル ：直方市地番対応図（平成 32 年 1 月 1 日時点） ④ 分冊 ：2 分冊（直方市の南北で分割）
第 7 章 成果品
第55条 （成果品） 本作業の成果品は、次のとおりとする。 また、納入成果の写真を完成図書に整理し、納入成果目録に添付し納入するものとする。 (1)納入成果目録 1 式 (2)土地（宅地）評価関係 ① 土地評価事務取扱要領 1 式 ② 評価基礎資料 1 式 ③ 用途・状況類似地区分図（標準宅地位置含む） 1 式 ④ 標準宅地調書（価格形成要因調査表） 1 式 ⑤ 土地価格比準表（報告書に含む） 1 式 ⑥ 路線価格算定表（価格形成要因調査表） 1 式 ⑦ 路線価マスター 1 式 ⑧ 報告書 1 式 (3)固定資産関連資料作成 ① 公開用資料作成 1 式 ② 電算送り込みデータ作成 1 式 ③ （一財）資産評価システム研究センター提出用データ作成 1 式 ④ 新旧路線対応表 1 式 ⑤ 検証用路線価図 1 式 ⑥ 検証用路線価リスト 1 式 ⑦ 庁内地図情報システム用各種評価図データ 1 式 (4)田・畑・山林評価 ① 基礎資料図 1 式 ② 状況類似地区区分図 1 式 ③ 標準地調書(価格形成要因) 1 式 ④ 田・畑・山林価格比準表 1 式 (5)地番対応図製本 ① 地番対応図製本 1 部（2 分冊） 第56条 （データの納品）14 データの納品は、システムにセットアップするほか、CD 等の電子媒体に保存し納入するもの とする。 また、成果品の事前検証のために必要なデータは、発注者の必要に応じて納入することとす る。 第57条 （データ形式） 成果品として作成するデータのデータ形式及びファイル名の命名規則は、発注者と協議を行 い決定するものとする。 第58条 （審査申出の対応） 受注者は、本業務に基づき固定資産課税台帳に登録された、価格に関する審査申出が生じた 場合、発注者の求めに応じて、答弁書の作成やデータの見直し等の協力を行うものとする。
