資産運用会社
株式会社
東京
テ
ンベ ト ント マネ
ント
Tokyo Realty Investment Management, Inc.
日本プ
テ 投資法人
2017
12
期
決算説明会資料
2018
年
2
月
20
日
証券コード 8955
目
1
1.
投資法人
概要
2.
運用状況
成長戦略
2-1. 2017
12
期
2-2.
部成長戦略
2-3.
外部成長戦略
2-4.
務戦略
2-5.
3.
決算
業績
想
4. Appendix
5.
用語
説明
資産運用会社
株式会社東京
ン
ン
ン
金融商品 引業者関東 務局長金商 第362号/ 般社団法人投資信 協会会員
2
4
5
7
13
15
16
19
29
52
•
説明資料
容
将来
業績
関
述
含
う
述
現
入手
能
情報
基
投資法人
JPR
いい
び株式会社東京
･
ン
ン
･
ン
TRIM
いい
想
あ
将来
業績
保証
あ
将来
業績
既知又
知
び
確実性並び
他
要因
当該目標
対
変
得
あ
留意
い
•
説明資料
情報提供
目的
あ
募
勧誘
営業等
目的
あ
JPR
投資証券
び投資法人債
購入
当
各
証券会社
問合
い
•
説明資料
提供
い
容
法
税制
含
等
関
万全
期
容
確性
確実性
保証
あ
告
容
変更
場合
あ
了
い
•
資料
使用
写真
JPR
保
資産又
得
定資産
外
含
底地資産
い
JPR
土地
保
注意
い
•
文中
い
載
数値
別途注
場合
除
金
び面積
い
載
満
桁数
捨
載
比率
他
数値
い
満
桁数
四捨
入
載
い
各
目別
数値
合計
全体
合計
い場合
あ
目
JAPAN PRIME REALTY INVESTMENT CORPORATION
1.
投資法人
概要
1.
投資法人
概要
2002
場
都
型商業施設
投資対象
複合型J-REIT
3
■
JPR
概要
称
投資法人
略称 ：
JPR
く
J
証券
8955
場
2002
6
14
場
15.5
決算
6
12
運用基準
目標投資割合
用途比率
70
～
90% /
商業施設
10
～
30%
比率
東京
80
～
90% /
地方
10
～
20%
資産運用会社
株式会社
東京
･
ン
ン
･
ン
略称：
TRIM
資産運用会社
ン
出資比率
東京建物
52%
安
動産
18%
大成建設
10%
損害保険
ン
興亜
10%
明治安
生命保険
10%
■
JPR
特徴
5
長期安定的
務基
構築
発行体格
高
安定的
あ
長期固定借入
中心
安定性
視
務基
構築
2
東京
中心
成長性
あ
東京
中心
都
型商業施設
び地方物件
益性
補完
構築
投資比率
別
東京
84.5
%
用途別
76.8
%
系
REIT
優
性
3
系
REIT
優
性
発揮
大規模開発物件
中心
立地特性
優
物件
得
ン
ン物件
得価格
比率
3,154
億
72.5
%
15
わ
安定運用
実績
1
場
降
着実
資産規模
成長
向
物件数
資産規模
62
物件
4,350
億
4
高稼働率
賃料増
部成長
2014
12
期
降
稼働率
97%
維持
7
期連
賃料改定
増
賃料改定
増
7
期連
2014 12 期 降2017 12 期
1. 書 現 各数値 載 い
2. ン ン物件 ン 等 得 物件 び ン 等 入手 情報 基 得 物件 いい
ン 等 ン 5 社 関係会社 び ン 出資 特定目的会社SPC 意味 ン ン物件比率 得価格合計 対 ン ン物件 得価格 比率 いい
LTV
40.6
%長期固定比率
100.0
%JAPAN PRIME REALTY INVESTMENT CORPORATION
2.
運用状況
成長戦略
2-1. 2017
12
期
配金
びNAV
状況
5
1
当
配金
7,223
場来最高
更新
6,031 6,006
6,150
6,351 6,419
6,588
6,756
7,048
7,213
7,223
4,000
5,000
6,000
7,000
'13.6 '13.12 '14.6 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12
0
DPU
期初
想
DPU
実績
/
期初
想比
+3
前期比
+10
/
+0.1
%
期初
想：
7,220
期
207,597
215,648
220,672
230,437
251,804
263,026
273,915
283,129
306,192
320,060
150,000
200,000
250,000
300,000
'13.6 '13.12 '14.6 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12
期
0
/
1
当
NAV
320,060
.
期
9
期連
増
前期比
+13,868
/
+4.5
%
1
当
NAV
2-1. 2017
12
期
環境認識
実績
び見通
6
2017
12
期
計
調
進捗
外部環境変
へ
耐性
強
安定成長
点施策
賃料増
改定
NOI
向
施策
持
的
外部成長
安定
資金調遉
環
境
認
識
実
績
見
通
し
外部成長戦略
務戦略
部成長戦略
調遉期間
長期
減
進
.
期調遉
•
均調遉期間
借換前
5.2
⇒
借換
7.9
•
均調遉金利
借換前
0.91%
⇒
借換
0.61%
•
用情勢
堅調
あ
増床や拡張移転
引
強い
•
2019
竣
東京都心大規模物件
ン
調
進捗
い
模様
•
全国的
空室率
基調
あ
賃料水準
昇傾向
•
2018
固定資産
評価替え
伴い
保
増
見込
部成長
計
通
進捗
•
契約稼働率
98.4
%
前期
98.5%
•
改定増
+6.1
百万
•
入替増
+2.7
百万
•
.
期
生
ン
解約
ン
調
進捗
•
東京都心
大
供給
響
ン
散
賃料水準等
状況
限定的
想定
•
賃料増
改定
調
進捗
見込
•
管理
増
備え
削減
NOI
向
努
•
都心
動産価格
限域
•
地方物件
進
適
価格
得
難
い状況
•
東京
び都
型商業施設
対象
立地
視
厳選投資
•
ン
ン物件
調
積
稼働
状況等
見極
う
え
得
協議
行う
定
•
得余力
LTV45%
限
約
358
億
•
欧米
金融緩和政策
縮小
く中
銀
金融緩和
•
長期金利
銀
ン
安定的
移
•
金融政策
び金利動向
注意
必要
環境変
備え
施策
•
各期返
準
借入期間
長期
点
置い
ン
•
引
金融機関
拡大
•
手元流動性拡充等
ン
耐性
向
•
動産売
い
JPR
得目
線
合う物件情報
少
い
•
ン
や親密
独自
通
物件情報
検討
行
購入
97.5
97.4
97.8
98.3
98.5
98.4
97.9
98.5
95.7
95.2
96.5
97.3
97.6
97.9
97.0
97.2
92
94
96
98
100
'15.6
'15.12
'16.6
'16.12
'17.6
'17.12
'18.6
'18.12
%
契約稼働率
賃料稼働率
想 想
0
期
2-2.
部成長戦略
稼働
状況
7
堅調
需要
稼働率
高水準
安定
移
■
稼働率
■
入退去
•
契約稼働率
98%
賃料稼働率
97%
移
•
.
期
.
期
.
期
等
持
直
見通
入退去面積
主
入退去物件
期
主
退去物件
主
入居物件
.
川
ン
730
㎡
JPR
堂島
1,168
㎡
JPR
那覇
549
㎡
JPR
那覇
549
㎡
JPR
橋堀留
620
㎡
.
ワ
4,185
㎡
ワ
3,850
㎡
想
薬院
ン
3,429
㎡
薬院
ン
3,429
㎡
JPR
2,359
㎡
JPR
780
㎡
1,179
㎡
1,179
㎡
東京建物
浜
1,096
㎡
東京建物
2,100
㎡
ン心斎橋
1,511
㎡
川
ン
582
㎡
•
.
期
退去物件
ン
完了
•
.
期
退去物件
う
約
8
割
入居
新規契約
•
.
期
18,000
㎡超
退去
発生
早期
ン
空室面積
水準
移
見通
3.4
2.3
2.4
1.9
1.8
2.0
0
3
6
'15.6
'15.12
'16.6
'16.12
'17.6
'17.12
'18.6
想
期
■
均
ン
期間
3,707
18,638
6,387
15,500
'17.12
'18.6
期退去
入居
想
㎡
.
期
空室面積
.
期
入退去面積
‘
18.6
期
入退去面積
‘
18.6
期
想定
空室面積
9,465
㎡
-2,680
㎡
+3,138
㎡
9,923
㎡
空室面積
移
見通
1. 契約稼働率 賃料稼働率 期中 均 値 表 い
2. 契約稼働率 賃料稼働率 2018 6 期 各数値 当該期 効力 生 入退去 関 合意 見込値 載 い
70%
27%
3%
+6.0
+10.4
+10.9
+14.6
+10.0
+19.3
-0.9
-0.4
-2.8
-5.8
-3.9
-3.7
25.6
34.0
32.7
36.7
44.6
(25)
0
25
50
-10
+0
+10
+20
+30
'15.12
'16.6
'16.12
'17.6
'17.12
'18.6
期増
減
増
改定割合
右軸
想
2-2.
部成長戦略
賃料
状況
8
増
改定
び増
入替
調
進捗
賃料増
■
賃料改定
■
入替賃料
ン
入替
賃料変動
賃料改定増
増
改定割合
増
改定率
2017
12
期
+10.0
百万
44.6%
更新件数比+7.4%
共益費込賃料比(%) (百万 )
増
交
中
6.1
百万
賃料入替増
増
入替割合
入替増
率
2017
12
期
+3.7
百万
67.6%
入替件数比+21.1%
共益費込賃料比+1.6
+4.5
+5.1
+4.7
+3.7
+4.9
-6.0
-0.9
-0.3
-1.3
-1.0
-2.7
36.0
70.6
81.8
71.0
67.6
(100)
(50)
0
50
100
-10
+0
+10
'15.12
'16.6
'16.12
'17.6
'17.12
'18.6
期増
減
増
入替割合
右軸
想
(百万 )
純増
見込
1.6
百万
(%)
■
.
期改定回数
状況
0
10
1
回目
2
回目
3
回目
1
回目
2
回目
3
回目
増
改定回数別件数比
増
改定回数別改定率
(%)
1. 賃料改定 各期 賃料改定 改定 賃料 改定前 賃料 除 合計 共益費 含
載 い 2018 6 期 賃料改定 増 い 当該期 効力 生 賃料 関 合意 基 く見込 載 減 い 当該期 効力 生 賃料 い 想定 見込 載 い
2. 賃料入替変動 各期 新規賃 借契約 入替 賃料 入替前 賃料 除 合計 共益費 含 載 い 2018 6 期 賃料入替変動 当該期 効力 生 入退去 び賃料 関 合意 基 く見込 載 い
■
契約更新期別賃料水準
状況
•
実質
ン
目標賃料
賃料
差
•
目標賃料
賃料引
図
目的
TRIM
独自
定
賃料水準
-60
-45
-30
-15
+0
+15
+30
'18.6
'18.12
'19.6
'19.12
百万期
目標賃料
新規契約等
目標賃料
新規契約等除く
目標賃料
満
基準賃料
基準賃料
満
目
標
賃
料
目
標
賃
料
満
実質
ン
▲
7.0
%
前期比▲
2.3%
2018 6 期 2019 12 期
1. 実質 ン ‘19 12 期 4期間 契約更新期 到来 賃料 目標賃料 除 差 基準賃料 満 び目標賃料 満基準賃料 合計 目標賃料 新規契約等除く 除 差 計算 対象 賃料 除 比率 いい
2-2.
部成長戦略
部成長
組
9
的
賃料増
向
施策
え
帯
入
増
費用削減
精力的
組
■
基
戦略
•
電気料金
削減
電力会社数社
入
実施
電力需給契約
替え
実施
1.
目標賃料の戦略的運用
新規契約や契約更改時
値
目標
目標賃料
各物件
設定
明確
戦略的
賃料値
交
や入替賃料
最大
狙う
2.
バ ュ
ップ投資の強化
競
力
向
え
ン
対応
装
設備
等へ積極的
投資
新規契約賃料
引
企図
3.
継続的な
CS
向上
細
ン
対応や安全
安心
環境
く
解約
防
え
賃料交
響
要
組
置
4.
管理運営
見直
NOI
向
管理品質
維持向
留意
管理運営
見直
賃
費用
削減
帯
入
増
進
■
NOI
向
組
•
目標賃料
賃料改定
ン
実施
•
目標賃料
毎期見直
賃料
的引
実現
■
目標賃料
+1.5%
+2.6%
+1.9%
+1.0%
+1.0%
+3.4%
+0.0%
+1.0%
+2.0%
+3.0%
+4.0%
15,500
16,500
17,500
18,500
'15.12
'16.6
'16.12
'17.6
'17.12
'18.6
/坪
期
目標賃料
均賃料
既存
0
比率 目標賃料 前期比
CS
向
NOI
向
例
薬院
ン
対象物件
27
物件
JPR100%
保
電気料削減
想定
約
63
百万
削減効果
対象
▲
9.7
％
•
管理状況
清掃状況
設備担当者や清掃担当者
対
応
い
ン
評価
高い
•
ン
ュ
ン
良好
苦情等
速
対応
•
う
CS
向
大型
ン
退出
館
増床
早期
埋
戻
や賃料増
改定
実現
NOI
向
成
列
2
列
3
鑑定価格
+13.4
%
+16.5
%
入替
改定
賃料
想
NOI
+17.9
%
1. 対象 過去 電気使用実績 電力会社 替 試算 行い 差 削減 い
JPR
ｫ
ﾏ
2-2.
部成長戦略
状況
適
修
計
基
く
的
ン
ン
ュ
投資
物件
競
力
維持向
1,875 1,885 1,884 1,907 1,921 1,947
239 387 352 216 306 359
846
772
724
563
624
1,521
0
500
1,000
1,500
2,000
'15.12
'16.6
'16.12
'17.6
'17.12
'18.6
(百万 )
(期)
減価償却費
資
的支出
修
費
想
10
■
.
期
概要
■
.
期
ュ
例
ワ
LED
■
費
減価償却費
移
•
総
931
百万
⇒
う
ュ
301
百万
⇒
う
LED
等
156
百万
■
.
期
定
省
対策
ン
満足
向
目的
専
部
共用
部
照明器具
LED
.
期
-
.
期
わ
実施
保
物件
資産価値
維持向
ン
等利用者
満足
空間
提供
目的
大規模
ュ
や空調
LED
等
定
改修 ： ュ
1.修 費 実 各期 計 金 原状回復費 入相当 修 費 除 金 載 い
2. RN ュ EV 指
3.各 金 管理報酬 含 金 載 い
川
ン
空調他
/111
百万
ワ
LED
他
/87
百万
新宿
LED
他
/59
百万
主
主
東京建物
RN
空調他
/390
百万
ン心斎橋
改修他
/154
百万
ワ
LED/98
百万
JPR
那覇
発電機更新他
/56
百万
ン心斎橋
空調他
/92
百万
新宿
ン
空調
給排水他
/73
百万
川
ン
空調他
/235
百万
東京建物
浜
RN EV
更新他
/122
百万
新宿
LED
他
/88
百万
梅
RN
他
/53
百万
改修 ：2-2.
部成長戦略
戦略
11
1. 規模別比率 1棟 延床面積 規模 各 賃 能面積合計 基 く比率 載 い
大手 ワ 底地 底地物件 あ 除外 い
2. 賃料水準別 保 比率東京都心東京周辺部 2017 12 期 時点 東京都心 び東京周辺部 保 物件 賃 料総 対 各物件 均賃料 価別 賃料 比率 いい
3. 既存 2015 6 期 保 い 物件 いい
4. 賃料 投資法人 保 い 株式会社 査定 賃料水準 限 限 中値
表 い
保
物件規模別比率
1 幸 株式会社 表 統計 基 TRIM 作成 い
2 東京23 均賃料 移 大規模 基準階面積200坪 物件 大型 100 坪～200坪 物件 中型 50坪～100坪 物件 いい
大型
中型
中心
優
性
確保
■
供給
都心
5
室面積増
10.0%
21.9%
13.6%
44.6%
9.9%
3.0
万
1.5
～
2.0
万
2.0
～
2.5
万
1.5
万
満
2.5
～
3.0
万
賃料水準別
保
比率
東京都心
東京周辺部
■東京
23
均賃料
移
500
0
500
1,000
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
大型
中型
大規模
( )
456
万㎡
106
万㎡
延床
3
万㎡
延床
3
万㎡
満
(千㎡)
11.0%
20.4%
33.4%
35.3%
他大規模
3
万㎡
大型
1
万㎡
3
万㎡
満
中型
3
千㎡
1
万㎡
満
都心超大規模
都心
5
6
万㎡
( 想)
( 想)
( 想)
■
近
供給
都心
大規模物件
中心
■
JPR
保
物件
大型
中型
い
適
維持管理
ン
競
力
発揮
■
保
物件
均賃料
賃料
回
移
14,000
15,000
16,000
17,000
18,000
'15.6
'15.12
'16.6
'16.12
'17.6
'17.12
/坪
期
賃料
均賃料
既存
0
賃料比
+4.3%
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
大規模
大型
中型
大規模
大型
/
中型
賃料
価格帯
明確
差
あ
( /坪)
( )
1. 鬼商 株式会社 表 東京 地 TRIM 作成 い
2-2.
部成長戦略
商業施設
12
6
物件
商業施設
ン
近
商業
ン
高い
所
都
型
前立地型
特徴
東京
大阪
ン
所
都
型商業施設
東京近郊
主要都
前立地
商業施設
各物件
最寄
利用者
全
増
NOI
利回
4.1%
6.0%
43%
57%
都
型
8
物件
前立地型
6
物件
商業物件
14
物件
JPR渋谷ワ
JPR神宮前432 新宿 目 JPR茶屋
GINZA GATES 楽
FUNDES 水遈橋
JPR梅 武蔵浦和
ン
ュ 館棟
無 川崎
ン ン
ン 神戸 JPR武蔵小杉
商業
14
物件
全
歩
5
圏
置
ン
2-3.
外部成長戦略
ン
ン
活用
13
■
ン
ン
び優
交
活用
■
資産入替
活用
外部成長
投資
償却
利回
確保
都
型商業施設
立地特性
優
安定
競
力
期待
東京
考慮
期待
益
見込
地方物件
•
ン
物件情報
的
入手
•
ン
へ
再開発物件売却等
ン
寄
資産入替
検討
•
JPR
び
ン
優
交
等
ン
活用
相対
引
得
検討
•
適
価格
回
情報
多く
検討優
相対的
投資
投資戦略
JPR
•
資産入替
益性
向
•
売却
ン
場合
再開発
優
交
等
得協議
能
•
適
価格
厳選投資
ン
•
ン
ン
再開発物件等
得
•
総合力
び
業
強
戦略
環
ン
拡大
•
JPR
成長戦略
対
ン
層強
資産入替
計
的
売却
優良物件
得
入替方針
•
資産入替
計
的
進
強固
構築
目指
優 交 あ
共 物件等
21
物件1,903
億優
交
無い
共
物件等
9
物件598
億独所
32
物件1,848
億(
共
物件等投資比率
)
•
ン
開発物件
得
検討
優
交
使
主
得
例
物件
当初
得時
持
割合
追
得
現
持
割合
東京
ン
8.22%
新宿
ワ
38.9%
+23.7%
⇒
+4.7%
67.4%
芝大門
ン
52.8%
+12.6%
65.4%
新
浜第
ン
50.0%
+50.0%
100%
新宿
25.0%
+50.0%
⇒
+25.0%
100%
1.東京 ン 東京建物 優 交 活用 他 JPR 優 交 活用 得 い
49.9%
22.6%
27.5%
72.5%
ン
ン物件
保
5
物件
物件
億
1
大手
ワ
底地
360
2
ワ
313
3
新宿
ン
210
4
東京
ン
184
5
兼松
162
保
物件
得
別
訳
ン
得物件
2,173
億
ン
情報物件
981
億
第
者
得物件
1,196
億
全
ン
ン物件
く
ン
開発物件
ン
ン活用
厳選投資
び資産入替
2-3.
外部成長戦略
ン
ン
開発
業
14
ン
ン
開発
業
東京建物
開発
例
JPR
保
JPR
保
底地
都
型商業施設
FUNDES
FUNDES
大規模再開発
業
1. JPR 保 い 物件 掲載 物件 い 東京建物 具体的 交 行 い く 現時点 い 得 定 あ
JPR
保
JPR
保
物件
竣
定
時期
FUNDES
水遈橋
JPR
得
2015/7
FUNDES
神保
2016/11
FUNDES
2017/7
称
定
神
2018/7
FUNDES
2019/7
FUNDES
銀
2019/10
FUNDES
水遈橋
JPR
保
客室数
竣
定
時期
ン
東京
木
149
2017/9
銀
182
2018/8
仮
浅草
125
2018/9
仮
大阪心斎橋
309
2019/2
仮
ン
大宮
321
2019/6
称
定
京都四条
定
2020
夏
称
定
京都
条
定
定
都
型
東京
ン
大手
ワ
新宿
ン
ワ
ン
43
81 91 80 100 110 98 100 105
20 50
80 70 70 50
90
20 40 50
20 40
20 50
30
85 180
20
10
20 99
30 40
40
0
100
200
300
'17.12 '18.6 '18.12 '19.6 '19.12 '20.6 '20.12 '21.6 '21.12 '22.6 '22.12 '23.6 '23.12 '24.6 '24.12 '25.6 '25.12 '26.6 '26.12 '27.6 '27.12
長期借入金
投資法人債
新規調遉
'17.12
期
新規調遉
'18.6
期
.
期 調遉実績
.
期 調遉実績
100
億期
ン
ン
240
億
2018
2
20
現
2-4.
務戦略
強固
務基
構築
15
■
務指標等
状況
新規調遉総
190
億
179
億
-11
億
均調遉期間
借換前比
4.4
-0.6
7.9
+2.7
+3.5
均調遉金利
借換前比
0.37% -0.72%pt
0.61% -0.31%pt
+0.24%pt
利子
債
1,813
億
1,812
億
-1
億
均残存
数
4.3
4.6
+0.3
均
1.03%
0.96%
-0.07%pt
長期固定金利比率
100%
100%
±
0%pt
LTV
資産総
40.7%
40.6%
-0.1%pt
得余力
LTV45%
限
351
億
358
億
+6
億
各期調遉状況
利子
債全体
LTV
■
調遉期間
長期
各期返
100
億程
準
2017
6
期
2017
12
期
前期比
長期
準
減
両立
3.5 3.8 3.9 4.0 4.0 4.2 4.2 4.3 4.6 1.53% 1.44%
1.27% 1.21% 1.19%
1.16% 1.11%
1.03% 0.96%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
0
2
4
6
8
'13.12
'14.6
'14.12
'15.6
'15.12
'16.6
'16.12
'17.6
'17.12
期均残存
数
均
0.50%
1.07%
0.97%
1.80%
1.04%
0.87%
直近
3
期
均
'18.6
'18.12
'19.6
'19.12
'20.6
返
期別
均
期
格
R&I
株格 投資情報 ンAA-
安定的
S&P
S&P ン･ ン株
長期 ：
A
安定的短期
：
A-1
■
直近
3
期
均調遉金利
返
期限
到来
均
■
均残存
数
均
■
2017
12
期
調遉実績
借換前
借換後
借換前
借換後
5.2
+
2.7
年
7.9
0.91%
-
0.31
%pt
0.61%
3.16
3.24
3.27
3.29
3.33
3.29
3.35
3.39
3.43
3.48 3.49
3.50 3.51
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
'05
'06
'07
'08
'09
'10
'11
'12
'13
'14
'15
'16
'17
総合満足
均
2-5.
ン
満足
向
16
ン
満足
向
CS)
組
■
社会
献
BCP
対応
JPR
千
谷
組
震災訓練
防災
配
NPO
法人ぱ
菓子訪問販売会
実
施
ン
株式会社大京
紹
菓子
販売
通
い者
社会参
自立
支援
•
首都圏直
型地震
想定
定期的
震災対
応訓練
実施
•
ン
へ防災
配
災害へ
備え
啓蒙
図
■
ン
満足
向
へ
組
•
ン
い
毎
定期的
ン
実施
•
調査結果
ン
要望
感
持
対応
課
改善
組
•
調査
い
評価
得
う
第
者
ン
ン
依頼
定期的
CS
調査
点
2017
CS
調査概要］
総合満足
：
4
点満点
均値
調査時期：
2017
4
〜
6
調査対象：
40
物件
ン
467
社
設問
目：管理運営
ン
対応
防犯
安全
緊急時対応
環境保全等
CS
向
へ
対応
■
ン
向
PM BM
協働
•
優秀
管理水準
あ
管理会社
対
他物件
模範
表
•
ン
満足
表
基準
い
満足
向
へ
ン
ン
•
賞
優
組
他物件担当者
共
全体
向
•
ン
へ
速
対応等
良好
ュ
ン
•
大
ン
退去
館
増床
高稼働
維持
•
設備担当者
清掃担当者
対応
い
ン
高い評価
獲得
•
常
着実
建物管理
益向
大
く
献
JPR
ン
ワ
2017
：
薬院
ン
ン
満足
均
移
0
CS
調査
検証
定期的
ン
ン
実施
ン
検討会
ン
結果
検証
ン
透
確認
管理課
改善
各
PM BM
課
改善
定期連絡会
AM PM BM
2-5.
環境関連
17
環境関連へ
的
組
強
■
環境
荷軽減
向
211
131
195
215
186
394
0
100
200
300
400
500
'17.6
'17.12
'18.6
省
関連
移
LED
空調設備更新
百万
■
陽
発電
陽
発電
再生
能
活用
陽
発電
(kWh)
東京
ン
屋
ワ
陽
効率
高い設備へ
改修
計
的
実施
定
■
GRESB
•
4
連
最高
Green Star
評
価
得
•
総合
相対評価
GRESB
ン
い
評価
4
得
•
GRESB
開示評価
ESG
情報開示
2
番目
B
評価
■
DBJ Green Building
2017
7
東京
ン
い
5
獲得
•
共用部
専
部
LED
等省
組
へ
評価
•
非常用発電機
設置等
防災へ
組
へ
評価
•
大規模緑
等
ン
対
策へ
評価
合計
17
物件
賃
能面積
得率
28.2
％
最高
Green star
4
連
得
物件
2016
2017
ワ
8,483
9,082
2-5.
ン
18
信頼
投資法人
資産運用会社
更
経営
健全性
組
■
JPR
ン
JPR
執行役員
2
督役員
4
執行役員数
1
え
数
JPR
意思決定機関
■
TRIM
ン
物件
得
意思決定
投資法人役員
選任基準
び報酬
•
投資信
び投資法人
関
法
等
定
格
該当
い
条件
•
各役員
投資主総会
決議
選任
•
執行役員
び
督役員報酬
限
投資法人規約
定
役員会
決定
金
1
人当
限
執行役員：
50
万
督役員：
40
万
利害関係者
引
対応
実施
•
社外弁護士
特別委員
選任
ン
ン
委員会
引
妥当性
び合理性
い
審査
検証
•
認
引
実行
TRIM
株主
独立
役員
構成
JPR
役員会
前
認
必要
起 案 立 案
投 資 運 用 部
審 査
コ ン プ
イ ア ン
小 委 員 会
得 方 針 決 定
投 資 小 委 員 会
ュ
ェ ン
ュ
ェ ン 小 委 員 会
利 害 関 係 者 と の
引 案 件
前 検 証/
認
コ ン プ
イ ア ン 委 員 会 投 資 法 人 役 員 会
得 決 定
投 資 小 委 員 会
定
の 物 件 等 の
得 決 定
締 役 会
契 約 締 結
得
利害関係者：
ン
5
社
び親会社
子会社
関連会社
•
利害関係者
物件
資産
得
•
利害関係へ
物件
資産
売却
•
利害関係者へ
動産管理委
•
利害関係者
売
媒
又
理
•
利害関係者
対
発注
1
千万
超え
場合
•
利害関係者へ
物件
賃
利益相
引
対
厳格
視態勢
報酬
算定基準
報酬実績
.
期
比率
固定報酬
1,250
万
75
百万
13.7%
ン
ン
報酬
1
総
入
×
2%
80億 超え 部 1.5%
267
百万
48.7%
ン
ン
報酬
2
税引前当期純利益 ×
3%
ン ン 報酬2 除前 税引前当期純利益
206
百万
37.6%
ン
ン
報酬
3
新規物件
得価格 ×
0.25%
TRIM
へ
資産運用報酬
•
投資主利益
運用会社
利益
合
運用報酬体系
採用
利害関係者
引
種類
役職
役員等
氏
又
称
主
兼職等
17
12
期
報酬
所
投
資
数
執行役員
大久保聡
株式会社東京
ン
ン
ン
理
2,400
千
1
金子博人
金子博人法
務所
表弁護士
督役員
出繩
人
ン
法
務所
弁護士
4,200
千
草薙信久
仰
税理士法人
表社員
会計
査人
新
限責任
査法人
13,000
千
JAPAN PRIME REALTY INVESTMENT CORPORATION
3.
決算
業績
想
3.
決算
業績
想
2017
12
期決算
概要
前期比
20
2017
12
期
第
32
期
実績：
1
当
配金
7,223
前期比
+10
前期
得物件
通期稼働
え
既存物件
賃料等
入
引
増
務
削減
寄
8
期連
増配
遉成
1. 2017 6 期 動産等売却益 い 租税特別措置法第66 条 2 規定 成21 び 成22 土地等 行 得 場合 課税 特例 活 用 縮 帳 方法 210百万 縮積立金 計 い
目
2017
年
6
月 期
2017
年
12
月 期
前期比
主
変 動 要 因
前 期 比
百万第
31
期
第
32
期
当 期 純 利 益
-201
*当期純利益へ 響 表示営業
益
15,118
15,141
+23
う
動産等売却益
(210)
-
(-210)
賃
業 利 益
+22
営業費用
7,370
7,572
+202
賃料等
入
増
既存物件
+68
営業利益
7,747
7,569
-178
賃料等
入
寄
'17.6
期
得物件
+156
営業外
益
96
8
-88
賃料等
入
剥落
'17.6
期売却物件
-93
営業外費用
976
910
-65
附
使用料
増
+106
経 常 利 益
6,868
6,666
-201
水遈
熱費
増
-108
当 期 純 利 益
6,867
6,665
-201
参考 水遈 熱 支 附 使用料-水遈 熱費 悪-1
積立金
百万
繰入
210
-
-210
外注委
費
増
-22
配金
1
当
7,213
7,223
+10
修
費
増
-83
NOI
10,216
10,252
+36
NOI
利回
簿価
5.0%
4.9%
-0.1%pt
動 産 等 売 却 損 益
-210
賃
業利益
8,308
8,331
+22
'17.6期 動産等売却益 剥落償却
利回
簿価
4.1%
4.0%
-0.1%pt
減価償却費
1,907
1,921
+13
営 業 外 損 益
-22
資
的支出
563
624
+61
管理組合精算金
剥落
-84
修 繕 工 事 費
246
329
+83
支払利息
投資法人債利息
減少
+44
均稼働率
98.5%
98.4%
-0.1%pt
期
稼働率
98.0%
98.5%
+0.5%pt
923,000
923,000
-
運用状況
百万
発行
投資
総数
P/L
3.
決算
業績
想
2017
12
期決算
概要
期初
想比
21
2017
12
期
第
32
期
実績：
1
当
配金
期初
想比
+3
水遈
熱費等
費用増
響
解約遊約金
増
や
務
削減等
期初
想
回
水準
着地
1. 2017 12 期第32期 業績 想 2017 8 14 表数値 あ 前提条件 保 資産： 計62物件2017 6 期 保
均稼働率： 98.2％当該期 効力 生 入退去 関 合意 見込値
LTV 資産総 ：40.6％2017 12 期
目
2017
年
12
月 期
2017
年
12
月 期
想比
主
変 動 要 因
想 比
百万第
32
期 ･ 予 想
第
32
期 ･ 実 績
当 期 純 利 益
+1
*当期純利益へ 響 表示営業
益
15,073
15,141
+68
営業費用
7,494
7,572
+77
賃
業 利 益
-14
営業利益
7,578
7,569
-9
賃料等
入
増
+3
営業外
益
4
8
+3
解約遊約金等
原状回復費相当
入
増
+54
営業外費用
917
910
-6
附
使用料
増
+2
経 常 利 益
6,664
6,666
+1
水遈
熱費
増
-36
当 期 純 利 益
6,664
6,665
+1
参考 水遈 熱 支 附 使用料-水遈 熱費 悪-33
配金
1
当
7,220
7,223
+3
修
費
増
-51
NOI
10,271
10,252
-19
NOI
利回
簿価
4.9%
4.9%
-0.0%pt
営 業 外 損 益
+10
賃
業利益
8,346
8,331
-14
支払利息
投資法人債利息
減少
+5
償却
利回
簿価
4.0%
4.0%
-0.0%pt
減価償却費
1,925
1,921
-4
資
的支出
911
624
-286
修 繕 工 事 費
278
329
+51
均稼働率
98.2%
98.4%
+0.2%pt
期
稼働率
97.9%
98.5%
+0.6%pt
923,000
923,000
-
運用状況
百万
発行
投資
総数
P/L
3.
決算
業績
想
2018
6
期業績
想
概要
当期実績比
22
2018
6
期
第
33
期
想：
1
当
配金
7,220
当期実績比
-3
賃料等
入
引
増
固定資産税等
費用
増
見込
営業外
益
計
配金
2017
12
期
水準
見込
1. 2018 6 期第33期業績 想 前提条件 保 資産： 計62物件2017 12 期 保
均稼働率： 97.9％当該期 効力 生 入退去 関 合意 見込値
LTV 資産総 ：40.6％2018 6 期
目
2017
年
12
月 期
2018
年
6
月 期
当期実績比
主
変 動 要 因
当 期 実 績 比
百万第
32
期
第
33
期 ･ 予 想
当 期 純 利 益
-1
*当期純利益へ 響 表示営業
益
15,141
15,085
-56
営業費用
7,572
7,757
+185
賃
業 利 益
-250
営業利益
7,569
7,327
-241
賃料等
入
増
+81
営業外
益
8
213
+205
解約遊約金等
原状回復費相当
入
減少
-42
営業外費用
910
877
-33
附
使用料
減少
-90
経 常 利 益
6,666
6,664
-1
水遈
熱費
減少
+104
当 期 純 利 益
6,665
6,664
-1
参考 水遈 熱 支 附 使用料-水遈 熱費 改善+14
配金
1
当
7,223
7,220
-3
租
課
固定資産税
都
計
税等
増
-164
NOI
10,252
10,028
-224
修
費
増
-43
NOI
利回
簿価
4.9%
4.9%
-0.0%pt
減価償却費
増
-26
賃
業利益
8,331
8,080
-250
仲
手数料
増
-45
償却
利回
簿価
4.0%
4.0%
-0.1%pt
管理委
料
増
改定報酬等
増
-15
減価償却費
1,921
1,947
+26
資
的支出
624
1,521
+896
営 業 外 損 益
+239
修 繕 工 事 費
329
373
+43
管理組合精算金
計
+208
均稼働率
98.4%
97.9%
-0.5%pt
支払利息
投資法人債利息
減少
+28
期
稼働率
98.5%
97.9%
-0.6%pt
923,000
923,000
-
運用状況
百万
発行
投資
総数
P/L
3.
決算
業績
想
参考
2018
12
期賃
業利益等
概要
2018
6
期
想比
23
2018
12
期
第
34
期
想： 賃
業利益等
+220
百万
2018
6
期
想比
増
改定
び空室
埋
戻
調
進捗
賃料等
入
大幅増
見込
前期
計
営業外
益
剥落
吸
更
利益
積
目指
1. 賃 業利益等 賃 業利益 動産等売却損益 減 利益 いい
2. 2018 12 期第34期業績 想 前提条件
保 資産： 計62物件2018 6 期 保 想定
均稼働率： 98.9％当該期 効力 生 入退去 び賃料 い 想定 見込値
LTV 資産総 ：40.6％2018 12 期
