不動産マーケットレポート｜株式会社都市未来総合研究所

(1)

不動産マーケットレポート

10

O c t o b e r , 2 0 1 7

分譲マンションの市況変化と

今後の見通し�� 2

経済トレンド�ウォッチ�� 4

不動産市場トレンド�ウォッチ�� 6

分譲マンション購入者の年齢層が上昇� 8

■本レポートに関するお問い合わせ先■ みずほ信託銀行株式会社　不動産業務部 金子　伸幸　TEL.03-3274-9079（代表）

熊本地震で被災された皆様に御見舞いを申し上げます。

被災された地域が一刻も早く復興できますよう、

(2)

2 分譲マンションの市況変化と今後の見通し

2010年以降、分譲マンション市況は堅調に推移していましたが、2014年頃から一次取得者層向け等

の物件の価格上昇による販売停滞などが要因で、初月契約率

※1

_{は低下し、在庫戸数が増加傾向で推移}

しています。本稿では、そのような分譲マンション市況の変化の背景と、今後の動きについて考察します。

● 東京圏

※ 2

_{の新築分譲マンションの平均坪}

単価は281万円/坪で、2007年上期比

約4割上昇

東京圏の新築分譲マンションの初月契約率は、一次取

得者向けの物件が多く供給される埼玉県などの郊外を

中心に低下し、東京圏全体でも2016年上期以降、好不

調のメルクマールとされる70％を割り込んでいます。また、

新規供給戸数は世界金融危機以降のピークである

2013年から漸減して、2016年は3.6万戸まで減少しまし

たが、在庫戸数は増加傾向で推移しています［図表1］。

このようななか、分譲マンション価格は上昇基調が続

いており、2017 年上期の分譲坪単価は281 万円 / 坪

（1戸当たり70㎡換算：5,942万円/戸）で、世界金融危

機以前の2007年上期と比べて約4割高い水準まで上昇

しました。

［図表1］東京圏の新築分譲マンションの新規供給戸数・在庫戸数・分譲坪単価・平均分譲価格（分譲坪単価×専有

面積）の指数および初月契約率の推移（半期集計）

データ出所：不動産経済研究所「首都圏のマンション市場動向」

50 55 60 65 70 75 80 85

40 60 80 100 120 140 160 180

指数（2007年上期=100） _{世界金融危機（米：リーマン・ブラザーズ倒産）}

米：サブプライム

　 ローン問題発生 第二次安倍政権発足消費税5％→8％ 日銀がマイナス金利導入

専有面積のコンパクト化進むも 平均分譲価格は上昇

新規供給戸数月末在庫戸数平均分譲価格平均分譲坪単価

6 12 ’00

6 12 ’01

6 12 ’02

6 12 ’03

6 12 ’04

6 12 ’05

6 12 ’06

6 12 ’07

6 12 ’08

6 12 ’09

6 12 ’10

6 12 ’11

6 12 ’12

6 12 ’13

6 12 ’14

6 12 ’15

6 12 ’16

6 ’17

初月契約率（右軸）（％）

（

月

／

年

）

● 分譲マンション価格上昇と初月契約率低

下の要因

分譲マンション価格が上昇している要因として、土地

仕入れ価格や建築技能労働者の人件費をはじめとする

建築コストの増加

※3

_{で販売原価が上昇したことなどが考}

えられます。分譲マンション価格が高騰したことにより、

一次取得者層の取得可能額が分譲マンション価格と乖

離したことなどから、初月契約率が70％を下回る状況が

続いています。

※1：当月に発売された分譲マンション戸数のうち、当月中に売却された

分譲マンション戸数の割合

※2：東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県

(3)

● 今後の分譲マンション市況の動き

世界金融危機直後は、信用不安の高まりなどを背景

に、中小規模の分譲マンションデベロッパーを中心として、

早期の投下資金回収を目的とした大幅値下げなどが行

われ、在庫戸数が減少しました。

先述のとおり、足元では分譲マンション価格と一次取

得者層の取得可能額との乖離などによって、在庫戸数は

増加傾向で推移しています。［図表2］は、当面の分譲マ

ンション市況に影響を与える可能性がある主な事象をま

とめたものです。今後、在庫戸数の減少を目的として、価

格調整を行う可能性も考えられますが、以下の要因から

軽微にとどまると見込まれます。

・世界金融危機直後と比べて、現在分譲マンションを供

給しているデベロッパーの多くは大手総合不動産会

［図表2］分譲マンション市況に影響を与える可能性がある主な事象の一覧

出所：公表資料等から都市未来総合研究所が作成

社で企業体力があり、値引き販売等による資金回収の

必要性が小さいと思われること。

・在庫戸数は増加傾向ではあるが、世界金融危機直後

の半分程度の水準にとどまっていること。

・住宅金融支援機構「平成 29年度における住宅市場

動向について」によると、住宅の買い時であるとの一般

消費者の回答は52.8％で、前回調査時点から6％ポイ

ント程度減少したものの、依然として買い時との回答が

過半数を占めていること。

・買い時と判断する要因として住宅ローン金利の先高

感や消費税増引き上げ（2019年10月予定）が上位を

占めており、分譲マンション需要が下支えされる可能

性があること。

（以上、都市未来総合研究所　正村美里）

項目

内容

建築コスト

現在、地価が上昇局面にあることに加えて、分譲マンションの建築コストは高い水

準を維持する可能性が高く、不動産会社による分譲マンション価格の下げ余地

は小さいと考えられる。

1.建築資材価格上昇の可能性：建築資材価格の主な変数は、①建築資材原価

（原油等）の変動と②為替レートの変動であると考えられる。

　①原油等の資源価格は上昇が予測されている。

　　（世界銀行「CommodityMarketsOutlook（2017年2Q）」）

　②世界金融危機以降の量的・質的金融緩和の出口に対する日本銀行と欧米

の中央銀行とのスタンスの違いにより、為替レートは円安に振れやすい素地

　⇒建築資材価格が上昇していく蓋然性は相応にある。

2.人件費上昇の可能性：建設技能労働者の人手不足および高齢化が、人件

費への上昇圧力となる。

分譲マンション価格の下方調整

分譲マンション供給上位は、信用力・企業体力がある大手デベロッパーが占めて

いる。

そのため、信用不安や倒産等による早期の投下資金回収を目的とした積極的な

値下げの必要性は小さいと思われる。

住宅ローン金利

日本銀行は2%の物価安定の目標の実現・安定的な持続のために必要な時点

まで、現行の量的・質的金融政策を継続する見込み（日本銀行「経済・物価情勢

の展望（2017年7月）」）。住宅ローン金利は低金利が続く蓋然性が高く、

分譲マンションの購入のインセンティブが継続

(4)

4 経済トレンド・ウォッチ

■景気の動向（全国）

図1　　景気動向指数

注：平成29年（2017年）1月分以降、「中小企業出荷指数（製造業）」公表休止のため、｢景気動向指数｣の一致指数採用系列は10指標から9指標に変更された。

データ出所：内閣府「景気動向指数」

図2　　景気ウオッチャーの景気判断指数

データ出所：内閣府「景気ウォッチャー調査」

図3　　企業の業況判断指数

注：「大企業」は資本金10億円以上、「中堅企業」は資本金1億円以上10億円未満、「中小企業」は資本金2千万円以上1億円未満。

（　）内の数値は直近調査の3ヶ月後に関する予測値（本稿は2017年9月を対象とする予測値）。

データ出所：日本銀行「全国企業短期経済観測調査（短観）」

140 130 120 110 100 90 80 70

1月

2005年 2006年1月 2007年1月 2008年1月 2009年1月 2010年1月 1月2011年 1月2012年

A．先行指数

B．一致指数

C．遅行指数

1月

2013年 1月2014年 1月2015年 1月2016年 1月2017年（景気動向：CI指数　2010年＝100）

C115.6

C115.6 A109.4

A109.4

A109.4 （6月）（6月）

B114.7

70

60

50

40

30

20

10

A．景気の現状判断DI

B．景気の先行き判断DI （景気の方向性：DI指数）

1月

2005年 1月2006年 1月2007年 1月2008年 2009年1月 1月2010年 2011年1月 2012年1月 1月2013年 1月2014年 2015年1月 1月2016年 1月2017年 A51.0 A51.0 A51.0 （7月）（7月）（7月）

B50.6 B50.6 B50.6

30 20 10 0 ‒ 10

‒20 ‒30 ‒40 ‒50 ‒60

（業況判断指数：業況DI）

全規模合計

大企業

中堅企業

中小企業

3月

2007年 6月 9月 12月 2008年 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 6月 9月 12月 3月 2014年 6月 9月 12月 3月 2015年 6月 9月 12月 3月 2016年 6月 9月 12月 2017年 3月 6月

（6月）（6月）

（6月） 20（16）

20（16）

20（16） 16（11）

16（11）

16（11） 12（8）

12（8）

12（8） 7（4）

7（4）

【データ概要】

図1 景（CI：コンポジット・インデックス）

気動向指数の CI 指数 ：CI 指数は、景気の拡大・後退の大きさやテンポを示す。

景気先行指数は、景気一致指数より数ヶ月先行して動き、景気を予知するための指数。 景気一致指数は、実際の景気動向とほぼ一致して動き、景気の現状を示す指数。 景気遅行指数は、景気一致指数より数ヶ月遅れて動き、景気の変化を確認する指数。 図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数：景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び、街中の景気の現状や先行き

（ 2 , 3ヶ月先）について、景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数。 （DI 指数：50 = 変わらない・横ばい、50より高い = 良くなる、50より低い = 悪くなる） 図 3 企業の業況判断指数 ：業況が｢良い｣と答えた企業の割合から、｢悪い｣と答えた企業の割合を引いた値を

(5)

■物価�雇用�金利等の動向（全国）

図4　　物価指数

データ出所：総務省「消費者物価指数」、日本銀行「企業物価指数」

図5　　雇用情勢

注：図の値は季節調整値。完全失業率の2011年3月から8月は、岩手県、宮城県、福島県を除く全国の結果。

データ出所：総務省「労働力調査」、厚生労働省「職業安定業務統計」

図6　　主要金利

データ出所：日本銀行「金融経済統計」、日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料

（2015年＝100）

B. 消費者物価指数（民営家賃）

C. 国内企業物価指数（総平均） A. 消費者物価指数（生鮮食品を除く総合）

1月

2005年 1月2006年 2007年1月 2008年1月 2009年1月 2010年1月 2011年1月 2012年1月 2013年1月 2014年1月 2015年1月 2016年1月 2017年1月

90 95 100 105 110

C98.8 C98.8 C98.8 A100.1 A100.1 A100.1 B99.3 B99.3 B99.3 （7月）（7月）（7月）

（完全失業率：％）（有効求人倍率：倍）

完全失業率（左目盛）

有効求人倍率（右目盛） 8.0

7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0

1月

2005年 1月2006年 1月2007年 1月2008年 1月2009年 1月2010年 2011年1月 1月2012年 2013年1月 1月2014年 1月2015年 1月2016年 1月2017年 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 1.52

1.52

2.8%

2.8% （7月）（7月）

長期固定金利型住宅ローン

都市銀行住宅ローン（変動）

長期プライムレート

長期国債（10年物）新発債流通利回り 4.000

3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 0.500 0.000 －0.500

（％/年）

1月

2005年 1月2006年 1月2007年 1月2008年 1月2009年 1月2010年 2011年1月 1月2012年 1月2013年 2014年1月 1月2015年 2016年1月 1月2017年

（返済期間20年以下）

1.580

1.580 2.475

2.475

1.000

0.075

0.075 （7月）（7月）

【データ概要】

図 4 消費者物価指数国内企業物価指数 ：全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数。：企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数。 図 5 完全失業率 ：労働力人口（15 歳以上で働く意志をもつ人）に占める完全失業者の割合。完全失業者は一定

期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で、実際に求職活動を行った人。 有効求人倍率 ：公共職業安定所で扱う求職者１人に対する求人数。

図 6 長期固定金利型住宅ローン ：民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品｢フラット35｣の借入金利の最高。（保証型は含まない） 都市銀行住宅ローン（変動） ：個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利。

(6)

6 不動産市場トレンド・ウォッチ

■東京圏

図1　　用途別平均地価（公示地価の前年比）

注：各年1月1日現在の地価の対前年変動率の平均。

データ出所：国土交通省「地価公示」

図2　　総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。

データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料

図3　　J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2017年3月末までの決算資料による。

データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

6.0

5.0

4.0

3.0

2.0

1.0

0.0 （％）

東京23区多摩地域横浜市川崎市さいたま市千葉市

住宅地2016年

住宅地2017年

商業地2016年

商業地2017年 2.8

2.8

0.7

0.7 1.21.21.2 1.11.11.1 1.11.11.1

0.2

0.2 3.0

3.0

0.7

0.7 0.90.90.9 1.11.11.1 1.11.11.1 _0.4_0.4_0.4 4.8

4.8

1.8

1.8 2.32.32.3

3.0

2.3

0.5

0.5 5.5

5.5

1.9

2.6

2.6 3.03.03.0 2.72.72.7

1.4

（千人）（％）

12,000

10,000

8,000

6,000

4,000

2,000

0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0

東京都区部東京都下横浜市川崎市さいたま市千葉市

2015年4月(左目盛)

2017年4月前年同月比増減率 (右目盛) 2016年4月前年同月比増減率 (右目盛)

（％）

0.0 2.0

1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 -2.5 -3.0 -0.1 0.0

4.9 4.5 5.2 5.2 5.8 5.4

0.0 0.0

-0.2

4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0

全国東京23区 _{（多摩地域）}都下神奈川県埼玉県千葉県

2015年3月期 (左目盛) 2016年3月期 (左目盛) 2017年3月期 (左目盛) 2016年3月期前年同月比増減率 (右目盛) 2017年3月期前年同月比増減率 (右目盛)

【データ概要】

図1 用_{（公示価格・基準地価）}途別平均地価 ：「地価公示」は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の基準_{となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が}

毎年1回、標準的な土地についての正常な価値を示すもの。

　 「都道府県地価調査」は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年 7月1日における 調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。

図 2 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。

国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。 図 3 NOI 評価額利回り ： NOI 評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸

マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。

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【データ概要】

■主要大都市（札幌�仙台�名古屋�京都�大阪�神戸�福岡）

図4　　用途別平均地価（公示地価の前年比）

注：各年1月1日現在の地価の対前年変動率の平均。

データ出所：国土交通省「地価公示」

図5　　総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。

データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料

図6　　J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2017年3月末までの決算資料による。

データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

9.0 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 （％）

札幌市仙台市名古屋市京都市大阪市神戸市福岡市

住宅地2016年

住宅地2017年

商業地2016年

商業地2017年 2.0 2.0 2.0 3.2 3.2 3.2 1.6 1.6 1.6 0.5 0.5

0.5 0.5 0.5 0.5 0.30.30.30.30.30.30.3

2.8 2.8 2.8 2.8 2.8 2.8 2.8 2.0 2.0 2.0 4.0 4.0 4.0 1.2 1.2

1.2 _0.8_0.8_0.8

0.5

0.5 _0.2_0.2_0.2_0.2_0.2_0.2_0.2

3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 6.0 6.0

6.0 6.26.26.2

5.5 5.5 5.5 5.0 5.0 5.0 7.8 7.8 7.8 2.2 2.2 2.2 2.2 2.2 2.2 2.2 5.9 5.9 5.9 5.9 5.9 5.9 5.9 6.1 6.1 6.1 9.0

9.0 9.09.0

4.8 4.8 4.8 6.5 6.5 6.5 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 8.5 8.5 8.5 8.5 8.5 8.5 8.5

2017年4月前年同月比増減率 (右目盛)

（千人）（％）

3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0

札幌市仙台市名古屋市京都市大阪市神戸市福岡市

2016年4月前年同月比増減率 (右目盛)

（％）（前年同期比：％ポイント）

政令指定都市札幌市仙台市名古屋市京都市大阪市神戸市福岡市

1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 -2.5 -3.0

2015年3月期 (左目盛) 2016年3月期 (左目盛) 2017年3月期 (左目盛)

0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0

2016年3月期前年同月比増減率 (右目盛) 2017年3月期前年同月比増減率 (右目盛) 5.4 5.7 6.0 _5.2 _5.1 _5.1 _5.1 _5.4

0.0 0.0 -0.1 -0.1 -0.2 -0.2 -0.2 -0.2 -0.3 -0.3 -0.1

-0.1 _-0.2_-0.2 _-0.2_-0.2

図 4 用

（公示価格・基準地価）

途別平均地価 ：「地価公示」は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の基準 となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が 毎年1回、標準的な土地についての正常な価値を示すもの。

　 「都道府県地価調査」は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年 7月1日における 調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。

図 5 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。

国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。 図 6 NOI 評価額利回り ： NOI 評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸

マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。

(8)

不動産マーケットレポート　2017.10

発　　行　みずほ信託銀行株式会社不動産業務部 　〒103-8670 東京都中央区八重洲1-2-1

http://www.mizuho-tb.co.jp/

編集協力株式会社都市未来総合研究所

〒103-0027 東京都中央区日本橋2-3-4 日本橋プラザビル11階 http://www.tmri.co.jp/

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※本資料は参考情報の提供を目的とするものです。当行は読者に対し、本資料における法律・税務・会計上の取扱を助言、推奨もしくは保証するものではありません。　本資料は信頼できると思われる情報に基づいて作成していますが、その正確性と完全性、客観性については当行および都市未来総合研究所は責任を負いません。

分譲マンション購入者の年齢層が上昇

〈お問合せ先〉

宅地建物取引業：届出第２号

所属団体：一般社団法人不動産協会、一般社団法人不動産流通経営協会公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟

みずほ信託銀行株式会社

　

国土交通省「住宅市場動向調査」によると、2012

年度の分譲マンション購入者（世帯主）は30歳代が

過半数を占めていました。しかし、2016年度は30

歳代の割合が4割弱にまで縮小し、40歳代以上の

割合が増加しました［図表1］。30歳代以下は2014

年度をボトムに微増していますが、贈与税の非課税

枠の拡充により、父母等からの住宅資金援助が増

えたことなどが影響していると思われます。

［図表2］

は、東京都の分譲マンション平均価格と東京都の一

般労働者の平均年収を表したものです。これによる

と、2012年までは、分譲マンション平均価格と平均

※1

年収の動きに大きな差はありませんでしたが、2013

年以降は分譲マンション平均価格の伸びが一般労

働者の平均年収を大きく上回っています。この結果、

東京の分譲マンションの平均価格に対する年収倍率

（25〜49歳の平均値）は、2009年の8倍から2016

年には11倍に拡大しており、特に平均年収が相対

的に低い若年層は年収倍率が14倍にまで上昇し

［図表1］分譲マンション購入者（世帯主）の

年齢階級別の割合の推移（三大都市圏

※2

_）

［図表3］東京都の年齢階級別の分譲マンション平均

価格の年収倍率（2009年と2016年）

［図表2］東京都の年齢階級別の平均年収と東京都の分譲

マンション価格の指数の推移（2009〜2016年）

データ出所：国土交通省「住宅市場動向調査」

図表2〜3のデータ出所：厚生労働省「賃金構造基本統計調査」、不動産経済研究所「首都圏のマンション市場動向」

2012年度（N＝269）

2013年度（N＝255）

2014年度（N＝254）

2015年度（N＝231）

2016年度（N＝236）

（％）

30歳未満 30歳代 40歳代 50歳代 60歳代

0 2 4 6 8 10 12 14 16 （倍）

25-29 30-34 35-39 40-44 45-49（歳） 2009年の年収倍率 2016年の年収倍率

2009年の25～49歳の年収倍率の平均値

2016年の25～49歳の年収倍率の平均値 2016年の25～49歳の年収倍率の平均値

80 85 90 95 100 105 110 115 120 125 130

指数（2009年=100）

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016（年） 25-29歳の平均年収

35-39歳の平均年収 45-49歳の平均年収

30-34歳の平均年収 40-44歳の平均年収分譲マンション平均価格

不動産マーケットレポート｜株式会社 都市未来総合研究所