-1-
2018
2
22
日
各
動産投資信 証券 行者
日本 ン 投資法人
代表者 執行役員 棚橋 慶
番号：8967
資産運用会社
物産 株式会社
代表者 代表 締役社長 棚橋 慶
問い合わ 企 部次長 関口 亮
TEL.03-3238-7171
国
動産
び国
動産信
益
3
物件
得
び運用資産
称変更
関
知
日本
ン
投資法人
以
本投資法人
いい
資産
運用
委
資
産運用会社
あ
物産
株式会社
以
資産運用会社
いい
2018
2
22
日
通
資産
得
び運用資産
称変更
決定
知
1
得
概要
(1)
新規
得資産
3
物件
以
新規
得資産
本物件
又
本建物
いう
あ
物件
番号
物件
称
契約
定日
引渡
定日
得
得
定価格
万
鑑定
評価額
万
M-23
柏物流
ンタ
建物
注
1
2018
3
1
日
2018
3
1
日
ン
＆
株式会社
1,295
1,801
注
2
M-34
物流
ンタ
2018
2
22
日
未定
注
3
ＪＡ
建物
株式会社
4,052
注
4
4,980
注
5
O-5
港
物流
ンタ
2018
3
1
日
2018
3
1
日
ン
＆
株式会社
1,600
1,900
合計
6,947
8,681
注1 本投資法人 2013 9 20日 柏物流 ンタ 建物 以 本建物 いう あ 底地
以 本土地 いう あ 得 本建物 得 定日 2018 3 1日 柏物
-2-
注2 本建物 鑑定評価額 載 い 本建物 鑑定評価額 本建物 び本土地 合わ 鑑
定評価額 あ 4,310 万 積算価格 け 建物割合 あ 41.8% 乗 算出 金額
注3 本物件 未竣工 開 物件 あ 本物件 引渡日 建物保 申請日 1 経過 日 期日 本
投資法人 指定 日 本投資法人 びＪＡ 建物株式会社 以 JAMLT いい
合意 場合 当 合意 日
注4 物流 ンタ 得 関 動産売 契約 以 本売 契約 物流 ンタ いい 定
決定 い 売 代金 載 い 本売 契約 物流 ンタ い 本物
件 引渡日 間 請 代金そ 本物件 開 要 費用 変動 場合 変動 応 売
代金 変更 定 売 代金 後変更 能性 あ
注5 価格時 現在 い 建物 竣工 い い 動産鑑定評価基準 基 く未竣工建物等鑑定評価 実施
物流 ンタ 係 建設 定建物 設計 完成 検査 証 交 け 具備
竣工後 建物 前提 行わ 鑑定評価 基 く金額 載 い
(2)
得資金：
M-23
柏物流
ンタ
建物
び
O-5
港
物流
ンタ
自己資金
M-34
物流
ンタ
未定
物流
ンタ
得資金
調
方法
決定次第改
知
(3)
支払方法：
引渡時
括
本売
契約
物流
ンタ
金融庁
定
金融商品
引業者
等向け
総合的
監督指針
規定
ワ
ン
等
注
当
解約条項等
容等
い
後
7.
ワ
ン
等
行
い場合
け
本投資法人
影響
参照く
い
注 日 売 契約 あ 契約締結 1 以 経過 後 決 物件引渡
-3-
2
得
理
本投資法人
中長期的
成長
資
物件
得
確保
目的
物流
動産売
組
独自
組
2
チ
推進
い
う
独
自
組
い
得
キ
工
凝
相対
引
得機会
創出
物流
動産売
組
比
高い利回
物件
得
能
チ
う
2
チ
ン
く組
合わ
資産規模
大
比較的高い
利回
物件
得
実現
1
口当
分配金
安定性
成長性
追求
能
本投資法
人
考え
い
本物件
3
物件
以
載
い
独自
組
得
あ
1
口
当
分配金
安定性
成長性
追求
く
得
決定
参考
物件
番号
物件
称
得
定価格
万
鑑定
評価額
万
想定
NOI
利回
得
定価格
注
2
鑑定
NOI
利回
得
定価格
注
3
M-23
柏物流
ンタ
注
1
3,795
4,310
7.3%
7.3%
M-34
物流
ンタ
4,052
4,980
5.1%
5.9%
O-5
港
物流
ンタ
1,600
1,900
7.3%
7.3%
注1 本建物 得後 本投資法人 敷地 あ 本土地 本建物 方 所 得 資産 あ 本土地
本建物 合わ 容 載 い
注2 想定NOI利回 得 定価格 想定NOI平 得 定価格層100
小数第2 四捨 入 載 い
想定NOI 資産運用会社 試算 得 特殊要因 排除 間 支 想数値 あ 2018 7 期
想数値 あ
注3 鑑定NOI利回 得 定価格 鑑定NOI平 得 定価格層100
小数第2 四捨 入 載 い
-4-
3
新規
得資産
容
M-23
柏物流
ンタ
(1)
新規
得資産
概要
注1資産 概要 鑑定評価書 概要
資産 種類 動産信 益 鑑定機関 大和 動産鑑定株式会社
得日
2013 9 20日 土地
価格時 2018 2 1日
2018 3 1日 建物
得 定価格 3,795 万 注2
信 者 信 銀行株式会社
鑑定評価額 4,310 万
信 期間満了日 2023 9 30日
土 地
所在地
千 葉 県 柏 市 藤 ヶ 谷 寂 土
1823番1
益還元法 益価格 4,310 万
面積 注3 54,418.30㎡
DCF法 益価格 4,320 万
用 地域
地域指定
市街 調整区域
容積率 200%
割引率 4.8%
建 い率 60%
所 形態 所
最終還元利回 5.2%
建 物
構造/階数 注3 鉄骨造鋼 3階建
直接還元法
益価格 4,290 万
建築時期 注3 1989 3 10日
延床面積 注3 50,126.79㎡
還元利回 5.0%
総賃 能面積 50,126.79㎡
用 注3 工場
原価法 積算価格 4,670 万
所 形態 所
ン 会社
株式会社
土地割合 58.2%
担保設定 状況 建物割合 41.8%
賃 借 概要 建物状況評価 概要
ン 総数 1 調査業者 清水建設株式会社
ン 株式会社 商会 報告書 日 2018 2 13日
間賃料 消費税等 非開示 注4 緊急修繕費
敷金 保証金 非開示 注4 短期修繕費
賃 面積 注5 50,126.79㎡ 長期修繕費 774,507千
稼働率 100.0% PML値 7.1%
支状況 注6 設計者 施工者 び建築確認機関
益 帯 益 含 非開示 注4 設計者 大和 工業株式会社
想定NOI 276 万 施工者 大和 工業株式会社
想定NOI利回
得価格
7.3% 建築確認機関 千葉県柏市
特 事項：
本建物 信 産 信 益 以 建物 益 いい び本土地 信 産 信 益 以
土地 益 いい 信 者 個 信 益 あ 本投資法人 般 建物
益 得 定 本日現在 本投資法人 保 資産 あ 土地 益 係 信 者 建物 益
係 信 者 対 本土地 事業用定期借地 設定 賃 い 事業用定期借地
い 本投資法人 建物 益 得 当 合意解約 本投資法人 各信 益 係 信 者
-5-
注1 本建物 得後 本投資法人 敷地 あ 本土地 本建物 方 所 得 資産 あ
本土地 本建物 合わ 容 載 い 後掲 9.鑑定評価 概要 い
注2 本土地 得価格2,500 万 び本建物 得価格1,295 万 合計額 載 い
注3 動産 簿 基 い 載 現況 致 い場合 あ
注4 ン 承諾 得 開示 い
注5 動産 関 賃 借契約 賃 借 約契約 含 以 表示 建物 係 賃 面積
う 総賃 能面積 含 合計 載 い 賃 借契約 い 賃 能面
積 含 い部分 賃 借契約 表示 建物 係 賃 面積 含 場合 あ
注6 得 特殊要因 排除 間 支 想数値 あ 2018 7 期 想数値 あ
(2)
物件
特長
得
首都圏
主要環状
路
あ
国
16
号
近接
千葉県
陸部
優良立地
工場
ン
ョン
流通
工業
適
広い
確保
希少性
あ
物流施設
会社
共
投資
a.
立地
国
最大
消費地
あ
東京都心部
近接
千葉県
陸部
置
般消費
保管
配送
高い柏
首都圏
主要環状
路
あ
国
16
号
約
1.0km
良好
国
6
号
約
8.5km
常磐自動車
柏
ンタ
チ
ン
約
14.1km
置
あ
首都圏広域
配送
能
交通
利便性
優
立地
大型物流施設
集積
工業団地
近接
騒音
振動等
対
生
懸念
少
い
24
時間操業
能
周辺背後地
人口集積
認
あ
十分
駐車場
58
確保
自家用車
通勤
能
あ
労働力
確保
能
b.
施設
効柱間隔
14.1m
層
8.5m
効
高
7m
以
床荷
最大
1.2t/m
2い
施設
様
備え
工場
ン
ョン
流通
工業
適
広い
確保
希少性
あ
3
型
大規模物流施設
2
面
多数
垂直荷役設備
4
基
貨物用
タ
8
基
垂直搬送機
設
置
貨物
効率的
入出庫や庫
移動
保管
能
あ
2
階
冷蔵機能
-6-
本物件
得
ン
本投資法人
会社
ン
＆
株式会社
以
SMFL
いい
共
投資
2013
9
20
日
本建物
底地
あ
柏物流
ンタ
底
地
得
際
本建物
得
売主
あ
SMFL
間
覚書
締結
本投資法人
申
出
本建物
優
交
い
得価格
SMFL
保
期間
経過
減価償却
進
減
価格
定期間
あ
得
時期
価格
本
投資法人
ン
得
キ
い
回
得価格
減
定
利回
確保
見込
本物件
得
決定
本物件
得
流
注 本建物 び本土地 い 信 益 そ 所 者 い 信 者 あ 信 銀
行株式会社 そ 実質所 者 信 益者 本建物 い SMFL 本土地 い 本投資法人
あ 純 い SMFL び本投資法人 本建物 び本土地 所 者
載 い
-7-
-8-
M-34
物流
ンタ
(1)
新規
得資産
概要
資産 概要 鑑定評価書 概要 注9
資産 種類 動産 鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
得 定日 未定 注1 価格時 2017 12 31日
得 定価格 4,052 万 注2 鑑定評価額 4,980 万
土 地
所在地 千葉県 市中98番地 益還元法 益価格 4,980 万
面積 注3 14,319.45㎡
DCF法 益価格 4,970 万
用 地域 工業専用地域
容積率 200%
割引率 4.8%
建 い率 60%
所 形態 所
最終還元利回 4.9%
建 物
構造/階数 注4 鉄骨造3階建 定
直接還元法
益価格 4,990 万
建築時期 注5 2019 5 定
延床面積 注4 25,653.78㎡ 定
還元利回 4.7%
総賃 能面積 注4 24,459.90㎡ 定
用 注4 倉庫 定
原価法 積算価格 5,100 万
所 形態 所
ン 会社
未定 土地割合 32.0%
担保設定 状況 建物割合 68.0%
賃 借 概要 注6 建物状況評価 概要 施工前 注10
ン 総数 未定 調査業者 清水建設株式会社
ン 未定 報告書 日 2018 1 12日
間賃料 消費税等 未定 緊急修繕費
敷金 保証金 未定 短期修繕費
賃 面積 未定 長期修繕費 18,644千
稼働率 PML値 9.4%
支状況 注7 設計者 施工者 び建築確認機関
益 帯 益 含 未定 設計者 尾建設株式会社
想定NOI 207 万 施工者 尾建設株式会社
想定NOI利回
得 定価格
5.1% 注8 建築確認機関
株式会社
都市居 評価 ンタ
特 事項：
本物件 本日現在東ソ 株式会社 以 東ソ いい び東ソ 株式会社 以 東ソ
いい 保 土地 以 本土地 いい ＪＡ 建物株式会社 以 JAMLT
いい 得 JAMLT 後新設 新建物 そ 敷地 本投資法人 びJAMLT 本土地
再開 事業 本土地 JAMLT 本土地 得後 新建物 建設 そ 後 新建物 本投資法人 売却
合意 本売 契約 締結 本売 契約 い 新建物 所定 様 満 い 等
売 代金 支払い 行 条件 い 本投資法人 本売 契約 締結 時 新建物 竣工
当 建 物 係 建物 保 申請 行わ 停 条件 定期建物賃 借契約 締結 新 建物
JAMLT 賃借 ン 活動 行う 定 当 定期建物賃 借契約 主 条件 以
賃 借期間：新建物 竣工 当 建物 係 建物保 申請 行わ 日 3 間
賃料：非開示 注11
賃料支払起算日：賃 借期間開始日 1 後 応当日
敷金：非開示 注11
中 解約：
本土地 東ソ 所 部 い 土壌汚 基準 超え 素 在 確認
-9-
東ソ 間 東ソ 責任 び費用 担 い 土壌汚 除去 合意
土壌汚 除去 完了 場合 要措置区域 び形質変更時要 出区域 指定 解除 見込
注1 本物件 未竣工 開 物件 あ 本物件 引渡日 建物保 申請日 1 経過 日 期日
本投資法人 指定 日 本投資法人 びJAMLT 合意 場合 当 合意 日
注2 本売 契約 物流 ンタ 定 決定 い 売 代金 載 い 本売 契約
物流 ンタ い 本物件 引渡日 間 請 代金そ 本物件 開 要 費用
変動 場合 変動 応 売 代金 変更 定 売 代金 後変
更 能性 あ
注3 動産 簿 基 い 載 現況 致 い場合 あ
注4 本物件 建築確認 係 確認申請書 基 い 載 後変更 能性 あ
注5 本日現在 計 基 く竣工 定時期 載 い 当 竣工 定時期 後変更 能性 あ
注6 本日現在 効 賃 借契約 締結 い い 未定 載 い
注7 得 特殊要因 排除 間 支 想数値 あ 本物件 得時 け 本物件 益 想数
値 あ
注8 想定NOI 得 定価格4,052 万 除 数値 載 い
注9 価格時 現在 い 建物 竣工 い い 動産鑑定評価基準 基 く未竣工建物等鑑定評価 実施
本物件 設計 完成 検査 証 交 け 具備 竣工後 建物 前提
鑑定評価 行わ い
注10 本日現在 計 前提 作成 建物状況評価報告書 基 載 い 当 計 後変更
能性 あ 載 建物状況評価報告書 容 後変更 能性 あ 容
本物件 得時 け 建物状況評価報告書 容 保証又 約束 あ
注11 本項目 開示 賃 条件や業 委 費用 水準 推測 本投資法人 効率的 運営 悪影響 生
投資主 利益 害 そ あ 開示 い
(2)
物件
特長
得
首都圏
主要環状
路
あ
国
16
号線
近接
千葉県
広域配送
能
ン
企業
就労環境
配慮
汎用性
高い
型物流施設
会社
母体
動産子会社
協
投資
a.
立地
国
最大
消費地
あ
東京都心部
約
35km
千葉県
西部
置
既
物流施設
集積
柏
物流施設
新設
進
印西
挟
所在
首都圏
主要環状
路
あ
国
16
号
約
2.7km
国
464
号
約
6.3km
常磐自動車
柏
ンタ
チ
ン
約
15.5km
置
あ
千葉県
首都圏広域
配送
能
立地
第
工業団地
所在
騒音
振動等
対
生
懸念
少
い
24
時間操業
能
周辺背後地
宅地域
広
充分
駐車
数
67
注
確保
い
自家用車による通勤やバスを利用した通勤が可能
-10-
b.
施設
注
効柱間隔
10.9m×10.0m
効
高
5.5m
床荷
1.5t/m
2標準的
施設
様
備え
汎用性
高い
3
型物流施設
十分
接車
30
分
多数
垂直荷役設備
2
基
貨物用
タ
4
基
垂直搬送機
配置
貨物
効率的
入出庫や庫
移動
保管
能
あ
幅広い
ン
対応
注 本日現在 計 前提 作成 参考 載 い 当 計 後変更
能性 あ 載 施設 特長 後変更 能性 あ 本物件 得時 け 施設
特長 保証又 約束 あ
本物件
得
ン
本投資法人
2017
8
本物件
土地
び開
後
建物
得
売主
あ
JAMLT
間
協
開
事業
推進
い
基本合意
そ
後開
事業
細
い
本物件
得
売主
間
協議
進
本物件
施工
千代物流
ンタ
協
事業
進
い
尾建設株式会社
担当
千葉県
け
開
い
相乗効果
期待
事業
本物件
引渡日
建物竣工後
1
経過
日
期日
本投資法人
指定
日
そ
間
JAMLT
保
本投資法人
タ
建物
賃借
期間中
本投資法人
資産運用会社
幅広い
ワ
活
ン
ン
対
軟
ン
戦略
展開
協
投資
効果
高
得
キ
い
本物件
汎用性
高い
型物流施設
建設
定
あ
施設
様
決定
際
過去
4
再開
注
成
資産運用会社
知見
活用
い
注 再開 本投資法人 保 土地 在 建物 壊 当 土地 本投資法人 新
建物 建 行 本投資法人 建設会社等 協 建設会社等 本投資法人 保 土地 新 建
物 建 そ 後 当 建設会社等 当 建物 竣工後 け 任意 時期 得 行 含 い
-11-
本物件
得
流
注 本物件 得 流 簡略 載 載 期間 当事者 そ 事
項 い 本日現在 計 基 い 載 後変更 能性 あ
注
立地
注 本日現在 計 前提 作成 あ 実際 建設 建物 外観 形状等 必
-12-
O-5
港
物流
ンタ
(1)
新規
得資産
概要
資産 概要 鑑定評価書 概要
資産 種類 動産 鑑定機関
般 団法人
日本 動産研究所
得 定日 2018 3 1日 価格時 2018 2 1日
得 定価格 1,600 万 鑑定評価額 1,900 万
土 地
所在地
宮 城 県 市 宮 城 区 港 四
目15番12号
益還元法 益価格 1,900 万
面積 注1 27,861.73㎡
DCF法 益価格 1,880 万
用 地域 工業専用地域
容積率 200%
割引率 5.4%
建 い率 60%
所 形態 所 賃借 注1
最終還元利回 6.0%
建 物
構造/階数 注2
鉄骨造合金 キ鋼 2
階建 直接還元法
益価格 1,920 万
建築時期 注2 2006 3 2日
延床面積 注2 9,638.24㎡
還元利回 5.7%
総賃 能面積 9,626.21㎡
用 注2 倉庫 事 所
原価法 積算価格 1,880 万
所 形態 所
ン 会社 定
株式会社 土地割合 55.1%
担保設定 状況 建物割合 44.9%
賃 借 概要 建物状況評価 概要
ン 総数 1 調査業者 清水建設株式会社
ン
株式会社
チ 本社
報告書 日 2018 1 22日
間賃料 消費税等 非開示 注3 緊急修繕費
敷金 保証金 非開示 注3 短期修繕費 450千
賃 面積 注4 9,626.21㎡ 長期修繕費 114,583千
稼働率 100.0% PML値 10.6%
支状況 注5 設計者 施工者 び建築確認機関
益 帯 益 含 非開示 注3 設計者 大和 工業株式会社
想定NOI 117 万 施工者 大和 工業株式会社
想定NOI利回
得価格
7.3% 建築確認機関
株式会社
都市整備 ンタ
特 事項：
本土地 周 民 地 び 共 水 接 い い いわゆ 袋地 当
売主 隣地 所 者 間 土地賃 借契約 締結 本土地 通路部分 625㎡ 車両
通行 目的 賃借 本投資法人 売主 間 当 土地賃 者契約 け 賃借人 地 承継
合意 い 本投資法人 隣接 共 水 い 多賀城市 占用許 得 本
土地 通路 設置 定
注1 所 地部分 係 動産 簿面積 賃借部分 係 契約面積 合計 載 い 賃借部分
係 賃借 車両 通行 目的 建物所 目的 借地 当
注2 動産 簿 基 い 載 現況 致 い場合 あ
注3 ン 承諾 得 開示 い
注4 動産 関 賃 借契約 載 建物 係 賃 面積 う 総賃 能面積 含 合計
載 い 賃 借契約 い 賃 能面積 含 い部分 賃 借契約 載
建物 係 賃 面積 含 場合 あ
-13-
(3)
物件
特長
得
東
大消費地
近接
東
圏全域
対象
広域配送
能
物流適地
温
帯施設
多様
献
資産運用会社
独自
ワ
活用
相対
引
a.
立地
東
大消費地
あ
市中心部
近接
港
空港等
物流
優
物流適地
国
45
号
約
1.8km
東部
路
港
ンタ
チ
ン
約
3.5km
宮城県
交通
要衝
あ
苦竹
IC
約
8.3km
置
あ
交通利便性
良好
東
圏全域
対象
広域配送
能
立地
臨海部
物流集積地
所在
騒音
振動等
対
生
懸念
少
い
24
時間操業
能
周辺背後地
宅地域
広
充分
駐車
数
60
確保
い
自家
用車
通勤
能
労働力
確保
十分
能
b.
施設
効柱間隔
12.0m×20.0m
効
高
4.5m
床荷
0.5t/m
2い
施設
様
備え
高床式
3
面
配置
い
貨物
効率的
入出庫
能
型
物流施設
商品管理
衛生管理
効
タ
備え、冷蔵倉庫
競
力
有
温
物流大手
企業
本物件全体
い
定期建物
借契約
締結
本物件
得
ン
本物件
本投資法人
保
物流施設
初
宮城県
市
立地
東
地方全
域
対象
広域物流
立地優
性
い
本物件
得
地域分散
献
考え
い
本物件
本投資法人
保
物流施設
初
温
帯施設
あ
食品等
扱う
ン
安定
需要
期待
本物件
得
既
異
ン
対応
能
多様性
大
寄
-14-
施設外観
-15-
4
得
概要
M-23
柏物流
ンタ
び
O-5
港
物流
ンタ
称
ン
＆
株式会社
所在地
東京都千代
区丸
目
3
番
2
号
代表者
役職
氏
締役社長
橘
喜
事業
容
1.
各種物品
賃
延払事業
2.
営業
事業
3.
各事業
関連
ビ
等
資本金
15,000
万
2017
12
31
日現在
設立
日
1963
2
4
日
純資産
824,690
万
2017
12
31
日現在
総資産
5,707,919
万
2017
12
31
日現在
大株主
び持株比率
株式会社
ン
ャ
58.2%
商事株式会社
38.8%
2017
9
30
日現在
本投資法人又
資産運用会社
関係
資本関係
人的関係
あ
2018
1
期
い
特筆
引関係
あ
本投資法人
資産運用会社
関連当事者
当
M-34
物流
ンタ
称
ＪＡ
建物株式会社
所在地
東京都中央区銀
目
13
番
1
号
銀
ビ
ン
代表者
役職
氏
代表
締役社長
保﨑
隆行
事業
容
動産
資本金
100
万
2017
3
31
日現在
設立
日
1995
3
22
日
純資産
非開示
注
総資産
非開示
注
大株主
ＪＡ
株式会社
100.0%
2017
3
31
日現在
本投資法人又
資産運用会社
関係
資本関係
人的関係
あ
2018
1
期
い
特筆
引関係
あ
本投資法人
資産運用会社
関連当事者
当
注
得
承諾
得
開示
い
5
得
状況
本物件
得
本投資法人
び資産運用会社
特
利害関係
あ
者
当
6
媒
概要
本物件
得
い
媒
引
あ
7
ワ
ン
等
行
い場合
け
本投資法人
影響
本売
契約
物流
ンタ
規定
定
解約条項等
以
本売
契約
物流
ンタ
い
売
代金相当額
本投資法人
資金調
完了
等
売
代金
支払
行
条件
定
本投資法人
資金調
完了
-16-
(2)
載
約金
支払う義
う
本投資法人
本売
契約
物流
ンタ
行
い場合
担
約金
総額
資産運用会社
社
規定
ワ
ン
等
行う際
許容
約金
金額
限
回
資金調
完了
ワ
ン
等
行
い場合
い
そ
本
投資法人
等
大
影響
え
能性
い
考え
い
本投資法人
ン
ン
借入極
額
155
億
設定
機動的
安定的
資金調
手段
確保
い
本投資法人
売
代金相当額
資金調
い
約金支払い
能性
い
考え
(1)
当事者
方
本売
契約
物流
ンタ
そ
相手方
相当
期間
定
本売
契約
物流
ンタ
行
催告
当
期間
行
い場合
本
売
契約
物流
ンタ
解除
(2)
(1)
基
い
当事者
方
本売
契約
物流
ンタ
解除
場合
解除
当事
者
相手方
対
解除
併
売
代金
消費税
び地方消費税相当額
除い
金額
20%
相当額
約金
請求
約金
定
本売
契約
物流
ンタ
定
従い
担
補償義
縮減又
免除
い
8
後
見通
柏物流
ンタ
び
港
物流
ンタ
得
2018
1
期
第
25
期
運用状況
想
影響
く
2018
7
期
第
26
期
影響
軽微
あ
現時
い
運用状況
想
変更
あ
そ
全体
運用状況
案
期
運用状況
想
い
2018
3
13
日
表
定
2018
1
期
決算短信
REIT
改
知
物流
ンタ
い
未竣工
開
物件
あ
本物件
引渡日
未定
原則
建物保
完了日
起算
1
後
応当日
定
あ
2018
1
期
第
25
-17-
9
鑑定評価書
概要
M-23
柏物流
ンタ
鑑定評価額 4,310 万
鑑定機関 大和 動産鑑定株式会社
価格時 2018 2 1日
項目 容 概要等
益価格
4,310 万
DCF法 益価格 標準 直接還元法 検証 行
査定
直接還元法 価格 4,290 万
運営 益 非開示 注
能総 益 非開示 注 現行 賃 借契約等 基 能 賃料水準等 査定
空室等損失等 0 想定
運営費用 非開示 注
維持管理費 0 想定
水 熱費 0 想定
修繕費 18 万 ER 載 修繕費 均額 妥当 断 計
PM 非開示 注 現行 契約 容 基 妥当 断 計
ン 募集費用等 0 想定
租 課 26 万 2017 税金資料 基 査定
損害保険料 非開示 注 依頼者資料 基 査定 地震保険 保 い
そ 費用 1 万 類似事例 基 査定
運営純 益 275 万
時金 運用益 非開示 注
資本的支出 62 万
ER 載 更新費 均額 妥当 断 CM 案
うえ計
純 益 214 万
還元利回 5.0%
最 い地域 置 物流施設 利回 基準
対象 動産 個 性 び類似 引事例等 参考 査定
DCF法 価格 4,320
割引率 4.8%
類似 動産 引 係 割引率 金融商品 係 利回
比較等 査定
最終還元利回 5.2%
還 元 利 回 対 分 析 期 間 満 了 時 け 対 象 動 産 市 場
性等 考慮 査定
積算価格 4,670 万
土地比率 58.2%
建物比率 41.8%
鑑 定 評 価 額 決 定 当 留
意 事項
当事項
注 本項目 開示 賃 条件や業 委 費用 水準 推測 本投資法人 効率的 運営 悪影響 生
-18-
M-34
物流
ンタ
注
1
鑑定評価額 4,980 万
鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時 2017 12 31日
項目 容 概要等
益価格
4,980 万
DCF法 益価格 標準 直接還元法 検証 行
査定
直接還元法 価格 4,990 万
運営 益 非開示 注2
能総 益 非開示 注2 対象 動産 市場賃料水準 基 査定
空室等損失等 0 想定
運営費用 非開示 注2
維持管理費 0 想定
水 熱費 0 想定
修繕費 3 万 ER 類似事例 基 く数値 定割合 配分 査定
PM 非開示 注2 標準的 額委 料 基 査定
ン 募 集 費 用
等
0 想定
租 課 31 万 想定値
損害保険料 非開示 注2 標準的 料率 基 査定 地震保険 保 い
そ 費用 2 万 益事例等 基 査定
運営純 益 239 万
時金 運用益 非開示 注2
資本的支出 6 万 ER 類似事例 基 く数値 定割合 配分 査定
純 益 234 万
還元利回 4.7%
近 隣 地 域 び 需 給 圏 類 似 地 域 等 け 複 数 引 利
回 比較検討 行い 動産投資市場 動向等 総合的 案
査定
DCF法 価格 4,970 万
割引率 4.8%
金 融 商 品 利 回 基 積 法 等 定 倉 庫
利 回 対 象 動 産 係 個 案
査定
最終還元利回 4.9% 還元利回 基礎 将来 測 確実性 味 査定
積算価格 5,100 万
土地比率 32.0%
建物比率 68.0%
鑑 定 評 価 額 決 定 当 留
意 事項
当事項
注1 価格時 現在 い 建物 竣工 い い 動産鑑定評価基準 基 く未竣工建物等鑑定評価
実施 本物件 設計 完成 検査 証 交 け 具備 竣工後 建
物 前提 鑑定評価 行わ い
注2 本項目 開示 賃 条件や業 委 費用 水準 推測 本投資法人 効率的 運営 悪影響
-19-
O-5
港
物流
ンタ
鑑定評価額 1,900 万
鑑定機関 般 団法人 日本 動産研究所
価格時 2018 2 1日
項目 容 概要等
益価格
1,900 万
直接還元法 益価格 DCF 法 益価格 関連 け
査定
直接還元法 価格 1,920 万
運営 益 非開示 注
能総 益 非開示 注
現行 賃 借契約等 基 中長期安定的 能 賃料水準
等 査定
空室等損失等 0 想定
運営費用 非開示 注
維持管理費 0 想定
水 熱費 0 想定
修繕費 3 万
過 実績額 参考 後 管理運営計 類似 動産 費用
水準 びER け 修繕更新費 均額等 考慮 計
PM 非開示 注
現行 契約条件 基 く報酬額等 参考 類似 動産 け
報酬料率 対象 動産 個 性等 考慮 計
ン 募集費用等 0 想定
租 課 10 万 租 課関係資料 基 計
損害保険料 非開示 注 類似 建物 保険料率等 考慮 査定 地震保険 保 い
そ 費用 非開示 注
東側進入路 賃借 部分 賃借料 び 側 水 用地 占
料 そ 費用 計
運営純 益 117 万
時金 運用益 非開示 注
資本的支出 8 万
類似 動産 け 資本的支出 水準 築 数 びER け
修繕更新費 均額等 案 うえ査定
純 益 109 万
還元利回 5.7%
各地区 基準 利回 対象 動産 個 性 将来 測
確実性 び類似 動産 係 引利回 等 案 うえ査定
DCF法 価格 1,880
割引率 5.4%
類似 動産 引 け 投資利回 等 参考 対象 動産
個 性等 総合的 案 うえ査定
最終還元利回 6.0%
類似 動産 引利回 等 参考 将来 測 確実性等 総合
的 案 うえ査定
積算価格 1,880 万
土地比率 55.1%
建物比率 44.9%
鑑 定 評 価 額 決 定 当 留
意 事項
当事項
注 本項目 開示 賃 条件や業 委 費用 水準 推測 本投資法人 効率的 運営 悪影響 生
-20-
添
資料
新規
得資産
得後
覧
以
参考
2013
9
13
日
国
動産信
益
得
関
知
3
物件
-21-
添 資料
新規 得資産 得後 覧
物件 番号
動産等 称 所在地
得 定
価格 万
投資比率
注1
M-1 船橋物流 ンタ 千葉県船橋市 8,675 3.1%
M-2 浦安物流 ンタ 千葉県浦安市 2,902 1.0%
M-3 塚物流 ンタ 神奈 県 塚市 1,466 0.5%
M-4 新木場物流 ンタ 東京都江東区 2,454 0.9%
M-5 浦安千鳥物流 ンタ 千葉県浦安市 6,000 2.2%
M-6 船橋西浦物流 ンタ 千葉県船橋市 5,700 2.0%
M-8 崎物流 ンタ 神奈 県 崎市 崎区 10,905 3.9%
M-9 習志 物流 ンタ 千葉県習志 市 1,690 0.6%
M-11 千代物流 ンタ 千葉県 千代市
7,892
注2
2.8%
M-12 浜福浦物流 ンタ 神奈 県 浜市金沢区 9,800 3.5%
M-13 千代物流 ンタ 千葉県 千代市 5,300 1.9%
M-14 浦安千鳥物流 ンタ 千葉県浦安市 1,640 0.6%
M-15 市 物流 ンタ 千葉県市 市 4,550 1.6%
M-16 東雲物流 ンタ 東京都江東区 11,800 4.2%
M-17 習志 物流 ンタ 千葉県習志 市 7,875 2.8%
M-18 市 物流 ンタ 千葉県市 市 17,415 6.3%
M-19 草 物流 ンタ 埼玉県草 市
14,440
注3
5.2%
M-20 辰巳物流 ンタ 東京都江東区 9,000 3.2%
M-21 柏物流 ンタ 千葉県柏市 3,725 1.3%
M-22 武蔵村山物流 ンタ 東京都武蔵村山市 8,650 3.1%
M-23 柏物流 ンタ
土地
千葉県柏市
2,500 0.9%
建物 1,295 0.5%
M-24 新子安物流 ンタ 神奈 県 浜市神奈 区 9,696 3.5%
M-25 郷物流 ンタ 埼玉県 郷市 3,873 1.4%
M-26 相模原物流 ンタ 神奈 県相模原市緑区 8,032 2.9%
M-27 千葉 物流 ンタ 千葉県千葉市花見 区 1,459 0.5%
M-28 千葉 物流 ンタ 千葉県千葉市稲毛区 4,608 1.7%
M-29 浦安千鳥物流 ンタ 千葉県浦安市 1,053 0.4%
-22-
物件番号
動産等 称 所在地
得 定
価格 万
投資比率
注1
M-31 新木場物流 ンタ 東京都江東区 15,270 5.5%
M-32 浜 物流 ンタ 東京都 市 25,452 9.1%
首都圏 小計 216,846 77.9%
T-1 大東物流 ンタ 大阪府大東市
9,762
注4
3.5%
T-2 大阪福崎物流 ンタ 大阪府大阪市港区 4,096 1.5%
T-3 清須物流 ンタ 愛知県清須市
3,010
注5
1.1%
T-4 門真物流 ンタ 大阪府門真市 989 0.4%
T-5 小牧物流 ンタ 愛知県小牧市 2,100 0.8%
T-6 小牧物流 ンタ 愛知県小牧市 1,800 0.6%
T-7 福岡箱崎 頭物流 ンタ 福岡県福岡市東区 2,797 1.0%
T-8 多 見物流 ンタ 岐阜県多 見市
9,310
注6
3.3%
T-9 福岡香椎浜物流 ンタ 福岡県福岡市東区 2,750 1.0%
T-10 春日 物流 ンタ 愛知県春日 市
3,500
注7
1.3%
T-11 高槻物流 ンタ 大阪府高槻市 1,559 0.6%
近畿 中部 九 地域 小計 41,674 15.0%
O-1 前橋物流 ンタ 群馬県前橋市 1,230 0.4%
O-2 羽生物流 ンタ 埼玉県羽生市 1,705 0.6%
O-3 埼玉騎西物流 ンタ 埼玉県 須市 4,010 1.4%
O-4 須物流 ンタ 埼玉県 須市 3,790 1.4%
O-5 港 物流 ンタ 宮城県 市 1,600 0.6%
そ 小計 12,335 4.4%
合計 270,855 97.4%
ワ ン 等 当資産
M-33 千代物流 ンタ 千葉県 千代市
3,286
注8
1.2%
M-34 物流 ンタ 千葉県 市
4,052
注9
1.5%
新規 得資産 得後 合計
ワ ン 等 当資産 含
278,193 100.0%
注1 得 定 価格 新規 得資産 得後 合計 ワ ン 等 当資産
含 占 割合 小数第2 四捨 入 載 い ワ
ン 等 当資産 あ M-33 千代物流 ンタ び M-34 物流 ンタ 得 定
日 本日現在未定
注2 当初 売 契約書 載 売 代金2,266 万 2013 7 壊 行 建物 相当
金額603 万 減算 建物 再開 係 工事価格6,230 万 算 金額 載 い
-23-
注4 当初 売 契約書 載 売 代金7,617 万 2009 7 壊 行 建物 相当
金額291 万 減算 再開 行 倉庫 工事価格2,437 万 算 金額 載 い
注5 当初 売 契約書 載 売 代金685 万 建物 再開 係 工事価格2,325 万 算
金額 載 い
注6 2013 10 8日 び2014 11 4日 得価格 合計額 載 い
注7 2015 4 23日 び2017 8 1日 得価格 合計額 載 い
注8 売 契約 定 決定 い 売 代金 載 い 売 契約 い 本物件
引渡日 間 本物件 全部 本投資法人 満足 様式 び 容 賃 借契約 以 本
注8 い 適格賃 借契約 いい 締結 い い場合そ 引渡日 い 効
適格賃 借契約 締結 維持 い い場合 売 代金 124 万 減額 定
売 代金 後変更 能性 あ
注9 売 契約 定 決定 い 売 代金 載 い 売 契約 い 本物件
引渡日 間 請 代金そ 本物件 開 要 費用 変動 場合 変動 応
