「GIPSガイダンス・ステートメント：不動産」の解説及びGIPS不動産ワーキンググループの課題

公益社団法人 日本証券 協会 主催 GIPS ^～ 第12回～

GIPS ^{ン ン ：不動産 解説}

及び不動産ワ ン 課

2013年9 25日

株式会社KPMG FAS パ

GIPS 不動産ワ ^{ン 委員}

藤 淳哉

不動産基準 適用 不動産

z 不動産(含 共 ^区分所 ) z ^{合 運用 不動産 ン}

z ^{個 定 不動産 ン}

z ^{パ ッ}

z 私募REIT

z 不動産運用 管理 会社 REOC ^私募証券

z ^{株式 類似 債 例えば利益参 型 ン}

z ^{投資家 ン 一部 原資産 不動産 パ ン}

関連 け い 不動産 非 場 私募 持分

2

不動産基準 適用 い 不動産

z J-REIT 公募 REIT

z MBS及びCMBS 不動産担保証券

z ^{商業用 び居 用不動産} ンを含 私募型 ッ 投資

あ 期待 ン 契約金利 連動 原資産

不動産 経済的 パ ン 関連 い

投資 一任

z ^{投資 一任 無 実態 応 断}

z ^{ン ッ 後 不動産私募 ン 投資一任性 い} z “Guidance Statement on the Applicability of the GIPS Standards to 

Pension Funds, Endowments, Foundations and Other Similar Entities” い

GIPS基準 ^{実在 支払いを伴う投資 一任 い 全} 少 く 一 ン ッ 含 け ば い 投資一任 会社 意図 た戦略を実行 能力 あ

断 ン ^{• 投資調査}

• ^{投資対象 選定 取得 売却}

• ^{投資 ン}

• ^資金調

• ^{資本的支出}

• ^ン

• ^{物件管理予算作成}

4

ン ッ 構築

会社 投資 ン 目的 く 戦略 定義 た ン ッ 単

パ ン を開示 必須 あ 不動産 ン

ン ン ッ 組成年毎 投資 ン 目的 く 戦略 定義 ン ッ 投資期間を通 定義を適用 け ば い

z ^{流動性 い 出資持ち分 購入 売却 自 い} z ^{投資期間 期限 あ}

z ^{投資戦略 ン 間 利益相 発生 可能性 あ}

9 組成年 vintage year ^{ン ッ を形成}

9 1 ン ^ッ 1 ^{ン 多い 組成年 戦略}

ン を組成 あ い

9 ^利回 SI-IRR Since Inception Internal Rate of Return ^計算

不動産 ン ン 特徴

ン ッ 構築

z ^{ン ッ を構成 物件 パ ン}

情報 開示

z ^{物件 パ ン 情報 例：総合型 ン}

パ ン を抽出 開示

そ 他 留意事項

9 ^{所 形態及び ン 影響を 味 た}

投資 ベ パ ン _{いた GIPS} ン

ッ 構築 原則 合致 い

9 ^{物件 ベ パ ン あく 補足説明資料}

9 GIPS ^{ン ッ 構築 原則 合致 い 補足説明資料}

9 ^{但 ウ 注 提示 場合 可能 固}

投資戦略 運用 _CF管理 区分 独立 た

を構成 い 場合

6

ン ッ 組入

時間 重 益率 time-weighted rates of return を計算 ^際 Partial

period ^く Stub period ^{問 わち ン ッ 計算期間 途中}

ン ッ 新た 組 入 除外 た場合 対応 あ

新 い ン ッ 組 入

9 ^{ン ッ 計算期間 途中 新 い ン ッ}

組 入 そ 計算期間中 新 く組 入

た パ ン 期間 そ ン ッ パ

ン 期間 短く

N期 N＋1期 N＋2期

新 い 組 入

z ^{組 入 ン 組成日 投資家 資金}

External Cash Flow ^{実際 投資 た日}

新 い パ ン 計算期間 ン ッ パ

ン 計算期間 短く Stub period

ン ッ パ ン 計算期間 新 い ン ッ 計算期間 一致

ン ッ 組入

ン ッ 除外

9 ^{ン ッ 計算期間 途中 ン ッ}

除外 た場合 当 期中 パ ン

ン ッ 計算 含 い

除外 た ン ッ パ 除外 ン 計算 組 入 最終計算期間

z ^{組 込 い 不動産 売却 始 当}

ン ッ 投資戦略を 映 く た

場合 当 ン ッ 除外

除外 た ン ッ パ

ン 計算 組 入 い期間 Stub period

N期 N＋1期 N＋2期

8

費用

„ 除前 Gross-of-fees return 及び ^除後 ン Net-of-fees return ^{全 物件 ベ 費用 除後 け ば い}

„ 除前 び 除後 ン 優先株 配当を含 ッ

サ 除後 け ば い

„ ^{除前 び 除後 ン い 会社} 投資運用/顧

問サ 提供 対 課 投資運用報酬 を 映 あ

z ^{いう ンベ ン ネ ン}

ンベ ン ネ ン

会社 投資運用/顧問サ 提供 対 課 投資運用報酬

9ベ

9パ ^ン

9そ 他

費用

ベ ^{• ッ た 基 計算}

• 投資 ^{た 基 計算}

• AUM Asset Under Management ^{基 計算}

パ ン • ^{ン 合意 た一定 パ ン}

を成果 回 た場合 成 報酬 例 _{9 IRR ッ を}

9 売却価格 目標価格を ^等

そ 他 場合

ンベ ン ネ ン

• 取得 売却 開発 ^{び資金調 関} 仲 手数料 相

10

費用

パ ネ

ン

• ^{パ ネ ン 会社 対 物件管理} 運営 関 支払う手数料

• 物件 ベ ^{費用科目 処理}

取引費用 ^{• 物件 取引 伴い発生 取得 売却 資金調} び開発 関

• ^{物件 ベ 費用科目 処理}

Investment‐level  administrative 

costs

ンベ ン ネ ン 以外 費用 物件固 以外

• 投資 維持 伴い経常的 発生 会計士費用 弁護士費用 報酬等

• ^{除前及び 除後 ン 除}

義 い 処理 方法 明示要

費用

ンベ ン ネ ン 以外 費用 物件固 以外

Organizational  costs

Offering costs

• 投資

組成 伴い一時的 発生

弁護士報酬等

• ^{ン 伴}

い一時的 発生

ン 弁護士

報酬 ン

費用等

以 処理 手法 を選択

9 費用 ^扱い初年 度 全 処理

9 5

年間 償却

9 ^{ン 途}

請求

12

GIPS非準拠 SI-IRRパ ^{ン 期間}

„ 会社 _GIPS基準 必須事項を満た た 最 限 年間 パ ン く 会社 設立 く ン ッ 開始

年 満た い場合 会社 設立 く ン ッ 開始日以来 期間 パ ン を開示 け ば い

„ ^{そ く各年 関 会社 そ 後 年度 パ ン を開} 示 け ば い

„ 会社 _{2006年1 1日以降 終了} 期間 _{GIPS非準拠 SI-IRR} を提示 い 但 会社 _{2006年1 1日} 以前 終了

期間 い _{GIPS非準拠 SI-IRRを開示} い 場合 2006年1 1日以降 終了 ^{期間 関} GIPS準拠パ

ン 開示 け ば い

„ 2006年1 1日 ^{以前 終了 期間} い GIPS基準 準拠

いSI-IRRを開示 ^{場合 会社 そ 非準拠 期間を開示 け ば} い

投資 ン算出 _{留意点 1/2}

z ^投資 ンを3ヶ 毎 計算 ^{必要 あ}

投資 ン ^{ン ン}

ン

9 ^{ンを算出 た 不動産価値 変動を計}

測 必要 あ

9 時 不動産価値 客観性 必要 あ

3ヶ ^{毎 第 者 不動産 鑑定評価を取得 必要 あ}

No

14

投資 ン算出 _{留意点 2 /2}

z ^{第 者 不動産鑑定評価 取得} 年1回 ^い z 3ヶ ^{毎 不動産 評価 会社 実施可能}

z 第 者 不動産鑑定評価 取得 を削減 た

会社 算定 た不動産価値を不動産鑑定士 を依頼 代用 可能

9 ^{様 評価 開示 必要} 9 評価手法 客観性 必要

独立性を満た 必要 あ

ン 示 不可

Yes

GIPS不動産基準

ARES私募不動産 ^ン ン 1/7

z 投資家 開示 投資情報 標準化 目的

z 私募投資を対象 場 _{い REIT 対象外} z ッ 性 出資証券 対象外

主 類似点

16

GIPS不動産基準

ARES私募不動産 ^ン ン 2/7

主 相 点

GIPS不動産 ^ン ARES私募不動産 ^ン

特定 投資戦略 投資実績

勧誘 投資商品 内容 及び

既存 投資家 投資実績報告 開示対象者 投資を検討 投資家 ^{投資を検討}_及び ^投資家

既存 投資家

開示内容

投資一任性

要件 ^あ

Firm‐Wide

適用 ^あ

GIPS不動産基準

ARES私募不動産 ^ン ン 3/7

主 相 点

ン ッ

概念 ^{あ 個 ン 毎}

情報開示 ッ

期間 ^5年以

当期 比較 程

度 営業日数 営業期間 を4期程度以

第 者鑑定

評価 要件 ^あ

GIPS不動産 ^ン ARES私募不動産 ^ン

18

GIPS不動産基準

ARES私募不動産 ^ン ン 4/7

第1章 発行概要

1. ^{ン 称} 2. 発行体 ^称 3. 発行形態

4. ^{ン 運用目的}

5. AM会社 FM会社 ^称等 6. 運用期間

7. 当初出資 ^発行概要 8. 資金使途

ARES私募不動産 ^{ン ン 概要} 発行開示 Placement ～商品概要書

第2章 ^{ン 概要情報} 1. 運用方針 ^概要

2. ^概要

3. 運用調 ^{計画 概要} 4. 分配方針

5. 目標利回

6. 主要 投資 ^等 7. 手数料等及び税金 第3章 組入不動産 概要 第 章 ン 細情報

第5章 出資契約 関連契約等 概要 第6章 投資 ^留意事項

出所： ARES 私募不動産 ン ン 抜粋

GIPS不動産基準

ARES私募不動産 ^ン ン 5/7

1. ^{運用状況等 移} 1 運用実績 ^移

A. 営業成績 ^{概況 不動産 支情報}

B. ^{産等 概況 借入金 出資等 表示}

C. ^{益率等 概況 ン 利回 利回 総合利回}

D. 分配等 ^{概況 利益分配金 出資 戻 等} E. 投資不動産 ^{概況 物件数 稼働率等}

2 運用概況 ^{当期 資産 運用経過 後 運用方針等} ARES私募不動産 ^{ン ン 概要}

開示 Reporting

出所： ARES 私募不動産 ン ン 抜粋

20

GIPS不動産基準

ARES私募不動産 ^ン ン 6/7

2. ^{出資 分配等 状況}

1 出資 ^{異動 残高等 移}

2 出資 NAV ^{移 奨 投資不動産 評価損益を考慮 た出} 資 出資 _NAV 記載

3 ^{益率等 実績 移 ン 利回 利回 総}

合利回 等 益率 会計ベ

い 当期実績及び 移を記載 記 2 出資 NAV ^{移 鑑定ベ}

等 を記載 い 場合 NAVを構成 評価損益 増減 を 損 益 減算 た 益率等を追 表示

奨 ARES私募不動産 ^{ン ン 概要}

開示 Reporting

出所： ARES 私募不動産 ン ン 抜粋

GIPS不動産基準

ARES私募不動産 ^ン ン 7/7

3. ^{ン 支概況}

1 損益計算書 ^{借対照表 概況 移}

2 ^{ッ 等 概況 移 奨}

3 借入金 社債等 ^状況 4. ^{投資不動産 状況}

5. 管理 修繕 資本的支出等 概況 6. ^{投資不動産 売 状況}

7. AM報酬及び利害関係人等 ^{主 取引状況} ARES私募不動産 ^{ン ン 概要}

開示 Reporting

出所： ARES 私募不動産 ン ン 抜粋

22

GIPS不動産基準 普及～ INREV ^{ン 結果}

1/2

出所：“An Analysis of the GIPS Standards in European Real Estate Performance Reporting”, INREV Research & Market Information, June 2013

GIPS不動産基準 普及～ INREV ^{ン 結果}

2/2

出所：“An Analysis of the GIPS Standards in European Real Estate Performance Reporting”, INREV Research & Market Information, June 2013

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講演内容及び資料 関 問い合わ 先

藤 淳哉

junya kato jp kpmg com 株式会社KPM S

東京都千代 区丸 内 ‐ ‐