総合運動
園
業検証委員会報告書
2017
4
17
日
市総合運動
園
業検証委員会
委員長
郷原
信郎
委員
赤松
幸夫
委員
中
豊
目 次
第 委員会設置 経緯 ... 1
第 事案 概要 検証事項及び事実認定 重要事項 ... 1
件整備 業 経緯 概要 ... 1
(1) 総合運動 園 業 沿革 ... 1
(2) 企 立案 部関連 算等成立 経緯 ... 2
(3) 件土地 得等 経緯 ... 2
(4) 総合運動 園 業 白紙撤回 経緯 ... 3
検証 実認定 イン ... 4
検証結果 ... 4
(1) 市 運動 園整備 市民 応え ... 4
(2) 市原前市長及 市執行部 就任 降運動 園整備 対 う 姿勢 あ ... 5
(3) 市議会 運動 園整備 対 う 姿勢 あ ... 6
(4) 基礎調査報告書作成等 運動 園整備 業 調査検討状況 い 市当局 議 会 適 明 い ... 6
(5) 件整備 業 関連 算提出 民意 沿う あ ... 7
(6) 件土地 得 係 市 UR 合い 25 9 24日 始 前市 Ｒ 間 水面 行わ い い ... 7
(7) 件土地 係 市 UR間交 進展 速 ... 8
(8) 案件 UR 側 譲歩 見返 件土地 高値 売買契約 い ... 8
(9) UR 価格交 状況及 対応 市側 価格決定経緯 問 ... 9
(10) 件土地 鑑定評価 経緯 問 ... 10
(11) 25 市議会 総合運動 園基金条例案並 関連補 算 倒的多数 決 26 3 議会 件土地 得議案等 わ 1票差 決 いう僅差 ... 12
(12) 市 間 算 約半 件整備 業 業費総 366 億 市 政 担 重過 い ... 12
(13) 件 コメ 民意 映 見 ... 13
第 調査結果 基 本件事業 白紙撤回 至 原因 析 ... 14
概要 ... 14
個 原因 ... 16
(1) 件整備 業 対 市民側 要望 強い い 認識 十 あ ... 16
(2) UR いう外部者側 要因 市 姿勢 大 影響 ... 16
(3) 市側 議会 対 明 十 ... 17
(4) 件整備 業 源及 市 担 関 市側 市民 認識 ... 17
(5) 件土地 係 市 UR間交 進展 異例 速 ... 17
(6) 大規模 土地 得 い 得価格 適 担保 組 十 あ ... 18
(7) 件土地 得 関 議会 明 十 ... 18
(8) 件基 構想案 対 民意 方 十 あ ... 19
第 本件検証結果 基 今後 市政運営 提言 ... 19
大規模 業 い 民意 把握 適 行い 市民 直接的 要請 基 い 業 い 市民 明 十 行う ... 20
業計 基礎的検討 段階 議会 報告 方 時点 議会 関 係 前提 議会 緊張関係 発生 想定 対応 ... 20
源 市 政 担 程度 い 確実 源 見通 区 明 ... 20
大規模 土地 得等 対象選定 整備 透明化 ... 20
土地 得等 契約 相手方 交 経緯 い 情報開示 明 方 ... 21
大規模 土地 得 適 価格算定 鑑定評価 化 ... 21
第 委員会設置 経緯
委員会設置 経緯 あ
市 時 市 いう い 市原健 市長 当時 市原氏
あ い 時期 応 市原市長 いう 指示 成25 成 省
略 5 総合運動 園整備 業 本件整備事業 いう 関 市
総合運動 園基礎調査検討結果報告書 作成 9 市議会
議会 いう い 市総合運動 園整備基金条例 園基 構想策
定業務委 補 算 各 決成立 26 3 議会 件整備 業
用地 独立行政法人都市再生機構 UR いう 市大穂地
区所 高エネ 加速器研究機構 側 利用地 本件土地 いう 価
格約66億 得 議案及 補 算 決成立 3 31日
市 土地開発 社 UR間 件土地 売買契約 締結
後 27 4 17日 議会 対 件整備 業 賛否 問う 民
投票条例制定請求 行わ 5 12日 臨時議会 い 条例案 決
8 2日 民投票 実施 結果 対票 80％ 超え
9 2 日 市原市長 議会 い 件整備 業 白紙撤回 白紙撤回
いう 表明
後 議会 総合運動 園 関 調査特 委員会 設置 12
16日 28 8 31日 間 7回 わ 委員会 開催 件整備
業 経緯 い 検証等 行わ 結果 い 各会派 意見 併
報告書 作成 28 12 22日 議会 い 件整備 業
進 方 検証 行い 行政運営 透明化 総合運動 園
業検証委員会 検証委員会 いう 設置 決
結果 29 1 12日 検証委員会 委員長 郷原信郎 委員 赤松幸夫
中豊 発足 あ
第 事案 概要 検証事項及び事実認定 重要事項
本件整備事業 経緯 概要
検証 先立 資料 析等 整理 件整備 業 経緯 概要
あ
(1) 総合運動公園事業 沿革
市 合併 昭和 62 誕生 あ 成 4 (
成 省略)1 市総合計 基 計 中 地域 エ ョ
3 市総合運動 園基 構想 基 構想 いう
構想 い 当時 土地利用規制等 用地 選定
業中 後 16 11 市原氏 市長初当選 前後 通
市 総合計 等中 簡略 総合運動 園 整備 触 部
議会 い 関連質問 答弁 行わ い
(2) 企画･立案･一部関連予算等成立 経緯
概 経緯 経 24 9 議会 い 市原市長 総合運動
園整備 検討状況 質 対 調査検討 着手 答弁 選(
12 )後 翌25 3 議会 い 候補地 調査検討 担当部署 指示
答弁 方 5 市役所 調査検討 結果 市総合運
動 園基礎調査検討結果報告書 ( 基礎調査報告書 いう)
9 議会 い 市長 総合運動 園 適地 認 高エネ研 側地区(
件土地 ) 所 者 UR 24日 土地 度中 処 い
業者 引 合い あ あ 市 検討結果 出 土地
処 猶 い い 申 入 行 後 UR 協議 調整
い い 等 容 行政報告 行い 議会 市総合運動 園
整備基金条例案 園基 構想策定業務委 補 算(315万 )案 各提出
い 決成立 ( 整備基金 い 25 度中 7億
積 立 )
後 25 11 市 企 部 総合運動 園整備推進準備室 設置 コンサ 基 構想 作成 委 (委 期限:26 3 25日)
12 議会 い 市長 基 構想策定 中 総合運動 園 計 地 件土
地 最適 後 得 向 動産鑑定 行 UR 協議 調整
行う 等 容 行政報告 行
(3) 本件土地 得等 経緯
件土地 動産鑑定(1㎡当 ) い 26 1 31日付 筑波保 鑑定㈱
9130 関東 動産鑑定 務所 1万6800 各評価 2 12日
市議会全員協議会 い 市原市長 件土地 買 動産鑑定評価 1
万6800 基 得価格 Ｒ 交 結果 1万4500 総 66億1000万
合意 3 議会 関係 算等 係 議案 程 い 明
企 部長 い 総合運動 園 基 構想 係 総 業費 見積 約366億
( 市 間 算規模 約700億 ) 維持管理費 間約3億 見
い 明
3 18日 賛成14票 対13票 1票差 決 結果 3 31日 市土地
開発 社 UR間 件土地 売買契約 締結
総合運動 園整備 業( 件 業 ) 基 構想 い 3 1
日 25日 間 コメン ( コメ ) 実施 い
件土地 買 い 各議案 コメ実施 途中(3 18日) い
程 決 い あ
(4) 総合運動公園事業 白紙撤回 至 経緯
市議会全員協議会(26 2 12日) い 件 業 総 業費 見積
件土地 含 約 366 億 多 明 降 部
市議 市民団体 件土地 66 億 買 対 い 総 業費 多
件 業 具体的 業 基 構想( 件基 構想 いう)自体
問 視 意見 出 う 26 3 12日 件土
地 買 い 議案 程 決 3 現 買 実行
後 件基 構想 部市議団並 市民団体 アン 調
査 実施 結果( 件基 構想 対等消極意見 過半数 占 )
対運動(署 活動等) 行わ ( 対 関係団体等
件 業推進 向 要望 出 い )
方 市側 件基 構想 26 6 12日 大学 関連団体等
市 部外者 市議会議員 市 担当者等 委員 基 計 策定委員会 第 1 回目 開催 12 17日 委員会(第4回) い 件基 構想 比 多
少 規模 縮 算 366億 305億 減 基 計 素案 提示
翌27 1 31日 間 コメ 実施 27 2 10
日 件 業 基 計 決定
市 件 業 実現 向 動い い 対 件 業 対
市民団体 27 2 11日 3 10日 間 件 業 賛否 問う
民投票条例制定 直接請求 向 署 活動 行い 署 数 法定 必要数 超え
4 17日 市 対 民投票条例制定請求 行
結果 5 12 日 臨時市議会 い 条例案 決
後 市側 7 8日 間 市 各地区(20地区) 件 業 関
懇談会 開催 市原市長 件 業実現 必要性 訴え 8 2日
民投票 結果 効投票総数7万8583票(投票率43.44％) 件 業 計 推進 対 6万3482票(80.78％) 賛成 1万5101票(19.22％) あ 市原
市長 9 2日 市議会 い 件 業 基 計 白紙撤回( わ 件
検証事項 事実認定 ポイント
検証委員会 検証 経緯 業用地 買 行わ 計
白紙撤回 追い 件整備 業 関 業計 企 立案 業実施 決
定 業推進 方法 用地買 等 関 問 点 検討及 原因究明 あ 検証
関 実認定 イン 点 各点 挙
(1) 市 運動 園整備 市民 応え
(2) 市原前市長 就任 降運動 園整備 対 う 姿勢 あ
(3) 市議会 運動 園整備 対 う 姿勢 あ
(4) 基礎調査報告書作成等 運動 園整備 業 調査検討状況 い 市当局 議会
適 明 い
(5) 件整備 業 関連 算提出 民意 沿う あ
(6) 件土地 得 係 市 UR 合い 25 9 24日 始
前市 Ｒ 間 水面 行わ い い
(7) 件土地 係 市 UR間交 進展 速
(8) 案件 UR側 譲歩 見返 高価 件土地売買 契約
い
(9) UR 価格交 状況及 対応 市側 価格決定経緯 問
(10) 件土地 鑑定評価 経緯 問
(11) 25 市議会 総合運動 園基金条例案並 関連補 算 倒的多数
決 26 3 議会 件土地 得議案等 わ 1票差 決
いう僅差
(12) 市 間 算 約半 件整備 業 業費総 366 億 市 政
担 重過 い
(13) 件基 構想案 民意 映 見
(14) 市長提出 算 総合運動 園関係経費 等 削除 決 件
業 え 影響
検証結果
実認定 イン 関 当委員会 調査 結果 あ
(1) 市 け 運動公園整備 、市民 ニ 応え
19 11 20 11 21 9 22 10 市Ｐ Ａ連絡会議 市長
議会議長 市教育委員会委員長 対 要望書 提出 市側 総合運動 園
散 い 等 窮状 訴え 市民 施設 格的 総合
体育施設 あ 総合運動 園 期実現 望 あ 請願 12 基 構
想 背 思わ 請願 総合体育施設あ い 総合運動
園 いう 般市民あ い 学校 中学校 ベ 前提 あ 全国大
会あ い 国 大会 念頭 置 格的 各種 施設 性格 異
う 思わ
各要望書 子 健全 成長 願う 四 い 要望 優
先 付 列 あ い 要望書 い 学校施設
修繕 全対策 審者対策 等 並 総合運動 園 整備 最 あ
わ 24 途中 総合運動 園整備 業 い 市側 対応 議会 姿
勢 民意関連 要望 容等 総合 後 市原市長や企 部長 議会あ い
調査特 委員会 述 い 懸案 あ 言い い
市議会 い 24 途中 総合運動 園整備 業 い 懸
案 意識 検討 いう程度 あ 広 強
力 遉成 望 いう程 意識 認 い
成25 度 市民意識調査 調査 う 総合運動 園整備 関
連 現 イメ 後目指 質問
前者 い 選択 全回答 う 3％ 意 選択肢
14 う 12 番目 あ 総合運動 園整備 関連 重要 思わ 後者
い 選択 全回答 う 4.9％ あ
意 選択肢14 う 最 14番目 あ
要 総合運動 園整備 業 対 市民 要請 あ 大
言わ 得 い
(2) 市原前市長 及び市執行部 就任以降運動公園整備 対し う 姿勢 あ
総合運動 園整備 業 い 成 4 降 各種計 載や議会 議
員質問 関連 答弁 長 わ 検討 あ
認識自体 市長 市職員 議会 い 共 い 認
方 具体的 総合運動 園 規模 性質 い 市側 認識 議会あ い 市民
認識 必 い わ 各種要望 照 あ 市
民 ベ 施設 整備 必要性 唱え い 認 件
整備 業 回 規模 あ
12 件基 構想 策定 業 市役所 中 いわゆ 懸案
広 認識 い 意識 わ 基 構想 係 総合運
業 対 相応 慎重 姿勢 示 い
22 段階 件土地 UR 売却 対象 市 得
能 用地 確保 12 基 構想 実現 知 市
原市長 件整備 業 推進 決意 因 市側関係者
業 実現 意欲 持 組 要因 いえ
市原氏 件整備 業 着手 契機 い 要 総合運動 園整
備 い 市長初当選当時 市 中 ゆ ゆ 必要 う
思 い TX関連 様々 課 対応 追わ 総合運動 園整備
考えや力 及 い状況 い い 24 10 選目 市長選
様々 課 段落 政的 初当選 16 当時 市 借入金
残高 944億 い 650億 程度 減少 非
常 厳 い状況 脱 いう 市 持 い
活 総合運動 園整備 必要 あ 考え 市長選 選挙 約
掲 幸い 当選 整備 積極的 進 当選後間
11 12 企 部 整備 積極的 進 調査 検討 行う う
指示 供述 い
う 市原市長 意思 断 件整備 業遂行 契機 指示
動 出 明 担当職員 あ 当時市原市長 う 指
示 出 い 指示 対 遊和感 う あ
(3) 市議会 、運動公園整備 対し う 姿勢 あ
25 3 議会 市原市長 所信表明並 関係答弁 総合運動 園整備 求
方向 質問 賛成質問 いう 対 議会 整備 対
方向 質問 対質問 いう 見当 い
6 議会 市原市長及 関係答弁 賛成質問 対 あ 対
質問 行わ 形跡 い
9 議会 市原市長 24日 UR関係者 来訪 報告 行い
後 総合運動 園基金条例案並 関連補 算 い 審議 経 各案 い
決 行わ 共産党議員3 行政課 多 民 担 増え
得 7億 基金積 疑問 あ 市民生活 対 要求 優先
理 対意見 出 24 議員 賛成 決
少 時期 運動 園整備 対 市議会 抵抗 あ 強
言え
適 説明をし い
部資料 言え 基礎調査報告書 25 6 議会 提出 自体
方 い 議会 企 部長 関係答弁 前 5
基礎調査報告書 企 課 調査 検討 結果 載 あ
わ 総合運動 園整備 い 企 課 い 市 現状 関係法 計
既 調査等 整理 行う 必要面積 計 置 検討 進 ュ
検討 い 状況 答弁 当時 検討状況 わ い あ
件整備 業 関 市側 議会 対 明 透明性 い いえ
基礎調査報告書 段階 既 件整備 業 い 市 例 見 い巨
業 見 対 25 8 意識調査 結果 照
総合運動 園整備 重 あう う いうイメ
市民 間 浸透 い 思わ 26 2 全員協議
会 前 検討状況 議会 市民 知 協議会 い 初 概算 業費
366億 件基 構想 表 唐突 あ
後 議会 市民 理解 得 イ 要因
(5) 本件整備事業 関連予算提出 、民意 沿う あ
25 8 行わ 意識調査 市 い 市民 意識
意味 民意 問う あ 結果 業費 規模 照
市 関連 総合運動 園整備 いう 業 当
時 民意 間 相当 隔 あ 示 い
市側関係者 職 比較的 あ 者 25 8 意識調査 結果 民
意 示 あ 相応 尊重あ い 考慮 必要 あ 自体 認 方 市
政 任 う者 市 政策 考え 当 職 応 立場
長期的 視点等 必要 意味 当面 民意 わ 市 政策
わ い いう考え 件整備 業 組 い
(6) 本件土地 得 係 市 UR 話し合い 25年9月24 日 始
、 以前市 ＵＲ 間 水面 行わ い い
市原市長 市側関係者 い UR 間 市 件土地 得 関係
25 9 24日 初 あ 供述 い
9 24日及 後 市 UR間交 い 面談 応答要 載
報告連絡書 報告連絡書 いう 残 い 9 30日
行政報告 後 10 7日 企 部長 部 長 UR 販売 部長 1 面
談 認 面談 UR側 市 意思 示 文書 い 最終的 契
う 場合 想定 い 間接的 示唆 い 認
市側関係者 各供述及 関係資料等 照 限 市側関係者 25 9 24日 前
件土地 得 い 市 UR 間交 行 い 実 認 交 初回
9 24日 あ 認
(7) 本件土地 係 市･UR間交渉 進展 速
市長 市職員 件整備 業 実現 わ 用地 確保 必須 あ 諸条
件 照 件土地 得 わ 得 い いう状態 あ 市
総合運動 園整備 業 察知 UR側 25 9 24 日 降 件土
地 メ ソ 業会社等 売却 能性 前提 市 売却 条件 市
期 意向表明並 25 度 売買契約締結 迫 所 者 あ
UR 交 始 半 後 いう 得期限 設定
当初想定 い い 結果的 無理 あ ュ 動 得
市側 議会 関係 含 対応 急 26 3 31 日 売買契約締結 考え
ュ 固定 社 委 動産鑑定結果 方 議会
示 い い 断 招 結果的 件整備 業 対 信 強
いえ
(8) 案件 け UR側 譲歩 見返 し 、本件土地 高値 売買契約 至
い
中 金 案件 藤澤市長当時 16 市 UR 間 中 金 地区
UR 所 歴 緑空間 ぶ国指定遺跡 含 緑地帯 約 52ha い 市 UR
33 場所 買い 覚書 締結 始 案件
あ 案件 い 後25 9 24日当時 交 協議 い い
件土地 市 UR間交 9 24日 前 行わ い 推認
理 い
案件 い 市 政 情 あ 覚書 進捗
UR 覚書 理 市 対 定通 買 迫 い 後 国
補 得 市 買 多少進 24 買 価 巡
市 UR 協議 相当 航 情 認 UR側 現 UR 当 自
治体 対 要 費用 い 損害賠償請求 提起 係 中 あ
発言 いわ 市 強 牽制 い 認 従来 中 金 案
件 係 市 UR 関係 相当 厳 い あ 認
市 UR 間 25 12 20日 中 金 特定土地区 整理 業 推進
覚書 市 買 約束等 尊重等 前提 市 歴 緑空間
う 利用 定地外 処 部 最大約36ha 30 UR 申 出
譲渡 場合 価格 無償 含 途協議 定
各条 含 い
方 時 交わ 確認書 市 UR 無償譲渡 場合
条件 場合 埋蔵文化 調査 関 UR 関 担 求
い 条 並 償譲渡 場合 調査 い 協議 整 後 譲渡
条 入 い
件整備 業 担当 い 市側関係者 各供述及 関係資料等 総合 骨
子 等 関係 都市建設部TX 推進課 所管 あ 件整備 業 担当者
全 関 い い 認
歴 緑空間 処 部 い 現 無償譲渡 決 い わ
い 埋蔵文化 関係 利用 範 限 文化 調査 相当
経 的 担 伴う あ い 確認書 UR 市 対 方的
譲歩 い 思わ
25 9 24日 前 件土地 い 市 UR間交 行わ いわ
中 金 案件 UR側 譲歩 見返 高価 件土地売買 契約
経緯 推認 い 無理 あ う 思わ
(9) UR 価格交渉 状況及び 対応し 市側 価格決定経緯 問
市 UR 間 価格交 経緯 最初 UR側 件土地 件 来訪 25 9
24日 面談 固定資産税評価 ベ 米約2万 言い 市
側 値引 求 始 10 10日 面談 UR側 1万6000
価格 示 10 18日 面談 様 考え 示 模様 あ
後 価格交 い 報告連絡書 作成 い い 交 当 い
企 部長 議会答弁及 調査特 委員会 明 市側 あ 市原
市長 督励 価格 引 後 UR側 1万5000
対 引 求 26 1 中旬 UR 1万4500
市原市長 報告 市長 交 う
指示 あ 後 市長 指示 従い 2 3日 越え
UR 間 価格引 交 2 10日
価格引 困 思わ 全員協議会 日 迫 日 価
格 1万4500 市長 了解 得 後 全員協議会 明 議会
関係議案 提出 あ
料 見出
(10) 本件土地 鑑定評価 経緯 問
件土地 得 当 多 得費 要 場合 議会 議決 得 都合
鑑定評価 必要 あ 件土地 得 億 超え 要 明
あ 慎重 期 AB 人 鑑定士 鑑定評価 得
ア 両鑑定士 対 委 時期 い
市 各鑑定士 鑑定評価 委 時期 い 各鑑定評価 評価 相遊 大
等 先 A鑑定士 対 鑑定評価 委 後 B鑑定士 委
い 等 疑念 対派 中 あ う 調査 結果 う
疑念 裏付 料 見当
イ 前提条件 交付 無 い
前提条件 鑑定士 交付 関 B鑑定士 渡 A鑑定士
渡 い い い 疑念 あ 様 あ
い A鑑定士 務所 訪 ア ン 実施 場 前提
条件 現物 提示 求 A氏 務所職員 各種鑑定評価関連資
料 件土地 関 鑑定評価関係資料 入 紙袋
袋 前提条件 抜 出 提示 視認 閲 跡
あ 前提条件 間遊い
鑑定評価 委 現 鑑定士 前提条件 渡 間遊い
い 認
ウ 前提条件 載 容 意味 い
前提条件 1 土地概要 2 価格時点 3 価格 種類 4 対象 動産
状況 5 土地整備 係 費用 概算 各 目 立 尾 件土地
係 遈路計 面 添付 い
容 う 特 問 あ 3 価格 種類 常価格 文 現況山林 あ
伐 抜 等 5 等 行い 添 通 宅地 状態 あ
常価格 鑑定評価 行う 載 あ
常価格 いう 動産 鑑定評価 用語 いわゆ 通常売買 時
価 市場価格 意味 宅地 いう 鑑定評価 用語 あ 宅地地域 あ い
宅地見 地 共 宅地域 商業地域 業地域等 広 含 用語 趣 解
載 い 措 載 全体 見 現況 山林
あ 伐 抜 等 5 等 行い 添 通 宅地 状態
件土地 鑑定評価 求 い 趣 解 点 問 あ
市側関係者 書面 各鑑定士 交付 担当職員 各鑑定士 対 い
共通 あ 文 通 3 載 具体的 現況 4 件土地
い 5 整備 後 状態 想定 土地 既 高エネ研
土地 う 状態 土地 鑑定評価 出 市 求 い 理解
あ
エ 前提条件 作成経緯 い
A鑑定士 B鑑定士 前提条件 時 通常 市 鑑定評価依頼
渡 様書 異 前提条件 いう表 書面 あ や 載
容 専門性や文言 使い方 市職員 依頼時 明等 動産
鑑定評価関連 知識 経験 乏 い市職員 UR関係者 作成 文章 う
推測 あ
UR 側 回答及 市側関係者 供述 合わ 少 問 前
提条件 3 い UR側 教示 あ 考え
前提条件 鑑定結果 及 影響 い
B鑑定書 引 例比較法 鑑定評価 1万6800 決定 い
比較 例 見 件土地 現況 山林 あ 対 引 例 5例 い
既 あ 程度 整備 い 思わ 宅地 い あ 意味
3 現況 山林 あ 伐 抜 等 5 行い 添 通 宅
地 状態 類似あ い 近似 土地 例 比較 例 選択 い
B鑑定士 動産 鑑定評価 い 最 効使用 定並 う 鑑定
手法 選択 等 鑑定士 断 委 委 側 意向 従う
い い 件土地 鑑定評価 自身 断 従 最 効使用 定 引
例比較法 用 結果 あ 前提条件 わ い 供述 い
結果 前提条件 3 趣 沿 鑑定手法等 評価 決定
い う 思わ
A鑑定書 最 効使用 定 い 譲用 場敷地 開
発法 鑑定評価 9130 決定 い 開発法 場合 対象 動産
開発 造成等 後 想定価格 引 例比較法 求 あ 鑑定書
件土地 市街化区域 あ 対 当 引 例 い 市街化調整区域
土地 係 5例 挙 い 点 い A鑑定士 市街化区域 う
例 市街化区域 中 区域指定 い 宅地化 能 市街化区域
う 地域 選択 供述 い
A鑑定士 前提条件 3 等 自身 鑑定評価 関係 い B鑑定士 様
鑑定評価 最 効使用 定や鑑定手法 如何 当 鑑定士 断 掛
委 側 注文 性質 い 引 例 含 前
提条件 気 鑑定士 鑑定評価 行 述 現 A鑑定書
わ A鑑定書 前提条件 関連 全 い 方 B鑑定書 前提条件
載 容 影響 い う 思わ
(11) 25年９月 市議会 総合運動公園基金条例案並び 関連補 予算 倒的多数
可決さ 、26年3月議会 、本件土地 得議案等 わ 1票差 可決 い う僅差
件整備 業 外 市 大型 業 い 市民 生活 密着あ い
関心 高い 関連 処理 学校 や 市行政 密接 関係 あ
市庁舎 あ 対 件整備 業 総合運動 園整備 いう直
市民 生活 密着 い性格 業 あ 例 見 い多 費用
要 大規模 業 あ
わ 件基 構想 業 容 議会 明 僅 半
程度 26 3 件土地 得議案 提出 い 議会 明
十 あ 言い い
市原氏 理 市原氏 市 業 入 制度改革 断行 結
果 自民党議員 関係 変化 生 挙 い わ 自民党議員 関
係 悪化 議員 件整備 業 対 賛成 対 回 いう趣 あ
点 調査 い 真偽 確認 得 い 市側担当者 様
見方 い
(12) 市 年間予算 約半 本件整備事業 事業費総 366 億円 、市 政
担 重過 い
件整備 業 出発点 いえ 基礎調査報告書 い 既 過去 例 見 い程
大規模 業 想定 い 関わ 市役所 い 源
い 細 い 行わ い 市原市長 時点 源 特 問
報告書 領 認 背 件整備 業 う 場
合 当時 状況 情勢 100％補 業 あ 通 あ 総 業費
80％程度 国 担 自治体 実 担 20％程度 いう共通
認識 う い う あ 件 い 総 業費 約366億
国 担 約 293 億 市 実 担 地方債 返 利息 除い
約73億 約73億 業期間10 いう 市 担
間約7億3000万 いう
う 共通認識 源 い 細 い 行わ 理
議会答弁 市 担 い 明確 明 行わ い い 点 市側 議会
対 明 透明性 後述 後 業規模 明 時期
共通認識 市民 般的 認識 大 いえ
(13) 本件パ コメ 民意を反映し 見
26 3 1日 25日 間 実施 件基 構想案 対 コメ
総合運動 園 い 全 36 件 意見中 22 件 対 い 消極方向 意見 賛成 い 積極方向 意見 14件 あ
構想策定 経緯 対 意見 全19件 あ コメ実施中 用地決
定 対14件 含 全件 批 的 意見 あ
概算 業費 い 意見 全 11 件 あ 全件 いわ 生活関
係 配 優先 市民 生活 密着 優先 あ いう見解 政
過重 担 危惧 件整備 業 業費総 366億 市 間 算700億
半 あ 国 補 期待 疑問 あ 市 政 担 重過 い
う いう見解 立場 立 対あ い 批 的意見 あ
意見 全体的傾向 見 対 い 消極 意見 多 占 い 市側
コメ 対意見 出 賛成者 回答 い 通 あ
コメ あ 市 意思決定 行う 参考 あ 賛否 問う い
考え 件基 構想案 対 民意 表 見 姿勢 い
最終的 民投票 民意 件 業計 白紙撤回 追い
原因 考え
(14) 市長提出 予算 総合運動公園関係経費 等 削除 可決さ こ 本件事
業 え 影響
市側 27 基 計 関係支出 賛否 関 民投票条例 制定直
接請求 署 活動 開始 対運動 広 見 時期 い うや
件整備 業 源等 い 市民 明 開始 い 時期的 い 遅
27 3 議会 件整備 業 対運動 高 議員 関心
業関連 集中 表質問 大半 会派 賛否 業
般質問 い 様 質問者 過半 者 業 い 質問 行
最終的 市長提出 算 総合運動 園関係経費 等 削除 決
賛成13 対12 退席1
第 調査結果 基 本件事業 白紙撤回 至 原因 析
概要
件 業 関 ， 市原市長 都市，健康都市 いう構想
う 大規模運動 園 整備 業 進 う 市民 直接的 応え
言い 問 あ
業 直接的 市民 要望 要求 市
長期的 観点 市民 大 メ あ 得 市民 要
望 優先 い あ 最終的 益性 評価 市民 理解
う 長期的 視点 基 業 い 市長 市議会 信任 支持
進 い 重要 あ 業 計 立案段階 算化 実行 段階
議会 格 異論 出 業 滑 進 い 件 業
い 成25 段階 市原市長 市議会 多数 支持 両者 関係 格
問 あ 総合運動 園基金条例案並 関連補 算 倒的多
数 決
件土地 得議案 提出 翌26 市議会 入 制度改革等
影響等 市長 市議会 関係 変化 生 い あ 件土地 得 関
市議会 様々 疑義 問 指摘
件整備 業 業費総 366 億 市 間 算 約半 市 政
担 重過 い いう点 的 疑問 示 件土地 係
市 UR間交 進展 異例 速 関 市 UR 合い 成25 9
24日 始 前市 Ｒ 間 水面 行わ い
い 疑念 UR 価格交 状況及 動産鑑定等 市側 価格決定
経緯 問 あ い 指摘 行わ 件整備 業 具
体化 経緯 い 明 足等 指摘
件 業 関連 市議会 提出 件土地 得議案 票差 僅差 決
土地 得価格 高過 い 疑問や 価格決定経緯 関 疑念等
背 件 業 対 気 高 い 市議会 市長提出 算
総合運動 園関係経費 等 削除 決
う 市長 推進 う い 業 い い 直接選挙 選 市民
表 い 市長 市議会 対立 状況 民意 映 い
問わ 態 件整備 業 関 基 計 関係支出 賛否 関
民投票条例 決 民投票 行わ 結果 倒的 差 対 賛成 回
件 業 白紙撤回 追い 市 行う 業 是非 通常 状況 表
う 件 業 是非 い 民意 断 委 あ
う 地方自治体 重要 い 民投票 いう形 民意 問う場合
い 情報 資料 前提 う 観点 業 是非 断 問
例え ， 源 問 い 業費総 366 億 客観的 実 あ
市長や執行部 全 市 政 担 前提 業計 立案 い
わ い 地方自治体 業 い 合併特例債 補 金等 市
政 担 相当程度軽減 見通 持 い 確 あ 業計 段
階 交付金，補 金等 政 担 軽減 相当蓋然性 高い あ あ
見通 あ 納税者 市民 担 関係 明 求
業費全体 う い 納税者 担 明言
い 業費自体 市民 側 満 発 要因 避
い 補 金や合併特例債 資金 前提 あ 程度 時間軸 考え
い 執行部側 業計 資金計 時点 確実 源 前提 市 政
担 能性 間 大 遊い 生
結果， 件整備 業 総 業費 市 間 算 半 いう
注目 集 業 関 的 問 認識
う 場合 件整備 業 市民 直接的 応え 業 い
市 政 担 大 対 理解 得 余計 困
， 点 市長や市執行部 業 う ピ 進 い う
いう点 関わ 土地 得 拙速 進 過 い いう 指
摘 い ， 源 関係 迅速 進 得 い 情 あ
市 成 14 合併 自治体 あ 29 合併特例債 使
え ンピ 誘 関連 補 金 見 期 整備 業 行
う 市 政 担 少 見通 あ 件整備 業 行
う 最適地 考え 件土地 得 必須 いう 市長や市執行部側
考え あ 思わ 合理的 あ う 迅速 整備 業 進
う 情 理解 い 市 巨 政 担 わ 業 拙速 進
う イ 評価
加え 件土地 Ｒ 所 あ Ｒ 売買契約
得 能 あ Ｒ 側 ういう 情 ういう期限 ういう条件
売 いう売主側 情 依 Ｒ 交 市執行部
土地 得 経緯や条件 市側 買 条件 方 評価
関 買 価格 客観的 適 いう点 土地
鑑定評価 問
決 民投票条例 白紙撤回 追い 民投
票 や ，民意 明確 形 現 方 いい いう観点 賛成 対 者択
や いう 現実的 選択肢 中間的 答 用意 いう方
法 考え
個別 原因
件整備 業 約 億 土地 得 後 民投票 白紙撤回 追
い 原因 大 う 構造 え
前提 個 原因 い 検討
(1) 本件整備事業 対 市民側 ニ 要望 強い い 認識
十 あ こ
件整備 業 対 市民 や要望 強 言い 市
状況 直視 総合運動 園整備 業 検討 行う必要 あ
点 十 業計 進 的 問 あ
市民 直接 要望 強 市執行部 源確保 見通
適 業実施 時期等 考 慮 長期的 視点 整備 市民 利益
断 業 進 い あ 得 場合 業
民意 沿 い 批 招 能性 あ あ 業 市
政 担 程度 用地買 や 業 容 適 い 疑念 生
い う 特 市議会 対 十 明 行い 市民 理解 求 い 必要 あ
市民 程度 対 基 的 認識 十 あ 市議会
明 市民 理解 得 力 十 あ
(2) UR いう外部者側 要因 市 姿勢 大 影響を し こ
12 基 構想 係 総合運動 園整備 業 立 消え 降 市側 総合
運動 園整備 業 対 相応 慎重 姿勢 示 い 件土地 22 段
階 UR 売却 対象 意味 市 得 能 市原市
長 件整備 業 推進 決意 因 市執行部 関係者 業
実現 意欲 持 組 要因 Ｒ側 国 土地売却 指
示や 件土地 い メ ソ 業会社数社 引 合い あ 関係
期限 あ 理 期 買 意思表示 求 い 件土
地売却 決断 速や 行わ 得 う 市 対応 Ｒ いう外
部者側 要因 大 市 対応 市議会や市民 理解 得
面 あ
大規模 業 い 特定 契約 相手方 交 利害関係者 間 調
整 件整備 業 う 大規模 用地買 伴う 業 あ 業
適 土地諸条件 件土地 得 わ 得 い いう場合
業 容や費用 総 当 土地 所 者 買 交 契約 相手方 意
向 大
う 場合 市民 目 映 市執行部側 行 契約 客観
的 容 条件 あ 契約 相手方 意向や姿勢 考慮 い 多い
契約 容 条件 適 あ い 十 情報開示
明 行う あ 件 業 土地 得 関
十 あ
(3) 市側 議会 対 説明 十 さ
25 6 議会 企 部長 関係答弁 当時 検討状況 わ い あ
件整備 業 関 途中経過 市側 議会 対 明 透明
性 い
基礎調査報告書 段階 既 件整備 業 い 市 例 見 い巨
業 見 対 25 8 意識調査 結果 照
総合運動 園整備 重 あう いうイ
メ 市民 間 浸透 い 思わ 26 2 全員
協議会 前 検討状況 議会 市民 知 協議会 い 初 唐突
用地 得費用 概算 業費 300 億 件基 構想 表
後 議会 市民 理解 得 イ 要因
(4) 本件整備事業 源及び市 担 関 市側 市民 認識
件整備 業 出発点 あ 言え 基礎調査報告書 作成当時 源 細
行わ 市原市長 い 時点 点 特 問
報告書 領 背 総 業費 巨 実質的 市 担
大 い い 共通認識 う い 考え
後 結果 照 認識 市民 般的 認識 大 い い
納税者 市民 市 算 使い遈 市民 生活 役 立
い いう点 強い関心 持 当然 あ 総 業費 金 明
市民 う 想定 い 市
長及 市執行部側 認識 甘 あ 言え
(5) 本件土地 係 市･UR間交渉 進展 異例 速 こ
園整備 業 察知 UR側 25 9 24日 降 件土地 メ ソ
業会社等 売却 能性 前提 市 売却 条件 市
期 意向表明並 25 度 売買契約締結 迫 市側 議会
関係 含 対応 急 26 3 31日 売買契約締結 考え
土地 売主 Ｒ 関係 方 面 あ 土地 得
交 進展 あ 市側関係者 25 9 24日 前 件土地
得 い 市 UR 間交 行 い い 疑念 生 土地価格
Ｒ側 当 利 批
(6) 大規模 土地 得 い 得価格 適 さを担保 組 十 あ
こ
件土地 鑑定評価 い 通常 市 依頼 渡 様書
異 UR関係者 作成 関 推測 前提条件 書面 交付
A鑑定書 前提条件 無関係 作成 方 B鑑定書 前提条件
載 容 影響 い う 思わ A鑑定書 最 効使用
定 い 譲用 場敷地 開発法 評価 鑑定評価
9130 対 B鑑定書 引 例比較法 宅地
状態 類似あ い 近似 土地 例 比較 例 選択 結果 鑑定評
価 1万6800 両者 大 い 生 い
う 土地鑑定評価 異 手法 行わ 鑑定評価
大 異 鑑定経緯 引 相手方 あ 売 主 Ｒ 関 考え
件土地 得価格 適 多大 疑念 生 結果
既 述 う 市側 業 適 土地諸条件 件土地 得
考えい Ｒ側 期限 設定 高値 売却 意向 示
Ｒ側 意向 あ 程度合 価格提示 得 い いう 情 あ
言え 市 い 過去 件 う 大規模 土地 得 行 経験
適 土地価格評価 い 市側 知見 乏 価格 適 担保
整備 あ う い 生 土地 価格評価 対
市民 疑念 持 原因 考え
(7) 本件土地 得 関し 議会 説明 十 こ
先 25 9 議会 件整備 業関連 基金条例 補 算 24票対3票
いう 倒的多数 決 わ 半 後 26 3 議会
件土地 得議案等 決 わ 1票差 いう僅差
件整備 業 外 市 大型 業 い 市民 生活 密着あ い
市庁舎 あ 対 件整備 業 総合運動 園整備 いう直
市民 生活 密着 い性格 業 あ 例 見 い多 費用
要 大規模 業 あ 件基 構想 業 容 議会
明 僅 半 程度 26 3 件土地 得議案 提出
い 議会 明 十 あ 言い い
約半 間 市長 議会 関係 対立 方向 大 変化 背 市原
市長 言う う 市 業 入 制度改革 断行 保 系議員 発
招い いう要因 あ 能性 あ い 市議会 間 相当 緊
張関係 生 場合 い 議会側 理解 得 う 明 行う 必
要 言え
(8) 本件基本構想案 対 民意 け 方 十 あ こ
26 3 1日 25日 間 実施 件基 構想案 対 コ
メ 対 い 消極 意見 多 占 い 市側 コメ 対意
見 出 賛成者 回答 い 通 あ コメ あ 市 意思
決定 行う 参考 あ 賛否 問う い 件基 構
想案 対 民意 表 見 姿勢 い 最終的 民投票
民意 件 業計 白紙撤回 追い 原因
第 本件検証結果 基 今後 市政運営 提言
件 業 企 計 段階 用地 得 間 市 い 人的 物的
多大 コ 投 後 市民 対運動 起 業実施 是非
市 い 民投票 結果 計 白紙撤回 追い 当面使用
定 い 億 土地 市 所 地 残 いう結果 招い
あ 市 多大 損失 あ
件 業 う 結果 招い 関 市原前市長 何 個人的動機
業 行 う 疑いや 件土地 売却 Ｒ 側 市 間 何 透
明 関係 癒着関係等 疑い 指摘 件検証 調査結果 個人的
動機 実や 実等 認
結局 件 問 元 表制 地方自治制度 首長や執行部
大規模 業 実施 決定 業 遂行 い 関 民意 把握 市議会や市民
明等 関 十 点 あ 場合 行 う 業 規模 性格や首長 議
会 関係等 要因如何 計 業 遂行 能 態 追い
後 市 行う大規模 業 進 方 関 教訓 活用 い 考え
具体的 提言 あ 市 い 件調査結果 各提言 踏 え
措置 施策 検討 後 市政 活用 い
大規模事業 い 民意 把握を適 行い、市民 直接的 要請 基
い事業 い 市民 説明を十 行うこ
少 市 行う大規模 業 い 計 段階 市民 や
要望 程度強い いう民意 把握 適 行う あ 市民 直接
要望 強 市執行部 長期的 視点 業 行う 市民 利益
断 業 進 い あ 得 場合 特 業
長期的 市民 利益 明 寧 行い 市民 理解 求 力
必要 あ 市民 理解 程度 得 業 進
い 過程 い 確認 必要 あ
事業計画、基礎的検討 段階 議会 報告 方 時点 議会 関係
を前提 、議会 緊張関係 発生を想定し 対応
元 表制 市当局 計 推進 う 業 い 市議会 目
的 趣 理解 い 極 重要 あ 市長 市議会 関係 時々
政治情勢 様々 関係 あ 得 あ い 状況 い
業 目的 容 合理性 妥当性 源確保 見通 等 い 市議会 対 適宜
適 報告 行 い あ
源、市 政 担 程度 い 確実 源 見通し を区別し 説明 こ
業 市 政的 担 程度 市民 業計 評価 い
重要 要素 業 源 市 担 程度 い 確実 見通 区
市議会 適 報告 明 特 大規模 業 い い段
階 市民 明 行う必要 あ
大規模 土地 得等 け 対象選定 ル ル整備、 ロ 透明化
件整備 業 用地 件土地 選定 業計 関係 言え
適地 あ 自体 特 問 い 当時 市原市長 経
営 病院 立地 関係等 様々 憶測 招い 面 あ 適地 件土地
絞 経過 関 断 客観性 確保 重要 言え
大規模 業 用地選定等 関 断 客観性 確保 いう面 候補用
重要 あ 第 者機関 業計 策定 段階 設置 検討
あ
土地 得等 契約 相手方 交渉経緯 い 情報開示、説明 方
土地 得等 交 経過 い 交 経過 開示 限界
あ 確 あ わ 件 Ｒ 交 う 相手方主 交
進 場合 進 方 い 市民 疑念 持 い 途中経
過 い 能 限 経過 市議会 報告 市民 明 う
必要 あ
大規模 土地 得 け 適 価格算定 鑑定評価 ル ル化
件 う 大規模 土地 得 あ 土地鑑定評価 関 い 場合
複数 鑑定評価 行う 複数 鑑定結果 う 扱う 等 い
明確化 鑑定評価 影響 え う 条件設定 行う 等 鑑定評
価 影響 生 対応 行わ い 等 鑑定評価 適 行う
整備 必要 あ
事業計画や用地 得 段階 い 、 事業 撤退 検討 余地を残 こ
件 う 契約 相手方 売却価格 水準 明示 い 場合 近い土地
鑑定評価 出 い場合 土地買 断念 適地 見 計 自体
断念 検討 あ 大規模 業 い 市 大 政 担 生
