神奈川銀杏会 三火会 報告 開催日：2012/10/16
話題提供者： 中島 敏 氏（S37法、S31育） 題名：「最近の地価事情」
内容： 主として神奈川県内、または横浜の地価を中心にして。7月時点での価格変動を見た。
住宅地で、ｰ0.7% など。四年連続で下落したが、下落幅は減少。平均価格は単純平均で示されている。 センター北などの再開発地域で上昇。一方、三浦市などは下落、人口減少に依る。一方、東北大震災の影 響があり、由比ガ浜などの海岸地域は下落傾向。住宅地の平均価格地図。地価の地図傾向は従来から変化 ない。沿岸部は津波への心配で下落している。湘南三市（茅ヶ崎、藤沢、鎌倉）は同じ傾向。
商業地について、横浜市西区は特異な区。横浜駅周辺は地価が高い、一方戸部などは地価が安い。西区 役所周辺は、バスが一時間に一回程度しか来ないので結構利便性に欠ける。したがって、特に西区につい ては平均値を出すことにあまり意味がない。湘南地区で鎌倉は昔から高い。
全国的な傾向については国土交通省がとりまとめている。全国的に地価は下落したが下落率は減少。異 なる法律に従って調査しているが、地価公示と地価調査がある。地価公示価格は1月1日時点、地価調査 は7月1日時点。同じ方式で調査しているので、同じ地点で調べている地点については半年ごとに比較は できる。これらは代表標準地、および指定基準地として、指標として利用可能。これは共通地点になる。 地価については全般に回復傾向とは言えるが、欧州債務危機などから、上昇にはならない。
地価に関係する法律・制度としては首都圏整備法など、補助金、都市計画などの制度がある。東京圏（東 京、神奈川、千葉、埼玉）、大阪圏、名古屋圏、その他、に分けて整理している。東京圏は東日本大震災 の影響による下落はあったが、その後上昇。
商業地：下落率が縮小した。空室率も上昇して30-40%など。横浜駅周辺、新横浜周辺、関内地区、8-20% など。横浜駅周辺は比較的良い。空室率高いと供給が抑制される。賃料調整、値下げ、J-REIT などによ る下支えがあった。JｰREITは配当金が3-5%で株式より利率は高いがリスクがある。商業地をマンション 用地として利用する動きが全国的に見られた。例、元町中華街、みなとみらい地区など。価格は高い。被 災地の状況に関しては警戒区域の調査を中止した。横浜市の場合は全地域がセシウム汚染地域になった。 この要素を評価書に入れなければいけないが、実質的に書き込まれていないのが多い。高台は地価が上昇、 低地では下落傾向。
神奈川県の地価調査結果について。調査地点は927地点。住宅地、商業地以外のその他は、宅地見込地、 準工業地、工業地、調整区域内宅地からなり、定義は明確。横ばいないし、やや下落。
横浜市の住宅地で、0.1程度の上昇。他はマイナス。ほぼ0に近い。
湘南3区については、内陸再開発地域では地価は安定しているが、沿岸部は地価が低下した。これらは 平均変動率で計算しているので、ばらつきなどは表示されない。しかし、地価の変動傾向を大雑把には見 られる。横浜市について、住宅地は1.0%未満の下落。
引き続いて、参加者からの質問と意見交換があった。① 地価はどのように評価されるか？回答：原価 法、取引事例、など。近隣5箇所の評価を平均して評価。場所によっては過去の例を年修正して評価。② 公 示価格、路線価、などの定義は。③ 評価の方法、逓減率の算出方法が地域によって異なるのか。④ 固定 資産税は何故徴収するか。資産を持てば納税能力があるという考えがある。一方では納税者側の不満とし て、家屋の減価が緩やか過ぎて、結果として評価額が高すぎるという問題がある。基本的な税制に問題が ある。固定資産税、14/1000、都市計画税、3/1000 という計算をする。⑤ 税はもともと地租から始ま った。それだけでは国家収入が足りないので、所得税が加えられた。高いままに放置された。地租の場合 は全国の7%に限られた。普通選挙の前は納税者のみが選挙権をもつという考えであった。⑥ 税金の支払
い方法、などの議論があった。 （文責：林しん治）
