library 2017年10月期（第6期）不動産投資信託証券の発行者等の運用体制等に関する報告書

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2018 1 30日

動産投資信 証券 行者等 運用体制等 報告書

動産投資信 証券 行者

投資法人 3451

表者 執行役員 黒山 久章

資産運用会社 株式会社

表者 表 締役社長 藤永 明彦

問合 03 3433 6320

情報

方針

資産運用会社 方針

株式会社 資産運用会社 いい 徹底 資産運用会社 経営

揺 い 十 認識 徹底 経営 原則 置 金融商品 引業 担う会社 社会的 求

資産運用会社業 価値 向 対 積極的 断 組 通 広 社会 信頼 確立

目指 い

資産運用会社 運用体制

資産運用会社 前 方針 実現 運用体制 構築 業 臨

(i) 社 規程等 整備

資産運用会社 主要 社 規程等 規程 定

規程 資産運用会社 定 資産運用会社 業 連 あ ゆ 法 並

社 規程 等 厳格 遵 誠実 公 企業活動 進 経営 健全性 確保 資 目的 い

規程 方針 組 体制 進 等 定

室 各部署 協議 うえ 見直 行う 改廃 委員会 審議 経 締役会 決議

行う

･ 活動 実践 役職員向 手引書 策定 資産運用会社

体的 行動規範 載 い 規程 方針 遵 準

等 体制 行動規範 行動規範 役職員 遵 遊 行 見時 対応

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締役会 決議 行う 法 制定 改廃 あ 場合 時 容 見直 い

(ii) 教育･研修

資産運用会社 実現 体的 実施計 策定

原則 資産運用会社 業 策定 当 必要 応 時見直

制定 変更 室 立案 委員会 審議 経 締役会 決議

行う

資産運用会社 教育 研修 徹底 要 機能 あ 認識

室 企 進 担当 教育 研修 全役職員 対 方針

遵 準 徹底 目的 遵 法 諸規則 修得 役職員 実践 活動 徹底 足 容

構成

(iii) 進 組 体制

資産運用会社 進 主要 組 組 設置 い

a. 締役会

締役会 進 的 決定機

連 諸規程類 制定 変更 決定 業 制定

進捗状況 い 室 定期的 報告

b. 委員会

委員会 室長 委員長 全般 審議 承認 決

議 行い 承認 得 締役会 投資運用委員会 付議

委員会 原則 毎 回 室長 外部委員 含 委員

者 出席 あ 場合 開催 外部委員 出席 席 外部委員 前 審議 等 意見 委員全員

表明 委員全員 承諾 得 場合 委員会 開催 審議 委員会 承認 出席委員 全員

致 賛成 行い 委員会 構成員 う 外部委員 資産運用会社 利害 い弁護士又 公認会計士 資格

者 外部委員 2 場合 前 外部委員 加え 弁護士 公認会計士又 動産鑑定士 公的資格

等 者 外部委員 外部委員 故 疾病 や 得 出席 い場合 委員

長 締役社長 協議 うえ 当 外部委員 等 知識等 認 弁護士 行者 選任 任 当

選任 進捗状況 進 体的施策 進捗状況等 い

室 時報告

c. 室

･ 室 資産運用会社 部 機 部門 独立 立場 統括 担う部署

進 業 全般 企 立案 進 担当 体的 進

3

役職員 的 行動 準 定 行動規範 活動 手引 等

進 規程等 立案 整備

教育 研修 実施

全 役職員 対 徹底 定期的 教育 機会 設 研修 実施

検証

全社 法 社 規程等 法 等 いい 遵 状況 い 定期的 検証 行い

問 生時 対応

法 遊 等 問 生 場合 迅速 実 調査 原因 究明 うえ 再 防 策 講 部署等 対 必

要 意見又 指示 行い 必要 応 督官庁 報告 行い

室 委員会 局 委員会 審議結果

締役会 報告

d. 機 部署

前 ａ ｃ 外 機 部署 所管業 連 法 等 制定 改廃等 情報 集 ･

室 適時 情報 提供 法 等 制定 改廃等 応 規程等 見直 積極的 協力

. 締役社長

資産運用会社 最高経営責任者 あ 最終責任者 締役社長 経営 実践

い 常 視 い 必要 応 体制確立 室長 時協議

進策 実施

. 室長

室 業 統括 委員会 委員長 社

統括

iv 部 査体制

a. 部 査 組 体制 容

部 査室長 部 査責任者 各組 対 査計 個 査実施計 通常 査 締役 査役 要

請 場合 締役社長 承認 得 行う特 査 実施 部 査 資産運用会社 全 組 各部署 業 全般 法

定款 諸規則 公 妥当 商慣習 従 適 行わ い 否 査 役職員 業 又 大 過失 行 い

査 業 経営 目的 合理的 運営 い 否 査 含 い

b. 部 査 結果 是 措置

査担当者 査 日時 対象 担当者 結果等 適 情報 載 査調書 部 査実施 遅滞 部 査 結果

纏 査報告書 作成 部 査責任者 査結果 締役社長 報告 当 査結果 う 要

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査対象部署 部署 対 当 適 実 見 通知 締役社長 承認 得 当 査対象部署

部署 対 改善 指示 部 査責任者 当 指示 行 場合 改善計 改善状況 い 報告 査

対象部署 部署 求 査対象部署 部署 部 査責任者 改善計 改善状況 い 報告 遅滞

行う 部 査責任者 改善 結果 確認 締役社長 締役会 報告

投資法人 体制 部管理 督役員 督 会計 査 相互連携

投資法人 役員会 役員会 いい 執行役員 執行役員 職 執行 督 督役員 構成 い

督役員 投資法人 資産運用会社 利害 い弁護士 公認会計士 構成 い 投資法人 役員会規程

い 役員会 原則 ヶ 回 開催 定 い 役員会 い 執行役員 資産運用会社 資産保管会社

般 者等 業 執行状況等 報告 行わ 督役員 資産運用会社 役職員 資産運用状況等 報告

方 会計 査人 決算期 毎 4 日 10 日 毎 投資法人 計算書類等 査 行い 承認 付議 役員会 立

査報告会 開催 査 容 督役員 報告 会計 査人 職 行う 執行役員 職 執行 行 又

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投資主 状況

2017 10 31日現在

氏 称 投資法人 資産運用会社又 出資 経緯 投資口口数

口

比率 注

日 信 銀行株式会社 信 口 当 あ 15,317 8.36

日 信 銀行株式会社 信 口 当 あ 13,359 7.29

株式会社

投資法人 唯 あ 資産運用会社 100

出資 い 親会社

2014 10 28 日付 投資法人 資産運用会社 間

等 覚書 締結

投資法人 設立 2014 日 9,600口 出 資 新投資口 募集時 追加出資 2016 11 1 日付 2,220 口

11,820 6.45

資産管理 信 銀行株式会社 証券投資信 口 当 あ 7,619 4.15

信 銀行株式会社 投信口 当 あ 5,518 3.01

証券株式会社 当 あ 3,438 1.87

株式会社あ 銀行 当 あ 2,325 1.26

日 信 銀行株式会社 信 口 当 あ 2,288 1.24

菱 証券株式会社 当 あ 2,269 1.23

世界心遈教管理部門 当 あ 1,836 1.00

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資産運用会社 大株主 状況

2018 1 30日現在

氏 称 投資法人 資産運用会社又 出資 経緯 株数

株

比率 注

株式会社 情報 投資主 状況 参照 い 10,000 100.0

10 合計 10,000 100.0 注 比率 行 株式数 総数 対 所 株式数 比率 いい

投資方針 投資対象

方針 (i)

a. 投資資産 長期的 運用 活用

株式会社 いい 動産流動 業 細 い

企業 業 容 参照 い 通 般 投資 相対的 高い 考え 築 数 経 既存建築

(

注

)

(

注

)

富 経験 知見 い 投資法人 動産流動 業 中心 業活動 通 体得

定義 投資資産 長期的 運用 活用 投資主価値 向 目指

体的 a)投資 動産 立地や規模 経 設備 様 構造等 総合的 断 賃 動産

競 力や 見極 目利 力 いい b)投資 動産 適 運営管理 満足 向

物件 特性 合致 活動 稼働率 回復 維持 力 いい

c) 動産 競 力 現況 見極 必要 改修 改装 等 適 実施 物件 競 力 回復 維持

再生力 いい 又 力 総称

投資法人 投資資産 長期的 運用 活用 投資主価値 向 目指 既存建築

活用 再生 通 動産市場 大 いう社会的意義 高い役割 端 積極的 担う 目指 い

わ 活用 運用効率 追求 いう観 J-REIT市場

(

注

)

象 見 動産 対 現状 物件競 力 当 評価 うえ 投資 断や 改修 改装 等

能性 視 入 投資 断 行う 能 投資機会 大 戦略的 高い投資利回

確保 追求 投資法人 考え い う 投資法人 投資資産 長期的

運用 活用 方針 主 東 経 圏

(

注

)

(

注

)

検討機会 確保 うえ 得競合 相対的 少 高利回 期待 能 所在 競 力 高い 動産 又 築 数

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(ii) 活用 前提 投資対象 選定 a. 得競合 相対的 少 高利回 期待 能 所

在 競 力 高い 動産 投資 b.築 数 わ い高 動産 投資 参照 い

(注 ) 既存建築 過去 建築 現在 存在 い 建築資産 総称 いい

(注 ) 劣 陳腐 外装 新等 性 向 各種設備機器 改修や機能付加 ョ 等 建物 様

変更 環境 荷 減対応 空室 新規賃 や賃料引 等 目的 講 手段 総称 概念 いい

(注 ) J-REIT 場 動産投資法人 いい J-REIT 市場 株式会社東 証券 引所 東 証券 引所 いい

開設 動産投資信 証券市場 いい

(注 ) 東 経 圏 東 都 神奈 埼玉 千葉 総称 いい

(注 ) 動産 商業施設 宅 各 中 相対的 中 規模 動産 総称 いい

敷地 土地 含

b. 資産運用会社 活用実績

資産運用会社 投資法人 あ 子会社 あ 2007 降 募 運用 言業

業 (注 ) 行 運用 体制 構築 進 活用

質 向 運用実績 資産運用会社 募 運用 言業

業 通 活用実績 投資法人 資産運用 活用 い 方針

(注 ) 業 主 般 業法人 顧客 顧客 企業価値最大 目指 長期的 全社的 経営戦略 視 立 顧客

動産 う 対象 言 行う業 いい

c. 厳格 体制 運用手法 幅 戦略的 大

投資法人 業 中 相対的 短期間 時間軸 物件保 前提 動産 入 又 改修

改装 等 通 再 動産投資市場 流通 いう手法 並 豊富 経験

ョ

中長期 動産保 投資法人 投資対象や運用手法 幅 戦略的 大 企 い

投資法人 う 併 適用 う 投資機会 追求 い

立地や規模 用途 地域等 投資法人 投資対象 資産運用会社 途運用 募

厳格 困 あ 個 動産売 情報や 入 等 い手 又 募 競

合 能性 あ

う 能性 対処 投資法人 第 者 保 動産 売却情報 扱い等 資産運用会社 資産運用

会社 除 間 各社 独立 業 行い情報 方 方 流出 防

各社 組 人 規則 組 いい 設 独立 情報入手 行い 当 情報

厳格 管理 行う 得 検討 利益相 や 引 競合 回避 明確 制定 互い 的 成長

目指 厳格 体制 構築 い 資産運用会社 い 投資法人 募 各運用 部間

各運用 部 独立 運用業 行い情報 方 方 流出 防 資産運用会社 組

人 規則 組 いい 設 うえ 投資機会 検討 序 明確 制定

REIT 運用 部 得 物件 得情報等 募 運用 部 得 物件 得情報等 い

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い 投資法人 資産運用会社 途運用 募 間 主 動産 投資 許容

遊い 投資対象 対 投資目的や投資期間等 異 多 動産 得 い 観 各主体間 投資対

象 定程 能 投資法人 考え い 容 並 投資法人

募 間 投資機会 検討 序 や投資対象 等 細 い

企業 物件供給や情報提供 契 等 状況 参照 い

(ii) 活用 前提 投資対象 選定

投資法人 対象 動産 特性 市場 特性等 地域性 や建物や 利用状況等 個 性 要因 相対的 高い

要求 動産 対 積極的 投資 行う方針 体的 主 投資対象 類型 得競合 相対的

少 高利回 期待 能 所在 競 力 高い 動産 又 築 数 わ い高 動産 主 投

資対象 投資 行い

投資法人 所在 や築 数 観 相対的 高い (注) 要求 考え 動産 う 中長期的 高い

誘引力や底堅い賃 需要等 見込 物件 対 あ 目利 力 活用 得 行い

得 あ 力や再生力 活用 益性向 能性 検討

う 動産 現状 姿又 等 条件 得 前提 場合 投資家 許容 照 般的 投資 断 容

易 い 多 ゆえ 売 市場参加者 相対的 限定 過 得競 回避 能 あ 投資法人 考え

い 投資法人 う 動産 う 賃 動産 魅力的 特徴や い 厳選 投資

容 応 得時 運用時 両面 い 適 行う 益 献 高い資産 得 目指 い

投資法人 う 対象 動産 対 手段 あ 3 力 目利

力 力 再生力 活用 能性 検討 わ 投資法人 力 再生力 活用

変動 等 投資 投資法人 担 能 考え 水準 緩和 動産 目利 力 用

い 動産市場 見 出 投資 手法 用い 体的 緩和 手法 得時 い 活用

通 投資法人 許容 高い 時的 活用 や 見据え 修

実施 賃 借 変更 等 施策 検討 得 運用 い 資産

運用会社 運用 募 運用 言業 等 通 含 駆使 活動

や稼働 定性 高 維持 能性 い 断 手段 検討 対象 動産

生時期や水準 適 主眼 手段 複合的 講 対象 動産 投資 投資法人

担 能 考え 水準 緩和 うえ 対象 動産 見合 魅力的 投資 引 出 中長期

わ 投資法人 目指 い

う 得時 運用時 方 い 複合的 活用 動産 対

多様 口 能 い 高い利回 期待 物件 投資機会 幅広 掘

考え い

(注) NOI 動産価格 除 数値 いい NOI 直接還元法 運営純 益 Net Operating Income いい NOI 減価償却費 除 前 益 あ 減価償却費 除 益 期待利回

NOI 敷金等 運用益 加算 資 的支出 除 NCF Net Cash Flow 異

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投資法人 東 経 圏や主要地方都市(注) 当 う 主 地域性 ョ 投資家 相対的 高い水準

要求 考え 又 動産投資市場 い 得競 相対的 晒 い い 考え 等 所在

物件 投資対象

投資法人 あ 目利 力 活用 う 相対的 高い 期待

考え 所在 動産 中 中長期的 高い 誘引力 維持 見込 等 物件競 力 相対的

高い 考え 動産 得 目指 動産 い 得 保 期間 通 定 得時 水

準又 回 賃 動産 稼動や 創出 実現 対象物件 得検討時

あ 力 活用 益性向 能性 検討

(注) 主要地方都市 東 経 圏 外 所在 指定都市 庁所在地又 準 都市 総称 いい

b. 築 数 わ い高 動産 投資

投資法人 得 底堅い賃 需要 見込 物件 厳選投資 あ 前提 主 建物 要因 特 経過 数 測

確実 修 費等 生 純 益変動 等 投資家 相対的 高い水準 要求 考え 動産 対

築 数 機械的 わ (注) 見通 等 踏 え 断 賃 動産

高い い 積極的 投資 行い 築 数 経過 建物 特 要因 相対的 高い 動産 あ

底堅い賃 需要 見込 い 定 運用 期待 投資法人

あ 目利 力 活用 う 動産 得 目指 当 動産 得

あ 力や再生力 活用 益性 向 い 目指 い 得 再生力 活用

必要 改修 改装 等 適 実施 建物 機能的陳腐 等 対処 や 力 活用 益性向

能性 検討 う 手法 活用 投資対象 動産 範 戦略的 大 投資利回 厚 確保

大 目指 能 投資法人 考え い

方 資産運用会社 特 定 数 経過 既存建築 対 投資 対応 観 踏 え 慎

設 従 投資 断 実施

(注) 建設費 水遈 熱費 検 保 清掃費等 運用維持管理費用 修 更新費用 解体処 費 税金 保険費用等 総称 いい

構築方針―東 経 圏 中心 総合型J-REIT

(i) 構築 方針

a. 東 経 圏 中心

総 省統計局 成26 経 - 礎調査 2014 日現在 全国 業所数 う 25.7 従業者数 う 29.8%

東 経 圏 集積 い わ う 認識 背景 東 経 圏 中長期 わ 定的 賃 需要 見込

相対的 市場規模 大 い地域 あ 投資法人 考え い 東 都 都市部 業 中心 あ

投資 積 地域 2016 11 日 保 物件 状況 物件数 43% 東 23

物件 8 割程 東 経 圏 う 東 都 神奈 物件 占 い 相対的 市場規模 大

投資機会 恵 い いう背景 最大限 活用 いう観 投資法人 業

中心 あ 投資 積 東 都 都市部 含 東 経 圏 所在 動産

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い 東 経 圏 所在 物件

方 東 経 圏 外 主要地方都市 物件 い 全体 20 比率 得価格(注 2) 範 投資

(注 ) 投資法人 運用資産 いい 各物件 容 細 い 者等 引等 ( )物

件 得等 状況 参照 い

(注 ) 得価格 各 得資産 売 契 書 載 売 金 いい 当 売 金 消費税 地方消費税並 得 要 諸費用 含

b. 用途 商業施設 宅 3用途 部 投資 能 総合型投資

投資法人 主 商業施設 宅 用途 的 投資対象 部 投資 能 総合型 J-REIT あ

全体 占 各用途 組入比率 限 得価格 目処 商業施設 併 80% 宅 50%

い い 10% 限 投資 (注) 各用途間 想定比率等 設 い

投資法人 各用途 組入比率 い 限 設定 外 制限 特 設 い 軟 運用 能 い

主 動産 い い 用途 い 投資機会 潤沢 存在 考え 用途毎 動産流通 や

遊い等 考慮 うえ 用途間 想定比率等 あえ 設定 必要性 乏 い 考え 棟 動産

い 単 用途 所や店舗 居等 複数 用途 複合的 構成 物件 多数存在 う 複合用途

動産 い 投資法人 積極的 投資 行う方針 い 総合 動産会社 動産流動 業や 動産

賃 業 動産開 業等 各 業 い 用途 い 動産 い 積極的 組

提供 最大限 企 い

い 用途 物件 い 散 観 除 原則 特定 過 依存

う 物件 得 行わ い 特 棟全体 賃借 物件 物件 いい

物件 いい い 去 や 信用力等 加味 慎 投資 否 断

(注) 異 用途 混在 複合用途 動産 場合 用途 専 面積割合 応 割合 最 高い用途 当 動産

当用途

c. 規模 動産 投資

投資法人 動産 投資 注力 豊富 投資検討機会 確保 方針 物件あ

投資金 い 原則 50億 得価格 動産 投資 行い 体的 主

う 商業施設 宅 対 投資 行う方針 (注) 物件あ 投資金 前 水準 数多 動産 投

資 行う 全体 稼働率 急激 等 散 益変動 抑制 寄

投資法人 定 観 意義 高い 投資法人 考え い

中 規模

商業施設 消費者 日常的 提供 中 規模店舗 商圏 都市型商業施設 宅 中間所得 対象 中 規模 賃 宅

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投資法人 あ 動産 主 対象 業展開 行い 実績 積

投資法人 豊富 投資検討機会 確保 いう観 加え 活用機会 追求 観

動産 投資 注力 い 方針 い

(注) 商業施設 宅 複合的 用途 供 建物 う 動産 類 含

(ii) 資産入替方針

投資法人 資産入替方針 い 定 い

組入物件 い 将来 機動的 売却 妨 個々 組入物件 売却 中長期的 動産市況 将来 益 想

資産価値 増減 測 立地 将来性 定性 動産 劣 又 陳腐 対 資 的支出等 見込 構

成並 資金調遉環境等 考慮 うえ総合的 断

ョ 等 活用 改修 改装 等 実施 実現等

前提 動産市況等 適 断 うえ 獲得 目的 物件売却 実施 能性 排除

投資法人 適用 会計 準 照 減損 候あ 定 物件 い 減損管理物件 売却 検討 開始

減損管理物件 あ 資産運用 総合的 見地 売却 い 断 あ

資産売却 新規資産 入替え 原則

前 わ 売却益 配金利回 水準補完 目的 売却 行い

投資 準

(i) 物件選 準

投資対象物件 得 原則 準 考慮 投資法人 準 考慮 物件 競 力

益性等 案 うえ 総合的 断 準 部 満 い物件 得 あ 又 含

動産 い 規模 設備 様 稼働率 ADR RevPAR い 準 含 個 断 選 行う

立地 地域 用途 規模 特性 応 地域 析や個 析 行い 総合的 案 投資 断 行い

建物規模 原則 準 合致 物件

延床面積 1,000㎡ あ

商業施設 延床面積 1,000㎡ あ

居 専 面積 主 戸 専 面積 戸あ 20㎡ あ

設備 様 目 地域 標準的水準 等 断 物件又 標準的水準 変更

12 i. 高 天 高

ii. 室形状 割対応 iii. 床形状 床荷

iv. OA対応

v. 空調方式

vi. 電気容 電源 vii. 対応 viii. 防災対応

ix. 共用施設 給湯 駐車場等

商業施設 i. 高 天 高

ii.

iii. 各 室 用途変更 汎用性 転用性 iv. 対応 電気 水遈

v. 空調方式

vi. 対応 vii. 防災対応

viii. 共用施設 給湯 駐車場等

居 i. 間

ii. 天 高 iii.

iv.

v. 空調設備

vi. 信設備 vii. 対応

viii. 共用施設 廊 駐車場 駐輪場 集場等 又

含 動産

i. 間 ii. 天 高 iii.

iv.

v. 空調設備 vi. 信設備 vii. 対応

viii. 共用施設 廊 駐車場 駐輪場 集場等

ⅸ. 設備

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遵法性 都市計 法 建築 準法 昭和25 法 第201号 改 含 建築 準法 いい 等 連

諸法 遵 い 物件 既存 適格物件 含 連法 遵 い い物件 う

得 是 能 物件 投資対象 あ

構造 鉄骨鉄筋 造 鉄筋 造 鉄骨造又 構造 類 物件

耐震性 原則 新耐震 準 建築 準法施行 部 改 昭和55 第196号 改 1981

日 施行 建築 準法施行 昭和25 第338号 入 耐震 準 いい 建築物 相当

耐震性 個 PML 値 20 満 あ 当 物件 得 全体 PML 値 15 満

維持 物件

環境 地質 専門業者 作成 地歴調査報告書等 い 害物質等 在 能性 又

在 い 当 物質 連 全 法 適法 保管 処理等 い 載 資産

運用会社 調査 運用 害 能性 い 断 物件

稼動率 原則 定稼動 い 物件 体的 投資法人 得 断 時 い 稼働率 80% 物件

稼働率 80% 回 場合 い 投資法人 得 80% 遉 能性 十 高い 断 場合

例外的 得 場合 遉成 定 時間 要 断 場合 賃料固定

型 契 (注) 入 併 検討

属性 社会的勢力 当 い 調査 含 信用力 業種 使用目的 賃 借契 条件並

入替え 能性等 総合的 断 うえ 投資 断 行い

原則 複数 契 締結 い 建物 物件 場合 去

信用力 加味 うえ 投資対象 あ

又 含 動産 い 用 供 部 括賃 場合 信

用力 運営能力 析 断 行い

利 原則 敷地 含 棟 建物全体 独立 所 得 物件 示 形態 物件

い 定 検証 行 うえ 投資対象 あ

i. 共 物件

ii. 所 建物 敷地 iii. 借地 付建物

境界 原則 全 境界 確定 い 物件 境界 確定 場合 あ 隣接土地所 者等 協議

状況 従前 経緯 当 土地 隣接土地所 者等 含 土地 利用状況 将来 紛 能性 境界 確定 起

因 当 建物 対 遵法性 観 等 考え得 検証 行い 影響等 い 結果

総合的 案 運営 影響 程 検証 うえ 適 認 場合 投資対象

場合 資産運用会社 必要 認 境界 確定 あ 得価格又 物件 購入条件 適

映

開 案件 建設中 動産 い 完 引渡 当 動産 結果 問 い 断

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現物 動産

信 益

選択

投資物件 得 あ 現物 動産 形態 得 信 設定 行 うえ 信 益 形態 得 現所

者 意向 得時 流通 得 管理 等 総合的 案 断 行い

注 契 ML 契 いう あ 賃 人 間 賃借人 ML 会

社 いい ) 在 投資 動産 賃 契 形態 いい 型 契 型ML契

いう あ ML 契 う 賃料 原則 契 形態 いい 賃料固定型 契

賃料固定型 ML 契 いう あ ML 契 う 賃料 変動 わ 定 賃料 契 形態 いい

(ii) 投資金

投資対象物件 検討 あ a. い d. 留意 用途毎 投資金 準 散投資

a. 全体 影響

b. 物件 属 地域 動産市場 状況

c. 運用管理面 投資採算性

d. 質 個 賃 借契 容

最 投資金

用途 投資金

物件あ 億

商業施設 物件あ 億

居 物件あ 億

又 含 動産 物件あ 10億

最高投資金

用途 投資金

い い 物件あ

投資金 原則 50 億

商業施設 居

又 含 動産

前 最高投資金 最 投資金 準 わ 中長期的 定 益 確保 観 望 い 断 全体

え 影響 当 動産 組入 各用途毎 投資比率構成 投資法人全体 え 影響等 検討 うえ 投資

準

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定性 成長性等 阻害 要因等 存否等 把握 中心 当 運用資産 投資対象 妥当性 検討

投資法人 加え 第 者専門機 対 構造計算書 追加的 調査 依頼 全

得 定資産 い 建築 面 構造 面 構造計算書等 建築 準法 適合 い い 検証 行い

評価 目 調査

経 的調査 得 価 格 妥

当性

動産鑑定 注 適格性 妥当性 検証

資産運用会社 ョ 動産鑑定評価書 比較検証

調査 信用状況 社会的勢力 当 い 調査 含 賃料支払状況

等

去 状況等

賃 借契 妥当性 検証

又 含 動産 い 用 供 部 括賃

場合 信用力 運営能力 検証

市場調査 市場賃料調査 物件 個 性 考慮 必要 応 第 者 得

検討

設定賃料 妥当性 検証

益 投資物件 入 支出 目 実施

物理的調査 投 資 動 産

情報

売主開示資料 容精査

物件 情報 確認

資産運用会社 現地調査

建築 設備

様概要

建物主要 目 意匠 主要構造 築 数 設計 施 業

者 建物 様等 確認

資産運用会社 現地調査

耐震性能 断 地震PML 想最大損失率 析 検証

耐震性 地震 確認

要 書 類 確

認

引渡書類 境界確認書 確認申請書 確認申請 検査 証 竣 賃 借契 書等 確

認

将 来 資 的

支 出 修

費用

将来 修 費見込

過去 修 歴 検証

施 業者 保証 容 承

環境 土壌等 環境調査 PCB等 害物質 使用状況 環境調査

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法 的調査 遊法性 法規 建築 準法 消防法 昭和23 法 第186号

改 含 消防法 いい 都市計 法 建築 連法規

自治体 指 要綱等 遵 状況等

法定 検資料 各種指摘 容 精査

資産運用会社 現地調査

利 所 共 借地物件等 投資法人 完全 所 い場合

適 性 確認

所 場合

修 計 対 積立金 状況

所 者 属性 所 法 昭和 37 法 第 69 号 改 含 第

25条 定 管理者 存在 無 議決 割合 確認 管理規 協定書等 容

共 持 場合

共 持 者 属性 共 者間協定書 無 共 持 割請求 共 持 割等

措置

借地 場合

借地人 属性 地 適 性 借地 対 対 要件 備状況 借地 売却時 承諾料

無 金

利 付着 法占 抵当 抵当 地役 通行 等第 者 利 付着 無

契 信 契 等 第 者 契 容 確認

第 者 契 容 無 容 確認

境 界 越 境 物

調査

境界確定 状況 実測面積 確認 越境物 無 状況

(注) 動産鑑定 投資信 投資法人 法 昭和26 法 第198号 改 含 投信

法 いい 動産鑑定評価 留意 動産 鑑定評価 法 昭和38 法 第152号

改 含 並 動産鑑定評価 準 土地 建物又 所 外 利 経 価値

定 結果 価 表示 いい

ワ 方針

投資法人 ワ 等 日付 売 契 あ 契 締結 経過 決 物件引渡 行う

い 契 類 契 いい 締結 過大 ワ 等 投資法人

え 影響 大 案 ワ 等 実行 あ 慎 検討 対応

ワ 等 締結 遊 金 限 物件 得 限 契 締結 物件引渡 期間 限 決 資金

調遉方法等 い 定 ワ 等 規則 遵 ワ 等 締

17

影響等 概要 開示

運営 管理方針

資産運用会社 募 運用業 言業 業 通 ワ 活用

個 物件 特性 応 会社 PM 会社 いい 会社

BM 会社 いい 選定並 実施 持 的 部成長 適 把握 適

修 補修 行う 稼働率 維持 向

資産運用会社 PM 会社 選定 あ 動産運営 管理 経験や能力 得 定 資産 実績 業者 ワ 投

資法人 視 立 運営管理遂行 否等 総合的 案 うえ 決定

(i) 方針

投資法人 中長期 わ 定 益確保 目的 賃 入や稼働率 維持 向 適 管理 修 実施 管理 適

業 効率

(ii) PM会社 BM会社 選定方針

PM会社 BM会社 選定 あ 動産運営 管理 経験や能力 対象 運用資産 実績 運用計 沿 業 遂行 実現

性 水準 運用 性等 総合的 案 投資法人 総合的 益向 寄 会社 選定

投資法人 前 方針 実現 運営能力 観 委 条件 適 あ 前提 原則

属 株式会社 対 業 PM 業 いい 業

又 両方 業 委 PM 業 委 連 株式会社 間 型

契 締結 あ 株式会社 業 委 行う場合 利益相 引防 観 利

害 人 引規程 所定 手 従 行う PM会社 BM会社 業 委 あ 業 水準や報酬 等

い 評価 定期的 行い 適 業 遂行 報酬 維持 い場合 契 解除 行う 又 契 更新 行わ い 検

討 PM会社 BM会社 契 検討 害 う 条 設 い

(iii) 方針

動向 調査 把握 個 物件 適 賃 条件等 検討 行う PM 会社 最大限活用

優良 選定 う 当 選定 あ 資産運用会社 社 規定 従い

選定 準 選定 準 選定 準 満 い 確認 うえ 賃料水準 賃 借契 容

契 期間 更新 否等 総合的 断 決定 空室 対 活動 あ 当 個 物件 特性 周辺環境や

競合物件 精査 うえ 十 活用 最適 活動 PM会社 共 行い

(iv) ML契 方針

物件 得 ョ 改修 改装 等 行わ 場合等 う 投資法人

得 行う時期 稼働率 80 回 見込 あ 資産運用会社 断 場合 又 中長期的 観

定 必要 あ 資産運用会社 断 場合 賃借人 又 第 者 賃料固定型 ML 契 入 検討 行い 要否 い

18

賃料固定型ML契 入 物件 得 行う

PM業 委 連 PM会社 間 型ML契 締結 あ

賃料固定型ML契 型ML契 い 契 形態 い ML会社 選定 あ 選定

準 選定 準 載 選定 準 業法人 場合 様 容 審査 前 加え

要審査 目

ML会社 実績

ML会社 当 物件周辺 対 対 考え方

当 物件 成 水準 方針

期間 契 形態

ML会社 審査 準

(v) 修 計 資 的支出 方針

中長期的 運用資産 益 維持 向 目的 運用資産 状況 特性 等 考慮 個 物件毎 修 計 PM 会

社 協議 うえ策定 必要 修 資 的支出 行う 修 設備投資 原則 個 物件 減価償却費 範 行う

全体 減価償却費 案 断 満足 向 向 策 観 必要

修 設備投資 い 期 実施 修 積立金 中長期的 運営 踏 え 減価償却費 修 計 考

慮 うえ 必要 積 立 投資法人 保 期間 中長期 場合 当初策定 修 計 見直 等 過程 い

設備 機能等 陳腐 建物 競 力 防 観 例え 立 交 行 うえ 大規模 改修 改装

等 行う必要性 高い 断 場合 あ う 場合 改修 改装 等 期間 定 時間 要 施 期

間中 生 空室部 稼働率回復期間 通 稼働率 定 い 期間 比 著 当 期間中 益計

影響 少 い 考慮 大規模 改修 改装 等 修 計 込 物件 入替え 含 施策 検討 行

う

(vi) 付保方針

付保方針 い 運用 い 定 い

a. 運用資産 火災等 災害や 故等 建物 損害又 対人対物 保険 第 者 損害賠償請求 損害等 対応

各 動産 特性 応 適 断 容 火災保険や包括賠償責任保険等 損害保険 付保

b. 地震保険 付保 PML 値 準 災害 影響 損害保険料 比較考慮 うえ 付保 断 行い

物件 PML値 20 物件 あ 場合 原則 物件 い 個 地震保険 付保

選定 準

選定 準

新規 入居 見込 い 容 対 検討 析 行い 容 総合的 案 審査 うえ 決定

目 い 準 満 い 資産運用会社 断 場合 あ 社会的勢力 あ 確認 場

合 契 締結 行い 審査 過程 必要 応 外部 調査機 等 活用

19 業種

状況 企業規模

資

使用目的 契 条件

個人 場合

所得水準 職業

勤 勤 数

連帯保証人 無

ML契 選定 準

PM業 委 連 PM会社 間 型ML契 締結 あ 投資法人 得 行う時期 稼働率 80

回 見込 あ 資産運用会社 断 場合 又 中長期的 観 定 必要 あ 資産運用会社 断

場合 賃借人 又 第 者 賃料固定型ML契 入 検討 行い 要否 い 決定 投

資方針 投資対象 運営 管理方針 (iv)ML契 方針 参照 い

海外 動産投資

海外 動産 投資姿勢

海外 動産 投資 行う 定 あ

企業 業 容

子会社 構成 動産流動 業 動産開 業 動産賃 業 動産

業 動産管理 業 業 営 総合 動産企業 業 容 い 価証

券報告書 第67期 2017 2 27日提出 第 部 企業情報 第 企業 概況 . 業 容 四半期報告書 第68期第 四半期 2017 10

11日提出 第 部 企業情報 第 企業 概況 業 容 参照 い

企業 物件供給や情報提供 契 等 状況

容

投資法人 資産運用会社 あ 間 等 覚書 外部成長支援策 部成長

支援策 提供 各 戦略的 活用 建物 機能的減価 対 対応力 高 物件 得機会や投資対象

大 外部成長 部成長 目指

a.

20

場合 資産運用会社 対 当 売却 情報 原則 第 者 優 提供

前 情報提供 検討 進 結果 投資法人 優 的 売 交 利 優 交 いい

付 等 物件 い 資産運用会社 実 明 目的 当 優 交 付 等 開

示 相談 場合 当 相談 真摯 検討

b.

投資法人 第 者 得 検討 物件 い 時的 得 資産運用会社 相談 場合

当 相談 真摯 検討

c. ョ

投資法人 得 検討 物件 投資法人 わ 時的 当 物件 得 所 者 改修 改装 等 実施

実施 い 資産運用会社 相談 場合 当 相談 真摯 検討

検討 結果 当 相談 応 場合 定 時 実施 完了 時 前

問わ い 準時 当 改修 改装 等や 資産価値向 容 適 映 価格 両

者 妥当 水準 あ 合理的 断 合意 場合 限 引 行 方 確認

検討 結果 当 相談 応 場合 当 契 ワ 等 当 う 留意 投資

法人 途定 方針 従う 両者 慎 契 容 検討 ワ 等 定義

方針 細 い 前 投資方針 投資対象 ワ 方針 参照 い

投資法人 保 物件 中 改修 改装 等 必要 あ 場合 改修 改装 等 対 適

提供 d.

投資法人 得 検討又 保 物件 稼働率 中長期的 定 目的 資産運用会社 当 要請

場合 媒 者 物件 紹 媒 管理等 提供 投資

法人 間 生 う 利益相 十 留意

e.

情報 提供 動産市況等 情報提供

投資法人 資産運用会社 対 動産市場 動向 動産需要 現状 将来 動向 新規 動産供給 現状 将来

見通 並 賃料相場等 中心 動産市場 情報 提供

人 支援 資産運用会社 人 提供

資産運用会社 要請や状況 考慮 人 提供 確保 合理的 範 協力

商標使用許諾

力 機能 積極的 活用 環 投資法人 対 途指定 各種商標

使用 許諾 書 日付現在 投資法人 対 使用 許諾 い

f. 等 覚書 効期限

等 覚書 効期限 締結日 間 効期限満了日 30 日前 段 意思表示 い

21

投資法人 資産運用会社 途運用 募 間 動産投資 特徴 遊い

投資法人 資産運用会社 途運用 募 共

適用 う 投資機会 追求 立地や規模 用途 地域等 投資対象 厳格 困 あ 個 動産売

情報や 入 等 い手 競合 能性 あ

体的 業 う 動産流動 業 動産 業 各 業 間 個

動産売 情報や 入 等 い手 投資法人 資産運用会社 途運用 募 競合

能性 あ 動産流動 業 い 業戦略 投資対象 動産 用途 規模 投資法人 投資対象

部 複 体的 用途 投資法人 投資対象 あ 商業施設 宅 全 投資対象

複 投資法人 投資対象 東 経 圏 あ 主 投資対象 東 都心部 中心

複 動産 規模 投資法人 投資対象 物件 規模 原則50億 あ 投資

物件 規模 大半 占 い 20億 満 物件 規模 複 特 第 者 保 動産 売却情報 扱い等

資産運用会社 資産運用会社 除 間 設 独立 情報入手 行い 当 情報 厳格

管理 行う い

動産 業 い 書 日付現在 資産運用会社 い 募 資産追加型

あ 資産運用会社 募 運用資産 用途 案 新 募 組

成 場合 投資法人 投資対象 複 能性 あ 投資法人 募 運用 行 い 資産運

用会社 社 い 投資法人 募 各運用 部間 設 うえ 投資機会 検討 序 明確

制定 い うえ 第 者 保 動産 得 検討 利益相 や 引 競合 回避 明確 制定

REIT 運用 部 得 物件 得情報等 募 運用 部 得 物件 得情報等 い

室 得情報集 検討 従 物件情報 通知 通 原則 投資法人 優 得検討 行え い

当 細 い 投資法人 間 競合回避等 投資法人

募 間 物件 得 資産運用会社 検討 い 参照 い うえ 第 者 保 動産 得

検討 利益相 や 引 競合 回避 明確 制定 い 細 い ( ) 投資法人

間 競合回避等 投資法人 間 競合回避 参照 い

前 複状況 あ 投資法人 資産運用会社 途運用 募 間 投資

対象 対 投資 許容 投資目的 投資期間等 異 多 観 各主体間 投資対象 定程 能

投資法人 考え い わ 投資法人 中長期保 原則 あ 方 動産流動 業 い 相対的

短期間 物件保 前提 保 期間中 う 力 再生力 活用 改修 改装 等

建物等 機能向 等 改善 組 積極的 行い 動産 実現 物件

い 売却 獲得 目指 業 い 対 投資法人 既 定稼動 い 又 能性

相対的 高い 断 物件 中心 得 中長期 わ 保 原則 い 募 通常 保 期間等 観

投資法人 中間 置 う 主体 的 異 投資運用 い いう

投資法人 間 競合回避等

(i) 投資法人 間 競合回避

22

理解等 理念 共 投資法人自身 最大限 活用 目的 い

投資法人 間 投資対象 厳格 困 あ 投資法人 考え い

等 覚書 い 第 者物件 売却情報 扱い 投資法人 間 競合回避 制定

い

投資法人 独自 第 者 物件 得 行う 資産運用会社 第 者 保

物件 売却情報 入手 場合 裁 扱い い 決定 能 あ 方 優 的 当 情報 提供 義

わ い 独自 断 当 売却情報 物件 得 機会 棄 場合 当 物件

方 投資 準 適合 合理的 断 場合 方 対 原則 第 者 優 当 売却情報 提供

資産運用会社 投資法人 資金調遉 問 あ い 日常的 維持管理や修 設備 更新等 十 あ 等

直 当 物件 得 困 断 時的 得 相談 場合 真摯

当 相談 検討 当 相談時 既 自身 当 物件 売却情報 独自

接 い 場合 除

前 相談 提供 断 場合 当 物件 投資法人 対 得 優

持 方 確認 資産運用会社 求 応 提供 わ

投資法人 最終的 得 見 場合 当 物件 得 能 方

提供 断 場合 当 物件 得 投資法人 最終的 見 場合 あ 当 物件 得 い

方 確認

投資法人 間 競合回避等 ii 投資法人 募

間 物件 得 資産運用会社 検討 い 載 資産運用会社 投資法人 募

方 投資 当 能性 あ 見込 物件 得情報等 入手 場合 原則 募 物件 得

検討 投資法人 劣

(ii) 投資法人 募 間 物件 得 資産運用会社 検討 い

投資 時期 投資法人 又 複 募 存在 場合 投資法人 当 募

間 公 扱い 生 い う 資産運用会社 運用資産 動産等 物件 得 検討 社 規程

定 い 規程 定 場合 除 投資法人 投資適格資産 い 投資法人 得検討 優

い 容 大要

a. 資産運用会社 投資法人 募 方 投資 当 能性 あ 見込 物件 得情報等 入手

場合 原則 募 物件 得 検討 投資法人 劣 当 物件 共 又 所 建

物 益 準共 等 含 あ 又 理 い 募 所 者 間 当 物件 部 全部

又 部 得 優 交 い 場合 当 募 担当 投資責任者 投資法人 優 当 物件

得 い 検討 行う

b. 前 a 定 従 扱い 行わ う 募 運用 部 業開 部 物件 得情報等 入手 場合 当 情報 直

室 集 室長 前 a 定 従い優 投

資責任者 決定 当 投資責任者 通知 投資法人又 募 当 見

23

対象 投資法人又 募 物件情報 通知

c. 優 得検討 行う 期間 前 b 室長 通知 10営業日 又 優 的 得

検討 行う 投資法人 募 投資責任者 得検討 辞 通知 室長

領 日 10 営業日 当 期間中 得検討 決定 場合 得 辞 表明 優

期間

d. 投資法人又 募 優 持 物件 得 い 投資法人又 当 募 担当 投資責任者 得検討 辞

う 場合 辞 理 載 動産等案件情報検討辞 書 室長 提出

場合 室長 募 前 a 書 適用 物件 い

投資法人 d い 投資責任者 対 速や 当 得情報等 い 通知 当 募 又

投資法人 投資責任者 得検討 辞 決定 当 募 又 投資法人 投資責任者 得検討

辞 う 場合 辞 理 載 動産等案件情報検討辞 書 室長 提出

e. 前 d い 募 場合 い 募 当 検討 結果 投資責任者 得 方向 相手方 交

開始 決定 場合 報告 室長 REIT 運用 部投資運用委員会 招集 請求

投資運用委員会 投資法人 得 辞 い 承認 決議 行い 前 d 書対象

投資法人 場合 い 優 募 投資責任者 動産等案件情報検討辞 書 室

長 提出 場合 当 募 物件 得検討辞 い 募 運用 部投資運用委員会 承認 必要

f. REIT 運用 部投資運用委員会 い 投資法人 得 辞 い 承認 得 い場合

室長 当 募 投資責任者 通知 当 募 投資責任者 当 物件 得検討 い

場合 投資法人 担当 投資責任者 投資法人 当 物件 得 再検討 行う

g. 投資法人 担当 投資責任者 得 辞 当 辞 REIT 運用 部投資運用委員会 い 承認 得

場合 あ 募 投資責任者 得 決定 場合 REIT 運用 部長 投資法人 対 投資法人 投資責任

者 当 得辞 REIT 運用 部投資運用委員会 審議 決議 容 含 当 動産等案件情報 検討経緯 得辞 理

報告

h. 前 a g 当 物件 所 者 特定 主 売却 意向 表明 資産運用会社 資産運用 業 打

診 い 又 準 理 資産運用会社 い い 当 物件 得 裁 え い

い場合 投資法人 除 資産運用会社 顧客 特定 動産 い 資産運用会社 資産運用 業

打診 い 又 準 理 資産運用会社 い い 当 物件 得 裁 え

24

＜検討 ＞

25

投資法人 提供 物件情報 選 方法 い

前 1 情報 企業 物件供給や情報提供 契 等 状況 投

資法人 間 投資対象 定 複 方 前 競合回避 従い 独自 断 第 者 入手 売却情報

得機会 棄 投資法人 投資 準 適合 合理的 断 場合 投資法人 売却情報 提供 場合 あ

型的 状況 例え 通 想定

a. 前 載 投資法人 1物件当 投資規模 原則50億 主要地方都市 投資対象 積極

的 投資 行 規模 投資対象 広 い う 規模や地域 観 見 物件情報 投資法人

提供 場合

b. 投資法人 中長期 保 前提 い 定的 実現出来 い 要 あ 余地

無い物件 断 物件 い 当 情報 投資法人 提供 場合

c. 業 間 等 動産流動 業 傾斜 投資 行う い 動産流動 業 対象 う 売

却物件情報 あ 経営戦略 観 得 見 能性 あ 投資法人 提供 場合

( ) 出資

投資法人 投資主利益 利益 共通 実効性 高 投資法人 資産運用会社

間 等 覚書 締結 投資法人 投資口 投資口 いう 資

産運用会社 対 表明 い

投資口 J-REIT市場 場時 い 行 投資口 総口数 10 (注) 保 注 書 日付現在 株式会社 保 比率 5.04

ii. 投資法人 新 投資口 行 場合 投資法人 要請 応 当 投資口 部 自 又 い 得

真摯 検討

26

投資法人 資産運用会社 運用体制等

投資法人

投資法人 役員 状況 2018 1 30日現在

役職 氏 主要略歴 選任理

執行役員 黒山 久章

1 9 6 6 4 1990 10

1 9 9 4 4 1 9 9 7 6 1 9 9 9 6 2 0 0 3 6 2 0 0 5 7 2 0 0 6 3

2 0 1 4 9

株式会社 菱銀行 現 株式会社 菱東 銀行 入行

開 株式会社 現 菱 ョ

株式会社 出向

株式会社 現 菱総研 株式会社 入社

社 締役

東 株式会社 締役社長

株式会社 現 菱総研 株式会社 査役

株式会社 顧問

株式会社 現

株式会社 査役

投資法人 執行役員 現任

金融業 動産業全般

幅広い知識 経験

い 投

資法人 経営 行う者

適任 あ 考え

督役員 菅谷 貴子

2002 10 2 0 0 4 4

2 0 0 6 5 2 0 0 6 6

2 0 0 7 4 2 0 0 7 4 2 0 0 7 6 2 0 0 7 8 2 0 1 0 3 2 0 1 0 4 2 0 1 0 6

山 雄法 所 現 山 尾﨑法 所 加入 現任

団法人金融情報 現 公益 団法人金融情報 検討

部会委員 現任

株式会社 査役 現任

社団法人全国民営職業紹 業協会 現 公益社団法人全国民営職業紹 業協会 理

現任

学校法人桐蔭学園 桐蔭 浜大学大学院法 研究科 客員教授

団法人楠 育英会 現 般 団法人楠 育英会 理

株式会社 査役 現任

株式会社 査役

団法人楠 育英会 現 般 団法人楠 育英会 常 理 現任

学校法人桐蔭学園 桐蔭 浜大学大学院法 研究科 准教授 現任

株式会社 現 日 株式会社

査役 現任

弁護士 幅広い知識

実 経験 加え複数法人 役員等 経験

投資法人 業 執行 督

行う者 適任 あ

27 2 0 1 4 4

2 0 1 4 9 2015 1 2015 4 2 0 1 5 8 2 0 1 6 6 2016 12 2 0 1 7 4 2 0 1 7 6

家 調停委員 東 家庭裁 所 所属 現任

投資法人 督役員 現任

株式会社 認証委員会 実行委員長

学校法人清泉女子大学 評議員 現任

株式会社 対策委員会 実行委員長 現任

日通商 株式会社 査役 現任

般 団法人軽 沢風越学園設立準備 団 評議員 現任

学校法人東邦大学 非常勤講師 現任

般社団法人日 協会 理 現任

督役員 島 照久

1995 10 2 0 0 4 4 2 0 0 4 6 2 0 0 6 9 2007 11 2 0 0 8 2 2 0 1 0 2 2010 10 2 0 1 3 4 2 0 1 3 6 2013 11 2 0 1 4 1 2 0 1 4 1 2 0 1 4 2 2 0 1 4 9 2 0 1 4 9 2 0 1 4 9 2 0 1 5 1 2 0 1 5 8 2015 12

中央 査法人 入社

清水国 特許 所 入所

株式会社 査役 現任

株式会社 社外 査役 株式会社 社外 査役

株式会社 現 株式会社 社外 査役 現任

島公認会計士 所 表 現任

洋電機 株式会社 現 倉庫 株式会社 社外 査役

株式会社 社外 査役 現任 公益 団法人日 英語検定協会

株式会社 社外 査役 現任 株式会社 社外 査役 現任

株式会社 作所 社外 査役

株式会社 Ｙ 社外 査役 現任

株式会社 ａｒ ａ 社外 査役 現任

投資法人 督役員 現任

株式会社 社外 査役 現任 株式会社 社外 査役 現任

般 団法人飯 団 現任

株式会社 島会計 所 表 締役 現任

公認会計士 税理士

幅広い知識 経験 加

え複数法人 役員等 経

験 投資法人 業

執行 督 行う者

28 2 0 1 6 1

2016 3 2016 3 2016 3 2016 6 2016 6 2 0 1 6 7 2016 10

2016 12 2017 3

株式会社 社外 査役 現任

株式会社 社外 査役

株式会社 社外 査役 現任 OiDE CapiSEA株式会社 会計参 現任

株式会社 社外 査役 現任 株式会社 社外 査役 現任 株式会社 社外 査役 現任

NOC日 株式会社 現 NOC 株式

会社 社外 締役 現任

株式会社旺文社 社外 査役 現任 OiDE Adjubilee株式会社 会計参 現任

補 執 行

役員 昌治

1 9 8 4 4 2001 12 2 0 0 4 6 2 0 0 9 9 2013 11 2 0 1 4 1 2 0 1 5 1 2016 3 2016 4 2016 6 2016 6 2016 10

2 0 1 7 7 2017 11

株式会社 銀行 現 株式会社 銀行 入行

株式会社総合 科学研究所 現 株式会社総 研 社外 査役

株式会社 社外 締役 現任

弁護士法人 入所 現任

株式会社 社外 締役 現任 株式会社 社外 締役 現任

株式会社 社外 締役 現任 株式会社 ab 社外 締役 査等委員 現任

株式会社 Ｙ 社外 締役 査等委員 現任 株式会社 社外 締役 現任

株式会社 社外 締役 現任

NOC日 株式会社 現 NOC 株式

会社 社外 締役 査委員 現任

株式会社 社外 締役 査等委員 現任

株式会社 社外 締役 査等委員 現任

金融業 実 経験 弁

護士 幅広い知識

加え 複数法人 役員等

経験 投資法人

経営 行う能力 備え

い 考え

投資法人執行役員 資産運用会社役職員 兼職理 利益相 態勢

29

投資法人役員 兼任 兼職 利益相 無等 前 載 容 除

当 あ

資産運用会社

資産運用会社 役員 状況 2018 1 30日現在

役職 常勤非

常勤 氏 主要略歴

兼任 兼職 出向 状況

表 締役会長

常勤 中 博

1 9 7 5 4 1 9 8 7 8 1 9 9 0 1 0 1 9 9 7 8

1 9 9 9 7

2 0 0 4 1 0 2 0 0 7 1 1 2 0 0 8 8

2 0 1 3 7 2 0 1 3 1 2 2 0 1 4 9 2 0 1 7 2

株式会社東 銀行 現 株式会社 菱東 UFJ銀行 入行

Bankers Trust & Co. 現 銀行 入行

Merrill Lynch & Co. 現 ｏ

現 証券

株式会社

日 表者

日 表者

株式会社 現 合 会社 表 締役

株式会社 現 株式会社

締役 非常勤

ョ 株式会社 非常勤顧問 現任

株式会社 表 締役会長

社 表 締役会長兼社長

社 表 締役会長 現任

兼任 兼職 状況

ョ 株式会社

非常勤顧問

30 表 締役社長

常勤 藤永 明彦

1 9 8 0 4 2 0 0 1 9 2 0 0 6 5

2 0 0 7 4 2 0 0 7 1 2 2 0 0 9 1

2 0 1 5 1 2 0 1 7 2

東 海 火災保険株式会社 現東 海 日動火災保険株式会社 入社

株式会社 出向 執行役員 部長

株式会社 現PAG

株式会社 経営企 室長

株式会社 ョ 執行役員

株式会社 締役CFO

株式会社 現 動産投資顧問株式会

社 執行役員COO 社

株式会社 表 締役社長 現任

兼任 兼職 状況 当あ

出向 状況 当あ

専 締役

募 運

用 部長 常勤

塚 良之

1 9 8 7 4 1 9 9 9 5 2 0 0 6 1 2 2 0 0 8 1 2 2 0 1 1 1 2 2 0 1 2 2 2 0 1 2 8 2 0 1 3 1 2 2 0 1 4 9 2 0 1 7 2 2 0 1 7 1 2

動産販売株式会社 現 動産 株式会社 入社

東誠 動産株式会社 現 株式会社 入社

社 ョ 業 部長

社 ョ 業 部長

株式会社 出向 締役 投資運用 部長

社 常 締役 投資運用 部長

社 常 締役 投資運用 部長 兼 投資運用 部運用管理部長

社 常 締役 部長

社 常 締役 募 運用 部長 兼 部長

社 専 締役 募 運用 部長 兼 部長

社 専 締役 募 運用 部長 現任

兼任 兼職 状況 当あ

出向 状況 株式会社 出向

締役 REIT運用

部長 常勤

島 敬義

1 9 8 5 4 2 0 0 0 1 2 2 0 0 2 6

2 0 0 9 2

2 0 1 0 5 2 0 1 3 6

株式会社 和銀行 現 株式会社 菱東 UFJ銀行 入行

和証券株式会社 現 菱UFJ 証券株式会社 出向 商品開 部長

UFJ 証券株式会社 現 菱 UFJ 証券株式会社 動産投資

銀行部長

菱UFJ証券株式会社 現 菱UFJ 証券株式会社 企業金融 進

部 特命部長

菱UFJ 証券株式会社 法人統括部 副部長

株式会社 菱東 UFJ銀行 査部業 査室 席調査役

兼任 兼職 状況 当あ

31 2 0 1 5 1

2 0 1 6 1

2 0 1 6 2

株式会社 菱東 UFJ銀行 出向

株式会社 出向 REIT運用 部 副 部長

株式会社 入社

株式会社 出向 REIT運用 部長

社 締役 REIT運用 部長 現任

締役

募 運

用 部 副 部

長 兼

部長 常勤

神谷 栄

1 9 9 2 4 1 9 9 7 1 0 1 9 9 9 5 1 9 9 9 1 2 2 0 0 2 4 2 0 0 3 5 2 0 0 7 5 2 0 0 7 1 0 2 0 0 8 3

2 0 0 8 4 2 0 1 2 8 2 0 1 4 9 2 0 1 6 3

株式会社泉郷 現 株式会社 泉郷 入社

株式会社 入社

朝日建物株式会社 現 株式会社 入社

株式会社 ョ ョ 入社

株式会社新日 建物 入社

証券株式会社 現 菱UFJ 証券株式会社 入社

株式会社 ョ 業 部担当部長

株式会社 出向 締役

株式会社 現 株式会社 出向

株式会社 締役 営業部長

社 締役 投資運用 部投資開 部長

社 締役 募 運用 部投資開 部長

社 締役 募 運用 部 副 部長 兼 部長

現任

兼任 兼職 状況 当あ

32 締役

非常勤 昇

1 9 8 2 4 1 9 9 1 4 1 9 9 5 5 2 0 0 1 3 2 0 0 2 1 0 2 0 0 5 3 2 0 0 5 4 2 0 0 5 9

2 0 0 6 2 2 0 0 7 1 2 2 0 1 3 1 2 0 1 3 2 2 0 1 6 2 2 0 1 7 4 2 0 1 7 1 2

国 株式会社 入社 東誠商 株式会社 入社

社 締役

東誠 動産株式会社 現 株式会社 入社

株式会社 常 締役

株式会社 査役

株式会社 査役

株式会社 現

株式会社 表 締役

株式会社 締役 専 執行役員管理部門統括

株式会社 表 締役

株式会社 締役 現任

株式会社 締役 現任

株式会社 締役 非常勤 現任

株式会社 締役 専 執行役員管理部門統括人 部担当人 部長

社 締役 専 執行役員管理部門統括 兼人 部担当 現任

兼任 兼職 状況

出向 状況 当あ

締役

非常勤 山口 俊

1 9 8 8 4 2 0 0 1 1 2 2 0 0 2 6 2 0 0 3 4 2 0 0 8 4

2 0 1 1 3 2 0 1 1 3 2 0 1 2 1 2 2 0 1 3 3 2 0 1 7 4 2 0 1 7 1 2

東急建設株式会社 入社

東誠 動産株式会社 現 株式会社 入社

社 経営企 室長 社 総 部長

株式会社 現

株式会社 出向 締役 経営管理部長

株式会社 総 人 部長

株式会社 締役 非常勤 現任

株式会社 締役 非常勤

株式会社 執行役員 総 人 部担当 兼 総 人 部長 社 執行役員 総 部担当 総 部長

社 執行役員 戦略部 総 部担当 総 部長 現任

兼任 兼職 状況

33 締役

非常勤 林 要

1 9 8 6 4 1 9 9 8 1 0 2 0 0 4 7 2 0 0 5 1 2 0 0 7 6 2 0 0 7 3 2 0 0 8 6

2 0 0 8 6 2 0 0 9 6

2 0 0 9 6 2 0 0 9 8 2 0 1 1 7 2 0 1 1 1 0 2 0 1 2 1 2 2 0 1 3 1 2 0 1 4 2 2 0 1 4 1 1

株式会社日 長期信用銀行 現 株式会社新生銀行 入行

株式会社 締役

株式会社ワ ョ 締役

株式会社日 現 株式会社 締役

社 締役 部長

株式会社 締役

株式会社日 現 株式会社 締役

ョ 長

社 締役 統括

株式会社 現 株

式会社 締役

株式会社日 現 株式会社 表 締役社長

株式会社 総合研究所 表 締役社長

え 株式会社 顧問

株式会社 締役

株式会社 顧問

社 表 締役社長 現任

株式会社 締役 非常勤 現任

株式会社 表 締役社長

兼任 兼職 状況

出向 状況 当あ

査役

非常勤 西中間 裕

1 9 7 8 1 9 8 7 1 0 1 9 9 2 5 1 9 9 4 8 1 9 9 6 8 1 9 9 9 1 0 2 0 0 2 1 2 0 0 6 1 2 0 0 7 4 2 0 0 8 3

株式会社 和銀行 現 株式会社 菱東 銀行 入行

行 支店 支店長 理

行 国 業 部米 室 席室長 理

行 香港支店 出張所長

行 審査部 調査役

行 営業部

株式会社UFJ銀行 現 株式会社 菱東 UFJ銀行 部 査部 調査役

株式会社 菱東 UFJ銀行 査部業 査室 席調査役

株式会社 現 動産株式会社 査部長

株式会社 査部部長

兼任 兼職 状況

34 2 0 0 8 7

2 0 1 2 3 2 0 1 5 2 2 0 1 6 2

動産株式会社 査役

動産投資顧問株式会社 締役 査部長

株式会社 査役 現任

株式会社 査役 非常勤 現任

資産運用会社 従業員 状況 2018 1 30日現在

出向元 人数 出向元 兼 あ 場合 状況

株式会社 65 当 あ

出向者計 65 ―

資産運用会社従業員総数 65 ―

35

投資法人 資産運用会社 運用体制

業 運営 組 体制

資産運用会社 業 運営 組 体制

2018 1 30日 現在

資産運用会社 前 組 投資法人 委 資産 運用 業 行い 投資法人 委 資産 運用 業

REIT運用 部 室 部 査室 い 担当

投資法人 資産 運用等 審議 決定 等 目的 機 REIT 運用 部投資運用委員会 資産運用会社

法 諸規程 諸規則 問 無 審議 目的 機 委員会 設置

36

資産運用会社 各組 業 掌体制

資産運用会社 い 投資法人 委 資産 運用 業 行う REIT 運用 部 室 部 査室 業 掌

体制

部署 掌業

REIT運用 部 投資運用部 企 部 業 統括

REIT運用 部投資運用委員会 運営

投資運用部

投資法人 委 行う資産 運用 業 資産 得 処

運用資産 得 処 個 管理

運用資産 管理 運用 業

動産市場等 調査 析

投資法人 長期資産管理計 書 策定 変更

投資法人 資産管理計 書 策定 変更

投資法人 算策定

投資法人 決算

運用 策定 変更

投資法人 保 動産等 算 実績 管理

投資法人 保 動産等 理

前 付 又 連

企 部

投資法人 資金調遉 投資法人 経理 決算

投資法人 配金支払 余資運用

投資法人 適時開示 IR活動

投資法人 投資主 対応

投資法人 個 管理

動産投資信 市場 調査 析

投資法人 督官庁 衝 業界団体等 対応 業

前 付 又 連

37 投資法人 役員 業 補

室

業 全般 い 管理体制 確認 検証 業

各種審査 決定 契 規程 広告物等 い 審査 確認 検証 業

情等処理 統括 情等 情報管理 業

情報 管理 個人情報保護 業

進 規程類 作成 改定 業

役職員 対 指 研修等 業

督官庁 衝 業界団体等 対応 業

前 進 確保 業

委員会 運営 業

訴訟 法 業

前 付 又 連 業

部 査室 部 査計 立案 実施 報告 業

是 勧告 改善指示 管理

委員会 概要

投資法人 各委員会 概要

a. 委員会

委員

委員長 室長 締役会長 締役社長 1 外部委員(注)

外部委員 故 疾病 や 得 出席 い場合 委員長 締役社長

協議 うえ 当 外部委員 等 知識等 認 弁護士 行者 選任 任 当

審議 容

連 規程等 制定 改廃

利害 人 引

運用方針 個 運用案件 全社 中長期的 運用方針

資産運用 管理

室長 必要 認

38 審議要件等

委員会 委員会委員 出席 い場合又 外

部委員(注)並 室長 出席 い場合 成立 外部委員 出席

席 外部委員 前 審議 等 意見 委員全員 表明 委員全員 承諾 得 場

合 委員会 開催

審議 委員会 承認 出席 委員会委員

全員 致 行い

(注) 外部委員 委員長 室長 選定 締役会 指 資産運用会社 利害 い弁護士又 公認会計士 外部委員 場合 前 外部委員 加え 弁護士 公認会計士又 動産鑑定士 公的資格等 者 外部委員

書 日付現在 弁護士1 外部委員 選任 い

b. REIT運用 部投資運用委員会

委員

委員長 REIT 運用 部長 REIT 運用 部投資運用部長 REIT 運用 部 企 部長 経営管理部長 外部

委員(注) 室長 室長 議決

外部委員 故 疾病 や 得 出席 い場合 委員長 当 外部委員 等 知

識等 認 動産鑑定士 行者 選任 任 当

審議 容

投資法人 運用方針 策定 改定

投資法人 資産管理計 書 変更計 書 策定 改定

投資法人 運用資産 得 処 管理

投資法人 資金調遉 ALM

投資法人 算 決算

投資法人 適時開示 IR

室長 必要 認

REIT運用 部長又 REIT運用 部投資運用部長 必要 認

審議要件等

REIT 運用 部投資運用委員会 REIT 運用 部投資運用委員会委員 出席 い場合又 外部委員

(注) 出席並 室長 陪席 い場合 成立 外部委員 出席

席 外部委員 前 審議 等 意見 委員全員 表明 委員全員 承諾 得 場

合 委員会 開催

39

投資信 協会 投信協会 いい 定 規則 規 資産運用会社 社 規程等 法

等 総称 照 問 あ 断 場合 当 審議 中 立案部 差 戻

審議 REIT 運用 部投資運用委員会 意思決定決議 外部委員(注) 賛成 含 出席委員 全員

致 行い

掲 金融商品 引法 金融商品 引業等 府 成19 府 第52

号 改 含 業府 いい 規定 禁 行 等 当 あ

い 外部専門家 法 的 意見 聴 うえ 審議 うえ決議 当 決議

い 締役会 報告

i. 利害 人等 引 金融商品 引法第42条 2 業府 第128条 第130条

ii. 運用 産相互間 引 金融商品 引法第42条 2 業府 第129条 第130条 iii. 弊害防 措置 要 引 行う場合 金融商品 引法第44条 業府 第147条

(注) 外部委員 室長 選定 締役会 指 資産運用会社 利害 い 動産鑑定士 外部委員 2

場合 前 外部委員 加え 弁護士 公認会計士又 動産鑑定士 公的資格等 者 外部委員 書 日付現在 動産鑑定士 外部委員 選任 い

投資運用 意思決定機構

投資法人 資産運用 資産運用会社 委 い 資産運用会社 資産運用 要 意思決定

資産運用会社 投資法人 募 運用 部 い 募 運用 い 投資法人 当 募

間 利益相 回避 各意思決定 最終的 意思決定 資産運用会社 締役会 各運用 部 投資運用委員会 行

う い 投資法人 い REIT運用 部投資運用委員会 最終的 意思決定 行い

(i) 投資法人 資産 運用 投資方針 運用 意思決定

投資法人 運用 策定 変更 手 従う

a. 投資法人 委 行う資産 運用 運用 策定 改定 い 投資運用部 い 立案 投資運用部

立案 運用 案 室長 程

b. 室長 運用 案 い 法 投信協会 定 規則 投資法人規 資産運用会社 社 規程等

い 法 等 いい 照 審査 行い 当 運用 案 い 管理 問

40

c. 委員会 運用 案 い 法 等 適合性や 資産運用会社 投資法人 企業 観 等 立

審議 行い 委員会 い 決議 結果 決 場合 REIT運用 部投資運用委員会 程

d. REIT 運用 部投資運用委員会 運用 案 い 投資法人 投資方針等 整合性 い 等 観 審議 行い

REIT運用 部投資運用委員会 い 決議 結果 決 場合 投資法人 役員会 付議

e. REIT 運用 部投資運用委員会 付議 直近 開催 投資法人役員会 い 運用 案 審議 行い 投資法人役員会

い 承認 場合 REIT運用 部 運用 制定

f. 前 b 手 い 室長 法 等 照 管理 又 問 あ 断 場合

当 案 投資運用部 差 戻 限

前 c d 手 い 決議 結果否決 場合 又 前 e 手 い 承認 場合 当 案 投資運用

部 差 戻

g. 途 REIT運用 部投資運用委員会 前 e い 決 運用 案 締役会 報告

(ii) 投資法人 資産管理計 意思決定

投資法人 資産管理計 策定 変更 行 う 場合 利害 人 引 当 除 手 従う

a. 投資運用部 企 部 共 運用 投信協会 動産投資信 動産投資法人 規則 準 長期資

産管理計 書 資産管理計 書 資産管理計 書 総称 又 必要 応 資産管理計 書 変更計 書 変更計

書 いい 立案 立案 資産管理計 書案又 変更計 書案 室長 程

b. 室長 資産管理計 書案又 変更計 書案 い 法 等 照 審査 行い 管理

問 い 断 場合 委員会 程

c. 委員会 資産管理計 書案又 変更計 書案 運用 準 性 法 等 適合性 資産運用会社 投

資法人 企業 い 観 審議 行い 委員会 い 決議 結果 決 場合 REIT 運用 部投資

運用委員会 程

d. REIT 運用 部投資運用委員会 資産管理計 書案又 変更計 書案 い 投資方針 運用 準 性 当 計 妥当性 い

観 審議 行い REIT運用 部投資運用委員会 い 決議 結果 決 場合 REIT運用 部 資産管理計 書又 変更計 書

制定 制定 資産管理計 書又 変更計 書 締役会 い 報告

e. 前 b 手 い 室長 法 等 照 管理 又 問 あ 断 場合

当 案 投資運用部 差 戻 限

41 (iii) 投資法人 資産 得 売却 意思決定

投資法人 資産 得 売却 行 う 場合 手 従う

a. 投資運用部 資産管理計 書 変更計 書 運用資産 得又 売却 あ 運用 定 行

い 投資適格資産 選定 投資運用部 選定 投資適格資産 い 選定 衝経緯 運用 定 従い

録 保存 うえ REIT 運用 部投資運用委員会 諮 議案 添付 投資運用部 い 立案 投資適格資産 得案又 売却案

室長 程

b. 室長 投資適格資産 得案又 売却案 い 法 等 照 審査 行い 管理

問 い 断 場合 委員会 程

c. 委員会 投資適格資産 得案又 売却案 い 投資採算性 投資法人 投資方針 運用 準 性

法 等 適合性や 資産運用会社 投資法人 企業 観 審議 決議 行い 委員会 い

投資適格資産 得案又 売却案 い 決議 場合 REIT運用 部投資運用委員会 程

d. REIT 運用 部投資運用委員会 投資適格資産 得案又 売却案 い 投資方針 運用 準 性 投資法人 決算 配当

影響 い 観 審議 行い 投資適格資産 得案又 売却案 REIT運用 部投資運用委員会 い 決議 場合 投資法人役

員会 付議

e. REIT 運用 部投資運用委員会 付議 直近 開催 投資法人役員会 い 投資適格資産 得案又 売却案 審議 行い 投資法

人役員会 い 投資適格資産 得案又 売却案 承認 場合 REIT運用 部 投資適格資産 得又 売却 実行

f. 前 b 手 い 室長 法 等 照 管理 又 問 あ 断 場合

当 案 投資運用部 差 戻 限

前 c d 手 い 決議 結果否決 場合 又 前 e 手 い 承認 場合 当 案 投資運用

部 差 戻

g. 途 REIT運用 部投資運用委員会 前 e い 決 投資適格資産 得案又 売却案 締役会 報告

(iv) 投資法人 資金調遉 意思決定

投資法人 資産運用 い 資金調遉 い 手 従う

a. 企 部 投資法人 算作成 投資法人 資金調遉 投資口又 投資法人債 行 い 計 資金調遉計

総称 立案 立案 資金調遉計 案 室長 程

b. 室長 資金調遉計 案 い 法 等 照 審査 行い 管理 問 い

断 場合 委員会 程