本調査は、一般事業会社における不動産の購入・売却／保有・賃借などの意識や行動の実態を把 握するとともに、不動産の証券化に関する潜在需要や不動産証券化の普及にかかる課題等を把握す ることを目的として、社団法人不動産証券化協会が隔年調査として金融業・不動産業を除く上場企 業を対象にアンケート調査を行っているものです。今回が2004年度の調査以来、3回目の調査と なります。
調査の実施概要及び調査結果の主な内容は以下の通りです。
（調査部 上席研究員 水登 朱美）
10.3 7.9
29.1 22.6
5.5 12.8
11.6 18.0
36.0 33.5
7.5 5.3
0% 20% 40% 60% 80% 100%
前回（N=292）
今回（N=266）
図表1 不動産取得予定額の増減（前回調査との比較）
大幅に増加 ある程度増加 横ばい ある程度減少 大幅に減少 未定
1. 調査実施概要 2. 調査結果の主な内容
に大きく増加しており、金融危機の影響も あり不動産を取得しない方向になっている ことが推察される（図表1）。
2）不動産売却のスタンス
不動産売却予定額の増減を前回調査と比 較すると、「増加（大幅＋ある程度）」の企 業が21.7％から14.1％に減少し、「減少（大 幅＋ある程度）」の企業は16.1％から13.4％
に減少している。一方、売却予定額を「横 ばい」の割合は23.3％から28.7％に増えてお り、売却予定額を変えない企業が増加して いる（図表2）。
3）不動産保有・賃借のスタンス
保有・賃借のスタンスについては前回調 査と比較すると、大きな変化はなく、「保 有が原則だが賃借も一部併用」の割合が最 も高い。そして「原則賃借だが保有も一部 併用」が続いており、企業によってばらつ いている傾向がうかがえる（図表3）。
4）不動産証券化・流動化の認知度と有効 性
不動産証券化・流動化の認知度について は、「証券化・流動化について知らない」
は5.4％と極めて少ないが、「有効な手法と 考える」「知識はあるが有効とは考えない」
がともに24.4％であった。証券化・流動化 の認知度は上がっているものの、証券化の 有効性が疑われている傾向がうかがえる
（図表4）。
（注）今回（2008年実施）は、2008-09年度売却予定額と2006-07年度売却額を比較 前回（2006年実施）は、2006-07年度売却予定額と2004-05年度売却額を比較。
8.6 4.3
9.6 9.8
23.3 28.7
7.5 4.7
8.6 8.7
42.5 43.7
0% 20% 40% 60% 80% 100%
前回（N=292）
今回（N=266）
図表2 不動産売却予定額の増減（前回調査との比較）
大幅に増加 ある程度増加 横ばい ある程度減少 大幅に減少 未定
6.9 8.6
30.7 31.5
14.5 14.6
21.5 19.9
26.4 25.5
0% 20% 40% 60% 80% 100%
前回（N=303）
今回（N=267）
図表3 今後の保有・賃借スタンス（前回調査との比較）
保有が原則 原則保有だが賃借も 一部併用 賃借が原則 原則賃借だが保有も 一部併用 特に原則はない 有効かどうかは
わからない 45.7%
証券化･流動化 について知らない 5.4%
知識はあるが 有効とは考えない 24.4%
有効な手法と 考える 24.4%
図表4 証券化・流動化についての認知度（N=221）
5）不動産証券化、流動化の実施・経験の 有無
不動産証券化、流動化の実施・経験の有 無は、前回同様「検討したことはなく、実 施したこともない（61.9％）」と回答した割 合が高い一方で、「実施したことがある」
は18.4％に留まり、「実施に向け検討中」は 減少するなど、不動産証券化の実施経験も 頭打ちの状況にある（図表5）。
6）不動産の証券化･流動化を実施した場合 の方式
不動産の証券化・流動化を実施した場合 における方式については、「セール＆リース
バック型（65.0％）」が最も多かった。売却 型、取得型のいずれの方式についても実施 した企業が存在した（図表6）。
7）不動産証券化、流動化の活用意向（売 却型証券化）
売却型証券化の活用意向は、「活用しな い（47.0％）」でほぼ半数を占める。一方
「前向きに検討したい」と「案件の条件が 合えば検討したい」を合わせても21.3％に 留まり、「わからない（17.7％）」は減少す るなど、一般事業会社の証券化への理解は 進んでいるが、活用意向は頭打ちの傾向を 示している（図表7）。
（注）前回（2006年実施）の「実施したことがある」は、「3回以上実施したことがある」「1〜2回実施したことがある」の合計値である。
15.8 18.4
6.3 1.8
15.5 17.9
62.5 61.9
0% 20% 40% 60% 80% 100%
前回（N=302）
今回（N=221）
図表5 証券化・流動化に関する実施、検討の有無（前回調査との比較）
実施したことがある 実施に向け検討中 検討はしたが実施に 至らなかった 実施を検討したことはない
17.5%
12.5%
7.5%
15.0%
22.5%
65.0%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
資金調達型（取得型）
フィービジネス型（取得型）
バイ＆リース型 資金調達型（売却型）
フィービジネス型（売却型）
セール＆リースバック型
図表6 不動産の証券化･流動化を実施した場合の方式（複数回答）（N=40）
4.3 3.6
19.4 17.7
16.1 14.1
16.4 47.0
43.8
17.7
0% 20% 40% 60% 80% 100%
前回（N=299）
今回（N=249）
図表7 売却における証券化・流動化の活用意向（前回調査との比較）
前向きに検討 案件の条件が合えば 検討する 効果に対する手間や コスト見極め 検討する予定はない わからない
8）不動産証券化、流動化の活用意向（取 得型証券化）
取得型証券化の活用意向に関しては、売 却型と同様に「活用しない（44.8％）」が前 回と比較して倍増しておりほぼ半数であ る。一方、「前向きに検討したい」と「案 件の条件が合えば検討したい」を合わせて も18.0％に留まり、「わからない（21.2％）」 は減少するなど、一般事業会社の証券化へ の理解は進んでいるが、活用意向は頭打ち の傾向を示している（図表8）。
9）不動産証券化、流動化活用の上での阻 害要因
証券化を活用する上での阻害要因の回答 割合をみると、上位には「社内体制が未整 備である（26.6％）」「社内に知識やノウハ ウが不足（36.5％）」が挙がっている。
今回、大きく増加した項目は「仕組みに 係る手間が負担（29.0％）」であり、一方で
「証券化・流動化に関する情報が不足して いる」は前回調査より大きく減少している。
情報は行きわたってきているものの、手間 や会計上の扱い等に負担を感じていること がうかがえる（図表9）。
16.0 15.6
13.6 16.0
18.4
44.8
49.3
21.2
2.7 2.4
0% 20% 40% 60% 80% 100%
前回（N=294）
今回（N=250）
図表8 取得における証券化・流動化の活用意向（前回調査との比較）
前向きに検討 案件の条件が合えば 検討する 効果に対する手間や コスト見極め 検討する予定はない わからない
15.8 17.4
23.7 11.2
24.1 17.0
29.0 16.6
5.0
36.5 26.6
26.6
10.1
20.2 19.9 11.8
20.2 14.3
16.0
25.8 5.2
43.2 26.1
24.0
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%
その他 よくわからない 証券化・流動化よりも コーポレートファイナンスの方が資金調達しやすい 金利負担等の悪影響を懸念 不動産の会計上の扱いが変化 税やコストが負担 仕組みに係る手間が負担 証券化･流動化の情報が不足 社外の適当な専門家がいない 社内に知識やノウハウが不足 社内体制が未整備 社内に人材が不足
前回（N=287）
今回（N=241）
図表9 証券化・流動化を妨げる要因（前回調査との比較：複数回答）
2−2．不動産に関する戦略
〜CREの認知は高まっており必要と認識し ている企業も増加しているが、戦略的活用 の取り組みはこれからである〜
1）CREの認知度
「自社の全社的戦略に取り入れている」企 業は8.9％（23社）と少ないが、前回4.1％
（12社）よりも大きく増加している。また、
「重要性は認識しているが未整備（34.0％）」 を加えると半数弱となり、認知度は高まっ ている（図表10）。
2）CREマネジメントの導入の必要性 CREの用語や概念を聞いたことがあるが 内容までは十分把握していない企業、およ び、CREの用語や概念を知らない企業につ いて、CREマネジメントの導入の必要性に ついて尋ねた。
CREマネジメント導入の必要性について は、前回調査に比べて「導入は必要である と考える」（35.7％）が増加し、「わからな い」が減少した。導入の必要性が認識され つつあるとみることができる（図表11）。
3）不動産のデータ管理・意思決定の範囲
（連結ベース・単体ベース）
不動産の 管理お よ び 意思決定に つ い て は、「連結ベースで行っている」（58.1％）
が「単体ベースで行っている」（39.7％）を 上回っている。この傾向は前回調査とほぼ 同じである（図表12）。企業価値向上のた めにグループ経営を進める企業が多い中 で、不動産活用についても連結ベースで戦 略を構築している様子がうかがえる。
（注）前回（2006年実施）の設問には「重要性は認識しているが未整備」という選択肢がなく、他の3つの選択肢であった。
4.1 8.9
40.2
26.6
55.7 30.5 34.0
0% 20% 40% 60% 80% 100%
前回（N=303）
今回（N=259）
図表10 CREの認知度（N=259）
自社の全社的戦略に 取り入れ
重要性は認識しているが 未整備
内容は十分把握していない 知らなかった
21.7 35.7
37.2 41.2
24.2 40.1
0% 20% 40% 60% 80% 100%
前回（N=277）
今回（N=157）
図表11 非認知企業における必要性
導入は必要である 導入は特に必要ではない わからない
4）不動産管理の組織体制
「専門部署を設置して不動産の管理及び 意思決定を行っている」企業は51.5％と過 半数を占め、戦略的に不動産を活用しよう という傾向が見てとれる。前回調査とほぼ 同じ傾向にある（図表13）。
5）不動産管理の管理指標
不動産管理の指標としては、「投資回収期 間」（45.9％：複数回答）が最も多かった
（図表14）。これは、投資の安全性指標とし て、算出も容易であることなどの要因から実 務上支持されているものと考えられる。なお、
この傾向は前回調査とほぼ同じである。
6）不動産管理および意思決定の集中化の 効果
不動産の管理及び意思決定の集中化（一 元化）による効果としては「経済的効率性 向上の視点が取り入れられるようになっ た」（55.7％）が最も多くを占めた（図表 15）。保有すべき不動産と、そうでない不 動産との峻別を全社的な視点から行えるこ とを効果としてあげている。なお、この傾 向は前回調査とほぼ同じである。
第3回の「一般事業会社の不動産保有意 識に関するアンケート調査」では、2006年 に実施した前回調査と比較して、以下のよ うな点が明らかになった。
3.5 %
24.7 % 13.9 %
30.1 % 15.1 %
20.8 % 17.4 %
27.4 % 12.0 %
13.5 % 11.6 %
13.5 %
45.9 %
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%
その他 指標は設定していない ＥＢＩＴＤＡ（営業利益＋減価償却費）
フリーキャッシュフロー 経常利益 営業利益 収益還元価格 売却時価 ＲＯＡ（総資産利益率）
ＲＯＩＣ（投下資本利益率）
ＩＲＲ（内部収益率）
黒字転換期間 投資回収期間
図表14 管理指標（複数回答）（N=259）
原則現場権限だが 一部専門部署 33.3%
その他 11.0%
現場に 権限を移譲 4.2%
専門部署で 統一的に行う 51.5%
図表13 データ管理の組織体制（N=264）
3. まとめ
その他 2.2%
連結ベースで 行っている 58.1%
単体ベースで 行っている 39.7%
図表12 データ管理および意思決定の範囲（N=267）