市営住宅等の活用手法、選定基準、及び団地別活用計画を示す。
４−１ 市営住宅等の活用手法
○本市においては、市営住宅等の建物固有の特性（築年数等）や立地、事業実施の効率性や合 理性に配慮しつつ、次に掲げる活用手法について、適切に選択して、事業に着手することと する。
■活用手法一覧
活用手法〔実施時期〕 概要
建替え
〔築 50〜70 年〕
現に存する住宅を除却し、その土地の全部又は一部の区域において、
新たに住宅を建設するもの。
３−２に掲げる基本方針に従って計画する。
長寿命化改善
〔築 35〜49 年〕
構造躯体に比べて耐用年数が短い設備等を的確に更新し、公営住宅 の法定耐用年限（70年）まで活用することを目的として総合的に修 繕・改善を施すもの。
設備配管等の更新とともに居住性の向上、福祉への対応、安全性の 確保、長寿命化を目的とし、住宅の質の向上も図る。
用途廃止
〔築 50〜70 年〕
公営住宅の用途を廃止し、除却を行うもの。
接続道路の幅員が狭あいであることや敷地面積が狭小であること等 により建替えが極めて困難な場合は用途廃止の候補とし、他の市営 住宅等の供給量等と調整の上、廃止の決定を行う。
○なお、本市における活用手法は、「長寿命化計画策定指針」（国土交通省）による活用手法及 び「公営住宅等ストック総合改善事業対象要綱」（国土交通省）に基づく事業体系を基本とし ており、同指針及び同要綱の概要については 44・45 ページに参考１）及び２）として示して いる。
４−２ 団地別・住棟別活用手法
（１）活用手法の選定方針
借上住宅を除く市営住宅等の活用手法の選定に関する基本的な方針を示す。
１）耐震性の確保を優先
○本市では、入居者の安全性を重視する観点から、2015(平成 27)年度末までに全ての市営住宅 等の耐震性を確保することを目指して優先的に事業を実施中である。
○建設年度が古く老朽化、陳腐化が進んでおり、耐震性についても確保されているとは考えに くい市営住宅で、第２次川崎市公営住宅ストック総合活用計画において、建替えまたは用途 廃止が位置づけられていたものは、事業を進めており、平成 27 年度末までに解体、または入 居者の移転を完了させる。
２）建物の残耐用年数による費用対効果の重視
○市営住宅は、昭和 30〜40 年代に竣工したものが全体の約 5 割を占めている。これらについて、
建替えか長寿命化改善を行うのかの検討にあたっては、費用対効果を勘案して効率的な事業 手法を選定する。
○事業手法の選定に際しては、建替えて耐用年限（70 年）を使う場合と長寿命化改善をして残 耐用年数（70 年−経過年数）を使う場合の概算費用を比較した結果、経過年数が 50 年未満 の住棟に対し、長寿命化改善を行うことを基本とする。
３）建物固有の特性による長寿命化改善の可否
○長寿命化改善の実施の判断は、長寿命化改善に要する再投資をする価値のある建築物かどう かがまず考慮されるべきである。
○次のような特性を考慮して、長寿命化改善を実施するに足るかどうか、判断を行うこととす る。長寿命化改善の実施が困難な場合は、建替えとして位置づけを行う。
◆住戸内面積の広さ
◆住戸内の間取りの変更可能性
◆浴室へのユニットバスの導入可能性 等 ４）建替事業の早期実施の可否
○以上の１）〜３）の方針に沿って選定した結果、耐震改修の対象住棟のうち、長寿命化の検 討をした上で建替えと判定された住棟において、複合手法による段階的な整備の効果（大規 模団地におけるバリアフリー化の促進等）があり、入居者の移転等が可能で建物の老朽化が 激しく建替事業の早期実施が望ましい住宅を選定し、耐震改修事業を行わずに建替えに早期 着手することとする。
５）事業量の平準化
○以上の１）〜４）の実施方針を基本として活用手法を選定するが、厳しい財政状況や継続的 かつ計画的に事業の推進を図るという観点から、建替えと長寿命化改善の事業量が特定の年 度に集中しないよう、事業量の平準化を考慮し、事業計画を立案する。
（２）活用手法選定の方針に基づく選定フロー
活用手法選定の基本的な方針に基づき、次のステップにより長寿命化改善の効果について判定 を行い、活用手法を選定する。
１）ステップ１：建物固有の特性に基づく改善の実効性 〜選定方針３）
○現状の建物固有の特性から、効果的な長寿命化改善の実現可能性について可否の判定を行う。
２）ステップ２：建物の経過年数による改善の可能性 〜選定方針２）
○2016(平成 28）年度※時点での建物の経過年数が 50 年を超えないかについて判定を行う。
※2015(平成 27）年度までに優先的に耐震対策を実施することから、長寿命化改善の本格的 実施は耐震対策終了以降の取組みと考える。〜選定方針１）
３）ステップ３：入居者の移転を踏まえた改善の実現性 〜選定方針２）
○長寿命化改善の実施には入居者の移転が必要となることが想定される（実際には各住棟の調 査・計画の際に検討）。入居者が移転をすることを前提とし、移転計画上、経過年数 50 年まで に改善工事を実施できるかについて判定を行う。
４）ステップ４：団地による判定 〜選定方針４）
○耐震改修の対象住棟のうち、建替えと判定された住棟において、複合手法による段階的な整 備の効果があり、耐震改修を行わずに建替事業の早期実施が望ましいかについて判定を行う。
■長寿命化改善の選定フロー ステップ１
建物固有の特性に基づ く改善の実効性
ステップ２
建物の経過年数による 改善の効率性
ステップ３
入居者の移転を 踏まえた改善の実現性
長寿命化改善の 判定結果
ステップ４
長寿命化改善しないと 判定した住宅のうち、
耐震改修対象住棟にお ける団地による判定
判定結果
長寿命化改善しない
①浴室が狭い等 改善の実施が困難
②改善の実施が可能
①経過年数が 50 年以上
②経過年数が 50 年未満
① 移転計画の策定が困難 かつ
住みながらの改善が不 可能
②移転計画の策定が可能 または
住みながらの改善が可能
耐震改修事業をおこなわずに 建替に早期着手することを検討
耐震性確保後に 建替え
（耐震対策が必要な住宅については、
耐震性の確保も実施）
一部の団地に ついて判定
長寿命化改善する
①複合手法による段階的整備の効果があり、
建替事業の早期実施が望ましい住棟がある
② ①のような 住棟がない
（３）団地別活用計画
○１）から４）のステップを経た判定結果による、団地別活用計画を次に示す。（H33 年度以降 の計画として位置づけられるものも含む）
■市営住宅等活用手法の選定結果
活用手法 住宅名
建替え 大島、桜本（工事中）、本町（平成２３年度竣工）、浅田、小向（工事中）、塚越、
塚越第２、河原町、古市場（工事中）、宮内、苅宿、中丸子、末長、久末、明石穂、
上作延※、新作、千年前田、南平耐火、初山、宮崎、南平第２、有馬第１※、高 山※、有馬第２※、中野島、高石
長寿命化改善 京町耐火Ｃ、藤崎、観音、京町耐火Ａ、京町耐火Ｂ、小田、田島、藤崎東、
浅田第２、日進町、小倉西、南加瀬第１、下平間、南加瀬第２、小倉第２、
小倉南、南加瀬第３、小倉第３、小倉東、南加瀬辻、南加瀬越路、北加瀬原町、
小倉第１、南加瀬越路第２、小倉中、小倉第４、大宮町、小倉北、木月耐火、
上小田中耐火、上小田中、上平間五瀬淵、上作延※、久末大谷第２、二子、日向、
上作延第２、下作延南、下作延中、坂戸、久末谷中、久末表Ａ、久末表Ｂ、
久末西、下野毛久保、野川東、下野毛殿山、千年新町、千年、蟹ヶ谷槍ヶ崎、
末長宗田、久末寺谷、有馬第１※、高山※、有馬第２※、野川西、鷲ヶ峰、
清水台、有馬第３、菅生、鷲ヶ峰西、南平、生田、中野島南、菅芝間、
中野島多摩川、西長沢、菅北浦、上布田、宿河原東、真福寺 用途廃止 京町Ｂ、鹿島田、木月耐火Ａ、久末大谷、蟹ヶ谷耐火
※ 一団地内で建替えと長寿命化改善が混在する複合的な再生を行う住宅 （建替えと長寿命化改善の両方に住宅名を記載）