となる。
○大規模な団地については、団地内での入居者の移転先を確保しながら長寿命化改善工事を順 次進めていくため、団地内の各住棟が築 50 年を迎えるまでに工事をするためには、早期（前 期）に着手しなければならない住棟がある。
３）老朽化した住棟の建替えの実施
○長寿命化改善の効果が見込めないものについては、計画修繕を行いながらも耐用年限に至る 前に、建替えを実施することとする。
○建替えについては、住み替えのための移転計画、複合手法による段階的整備の効果や事業量 を考慮したうえで、築年数が古いものから順次実施する。
○前期において、耐震診断で耐震性ありと判断された一部の住棟を、耐震対策として建替える 隣棟と併せ、バリアフリー仕様の住棟として建替える。後期においては、大規模団地での老 朽化した一部の住棟の建替えを予定している。
■2011(平成 23)年度〜2020(平成 32)年度の事業計画（川崎区）
前期 H23〜H27 (2011〜2015)
後期 H28〜H32 (2016〜2020)
前期 H23〜H27 (2011〜2015)
後期 H28〜H32 (2016〜2020)
京町Ｂ S24 1 ○
大島 S31-S34 182 ○ ○
桜本 S34 64 ○(工事中87戸) ○
京町耐火C S42-43,59 108 ○ ○ ○1,4号棟
(42戸） ○
藤崎 S44 29 ○
浅田 S47-49 57 ○(57戸) ○
観音 S52 114 ○(36戸) ○ 114戸中36戸改修
京町耐火Ａ S52 84 ○ ○1,2号棟
（84戸) ○
京町耐火Ｂ S53 52 ○ ○(52戸) ○
小田 S54 72 ○
田島 S55 56 ○(56戸) ○
藤崎東 S61 106 ○
浅田第２ S63 16 ○
日進町 H9 170 ○ 特公賃2戸
本町 H23 - （H23竣工64戸） ○
グローリーアーク H11 15 ○ 借上げ
ライネス堀之内 H11 19 ○ 借上げ
グレージュ宮前 H12 18 ○ 借上げ
スターブル藤崎 H12 14 ○ 借上げ
ﾗｲﾌｽﾃｰｼﾞ中瀬 H12 19 ○ 借上げ
クイント田中 H15 16 ○ 借上げ
用途 廃止
耐震改修 H23〜H32 (2011〜2020) 長寿命化改善
備考
川 崎 区
区 住宅名 竣工年度 戸数
建替
維持 保全
※１ 戸数は 2011(平成 23)年 3 月末現在の管理戸数、建替え（）内は決定している建替え計画戸数、耐震改修
（）内は決定している耐震改修事業戸数である。
※２ 計画は着工時期を示す。
■2011(平成 23)年度〜2020(平成 32)年度の事業計画（幸区、中原区）
※１ 戸数は 2011(平成 23)年 3 月末現在の管理戸数、建替え（）内は決定している建替え計画戸数、耐震改修
（）内は決定している耐震改修事業戸数である。
※２ 計画は着工時期を示す。
前期 H23〜H27 (2011〜2015)
後期 H28〜H32 (2016〜2020)
前期 H23〜H27 (2011〜2015)
後期 H28〜H32 (2016〜2020)
小向 S27-28 132
(1期工事中83 戸）
○（2期77戸)
○
古市場 H19-24 183
（3期工事中89 戸)
○(4期80戸)
○
鹿島田 S36 48 ○
塚越 S36-37 72 ○ ○
塚越第２ S43 168 ○ ○
河原町 S46-49 1,598 (工事中1,598
戸) ○
小倉西 S49 106 ○ ○
南加瀬第１ S54 88 ○(88戸) ○
小倉第１ S55 50 ○
下平間 S56-58 231 ○3-5号棟
(145戸) ○
南加瀬第２ S56-57 100 ○1号棟(50戸) ○
小倉第２ S57-59 116 ○
小倉南 S57-60 160 ○
南加瀬第３ S58-61 177 ○
小倉第３ S59-60 85 ○
小倉東 S60-62 146 ○
南加瀬辻 S60 45 ○
南加瀬越路 S62 30 ○
北加瀬原町 S62-64 60 ○
小倉第１Ｂ H1 24 ○
南加瀬越路第２ H1 20 ○
小倉中 H2 24 ○
小倉第４ H7 34 ○
大宮町 H9 54 ○
小倉北 H17,19-20 117 ○
ファーレ宮城野 H12 13 ○ 借上げ
木月耐火Ａ S32 24 ○
宮内 S35-37 200 ○ ○1-6号棟
(172戸) ○
苅宿 S40 40 ○ 耐震改修完了
中丸子 S44 64 ○
木月耐火 S54 114 ○
上小田中耐火 S59-61 131 ○
上小田中 H3 20 ○
上平間五瀬淵 H10 86 ○ 特公賃1戸
藤心館 H8 19 ○ 借上げ
ガーデン桜 H9 17 ○ 借上げ
フォレスト宮内 H14 30 ○ 借上げ
用途 廃止
耐震改修 H23〜H32 (2011〜2020)
幸 区
中 原 区
長寿命化改善
備考
区 住宅名 竣工年度 戸数
建替
維持 保全
■2011(平成 23)年度〜2020(平成 32)年度の事業計画（高津区、宮前区）
前期 H23〜H27 (2011〜2015)
後期 H28〜H32 (2016〜2020)
前期 H23〜H27 (2011〜2015)
後期 H28〜H32 (2016〜2020)
末長 S37-41 196 ○ ○
久末 S38-39 312 ○ ○ ○1-8号棟
(216戸) ○
久末大谷 S39 64 ○
蟹ケ谷耐火 S40 20 ○
明石穂 S40 318 ○
○2,3,5,6,9-11, 12号棟 (228戸)
○ 1,4,7,8号棟耐震 改修完了
上作延 S41-52 377 ○ ○1-8号棟
(222戸) ○
新作 S41 242 ○ ○1,5,6,8号棟
(112戸) ○
2-4,7号棟耐震 改修完了
千年前田 S41-44,H7 193 ○1-4号棟
(104戸) ○ 特公賃2戸
久末大谷第２ S46 120 ○
二子 S46 32 ○ ○
日向 S52 124 ○(124戸) ○
上作延第2 S57-58 123 ○1号棟
(50戸) ○
下作延南 S58 50 ○
下作延中 S60-62 90 ○
坂戸 S60-61 230 ○
久末谷中 S61-H2 84 ○
久末表A S62 30 ○
久末表B H2 173 ○
久末西 H3-5 155 ○
下野毛久保 H4 48 ○
野川東 H6-12 344 ○ 特公賃2戸
下野毛殿山 H7 56 ○
千年新町 H8-13 344 ○ 特公賃66戸
千年 H12 75 ○
蟹ケ谷槍ケ崎 H10-22 533 ○
末長宗田 H14-17 121 ○
久末寺谷 H16-18 230 ○
ﾛｲﾔﾙﾊﾟﾚｽ北見方 H14 26 ○ 借上げ
南平耐火 S37-38 408 ○ ○ ○4-15号棟
(324戸) ○
初山 S39 302 ○ ○
○1-8,12,13号 棟 (258戸)
○
宮崎 S41 60 ○ 耐震改修完了
南平第２ S42 180 ○(180戸) ○
有馬第１ S42-43 530 ○ ○
○1-4,6-19号 棟 (490戸)
○ 5号棟耐震改修 完了
高山 S44,47-55 708 ○ ○ ○ 耐震改修完了
有馬第２ S44-45 610 ○ ○
○1-4,7,13-17 号棟 (270戸)
○ 5,6,8,18-23号棟 耐震改修完了
野川西 S46-48 392 ○ ○(392戸) ○
鷲ヶ峰 S46,52 151 ○ ○
清水台 S50 160 ○ ○
有馬第３ S51 158 ○ ○
菅生 S54-55 163 ○(130戸) ○ 163戸中130戸改修
鷲ケ峰西 S59 244 ○
南平 S62-H8 343 ○ 特公賃1戸
平５丁目風久保 H11 11 ○ 借上げ
ｸﾞﾗﾝﾃﾞｨｰﾙ菅生 H12 15 ○ 借上げ
平５丁目風久保Ⅱ H13 12 ○ 借上げ
ドルフたいら H16 14 ○ 借上げ
用途 廃止
耐震改修 H23〜H32 (2011〜2020)
宮 前 区 高 津 区
長寿命化改善
備考
区 住宅名 竣工年度 戸数
建替
維持 保全
※１ 戸数は 2011(平成 23)年 3 月末現在の管理戸数、建替え（）内は決定している建替え計画戸数、耐震改修
（）内は決定している耐震改修事業戸数である。
※２ 計画は着工時期を示す。
■2011(平成 23)年度〜2020(平成 32)の事業計画（多摩区、麻生区）
※１ 戸数は 2011(平成 23)年 3 月末現在の管理戸数、建替え（）内は決定している建替え計画戸数、耐震改修
（）内は決定している耐震改修事業戸数である。
※２ 計画は着工時期を示す。
前期 H23〜H27 (2011〜2015)
後期 H28〜H32 (2016〜2020)
前期 H23〜H27 (2011〜2015)
後期 H28〜H32 (2016〜2020)
中野島 S38-39 350 ○ ○ ○
生田 S47 158 ○ ○
中野島南 S54 44 ○(44戸) ○
菅芝間 S63-H5 335 ○
中野島多摩川 H1-8 1,002 ○ 特公賃119戸
西長沢 H4 83 ○
菅北浦 H7 60 ○
上布田 H14-16 47 ○
宿河原東 H13-15 167 ○ 特公賃9戸
ｳﾞｨﾗ･ｴﾄﾜｰﾙ長沢 H12 27 ○ 借上げ
ソレイユ生田 H16 17 ○ 借上げ
高石 S40 238 ○ ○ ○2,4-8号棟
(148戸) ○
真福寺 S48,H13 100 ○ ○
ｻﾝﾗｲｽﾞ千代ケ丘 H9 17 ○ 借上げ
ｻﾝﾗﾌﾚ百合ケ丘 H10 120 ○ 借上げ
麻 生 区
備考
区 住宅名 竣工年度 戸数
建替
維持 保全 用途
廃止
耐震改修 H23〜H32 (2011〜2020)
多 摩 区
長寿命化改善
５−２ 事業の実施方針
（１）建替事業
建替えにあたっては、敷地の有効利用を図り、100 戸以上の大規模団地の整備に際しては、原 則として社会福祉施設等の併設を検討し、高齢化した市営住宅の課題解決及び地域の社会福祉向 上に寄与する計画とする。また、円滑な事業推進に向け、入居者との移転の調整等を進めていく。
■建替事業の実施フロー
基本計画
○効率的な建替計画の立案
・配置計画・移転計画・供給計画 ○地域の高齢者等の課題解決のために導入する施
設等の検討
余裕敷地の活用検討（大規模団地の場合）
効率的な建替計画により敷地に余裕がある場合には、
地域の需要に応じた社会福祉施設等の整備に向け、調整を行う。
環境影響評価（対象となる場合）
総合調整条例に基づく調整
○緑地の確保と屋外空間のしつらえ ○公園の設置（設置が必要な場合）
実施設計
○ユニバーサルデザインの導入
○維持管理が容易な仕様
○環境負荷を軽減する設備等の導入
※1 地域における見守りや介護サービス等の核となる小規模な社会福祉施設等の利便施設用用 地の提供を図る。なお、市営住宅における団地の一部建替えや、既存住宅で提供する余地の ある場合についても検討を進める。
※2 効率的な建替えを行うことで※１以外の用地が確保できる場合については、地域のまちづく りに寄与する施設について、川崎市として検討し、導入を図る。
※3 省エネルギー対策として、住宅の共用部等に高効率の照明器具の設置を進めるなど、消費エ
※2
※1
※3
（２）改善事業
１）年代別ストックの修繕・改善の実施方針
○市営住宅ストックの修繕及び改善の実施方針を検討するうえでは、残耐用年数に応じた取り 組みを進めていくとともに、市営住宅の仕様が建設年代毎に異なることも踏まえ、整備水準 の設定並びに改善内容を検討していくことが求められる。
ストックの状況 修繕及び改善の実施方針
S40 年以前 (S36〜40 年) 建設の ストック
・建設後 45 年以上が経過。
・設備については更新時期を大幅に超過して いる。
・大規模な改善の実施は、投資対効果の観点 からは現実的とは言えない。
・建替えに着手するまでの間、点検結果に応 じて必要な修繕を実施する。
S41〜45 年 建設の ストック
・建設後 40 年以上が経過。
・設備については更新時期を超過している。
・早急に大規模な改善が必要。
・耐用年限 70 年まで活用するストックにつ いては「長寿命化改善」の実施により設備 更新を行い、状況に応じて居住性の向上、
福祉への対応、安全性の確保を行う。
・計画的に修繕・改善を実施する。
・「長寿命化改善」を行わないストックにつ いては建替えに着手するまでの間、必要な 修繕を行う。
S46〜50 年 建設の ストック
・建設後 35 年以上が経過。
・設備については更新時期を迎えている。
・原則として耐用年限 70 年まで活用するス トック。
・「長寿命化改善」の実施により設備更新を 行い、状況に応じて居住性の向上、福祉へ の対応、安全性の確保を行う。
・計画的に修繕・改善を実施する。
S51 年以降 建設の ストック
・建設後 30 年以上が経過。
・設備については今後更新時期を迎える。
・原則として耐用年限 70 年まで活用するス トック。
・築 35 年を超えたできるだけ早い段階で「長 寿命化改善」により設備更新を行い、状況 に応じて居住性の向上、福祉への対応、安 全性の確保を行う。
・計画的に修繕、改善を実施する。
２）長寿命化改善の実施方針
○建物を耐用年限の 70 年まで活用するためには、その間に一度は設備配管の更新が不可欠である。
計画期間内に長寿命化改善の検討を位置づけた住宅については、排水縦管が住戸内に設置され ているものが多く、この改修には住戸内に入り工事を行うことが必要である。住戸内に入って 工事を行うには入居者の同意もしくは入居者の移転が必要になる。しかし、立入り同意には問 題が多く発生することから、原則、入居者の移転を前提とする。
○改善と位置づけられた住宅に対しては、改善の対象とする棟全てについて調査を行い、建築基 準法や関係法令と照らし合わせ、改善が可能かを検討した上で、改善する棟を選定するととも に事業スケジュールを立てる。
○改善する棟については現況調査を行い、設備配管の更新に合わせて同時に行うべき修繕・改善
（福祉対応、安全性確保）を実施する。入居者を移転させる場合には、設備以外の居住性の向 上（和室の洋室化、洗面・洗濯機パンの設置等水まわりの改善等）も含めた改善を施す。なお、
入居者の移転を伴わない場合にあっても、事業効果が確認できる場合には改善を実施する。
■長寿命化改善の実施フロー
事前調査
○対象団地内における各棟の改善可能性検討
・建築基準法等への適合（一団地認定、
敷地境界設定、構造規定等）
・現況調査（設備の仕様・劣化状況）
基本設計
・住戸改善プラン、エレベータ設置の検討
・概算工事費
・構造の検討（必要に応じて）
事業計画策定
・団地全体の事業スケジュール
・入居者の移転計画 入居者への説明
実施設計 入居者移転
・廊下、階段、エレベータ増築 ・他団地への住み替え
・住戸内設備更新
・内装更新
入居者移転
・団地内・近隣団地への仮移転
工事
・団地内の入居者・近隣への配慮
入居者移転
・戻り入居
・次期工区からの本移転